万科金域华府营销报告【一份十分经典的专业资料，打灯笼都找不到的好资料】

万科 金域华府营销报告 项目价值体系及项目定位 市场及客户洞察 营销推广策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 营销费用 报告体系 Reporting System 项目价值 外在美 内在美 规划 商业 产品 品牌 区域 资源 交通 城市化高端居住综合体 精装 物业 配套 区域价值 长沙新浦东 ： 外向型的新兴商务区，未来区域价值成长潜力巨大。 从长沙城市发展结构及政策导向看，虽然城市空间蔓延扩张，但各个新区的功能定位较为清晰； 在政务功能外迁后，中心区（ CBD）将强化其传统的商务区地位，而武广新城将成为 外向型的新兴商务区 ，与中心区 形成双核 。 城南新区 （省府新区） 河西新城 （市府新区） 星马新城 中心区 （ CBD） 武广新区 三角洲 新区 政务型 产业型 综合型 政务型 商务型 区域产业定位 现代服务业： 为长株潭地区提供高品质的商贸、金融、咨询、会展等服务； 商业： 主要为规划区服务，发展部分高端商业为长株潭区域服务； 休闲娱乐产业：文化活动、游乐。 居住： 为规划区的就业人员提供居住空间。 商务型 43万人生活区域、 18.92平方公里规划建设用地、 中部地区区域性交通枢纽、长沙城市发展副中心、辐射长株潭城市群的 城市商务中心 。 交通价值 中部枢纽 ： 城市地位逐步拉升，投资价值与日剧增。 地铁 3号线河西大学城至火车东站。 地铁 4号线远景规划地铁 4号线。 万佳丽路 京珠高速 香樟路 武广高铁 机场高速 万家丽路、香樟路、机场高速、京珠高速 武广高铁交集形成辐射各地快速交通圈 沪昆铁路与京广铁路共同汇集 湖南省会长沙将成铁路枢纽城市。 武广火车站： 距离项目直线距离大约 3KM，车距约 5分钟内 地铁 4号线： 规划中的长沙地铁 4号线沿万家丽路经过本项目地块西侧，为项目业主的出行带来极大的方便 城市干道： 万家丽路、香樟路、劳动东路等城市主干道通达周边商圈（高桥沃尔玛、井湾子、东塘、武广） 高速路： 京珠、机场高速 投资热区 ：众多重点筹建项目及丰富配套，投资热潮已经到来。 配套价值 A:武广火车站 B:400亩武广时代花园商住区 C:700亩武广中央商业区 D:400亩武广中心商务区 E:1500亩浏阳河风光带 F:1100亩长沙报业产业园 G:体育休闲区 H:武广高尚商住区 I:2400亩潭阳滨江乐园 J:高桥商贸区 K:隆平高科技园 武广新城现有文体、教育资源 武广新城筹建片区及现有配套 D E B C I A G H F K J 武广新城利用短短几年的时间迅速完成基础设施建设，并快速完成区域规划和项目招商，可以预计，片区全面的成熟将会很快到来！ 雅礼中学 广益实验中学 枫树山小学 砂子塘长塘小学 圭塘河风景带 华雅高尔夫球场 中学： 南雅中学（雅礼寄宿）；广益试验中学； 小学： 砂子塘长塘路校区（ 09年秋季使用） ；砂子塘小学新城新世界校区（在建）；枫树山小学 文体配套前景看好： 体育文化休闲公园 （在建）、一馆三中心 、华雅高尔夫球场 、华雅华天大酒店、圭塘河风景带（筹建） 无大型集中商业，生活配套待完善 圭塘河风光带 长沙版 “ 清溪川 ” 圭塘河规划拟投资 18亿建 “ 长沙版 ” 韩国清溪川 ，由雨花区财政投资 18亿元建设，项目建成后，将为长沙新添 1330亩水域、湿地、绿带相依相存的城市绿肺。 独享副中心城央 ：唯一商业、政治、文化三者聚合项目。 资源价值 7000 城市广场，塑造城市新舞台。 雨花市政府广场： 区域内最大的公共平台，仅香樟路区隔。与区政府广场遥相呼应，双广场组合塑造都市生活舞台。 项目广场 区政府广场 副中心最大广场，星城最大绿地公园，与项目广场遥相呼应。 区域价值体系分析 以地理占位 +交通引擎驱动区域转变的武广新城，交通是核心因素及影响重大 成长价值 最具成长潜力的区域 43万人生活区域、 18.92平方公里规划建设用地、中部地区区域性交通枢纽、长沙城市发展副中心、辐射长株潭城市群的城市商务中心 , 湖南南北中轴中心节点，双向聚合辐射能力 规划价值 最高规格的片区规划 土地存量大带来的规划空间灵活，可塑性强；高起点规划，高标准配套以及政府打造意愿强烈 拥有的华雅高尔夫球场、圭塘河风光带、 600亩体育休闲文化公园、浏阳河生态商务区、三馆一中心、华雅大酒店以及运达旗下 18万平米的商业和五星级酒店业落户武广新城 交通价值 最自由的交通网络 战略意义：凭借武广火车站的强劲脉动，长沙将成为中部区域性交通枢纽 目前已有机场高速、京珠高速、京广铁路等数条交通大动脉贯穿境内，早已成为重要交通枢纽，距黄花机场仅 15分钟车程 已建成投入长沙大道、劳动东路、万家丽路、香樟路等大大拉近了武广与中心城区的距离 武广新客站将衔接国家干线铁路武广、沪昆高铁专线并与长沙地铁 2、 3、 4号线接驳。将成为长沙市最重要的陆上交通门户以及华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽；届时，从长沙到广州只需 2小时，到武汉只需 1小时 长株潭城际铁路串起三城居民的“同城”梦想 产业价值 最具活力的产业带 产业发展以交通运输、服务业、商业、休闲娱乐产业和居住空间的打造为主 产业带动地产市场：强大的产业基础做后盾，往后的 3年内，武广新城片区将迅猛增加 10万 15万个就业机会，就业机会的大幅增长，将导致住房需求的增加 经济总量、就业人口、人均收入的迅猛增长，将让武广形成自身“中心”“新城”的独立门户价值 武广线促进 “武广沿线都市圈”的产业互补及经济发展， 以及“三小时经济圈”拉近城市距离，给长沙带来广泛臵业群体 开发价值 最大的土地增量空间 最大规模的开发群 最具成长潜力的商圈 未来 3年后续超过 800万方的商品住宅供应放量将强化聚焦市场，并为区域导入大量更高层次人群 万科、绿城、茂华、阳光 100、香港新世界、融科等品牌开发商云集，一场蔚为壮观的地产资本主导大都会变革已箭在弦上 新开发楼盘规模一般都在 30万方以上 最具潜力的商圈：武广火车客运站、未来地铁投入使用以及区域内的地产开发加快、使武广商业长期繁荣成为可能性，巨大人流所带来的现金流将使武广成为寸土寸金的商业旺地。 外部价值 规划价值 城市精品综合体 ：坡地景观、山地园林、 7000广场、 1.2万街区式商业、高端主力店、架空层泛会所、 88%得房率、标志性外立面。 中间高层、两边小高，梯度布局，最大化景观视野 利用地形高差，设计坡地景观，营造具有山地特色的园林景观； 南北分别设臵不同的配套，如南地块运动场，北地块的游泳池或者高档私家会所，通过业主卡将优惠进行共享，形成高档和利益的互动； 7000广场、 1.2万街区式商业、大型高端主力店聚合。 本项目涵盖高档公寓、高端住宅和商业，产品线完善，不同产品形态价值联动关系密切。 50平米架空层打造泛会所，住宅产品得房率达 88% 项目整体建筑外立面设计城市感强，具有较强的昭示性。 广场 主力店 公寓 步入式商业 缤纷炫彩商业 ： 炫彩商业街区串联商业旗舰店，演绎项目缤纷外衣。 商业面积： 12585.71m 街区型商业：内外部商业氛围浓厚，容易形成高档休闲商业步行街。 商业旗舰店：层高 7.77.8米，高端亮相 商业价值 街区式商业 商业 旗舰店 概念股 ：多景观、入住成本低、购物便利、赠送阳台凸窗，犹如概念车一般高端精致。 关键词： 精装、紧凑、低总价、低首付、赠送阳 台、视野开阔、低入住成本、景观资源丰富 面积非常紧凑实用，房间带阳台 景观资源丰富，圭塘河景观带，部分小区园景 超宽楼间距，视野完全无阻挡，楼下就是大公园 街区式商业、我的冰箱在楼下 25平米公寓产品 公寓产品价值 关键词： 精装、紧凑、低总价、低首、赠送阳台、倒凸窗、视野开阔、低入住成本、景观丰富 面积非常紧凑实用，房间带阳台 景观资源丰富，圭塘河景观带 超宽楼间距，视野完全无阻挡，区政府广场，项目广场，商业旗舰店，缤纷中心区域 街区式商业 ,我的冰箱在楼下 32平米公寓产品 25 32 阳台 阳台 倒凸窗 60 关键词： 精装、紧凑、低总价、低首付、赠送阳台、花池、视野开阔、低入住成本、景观丰富、区域稀缺产品 面积非常紧凑实用，花池增大赠送面积 豪华主卧，带衣帽间，可设计小书房 超宽楼间距， 街区式商业 ,我的冰箱在楼下 靠近小区内网球场 毗邻圭塘河绿地公园，空气氧离子浓度高 离十字路口较远，地处繁华而坐享宁静 60平米公寓产品 花池 花池 阳台 步入式衣帽间 长沙首创 ： 十字形结构 ,点楼变板楼，超多赠送面积，得房率高达 88%，户户朝南，户户向阳。 高层 1T5 高层 1T4 空中 花园 阳台 生活 阳台 空中 花园 阳台 空中 花园 空中 花园 生活 阳台 生活 阳台 阳台 空中 花园 阳台 空中 花园 阳台 阳台 阳台 140 户型 140 户型 140 户型 空中花园 阳台 生活 阳台 120 户型 90 户型 90 户型 120 户型 120 户型 120 户型 落地飘窗 飘落地窗 落地飘窗 落地飘窗 住宅产品价值 空中 花园 落地飘窗 空中 花园 空中 花园 空中 花园 蓝筹股 ：“ 2+1” 产品，赠送面积大，超高得房率，超宽楼间距。 住宅产品价值 90 关键词： 南北通透、精装、紧凑、赠送阳台、凸窗、花池、视野开阔、景观丰富 近 4m面宽， 16 舒适客厅 主卧客厅朝南，客厅带阳台，增强舒适感 1梯 2纯板设计 面积非常紧凑实用，卧室间间带倒凸窗，增大赠送面积，延展居家空间 花园空间 8 ，阳台 8 ，只计一半面积，轻松实现 2+1，满足功能需求，片区稀缺 超宽楼间距，坐享小区园景 坐落小区内，进而繁华，收而宁静 三分式卫浴系统设计 90平米住宅 2+1板楼 产品 凸窗 阳台 花园 凸窗 花池 90 关键词： 得房率高、精装、紧凑、赠送阳台、凸窗、视野开阔、景观丰富、 近 4m面宽， 16 舒适客厅 面积非常紧凑实用，卧室间间带倒凸窗，增大赠送面积，延展居家空间 花园空间 10 ，阳台 8 ，赠送一半面积轻松实现“ 2+1” ，满足功能需求，片区稀缺 超宽楼间距，坐享小区园景 坐落小区内，进而繁华，收而宁静 主卧客厅朝南，客厅带阳台，增强舒适感 88%超高得房率 平米住宅 点楼 产品内庭院 凸 窗 凸 窗 凸窗 阳台 120 关键词： 南北通透、精装、超高得房率、赠送阳台、凸窗、视野开阔、景观丰富、超宽楼间距、豪华主卧、步入衣帽间 4m超大横厅设计，餐客一体 花园空间 10 ，南向阳台 6 ，赠送一半面积，实现 120 奢适居住 主卧客厅朝南，客厅带阳台，增强舒适感十字形设计户户朝南，超高得房率 88% 面积非常紧凑实用，卧室间间带倒凸窗，增大赠送面积，延展居家空间 超宽楼间距，坐享小区园景 坐落小区内，进而繁华，收而宁静 主卧带浴室及步入式衣帽间。 120平米住宅 宽板 2+1产品 内庭院 凸窗 凸窗 凸窗 阳台 入户 花园 步入式 衣帽间 绩优股： 奢华 2+1，经典 3+1，横板布局舒适空间，得房率超高，步入式衣帽间。 住宅产品价值 关键词： 南北通透、精装、超高得房率、赠送阳台、凸窗、视野开阔、景观丰富、超宽楼间距、豪华主卧、步入衣帽间4.2m超宽横厅，餐客一体 花园空间 12 ， 2.1m超宽阳台，赠送一半面积，轻松实现“ 3+1” 功能需求 主卧客厅朝南，客厅带阳台，增强舒适感十字形设计户户朝南，超高得房率面积非常紧凑实用，卧室间间带倒凸窗，增大赠送面积，延展居家空间超宽楼间距，坐享小区园景坐落小区内，进而繁华，收而宁静主卧带浴室及步入式衣帽间。140平米住宅 3 产品140 内庭院 凸窗 凸窗 凸窗 凸窗 阳台 步入式 衣帽间 品牌价值 万科开发分布 2009年楼市热销使得开发商业绩大增。 万科继续以人民币 (下同 )630亿元 (131亿 新元 )的年度成交额领跑全国市场，已在 20多个城市设立分公司 根据独立第三方所作调查，目前万科客户的重复购买意向为 63， 30左右的业主由老客户推荐， 70以上则靠市场口碑吸引 由国务院发展研究中心企业研究所进行的“中国房地产品牌价值研究”成果揭晓，万科地产以 48.2亿元亿元的品牌价值，保持中国房地产行业的领导地位 品牌价值 ：行业领袖标杆价值、客户满意度行业第一、运营实力保证。 品牌专属 ： 万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值。 集中采购降低装修 成本： 公寓 600元 /平米 高层 700元 /平米 事务繁忙者，无过多的时间料理繁多的装修事务； 投资客，购房用于出租，对装修无特殊要求的； 外地购房客，为图方便，购买精装修房省心省事； 首次臵业者，对装修无经验，又想省心的客户； 长沙精装修的购房群体 精装价值 品牌物管 ： 追求客户满意度，生活品质保障。 物业服务的领跑者 社区邻里文化的筑造者 万科品牌价值的提升者 万科物业足迹遍布全国 31个城市，服务项目超过 150个，管理面积达 2678万平方米，业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业 。” “个性化管理服务”模式， “同心圆”服务计划、“邻里守望”物业管理模式、“区域客户助理”、“体验式服务”、 “ 管家模式”等服务模式，得到业主良好评价及效果。 2001年，万科物业各公司已先后相继通过 ISO9001（ 2000版）国际认证。 客户满意度：在万科的所有客户中，60%以上的客户是冲着万科的品牌和物业来的。 物业价值 内部价值 项目价值体系分析 以地理占位 +交通引擎驱动区域转变的武广新城，交通是核心因素及影响重大 规划价值 城市精品综合体 运动场所、私家会所、 50平米架空层打造泛会所、城市感外立面、中央视野、坡地景观、山地园林 商业 缤纷炫彩商业 7000 城市广场、商业旗舰店、街区式商业 产品 最自由的交通网络 “ 2+1”产品，赠送面积大，超高得房率，超宽楼间距。 奢华 2+1，经典 3+1，横板布局舒适空间，得房率超高，步入式衣帽间。 多景观、入住成本低、购物便利、赠送阳台凸窗，犹如概念车一般高端精致。 品牌 行业领袖标杆价值 客户满意度行业第一 运营实力保证 由国务院发展研究中心企业研究所进行的 “ 中国房地产品牌价值研究 ” 成果揭晓，万科地产以 48.2亿元亿元的品牌价值，保持中国房地产行业的领导地位 根据独立第三方所作调查，目前万科客户的重复购买意向为 63， 30左右的业主由老客户推荐， 70以上则靠市场口碑吸引 2009年楼市热销使得开发商业绩大增。 万科继续以人民币 (下同 )630亿元 (131亿新元 )的年度成交额领跑全国市场，已在 20多个城市设立分公司 精装 全面家居解决方案 通过住宅产业化为客户提高产品附加值 以家居使用为先导，室内设计在户型阶段即介入其中。导入制造业产品研发与生产相对独立的管理模式 通过客户及市场调研，将不同装修部品组合与不同的产品品类及目标客户细分进行匹配，形成完整的装修标准分级体系。 成本规划是装修标准分级体系的基础依据。其本质就是将有限的资金合理的进行分配，使其产生受益最大化，即客户满意度最大化。 物业 追求客户满意度 生活品质保障 万科物业足迹遍布全国 31个城市，服务项目超过 150个，管理面积达 2678万平方米，业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业 。 “ 个性化管理服务 ” 模式， “ 同心圆 ” 服务计划、 “ 邻里守望 ” 物业管理模式、 “ 区域客户助理 ” 、 “ 体验式服务 ” 、 “ 管家模式 ” 等服务模式，得到业主良好评价及效果。 2001年，万科物业各公司已先后相继通过 ISO9001（ 2000版）国际认证。 客户满意度：在万科的所有客户中， 60%以上的客户是冲着万科的品牌和物业来的。 项目的关键驱动因素（ KPI）分析 区隔 KPI分析 外在 内在 中部枢纽城市 （武广连深港、沪昆线接轨）武广连接市区中心点 星城浦东区 （副中心、商务区核心区位） 独享副中心城央资源 （圭塘河绿地、区政府广场） 高端精品居住综合体项目 （运动场所、私家会所、 50平米架空层打造泛会所、城市感外立面） 文体、教育、生活配套丰富 （投资核心区） 精细化规划设计 （中央视野、坡地景观、山地园林） 缤纷炫彩商业 （ 7000城市广场、商业旗舰店、街区式商业 ） 长沙首创高端精品产品 （ 优质投资产品、高得房率、宽楼间距 ） 品牌价值： 行业领袖标杆价值、客户满意度行业第一、运营实力保证。 精装价值： 全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值。 物业价值： 品牌物管，追求客户满意度，生活品质保障。 中部枢纽 星城浦东 浦东核心 高端精品居住综合体 +首创产品 +品牌信心 综合价值体系的核心杠杆力量 Code of this report | Copyright Centaline Group, 2009 武广轴线核心， 高成长性区域 关注舒适度与成长性的扩容客户 万科产品运营能力 万科的客户整合能力 我们做区域 城市价值 运营领跑者 本案定位的基本原则 连接世界的城市住区 基于价值体系及原则的项目定位 万科 金域华府 项目价值体系及项目定位 市场及客户洞察 营销推广策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 营销费用 报告体系 Reporting System 价值体系 2 3 4 1 核心策略 市场及客户洞察 节点部署 推广主题 目标： 2010年实现 8亿 销售额， 公寓： 实现均价 6500元 / 以上， 住宅： 实现均价 6000元 / 以上！ 品牌： 抢占新城中心，成就星城影响力，实现万科长沙区域运营化； 价量： 高速，高价 目标 客户： 树立万科品牌客户满意度，关注客户服务，再树万科客户满意度前列 6.12 2010年底 在半年时间，实现销售额 8亿，对于销售速度的高要求 本案需要实现的目标 客户心理价位： 5500元 / （受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导） 营销目标： 6000元 / （产品实际价值） 0 价值目标： 6500/ 营销目标： 6000元 / （产品实际价值） “博弈筹码” 驱动客户价值感知 核心目标解读 ：高溢价值，快速走量，成为片区标杆！ 本案需要实现的目标 市场大势： 预计 2010年长沙市场供应量在 1200万方左右，成交量预计在 800万左右， 整体市场 供销竞争压力大 。 单位：万平方米 2010年市场供应量 2010年市场需求量 - 1、房地产政策从紧趋势逐渐明朗， 10 年国家将继续促进楼市的平稳发展； - 2、随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小。城市刚性需求经过 09年的集中释放 2010年规模势必缩小。 - 3、供应市场的活跃，选择更加丰富，同时对价格更加敏感，成交的热度必然降低 - 2010 供应 = 09年存量 + 10年新增量 - 1282.4（万平米） 市场洞察 区域市场： 2009年雨花区市场供大于销，存量 126万，雨花区整体供应大 。 07-09年房地产政策变化 - 08年 1月 -09年 12月，雨花区商品住宅批准预售585.3万方，销售 459万方，存量 126万，供大于销售 - 08年 -09年整体供大于求，未来潜在量大 市场洞察 Code of this report | Copyright Centaline Group, 2009 项目 推量 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 恒大绿洲 20万 推售产品： 80两房 ,102-120三房 ,139四房 新城新世界 15万 推售产品： 120-130的三房 160的四房 茂华国际湘 10万 推售产品： 88-104二房 ,115-149三房 ,161-174四房 ,189-223复式 中城丽景香山 8万 89小三房 89小三房 89小三房， 135的三房 盛世华章 26万 80两房 ,120-130三房 ,160四房 星城印象 10万 产品两房和小三房 海拔东方 8万 产品 80-90两房 , 109 130三房 , 150 170四房 三江花中城 2万 94两房 , 135 140三房 融科东南海 10万 90两房， 120-140的三房 嘉盛圭塘河项目 15万 80-90两房， 110-130的三房 湘江名城 30万 80-90两房， 120-130三房， 140以上四房 金域华府 25-60公寓，住宅 90 25-60公寓，住宅 90-140 区域市场： 武广板块 2010年预计供应量在 140万方，竞争激烈 市场洞察 竞争格局 ：大盘云集 ， 品牌开发商大量入驻。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 恒大绿洲， 61万方，容积率 3.53，均价 5800，产品 79-80两房 ,102-120三房，时间 2010.1 新城新世界， 132万方，容积率 3，均价 4700，产品 120-130平米 ,三房 160平米四房，时间 2010.4 茂华国际湘， 47.4万方，容积率 2.2，均价 4500，产品 120-130平米三房 160平米四房，时间 2010.1 中城丽景香山， 35万方，容积率 1.8，价格 5000，产品 90-94二房 , 120-130三房 , 167-173四房，时间 2010.1410 万树丹堤， 8.6万方，容积率 5.1，均价 4700，产品 80-90两房 ,93-133三房，时间 2010.1 盛世华章， 40万方，容积率 3价格 4300，产品 90-94二房 , 120-130三房 , 167-173四房，时间 2010.10 星城映象， 19万方，容积率 2.98，价格 4700，产品两房和小三房，时间 2010.01 海拔东方， 18万方，容积率 3.8，价格 4200，产品 80-90两房 , 109130三房 , 150 170四房时间 2010.01 天赐良园， 11万方，容积率 2.4，价格 4300，产品 90两房 , 120 140三房 , 150 170四房，时间 2010.01 三江花中城， 17万方，容积率 2.2，价格 4500，产品 94两房 , 135140三房，时间 2010.4 彩云之翼， 120万方，容积率 2.9，价格 4300，产品 87两房 , 120 136三房 , 144 172四房，时间 2010.1 湘江名城 盛世华章 檀香山 星城印象 恒大绿洲 茂华国际湘 三江花中城 新城新世界 中城丽景香山 山水城市风景 融科东南海 万树丹堤 海拔东方 天赐良园 彩云之翼 圭塘河项目 区域竞争环境 市场洞察 竞争锁定 ：产品竞争区域性较强，集中在武广板块片区内的七大项目 区域地段类似； 项目档次类似，竞争项目为中高档次， 推售时间重合，在 2010年 6月 -12月放量； 产品面积段类似。 恒大绿洲、新城新世界、融科东南海； 海拔东方、茂华国际湘； 嘉盛圭塘河项目、湘江名城。 湘江名城 盛世华章 檀香山 星城印象 恒大绿洲 茂华国际湘 三江花中城 新城新世界 中城丽景香山 山水城市风景 融科东南海 万树丹堤 海拔东方 天赐良园 彩云之翼 湘江名城盛世华章檀香山星城印象恒大绿洲茂华国际湘三江花中城新城新世界中城丽景香山山水城市风景融科东南海万树丹堤 天赐良园彩云之翼嘉盛圭塘河项目 高层核心竞争项目筛选原则： 高层竞争集中在项目周边七大项目： 市场洞察 6月 万树丹堤 面积： 40-56平米 未来推货量： 剩余尾货 总价： 19-20万 公寓入市 区域稀缺产品 ：市场空白点多，主推项目价格拔升。 1月 2月 3月 4月 5月 月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 金域华府 面积： 25-60平米 未来推货量： 1348套 总价： 15-36万 市场洞察 公寓 竞争压力来源分析 集中于同等档次、价位、地段、客户源及开售时间的产品 公寓产品在片区属于稀缺型产品 星城印象 万树丹堤的小户型产品已经售完 竞争节点分析 区域市场空白阶段 竞争压力大 ：市场竞争项目放量大，项目面临白热化竞争。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 盛世华章 面积： 90两房 ,120-130的三房 ,167-173的四房 未来推货量： 40万 总价： 40-65万 中城丽景香山 面积： 8万 未来推货量： 89小三房， 135的三房 总价： 40-70万 新城新世界 面积： 120-130的三房160的四房 未来推货量： 10万 总价： 60-100万 恒大绿洲 面积： 80两房 ,102-120三房 , 139四房 未来推货量： 40万 总价： 46-80万 茂华国际湘 面积： 88-104二房 ,115-149三房 ,161-174四房 ,189-223复式 未来推货量： 7万 总价： 37-90万 星城印象 面积： 。 未来推货量： 35万 总价： 未定 海拔东方 面积： 高层。 2-4房。90-146平米 未来推货量： 6万 总价： 40-62万 高层 竞争压力来源分析 集中于同等档次、价位、地段、客户源及开售时间的产品 第一级竞争力量： 恒大绿洲、新城新世界 第二级竞争力量：茂华国际湘、中城丽景香山、海拔东方、星城印象、盛世华章 第三级潜在竞争力量：融科东南海、湘江名城项目、嘉盛圭塘项目 竞争节点分析 集中性竞争集中在下半年，主要竞争压力在 4月 12月 市场洞察 公寓产品 90平米产品 120平米产品 不同品类差异化价值 面积小 精装修 低入住门槛 投资价值高 片区同类物业稀缺 精装修 功能实用（三房） 赠送面积大（空中花园 +阳台） 景观视野较佳 精装修 面积赠送大（空中花园 +阳台） 景观视野佳 不同品类立足区域和品牌的差异化价值 140平米产品 精装修 赚送面积大（空中花园 +阳台） 景观视野佳 市场洞察 高层竞争对抗 ： 本案核心价值紧凑产品 +品牌 +配套 地段对抗 品牌对抗 产品对抗 社区对抗 物管对抗 恒大绿洲 劳动东路 恒大集团继华府、名都后 第三个项目 面积控制紧凑 自身配套完善小区舒适 度高 品牌物管 新城新世界 树木岭东二环 新世界集团，香港上市公 司 空中花园赠送，户型 中规中矩 成熟社区，基本配套已 齐全 华天物业 融科东南海 香樟路 联想品牌子公司，在长沙品牌知名度高 - 大社区，社区被商业配 套齐全 - 中城丽景香山 万家丽中路 中达房地产， 知名度一般 面积紧凑产品，赠送主要通过阳台 前两期业主已入住，配套基本完善 绿城物管 茂华国际湘 体育新城古曲路南 茂华控股集团 ，在长沙有一定的知名度 纯板结构，户型周正，舒适度较高 一起已交房入住，社区成熟 茂华物业 嘉盛圭塘河项目 万家丽路 五矿，国企背景格兰小镇、 龙湾国际豪宅形象 - - - 湘江名城 长沙大道 长沙武夷臵业 - 超大社区，配套齐全 - 核心竞争 次级竞争 外围竞争 本楼盘竞争对抗结论： 地段：本案位于雨花区政府，整体交通配套相对良好；品牌：众多一线品牌，本案品牌具备一定优势；产品：公寓稀缺、 90平米紧凑产品、赠送面积大，功能实用性强，二者具备强大竞争力！但 120和 140的产品竞争力较弱！精装修和除恒大绿洲外其他项目相比具备优势；社区：规模较小，首次入市，社区无成熟度展示；物业：万科物业，贴心物管，具备竞争力； 市场洞察 恒大绿洲 1 中城丽景香山 2 新城新世界 3 相对核心价值 地段 +外部资源 +产品 品牌 +地段 +产品 +精装 产品 +环境 +精装 项目区隔竞争资本 ： “品牌 +地段 +产品” 茂华国际湘 4 融科东南海 5 品牌 +地段 +产品 +精装 +环境 地段 +产品 +环境 市场洞察 Code of this report | Copyright Centaline Group, 2009 策略目标：赢得客户面 区域内大盘云集，白热化竞赛即将拉开 从竞争中看到竞合！ 从竞合中赢取竞争！ 区域放量大，品牌项目多，势必将炒热区域价值，吸引更多客户，出现竞合效应。 在竞合效应情况下如何区隔化竞争，将成为项目制胜点！ Code of this re