企业、个人、房屋出租涉及各种税详解课件

1 第一部分企业 个人 房屋出租涉及各种税详解 2 一 企业房屋出租应交哪些税 如何进行账务处理 1 营业税 按房屋租赁合同或协议上所载金额为计税依据计算纳税 租金收入按服务业 租赁业纳税 适用税率为5 例如 某甲公司将其临街店铺出租 取得租金收入为20万元 收到租金时 由于其租赁行为不是其主营业务 所以相关租金在 其他业务收入 科目核算 因该出租业务而产生的税费在 其他业务成本 科目核算 所以收到租金时 若为银行转账收取借 银行存款20万贷 其他业务收入20万应交营业税为 20 5 1万元 3 2 城建税 教育费附加 营业税属流转税 随同流转税要征收城建税和教育费附加 其中城建税税率为城市7 县城建制镇为5 其他为1 教育费附加税率为3 地方教育费附加为2 应缴纳的城建税为 1 7 0 07万元应缴纳的教育费附加为 1 3 0 03万元应缴纳的地方教育费附加 1 2 0 02万元3 房产税 以店铺出租取得的租金收入为房产税的计税依据 按从租计征计算 税率为12 应交房产税 20 12 2 4万元 4 4 印花税 印花税是行为税 针对纳税人有签订租赁合同的行为而征收 计税依据为按房屋租赁合同或协议上所载金额计算纳税 税率为取得租金收入的1 应纳印花税 20 1 0 02万元月末计提各种税费时的账务处理借 其他业务成本3 54万贷 应交税费 应交营业税1万元 应交城 教 地方0 12万元 0 07 0 03 0 02 应交房产税2 4万元 应交印花税0 02万元 5 5 企业所得税 就该笔出租业务而言 取得收入为20万元 相应的支出即为上交的各种税费 即合计3 54万元 假设该出租房产当年计提折旧为10万元 则应纳企业所得税为 20 3 54 10 25 1 615万元通过上例可以看出 企业出租店面 取得收入20万元 合计应纳税款为 3 54 1 615 5 155万元 6 二 个人出租商铺 网点的涉税问题 个人将自有商铺出租取得租金收入涉及缴纳 营业税 城建税 教育费附加 地方教育费附加 房产税 个人所得税 营业税 计税依据 按营业税的有关规定 个人出租商铺取得租金收入属于财产租赁收入 营业额 计税依据 应当是全部租金收入 不得扣除其他任何费用 税率 按5 的税率征收营业税 时间 纳税人收到租金收入或取得索要租金凭证的当天 为纳税义务发生时间 7 房产税 计提依据是以个人取得的租金收入为计税依据计算房产税 税率 从租计征 一般为12 时间 自纳税人交付房屋的次月起 为纳税义务发生时间 期限 房产税按年征收 分期预交 一般按季预交 印花税 依据 按房屋租赁合同或协议上所载金额为计税依据计算纳税 税率 房屋租赁合同适用的税率为1 印花税的缴纳方法 印花税的缴纳方法是由纳税人根据税法规定 自行计算应纳税额 自行购买印花税票 自行完成纳税义务 纳税人可以到当地税务机关或指定的代售单位购买印花税票 8 个人所得税 计税依据 个人取得的房屋租金收入应当属于财产租赁收入 按个人所得税法实施条例的规定 是以纳税人每次取得的收入 定额或定率 20 减除规定费用后的余额为计税依据计算纳税 每次收入不超过4000元 定额减除费用800元 每次收入在4000元以上 定率减除20 的费用 财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次 如果发生允许扣除的修缮费用 应当先将修缮费用从其收入中扣除 然后再以其余额为标准来确定是应该定额扣除还是定率扣除 个人在出租房屋过程中交纳的税金和教育费附加 可以持完税凭证 从其租金收入中扣除 允许扣除修缮费用 以每次800元为限 一次扣除不完的 准予在下一次继续扣除 直至扣完为止 税率为20 9 案例 如果王某出租商铺取得的租金收入每月为40000元 则减除费用为20 则相关的各种税金计算如下 营业税 40000 5 2000元 城建税 教育费附加 地方教育费附加 2000 7 3 2 240元 印花税 40000 1 40元 房产税 40000 12 4800元 个人所得税 40000 2000 240 40 4800 1 20 20 5267 2元另如果出租期间发生房屋损坏 需要修缮 修缮支出由出租人承担 在计算个人所得税时每月可扣除800元 扣完为止 若本月发生修缮费用1500元 则当月应纳个人所得税为 40000 2000 240 40 4800 800 1 20 20 5139 2元下月应纳个人所得税为 40000 2000 240 40 4800 700 1 20 20 5155 2元 修缮费用 修缮费用 10 四 对承租企业应注意几点问题 1 强调开具正式发票 在租房合同中以一条款予以明确 如果拿不到正式发票 入不了账 在所得税前不能扣除 相当于多付租金的四分之一 如果租赁一处店铺支付租金20万元 若没有正规发票 此笔支出不能入账 考虑企业所得税的因素 相当于你支付租金25万元 2 明确涉及的各种税由谁来承担 虽然涉及的税按法律上规定是出租人的纳税义务 但如果出租人到时咬定谈妥的租金是税后价 而承租人又将租来的房子按照适合自己商业经营模式装修 会非常被动 11 五 房产税运用中注意几点问题 1 房产税的纳税人是指在我国城镇 县城 建制镇和工矿区 不包括农村 内拥有房屋产权的单位和个人 具体包括产权所有人 承典人 房产代管人或者使用人 产权属于国家的 其经营管理的单位为纳税人 产权属于集体和个人的 集体单位和个人为纳税人 产权出典的 承典人为纳税人 产权所有人 承典人均不在房产所在地的 房产代管人或者使用人为纳税人 产权未确定以及租典 租赁 出典 纠纷未解决的 房产代管人或者使用人为纳税人 12 2 房产税的计征 从价计征 以房产余值为计税依据 房产余值 房产原值减除房产原值的 10 30 10 到30 是国家税务总局定的标准 只要下面各省在此范围内选定自己的扣除标准即可 假如房产原值为1000万 该地的减除比例为30 则房余值为1000 1000 30 700万 应纳房产税 房产余值 1 2 700 1 2 8 4万元 从租计征 以租金收入为计税依据 假设取得50万元租金 50 12 6万元 3 房产税纳税义务发生时间 纳税人将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起 缴纳房产税 缴纳人自行新建房屋用于生产经营 从建成之次月起 缴纳房产税 纳税人委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起 缴纳房产税 纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起缴纳房产税 纳税人购置存量房 自办理房屋权属转移变更登记 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 缴纳房产税 纳税人出租 出借房产 自交付出租 出借本企业房产之次月起 缴纳房产税 房地产开发企业自用 出租 出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起 缴纳房产税 个人所得非营业用的房产免征房产税 从2012年1月起 我国在上海 重庆两地进行房产税改革试点 13 14 六 城镇土地使用税运用中注意几点问题 1 纳税人 城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳 拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的 由代管人或者实际使用人缴纳 土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的 由实际使用人缴纳 土地使用权共有的 由共有各方分别缴纳 2 计税依据城镇土地使用税的计税依据是纳税人 实际占用 的土地面积 年应纳税额 实际占用应税土地面积 平方米 适用税额 国税地字 1989 120 规定 纳税单位无偿使用其他纳税单位的土地 由使用土地的纳税单位代缴城镇土地使用税 国税地字 1989 140 规定 对纳税单位无偿使用免税单位的土地 纳税单位应该缴纳城镇土地使用税 免税单位无偿适用纳税单位的土地 免征城镇土地使用税 3 城镇土地使用税收优惠的特殊规定 城镇土地使用税与耕地占用税的征收范围衔接为避免对一块土地同时征收耕地占用税和城镇土地使用税 凡是缴纳了耕地占用税的 从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税 征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税 应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税 房地产开发公司开发建造商品房的用地房地产开发公司开发建造商品房的用地 除经批准开发建设经济适用房的用地外 对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税 15 16 第二部分企业旧房转让应缴那些税 税额如何计算 16 17 1 企业旧房转让属于销售不动产 应按销售不动产税目缴纳 不动产销售应纳营业税有三种情况 转让自建不动产 以向购买者收取的全部价款和价外费用 不含代收的住房专项维修基金 为营业额 转让原购置或受让的不动产 以其取得的全部收入减去该不动产的购置 受让原价后的余额为营业额 转让其抵债所得的不动产 以其取得的全部收入减去该不动产作价后的余额为营业额 转让自建旧房案例计税依据 纳税人销售自建不动产的营业额为其销售不动产而向不动产购买者收取的全部价款和价外费用 另外 还需补交自建行为应纳的营业税 17 自建建筑物后销售营业税条例细则第五条 纳税人有下列情形这一的 视同发生应税行为 1 单位或个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或个人 2 单位或者个人自己新建 以下简称自建 建筑物后销售 其所发生的自建行为 3 财政部 国家税务总局规定的其他情形 营业税条例细则第二十条 纳税人有条例七条所称价格偏低并无正当理由或者细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的 按下列顺序确定其营业额 1 按纳税人最近时期发生同类应税行为平均价格核定 2 按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定 3 按下列公式核定 营业额 营业成本或工程成本X 1 成本利润率 1 营业税税率 成本利润率由省 自治区 直辖市税务机局确定 18 例题 某公司2013年9月开发自建楼房一栋已竣工 建筑总成本4000万元 将其40 售给另单位 其余自用 总售价7000万元 本月预收5000万元 计算该公司当月应纳营业税额 建筑成本利润率为10 1 建筑企业自建不动产自用部分不纳营业税 自建不动产出售部分应交两个税目营业税 建筑业营业税额 4000 40 1 10 1 3 3 54 43 万元 销售不动产营业税额 5000 5 250 万元 19 转让购置或受让旧房案例计税依据 纳税人销售或转让其购置的不动产 以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额 甲公司于2013年购置一仓库 购置原价为2000万元 2015年6月 因公司流动资金紧张 又将该仓库以2900万元转让 另收取维修费30万元 甲公司应纳营业税 2900 30 2000 5 46 5万元 20 转让抵债所得不动产案例计税依据 纳税人销售或转让抵债所得的不动产 以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额 甲公司为一生产建筑材料的中型企业 其产品大量赊销给乙房地产公司 后因乙资金紧张 无力偿还货款 后双方协商 把乙公司一幢价值3000万的办公楼抵偿欠甲公司的4000万货款 甲公司同意用楼抵债后取得对该办公楼的所有权 后将其出售 售价为4500万元 问甲公司如何缴纳营业税 4500 4000 5 25万元 21 2 附加税随流转税伴征的附加税有城建税 教育费附加和地方教育费附加 3 印花税根据财税 2006 162号文件及 转发 大财法 2007 9号 规定 自2007年1月1日起 商品房销售合同按照产权转移数据征收印花税 即税率为万分之五 22 4 土地增值税一 新房与旧房的界定新建房是指建成后未使用的房产 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房 使用时间和磨损程度标准可由各省 自治区 直辖市财政厅 局 和地方税务局具体规定 财税 95 48号新建房是指建成后未使用的房产 凡已使用的房产均属旧房 吉地税地联字 1995 170号二 关于转让旧房准予扣除项目的计算 一 按照评估价格确定扣除项目财税字 1995 48号10条 转让旧房的 应按房屋及建筑物评估价格和土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金为扣除项目金额计征土地增值税 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的 不允许扣除取得土地使用权所支付的金额 其中 旧房及建筑物的评估价格 是指在转让已使用的房屋和建筑物时 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率的价格 23 对于个人购入房产再转让的 其在购入时已缴纳的契税 在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素 在计征土地增值税时不另作为 与转让房地产有关的税金 予以扣除 二 纳税人转让旧房及建筑物 凡不能取得评估价格 但能提供购房发票的 经当地税务部门确认 条例 第六条第 一 三 项规定的扣除项目的金额 可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5 计算 对纳税人购房时缴纳的契税 凡能提供契税完税凭证的 准予作为 与转让房地产有关的税金 予以扣除 但不作为加计5 的基数 对于转让旧房及建筑物 既没有评估价格 又不能提供购房发票的 地方税务机关可以根据 中华人民共和国税收征收管理法 以下简称 税收征管法 第35条的规定 实行核定征收 财税2006 21号文件 24 取得评估价格情况下的增值额计算公式扣除项目金额 评估价格 重置成本 成新率 转让的流转税 含印花 评估费 地价 合法凭证 国家规定缴纳的费用 不另行扣除原来买房的契税 增值额 收入 扣除项目金额例题 B房地产企业2011年3月以2000万元出售一幢办公楼 账面原值300万元 累计折旧30万元 土地性质为商业用地 由于取得时间比较早 取得时支付的土地出让金等原始凭证由于档案管理混乱无法提供 委托某资产评估公司予以评估 资产评估按照成本法对于办公楼进行评估 重置成本为500万元 成新率70 企业支付评估费8万元 25 按照评估价格计算应交土地增值税如下 企业办公楼转让收入2000万元 办公楼评估价格 不含土地部分 为500 70 350万元 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为0 与转让房地产有关的税金 2000 5 1 7 3 2000 0 5 111万元 支付评估费用8万元 扣除项目合计 350 0 111 8 469万元 增值额 2000 469 1531万元 增值率 应纳土地增值税税额 1531 60 469 35 754 45万元 26 有购房发票情况下增值额计算公式扣除项目金额 发票所载金额 1 购房年数 5 转让的流转税 含印花税 购房时缴纳的契税 国家规定缴纳的费用增值额 收入 扣除项目金额购房年数 按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止 每满12个月计一年 超过一年未满12个月但超过6个月的 视为一年 题例 按照发票所载金额确定扣除项目C房地产企业2011年3月以2000万元出售一幢使用4年的办公楼 账面原值300万元 累计折旧30万元 该办公楼有购房时取得的原始发票 发票所载金额为300万元 支付房地产转让有关费用8万元 该房产未进行资产评估 27 转让收入2000万元 与转让房地产有关的税金为2000 5 1 7 3 2000 0 5 111万元 支付房地产转让有关费用8万元 土地增值税扣除项目 发票所载金额 1 购房年数 5 转让的流转税 购房时缴纳的契税 与房地产转让有关的费用 300 1 4 5 111 8 479万元 增值额 2000 479 1521万元 增值率 应纳土地增值税 1521 60 479 35 744 95万元 28 清算应准备的资料财务资料 1 从立项 竣工财务会计报表 资产负债表 损益表 开发项目成本表 账簿 凭证等会计资料2 银行对账单及余额调节表备查类资料 3 营业执照 复印件 4 税务登记证 复印件 5 组织机构代码证 复印件 6 房地产开发企业资质证书 复印件 7 开户银行许可证 复印件 8 验资报告 复印件 9 公司章程 复印件 10 税务部门批准土地增值税清算通知 复印件 29 11 土地增值税项目登记表 申报表 复印件 12 建设项目立项报告批复文件 复印件 13 国有土地使用权出让合同 复印件 14 土地开发合同 复印件 15 征地协议 复印件 16 土地受让合同 复印件 17 土地开发建设协议书 复印件 18 国有土地使用证 复印件 19 取得土地使用权所支付金额的相关会计凭证及后附的原始票证 复印件 20 人防工程认证文件 复印件 21 建设用地规划许可证 复印件 22 建设工程规划许可证 复印件 23 建筑工程施工许可证 复印件 24 合作建房相关协议 复印件 如有 请提供 25 产权分割协议 复印件 30 26 项目平面图27 项目工程合同统计表 复印件 28 项目工程合同结算单 复印件 29 项目工程相关建造合同 工程合同 总包 分包 30 项目工程施工 预算 决算 结算的相关资料 复印件 31 项目工程有关变更及增减洽商的相关资料32 银行贷款合同 协议 贷款利息通知单 复印件 33 房屋所有权证及房屋登记表 复印件 34 预缴土地增值税的会计凭证及税收缴款书 复印件 35 建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 复印件 36 竣工项目地价核实函 复印件 37 测绘成果报告书 复印件 38 流转税及附加的完税凭证 复印件 39 商品房购销合同明细表40 售房统计台账及销售明细表 复印件 41 销 预售 售许可证 复印件 42 物业用房 社区用房学校等公共配套设施 凡无偿移交给政府 公用事业单位等部门的 要提供移交资料或证明材料5 企业所得税 31 32 第三部分业务招待费的账务处理及税务处理详解 33 一 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出 按照发生额60 扣除 但最高不得超过当年销售 营业 收入的5 销售 营业收入 包括 销售货物收入 提供劳务收入 租金收入 视同销售收入即包括会计核算中的 主营业务收入 其他业务收入 但不包括 营业外收入 34 案例 甲公司2014年实现产品销售收入1200万元 设备出租收入300万元 视同销售收入400万元 发生的成本费用总额1600万元 其中业务招待费支出30万元 假设再无其他纳税调整事项2014年甲公司应纳的企业所得税为多少 解 纳税调整 30 60 18万元 1200 300 400 5 9 5万元两个标准计算出来后以低者为标准和实际支出数30万元进行比较 超过部分不允许税前扣除 所以调增应纳税所得额为 30 9 5 20 5万元 应纳税额 1200 300 400 1600 20 5 25 80 125万元 35 二 业务招待费在平时工作中应注意七点问题 1 营业执照成立日前 发生的业务招待费 由股东负责 2 招待费的核算范围 餐费 接待用的食品 茶叶 香烟 饮料等 赠送的礼品 正常的娱乐活动 土特产品赠送等 3 关于在建工程发生的业务招待费处理问题 企业在开 筹 办期间 在建工程发生的业务招待费计入开办费 生产经营期间在建工程发生的业务招待费计入管理费用 4 2011年发生招待费 办工费发票不能在2012年税前扣除企业应纳税所得额的计算 以权责发生制为原则 属于当期的收入和费用 不论款项是否收付 均作为当期的收入和费用 不属于当期的收入和费用 即使款项已经在当期收付 均不作为当期的收入和费用 因此 公司2011年发生的招待费 办公费 应属于2011年度的费用 不能在2012年税前扣除 36 5 员工到外地发生的费用是差旅费还是交际应酬费 业务人员出差报销的大量票据 车船机票 餐票 景点门票 账务处理 车船机票管理费用 销售费用等 差旅费 餐费 如果员工出差标准内用餐 计入相应的差旅费明细科目 如果是宴请用餐费 计入相应的业务招待费明细科目 景点门票 自费 计入差旅费的支出 属于正常的经营支出 可在所得税前全额扣除 但如果税务机关需要提供证明材料的 需提供证明材料 差旅费的证明材料包括 出差人员姓名 地点 时间 任务 支付凭证等 计入业务招待费的部分 需要按照 企业所得税法 的规定做相应的纳税调整处理 37 6 员工的午餐费属于职工福利费还是业务招待费 公司没有自己的食堂 为解决职工的午餐问题 统一由某餐厅供餐 由公司统一结算 结算时餐厅开具餐费发票 对于取得餐费发票如何处理呢 账务处理 以补贴形式入账 餐费不入账记 应付职工薪酬 职工福利费 核算 以餐费直接入账 作为业务招待费核算 即使在摘要栏内注明是职工的午餐费 同时将就餐的职工姓名及天数和标准详细列明 税务稽查时 也可能会被认定为招待性质的支出 开餐费票据入账 可能被认定为业务招待费 发补贴 职工福利费 7 赠送的礼品业务宣传费还是业务招待费 为了宣传在企业的产品 订制如广告衫 印制宣传语的小礼品等 订货会或商品展销会结束后作为礼物无偿赠送给客户 发生这样的费用是作为业务宣传费核算还是业务招待费核算呢 业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用 主要是指未通过媒体的广告性支出 包括企业发放的印有企业标志的礼品 纪念品等 38 在工作实践中 正确区分业务招待费和业务宣传费主要依据下面两个方面 依据一 是否对企业的形象 产品有宣传作用 这是区分二者差异的关键 如果将外购礼品用于赠送 意在联络感情 应作为业务招待费 如果礼品是纳税人自行生产或经过委托