杭州市年度土地市场分析报告.doc

n更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料2008年杭州市土地市场分析报告 本文土地出让数据来自杭州市国土资源管理局、住在杭州网，金融和股市方面数据来自国家统计局、wind咨询。傅楠，田传浩 浙江大学房地产研究中心“如果冬天已经来临，春天还会远吗？”雪莱走进上仓桥路，杭城冬日久违的阳光透过法国梧桐稀疏的枝条，投影到一块尚有建筑废墟的平地上。这块占地面积四十余亩的土地刚刚在上年末换了东家。2008年12月30日，万钧置业以5.22亿竞拍下这块原属杭州市东南化工厂厂区的土地。拍卖锤敲定的一记闷响，除了昭告交易成功，也同时意味着杭州市2008年土地市场正式落下帷幕。2008年杭州市土地市场没有继承丝毫上一年的激情和狂欢，44宗经营性房地产土地的低交易量没能上交一份令人满意的案卷。 而同样令人黯然神伤的事物在过去的一年之中又何其多。从雪灾到地震，从三鹿奶粉到企业裁员，国人体会的是我国处于社会转型时期的剧烈疼痛。天安门前久久无法平静的高呼让亿万泪水汹涌流下，这泪眼艰涩但却充满了倔强。苦其心智而达其境界。2008年杭州土地市场也经历了属于它自己的阵痛期。其实缩量并不可畏，疲软并不可怕；挑战是契机，行业整理同样可以带来合理的产业升级。回顾2008，我们和行业一同走过。心中的桃花源，其实从没有离开过。一. 2008年度杭州市土地市场概况（一）市场概况：成交量减半，市场收缩明显43宗出让，1宗租赁这个来自杭州市公共资源交易中心数据让人真实感受到了今年杭州市土地市场的惨淡经营。共44宗的交易量仅是2007年的一半，2008年杭州市土地市场明显萎缩。统计数据显示，2008年全年杭州市共成交经营性房地产土地44宗，其中土地出让43宗，土地租赁1宗。完成交易金额220.83亿元，总成交面积为160.74万平方米。土地均价为13739万/平方米。和去年相比，数量减少50%，成交土地面积减少60.74%，成交金额更是降了69.47%。虽然全年交易收缩已成定局，但是全年交易趋势却是由少到多。上半年只有15宗地完成交易，而下半年有29宗。特别是第二季度到第三季度的大幅跳跃，让人看到上半年市场的低迷观望情绪有一定缓解，经过市场整理和行业洗牌，以及杭州市政府推出的读地手册的前期试探，下半年政府决定推出更多的地块，以期望市场复苏。虽然冷清局势最终没能完全改变，但下半年土地成交数量还是有很大回升，当然期间的地产行业格局已悄然发生变化，这也必将影响2009年杭州土地市场。从土地用途上看，纯住宅用地占了13宗，占29.55%；商住综合用地有9宗，占20.45%；商业用地成交最多，为22宗，占了50%。而去年同期，杭城共出让的88宗地块中，住宅用地成交最多，成交了45宗，占总成交数的51.14%左右；商业用地次之，成交了35宗，占39.77%；商住综合用地最少，仅成交了8宗。表1 杭州市2007-2008年土地交易情况时间土地宗数土地面积成交金额2007884093624方5163197万2008441607358方2208319万降幅- 44- 2486266方-3586956万降幅比-50%-60.74%-69.47%住宅用地的减少也可从杭城商品房销售存量上看出端倪。根据住在杭州网统计数据显示，2008年杭州市主城区共成交了23202套房子，与去年同期相比减少了41%。住宅的积压使得住宅用地出让收到一定影响。图1 20062008上半年杭州市经营性用地成交季度数据（二）地价分析：竞价乏力，重点地块存在战略性竞争回顾2007年杭州土地市场，从年初便一路高歌，成交价超过出让总价的就有37宗，占出让宗地总数的42%。“天价”、“地王”这些字眼频频出现在拍卖现场头条报道之中，似乎不谓高价就不合常理。各开发商也力争上游，拍卖会现场气氛热烈，竞价一轮高比一轮。但到了2008年情况突然发生了改变。2008年第一季度成交的8宗土地中，成交加价平均增幅仅6.15%。再如第三季度，在推地数量上相较第一、二季度大幅提高，但是出让价格更趋清冷。18宗土地的成交价和出让价差值，成交价高于出让价不足1%的高达13宗。如08年9号地块位于九堡，与万科魅力之城仅隔一路。但是只有浙江西子房产集团1家公司参与报价，以36536万元成交，成交价只比出让起价高出20万元，楼面地价仅为5003元/平方米。2007年百家齐鸣，由于消费市场的兴起，企业拿地冲动十分显著，往往是政府推出一块开发商就争抢一块。很多开发商围绕土地部署公司的战略发展。然而2008年开发商更多以战略目标来竞购土地。由于资金紧张，国家紧缩的信贷等产生的经营压力，盲目拿地将极有可能另企业深陷困境。因此，地块优秀、资金充裕、企业有战略发展要求，只有满足这三个条件的开发商才会在拍卖会上竞相加价。另一方面拿下这些地，也是企业未来的战略发展所在。如杭州地产大户绿城集团在5月6日竞拍下了08年1号、08年2号两个蒋村地块。这两宗土地的最后加价分别达到88.67%和106.34%，绿城共为其支付21亿元。蒋村地块为住宅用地，住宅的楼面价也因地价的高昂而达到了11142元/平方米和10188/平方米。绿城高价拿下地块情有可缘，一方面，绿城在主城区在售项目5个，销售业绩良好，回款24亿元，资金充裕。另外蒋村新区地块地理位置极佳，北临西溪国家湿地公园，南接浙江大学紫金港校区，宜居宜学，对企业极有战略吸引力，绿城的“西城情节”得以继续延续。在第二期读地手册受到重点关注的4宗“老厂房地块”分别位于下城区和拱墅区。这些地块都是少有的大地块，位于城中，交通便利，基础设施齐全，于居于商都很适宜，在以往必定造成“地王”轰动。但是因其体量较大，对企业的资金总量要求很高。显然，只有符合战略规划又资金充裕的企业才会前来竞购。滨江集团便一举拿下其中之一的原杭州重机厂地块，占地272亩，建筑面积约50万平方米的土地，滨江集团只花了24.6亿元，综合楼面地价仅约4932元/平方米，以期待市场回暖的时候，这一大片土地上的房子又会十分畅销。（三）区块分布：滨江下城为供地主力，老城区厂房地块发力2008年杭州市经营性土地总成交面积为160.74万平方米，主城7个区域都有分布。面积最大的为滨江区，达到43.73万平方米，占26%，其次是下城区交易37.83万平方米，占24%，西湖区供应量也很大，为36.62万平方米，占23%。其他江干区、下沙区也有一定表现。而统计表中令钱江新城占主城区一席之地的地块是11月11日出让的杭政储08年30号动漫广场一期地块。它以24388万元的总价，被77号竞买单位杭州市居住区发展中心有限公司竞得，楼面均价约7878元/平方米。图2 2008年杭州市各城区土地出让面积（单位：平方米）在交易金额上，2008年共完成交易金额220.83亿元，比去年下降69.47%。其中，下城区成交金额最大，为54.14亿元，占总数的24%；西湖区和滨江区数额相当，分别为47.5亿元和48.62亿元，各为总量的22%左右；江干区39.63亿元位列第四，其余各区均不到总数的10%。滨江区以交易面积和交易金额名列所有城区第一。在它所有的7宗地中，有3宗是位于钱塘江畔闻涛路的绝版江景地块，分别被德圣房地产、海墅投资管理(杭州)有限公司，以及中海和世茂的联手注册子公司“兴贵投资有限公司”联袂取得。特别是1月11日，兴贵投资有限公司拿下的07年75号闻涛路地块，占地193525平方米，花费了该公司30.73亿元，面积大、金额大，可谓今年的大手笔之一。值得一提的是，今年推出了一批老厂房地块，使得沉寂已久的老城区板块重回人们目光，也引发老城区的楼市升温。这些老工厂多为上个世纪中期建立的国有老工厂。比如杭州重机厂、杭州东南化工厂等，这些工厂曾为杭州的建设、人民的生活立下汗马功劳。随着旧城改造的深入，这些工厂也将完成历史使命，或是置换，或是改制，将最后的土地贡献给城市建设。2006年9月，滨江与绿城联手以36.3亿元拿下西湖文化广场对面的原杭汽发地块。该地块规划为住宅、办公宾馆和幼儿园。2007年有原金松洗衣机厂地块、原杭一棉地块、原东南面粉厂地块3个老厂房完成土地出让。2008年9月，滨江集团以24.6亿元竞得东新路上的原杭州重机厂部分地块，占地约272亩，可建建筑面积约50万平方米，综合楼面地价约4932元/平方米。2008年10月，新湖房产以9.2亿元竞得环城北路167号原杭州汽轮动力集团地块，占地约39亩，可建建筑面积达84019平方米，规划为住宅用地，楼面地价约1.1万元/平方米。2008年12月30日，作为杭城土地收官之作的08年37号地块也是这样一个老厂房地块原东南化工厂地块。经过91轮激烈竞价，该占地2.75万平方米的土地终被浙江万均置业有限公司以5.22亿元竞得，作为商住用地，折合楼面价9833元/平方米。被再次发掘的老城区给了“老城情节”的人们很多期待，而杭州老城区还有不少地段十分珍贵的工厂用地静待推出，比如秋涛路的杭州味精厂、东新路上的杭州制氧机集团以及环城北路上的杭州喜得宝集团等等，都将是后市关注的热点。图3 2008年1-6月杭州市各城区土地出让金额（单位：亿元）二. 2008年杭州市土地市场解析2008年杭州市土地市场整体收缩，无论政府供地还是开发商拿地都处于观望的状态，加上年初从紧的货币政策力量逐步显现，美国华尔街金融风暴波及中国进出口贸易，经济衰退，国内需求降低等诸多方面的原因，全国的土地市场都发生了收缩的现象，一些地区还出现了土地流拍等状况。据国家统计局数据显示，今年1至11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。（一）政府态度：前期控制试探，后期鼓励明朗2007年中国经济运行到了历史的致高位，出现过热的危险迹象。中央政府为了防止经济过快过热，将“两防”作为2008年年初政府工作的重点。然而华尔街金融风暴不期而遇，国内经济形势进入下行。在前期宏观调控显效和内需减少的两方夹击下，中国房地产市场和土地市场出现了必然的拐点。2008年下半年国内经济下行加剧，为了扩大内需，终于促使中央开始向已现低迷的房地产行业打强心剂。尽管此前已有开发商呼吁政府救市，但救市政策的出台在今年的后半年。10月22日，国务院下发了五大类十四项房地产“救市”政策，其中包括相关住房税费方面的减免，个人首次购买普通住房的金融支持等，并提出地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。在中央政策出台前后，各地方政府纷纷出台相关政策。杭州市政府于2008年10月13日将杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展挂在了杭州网上，随后这个被业界称作杭州房地产“二十四条”的救市意见立即被推向了风口浪尖。该条例分为四大部分：创造良好的住房消费环境，鼓励推行房屋拆迁货币化安置，进一步优化房地产业投资发展环境，以及营造房地产业发展的良好社会氛围。意见的第十四条为放宽新出让地块地价款支付期限和比例。意见规定：对新出让的经营性房地产用地，允许受让人在1 2个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月；允许自出让合同签订之日起1 O日内应缴的首付出让价款(定金)调整至出让价款总额的10%。这一新办法的出台将给今后土地竞标的房企更为弹性的资金流转期。其实在今年更早的时期，杭州市政府就在关注和试探今年的土地市场。政府也预计到了今年土地市场可能遭遇的冷淡局面。6月杭州市国土资源局推出第一期读地手册，9月又推出第二期。政府采取的这项举措一则使土地交易程序更加规范，二则是为了给开发商做提前准备，试探市场的热度，避免出现流拍的尴尬局面。其实，2008年杭州的推地规模并不小。第一期读地手册推地规模有2241亩政府储备土地。而第二期杭州读地手册更是推出62宗总面积计3118亩的政府储备土地。然而这二期读地手册中，也有9幅较好地块无人问津。总的说来，政府的态度从控制到鼓励，期间的权益平衡值得开发商关注。（二）宏观调控：上半年抑通胀，下半年促增长货币政策和信贷政策一方面影响国家宏观经济环境，另一方面，也直接或间接影响了房地产行业。2008年土地市场整体转淡的根本原因正是在于宏观基本面对市场的紧缩作用显现。图4 2007.12008.11中国CPI指数波动情况2008年上半年，CPI指数仍在不断上升，2008年3月达到了8.7%的最高值。为了防止流动性过剩和通货膨胀，央行采用了各种货币和信贷政策来调控经济。如央行不断上调存款准备金率，第一季度4次上调，共计增加了2个百分点；第二季度又上调3次，达到17.5%。半年来，这些货币政策收到了相当大的效果，根据央行2008年第3季度5000户企业调查综述分析显示我国宏观经济热度指数显著回落，企业家对下季度经济下行的预期进一步增强。存款准备金率的提高使得市场中的流通现金减少，从2008.1的3.67万亿下降到2008.5的3.02万亿，下降了 17.73%。货币流动性的降低直接导致了开发商的资金紧张，从而抑制了开发商的拿地冲动。而CPI也开始在2008年下半年回落。图5 中国大陆20072008年M2和M0供应量然而受美国华尔街金融风暴的波及，下半年中国出口贸易不容乐观，经济从过热走向平稳，继而发生下滑，CPI增幅在11月只有2.4%，回到了两年前的水平。面对不可避免的经济衰退，“保增长”被提上中央行动议程。9月下调1年期人民币贷款基准利率027个百分点，甚至10月中央和地方相继颁布一系列“救市”政策，但是土地市场整体黯淡已不能扭转，遇冷的国内经济形势无疑加重了土地市场的压力。（三）资本市场：企业融资受阻，行业格局重构随着2008年宏观调控的影响，多家房地产上市公司通过股市融资的渠道也日愈艰难。加之银行银根紧缩，众多房地产开发商出现了的资金链紧张的状况。根据wind咨询数据，房地产经营板块的市值已从2007年11月的1.16亿元骤降至2008年年末的3803万元，一年内降幅达75.64%。收盘价也从2007年8月的23.12元降至2008年年底的5.47元，降幅为76.34%。2008年，全国房地产企业面对的是一场资金困局。如恒大地产，过去一年里储地量暴增8倍，而截至2009年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，除此外还向机构投资者融得的10亿美元资金。其实早在2008年9月，恒大地产资产负债率就高达95%以上。资金的困境使得房地产行业发生格局重构，谁是真正的赢家可见一斑。以杭州市为例，今年杭州市城区土地拿地金额和面积都首屈一指的滨江房产，其在售项目5个，目前回款21.7亿元。2008年的成功上市使它有能力在今年接连拿下3宗土地，面积达18.97万平方米，交易金量共24.60亿元。图6 20072008沪深股市房地产开发与经营业板块总市值三. 2009年杭州市土地市场走势判断（一）市场内外不确定性因素增加，市场将更依赖于政府调控2008年受到上半年中央紧缩性宏观调控的影响和国家整体经济下行的两面夹击，全国土地市场和房地产市场都发生了较大收缩。易居中国研究中心提供了相关数字。在土地市场方面，各地土地出让出现流标情况，大城市更为明显。据不完全统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。国土资源部土地宏观调控课题组撰写2008年上半年土地市场运行的经济分析报告显示，2008年上半年全国土地供应总量比2007年同期减少25.27%。在城市方面，北京市上半年共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3，广州的比例则更低，仅15%，福州则不及计划的三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。频繁的土地流标打击了市场信心，使观望气氛加重。在房价方面，全国房价出现负增长，楼市下行趋势显性化。在2008年1月，全国70个大中城市房屋价格指数攀上历史最高位，同比增幅为11.3%，然而到了2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为-0.1%，出现“拐点”。接下去，9月、10月、11月房价环比增幅依次为 -0.1%、-0.3%、-0.5%，房价下跌呈加速趋势。从全国商品房成交均价来看，今年房价也出现了负增长。国家统计局数据表明：1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%，销售额下降19.8%。房地产业以及土地市场与中国宏观经济形势紧密相关。2008年，中国经济高速增长遭遇阻力。世界金融危机、贸易顺差加大、人民币升值、国内高通胀等的风险使我国今年的经济道路走得极为艰辛，房地产业和土地市场也遭遇寒流。而2009年经济形势将更加变幻莫测，土地市场是否回暖也充满了不确定性。一方面，全球经济危机的扩散使得中国的经济发展不确定因素增加；另一方面，产业调整的契机也将到来。若能把握好机会，合理调整房地产产业结构，理顺各层次经济关系，房地产市场和土地市场仍将向着持续发展的目标迈进。2009年预计中国经济增长将面临出口增幅急剧下跌、社会消费相对疲软的局面，扩大内需成为保持中国经济平稳较快增长的必然选择。扩大投资，增加基础设施建设，以此拉动国内需求已经成为中央今后的工作的重点。2008年11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。措施第十条“加大金融对经济增长的支持力度”，旨在取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，到2010年底预计投资4万亿元，用于投资工程的建设。这对于房地产行业无疑是一个利好的消息，土地市场也将获益。事实上2008年年末，中央对房地产行业的态度已从抑制转向积极鼓励。在12月21日，国务院办又一次发布了鼓励房地产的相关政策关于促进房地产市场健康发展的意见。意见的政策核心主要集中在加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，和支持房地产开发企业积极应对市场变化几个方面上。转让年份限制降低，免营业税等举措都是具有可操作性的详细条例。面对更多不确定的内外部因素，可以预计未来土地市场对政府的依赖将加强。2009年政府期望在扩大内需的带动下，土地市场能恢复信心。图7 重点城市土地交易价格指数（二）土地出让财政收益减半，地方政府财政面临巨大挑战2008年杭州市市区房地产经营性土地成交金额为220.8319亿元，根据杭州市地方土地价格制定机制，可以粗略计算出今年杭州市政府获得的土地出让收益金额。杭州市土地出让金去向分为三个部分：占总价款45%的资金直接回拨给杭州土地储备中心用作收地成本；14.5%用于民生、城市管理等事业；其余40.5%用于杭州的城市建设的支出。即后两部分共计55%的额度会进入杭州市政府性基金，统一被政府提取和分配。根据这一比例，2007年政府入库资金有283.9758亿元，2008年这一数字只有121.4575亿元。下降了57.23%。因此占花销大头的城市固定资产投资部分的可用金额会大幅削减。由土地出让而得的财政收入是杭州市政府年财政收入的重要组成部分。2007年杭州市共得财政收入788.42亿元，来自土地出让金获益占到了总收入的36.02%，即土地收益超过了总财政收益的三分之一，贡献巨大。而根据杭州市财政局日前发布的消息，2008年杭州市财政总收入完成910.55亿元，完成汇总预算的100.5%，同比增长15.5%。按照这一数据，2008年土地出让部分只占总财政收入的13.34%。比上年大幅下降。近年来是杭州市政府加大城市建设投资的关键时期。例如，杭州市重点城市规划项目城市快速轨道交通建设规划。到2050年，杭州城市快速轨道将建成总长度为278公里的10条线路，车站180座。 杭州地铁一期工程已于2007年3月28日正式动工，建设规模为68.79公里，总投资达349.36亿元。2011年底