物业公司运营手册

物业服务公司运营手册 1 物业服务公司运营手册 2 目 录 第一章 物 业服务公司的设立与管理运作机制 第一节 物业服务公司的设立与运作机制 一、物业服务公司的设立条件 二、物业服务公司的设立程序 三、物业服务公司的法律责任 四、物业服务公司的机构设置 第二节 业主大会与业主委员会 一、业主大会 二、业主委员会 三、业主契约 第三节 物业服务公司管理运作机制 范例精解 范例一 小区业主大会章程 范例二 业主规约（示范文本） 第二章 物业服务的劳动人事管理技巧及范例精解 第一节 招聘与签约的过程及注意事项 一、招聘 二、签约 三、关于晋升主管、领班实行考核聘任制的几个要点 四、临时工的录用、辞退 第二节 人力资源管理技巧 物业服务公司运营手册 3 一、人力资源管理的内涵 二、物业管理公司的用工方式的原则与岗位设置 三、管理和考核的技改 第三节 员工培训技巧与员工档案管理办法 一、培训工作的必要性、内容与任务 二、培训方法和技巧 三、员工档案管理办法 第四节 物业管理公司的劳动报酬和福利 一、劳动报酬和福利费前瞻 二、劳动报 酬的管理技巧 三、加班工资及各种假期工资的发放办法 四、福利的形式和内容 第五节 物业管理奖惩的管理技巧 一、总则 二、奖励办法 三、处罚办法 四、员工的申诉权 第六节 其他管理办法 一、更衣室管理规定 二、职工浴室管理规定 三、职工餐厅就餐规定 四、工服管理规定 物业服务公司运营手册 4 五、倒班宿舍管理规定 第七节 物业公司业务员的工作要则与素质要求 一、敬业乐观 二、着装整洁 三、工作步骤 四、商用文书 五、关于问题的解决 六、礼貌用语 七、使用电话 八、交换名片 九、会客 十、拜访客户 十一、洽 谈 十二、约会 十三、表达能力 第八节 物业公司经理的素质要求 一、应具备的业务素质 二、应具备良好作风 三、应具备的领导艺术 第九节 物业公司人事管理制度 一、聘用制度 二、员工行为规范 物业服务公司运营手册 5 三、职务任务制度 四、岗位调迁制度 五、员工离职制度 六、请休假及假期待遇制度 七、培训制度 八、考核制度 九、奖惩制度 第十节 劳动人事管理范例精解 范例一 员工手册的编写技巧 范例二 物业管理员岗位规范 第三章 物业服务公司的财务管理技巧及范例精解 第一节 物业服务公司财务管理概 念 一、财务管理内涵 二、财务管理的机构设置 三、财务管理制度 第二节 物业服务公司的财务核算及其技巧 一、物业服务公司财务核算的必读知识 二、物业服务公司财务分析、经济活动 三、分析及分析技巧 第三节 物业经理应掌握的财务操作 一、年度预算的操作 二、资本基金的操作 物业服务公司运营手册 6 三、偿债基金的操作 四、信用控制的操作 第四节 物业管理费的核算技巧 一、物业管理费的组成 二、管理费的核算具体技巧介绍 三、如何加强收费管理的力度 四、筹措物业管理资金计费标准的核算方法 第五节 财务造假对策 一、规范基础工作 二、建立完善的内部控制体系 三、健全和完善会计算理制度 四、强化会计监督 第六节 常见计算机会计“陷阱”及对策 一、常见的计算机会计陷阱 二、计算机会计陷阱对策 三、计算机会计陷阱查帐指导 第四章 物业管理资金运筹技巧及范例精解 第一节 物业管理资金的筹集 一、物业管理企业资金筹集的必要性 二、物业管理资金筹集方式 三、物业管理企业筹集资金的要求 第二节 物业管理企业筹资决策谋略 物业服务公司运营手册 7 一、有关筹资决策的必读知识 二、 资本金的筹资决策谋略 三、负债筹资决策谋略 四、筹资质量决策谋略 第三节 物业经营企业的资金筹措技巧与融资决策 一、资金筹措技巧 二、各类资金的具体筹措技巧 三、融资决策 第四节 物业管理资金筹措的管理 一、确定收费项目 明确收费标准 二、加强法制建设 确保费用收取 第五节 物业管理资金运作使用方法 一、物业管理资金的使用原则 二、物业管理资金使用的特点 三、使用资金的来源和分类 四、居住性物业管理资金的使用方法 五、经营性物业管理资金的来源与使用技巧 六、日常 费用的支出 七、日常费用支出预算 第六节 维修基金的使用与管理技巧 一、维修更新工程费的组成 二、维修基金的管理要求 物业服务公司运营手册 8 三、维修基金留存和使用计划的编制 四、物业更新方案的优选技巧 五、资金筹措范例精解 第五章 物业管理公司正常避税的操作技巧及范例精解 第一节 避税的必读知识 一、避税的概念 二、避税的类型 三、偷、漏、节税辨析 第二节 避税产生的原因及后果 一、避税产生的主观原因 二、避税形成的客观原因 三、避税行为的后果 第三节 避税的分类与判定 一、国内避税与国际避税 二、税收筹划和税收规避 三、对税收法规的运用和理解进行避税 第四节 物业管理企业国内避税的方法与技巧 一、筹资方案避税法 二、投资方案避税法 三、几种具体避税方案 第五节 避税的法律分析 一、避税的法律特征 物业服务公司运营手册 9 二、避税的合法性 第六节 避税范例精解 第六章 物业价值及价格评估技巧及范例精解 第一节 物业价格的形成及特征 一、物业价格成因 二、物业价格的特征 三、物业价格体系 四、影响物业价格的因素 第二节 物业价格评估技巧 一、物业价格评估的意义 二、物业估价的原则 三、物业价格评估的程序 第三节 物业估价方法 一、成本估价法 二、市场比较法 三、还原收益法 第四节 房地产价格的管理技巧 一、房地产价格的含义及特点 二、房产价格政策 三、房产价格管理 四、房产价格评估 五、土地价格的概念、构成与评估技巧 物业服务公司运营手册 10 六、房屋价格与土地价格的关系 第五节 物业估价范例精解 范例一 上海某房地产估价报告书 范例二 建筑物资产估价范例精解 范例三 土地估价范例精解 第七章 物业管理风险规避技巧及案例分 析 第一节 风险的概述 一、风险的实质 二、风险的特征 三、风险的分类 第二节 物业管理中不同市场风险程度分析 一、地产市场的风险 二、普通住宅市场的风险 三、公寓市场的风险 四、写字楼宇市场的风险 五、工业楼宇市场的风险 第三节 风险损失的控制 一、风险损失的控制技巧 二、控制风险损失的策略 三、企业风险损失的防范技巧 四、摆脱风险困境的策略及企业风险基金 五、负债经营风险损失的控制 物业服务公司运营手册 11 第四节 风险责任的承担 一、风险责任承担的概述 二、企业成为风险责任 主体的条件 三、企业内部风险责任主体的类型与选择 第五节 物业公司财务风险的规避技巧 一、筹资风险及互换防范 二、投资评估及组合防范 三、流动资金运作中的风险规避 第六节 物业管理中紧急情况的应急技巧 一、电梯困人的紧急处理 二、爆喉及水箱过满的紧急处理 三、发生火警时消防的紧急处理 四、停电和电力故障的紧急处理 五、瓦斯和易燃气体泄漏的紧急处理 六、雷暴及飓风的紧急处理 七、对盗窃及停车场被劫事件的紧急处理 八、业主或住户投诉的紧急处理 九、可疑物体及恐吓电话的紧急处理 十、拾 获财物的处理方法 十一、发现住户受伤或生病的紧急处理 十二、车辆发生意外事故导致损坏设备的紧急处理 第七节 物业保险 物业服务公司运营手册 12 一、保险的概述 二、保险合同 三、财产保险 四、人身保险 五、汽车保险 六、物业保险 七、保险经营 八、保险理赔 九、职工人身风险管理 十、企业责任风险管理 第八章 物业管理纠纷规避的技巧及范例精解 第一节 物业管理纠纷的常见表现形式 一、物业管理不善是纠纷的主要原因 二、物业管理纠纷的主要因素 三、避免物业管理纠纷的全新技巧 第二节 物业管理公司的法律保 障 一、物业管理公司的法律职责 二、物业管理公司的违法行为 三、物业管理法律责任的方式 四、解决物业纠纷的四个步骤 第三节 怎样打物业管理官司 一、物业管理官司的类型 物业服务公司运营手册 13 二、物业管理官司的法律依据 三、物业管理官司责任认定 四、物业管理纠纷的主要表现 五、哪些房产案件可以向人民法院起诉 第四节 物业纠纷的行政诉讼 一、房产物业纠纷行政诉讼审理范围 二、不属行政诉讼受案范围的房产物业纠纷 三、房地产行政诉讼的管辖 四、房地产物业行政诉讼的原则 五、房产物业纠纷行政诉讼和程序 第五节 常见物业纠纷的避免和处理技巧 一、物业产权纠纷的预防及对策 二、房产价格纠纷的预防及对策 三、房产面积纠纷的预防及对策 四、物业合同纠纷的预防及对策 五、购房纠纷的预防及对策 第六节 物业纠纷处理范例精解 范例一 开发商未能及时办理业主产权证 范例二 周某诉潘某房屋产权纠纷案 范例三 如何处理预售商品房建筑面积交付时增减的纠纷 范例四 新拆迁法对被拆迁人给予哪些补偿 范例五 山墙公用面积如何分摊计算 物业服务公司运营手册 14 第九章 物业管理企业形象设计与良好公共关系的建立技巧 第一节 塑造企业形象 一、企业形象及其作用 二、企业形象的系统分析 第二节 造就企业精神的方法 一、企业精神的功能和作用 二、企业精神的主要特征 三、如何培养企业精神 第三节 创立企业精品形象的方法与技巧 一、精品形象是生存的有力支撑 二、物业公司成功管理的表现 三、创造物业公司品牌形象的办法 第四节 新闻在企业形象设计中的作用 一、新闻的发掘 二、新闻的撰写 三、新闻的发布 第五节 物业形象宣传的最好方法 一、客户联谊会对形象宣传的作用 二、形象宣传 范例精解 第六节 企业良好的公共关系的建立 一、内部公共关系 二、外部公共关系 物业服务公司运营手册 15 第十章 物业规划及规划技巧 第一节 物业规划的基本知识 一、城市规划的主要内容 二、城市总体规划的主要内容 三、分区规划的主要内容 四、详细规划的主要内容 五、物业管理公司参与规划设计的要点 第二节 物业规划技巧 一、居住区的分类及其用地组成 二、居住区规划的内容 三、居住区的规划设计 四、住宅建筑规划 五、公共建筑规划 六、居住区道路规划技巧 七、居住区绿地的规划布置技巧 八、室外场 地和环境小品的规划技巧 第三节 写字楼的规划与设计技巧 一、现代写字楼的特征 二、现代写字楼的共同要素 三、写字楼的公共服务设置 第四节 商业楼宇的规划与设计 一、商业圈分析 物业服务公司运营手册 16 二、商业楼宇位置的确定与评价 三、商店外观设计 四、商店内部环境装饰 第十一章 物业管理创新策略 第一节 新旧体制下物业管理的对比 一、计划经济下我国物业管理的弊端 二、市场经济下物业管理的新景象 三、物业管理与传统房地产管理的区别 四、我国物业管理的产生与发展 第二节 物业管理改革方 案 一、物业管理改革的方案 二、物业管理的发展预测 三、物业管理现代化 第三节 新体制下物业管理的四大目标与九个观念 一、物业管理的四大目标 二、物业管理者必须具备的九个思维观念 第四节 物业管理公司发展的新观念 一、房管局向物业管理企业转化的探索 二、房管局向物业管理公司转换中的问题与对策 三、物业管理进入市场的困难与对策 四、小区业主委员会运行中的困境与建议 五、如何摆脱物业管理“两难”困境 物业服务公司运营手册 17 六、如何解决物业管理收费与服务的矛盾 七、发展物业管理的三对策 第十二章 物业的保值与增值管理技巧 第一节 物业价值 一、楼宇保养的目的 二、楼宇保养的内涵 三、产业意义的价值论 第二节 实施周期性维护保养减缓物业价值下降 一、周期性维护保养的排定 二、设备设施的维护保养方式 三、维护保养的分类 四、维护保养制度 第三节 运行管理技巧 一、操作人员运行管理 二、设备运行管理 三、运行安全管理 第四节 岗位责任制度 一、工程部经理的岗位责任制 二、工程部专业主管岗位责任制 三、工程部专业领班岗位责任制 四、工程部专业维修人员岗 位责任制 第五节 物业环境增值操作技巧 物业服务公司运营手册 18 一、城市化 二、稀缺性 三、规划增值的操作技巧 四、供求增值的操作技巧 第六节 物业无形资产增值操作技巧 一、品牌增长战略 二、商誉增值技巧 三、商业秘密增值技巧 四、特许权增值技巧 五、专有技术增值技巧 第七节 物业有形资产增值技巧 一、核心资产经营 二、辅助资产经营 三、物业延伸资产经营 第八节 物业资产运作增值技巧 一、加速折旧的经济意义 二、企业股份制改造与上市公司运作 三、出让部分股权 四、债权换股权 第十三章 物业管理公司连锁经营 第一节 物业管理连锁经营产生的基础 一、知识密集、技术密集、人才密集 物业服务公司运营手册 19 二、物业管理与物业升值 三、物业管理是软投入硬产出 第二节 物业管理公司的优势 一、有独具风格的管理模式 二、有成熟的管理经验 三、熟悉各项法律、法令、政策 第三节 连锁经营与规模效益 一、物业管理连锁的含义和特点 二、物业连锁经营是产业化的必然结果 三、物业连锁经营模式 四、连锁经营与规模效益 第十四章 物业管理公司规模扩展技巧 第一节 收购及兼并目标公司的寻找 一、目标公司的市场调查 二、收购兼并目标公司的途径 第二节 企业兼并与收购的形式和程序 一、意向协议签定 二、调查 三、批准 第三节 企业兼并与收购风险障碍 一、财政税收政策 二、职工安置问题 物业服务公司运营手册 20 三、并购风险 第四节 并购合同 一、合同履行的义务与条件 二、资产收购合同注意事项 第五节 反收购兼并策略 一、保持控股地位 二、相互持股 第十五章 物业管理工作考评及标准化管理 第一节 资质评定考评验收标准 一、物业管理公司资质评定标准 二、物业管理公司考评标准与验收方法 第二节 物业管理企业的标准化管理 一、建立企业标准化管理标准（或制度） 二、制定企业标准化工作的规划、计划 三、搞好企业标准化信息资料管理 四、加强企业的标准化培训教育 第三节 物业管理的质量保证 一、质量保证要求 二、增强竞争意识 三、行为规范 四、物业管理工作抽检与考核规程 物业服务公司运营手册 21 第一章 物业管理公司运作技巧 第一节 物业管理公司的设立与管理运作机制 一、物业管理公司的设立条件 （一）物业管理公司设立的法律规定 1 公 司必须依法设立，是公司法所确定的基本制度。公司法作为规范公司组织和行为的基本法律，对设立有限责任公司和股份有限公司的条件和程序作了规定。概括起来讲，公司必须依法设立包括了以下的内容： （ 1）公司种类必须合法 公司法第二条规定：“本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。”因此，依照公司法所设立的公司，只能是有限责任公司或者股份有限公司。 （ 2）股东人数必须符合法定条件 公司法对公司股东的人数，规定了比较严格的要求。因此，无论是设立有限责任公司，还是设立股份有限公 司，都必须符合法定条件，公司法规定：“有限责任公司由二人以上五十人以下股东共同出资设立。股份有限公司的股东人数，必须在五人以上，其中过半数的发起人必须在中国境内有住所。国家授权的机构或者国家授权部门可以单独设立国有独资公司。” （ 3）公司注册资本必须达到法定限额 公司法规定有限责任公司的注册资本在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额。 有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额。 有限责任公司的注册资本不得少于下列最低限额： 以生产经营为主的公司人民币三十万元； 以商品批 发为主的公司人民币五十万元； 以商业零售为主的公司人民币三十万元； 科技、咨询、服务性公司人民币十万元。 特定行业的有限责任公司注册资本最低限额需高于前面所定限额的，由法律、行政法规另行规定。 股份有限公司的注册资本必须是一千万元以上；如果法律、行政法规特别规定公司的注册资本高于上述要求的，从法律、行政法规的规定。 （ 4）股东出资必须合法 股东出资必须合法，包括两个方面，一是必须以公司法所允许的出资方式出资，即可以用货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权五种方式出资。 公司法规定以工业产权 、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的 20。股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东全部缴纳出资后，必须经法定的验资机构验资并出具证明。验资报告应当载明以下内容：公司名称；股东的名称或者姓名；股东的出资额和出资方式；开户银行和专用账户的账号；股东缴纳出资情况；以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的评估结果以及工业产权、非专利技术所占注册资本的比例。 （ 5）公司的设立方式必须合法 公司法对设立有限责任公司没有规定特别的方式，但对国有企业改组为公司以及 股物业服务公司运营手册 22 份有限公司的设立方式，规定了方式，所以设立公司必须符合公司法规定的方式。 （ 6）设立公司的程序必须合法 设立公司的程序必须合法，包括了以下要求，一是公司法规定必须报经有关机关批准的，必须报经批准；二是必须准备的文件如公司章程等必须准备好；三是必须经过公司登记机关的登记。等等。 2 公司法第十一条第一款中规定：“设立公司必须依照本法制定公司章程。公司章程是记载有关公司组织和行动基本规则的文件，它对公司、股东、董事、监事都具有约束力。 （ 1）有限责任公司章程应载明下 列事项 1)公司名称和住所； 2)公司经营范围； 3)公司注册资本； 4)股东的姓名或者名称； 5)股东的权利和义务； 6)股东的出资方式和出资额； 7)股东转让出资的条件； 8)公司的机构及其产生办法、职权、议事规则； 9)公司的法定代表人； 10)公司的解散事由与清算办法； 11)股东认为需要规定的其他事项。 股东应在公司章程上签名、盖章。 （ 2）股份有限公司的公司章程 股份有限公司的公司章程是规定股份有限公司的性质、宗旨、组织机构、经营范围、内部权利义务分配等内容的基本文件，是股份有限公司组织及运作的 基本规范。 股份有限公司的公司章程应载明下列事项： 1)公司名称和住所； 公司名称应符合企业名称登记管理规定，并须标明股份有限公司字样。公司住所即公司主要办事机构所在地。 2)公司经营范围； 3)公司设立方式； 4)公司股份总数、每股金额和注册资本； 股份有限公司的注册资本为在公司登记机关登记的实收股本总额。其最低限额为人民币一千万元。 5)发起人的姓名或者名称、认购的股份数； 发起人为自然人，应当载明其姓名，发起人为法人，应载明其名称。 6)股东的权利和义务； 7)董事会的组成、职权、任期和议事规则； 8)公司法定代表人； 公司董事长为公司法定代表人。董事长由董事会以全体董事的过半数选举产生。 9)监事会的组成、职权、任期和议事规则； 10)公司利润分配办法； 11)公司的解散事由与清算办法； 12)公司的通知和公告办法； 13)股东大会认为需要规定的其他事项。 物业服务公司运营手册 23 3 公司法的基本制度之一是公司必须有自己的名称，否则不能设立公司。一个公司如何为自己取名是一件很讲究的事情，一个好的名称能够给公司带来很大的好处。从法律角度看，根据公司法的规定，有限责任公司必须在公司名称中标明“有限责 任”字样。股份有限责任公司的名称中同样要有“股份有限公司”的字样，否则审批机关不会审批，登记机关也不会登记。法律对公司名称还有如下规定。 （ 1）公司取名时，不得使用外国国家或者地区的名称、国际组织的名称等。 （ 2）除全国性公司外不得在公司名称中加“中国”、“中华”等字样，否则应到国家工商行政管理局核准、申请。 （ 3）公司名称中应当加入公司所在地的名称，如在北京设立的公司就应在公司前面加“北京”的字样，如有特殊情况应到工商行政管理机关主管部门核准。 （ 4）一个公司只能取一个名称，确有必要的须报请工商部门核准， 若公司由中外合资兴办的可以取一个中文名称同时也可以取一个外文名称。 4 公司法规定公司以其主要办事机构所在地为住所。主要办事机构是指执行公司的业务活动，决定处理公司事物的机构的所在地。在公司的办事机构有多个并分别位于不同的地方时则可以以主要办事机构为公司住所。还规定，公司的章程中须载明公司的住所。因此，确定公司的住所十分重要，具有以下法律意义。 （ 1）可以确定公司的诉讼管辖地 民事诉讼法第二十二条第二款规定：“对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。 ”公司做为民事活动的重要主体，在经营活动中可能与其他经济组织发生各种纠纷。因此，确定公司的住所地、对于解决纠纷、维护社会经济秩序、保障当事人的合法权益，具有重要的现实意义。 （ 2）可以确定公司的受送达地点 公司在经营活动中，必然会与外界发生各种联系，确定了公司的住所地，有利于其他组织能够及时、迅速地与公司取得联系，也有利于公司能够以自己的住所地为据点向外进行联系。同时，在各种经济纠纷案件中，无论公司是原告还是被告，有了明确的住所地，人民法院就能够及时、迅速地送达各种法律文书，为公司或者其他当事人依法维护自己 的合法权益提供了保障。 （ 3）有利于确定债务的履行地 民法通则第八十八条关于“履行地点不明确，给付货币的，在接受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行”的规定，在合同双方就履行地点约定不明确或者没有达成协议的情况下，以所在地为准来确定履行地点。对公司来说，此时的履行地就是其住所地。因此，确定了公司的住所，对于对方当事人来讲，等于也就为自己确定了债务的履行地。 （ 4）有利于确定公司的登记机关 公司成立必须经过登记，按照 1989 年 6 月国务院制定的企业法人登记管理条例的规定，除了全国性的 公司等以外，其他一般企业的登记，都在企业的所在地工商行政管理部门进行登记。因此，确定了公司的住所地，等于也就确定了该公司的登记管理机关，为检举、控告公司违法活动提供了便利，有利于维护社会经济秩序的稳定。 5 公司法第十一条规定，公司的经营范围由公司章程规定，并依法登记。公司的经营范围中属于法律、行政法规限制的项目，应当依法经过批准。公司应当在登记的经营范围内从事经营活动。 物业服务公司运营手册 24 对于公司的经营范围应从以下几方面理解 （ 1）公司的经营范围必须依法进行登记。确定公司的经营范围涉及到 多方面的规定。根据企业法人登记条例第十三条规定企业法人的经营范围应当与其资金、场地、设备从业人员以及技术力量相适应。公司的经营范围应依法进行登记。 （ 2）公司必须在经营范围内从事经营活动企业法人登记条例规定“擅自改变主要登记事项或者超出核准登记的经营范围从事经营活动登记机关可以根据情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、吊销营业执照的处罚，构成犯罪的依照中华人民共和国刑法的规定处罚。 （ 3）公司可以变更经营范围但必须要经过法定程序，具体操作有以下几个步骤：提出变更经营范围的申请；要经 过原批准设立公司的机关的批准；在批准机关批准后 30日内向税务、工商等登记机关申请变更登记。 6 公司法第六条规定：“公司法实行权责分明、管理科学、激励和约束相结合的内部管理体制。”公司实行权力、经营、监督三个机构相结合的管理体制。内部机构由股东会、董事会、监事会三个机构组成。这三个机构相互独立，权责分明相互制约，体现了一种激励和约束相结合的体制，为实现公司的科学高效管理提供了可靠保障。 （ 1）公司的权力机构是股东会。公司是由投资者即股东投资设立的，股东以自己的出资 对公司承担责任，所以投资者即股东有权决定公司的重大问题。但同时，一个公司的投资者即股东往往有多个，特别是在股份有限公司，购买公司的股票后，即可成为公司的股东，人数更是众多。因此，公司往往要为投资者即股东设立专门的行使股东权利的机构，按照公司法的规定，在有限责任公司，要设立股东会；在股份有限公司，要设立股东大会。由于股东会（股东大会）行使涉及公司前途命运问题的职权，如决定公司的经营方针和投资计划、选举和更换董事等，所以它是公司的权力机构。 （ 2）公司的经营机构是董事会。投资者即股东投资公司后，即不再直接占 有、控制自己的财产，该财产即构成公司的财产，由公司依法自主经营。负责公司经营管理工作的，有一个专门的机构，即董事会（或者执行董事）。董事会由董事组成，董事由股东会选举产生，这样，股东可以选择自己信得过的人员经营管理自己投资的财产。 （ 3）公司的监督机构是监事会，按照公司法的规定，在股份有限公司为监事会，在有限责任公司为监事。监事会做为公司的内部监督机构，具有检查公司的财务，对公司的董事和经理执公司职务的行为监督等职权。 7 公司法规定公司职工依法组织工会开展工会活动，维护职工 的合法权益。根据公司法的规定“在中国境内的企业事业单位、机关中以工资收入为主要生活来源的体力劳动者与脑力劳动者不分民族、种族、性别、职业、宗教信仰都依法参加一组工会的权利。公司研究生产经营的重大问题，制定重要的规章制度，应当听取公司工会和职工的意见和建议。 （二）物业管理公司成立的物质条件、人力资源条件 1 （ 1）拥有或受托管理建筑面积 1 万平方米以上的物业 （ 2）有 20 万元以上的货币注册资金 （ 3）有合法的管理章程 （ 4）有固定的办公及经营场所 （ 5）有物业管理所 需的管理机构及各类机构人员，各类专业人员按建筑面积 10 万平方米计算，多层房屋配 6 人，高层大楼配 8 人，不是 10 万平方米的不得少于 5 人，其中有中级以上专业技术职称的人员不少于 3 人 物业服务公司运营手册 25 2 (1)一级物业管理需具备条件 管理物业一般在 50 万平方米以上或者管理涉外物业在 20 万平方米以上； 管理物业的类型三种以上或管理涉外物业两种以上，物业类型是指多层、高层住宅、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其它特殊房屋； 管理的物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦，且所管的物业达标面在 50以上 ； 企业经理或常务副经理必须从事专业物业管理工作 3 年以上； 具有经济类、工程类、中级职称管理人员 10 人以上； 企业经营年限必须在 3 年以上； 企业注册资本 100 万元以上（含 100 万元）。 (2)二级物业管理需具备的条件 管理规模一般在 20 50 万平方米或者涉外物业在 5 20 万平方米； 管理物业的类型两种以上或管理涉外物业； 管理的物业必须有一个以上为优秀小区或者大厦，所管的物业达标面在 30以上； 具有经济类、工程类中级职称管理人员 6 人以上； 企业经营年限必须在 2 年以上； 企业注册资本 50 万元以上（含 50 万元）。 (3)三级物业管理企业需具备的条件： 管理物业规模一般在 3 20 万平方米，或者管理涉外物业在 1 5 万平方米； 有中级专业技术职称管理人员 3 人以上； 企业注册资本 10 万元以上（含 10 万元）。 管理物业规模 3 万平方米以下或涉外物业 1 万平方米以下的暂不定级。 二、物业管理公司的设立程序 （一）设立前的准备工作 1 按照公司法的规定，设立公司首先必须订立公司的章程。 （ 1）设立有限责任公司对于有关问题出资人进行协商，协商后以书面的形式表现出来即公司的章程。若没有这个章 程公司将不予登记。 （ 2）设立股份有限公司首先经过国务院的授权部门或者省级人民政府批准。服务有限公司章程以书面形式表现出来关于于公司的组织及行动规则。章程由公司发起人制定。 2 有限责任公司除了具有人合的因素外，还具有一定的资合因素。公司没有出资，就不能设立。也就是说公司的出资人在认购自己的出资额以后必须予以缴纳。不缴纳者不能成为有限责任公司的股东，如果因此造成公司的不能设立，给他人造成损失的还要承担相应的法律责任。 1 （ 1）货币。公司的设立必须需要一定数 量的货币，用以支付创建公司时的开支费用。所以股东可以用货币进行出资。股东以货币出资的应当将货币一次足额存入准备设立有限责任公司开设的临时账户。出资的各方都不得用以合营企业的财产和权益或者分营他方的财产和权益为出资担保。 （ 2）实物。公司法对实物出资规定中外合资经营企业，作为外国合营者的实物出资，必须符合下列各项条件：为合营企业生产所必不可少；中国不能生产，或者虽能生产但价格过高或者在技术性能和供应时间上不能保证需要；作价不得高于同类机器设备或者其他物料当时国际价格；应当经过中国合营者的批准。 物业服务公司运营手册 26 （ 3）工业 产权和非专利技术。工业产权和非专利技术作为一种无形财产一样也可以作为出资。中外合资经营企业法及其实施条例规定，外国合营者可以技术作为出资，但其出资必须符合法定条件：即能生产中国急需的新产品或者出口适销产品；能显著改进现有产品的性能、质量，提高生产效率；能显著节约原材料、燃料、动力。外国合营者作为出资的工业产权或者专有技术，应当经过中国合营者的企业主管部门审查同意，报审批机构批准。需要说明的是，公司法所讲工业产权是指商标权和专利权。非专利技术是指未公开的没有取得专利权的技术。但是出资金额不得超过注册资 本的 20。 （ 4）土地使用权。公司取得土地使用权的方式有两种：一种是股东以土地使用权作价后向公司出资而使公司取得土地使用权；二是公司向所在地的市（县）级土地管理部门提出申请，经过审查批准后，通过订立合同而取得土地使用权，公司依照规定缴纳场地使用费。前者为股东的出资方式，按照公司法第二十五条的规定，股东以土地使用权出资时必须履行法律手续。比如以房产出资必须到房管部门办理转移所有权手续。 2 （ 1）根据公司法第二十三条的规定，公司的注册资本是实缴注册资本。公司章程规定多少注册资本 ，股东必须缴纳多少注册资本。公司法规定，有限责任公司成立后，发现作为出资的实物、工业产权、非专利技术、土地使用权的实际价额显著低于公司章程所定的价额的，应当由交付出资的股东承担补交其差额的责任。交付出资的股东不能补交其差额的，其他股东负连带责任。公司法这样规定主要是基于以下三个方面的考虑：一是为了保护公司债权人的利益。有的单位和个人之所以同该公司进行正常的业务往来，有可能会以公司的注册资本为依据而进行的，即公司的注册资本多，就有可能有信誉，给其他单位和个人以有“信誉”的直观感觉，认为同其进行业务往来 ，自己的债权就有可能有所保障。如果股东不交付其出资，公司一方面就会“欺骗”了同其进行业务往来的单位和个人；另一方面也有可能使债权人的利益得不到保证。二是有限责任公司不仅注重资合因素，而且也注重人合因素。有责任公司有股东不缴付出资，其他股东就应当负有这一义务。三是这是国际通行的原则。对于这一责任国际上称之为“出资的填补责任”。关于如何填补，国际的做法不完全一致，日本、韩国、法国均规定对于有限责任公司的公司章程所规定的资本总额，应当由股东全部缴足后方能登记成立，如果公司的股东出资额低于资本总额，公司的各个股东负连带填补其差额责任。这就是说公司的股东主要是填补其虚亏。 （ 2）股东出资必须进行验证。按照公司法第二十六条的规定，股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认的出资额。股东全部缴纳出资后，必须经过法定验资机构进行验资并出具证明，出资证明须载明下列事项。 公司的名称。这样有利于股东行使股权主张股东权益，有利于公司对股东的管理。 公司登记日期。即公司须取营业热照的日期。 公司的注册资本。以使主管部门掌握出资比例。 股东的姓名、或者名称、缴纳出资的数额和出资日期。 出资证明书的编号和核发日期。出资证明书 的核发日期是一个极为重要的法律事实，从出资证明书的核发之日起股东便可对公司行使股东权。 公司的出资证明书必须加盖公司的印章。 （二）公司注册登记 1.登记管辖 （ 1） 国家工商行政管理局负责下列公司的登记： 国务院授权部门批准设立的股份有限公司； 国务院授权投资的公司； 国务院授权投资的机构或者部门单独投资或者共同投资设立的有限责任公司； 物业服务公司运营手册 27 外商投资的有限责任公司； 依照法律的规定或者按照国务院的规定，应当由国家工商行政管理局登记的其他公司。 （ 2） 省、自治区、直辖市工商行政管理局负责本辖区内下列公 司的登记： 省、自治区、直辖市人民政府批准设立的股份有限公司； 省、自治区、直辖市人民政府授权投资的公司； 国务院授权投资的机构或者部门与其他出资人共同投资设立的有限责任公司； 省、自治区、直辖市人民政府授权投资的机构或者部门单独或者共同投资设立的有限责任公司； 国家工商行政管理局委托登记的公司。 （ 3） 市、县工商行政管理局负责本辖区内上述所列公司以外的其他公司的登记，具体登记管 辖由省、自治区、直辖市工商行政管理局规定。 2.受理、核准 公司登记机关收到申请人提交的符合规定的文件后，发给登记受理 通知书登记机关在 30 日内作出核准登记或者不予登记的决定。受理的文件有如下几种： 1.企业法人申请开业登记注册书 组建单位：（盖章） 组建负责人签字： 申请日期：年 月 日 中华人民共和国国家工商行政管理局制 （一）申请开业登记事项 表 1 1 企业法人名称 住所 经营场所地址 法定代表人 电话号码 经济性质 从业人数 （人） 合计 其中： 管理人是数 技术人员数 生产（业务） 人员数 其他人员数 注册资金 （万元） 合计 其中： 固定资金 流动资 金 经营方式 经营范围 主营 兼营 经营期限 自 年 月 日至 年 月 日止 主管部门 批准文件文号及日期 审批机关 审批文件文号及日期 经营场所 面积（ m2） 合计 其中： 生产加工占用 营业占用 仓库占用 其他 物业服务公司运营手册 28 续表 企业主要设备 和主要服务设施 名称 单位 数量 名称 单位 数量 分支机构 简况 （可附纸续填） 企业名称 地址 法定代表人 （负责人） 执照号 （二）提交文件、证件及有关部门意见 表 1-2 申请开业 登记提交 文件、证件 有关部门 签署意见 年 月 日（公章） 注：企业法人申请开业登记时，填写、提供（一）、（二）两栏的内容。 2.企业法人法定代表人登记表 表 1-3 企业法人： 法定代表人 姓名 家庭地址 委派单位 法人代表产生形式 企业法人住所 法定代表人任职时间 物业服务公司运营手册 29 个人简历 委托单位审查意见（盖章） 年 月 日 法定代表人签字 年 月 日 3.主要管理人员技术人员名单 表 1-4 姓名 性别 年龄 现任职务 文化程度或职称 由何处调入 备注 4.经营场所使用证明 表 1-5 企业名称： （企业法人或营业单位），地址在 市 县（区） 路 号，经营场所使用面积共 平方米，使用期限 年 月 日起至 年 月 日止，其产权归 所有（附协议或产权证），特此证明。 组建单位（或主办单位）（盖章） 产权单位 （盖章） 对于有经营权的企业但又不具备企业法人资格的登记参照其他法律规定。 3.发照 公司登记机关核准登记的，应当自核准登记之日起 15 日内通知申请人发给企业法人营业执照营业执照中华人民共和国企业法人营业执照中华人民共和国营业执照。营业执照分为正本和副本，为了维护营业执照的法律效力，保护企业的合法权益，维护社会经济制度，必须加强对营业执照的管理： (1)营业执照由国家工商行政管理局统一制定，由各级工商行政管理局统一颁发，其他任何单位和个人均无权制作、颁发营业执照。 (2)企业法人营 业执照正本或者营业执照正本应当置于公司住所或者分公司营业场所的醒目的位置。 未将营业执照置于住所或者营业场所醒目位置的，由公司登记机关责令改正；拒不改正的，处以 1000 元以上 5000 元以下的罚款。 (3)任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照。 伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由公司登记机关处以 1 万元以上 10 万元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 (4)营业执照遗失或者毁坏的，公司应当在公司登记机关指定的报刊上声明作废，申请补领。 (5)按照国 家有关规定，公司向有关单位提交的营业执照复印件需要公司登记机关加盖物业服务公司运营手册 30 印章的，公司登记机关可以在复印件上加盖印章。 (6)公司登记机关对需要认定的营业执照，可以暂时扣留，扣留期限不得超过 10 天。 (7)营业执照正本、副本样式，由国家工商行政管理局统一制定。 每年 1 月 1 日至 4 月 30 日，公司登记机关对公司进行年度检验。 公司应当按照公司登记机关的要求，在规定的时间内接受年度检验，并提交年度检验报告书、年度资产负债表和损益表、企业法人营业执照副本。 设立分公司的公司在其提交的年度检验材料中，应当明确反映分公司的有 关情况，并提交分公司营业执照的复印件。 公司登记机关应当根据公司提交的年度检验材料，对与公司登记事项有关的情况进行审查，以确认其继续经营的资格。 公司应当向公司登记机关缴纳年度检验费。年度检验费为 50 元。 公司不按照规定接受年度检验的，由公司登记机关处以 1 万元以上 10 万元以下的罚款，并限期接受年度检验；逾期仍不接受年度检验的，吊销营业执照。年度检验中隐瞒真实情况、弄虚作假的，由公司登记机关处以 1 万元以上 5 万元以下的罚款，并限期改正；情节严重的，吊销营业执照。 4 公司办理设立登记、 变更登记，应当按照规定向公司登记机关缴纳登记费。 领取企业法人营业执照的，设立登记费按注册资本总额的千分之一缴纳；注册资本超过 1000 万元的，超过部分按千分之零点五缴纳；注册资本超过 1 亿元的，超过部分不再缴纳。领取营业执照的，设立登记费为 300 元。 变更登记事项的，变更登记费为 100 元。 公司登记机关应当将核准登记的公司登记事项记载于公司登记簿上，