房地产投资分析课程设计报告参考案例.doc

专 业： XXX班 级： XXXX姓 名： XX指导教师： XXXXX 二0一0 年 一月十五日1项目概况31.1项目名称、性质、开发方式31.2项目背景31.3地理位置和现状31.4项目建设规模及建设内容31.5经济技术指标32市场分析预测42.1总体社会经济状况42.2市场需求42.3市场供应42.4项目经意范围及规模43项目选址43.1项目地址及环境条件43.2地块现状及拆迁安置44规化设计方案54.1规划要求54.2规化设计方案55市政建设条件55.1道路交通55.2市政管线55.3综合评述56进度安排57投资估算67.1投资估算结果67.2资金使用及筹措表78经济评价88.1收入估算88.2利润估算88.3清偿能力分析99风险分析119.1敏感性分析119.2临界点分析1210结论1210.1社会效益1210.2环境效益1210.3经济效益1210.4结论121 项目概况1.1 项目名称、性质、开发方式丽景蓝湾小区住宅由Townhouse、多层住宅、小高层住宅、高层住宅的多种形式与档次，空间结构呈南低北高、内低外高的形态，小区沿徐庄路（规划路）、沈庄路及东侧规划路均设商业门市房，随着步行林荫道，两侧底层商业用房也深入区内，形成了一个商业步行街景观。小区内建筑采用建筑体块穿插的手法，运用构成派的理念组织构件。丽景蓝湾小区是保定市诚信房地产开发有限公司独家卡发。1.2 项目背景该项目是保定市用于拆迁安置房的项目之一，该项目取得了土地使用权证书，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证和建设工程开工许可证。1.3 地理位置和现状小区内的整体功能分区，设施分布和建筑风格统一，另外各组团也相对独立。项目分A、B两区，A区东临恒祥北大街（退线50米绿化隔离带），南依徐庄路（规划路，退线15米），北部为城市景观绿化带(退线50米)；B区南依沈庄路（规划路），西为瑞祥大街，北部是徐庄路（规划路）。1.4 项目建设规模及建设内容按照规划局下达的规划条件要求，该项目占地面积10000，总建筑面积26000，绿化率42%，包括高层和板房。1.5 经济技术指标用款计划表项 目金额（万元）123土地费用420100%前期工程费28100%基础设施建设费10100%建筑安装工程费991710%33%57%公共配套设施建设费9663%33%4%开发间接费管理费用9933%33%33%销售费用9917%50%32%开发期税费36741%33%26%其他费用18355%33%12%不可预见费44933%33%33%2 市场分析预测2.1 总体社会经济状况随着民生问题解决和拆迁问题的出现，保定市也有声有色地贯彻执行，该方案位于保定市北市区目前为保定重点开发的地区，交通便利，城市面貌好。2.2 市场需求随着河北省三年大变样的展开，金融危机的渐去，人们收入的提高，对居住条件要求也越来越高，纷纷购置新房。2.3 市场供应保定市新市区是城市发展的趋势，应抓住时机进行开发，赢取最大的利益。2.4 项目经意范围及规模丽景蓝湾小区占地10000，总建筑面积26000，容积率2.6。绿化率42%。3 项目选址3.1 项目地址及环境条件小区内的整体功能分区，设施分布和建筑风格统一，另外各组团也相对独立。项目分A、B两区，A区东临恒祥北大街（退线50米绿化隔离带），南依徐庄路（规划路，退线15米），北部为城市景观绿化带(退线50米)；B区南依沈庄路（规划路），西为瑞祥大街，北部是徐庄路（规划路）。绿化是小区的突出特色，幼儿园和会所前的树阵创造出郁郁葱葱的景象，使幼儿园和会所掩映其中，避免干扰。结合建筑功能设置不同主题，根据不同环境配置小品和雕塑，组团内部富有特色的庭院设计。自然水景宜人是本小区的主题特色，为了创造一个舒适宜人的居住生活环境，小区内中心绿地处设大型的中心水体形成核心景观，即可观赏又具有调节小区空气温度和湿度的作用，在炎热的夏季能使小区相对湿度增大10%以上、温度降低23度；大面积的水体还能够溶解空气中的有害气体，净化空气，调节小区微环境。将中心水体的土方就地利用，堆山造景，使中心别墅区地坪变化，成为独特的立体山地景观。沿岸设置亲水平台及栈道，使水岸形态丰富多样并可更好的满足居民的亲水愿望。组团内部设置特色各异的浅水系和小型喷泉景观。小区通过多种类型的景观植物有机组合形成层次丰富，四季皆宜的绿化效果。小区内根据不同环境设置各色景观小品和雕塑，并在儿童和老年活动场地内设置休闲及康乐设施，以期为小区居民提供富有情趣和健康的生活环境。3.2 地块现状及拆迁安置地块现已完成拆迁安置等工作，已具备“七通一平”的建设条件。根据给定的条件。该项目取得了土地使用权证书，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证和建设工程开工许可证。4 规化设计方案4.1 规划要求4.1.1 以建造具有现代先进水平的优质城市住宅为目的，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性、生态性要求。4.1.2 依靠科技进步，新材料、新技术、新产品的推广，提高住宅功能质量水平。4.1.3 合理组织绿化、交通体系、完善共建布局和住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。4.1.4 吸取各项目好的居住规划特点，创造有特色的能满足居住生活需要的环境功能。4.2 规化设计方案经保定市规划局批准审定，丽景蓝湾小区占地10000，总建筑面积26000，容积率2.6。绿化率42%。5 市政建设条件5.1 道路交通该项目位于北市区，交通方便程度极高。5.2 市政管线该项目周边已到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信等配套设施管网，具备有利的市政配套条件。5.3 综合评述该项目完成“七通一平”的条件，可以开工。6 进度安排该项目拟三年建成施工进度表 一 二 三1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 征地 一期基础 一期结构 一期装修 二期基础 二期结构 二期装修 三期基础 三期结构 三期装修 7 投资估算7.1 投资估算结果序 号项 目总 投 资1开发建设总投资12 3911.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用42028109 9179699993671834497222经营资金3项目总投资12 3913.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金12 3917.2 资金使用及筹措表税费利率表税费项目税费率（%）营业税城市维护建设税教育费附加企业所得税房产税（按租金）公益金法定盈余公积金任意盈余公积金不可预见费土地增值税57333125100430，40，50超率累进税率资金使用筹措表序号项 目合计12 34 5 61总投资123911 9833 8246 119233155781.11.21.31.41.5自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用 财务费用1239111669722198319681438243754 706119594717223323315515578782资金筹措123911 98338246119233155782.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款3 0005 5013 8913 8913 891150048348348315009411383138313834 0942 0252 0252 025233155788 经济评价8.1 收入估算售房收入表序号项目合计1234561售房收入20 4861 5577 005711.21.3可销售面积(平方米)平均售价(元/平方米)销售比例(%)122 660 100458981696 37458981 696 37277641632 2331001250 32经营税金及附加1 12786385392222422.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加1 024 72 3178 5 2350 25 11357 25 11201 14 638 3 13土地增值税2 202163732754454994商品房销售净收入17 1581 3085 8885 98733526228.2 利润估算项目损益表序号项目合计1234561经营收入20 6711 5577 0057 1864 0948291.11.21.3商品房销售收入房地产租金收入自营收入20 286 18515577 0057 133 534 028 66763 66 2经营成本12 3489484 2664 3282 3844232.12.2商品房经营成本出租房经营成本(摊销)12 341 79484 2664 326 22 381 3420 33出租房经营费用319 11114自营部分经营费用5自营部分折旧、摊销6自营部分财务费用7经营税金及附加1 13786385395225468土地增值税2 202 163 732754454999利润总额4 9543601 6221 7001 02025110弥补以前年度亏损11应纳税所得额4 9543601 6221 7001 02025112所得税1 6351195355613378313税后利润3 3192421 0871 139683168 公益金法定盈余公积金任意盈余公积金166332122454 109 571143468 8 1714加:年初未分配利润 205 1129 15可供投资者分配的利润 2051 129 2 098581 14316应付利润2 8212 09858114317年末未分配利润2051 1298.3 清偿能力分析长期借款还本付息估算表序号项目合计1234561长期借款偿还1.1 1.21.31.41.5年初借款本息累计 本金 建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息 还本 付息年末借款本息累计389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297782房地产投资人民币借款2.12.22.32.42.5年初借款本息累计 本金 建设期利息本年借款本年应计利息本年按约定还本付息 还本 付息年末借款本息累计389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297783还本资金来源3.13.23.33.43.53.6上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他 7717117840952976222939083454偿还等额还款本金1297129712975偿还长期贷款还本金能力71782976390829566长期借款偿还期(年)6.00资金来源运用表序号项目合计1234561资金来源276051 9834 4409030718640948731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房销售收入房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20 4861853 8913 000444831 5001 5571 3831 5007005202571335340286676366442资金运用24 1071 9834 19277725346305917552.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.15 2.16自营资产固定资产投资(含方向税)自营资产固定资产建设期利息房地产投资(含利息)经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其他应付款短期借款本金偿还12 391311 1372 2021 6352 8213 8911983382486163119611938573253523393957545612098129715511225454337581129778114699831431297 3盈余资金3 498248125818401034-883 4累计盈余资金24815073346438134989 风险分析9.1 敏感性分析敏感性分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案288781381开发产品投资+102011240-103921 550362售房价格+103971 76936-10177-20642敏感性分析图80604020 0-20-40-30-20-10 010203040FIRR（%）123敏感性因素变动（%）1-售房价格；2-基准收益率；3-开发产品投资敏感性分析（全部投资、所得税前）从投资与售价对经济效益影响程度的比较中可以看出，销售价格的影响程度比投资的影响程度大，因此，在项目管理中，不仅要重视成本控制，更要重视注意合理安排销售计划。9.2 临界点分析盈亏平衡分析表敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益率（%）28.8期望值20.00开发产品投资（万元）12391最高值13651售房价格（元/）1670最低值1538土地费用（万元）420最高值1