深圳精装房市场发展现状及经典案例-19页-戴德梁行

Page 0 深圳精装房研究 DTZ戴德梁行 综合住宅服务主管 蒋尚礼 Page 1 对销售价格产生直接影响 减少自行分散装修的麻烦 避免入住后噪音干扰及二次污染 树立项目的高端形象 1. 精装房的效益评估 效益评估 Page 2 2. 精装房风险提示 Source: DTZ Residential 建筑材料品质及 施工质量 交楼及入伙时间延后 A D C E 风险提示 后期的维护与保修 个性化不突出，重复装修 B 装修标准报价与 实际成本不符 Page 3 深圳精装房发展现状 Page 4 2008年 4月深圳市政府宣布 2010年深圳取消毛坯房届时销售住宅实现100%一次性装修 1. “半成品时代” 逐渐向 “成品时代” 迈进 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0% 10% 15% 20% 25% 带装修项目批准预售面积 2004 2005 2006 2007 2008H1 带装修项目占当年全部供应量的比例 (万平方米 ) Source: DTZ Residential 5% 7% 8% 6% 8% 21% 58.6 60.3 39.7 46.5 52.9 Page 5 2. 精装修楼盘市场分布 HONG KONG Source: DTZ Residential For Reference Only 口岸物业 金地名津 铂金时代 滨海度假 万科东海岸 鸿威海怡轩 服务企业 万科城 万科第五园 商务区公寓 星河世纪 高发城驰 拓展区物业 金地梅龙镇 丹枫雅苑 口岸物业 澳城 后海公馆 Page 6 3. “装修策略”成为“淡市中”有效的营销手段 装修方案 选择方式 具体操作 代表楼盘 1：装修可选 由客户自己决定要不要装修不要装修可直接在总价里折减相应装修款 客户可以自由选择要或不要装修套餐，客户选择性强，接受度较高 中城天邑 （福田区） 2：部分户型带装修 根据客户群特点，大户型以毛坯销售，小户型带精装修 通常大户型客户对空间和风格的需求更加多样化，因此可以采取小户型带装修，大户型不带装修的方式 英郡年华 （龙岗区） 3：自主装修 提供装修券由客户在指定地点自主选购安装 只定制品牌厨卫洁具，其余部分以装修券 (百安居 )形式送出，由客户自行采购安装实质上为一种让利行为，目的为直接促进销售 澳城 （南山区） 4：菜单式装修 提供装修套餐菜单，由客户在有限范围内自由选择装修方案 提供装修备选方案 A、 B、 C，客户可按菜单选择装修方案，由开发商施工执行以成品交房。目前市面推行的通常为统一装修标准与用材，但材料（如地板、面砖）颜色可选的方式 万科城 （龙岗区） Source: DTZ Residential Page 7 4. 10%-15%的装修占比成为市场主流 项目 项目所在区域 销售均价 装修价格 装修所占比例 关外 金地梅龙镇 期 宝安区 11,700 元 /平方米 1,200 元 /平方米 10% 慢城 期 龙岗区 10,000 元 /平方米 600 元 /平方米 6% 招商依山郡公寓 龙岗区 7,800 元 /平方米 800 元 /平方米 10% 万科城 期高层 龙岗区 12,200 元 /平方米 2,000 元 /平方米 16% 关内 中城天邑 福田区 20,000 元 /平方米 1,000 元 /平方米 5% 皇御苑 福田区 15,000 元 /平方米 2,000 元 /平方米 13% 后海公馆 南山区 26,000 元 /平方米 3,000 元 /平方米 11% 澳城 南山区 30,000 元 /平方米 4,500 元 /平方米 15% 红树西岸 南山区 45,000 元 /平方米 6,000 元 /平方米 13% 万科东海岸 盐田区 15,000 元 /平方米 2,000 元 /平方米 13% 海怡轩 盐田区 19,000 元 /平方米 3,000 元 /平方米 15% 铂金时代公寓 罗湖区 11,000 元 /平方米 1,200 元 /平方米 10% 百仕达东郡广场 罗湖区 25,000 元 /平方米 3,000 元 /平方米 12% Source: DTZ Residential Page 8 5. 预计未来装修将更多向提升人居生活品质转变 Source: DTZ Residential 装修标准 （元 /平方米） 等级划分 装修内容 典型楼盘 3,000 超星级装修 （世界顶级品牌 +智能化 ） 地面墙面天然石材 德国成品橱柜（博洛尼） 国际一流品牌卫浴（杜拉维特） 国际品牌实木户内门 Low-E玻璃 新风系统 中央空调系统智能化设备 国际专利降噪技术 红树西岸 2,000-3,000 星级装修 （国内外知名品牌 +人性化 ） 国际知名品牌卫浴（科勒 Roca TOTO） 提升地板地砖品牌 增加电器附送，多为空调液晶电视冰箱洗 衣机等实用家电 人性化设计： Low-E玻璃及新风系统 后海公馆 海怡轩 1,000-2,000 附加值装修 （品质升级 +人性化 ） 组合橱柜（人造石台面） 名牌厨房电器（方太林内松下西门子） 客餐厅瓷砖复合木地面 房间品牌复合木地板 人性化设计： Low-E玻璃及新风系统 万科城 金地梅龙镇 600-1,000 普通装修 品牌卫浴 组合橱柜 品牌厨房电器 客餐厅瓷砖地面 招商依山郡公寓、慢城 For Reference Only Page 9 深圳精装房典型案例 Page 10 典型案例（一）：深圳万科城 Page 11 Source: DTZ Residential For Reference Only 全面家居解决方案（菜单式装修）：深圳万科城 传统户型 万科城户型 人性化设计：从户型设计入手考虑使用功能 直接进入客餐厅，无过度空间 储藏收纳组合，室内外过度 衣物、鞋帽更换及储藏 玄关 Page 12 玄关 厨房 卫生间 主卧室 客厅 基于各平面功能模块上的菜单选择 卫生间 储纳模块 卫浴模块 厨房模块 起居模块 寝室模块 Page 13 实木复合地板 安防系统 西蒙开关、多乐士墙面漆 双面开关衣柜科勒洗浴花洒 LOW-E玻璃 科勒马桶 科勒洗浴花洒 三面翻镜子西门子厨具 桃心吊柜自由活动层板 旋转鞋架散件框 加大吸纳柜霍曼入户门 玄关 厨房 卫生间 主卧室 客厅 基于各平面功能模块上的菜单选择（万科城实例） Page 14 典型案例（二）：深圳百仕达红树西岸 Page 15 “ 深圳首个智能化住宅项目 ” 亚洲领先的生活数码港 强强联合 红树西岸联合国际权威 LG、 HONEYWELL、 CLIPSAL和 CNHOORAY共同打造红树西岸 亚洲领先数字化社区 社区物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位 实现智能化 定制化的“智能家居” 可结合个性化家居风格，由 CNHOORAY为业主量身定做 智能化家居系统 Page 16 “ 奢华品质 ” 的生活配套 Miele 厨具 Miele 冰箱 SieMatic 橱柜 世界顶级品牌 逾有百年历史的欧洲家 电之父，世界顶级电器 品牌 品质与设计 追求 “ 精益求精 ” 的品 质和设计的完美，为欧洲 名流家庭所尊崇 为世界名流定制 厨房家居中的顶尖品牌 被誉为橱柜中的 “ 劳斯 莱斯 ” 厨房 洗手间 Duravit 水龙头 Gorhe 卫浴 Gorhe 花洒 世界一流设计 世界四大卫浴品牌之一 世界一流设计师设计手 工精致而成 世界顶级品牌 德国高仪集团是世界著 名的卫浴产品及系统供 应商 人性化设计理念 德国高仪经典的人性化 设计理念成就了其用水 科技的不朽传奇 Page 17 “ 超宁静 ” 的居住环境 LOW-E 玻璃 隔音楼板 同层排水 透光、隔热、降噪 世界四大卫浴品牌之一 世界一流设计师设计手 工精致而成 阻隔垂直方向噪音 中间夹层隔音垫为 “ 挤塑 聚苯板 ” 加 5公分水泥砂 浆保护层，共 26公分厚 避免垂直排水噪声 发达国家先进技术，同层 排水支管与主排水支管不 穿越楼板，避免噪声 排水 玻璃 楼板 Page 18