【商业地产】上海明泉银七星国际大厦市场定位报告_92PPT_2009年

美国旭升房地产集团 Page-1 明泉 银七星国际大厦 市场定位报告 美国旭升房地产开发集团 研究与发展部 美国旭升房地产集团 Page-2 整体市场 项目简介 区域环境分析 区位价值 规划前景 产业分析 资源分析 项目规划 项目功能 项目户型 特色分析 项目定位 开发战略 客户定位 产品定位 形象定位 整体市场 区域市场 竞争板块 市场总结 报告整体架构 美国旭升房地产集团 Page-3 2008 年 1 - 1 2 月上海写字楼供求状况051015202530352008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月万00 . 511 . 522 . 533 . 5万新增面积 成交面积 成交均价全年新增供应面积： 194万平米 全年成交面积： 112万平米 月均成交面积： 9.3万平米 成交均价： 16518元 /平米 供求形势： 08年上半年写字楼市场仍延续着 07年强劲的需求，但是随着金融危机影响的深入以及外资大量撤离，成交量于 7月开始骤降，此后，持续了近 4个月的低迷，直到 11月份新政出台后成交才有较大幅度的反弹。 未来供应预测：目前写字楼市场供应量仍在高位运行，全市在售办公类物业面积达 301.62万平米，未来一年上海还将有 62.22万平方米的甲级写字楼竣工交付，这就意味着空置率的压力依然存在 ,考虑到 2010年世博效应和未来新增项目竣工的影响 ,写字楼市场将面临持续的供应竞争压力 ,到 2012年年底前租赁和销售的压力都不会消除。 08年写字楼供求形势 美国旭升房地产集团 Page-4 08年各区域写字楼成交分布 浦东：成交主要集中在陆家嘴金融板块、金桥和张江板块。 普陀：成交主要集中在长风和长征板块。 虹口：成交主要集中在北外滩和四川北路 闵行：成交主要集中在莘庄、七宝和江川路板块。代表楼盘为华商时代广场、 东碧林湾、绿地科技岛和上海中电紫旺电器城 。 内环内成交面积： 30.7万，占 27.4% 内外环间成交面积： 58.3万，占 52.1% 外环外成交面积： 23.1万，占 20.5% 写字楼主力成交已于内环内转向内外环间 美国旭升房地产集团 Page-5 0 8 年上海各区域写字楼成交均价1.673.711.230.852.101.591.090.881.702.182.882.430.690.462.190.880.671.0900.511.522.533.54浦东普陀虹口宝山嘉定闵行徐汇闸北松江奉贤杨浦长宁黄浦静安南汇青浦金山崇明万传统 CBD区写字楼均价在 2-3.7万元 /平米左右，中外环间均价在 1.5万左右，外环外均价普遍低于 1万元 /平米。 闵行区写字楼均价为 1.09万 /平米，是所有靠近市中心区域写字楼价格最低的，一则由于闵行商务办公发展较晚较慢，商务办公氛围不浓。二则受虹桥、吴中路商务圈的制约，自身优势很难凸显。 同区域写字楼均价相对与住宅均价要低 20%左右，在不考虑空置率的情况下，办公类物业投资价值优于住宅。 均价线16518 08年各区域写字楼价格分析 美国旭升房地产集团 Page-6 06-08年出售型甲级写字楼客源分析 06年 -07年大量国内外企业进驻上海，租金涨幅较大，部分企业为了提升自身形象和发展，竞相购买写字楼，一时间企业总部型办公成为市场成交的主体，其中金融业在投资购买写字楼方面表现异常突出。如渣打银行在陆家嘴投资 4000万美元以购买的方式入驻并获得大厦的冠名权。汇丰银行斥资购买上海国金中心二十层楼面，并将其中国总部一并迁入这一陆家嘴未来地标建筑。 位于普陀的北岸长风、汇银名尊也设计了总部型写字楼，同时还设计出满足上下游企业办公的写字楼收效显著 。 而 07年下半年上海受到金融危机的冲击，市场上很难寻觅到整栋切入或大面积收购非 CBD区写字楼的国内外客户，外资转而收购中心区高端公寓和大型商业。于是写字楼面积分割减小，大量随意拆分型、SOHO型、 LOFT型写字楼面市，产品同质化严重，当然，客户的选择面也变得更加宽泛。 按购买主体划分客户比列38%36%26%大型企业总部 中小型企业 个人大型企业集团偏向于整栋或整层购买 中小型企业因租金上涨改为购买写字楼 个人投资积极性提高，投资欲望强烈 美国旭升房地产集团 Page-7 06-08年随着写字楼租金上涨 ,投资性需求比例逐渐上升，且超过了 50%。市场上越是高端的写字楼自用型买家比例越小，无论是个人还是企业购买后均委托物业出租以作收租型投资用途。 在非 CBD地区的甲级写字楼尽管自用型买家较多，但投资收租型买家依然占据了 30%以上的份额，以绿洲中环为例，明确表示投资出租的买家比例已超过 3成，一旦交付后，转租的比例可能还会有所增加。 在闵行的甲级写字楼 绿地科技岛，目前入住率只有 30%左右，近 50%的投资性房源挂在中介寻求租售。 而 09年写字楼空置率上升、租金下调，投资收益率下降已不可避免，市场将会承受抛盘压力及收益降低的双重打击，所以写字楼售价降低也是大势所趋。 按购买动机划分客户比列46%40%14%自用 投资 投资兼自用自用型需求占据市场主流 投资性需求比例上升 06-08年出售型甲级写字楼客源分析 美国旭升房地产集团 Page-8 外资和合资企业在上海购买写字楼比例超过了内资企业，随着金融危机的加剧和“限外措施”影响，未来外资购买会大幅消减，内资购买和开发公司自持比例会出现较大的增长。 外资、合资企业偏向于购入核心 CBD区的写字楼，而非 CBD地区的甲级写字楼很难受到外资亲赖。 海外基金持有物业周期一般是 5年，而外资进入上海市场时间大多在 04-07年，所以未来 2年市场的不稳定性加剧。 按购买资金来源划分客户比例35%30%9%26%外资、合资企业 内资企业 管理公司自购 个人外资、合资企业置业比例最高 开发商也加大持有比例，期以稳定的租金收入 06-08年出售型甲级写字楼客源分析 美国旭升房地产集团 Page-9 6% 12% 17% 13% 13% 39% 小陆家嘴 人民广场 徐家汇 虹桥开发区 Total: 4,862,287 m2 本案 租赁型甲级写字楼供应分布 美国旭升房地产集团 Page-10 9 8 - 0 8 年上海甲级写字楼供应及空置情况10917025127830234340343045148619250%36%23%15%13%11%8 . 5 0 %6 . 6 0 %2 . 6 3 %4 . 2 9 %9 . 4 0 %01002003004005006001998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年0%10%20%30%40%50%60%新增供应量 累计供应量 空置率98年亚洲金融危机时，上海甲级写字楼空置率高达 50%，此后经济好转，空置率一直呈下降趋势，直到2006年，空置率降低为历史性的最低点 2.63%。 在 98-08年这十年间，上海甲级写字楼供应量增长了 4.5倍，庞大的市场供应引发了消化不良，写字楼市场开始出现疲软，空置率在 06年以后便出现了拐点， 08年第四季度空置率已经上升至 9.4%，浦东更是超过了 11%。 09年随着供应量的持续加大和金融危机的影响，空置率将突破 12%。 98-08年租赁类甲级写字楼供求状况 美国旭升房地产集团 Page-11 上海甲级写字楼租金变化趋势0 . 50 . 6 3 0 . 6 10 . 6 71 . 2 2 51 . 2 60 . 8 50 . 7 10 . 4 40 . 4 81 . 1 29 . 4 %3 1 . 8 %1 9 . 7 %6 . 0 %9 . 8 %2 6 . 0 %- 3 . 2 %9 . 0 %- 4 . 6 %4 . 2 %2 . 9 %0 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%租金（美元） 增幅02年以来国内经济保持两位数的高速增长，上海甲级写字楼租金也一路渐长，空置率持续降低， 06年首次突破 1美元大关，此后一直维持在 1.2美元左右。 而租金的增长幅度已经在 06年以后趋缓，空置率也出现了拐点，所以，我们预测：租金下滑、空置率上升将是 09年上海写字楼租赁市场的主基调。 98-08年租赁类甲级写字楼租金状况 美国旭升房地产集团 Page-12 写字楼租赁客源分析 上海市写字楼客户整体分布：综合类、商贸物流业、金融投资业为写字楼主要承租客户，所占比例达到 61.4%。 高科技、 IT产业、咨询服务业、能源化工业所占比例达到 28.5%。 从行业分布来看，上海已经是一个不折不扣的服务性产业占主导地位的特大型城市。 上海写字楼客户行业分布22.2%20.1%7.1%9.2%12.2%5.1%19.1%5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%综合/ 其他 物流/ 商贸 高科技 能源/ 化工 咨询服务 建筑/ 地产 金融/ 投资 文化/ 传媒美国旭升房地产集团 Page-13 09年写字楼市场预测 成交量将出现下跌 受到金融危机影响 ,诸多企业搁置搬迁计划或减少租用面积。根据调研数据显示，与去年相比，浦东写字楼租金约回落 15%，浦西下降 10%；今年三、四季度成交量同比下降 50%。随着金融危机从金融投资业迅速蔓延到实体经济，预计 09年上海写字楼成交量很难超过 08年的 112万平米。 空置率上升、租金下滑 08年来上海甲级写字楼的租金一直呈下跌态势 ,根据调研数据显示，今年第四季度全市甲级写字楼市场空置率已达 9.4%，浦东更是高达 11%，较去年同期上涨了 9.5%。与此同时，写字楼租金环比下降明显，四季度平均租金下跌至 8.5元 /平方米 /天，环比下降 2.1%，浦东环比下降幅度更是高达 7.7%。 总部型办公需求下降、小户型办公将成市场成交主流 境外资金撤离，整栋或整层办公物业需求下降，内资企业及个人购房比例将会上升。地段佳、总价低、投资收益较高的小户型办公类物业将会成为市场成交的重心。 美国旭升房地产集团 Page-14 整体市场 项目简介 区域环境分析 区位价值 规划前景 产业分析 资源分析 项目规划 项目功能 项目户型 特色分析 项目定位 开发战略 客户定位 产品定位 形象定位 整体市场 区域市场 竞争板块 市场总结 美国旭升房地产集团 Page-15 七宝周边写字楼市场 虹桥商务圈 吴中路商务圈 本案 绿地科技岛 华商时代广场 力国大厦 华友大厦 万兆商务楼 项目名称 地址 华友大厦 七莘路 2423号 万兆商务楼 七莘路 2423号 力国大厦 吴宝路 255号 绿地科技岛 莘建东路 58弄 华商时代广场 七星路 3535号 美国旭升房地产集团 Page-16 七宝写字楼租赁市场表现 案名 万兆商务楼 力国大厦 华友大厦 地理位置 七莘路 2423号 吴宝路 255号 七莘路 2423号 标准层面积（） 1500 1200 1600 租价 2 4元 天 2.5元 / /天 2.1元 / /天 楼层（层） 8 10 8 户型面积 150-300 90-180 物业费 4元 月 12元 / /月 9.5元 / /月 出租率 30% 90% 18% 得房率 80% 70.60% 75% 电梯数 2 2 2 开发商 上海万兆置业有限公司 力国集团 上海华友房地产开发有限公司 备注 整层（ 1500 ）出租，可分割（ 700 800 ）， 1层和 2层部分已出租， 3层整层已出租， 4 8正在招租中； 贸易、物流、电子科技、化工及制造业 食品业、服装业、商贸业、咨询服务、电子科技公司 七宝地区现有的办公资源并不丰富，租赁市场也不发达，区域内有一定代表性的办公物业只有位于吴宝路的力国大厦、七莘路万兆商务楼和华友大厦。其他则是一些小型物业整栋对外租赁，参考意义不大。 从租金水平来看，区域办公楼租金在 2.2元 天，低于吴中路商务圈 0.8元，低于虹桥商务圈 3.3元。 从物业管理费来看，物管费在 10 (元 / /月 )左右，万兆商务楼则托管给住宅物业。 从入住率来看，由于七宝办公氛围尚未形成，新建项目入住率普遍较低，租客基本以小型、创业型公司为主。 美国旭升房地产集团 Page-17 七宝写字楼租赁客群分析 七宝写字楼承租客源行业分布比例31.0%9.5%16.7%9.5%11.9%14.3%7.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%贸易、物流业建筑装潢服装电子科技咨询业化工及制造业其它七宝写字楼租赁客户以贸易物流、服装、化工制造业为主，三大产业承租比例达到 62%。 电子科技、咨询类、建筑装潢类所占比例在 31%。 租赁客大多为中小型企业，也有部分其他省市机构的代表处，这类企业承租能力相对较差，办公面积需求偏小，一般在 100-200平米左右。 随着虹桥枢纽中心和轨道交通的建设七宝的商务氛围将得到明显改善，届时将吸引市区其他 CBD区的客源。 美国旭升房地产集团 Page-18 华商时代广场 项目概况 华商时代商业广场位于七莘路 3535号（星站路路口），项目到虹桥综合交通枢纽的直线距离仅数百米远。 规划用地 6.5万平方米，总建筑面积近 13万平方米，其总业态涵括商业、酒店、商务三大功能。 美国旭升房地产集团 Page-19 项目规划 项目一期（即北地块）为模数化办公产品，主力户型在 60 120平方米之间，标准层层高为 5米，可作两层使用，也可自由分隔组合。360度全透明设计，全景观生态化环境设计，部分单元还附有大面积景观露台，有效拓展使用功能区域的同时，也能得到足够的采光，充分体现了 SOHO+LOFT的第四代 SOFT柔性办公理念。 二期待建工程（即南地块）为高星级生态化景观涉外酒店，预计在 2009年底建成，建成后将成为区域内星级最高、规模最大的涉外酒店。 1期 2期 美国旭升房地产集团 Page-20 华商时代广场引入总建筑面积近 5万的洲际假日酒店，该酒店是闵行区迄今为止品质最高、规模最大、环境最好的涉外酒店之一，也是洲际酒店在上海仅有的几家涉外星级酒店之一，及填补了区域市场高端酒店的紧缺局面，同时也为项目的办公和商业带来了稳定的高端人流保证。 酒店区域介绍 美国旭升房地产集团 Page-21 华商时代广场的商务区域被打造成融智能化、数字化、生态化等多种超前思想、理念于一体的全方位新生代办公空间，其兼具了自由开放式、低密度花园式、庄园围合式等不同的空间表现形式，满足了各类商务人群的多种办公需求。 商业部分则建成为汇聚国际化、科技化、人性化等多重元素于其中，并集休闲、娱乐、购物等各种新兴业态于一体的全程化、一站式、潮流时尚的商业体验消费空间。 商务商业区域规划设计理念 美国旭升房地产集团 Page-22 户型配比 面积段（平米） 推案套数 推案比例 销售套数 销售比例 57-85 62 27% 53 85% 100-118 115 50% 83 72% 123-128 11 5% 8 73% 132-139 9 4% 8 89% 141-149 17 7% 16 94% 154-168 9 4% 9 100% 172-186 6 3% 6 100% 合计 229 183 80% 华商时代广场累计推案 229套，其中主力面积为 60120 ，占推案总套数的 77%。 150以上的大面积户型，推案套数只有 15套，但却销售一空。 120 150 的户型销售率达到 86%。 另据调查，大部分购买 50-80平米小户型的客户也是一次性购买 2套以上，由此可见该区域面积段在 120-180平米左右的产品比较受市场欢迎。 美国旭升房地产集团 Page-23 户型特色 5米层高，主力面积 60 120 ，户型方正简洁，人性化空间设计，全框架单位，灵动空间自由组合； 大面积景观空间，视线宽阔，办公之余欣赏窗外风景； 商务楼各设独立入口大堂，局部底层架空近 10米； 超大面积景观露台，延伸商务功能区域； 9米柱间距，空间可多重组合改造，极大程度实现室内功能多元化； 360度通透全景幕墙，全新释义“光合”办公理念； 独立卫生间设置，充分体现设计的人性化。 美国旭升房地产集团 Page-24 成交时间 成交套数（套） 成交面积（平方米） 成交总价（万元） 成交均价（元 / ） 2008年 6月 54 5932.66 11620 19586.49 2008年 7月 21 2252.18 4397 19523.31 2008年 8月 14 1696.37 3529 20803.24 2008年 9月 2 179.26 384 21421.40 2008年 10月 17 2065.19 3939 19073.31 2008年 11月 23 2542.96 5317 20908.70 2008年 12月 43 4329.55 8934 20634.94 合计 174 18998.17 38120 20065.09 成交明细 华商时代广场总计推案 229套，目前已经去化 183套，销售率达 80%。 华商在 08年 6月中旬推出了项目的第一批房源，一经开盘即告售罄，占沪上当天办公总销量的 81%之多。 而在 7月 27日推出的第二批房源目前也已经销售完毕。第三批房源将于今年年底推出。 项目整体均价在 20000元 /平方米左右，目前月均去化量为 25套，销售状况很好。 华商时代广场成交量与价格走势0100020003000400050006000700020 08 年6月20 08 年7月20 08 年8月20 08 年9月20 08 年10 月20 08 年11 月20 08 年12 月17500180001850019000195002000020500210002150022000成交面积价格美国旭升房地产集团 Page-25 客源分析 客户置业动机28%72%据调查，华商时代广场作为现在区域内少数在售项目， 一期二期售出的房源，多为购买者自用，由于七宝独特的地域环境，一些发展渐趋成熟的企业已对目前七宝的办公环境提出了新要求，有要求就代表了有需求。华商时代广场及时的填补了这个空缺，可以说华商时代广场是虹桥交通枢纽建成后的第一批“受益者”。 华商时代广场客源所处行业涵盖服装、物流、贸易、法律等诸多行业，由于虹桥交通枢纽的辐射，华商客户尤以物流、贸易为主。 投资 自用 美国旭升房地产集团 Page-26 优劣势分析 优势： 周边在售写字楼项目较少，项目稀缺性显现。 地处核心商圈、受虹桥枢纽的辐射，良好规划前景及便利的交通更是带动项目发展。 大华品牌优势 商务、商业及酒店区域联动效应提高项目品质，扩大了项目知名度。 第四代 SOFT柔性办公主义提升产品新颖度。 户型面积较小，易于分割，可满足自用与投资。 劣势： 区域商务氛围尚未形成，租金较低，对投资者收益有较大影响。 商业区与商务区独立性不够，动线较差。 美国旭升房地产集团 Page-27 绿地科技岛 项目概况 绿地科技岛位于闵行区政府南广场，近轨道交通 1号线和 5号线。 总建筑面积近 10万平方米，总投资约 8亿元，项目建设为集“准甲标准写字楼、复式 LOFT创意办公楼、特色商业街”等功能为一体的综合性大型商业地产项目，项目已经于 2007年年底竣工。 美国旭升房地产集团 Page-28 项目规划 绿地科技岛已经被打造成闵行区 “ 最具创新性、最具代表性、引领区域办公与商务潮流 ” 的地标性建筑群。 项目本身的创新性主要体现在两个方面：第一，在项目的规划设计上，通过材料构造变化及 “ 品 ”形塔楼组合，造成强烈的动态视觉感受；商业裙房通过曲折的内街、放大的公共庭院和中心地带地下广场，营造出舒适、丰富以及极具能量的的空间效果；立面上采用了两种幕墙纹理，营造了良好的商业气氛。 第二，把多彩的商业办公生活与生态、环保与节能紧密地结合。 “ 品 ” 字形高层间设集中绿化广场，在商业裙房二楼建造了 “ 空中花园 ” ，采用了太阳能灯具、双层中空玻璃幕墙等节能设计。 美国旭升房地产集团 Page-29 户型配比 面积段（平米） 推案套数 推案比例 销售比例 36-49 134 17% 100% 51-60 134 17% 63-68 103 12% 69-77 176 22% 83-96 105 12% 101-128 158 19% 181-186 2 1% 合计 812 绿地科技岛户型各面积段分布相对较为平均，主力面积为 60 96 ，占到 49%的比例，而其他面积段的比例也都在 12% 19%之间。 在所有推户型中，面积几乎集中在了 130 以下，最小的仅为 36 。 B、 C两幢为 5.5米层高的 LOFT可自由组合户型，投资自用皆宜。 美国旭升房地产集团 Page-30 价格走势 成交时间 成交面积（平方米） 成交均价（元 / ） 2006年 10月 2626.19 15463.47 2006年 11月 10153.63 15652.53 2006年 12月 4732.67 16745.30 2007年 1月 8659.7 17571.05 2007年 2月 4633.02 17901.93 2007年 3月 5029.41 18367.96 2007年 4月 5022.03 19257.15 2007年 5月 6096.32 21091.41 2007年 6月 5885.68 21684.84 2007年 7月 606 21320.13 2007年 8月 102.92 21570.15 绿地科技岛于 06年 10月正式开盘，由于定位精准（小户型办公、其中 2幢 LOFT产品），开盘时间较早，受到自用与投资者追捧，项目已于 08年 3月售罄。 通过其各月的价格走势可以看出，该案的均价基本呈现逐月上升的态势，最高时段均价层达到 21600元 /平方米。 目前该案房源在二手房市场的价格甚至已经超过了 2.8万元 / 左右，租金也有 2.8-3.5元 /平米 天。 价格及成交量走势02000400060008000100001200038991 39022 39052 39083 39114 39142 39173 39203 39234 39264 392950500010000150002000025000成交面积（平方米） 成交均价（元/ ）06.10 06.11 06.12 07. 1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.9 美国旭升房地产集团 Page-31 客源分析 29%53%18%自用 投资 投资兼自用该案由于户型面积分割较小，产品也有创新，吸引了一批投资者，其投资比例高达 53%，自用比例偏低。 在投资比例中只有 30%左右的客户偏向于出租期以稳定的租金收益，其他 70%的投资客在享受物业升值后则挂牌出售以求套现。 置业客源 该案目前入驻企业约 104家，出租率只有 30%。 客源主要为商业服务业、投资及科技咨询业，所占比例 33.7%，电子科技行业入住较多，所占比例在 21%以上，制造业、贸易物流比例相当，目前承租客鲜有 IT行业。 绿地科技岛承租客户行业分布12.5%14.4%33.7%9.6%21.2%8.7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%制造业贸易、物流商业、咨询服务能源化工 电子科技其他美国旭升房地产集团 Page-32 区域市场总结 区域内在售写字楼项目较少 目前七宝周边在售写字楼项目较少，只有七星路、星站路上的华商时代广场部分尾盘在售，均价在 2万左右。莘庄绿地科技岛已于今年 3月销售完毕，当时成交均价 2万左右，目前在二手市场上的挂牌价在2.8万以上，价格增幅超过了 40%，但受金融危机影响科技岛房源在二手市场成交套数极少，据不完全统计， 6-11月二手市场成交面积只有 502平米，许多投资客被套牢。以上 2个楼盘均为金融风暴前入市，受其影响较小，所以本项目未来的预期不能不降低。 区域写字楼租赁情况不佳、租金偏低 七宝商务办公氛围不佳，目前只有吴宝路上的力国大厦租赁情况较好，七星路上的华友大厦、万兆东庭和其他零星办公物业出租率均不高。区域租金水平维持在 2-2.5元 /平米 天，物管费在 10元 /平米 月。位于莘庄的绿地科技岛租金要明显要高于七宝，租金在 2.8-3.5元 /平米 天，租赁情况不佳。 区域写字楼承租客户大多为中小型企业 七宝周边写字楼承租客户一般为中小型企业为主，行业分布以贸易、物流、制造业、咨询业为主。需求办公面积段在 100-300平米左右。 本项目建成后有望分流上述商务圈部分中小型企业客源。 美国旭升房地产集团 Page-33 整体市场 项目简介 区域环境分析 区位价值 规划前景 产业分析 资源分析 项目规划 项目功能 项目户型 特色分析 项目定位 开发战略 客户定位 产品定位 形象定位 整体市场 区域市场 竞争板块 市场总结 美国旭升房地产集团 Page-34 吴中商务大厦 炫润国际大厦 燎申国际大厦 新概念大厦 海螺大厦 办公楼布点区域 永腾大厦 富群大厦 吴中路沿线区域办公楼分布图 竞争板块 吴中路商务圈 项目名称 地址 兆丰环球大厦 中山西路 1800号 新概念大厦 吴中路 39号 海螺大厦 中山西路 1277号 吴中商务大厦 吴中路 1099号 永腾大厦 吴中路 1065号 炫润国际大厦 吴中路 1100号 燎申国际大厦 吴中路 1068号 虹桥富群大厦 合川路 3089号 兆丰环球大厦 美国旭升房地产集团 Page-35 项目名称 总建面 （） 标准层面积 物业品质 开盘时间 出租率 租金 (元 / /天 ) 物业管理费 (元 / /月 ) 兆丰环球大厦 58603 2093 甲级 98年 85% 4 20 新概念大厦 20500 788 5A 05年 90% 3.3 18 海螺大厦 10000 1500 商务楼 06年 55% 3.1 18 吴中商务大厦 27000 2500 商办 03年 80% 2.5 6 永腾大厦 22000 2000 商办 04年 90% 2.3 8 炫润国际大厦 20000 2000 乙级 05年 60% 3.1 9 燎申国际大厦 15000 1600 乙级 07年 70% 3.2 8 虹桥富群大厦 9000 880 商务楼 05年 88% 3 总计 182103 88% 3.06 12.7 从物业规模来看，区域办公楼体量基本在 10000 50000 区间段。 从标准层面积来看，办公楼标准层面积主要集中在 1500 2000 之间，有少数物业标准层面积在 1000 以下。 从物业品质来看，办公楼主要以商务楼、乙级写字楼为主，辅以少量甲级写字楼。 从租金来看，办公物业租金主要围绕 3元 / /天 均线上下波动，部分物业租金已达到 4元 / /天以上。 从出租率来看，办公楼出租情况较为乐观，多数项目已达 80以上，空置率较低。 从物业管理费来看，办公楼物管费基本处于 6 10(元 / /月 )和 15 20(元 / /月 )两个范围段。物业品质的高低以及物业管理的配套服务的好坏，是导致物管费差距的关键因素之一。 物业运营时间的长短直接反映了物业管理及各项配套服务的完善程度。从物业运营时间来看，沿线多数物业运营时间在三年以上，较长的运营时间，在提升租金水平的同时也保证了较为稳定的出租率。 吴中路写字楼市场表现 美国旭升房地产集团 Page-36 吴中路写字楼客群分析 项目名称 入驻企业类型 新概念大厦 软件、科技、网络、贸易类中大型企业 虹桥富群大厦 物流、贸易类中小型企业 炫润国际大厦 外资贸易、科技、咨询类中小型企业 燎申国际大厦 软件、贸易、教育、咨询类中小型企业 吴中商务大厦 教育、咨询、广告类小型企业 从入驻企业类型来看，入驻企业类型较为丰富，涵盖了贸易、科技、网络、咨询等类别；这些类型的公司租金承受能力较强，退租率相对较低。 从入驻企业规模来看，以中小企业为主，部分物业有大型企业入驻。 美国旭升房地产集团 Page-37 东方国际大厦 新虹桥中心大厦 万都中心 远东国际广场 国际贸易中心 世界贸易商城 太阳广场 安泰大厦 协泰中心 仲盛金融中心 虹桥上海城 办公楼布点区域 项目名称 地址 万都中心 兴义路 8号 远东国际广场 仙霞路 317号 国际贸易中心 延安西路 2201号 世界贸易商城 延安西路 2299号 新虹桥中心大厦 娄山关路 83号 虹桥上海城 遵义路 100号 仲盛金融中心 仙霞路 8号 协泰中心 遵义南路 88号 安泰大厦 遵义路 107号 东方国际大厦 娄山关路 85号 太阳广场 仙霞路 88号 竞争板块 虹桥商务圈 美国旭升房地产集团 Page-38 物业名称 总建面 （） 标准层面积 物业品质 开盘时间 出租率 租金（元 /平米 /天） 物业管理费 （元 /平米 /月） 万都中心 9 1800 甲级 2002年 85% 5.5 23.8 远东国际广场 10 1500 甲级 1999年 90% 6.5 23 国际贸易中心 3.3 1400 甲级 1993年 100% 8.1 27 世界贸易商城 7 2000 甲级 1999年 95% 7 31 新虹桥中心大厦 4.76 1588 甲级 1999年 95% 5.8 29 虹桥上海城 8 1050 甲级 2001年 95% 5.1 25 仲盛金融中心 3.22 1100 甲级 1996年 95% 3.7 18 协泰中心 3.1 954 乙级 1992年 95% 3.7 26 安泰大厦 2.97 1350 乙级 1998年 95% 6.5 30 东方国际大厦 4.7 1050 乙级 1997年 95% 4 25 太阳广场 7.23 1035 乙级 1995年 95% 3.8 16 总计 63.3 94.1% 5.43 24.9 虹桥地区写字楼市场表现 从物业规模来看，区域办公楼体量基本在 3 10万区间段。 从标准层面积来看，办公楼标准层面积主要集中在 1000 2000 之间，有少数物业标准层面积在 1000 以下。 从物业品质来看，办公楼主要以甲级写字楼为主，辅以部分乙级写字楼。 从租金来看，办公物业租金主要围绕 5.5元 / /天 均线上下波动，部分物业租金已达到 8元 / /天以上。由于浦东机场建成和其他区域的快速发展，虹桥 CBD地位严重下滑，甲级写字楼租金明显低于全市平均水平。 从出租率来看，办公楼出租情况较为乐观，多数项目已达 95以上，空置率较低。 从物业管理费来看，办公楼物管费基本处于 20 25(元 / /月 ) 的范围段，物管水平差距不大。 美国旭升房地产集团 Page-39 虹桥地区写字楼客户比例36.8%28.9%9.9% 9.4%6.7%5.1%3.2% 3.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%综合/ 其他 物流/ 商贸 高科技 能源/ 化工 咨询服务 建筑/ 地产 金融/ 投资 文化/ 传媒 通过虹桥开发区客户所属行业对比图 ， 我们可以看出 ， 咨询服务和文化 /传媒等行业选择虹桥开发区的比重会低于全市水平 ， 主要是由于该类行业对物业品质要求较高 ， 而虹桥开发区的写字楼品质难以满足其要求 。 物流商贸等行业更多看重性价比而乐于选择虹桥开发区 ， 并形成一定的聚集效应 。 另外 ， 值得一提的是 ， 虹桥开发区的外资企业以及港澳台企业占据了很大的份额 ， 其中日本 、 韩国企业居多 ，这与虹桥开发区以及古北新区的日本人 、 韩国人聚居有着息息相关的联系 ， 而这一格局 ， 势必支撑日后虹桥开发区的稳定健康发展 。 虹桥地区写字楼客群分析 美国旭升房地产集团 Page-40 竞争板块总结 虹桥、吴中路商务圈办公楼老化 虹桥商圈的写字楼开业时间大多在上个世纪 90年代，吴中路商务圈写字楼平均使用时间也有 5年左右，外观和设备老化已成不争的事实。 租金低于市区其他 CBD区 虹桥商圈的租金只有 5.5元 /平米 天，远远低于陆家嘴、淮海中路、南京西路等 CBD板块，这与虹桥片区的地位下降有关。吴中路商务圈的租金只有 3元 /平米 天，只相当于全市乙级水平。 客源以对外贸易、物流、制造业、综合服务业为主 虹桥、吴中路商圈写字楼承租客源行业分布以贸易、物流、制造业、咨询业为主。 美国旭升房地产集团 Page-41 整体市场 项目简介 区域环境分析 区位价值 规划前景 产业分析 资源分析 项目规划 项目功能 项目户型 特色分析 项目定位 开发战略 客户定位 产品定位 形象定位 整体市场 区域市场 竞争板块 市场总结 美国旭升房地产集团 Page-42 市场总结 金融危机影响 美国 台湾 澳大利亚 韩国 上海 房价下跌 30% 房价下跌 20% 房价下跌 40% 房价下跌 45% 上海房价依然坚挺 此次金融危机为百年一遇，其影响仍未见底，未来走势将呈L型，何时反弹尚不可预测。 此前上海房地产所有的表现将在金融危机的影响下归零，市场将重新寻求平衡。 世界范围内，房地产价格严重缩水，热钱可能会加剧流入跌幅较深的地区抄底，上海跌幅较少，也意味着上涨的空间和抄底的机会较小，所以上海未来吸引热钱的能力将有所下降。 美国旭升房地产集团 Page-43 市场总结 写字楼客群购房动机一般分布比例投资55%自用45%受金融危机影响，自用型客户观望现象严重，观望比例高达70%，虽然已经好于 08年 10月80%以上的观望比例，但未来2年仍不乐观。 金融危机深不可测，投资者预期下降，信心受到巨大打击，投资客可能在一定时期内淡出。 上海在金融危机之前的市场表现将归零，房地产复苏将依赖于信心和投资预期的转好，鉴于此，本案入市的时机和售价将显得更加重要，期望不可过高。 美国旭升房地产集团 Page-44 整体市场 项目简介 区域环境分析 区位价值 规划前景 产业分析 资源分析 项目规划 项目功能 项目户型 特色分析 项目定位 开发战略 客户定位 产品定位 形象定位 整体市场 区域市场 竞争板块 市场总结 美国旭升房地产集团 Page-45 总体规划 总建筑面积 95895 地上建筑面积 78535 裙房面积 25284 主楼面积 53251 地下建筑面积 17360 (2层 ) 楼层高度 主楼 南楼 27层 北楼 26层及设备转换层（ 99.8米） 裙房 5层（ 24米） 机动车位 620个 地上车位 356个（机械） 地下车位 264个（地下 2层） 非机动车停放面积 1130 项目位于上海市闵行区七莘路 1835号，项目位置基本处于莘庄镇和七宝镇之间，东临七莘路，西至用地红线，北临华中路，南至规划道路。 项目由商业裙房和两栋高层组成。裙房为五层，主要功能为商业和娱乐设施，南楼二十七层。北楼二十六层及设备转换层一层，性质为小户型办公楼。 美国旭升房地产集团 Page-46 整体建筑外形： 由玻璃幕墙和实体墙面搭配设计。 设计的主题： 简约、精致、科技、节能。突显整体建筑的现代感与时代要求的一致性。 建筑色调： 以淡灰色为主，配以高级幕墙和外装饰材料，使建筑效果与大厦的使用性质相匹配。 双塔的形体结构与精致、简约的建筑形象，力图形成七宝地区标志性建筑的形象。 建筑外观 美国旭升房地产集团 Page-47 整体市场 项目简介 区域环境分析 区位价值 规划前景 产业分析 资源分析 项目规划 项目功能 项目户型 特色分析 项目定位 开发战略 客户定位 产品定位 形象定位 整体市场 区域市场 竞争板块 市场总结 美国旭升房地产集团 Page-48 裙房功能 裙房空间布置规正，跨距为 8.9米，每层约 5000 ，底层层高为 5.2米，其余各层净高可达3.5米，适合多种商业运营的空间需求。 凹字形的布局，形成一个约 900 的广场空间，方便举办大型的商业宣传、推广和互动活动。 裙房与银七星滑雪场互相连通，方便两者人流的互通，对双方的商业经营有一定的互补作用。 裙房内设有 8台自动扶梯和 4台电梯，满足商业运营的多功能和便捷性。 裙房空调与塔楼分别独立控制，在裙房部分已预留充足的电量和煤气供应，便于裙房不同商业模式的经营需求。 美国旭升房地产集团 Page-49 塔楼功能 南塔楼为 27层，北塔楼为 26层及设备转换层，总建筑高度 99.8米。 两栋塔楼的主入口分别位于北向华中路和南向规划道路，方便物业管理、人流分布和交通组织。 设有挑高两层约 9米的共享中庭空间，配置现代装潢设计理念和高级装修材料，以彰显现代办公建筑的非凡气度与典雅格调。 塔楼标准层约 1250 ，均为小户型办公空间，建筑使用面积在37-80 之间，并配置 5台高速电梯。 电梯厅均采用镜面西班牙米黄大理石墙地面，不锈钢电梯门套，穹隆式石膏板造型吊顶，走道为高级地毯，符合现代办公的环境要求。 除常规的建筑公共设备配置外，每户均配置独立的电表箱、智能用户箱和独立计量的 VRV空调设施， 北塔楼还设有每户独立的卫生间 ,配置高级卫浴用品和独立的电热水设施，室内配置成品德国阿尔诺橱柜、西门子的电磁炉和油烟机，形成办公与公寓的多用途设计， 方便后期的项目推广和客户的多用途使用。 南塔楼 26、 27层复式设计，可灵活布局，适合客户的多种需求。 美国旭升房地产集团 Page-50 整体市场 项目简介 区域环境分析 区位价值 规划前景 产业分析 资源分析 项目规划 项目功能 项目户型 特色分析 项目定位 开发战略 客户定位 产品定位 形象定位 整体市场 区域市场 竞争板块 市场总结 美国旭升房地产集团 Page-51 南塔楼布局 104.69 104.69 104.69 104.69 104.69 104.69 104.69 52.34 52.34 52.34 73.39 63.17 7-25F为平层 26-27F为复式 美国旭升房地产集团 Page-52 户型 开间 井深 实际使用面积 公摊面积 建筑面积 得房率 单层套数 总套数 户型配比 A1 8.70 8.70 75.69 29.00 104.69 72.3% 7 133 43.8% A2 4.35 11.70 50.90 19.50 70.39 72.3% 2 38 12.5% A3 4.35 8.70 37.85 14.50 52.34 72.3% 6 114 37.5% A4 5.25 8.70 45.68 17.50 63.17 72.3% 1 19 6.3% 复式 A1 8.70 8.70 151.38 57.99 209.38 72.3% 7 7 2.3% 复式 A2 4.35 11.70 101.79 38.99 140.79 72.3% 2 2 0.7% 复式 A3 4.35 8.70 75.69 28.99 104.69 72.3% 6 6 2.0% 复式 A4 5.25 8.70 91.35 34.99 126.35 72.3% 1 1 0.3% 南楼总套数 320套，总面积 26267平米 南塔楼户型面积及配比 南塔楼户型配比 美国旭升房地产集团 Page-53 北塔楼布局 107.67 64.97 53.83 53.83 53.83 53.83 107.67 107.67 37 7-26F均为平层 美国旭升房地产集团 Page-54 北塔楼户型配比 户型 开间 井深 实际使用面积 公摊面积 建筑面积 得房率 单层套数 总套数 户型配比 B1 8.70 8.70 75.69 31.98 107