某居住小区房地产开发项目可行性研究报告

*有限公司 *居住小区开发建设项目 可行性研究报告 编制单位： 2009.6 目 录 第一章 总 论 . 1 1.1 项目背景 . 1 1.2 项目概况 . 3 1.3 可行性研究结论与建议 . 10 第二章 市场需求预测分析 . 12 2.1 宏观需求 分析 . 12 2.2*市宏观经济 . 13 2.3*房地产市场分析 . 16 2.4 房地产市场区域板块情况 . 37 2.5 市场定位 . 47 2.6 价格定位 . 52 第三章 建设场址及建设条件 . 55 3.1 项目建设地点 . 55 3.2 项目建设条件 . 55 第四章 建设方案 . 59 4.1 建筑方案 . 59 4.2 规划布局 . 62 4.3 交通组织 . 64 4.4 公共配套区域规划 . 66 4.5 建筑风格及立面设计 . 69 4.6 户型设计建议 . 70 4.7 园林景观 . 72 4.8 项目智能化设计 . 80 4.9 用地平衡表及主要用地指标 . 84 4.10 公用工程 . 85 第五章 环境保护 . 90 5.1 采用的环境保护标准 . 90 5.2 建设地点的环境现状 . 90 5.3 主要污染源及污染物 . 90 5.4 主要污染源及污染物的治理 . 91 5.5 环境投资概算 . 91 第六章 节 能 . 93 6.1 概述 . 93 6.2 节能措施 . 93 第七章 劳动安全卫生与消防 . 94 7.1 设计依据 . 94 7.2 工程概况 . 94 7.3 主要防火措施 . 94 7.4 消防设备供电 . 95 第八章 工程招标 . 97 8.1 设计依据 . 97 8.2 招标方案 . 97 第九章 项目实施进度安排 . 98 第十章 投资估算及资金筹措 . 99 10.1 投资估算说明 . 99 10.2 投资估算 . 100 10.3 资金筹措 . 101 10.4 资金使用计划 . 101 第十一章 财务评价 . 103 11.1 编制依据 . 103 11.2 基础数据 . 103 11.3 销 售价格 . 103 11.4 销售进度及收入 . 104 11.5 税费率 . 106 11.6 现金流量分析 . 106 11.6 利润和利润分配 . 108 11.7 资产平衡分析及资产负债分析 . 109 11.8 敏感性分析 . 110 11.9 盈亏平衡分析 . 111 11.10 财务评价结论 . 112 第十二章 研究结论 . 113 *房地产开发建设项目可行性研究报告 1 第一章 总 论 1.1 项目 背景 1.1.1 项目名称 *有限公司 *居 住小区开发建设项目 1.1.2 开发建设 单位 概况 1、 单位名称 ： *有限公司 2、 单位性质 ： 3、 法人代表 ： 4、 法定地址 ： 5、单位 概况： 1.1.3 可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则 1、编制依据 （ 1）国家计委审定颁布的投资项目可行性研究指南（ 2002年 1 月）； （ 2）国家建设部审定颁布的房地产开发项目经济评价方法（建标 2000205 号）； （ 3）建设单位提供的有关基础资料。 2、研究范围 （ 1）项 目提出的理由与建设的必要性； （ 2）市场需求分析与建设规模； （ 3）建设方案； *房地产开发建设项目可行性研究报告 2 （ 4）投资估算及资金筹措； （ 5）财务评价。 3、编制原则 （ 1）先进性。在 研究 设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性； （ 2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用 拟建项目区域 优越的建设条件和 政府 优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资； （ 3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞 好环保、节能、卫生安全及消防等设计。 1.1.4 项目提出的背景 房地产业在国民经济中占有重要地位， 温家宝 2008 年 11 月 10日部署落实中央政策措施的七项工作中，明确提出对房地产行业定调，温家宝用 “ 重要支柱、举足轻重、至关重要 ” 来形容房地产行业对国民经济的意义。 另外地产行业对金融业的影响也是巨大的，为其提供广泛的信贷资源。地产行业的复苏能有效促进金融业的稳定。虽然目前受全球经济危机影响，中国经济增速减缓，全国房地产市场不可避免的出现疲软现象。而地产行业的走低最终受损的也只能是国家。目前中国政策导向已经出现 变化，货币政策逐渐松动，楼市利好政策不断推出。种种因素的影响使得 2009 年房地产市场存有不确定性。在市场预期不明朗的前提下，资本介入谨慎，投资竞争降低，客观上利于开发成本的控制，同时，随着市场放量的减缓，市场供求关系*房地产开发建设项目可行性研究报告 3 有望出现调整，降低了市场运作风险，总体上预期收益前景看好。 近年来 *经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为 *房地产市场持续而快速发展创造契机。 *作为二线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国副省级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于 理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。 *区作为 *市的老城区，为 *市的经济发展做出过卓越的贡献，时代变迁， *市的经济重心已经偏向东南部，导致*区的各项事业发展缓慢。 为了恢复铁北区域的生机， *市提出了 大铁北改造计划，*区的 改造 面积为 93.7 平方公里，占 大铁北改造面积的 50.6%。*区改造、建设、发展的主要目标和任务就是要举全市之力，着力建设 “ 一个新城 ” 、构筑 “ 三大板块 ” 、发展 “ 五大产业 ” 、打造 “ 五园两区 ” ，突出 “ 六个亮点 ” ，做到一年高起步，两 年大发展，三到五年见成效。三大板块是工业板块、商贸板块、综合板块；五大产业是发展现代制造业、发展商贸服务业、发展现代物流业、发展农副产品加工业、发展房地产开发定业。 本项目即以改造大铁北为契机，提出了开发长农公路以西、北环城路以北的 100 万平方米的区域面积，建设现代化的都市生活小区，改善区域居民生活条件，提高区域居民生活质量 ，促进 *区旧貌换新颜，新时期有的新的发展 。 1.2 项目概况 1.2.1 项目建设地点 *房地产开发建设项目可行性研究报告 4 *居住小区开发建设项目位于 *市 *区 ， 规划占地面积 1 平方公里，规划范 围为。 本项目为其中的 1 平方公里范围内的土地整理以及一期工程22.37 万平方米范围 的居住小区开发，一期工程的范围为规划丙二街以东，长农公路以西、丙三路以南、北环城路以北的区域内 ，规划的市政道路丙四路将本项目分成两个区域 。 1.2.2 项目建设规模 1、 总 用 地面积 ： 22.37 万 （ 1） 住宅用 地面积： 43800 ； （ 2）商铺用地面积： 23310 ； （ 2）公建用地面积： 7600 ； （ 3） 道路 用 地面积： 29654 ； （ 4） 地上 停车场 面积 ： 29856 ； （ 5） 公共 绿地： 89480 （含小品及景观）。 2、 总 建筑面积： 47.42 万 （不含地上停车场） （ 1） 住宅建筑面积： 412084 .高层住宅建筑 面积 116518 ； .小高层住宅建筑面积 147780 ； .多 层住宅建筑面积 147786 。 （ 2） 停车位 面积： 49025 .地上 停车场铺装 面积 29856 ； .地下停车 库 建筑面积 19169 。 （ 3）商铺建筑面积： 35316 （ 4） 公建 建筑 面积： 7600 *房地产开发建设项目可行性研究报告 5 .换热站 建筑面积 400 （ 2 个） ； .开闭所 建筑面积 400 （ 2 个） ； .水泵房 建筑面积 200 （ 2 个） ； .燃气调压站 建筑面积 100 （ 2 个） ； .物业用房建筑面积 500 ； .自行车棚 建筑面积 6000 （ 2 处） ； 1.2.3 总图技术经济指标 1、 容积率： 2.11； 2、 建筑系数： 46.74%； 3、建筑密度： 33.40 4、 绿地率： 40%； 5、 投资强度： 6953.52 万 元 /公顷 。 1.2.4 建设内容 本项目为 *居住小区 开发建设工程 ，包括住宅、 商铺及 公建等设施和 工程。 1、商品 住宅 本工程新建 商品 住宅 建筑面积 412084 平方米 ，共 93 栋。其中： 高层住宅 18 栋，建筑面积 116518 平方米 ，位于小区的东部 、西部和北部； 小 高层 住宅 32 栋，建筑面积 147780 平方米 ，位于小区 高层的内侧； 多层住宅 43 栋，建筑面积 147786 平方米 ，位于小区的中部 ，小高层住宅的内侧 。 2、 商铺 本工程商铺建筑面积 35316 平方米， 分 G、 F、 H、 J4 个区域，其中： *房地产开发建设项目可行性研究报告 6 G 区商铺 商铺建筑面积 10080 平方米，位于 小区 洛阳组团的 东部 、 临 长农公路， 2 层； F 区商铺 商铺建筑面积 3726 平方米，位于小区 金陵组团的 东部 、 临 长农公路， 单 层； H 区商铺 商铺建筑面积 13932 平方米，位于小区 洛阳组团的南 部 、 临 北环城路， 2 层； J 区商铺 商铺建筑面积 7578 平方米， 位于小区 金陵组团的南 部 、 临 规划的丙四路，单 层； 3、 车库 本工程 停车位 面积 49025 平方米，其中： （ 1） 地下停车场 本工程 在 高层建筑底部建设 地下停车场 2 处 ， 金陵组团和洛阳组团各一处，总 建筑面积 19169 平方米， 出入口 均朝向丙四路上 ，设停车位 540 个 ； （ 2） 地上 停车场 本工程 地上 停车场 面积 29856 平方米 ，设停车位个 1492。 4、 公建 本工程公建面积 7600 平方米 .换热站建筑面积 400 （ 2 个） ； 分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部。 *房地产开发建设项目可行性研究报告 7 .开闭所建筑面积 400 （ 2 个） ； 分别位于洛阳组团和金陵组团的西 北部，毗邻换热站建设。 .水泵房建筑面积 200 （ 2 个） ； 分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部，临换热站建设。 .燃气调压站建筑面积 100 （ 2 个） ； 分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部。临水泵房建设。 .物业用房建筑面积 500 ； 位于洛阳组团的东北部，便于服务 2 个组团。 .自行车棚建筑面积 6000 （ 2 处） ； 位于洛阳组团的北部和和金陵组团的南部。 5、 基础设施 包括道路、供 排 水、供热、供电、燃气、电信、绿化及小区景观等工程建设。 1.2.5 土地 使用权 该 项目总 征地面积 223700 平方米， 建设单位 通过土 地招拍挂形式，支付 29081 万元拍得 该宗 土地 使用权 。 1.2.6 项目实施计划 该项目 建设期 为 1 年 ： 2009.6 项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续； 2009.72009.8 规划设计、施工图设计、工程招标； 2009.92009.10、 2010.4 2010.10 场地整平、土建工程施工 、设备安装等 ； 2010.11 工程竣工，验收交付使用。 *房地产开发建设项目可行性研究报告 8 1.2.7 投资估算及资金筹措 1、 投资估算 总 投资为 155550.30 万元 ， 其中：土地费用 58295.86 万元，前期工作费 13288.10 万元，基础设施建设费 4180.84 万元， 建筑安置工程费 67913.32 万元， 公共配套设施建设费 1815.50 万元， 开发间接费 500.00 万元， 管理费 894.80 万元，销售费 3449.50 万元，开发期税费 194.41 万元、 修理费用 500.00 万元， 其它费 487.57 万元，不可预见费 3030.39 万元。 2、 资金筹措 项目总投资 155550.30 万元 ，拟全部由建设单位自筹解决 。 1.2.8 资金使用计划 2009 年 2010 年 ：土地、前期费用及土建工程 等全部 投资154550.30 万元； 经营资金 1000.00 万元 在经营期内分年投入。 1.2.9 主要技术经济指标 主要技术经济指标 汇总 表 表 1-1 序号 项目 单位 指标 备注 一 总用 地规模 m2 223700 1 住宅用 地 m2 43800 2 商铺用地 m2 23310 3 公建用地 m2 7600 4 道路用地 m2 29654 5 地上停车场用地 m2 29856 6 公共绿地 m2 89480 二 建设规模 1 开发总建筑面积 m2 474169 *房地产开发建设项目可行性研究报告 9 序号 项目 单位 指标 备注 1.1 商品住宅 m2 412084 （ 1） 高层住宅 m2 116518 （ 2） 小高层住宅 m2 147780 （ 3） 多层住宅 m2 147786 1.2 商品车库 m2 （ 1） 地下停车场 19169 （ 2） 地上 停车位 29856 1.3 商铺 35316 1.4 公用建筑 m2 7600 （ 1） 换热站 m2 400 （ 2） 开闭所 m2 400 （ 3） 水泵房 m2 200 （ 4） 燃气调压站 m2 100 （ 5） 物业用房 500 （ 6） 自行车棚 6000 2 居住户数 户 4308 3 居住人口 人 17232 4 户均人数 人 4 5 住宅平均层数 层 10 6 住宅建筑套密度 套 /ha 192 7 人口毛密度 人 /ha 770 8 容积率 2.11 9 建筑密度 % 33.40 10 绿地率 % 40 11 小汽车停车位 辆 2033 12 自行车停车位 辆 6000 13 总装机容量 kW 18908.01 14 生活用水量 m3/d 8616 最高日 15 消防用水量 m3 259.2 16 总采暖热耗 MW 28.45 17 天然气耗量 万 立 方米 /年 144.05 三 经济数据 1 总投资 万元 155550.30 1.1 开发建设投资 万元 154550.3 其中 :建设期利息 万元 *房地产开发建设项目可行性研究报告 10 序号 项目 单位 指标 备注 1.2 经营资金 万元 1000 2 单位造价 元 /平方米 3259.39 3 经营收入 万元 209070.2 年平均 69690 4 单位收入 元 /平方米 4409.19 5 经营税金及附加 万元 9892.1 年平均 3297.4 6 经营成本及费用 万元 156550.3 年平 均 52183 7 利润总额 万元 45575.84 年平均 15192 8 所得税 万元 11393.96 年平均 3798.0 9 税后利润 万元 34181.88 年平均 11394 四 财务评价指标 1 总投资利润率 % 29.3 年平均 9.77 2 总投资利税率 % 42.98 年平均 14.33 3 资本金净利润率 % 21.97 年平均 7.32 4 贷款偿还期 年 5 盈亏平衡点 % 64.37 6 财务净现值 万元 7334.68 Ic=12%( 所得税 后 ) 7 财务内部收益率 % 16.76 所得税后 8 投资回收期 年 2.4 所得税后 9 财务净现值 万元 16144.69 Ic=12%( 所得税前 ) 10 财务内部收益率 % 22.46 所得税前 11 投资回收期 年 2.24 所得税前 1.3 可行性研究结论 与建议 1.3.1 可行性研究结论 本工程是 *市 *区 住房 建设 的重点工程，是 开发大铁北的重要组成部分 ，它的建设对 *市 *区 住房建设 以及 *区西北部区域 的发展具有较大的促进作用。 本项目建设符合国家产 业政策和 *市的发展方向，符合*市的总体发展规划，具有良好的社会效益和较佳的经济效益。因此，项目的建设是可行的。 *房地产开发建设项目可行性研究报告 11 1.3.2 问题与建议 1、 要进一步落实 好 规划 论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工 ，争取按计划 开工 ，确保工程的顺利进行； 2、 要进一步作好 资金筹措 工作， 由于该项目投资较大， 资金不足是制约项目进一步开展的瓶颈， 建议 建设单位抓紧落实 ，使该项目早日开工，早日投入使用 。 *房地产开发建设项目可行性研究报告 12 第二章 市场需求预测分析 2.1 宏观需求分析 2.1.1 固定资产投资增长，拉动房地产市场 2006 年我 国国内生产总值 (GDP)为 209407 亿元，按可比价格计算，同比增长 10.7%，增速比上年加快 0.3 个百分点。固定资产投资增长较快，全年全社会固定资产投资 109870 亿元，比上年增长24.0%。其中，城镇固定资产投资 93472 亿元，增长 24.5%；农村固定资产投资增长 21.3%。全年房地产开发投资 19382 亿元，比上年增长 21.8%，加快 0.9 个百分点。 2.1.2 城乡居民收入增长加快，拉动房地产市场 城乡居民收入增长加快，就业增加较多。 2006 年城镇居民人均可支配收入 11759 元，比上年增长 12.1%，扣 除价格因素，实际增长10.4%，加快 0.8 个百分点。农村居民人均纯收入 3587 元，比上年增长 10.2%，扣除价格因素，实际增长 7.4%，加快 1.2 个百分点。年末居民储蓄存款余额 161587 亿元，比上年末增加 20544 亿元。全年城镇新增就业 1184 万人，年末城镇登记失业率为 4.1%，比上年末回落 0.1 个百分点。 2006 年国家加大了对房地产市场的宏观调控。 5 月 17 日国务院常务会议提出了包括调整住房供应结构，强化税收、信贷、土地调控手段。按照国务院的部署，各有关部门相继出台了涉及规划、土地、税收、金融、价 格、市场交易、外汇和外资管理等一系列配套文件和政策，积极推动住房供应结构调整，加大普通住房供应，引*房地产开发建设项目可行性研究报告 13 导合理住房需求，控制房价上涨。在有关部门和各级政府的共同努力下，房地产宏观调控取得一定效果，房地产市场呈现出积极的变化。房地产开发投资保持平稳增长。全国房地产开发完成投资 19382亿元，同比增长 21.8%。房地产开发结构得到一定改善， 2006 年住宅投资增长速度达到 25.3%，高于同期房地产投资增幅 3.5 个百分点。 2.2*市宏观经济 2.2.1 *市宏观经济状况 自 2000 年以来， *市 城市经济得到了迅猛发展，居民人均GDP 和人均可支配收入显著提高， 2007 年全 年实现地区生产总值2089.0 亿元，按不变价格计算，比上年增长 17.7%，位居全省第一位 。其中，第一产业增加值 200.0 亿元，比上年增长 8.6%；第二产业增加值 1049.3 亿元，增长 22.1%；第三产业增加值 839.7 亿元，增长 14.5%。三产业比重分别为 9.6%: 50.2%： 40.2%。人均生产总值达到 28131 元 （ 按户籍年平均人口数计算 ） ，比上年增长 16.1%。 *市是 *省省会，是全国 15 个副省级城市之一，现辖四县(市 )六区。幅员面积 20571 平方公里，总人口 731 4 万人。其中，市区面积 3583 平方公里，建成区 164.30 平方公里，市区人口 337.22万人。汽车工业、粮食与食品工业、生物医药工业、光电子信息工业四大主导产业占全市工业的比重达到 90.70。 从 2001 年开始， *的 GDP 总量持续发展， 2007 年实现地区生产总值 2089.0 亿元，年均递增 13.6。 *市的整体经济形式良好，为 *房地产市场的发展提供了良好的外部经济环境。高速发*房地产开发建设项目可行性研究报告 14 展的经济列车是一个城市房地产市场繁荣的基础，也是人均购买力提升的前提，司时还是第三产业繁荣的必然结果。 未来五年， *市综合经济实力将迈上新台阶。在优化结构、提高效率、降低消耗、保护环境的基础上，地区生产总值、全 口 径财政收入、规模以上工业产值、人均生产总是等主要指标均增长一倍以上。同时，产业结构实现新升级。继续 加大工业 投入，力争五年累计完成工业固定资产投资 4000 亿以上。 从各项目经济指标我们可以看出， *市的经济 正 处一个良好的发展态势，人民收入水平正在稳步提升，政治环境也将在未来较长的一段时间里相对稳定，而这些良好的经济大环境势必利于房地产行业的稳步 发展。 2.2.2 城市发展方向 *市规划以中心城区的空间资源和结构形态整合为基础，积极培育城市东、南、 西、北各分区中心，启动富锋、兴隆外围组团，继续推进 *市向多中心、分散组团式城市空间形态体系的发展。 中心城区重点发展区域：结合 *市 南拓东展，北优西控 的城市空间发展战略，重点发展东北和西南产业新区，打造东南生态住区，建设南部和北部新城中心城区。规划确定七大重点发展区域为： 1、 南部中心城区：建设成为城市新中心、以高新技术产业和高品位住区为特征的现代化新城区。 2、西南部产 业新区：建设成具有国际影响力的汽车产业集中区 。 *房地产开发建设项目可行性研究报告 15 3、东北部产业新区：建设包括玉米加工为主导的农产品加工 业及其下游产业、安龙产业区、商贸物流、空港物流保税中心等在内的多功能城市产业新区。 4、净月组团南区：建设配套齐全、设施先进、自然和谐、环境优美的生态新城区。 5、东部经开工业新区：建设以先进制造业为主的产业新区。 6、西部客站发展区：建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主的多功能新区。 7、北部新城区：建设以北部商贸中心、区域性物流园区、装备制造业和生态宜居地为主的多功能城市新区。 2.2.3 城市定位 新兴的科技文化之城 历史文化 ： 旧时的伪满国都，如今的 文化新 都 城市 环境： 森林之城，北国春城 城市格局： 一潭一河、新四环、六辖区、四开发区、下辖四副县 城市人格： 立自强不息之志，养天地浩然之气 城市理念： 厚德载物， 求实创新 城市精神：宽容大气，自强不息 城市价值观： 地维赖以立，天柱赖以尊 城市自然观： 古今贯通， 天人合一 城市伦理观：崇文尚德 ， 重行致远 支撑点： 中国汽车工业最强 *（中国汽车之都） 东北光电工业最强 *（光学之都） *房地产开发建设项目可行性研究报告 16 东北电影文化最强 *（电影之都） 东北 农业实力最强 *（农业之都） 东北科技实力最强 *（科技之都） 东北教育实力最强 *（大学之城 ） *，一座拥有四千年古典建城史和二百余年近代城市发展史的东北核心城市； *，一座承载了中国太多梦想与期待的东北之都； *，一座日益开放繁荣富强的国际化大都会，正以其愈来愈勃发的英姿迎来更加崭新美好的明天！ 近年来 *经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为 *房地产市场持续而快速发展创造契机。作为东三省重要的教育、科技 、文化产业基地， *城市定位对于 本项目 的指导意义放在“新兴的科技文化之城”之上。项目通过城市定位与居住文化定位的有效对接，将使项目脱离传统竞争格局，引领 *房地产业居住文化变革。 2.3*房地产市场分析 2.3.1 开发情况 2007 年 *市房地产施工面积 2010.1 万平方米。房地产竣工面积 532.2 万平方米，其中住宅 469 万平方米。 *房地产开发建设项目可行性研究报告 17 581175.7668.4282.3527.5239.1676.5269.8819291.71353.1330.92010.1532.21530.7050010001500200025002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008.1-8房地产施工面积(万平方米) 房地产竣工面积(万平方米) 2008 年 1-8 月， *市开发施工面积 1530.7 万平方米 , 同比增长 8.9%。其中 :住宅 1208.1 万平方米 ,同比增长 8.5%；房地 产开发投资继续高位运行，但新开工规模同比呈现下降趋势。 2.3.2 投资情况 2007 年 *完成社会固定资产投资总额 1350.6 亿元，比上一年增长 42.1%。其中：城镇固定资产投资 956.8 亿元，比上年增长33.7%；房地产开发投资 259.5 亿元，比上年增长 49%；农村固定资产投资 134.4 亿元，比上年增长 1.2 倍。新增固定资产 824.4 亿元，固定资产交付使用率为 62.8%，比上年下降 5.9 个百分点。房屋建筑面积竣工率为 38.1%。 42.5 52.677.789.8106.6174.2259.52110501001502002503002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年1-8月房地产投资总额（亿元）房地产投资总额（亿元）*房地产开发建设项目可行性研究报告 18 2008 年 1 8 月份， *完成开发投资 211 亿元，同比增 长35.5%。其中 :住宅 161 亿元，同比增长 41.9%。近几年 *房地产开发投资持续保持“总量扩张明显，增势强劲”的发展势头。大规模的开发投资项目、棚户区改造和新建园区建设力度逐渐加大，必将引起房地产需求增加，拉动房地产开发投资快速增长。 2.3.3 交易情况 279.5254.5413.9319.5602.6525.5422.4369.802004006008002005年 2006年 2007年 2008年1-9月今年商品房销售面积走势（单位：万平方米）商品房销售面积 商品住宅销售面积1、 2007 年商品房交易情况 2007 年， *市商品房销售套数为 58676 套；销售面积为602.6 万平方米，同比增长 45.4%；销售金额为 186.8 亿元，同比增长 68.9%。其中：住宅销售套数为 50228 套；销售面积为 525.5 万平方 米，同比增长 64.5%；销售总额为 153.3 亿元，同比增长 90.7%。销售量、销售额均创历史新高。 *房地产开发建设项目可行性研究报告 19 2007年长 春市区不同套型增量住宅登记销售情况13%16%12%14%17%14%10% 4%60以 下 60-80 80-90 90-100100-120 120-144 144-180 180以 上2007 年 *市增量房屋各类产品登记销售情况（按照类型） 计量单位 合计 住宅 经济适用 房 别墅、 高档公寓 办公楼 商业 营业用房 其他 套数 套 58676 50228 2933 475 1370 2619 4459 面积 万 602.6 525.5 30.4 12 17.6 44.7 14.8 金额 亿元 186.8 153.3 6.2 7.3 7.8 21.1 4.6 2007 年房地局所报商品房成交情况呈现以下几个特点： 、从成交价格来看，成交价格在 2000 元 /以下价位区间的销售面积占总量的 25.2%； 2000-3000 元 /价位区间的销售面积占总量的 34.2%，而 3000 元 /以上价格区间的销售面积占总量的 40.6%。 、从成交套型来看， 90 以下户型的销售面积占销售总量的26.3%； 90-144 的户型的销售面积占总量的 48.8%； 144 以上户型的销售面积占总量的 24.9%。普通住宅产品占销售总量的七成半以上。 、从商品住宅购买对象来看， *市区居民购买的 销售面积占总量的 88%， *市供应商品房近 9 成购买是自住性需求购买。 、从商品住宅购买区域来看，绿园区和南关区是居民购房的活跃区域。 *房地产开发建设项目可行性研究报告 20 商品房购买区域22.50%21%19.30%6.60% 2.10%28.50%绿园 南关 朝阳 二道 宽城 双阳、登记销售商品住宅按照土地级别分：四级地段销售面积占销售总量的 25.4%，六级地段占销售总量的 24.9%，五级地段占销售总量的 20.8%，而一至二级地段销售面积占销售总量的 6.6%。四至六级地段的住房销售旺盛。 2、 2008 年商品房销售情况 1-9 月份， *市商品房在售楼盘 318 个；商品房登记销售套数为 44809 套；销售面积为 422.4 万平方米，同比增长 8.1%；销售金额为 145.4 亿元，同比增长 14.2%。其中：商品住房登记销售套数为 37303 套；销售面积为 369.8 万平方米，同比增长 1.3%；销售金额为 118.6 亿元，同比增长 13.4%。销售量、销售额均创历史最高水平。 2.3.4 空置情况 1、历年商品房空置面积情况 2 0 0 8 . 0 1 - 2 0 0 8 . 0 9 商品住宅成交面积与套数走势9 101720374060394 7 . 1900 1000170020003800 40006000496339900102030405060701月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月01000200030004000500060007000成交面积 成交套数万 套*房地产开发建设项目可行性研究报告 21 2003-2007年长 春市商品房空置面积19933035021427001002003004002003年 2004年 2005年 2006年 2007年空置面积（万平方米）从近几年 *商品房空置面积来看， *商品房空置情况较为稳定， 2005 年为空置面积量最大，达到 350 万， *2006 年房地产市场开始升温，空置量大幅下降， 2007 年随着市场供应量的加大，空置量有所增加，达到 270 万。 2、 2007 年 12 月底，商品房空置情况（按照套型分） 商品房空置情况(按照面积)16.10%46.10%37.80%90以 下 90-144 144以 上90 平方米以下中小户型面积占总量的 16.1%，同比提高 1.4 个百分点； 90-144 平方米中大户型面积占总量的 46.1%，同比下降 2.7 个百分点； 144 平方米以上的大户型面积占总量的 37.8%，同比提高1.3 个百分点。 3、 2007 年 12 月底，商品房空置情况（按照价格分） *房地产开发建设项目可行性研究报告 22 截至 2007 年末，价格区间在 2000 元 /以下的住宅面积占总 量的 21.4