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产业新城发展模式研究 城市持续发展解决之道 二 世界新城发展模式比较三 中国开发区新城开发的困境分析四 产业新城发展理念五 产业新城规划特征与标准六 产业新城运营体系七 产业新城案例 目录 二 世界新城发展模式比较 大都市的发展历程 1 中心城市 中心城市的面积一般在100km2到600km2 半径5 10公里 人口密度在1 2万 km2之间 2 大都市区 由中心城市和郊区城市地区组成 面积一般在1500km2 2000km2 半径30 50公里 人口密度在5000 1万 km2之间 3 大都市圈 由一个以上的大都市区组成 面积一般在10000km2 20000km2 半径100公里左右 人口密度在1000 2500人 km2之间 其中周边大都市区的人口可以大于中心大都市区 4 大都市带 由一个以上的大都市圈组成 面积一般在30000km2以上 半径200 300公里 人口密度在300 1000人 km2之间 新城的定义 位于大城市郊区 交通便利 设施齐全 环境优美 能分担大城市的居住 产业 行政等功能 是具有相对独立性的城市社区 成功的新城 应该提供满足于社区 community 日常的居住 文化 教育 商业 和公众或私人服务的需求 并尽可能减少与外界交换的行为 形成相对独立的城市社区 新城不应仅提供给人们居住的场所 还应提供就业的机会 新城不只是一个 卧城 关于 新城 NEWTOWN 的论述 国际新城发展模式 田园新城 产业新城 边缘新城 行政中心新城 国际案例 Letchworth 英国 伦敦 WelwynGardenCity 英国 伦敦 新城发展模式 TOD新城 尔湾 美国 加州 筑波科学城 日本 筑波 Radburn 美国 纽约 Columbia哥伦比亚新城 美国 马里兰州 千里新城 日本 大阪 多摩新镇 日本 东京都 副中心新城 东京临海副中心新城 日本 东京 拉德芳斯副中心 法国 巴黎 Canberra 澳洲 堪培拉 成功新城的标准 三 中国开发区新城开发的困境分析 苏州工业园 中新政府合作 政策主导 企业化运作 打造中国发展最好的园区之一 中新生态成 新一代产业园区园中园 开发区最早的区域开发探索新城模式探索 房地产发展引发的新城市化运动总部经济园区热潮 产业升级带动的新园区经济 引入市场机制进行商业化发展 是中国开发区发展30年的经验总结 对中国开发区30年发展道路的反思与总结 发展 双轨 期 开发区一套人马 两套牌子 左手行政命令 右手市场经济 管理 二元悖论 期 过多考量当前的政绩 使得开发区 1 规划缺乏前瞻性 不科学 2 投入不计成本 3 各园区恶性竞争 投入产出严重失衡 未来 政企联动 之路 1 企业对企业 的招商模式 园区盈利成为可能 2 政府专心于区域产业发展 建设成本大幅降低 3 园区建设由政企合作共建 产生 1 1 2 的效果 开发区普遍的投入产出比仅为0 07 1 5之间 政府完全主导 与 政企合作开发 的模式对比 完全政府主导型高成本 低效率 缺少高水平规划 开发区只为建设 不重规划 园区缺少内生性的发展体系不计成本发展 零地价相互恶性竞争 免费提供厂房 过度减免税收 透支政府财政 市场化低成本 高效率 市场化 园区发展目标明确 波动小 政策连续性强专业化 企业对企业招商 保证成本控制收益化 工业地产以盈利为天职 并通过不断的盈利推动区域不断发展 例子 政企合作 政府提供政策 资源的支持下将保证税收收入及高效招商 缺少产业支撑 开发区投资与建设的经济性不高 多数开发区成为 空城 案例一 生活空城 京津新城 位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的 新城 但是由于城市缺少产业支撑 这个最初规划居住50万人的城市现在成为全国知名的 空城 功能规划缺乏科学配比 未做到以人为本 造成区域社会资源浪费 区域只能成为 睡城 北京市天通苑周边竟没有规划产业用地 使得近百万居民只能通过唯一的一条安立路去城区上班 每天上下班造成道路瘫痪 居民出行所需时间高达4小时 案例二 睡城 作为成功的范例 苏州工业园的成功有两点值得借鉴1 苏州工业园按照 433 规划科学配比 2 苏州工业园与实力雄厚的工业地产商新加坡裕廊集团合作 充分利用了裕廊的全球招商网络 案例三 都市新城 科学的土地分配比例 是产业新城开发成功的关键国内外成功园区土地利用的经验值为 苏州高新区规划图 同城对比 苏州工业园与苏州高新区 发展条件相同 一个苏州工业园等于两个高新区 四 产业新城发展理念 绿色 可持续发展理念 招商引资经济发展 优质环境宜居生活 产业新城 城市发展产业升级 方法以建设产业新城为终极目标 通过以规划为龙头 招商为支撑 实现区域的全面进步和人的全面发展 手段坚持以高端产业支撑发展坚持用地科学配比 工业与商住地产发展并重 目标实现区域和谐 经济高效 生态良性循环的人类居住形式实现企业盈利 社会和谐的政企双赢模式 产业园通过高标准 高质量的建设运营 以发展绿色产业新城为核心理念 成为行业的领跑者 产业新城 塑造有生命力的城市 A绿色产业新城发展的三轮驱动模式 城市生命力体系 A绿色产业新城三大核心能力 1 资源资源整合能力 2 基于城市持续发展的区域规划能力 3 招商能力 央企资源金融资源政府资源 城市核心竞争力的分析区域间竞争格局城市中心的界定与功能规划规划的弹性与动态调整 产业招商的开展区域营销的主题与形象区域价值的整合与展示 资源整合 业务协同 金融支持 基于城市持续发展的区域规划能力 招商 A绿色产业新城招商能力 MIP招商三重关系处理 MIP招商四个营销领域 MIP招商五个工作系统 设计销售关键流程 MIP招商 MIP招商九个关键工作环节 黑色金属 有色金属 金融 房地产与建设 物流 主营业务 金融协作与支持 钢铁原材料体系合作 有色金属材料产业体系合作 全地产开发模式支持 物流协作 科技 主业协同招商 全程式服务体系 增值服务体系 协助争取商业银行 投资银行 创投公司等各种金融支持 为企业提供资本运作服务 金融资本服务 提供猎头 人力资源培训 人事代理 园区社会保险及医疗保险 公积金代理等服务 人力资本服务 提供经营管理咨询 信息咨询 财税咨询 法律咨询 技术咨询 政策咨询等服务 知识资本服务 提供宣传产业园内企业 组织各种形式交流活动 在各种媒体发布入园企业信息等服务 品牌推广服务 提供高科技项目孵化所需的融资 技术 销售等一系列服务 创业孵化服务 互联网数据中心IDC 电子政务 电子商务 网络社区 信息发布等网络设施和信息服务 信息网络服务 全面服务系统 五 A产业新城规划特征与标准 A绿色产业新城开发特征 核心驱动 通过塑造城市中心 辐射和服务整个区域 园城互动 产业区和生活区互相嵌入链接 打造24小时活力社区 交通联动 加强区域内各功能区联系 价值推动 充分利用景观资源 发掘土地价值 主要特征 央企与政府合作开发的新园区发展模式 A绿色产业城市特征 产业集群优势化 形成园区优势产业链 用地配比科学化 形成4 4 2用地布局 配套设施合理化 形成10分钟生产生活圈 城市设计智能化 形成绿色智能的软环境 绿色 智能新城技术支撑体系 新建筑体系的应用 原生态绿地基础设施与建筑屋顶绿化 垂直绿化太阳能利用 太阳能照明 太阳能热水 太阳能薄膜电池发电 地 水源热泵空调系统 营口采用水源热泵空调系统 自然通风 建筑群与建筑单体 与风能利用中水回用与雨水收集垃圾分类回收绿色建筑与施工绿色交通体系 六 A产业新城运营体系 A绿色产业新城发展运营体系四大体系 产业新城 政府支持载体 1 基础服务平台 2 政策服务平台 3 行政管理平台 央企资源支持 先进的规划理念 多样的金融支持 国际化的产业招商 完善的服务体系 多业态开发整合 七 A产业新城案例 A营口绿色产业新城 A产业园是中国最大的以企业为主导的工业地产项目 是沿海产业基地的核心园中园 总面积30 4km2 处于营口市未来发展的核心位置一期 7 6km2二期 12 4km2三期 10 4km2 注册资金 4 9亿元现资产规模已达到17亿元下设10个二级部门7家下属企业 2家全资 2家控股 3家参股 产业规划逻辑框架 产业筛选过程 高起点规划 通过精密细致的产业梳理及推导 得出园区的产业规划 在高起点规划 产业园产业与商住科学布局 保证产业与人居与协调发展 商业 居住区 研发 配套服务区 产业片区 商业区 绿化带 绿化带 城市中央景观区 商住区 低炭环保产业 低碳环保产业 产业片区 产业片区 依据科学的规划理念 A园区对营口市规划形成示范和引领作用 A园区规划有效与周边产业的形成互动 滨海路 高起点规划 A产业园的规划带动区域规划调整 升级 高标准建设 一期2平方公里的魅力生活区 石墨核电 产业园已入园和签约项目投资额共420余亿元 2010年1000万元以上项目在建 拟建等项目总投资额为86 33亿元 开园三年半 A产业园已开工的生产企业 预计今年年底可实现产值将超过20亿元 北京某区合作区域合作区域 合作区域位于北京 总用地为3 4平方公里 合作区域与四环路 五环路 六环路和京良路等城市主干道的贯通 地铁线预计于2013年通车 从本区东南通过并设有站点 河西地区 合作区 行政区范围 共赢项目二 北京智慧活力之城 原规划可进一步修改的地方 城市核心问题交通组织问题功能布局问题土地利用经济性问题 一 规划调整 前期规划提出了将本区建设为全球制造业创新中心以及生态园区的构想 并提出了一系列生态技术实施手段 但是 介于当时用地界限和管理权限的限制 规划缺乏对更宏观的用地关系考虑 同时由于园博会定址本区北部 对本区的发展条件带来了一定的改变 原有规划在新背景下需要进行一定的调整和更新 调整前 调整后 调整后规划 主要规划特点 核心驱动 通过塑造城市中心 辐射和服务整个区域 园城互动 产业区和生活区互相嵌入链接 打造24小时活力社区 交通联动 加强区域内各功能区联系 价值推动 充分利用景观资源 发掘土地价值 1 工业创新设计 2 新型无机非金属材料 3 金融后台支持4 智能制造 5 高端金属材料 6 高性能及智能化仪器仪表 7 分布式新能源与节能技术 8 智能电网技术与设备 先进制造与智能化创新中心 新材料研发中试应用中心 战略新兴产业总部集聚中心 三个中心 八大领域 一个目标 以高端装备制造业研发为主体 以总部经济为特色的绿色产业新城 环境模式 原生环境的修复优化和持续再生土地利用 预置土地资源的时间发展弹性交通体系 引导理性出行模式和服务效能最大化功能设施 建构集中和混合布局的结构模式建筑设计 低能耗和生态安全的地域性建筑资源供需 建立清洁资源供应链和简约消费机制生态要素 促进多物种共生的场域体系社区建设 降低建设和运行过程的系统排放经济活力 鼓励发展多元化非官方 民间 经济开发模式 引导分期和分区的动态平衡 硬件保障低碳建设体系 软件保障智能保障体系 产业优化 绿色产业新城 生产 生活 文化 娱乐 商业 旅游 度假 金融 办公 会展 测试 研发 提升生活质量带动城市发展 提高产业竞争力优化产业机能 创意 商务 教育 居住 朝阳 石景山 海淀 西城 王佐乡 长辛店 城市定位 绿色产业新城 智慧型城市 1 内驱力 以发展一座宜居城市为终极目标 以完整的产业布局为城市发展源动力2 外延力 活力新城对周边区域形成幅射力和带动力发展对策 整合区域资源 与园博会联动创造发展磁芯 借助A集团资源 掌握产业发展的外部优势 寻找城市发展动力 把握北京市城市动力转移的契机 优化整合区域内具有的独特环境资源 引发内部引擎 功能优化 环境生态化 产业国际化 生活精致化 本区在河西 河东互动发展格局中有扮演着重要的启承转合的角色 结合区域发展设置本区功能 以发挥最大的联动及吸纳叠加效应 发展对策 打造三个平台产业功能平台通过建立创新产业平台 带动本身产业发展 同时推动整个产业升级 生活功能平台建设高品质的城市生活社区 为引入高素质产业人口提供基础 同时营造具有魅力的城市形象 休闲功能平台结合园博园以及永定河 乃至周边的鹰山公园 卢沟桥等游憩资源 发展休闲平台 新城特色 结合软体计划营造具有24小时人气的魅力城市 打造城市品牌 通过软体计划 设计不同时间段城市的公共活动 并以此结合城市风貌 形成独具特色的地方文化 以此进行传播推广 成为城市长久发展的形象品牌 依托园博会打造生态绿色品牌 增加城市话题效应 本区可善用园博会举办契机 引入绿色环保的建筑技术 并以此增加研发 总部办公等对环境品质要求较高的产业的吸引力 北京南城样板城市24小时活力之城 1 智慧型城市特色2 24小时活力之都 水绿环绕中相互嵌入的产业和生活双平台 生活区产业区生态绿带 行政核心 商业核心 生态节点 永定河 生活区 生产区 水绿交融环带 规划布局 结合资源条件 规划区中东部为生活区 西南部为产业区 两者以太极形状互相嵌入链接 以形成生产和生活的互动 结合园博会公园 水系 绿化隔离带等形成的水绿纽带环绕本规划区 形成绿色新城的框架 城市功能布局 结合新都市主义的混合功能布局各种公共设施与居住 产业 沿公共活动系统的界面进行穿插 叠合 形成产业 商住 办公 文化 体育 休闲等功能的混合分区 使得各区得以在24小时保持人气 利用城市绿化景观轴带串联主要的设施及公共空间 成为功能及成长主轴 形成城市的活力 脉络 城市活力 城市功能布局 24小时活力体现 6 00 8 00社区公共服务中心 社区休闲中心及运动公园 医院 8 00 18 00商业商务及办公中心 核心区 产业园区 社区公共服务 学校及休闲中心 医院 18 00 24 00酒店 文化娱乐场所 商业街 居住区产业区服务中心 医院 0 00 6 00文化娱乐场所 商业街部分店铺 社区24小时便利中心 医院 城市活力 公共设施层级 市区级公共设施 行政 医疗中心 城区级公共设施