（民商法学专业论文）我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究.pdf

首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 摘要 随着我国改革开放的不断深化，人民生活水平的不断提高，房地产业也呈现出井 喷式发展态势，同时，伴随而来的各种房地产纠纷，物业管理纠纷也在逐年增加，发 生在2 0 0 8 年底2 0 0 9 年初的建外s o h o 物业纠纷，受到社会各方的关注，也使作为本 案主角的业主委员会逐渐走进了人们的视野。业主委员会是由业主大会选举产生，在 物业管理活动中代表和维护业主的合法权益的群众自治组织。在我国越来越多的社区 中扮演着极为重要的角色，2 0 0 5 年全国人大颁布的物权法与2 0 0 3 年出台并于2 0 0 7 年经国务院修改并通过的物业管理条例中也从法律法规的层面明确了业主委员会 的概念。本文从发生在不久前的建外s o h 0 物业纠纷入手，分别对业主委员会的概念 特征，作用，法律性质以及存在的问题做了较为系统的介绍，并结合我国现有的法律 法规，以及近年来在发生在物业纠纷方面的司法实务及相关判例，从理论与实践两个 层面对业主委员会的民事主体地位与诉讼主体地位做了详细而全面的分析，文中还通 过对国内外相关法律法规的分析与借鉴，提出了笔者自己的一些看法。 关键词：业主委员会业主大会民事主体诉讼主体物业纠纷 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 a bs t r a c t 砧o n g 谢血c 蛐耐sr e f o m 锄do p e i 血gu p ，p e o p l e sl i v i i l g 蛐d a r d si sg e t t i n gl l i g h e r a n dh i g l l e r ，姐d 廿l er e a le s t a t ei sb l o 、加u ti 1 1 印w c h a tm es a i i l et i n l e ，v a r i o u sk i 】：池o f p r o p e r 锣d i s p u t e sb e g a nt 0c o m eo u t ，嬲w e l l 嬲t l l ep r o p e r t ) rm a l l a g e m e n td i s p u t e s t h e d i s p u t e sh a p p e n e di i ls o h oa r o u i l d2 0 0 9h a v ec a l l s e da 、) l ，i d e s p r e a dc o n c e mi ns o c i e 吼 a n dp c o p l eb e g 姐t 0p a y 甜e 砸0 nt 0m eo w n e r sc 0 i n 】 n i t t e e t 1 1 i sc o 舢m t t e ei s 趾 s e l f g o v e n l m e n to 玛a 毗贼i o ne l e c t e db yt l l eo w n e r sm e e t i n g ，a n dt 0p r o t e c tm el e g a lr i g h t s a n dh l t e r e s t si i lp r o p e r c ) rm a r l a g e m e n ta c t i v i t i e s ，w i l i c hi sp l a y i i l ga i lh n p o r t a mr o l ei i lm o r e 狃dm o r ec o 衄血t i e s 心p r o p e n yl a w b e 迦e n a c t e di i l2 0 0 5 ，恤豫t i o 砌p e o p l e t s c o n g r e s si s s u e dw i 也廿1 c r e 酣a t i o n o nr e a l i 锣m a i l a g e m e m i n2 0 0 7 ，w m c hm a k ei tc l e a r a _ b o u tm ec o n c e p to fo w n e r sc o 加n l i 位e e t l l i sd i s s e 慨i o ng a v eas y s t e m 撕c 面d u c t i o na b o u to w n e r sc o i i l 】嘶讹eo nc o n c e p t ， c h a m c t e r ，缸c t i o na n dp r o b l e m s ，s t a i n e d 矗0 m l ep r o p e r 哆d i s p u _ t e sh a p p e n e di i ls o h o c o m b i i l e d 、耐lt l l ee x i s t i i l gi a w s 觚dr e g u l a t i o n s ，a n dm ej u d i c i a lp r a c t i c e sa ：b o u td i s p u t e s r e c e n t l y ，t h e 剖i t l l o rm a d eac o m p r e h e n s i v e 锄a l y s i sa ：b o u t 也es 纨s 雒c i v i ls u 巧e c t 锄d l i t i g a t i o nsu _ b j e c t a n dt h e nn l r o u 曲m ec o m p a r i s o no nr e l e v 觚“a w s 锄dr e g u l 撕o i l sb o m h o m ea r l da b o a r d ，也ea l l 也o rp r o p o s e dh i so w n 、，i e w s 丘0 m 也e o r ya n dp r a c t i c e k e y w o r d s ：o 、n e 体c 。n i l i t t c e m e e t i i l g 。f 。渊 c i v i ls u 巧e c t s u 切e c t 。f l i t i g a j t i o np r o p e r t ) rd i s p u t e s 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文 我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 引言 在2 0 0 3 年，建外s o h 0 东区最初推入北京房地产市场，开发商聘用了赛特国际物 业管理有限公司来为这个高档的小区进行物业管理，之后几年的管理一直处于相对稳 定的状态。就在2 0 0 8 年1 0 月8 日，赛特物业服务公司进行人事变动，没想到这一看 似平常的举动引起了建外s o h o 业主委员会的强烈反对，1 0 月1 3 日，业主委员会突 然对赛特物业提出提前解聘，而且就在当天，找来另一家物业服务公司宾至物业 服务公司对建外s o h o 东区进行临时托管。然而物业交接工作并不顺利，赛特物业服 务公司并不承认自己被解雇，继续留在建外s o h 0 的物业管理区域内拒不退出，而由 业主委员会重新聘请的宾至物业服务公司也如约而至，所以一时间，在建外s o h 0 社 区内出现了两家物业服务公司同时管理的情况。就在两家物业服务公司相互指责的同 时，建外s o h o 的业主们才逐渐发现，在赛特物业任职的5 年期间，业主们缴纳的物 业费总共高达2 个多亿，而这笔费用在无论是在物业服务公司的使用上还是在业主委 员会的监管上都存在着巨大的黑洞。经查，在这5 年中，赛特物业服务公司勾结业主 委员会总共侵吞了建外s o h o 小区物业费l o o o 多万，然而这么大的一个资金缺口，建 外s o h 0 的业主们却全然不知。新上任不久的宾至物业服务公司也并未给糟糕的局面 带来好转。首先，业主们发现新物业宾至国际只是一家三级资质的物业服务公司，并 没有管理建外s o h 0 这样大型社区的资格。宾至国际物业管理有限公司的物业管理资 质是三级暂定，有效期到2 0 0 9 年的9 月2 l 号截止，也就是说该公司自0 9 年9 月2 2 日起便无经营资质，对此，北京朝阳区房管局已经立案调查。其次，宾至物业服务公 司的走马上任并没有经过招投标程序，就这么直接取代了原来的赛特物业服务公司， 对小区进行了管理，这些都让建外s o h o 的业主们感到忧虑和困惑。再次，在宾至物 业和建外s o h 0 东区业主委员会签订的物业管理托管协议中约定，财务支出应由双方 的书面确认方可执行。但实际上，建外s o h o 东区上一届业主委员会已经到期，目前 并没有选出新的业主委员会，这就意味着，没有了业主委员会，建外s o h 0 的业主将 无法监督宾至物业服务公司的物业费使用情况。不得已之下，业主们自发地组建起一 个应急保障缴费平台，目前这个平台一共收到了3 5 0 多万的物业费，并且在1 1 月2 5 日用其中的2 0 0 万缴纳了电费，帮建外s o h 0 东区暂时度过了断电的危机。但是，就 在业主们把钱交到这个平台的同时，他们却发现自己被宾至物业服务公司告上了法 庭，让应急缴费平台又陷入了尴尬的境地。 从上述建外s o h 0 物业纠纷的案例中，我们可以看到业主委员会在此纠纷中扮演 了重要的角色，建外s o h o 的业主委员会擅自“解除 赛特物业服务公司的物业合同， 第0 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文 机械工业出版社，2 6 第4 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文 我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 各项决议，是业主行使业主自治权的机构，自我服务，自我管理。业主委员会的成长 与发展对于正确处理城市居民个体与公共的相互关系，在快速城市化过程中构建和谐 的社区关系，具有重要实践意义。 1 4 业主委员会的作用 改革开放后，随着房地产业的迅速发展和住房建设、分配、管理制度改革的不断 深化，物业管理这个概念才渐渐应运而生。根据国务院颁发的物业管理条例的有 关规定，越来越多的住宅社区相继成立了业主委员会，它是整合广大业主的共同意愿， 维护业主们合法权益的有效组织形式，俗称“小区掌门人 。那么，在社区的物业管 理过程中，业主委员会应当发挥什么样的作用呢? 在实践中，业主委员会由于负有召集业主大会、组织业主委员会换届选举、与物 业管理公司签订服务合同、配合办事处或居委会进行社区管理、了解业主意见和建议 等职责，因此，我国业主委员会通常而言，其主要作用之一在于构建起业主与物业管 理公司之间联系的桥梁作用。 业主委员会的另一重要的作用还在于监督与协调作用。 监督是指业主委员会代表全体业主对物业管理公司的收费与服务行为实施监督，督促 物业管理公司依法按约履行服务合同，而当业主与物业管理公司的争议无法避免时， 就需要业主委员会履行协调职能。我们知道，业主购买住宅，是为了安居，购买写字 楼，是为了乐业，都是为了安心的生活工作。若业主经常性地陷入与物业管理公司之 间的纠纷中，自然会影响其正常的生活与工作，从而违背了置业的初衷。如果业主委 员会能充分发挥其协调功能，以和平高效的方式协调解决物业管理纠纷，就能为业主 提供良好的生产生活环境，实现业主“安居乐业”的目的。除上述“桥梁”、“监督 和“协调 三项重要作用外，笔者还认为：在构建社会主义和谐社会中，业主委员会 也会起到构建和谐社区的重要作用。2 0 1 0 年9 月6 日，胡锦涛主席在深圳经济特区 建立3 0 周年庆祝大会上的讲话“要开展多种形式的和谐企业、和谐家庭、和谐社区 创建活动，调动一切积极因素，努力形成社会和谐人人有责、和谐社会人人共享的生 动局面。 作为业主委员会在与业主、物业管理公司以及办事处或居委会交往中，如 果能够统筹协调各方面利益关系，妥善处理上述当事人的矛盾，维护业主的合法权益， 从而使上述当事人能够在、文明、有序的氛围内和谐相处，我们就能够较为有效的实 现胡锦涛主席所提倡“和谐社区”的目标。 我们应当看到，2 0 世纪9 0 年代后期，随着中国城市住房体制改革的深化，单位 组织特有的多元社会功能开始分离，过去作为单位重要职能之一的住房建设与分配制 度走向市场化。私人购房者越来越多，商品楼社区居民所占比例不断上升。业主委员 李延荣，房地产法研究中国人民大学出版社，2 0 0 7 第s 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文 我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 会在社区中的重要性日益增强，成为社区居委会之外的另一个社区组织。这一房产所 有者的自治组织标志着中国城市地缘组织的形成，其意义及作用已经超出了经济领 域。 1 5 确立业主委员会主体资格的现实意义 在如今物业纠纷愈演愈烈的情况下，我国非常有必要确立业主委员会的民事主体 地位和诉讼主体地位。笔者认为，解决业主委员会民事主体资格问题，其重要性体现 为以下两点： 其一，有利于合同当事人的确定。物业服务合同的订立涉及多方主体：业主大会、 业主委员会以及物业管理公司。根据我国物业管理条例第十五条规定，业主委员 会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此业主委员会会成 为合同的一方当事人，而业主委员会与业主或者业主大会只是一种代理关系，这里不 仅会有违合同相对性原则，在实践中还会产生诸多问题。因此确立业主委员会的诉 讼主体资格，有助于外部关系的疏通，从而解决该问题。 其二，可以及时有效的维护全体业主的合法权益。我国物权法的规定，业主 大会或业委会的决定对业主具有约束力。但是也规定了在业主大会或业委会作出的决 定侵害业主合法权益的相关业主的救济措施，即发生前述侵犯业主权益的情况时，受 侵害的业主可以请求法院对相关的业主大会( 委员会) 的规定予以撤销。业主大会和 业主委员会行使职权时遵循“法无授权即禁止”原则，不得进行与相应的职权设置和 具体职权无关的活动，避免其滥用职权侵犯业主的权利。业主大会、业主委员会做出 的决定内容上违反法律、行政法规法规的，不动产物业所在地的区、县人民政府房地 产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当依职权主动责令限期改正或者 撤销其决定，并通告全体业主。从上述规定中不难看出，业主委员会在做出违法行为 后，最多只不过是由行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 但是由此给小区造成的损失、给广大业主利益造成的侵害，业主委员会则不需要承担 任何责任。若业主起诉到法院，依照我国现行法律规定，也会面临着被告不适格而被 法院驳回诉讼请求的风险。这种情况下，业主的合法权益很难得到保护。所以承认业 主委员会的当事人资格，在双发发生争议的时候，也是给了业主一次维权的机会，对 维护业主的合法权益，依法追究业主委员会的民事责任起着重要意义。 其三，完善业主委员会法律地位对于构建和谐社区有着重要的意义。业主委员会 是广大业主权利实现的载体，它不是个别人进行商业性交易的媒介，也不是业主有什 么问题都要找的出气筒。其应当是一个组织，一个不以营利为目的，公开、公正维护 唐娟，城市社区业主委员会发展研究重庆出版社，2 0 0 5 第6 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文 我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 业主合法权益的组织，一个严格按照法定程序和章程运作的机构。业主委员会是在 物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的机构，是由全体业主通过业主大 会会议选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责，具体执行业主大会 交办的各项物业管理事宜。业主委员会作为业主大会的执行机构，是沟通业主和物业 管理公司的桥梁，在建设和谐社区中具有重要的作用。首先业主委员会能保障业主权 利的实现。业主的核验权、知情权、选择权、监督检查权、收益权等权利的行使仅靠 业主个人的力量是做不到的，业主很大程度上要通过业主委员会才能最大限度地实现 或者行使自己的权利，而业主委员会对这些权利的实现起了保障的作用。其次，业主 委员会能协调物业管理中各主体之间的关系。对于业主，从生活居住的角度出发，希 望有一个安全、卫生、舒适、文明的生活居住环境；从置业的角度说，希望自己的房 地产能保值、升值。从根本上讲，业主与管理者的利益是共同的，而业主委员会的出 现，恰恰能协调此类关系，将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起，从而协调和 发展物业管理中各个主体的利益关系。第三，业主委员会科学有效地管理，能使小区 物业的价值保值、升值。 小区物业价值的保值、升值，不仅要靠开发商的承诺兑现， 靠各主体之间的相互理解相互配合，也与业主委员会的科学运作分不开。业主委员会 的成立不仅能化解物业管理活动中各个主体之间的摩擦和纠纷，更重要的是它的存在 能使和平有效的纠纷解决机制成为物业管理中相对稳定的规则或规范，这个机制的存 在，是社区和谐稳定，提高物业管理水平，使物业保值增值的一个重要因素。随着房 地产市场的逐渐完善，业主委员会这一代表广大业主共同利益的物业管理新形式将会 得到快速发展。越来越多的业主已经意识到业主委员会在自己长期居住的物业中所起 的积极作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越来越多的业主也积极地投入到了 筹建业主委员会的工作之中，可以看出广大业主的自治意识在增强，说明了业主委员 会这一物业管理机构正在逐渐得到人们认可和肯定。 2 业主委员会的法律性质探讨 2 1 对业主委员会的民事主体资格问题的探讨 关于业主委员会的法律性质的界定，无论是在社会上还是在理论法学界，都逐渐 成为人们讨论的焦点。总结学界各种观点，主要有以下几种：第一种观点认为，业主 委员会属于法人组织。该种观点认为业主委员会属于法人组织中的社团法人，其承认 了业主委员会的法人主体资格，理由是其有自己独立的意志，能够不受其他主体的制 。肖海军，物业管理与业主权利中国民主法制出版社，2 0 0 7 邵小云，王高翔，物业管理风险防范与服务案例化学工业出版社，2 0 n 第7 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 约，以自己的名义，独立于具体的业主进行相关的民事活动，而且其能够自行承担其 自身行为引发的法律后果。在世界范围内看，法国 、新加坡、香港的区分所有权建 筑的管理团体能独立承担民事责任，是独立的民事主体。但结合我国民法通则中 关于法人成立的条件和物业管理条例、以及物权法中的有关规定，这种将业 主委员会归类为法人组织中的社团法人的观点在目前的理论和实务领域都很少得到 支持。第二种观点认为业主委员会不具有法人主体资格，但其认为业主委员会是“其 他组织 中的一种，其直接的法律依据是来自于民事诉讼法第四十九条的规定： 公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。该种观点认为，虽然业主委员会 不属于自然人和法人，但可以将其作为一种其他组织来对待，理由是因为这种观点能 解决业主委员会在不符合法人构成要件的条件下所产生的民事主体地位问题 ，支持 这一看法的主要理由是，最高人民法院关于适用 若干 问题的意见中第四十条对什么是“其他组织”作了具体的界定和列举，该条规定： 民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但 又不具备法人资格的组织。第四十条这种观点在目前的情况看，似乎已经得到社会和 学界的广泛支持，算得上是当今的主流观点。第三种观点认为业主委员会既不符合我 国民法通则所规定的法人组织的构成要件和特征，也不属于我国民事诉讼法 四十九条中规定的“其他组织 n 。该观点的一个很主要的理由是认为业主委员会没 有属于自己独立的财产，不能独立承担相关的民事责任，即使在我国现行相关法规中 有关于其诉讼权利的规定，认为该项诉讼权利是来自于全体业主以及业主大会的授 权，从而能否认业主委员会自身的独立民事主体地位。 纵观上述观点我们不难看出，对于业主委员会的法律性质问题理论界还存在着不 同的看法，这些问题的存在也给我国的司法实践层面带来了不小的麻烦，甚至在不同 地方法院的审判实践中对相似的问题作出了截然不同的判罚，有的法院主张承认业主 委员会属于“其他组织”，认可其的独立民事主体地位，而有的法院则认为业主委员 会不能独立承担民事责任，从而否认其的独立民事主体地位。笔者认为，业主委员会 成立的初衷是为了保护广大业主的合法利益，以免受到开发商和物业管理公司的非法 侵害。如果不赋予业主委员会在法律上独立的民事主体资格或者诉讼主体资格，当广 大业主的公共利益受到侵害时，就没有一个有效的、有力的、并且能够代表绝大多数 业主意愿的机构来维护广大业主的合法权益。但是，业主委员会也有其天生的缺陷， 其仅仅是业主大会的常设机构和执行机构，而且也不具备其他组织依法登记等特征， 我国民事诉讼法并未对其他组织做出明确界定，但是根据最高人民法院关于适 用 若干问题的意见的有关规定，其他组织是依法成立、 尹田，法国物权法法律出版社，2 0 0 9 ，第二版 何亚军，论我国业主管理中业主委员会制度的完善，政法大学硕士论文集，2 0 0 2 2 3 1 1 侯卓，业主委员会法律地位探讨，中国商界( 下半月) ，2 0 1 0 第8 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 有一定组织机构和财产但不具备法人资格的组织。由于目前业主委员会没有得到民政 部门及工商行政管理部门的审批，没有独立的组织机构和财产，其不具备成为其他组 织的条件，所以承认业主委员会具有诉讼主体资格与我国现行法律规定不符。 我国目前在物业管理的相关立法中均未正面解决业主委员会的法律性质问题，下 面笔者就从我国现行法律框架下，研究一下我国相关法律、行政法规对业主委员会的 规定。我国民法通则中并未涉及到物业管理的相关法律问题，顾也未对业主委员 会作出界定。2 0 0 3 年9 月1 日国务院颁布的物业管理条例，首次以行政法规的形 式对业主委员会进行了界定，形成了业主委员会制度。国务院在2 0 0 7 对物业管理 条例进行了修改，但对业主委员会的法律性质仍然没有予以具体明确，对其的界定 更多地是在业主、业主大会之间的内部关系上，强调业主委员会是业主大会的常设机 构和执行机构，否认了业主委员会的民事主体资格，在业主大会授权的框架内，可以 从事一定的法律行为。2 0 0 8 年颁布的物权法中同样没有关于业主委员会的法律 性质的具体表述，只是涉及到一些相关的法条规定，如业主大会或业委会的决定对业 主具有约束力。但是也规定了在业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的相 关业主的救济措施，即发生前述侵犯业主权益的情况时，受侵害的业主可以请求法院 对相关的业主大会( 委员会) 的规定予以撤销。业主大会和业主委员会行使职权时遵 循“法无授权即禁止”原则，不得进行与相应的职权设置和具体职权无关的活动，避 免其滥用职权侵犯业主的权利。而另一方面，业主大会和业主委员会对业主的行为也 有一定的管理权，对业主任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、 违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规 以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害 自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。学界有一些观点认为该条规定 是倾向于赋予业主委员会的排除妨害请求权，认为物权法的这一条规定实际上是 肯定了业委会独立的民事主体地位1 2 。笔者认为这种观点较为牵强，根据物权法 第八十三条的规定不难看出，业主委员会的这些请求权是被限定在任意弃置垃圾、排 放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等事项中， 其权利范围是显而易见的，而这些权利的行使是经过业主或者业主大会授权的，这并 不能证明业主委员会存在独立民事主体地位。那么住房和城乡建设部在2 0 0 9 年1 2 月1 日颁布的业主大会和业主委员会指导规则中，也没有业主委员会的法律性质 的明确表述，还是基本强调业主委员会是业主大会的执行机构，要经过相关授权才能 进行具体的民事行为。于2 0 1 0 年1 0 月1 日颁布的北京市物业管理办法对业主委 员会的描述也基本大同小异，对其法律性质未予明确。由于我国目前对业主委员会的 法律性质没有做出明确的法律规定，那么就只能从相关法条中去进行一些法理分析。 也法律法规案例注释版系列物业管理条例：案例注释版，中国法制出版社，2 0 l o 第9 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文 我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 2 1 1 业主委员会是否具有法人资格 根据我国民法通则相关规定，我国受法律保护的民事主体有三类，即自然人、 法人和非法人组织。自然人即基于自然规律出生、生存的人，我们所说的业主委员会 显然不属于自然人范畴，在此不再赘述。我国民法通则第3 6 条规定：法人是具 有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。民 法通则第三十七条规定，法人应当同时具备下列条件：( 1 ) 依法成立；( 2 ) 有必要 的财产或者经费；( 3 ) 有自己的名称、组织机构和场所；( 4 ) 能够独立承担民事责任。 如果某组织想要具有法人资格，以上四个要件必须同时具备，缺一不可。下面笔者从 依法成立和能够独立承担民事责任两方面就业主委员会是否具有法人资格问题进行 论述。 依法设立是指依照法律规定而成立，应当分为两部分来考察。首先，实体上，法 人设立的目的、方式、组织机构、经营机构和经营范围应当符合法律的要求和相关规 定。我国物业管理条例规定业主委员会是业主大会的执行机关，凡经过执行业主 大会的决定事项，由业主委员会负责执行，并需要履行相应的职责，具体包括召集业 主大会会议、报告物业管理的相关情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签 订物业服务合同( 业主委员会无决定权) ；作为业主的民意采集部门及时了解业主、 物业使用人的意见和建议，并对物业服务企业履行物业服务合同进行监督和协助；对 管理规约的实施情况进行监督；另外为了其更好的展现其功能业主大会还赋予其相应 的其他功能。这些规定对业主委员会的存在予以了肯定，并较为详细的规定了业主委 员会的职责范围，可见业主委员会的设立是具有实体法依据的。其次，程序上，法人 的成立程序应当符合法律、法规的规定。依民法通则第四十一条的规定，企业法 人的成立，只有经过登记才能取得法人资格。法人的设立登记是法人依法成立，取得 民事主体资格的要件。我国物业管理条例第十六条规定：业主委员会应当自选举 产生之日起3 0 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办 事处、乡镇人民政府备案。本条规定了业主委员会的设立程序，不难发现，业主委员 会的成立只需要向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、 乡镇人民政府备案即可，而非登记。此处备案的目的是便于信息披露和行政机关事后 的行政监督和管理，而登记则是指法定行政机关根据相对人的申请，就其权利享有状 态进行核准，并将该事实记录在册的行为。登记与备案差距甚大，不可混为一谈。可 见，登记是取得法人资格的必要条件，业主委员会的成立并没有经过合法的登记审批 程序，不符合法人的设立程序，不满足法人依法设立的要件，因此，笔者认为业主委 员会不具有法人资格。 业主委员会在民事活动中能否依法承担独立的民事法律责任呢? 这个问题在实 第1 0 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文 我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 践中也是一个重要问题。所谓独立承担民事责任是指法人依法以其经营管理或者所有 的财产对法人的债务承担责任，而不是由其他组织、个人代替或者连带承担责任。法 人能够独立的承担民事责任，主要表现在法人的责任范围是独立的，也就是说法人只 能自己对法人的债务承担清偿责任，法人的出资人或者说成员对法人的债务不承担责 任，我国民法通则第三十四条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员 的经营活动，承担民事责任。此为法人与非法人组织的一个重大区别。1 3 依照我国物 业管理条例第十九条第一款的规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不 得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。那么哪些属于与物 业管理有关的活动呢，本条例十五条做了明确规定，主要是召集业主大会会议，报告 物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合 同：监督业主公约的实施；可以看出，唯一与民事活动相关的行为就是“代表业主与 业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 ，该条例在本条中使用了“代表 二字。代表，笔者认为在此可以理解为代理，根据我国民法通则第三十六条第二 款规定，代理人在代理权限内，已被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代 理人的代理行为，承担民事责任。在这里，业主委员会为代理人，业主为被代理人， 其代理行为最终应当依法由被代理人一业主来承担，而不是业主委员会。由此看出， 业主委员会并不能独立承担民事责任。“另外，能够独立承担民事责任应当以具有独 立的意思表示为前提，我国物业管理条例第十五条规定了业主委员会的职责范围， 从中不难看出，业主委员会的职责是执行业主大会的决议以及履行业主大会赋予的职 责，其地位相当于业主大会的一个内部机构，用来执行业主大会的决议并反映各方意 见，并不能按照自己的意愿取得民事权利、承担民事义务，其不具有独立的意思表示 能力，所以缺少了前提条件，独立承担民事责任也就无从谈起了。 综上所述，业主委员会虽然在日常的物业管理活动中具有一定的资金和活动经 费，有固定的办公场所和人员，但由于其在设立程序上没有经过合法的登记程序，而 不符合法人“依法设立的构成要件；又由于其不具有独立的意思表示能力，不能独 立承担民事责任，从而也不符合法人“独立承担民事责任”的构成要件，因此笔者认 为，在我国现行民事法律制度以及相应的法律规定可以看出，业主委员会并不具有法 人资格。 n 林姜，物权法视野下的业主委员会诉权探究，中国城市经济报，2 0 1 1 ，0 1 期 “王锡耀，业主委员会诉讼主体“暂不作规定”的法理解读，现代物业( 上旬刊) ，2 0 1 1 ，o l 期 第1 l 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文 我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 2 1 2 业主委员会是否属于其他组织 其他组织是我国法律规定的民事组织形式，又称为非法人组织，是指可以自己的 名义进行民事活动但不具有法人资格的组织。我国民法通则并未作具体规定。但 是根据最高人民法院关于适用 若干问题的意见关于 非法人组织的规定，非法人组织应当具有以下特征：第一，依照法定程序设立。第二， 有一定的财产或者经费。第三，有一定的组织机构。第四，不能独立承担民事责任。 依照法定程序设立是指非法人组织在实体上是法律允许设立的，在程序上须履行法定 的登记手续，经有关机关核准登记并领有营业执照或社会团体登记证。这是非法人组 织的合法性要件。只有依法成立，才具有民事权利能力和民事行为能力。根据我国物 业管理条例第十六条规定：业主委员会应当自选举产生之日起3 0 日内，向物业所 在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。本条 例在此使用了“备案 二字而不是“登记 ，“登记 和“备案 是两个含义完全不同 的概念，在法律上意义相差深远，物业管理条例第1 6 条规定：“业主委员会应当 自选举产生之日起3 0 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和 街道办事处、乡镇人民政府备案。 业主大会规程第2 2 条规定：“业主委员会应当 自选举产生之日起3 0 日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约 及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的政府房地产行政主管部门备案。业主委 员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。 此外，地方立法中，也 有要求业主委员会进行备案登记的规定。对于上述行政法规的规定中的登记应作何理 解? 这些行政法规的规定又会对于业主委员会的主体地位会产生何种影响? 从法理讲，我国民法上的登记效力，无非具有成立要件、生效要件效力或者对抗 要件效力。在确认业主委员会的资格问题上无论是成立要件、生效要件效力或者对抗 要件效力对业主委员会均无适用的余地。因为业主委员会是业主大会的执行机关，不 过是其内设机关而已，其本身是为了实现业主自治而设立的，是以全体区分所有权人 的集体意思为基础的，该项备案登记与其成立并无关系，登记不过是为了行政主管部 门行业管理的需要，因此这里的登记与法人登记等一般民事主体的设立登记并不相 同。法人的设立登记是须经登记方能成立，目的在于为了保障交易安全的需要。在 区分建筑物管理中，业主委员会仅仅是代表业主大会对外实施与区分建筑物管理有关 的行为，其最终的责任由全体业主来承担。而且一旦赋予该项登记具有成立要件的效 力，则登记机关对该项登记申请的审查义务势必会加重，这对于行政主管机关来说， 无疑是一项沉重的负担。因此，实在不宜将备案登记作为业主委员会成立或对抗第三 人的要件之一，亦即备案登记在私法上不具有法律效力。1 5 1 5 陈果，业主委员会的现实困境及治理路径，金卡工程( 经济与法) ，2 0 1 0 j 0 3 期 第1 2 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 尽管如此，但笔者认为，业主委员会的备案登记对于行政机关的监督管理，促进 区分建筑物的管理，仍然具有很重要的作用，特别是目前我国业主自治水平有待提高 的情况下，业主委员会的成立和管理职权的行使均存在一些障碍，目前的备案登记以 引导业主走向自治、有序发展之路就显得越发必要。至于促使业主或已成立的业主委 员会办理登记的动力，虽然备案登记不具有私法上的效力，但是仍然可以把备案登记 作为能否刻章的依据，已办理备案登记的业主委员会，可以刻章并顺利的以自己的名 义从事物业管理行为；未经备案登记的业主委员会则不能刻章，其对外以自己的名义 从事物业管理行为，亦极其不便利。 2 2 对业主委员会的诉讼主体资格问题的探讨 2 2 1 业主委员会是否具有诉讼主体资格 随着我国房地产市场的迅速发展，物业与业主等民事纠纷呈上升状态。在民事诉 讼中，业主委员会是否具有诉讼主体资格已成为目前司法界分歧争论的焦点，在对此 问题的不断研究与论证过程中，逐渐形成了两种针锋相对的观点：其中一种观点认为， 业主委员会是符合我国民事诉讼法规定的、与最高法院司法解释明确规定的“其 他组织”的范畴，所以其具有诉讼主体资格，能够独立享有民事诉讼权利并承担诉讼 义务。1 6 而另外一些学者则持相反观点，认为其不符合法律规定的“其他组织 的条 件，不具有相应的当事人资格。1 7 我国民事诉讼法第4 9 条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的 当事人。”从民事诉讼法的规定中，我们可以看出，在我国被法律明确承认的诉 讼主体只有三类，即法人、公民和其他组织。我们发现，业主委员会显然不属于公民， 关于业主委员会属不属于法人这一问题，学界也同样存在着争议，但较主流的观点还 是认为业主委员会不属于法人，通过上文对业主委员会的法律性质的研究，可以看出 它并不具备法人的重要特征独立的责任，其并不能够独立的享有诉讼权利和承担 诉讼义务。正因如此，学者们便将业主委员会的关注焦点集中在了“其他组织 身上。 我们可以发现，业主委员会的设立并没有经过登记程序，而登记程序又是非法人 组织依法成立必不可少的要件，所以，业主委员会也并不属于“其他组织”。参照我 国民法通则的相关规定，我国受法律保护的民事主体有三类，即自然人、法人和 非法人组织。业主委员会并不属于这三类民事主体中的任何一种，也就是说业主委员 1 5 范淑贤，论业主大会的诉讼主体资格，商品与质量，2 0 1 0 ，s s 期 1 7 吕倩，对如何明确业主委员会法律地位的几点思考，世纪桥，2 0 1 0 0 7 期 第1 3 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 会在我国不具有民事主体地位，从而不能享有民事诉讼权利和承担诉讼义务，但这是 否意味着业主委员会就不具备当事人资格从而也不具有诉讼主体资格呢? 根据我国 民事诉讼法关于诉讼主体的规定，可以作为民事诉讼的当事人的主体包括公民、 法人和其他社会组织。为了将其进一步明确，在具体的司法实践中，最高人民法院又 颁布了最高人民法院关于适用 若干问题的意见，其中第四十条对民 事诉讼法中的其他社会组织加以规定，“是指合法成立，有一定的组织机构和财产， 但又不具备法人资格的组织 。主要包括：依法登记领取营业执照的私营企业、合 伙组织。依法登记领取营业执照的合伙型联营企业。依法登记领取我国营业执照 的中外合作经营企业、外资企业。经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会 团体。企业法人依法设立并领取营业执照的分支机构。中国人民银行、各专业银 行设在各地的分支机构。中国人民保险公司设在各地的分支机构。法人的清算组 织。经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。 从上面的分析可知，具体的法律规定和法学理论并未对业主委员会是否具有诉讼 主体资格给出明确的答案，这种法律的缺位导致相关的诉讼无法可依，在具体的司法 实践中曾经出现过因业主委员会没有诉讼主体资格驳回起诉导致无法保护业主权益 的案例。我国的具体实践似乎为我们指明了业主委员会诉讼地位的发展方向，即有限 制的诉讼主体资格。我国一些地方法院在审判实践中已经基本确立了依法成立的业主 委员会在由物业管理引起的民事诉讼中具有一定的诉讼主体资格。如重庆市高级人民 法院颁布的关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格的指导意 见中规定，业主委员会在特定的条件下具有相应的诉讼主体资格，这种特定的情况 仅仅限于依法成立的业主委员会因物业管理纠纷而产生的民事诉讼，从而确定了业主 委员会起诉的法律条件。而且在具体的物业管理活动中，为维护业主的公共利益，业 主委员会可以以自己的名义行使诉讼权。业主委员会如遇到以下情形也可能成被告： 因拒绝或拖延与业主大会聘请的物管企业签订物业服务合同；因履行物业服务合同不 符合约定；因其他涉及业主共同利益的事项而发生的物管纠纷。培以及业主委员会在 提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的， 还要向法院提交表决同意的书面材料，由业主委员会和全体业主共同对诉讼的后果和 风险承担法律责任。在具体的法律责任担当上，若是是业主委员会必须依法履行职责 的情况下的诉讼，由业主委员会承担；而涉及具体财产的支付责任时，则应当由全体 业主共同承担。 重庆市高级人民法院关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格的指导意见 第1 4 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 2 2 2 关于最高院的两个司法解释的认识与思考 2 0 0 2 年，安徽高院曾就金湖新村业主委员会是否具有民事诉讼原告的主体资格 问题向最高法院请示，最高法院以( 2 0 0 2 ) 民立他字第4 6 号函答复：金湖新村业主 委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图 等资料，未提供配套公用设施及专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房 的，可以自己名义提起诉讼。2 0 0 5 年，安徽高院再次就业主委员会的被告资格问题 请示最高法院，最高法院以( 2 0 0 5 ) 民立他字第8 号函答复：根据物业管理条例 规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民 事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可 以作为被告参加诉讼。 从最高人民法院对安徽省高级人民法院的这两个函复中我们不难看出，最高院先 后承认了业主委员会的原告和被告资格问题。笔者认为，最高院的这两个批复在某些 问题上是值得商榷的。其一，最高院在( 2 0 0 2 ) 民立他字第4 6 号函答复中明确承认 了业主委员会符合“其他组织 的条件，笔者认为将业主委员会认定为其他组织是不 符合我国现行法规定的，如上所述，其他组织应当依照法定程序设立，并应当到相关 行政主管部门办理登记，而依照我国物业管理条例的规定，业主委员会不是依法 需注册登记才能成立的主体，只需要向物业所在地的区、县级人民政府房地产行政主 管部门和同等级的街道办事处、乡镇人民政府进行各案即可以获得相应的资格，不符 合其他组织应当依法向行政主管机关进行登记的条件，所以将其认定为其他组织是有 问题的。其二，最高法院在( 2 0 0 5 ) 民立他字第8 号函答复中承认了业主委员会的被 告资格，在这里不妨反推，一个组织具有被告资格，说明它一定具有合法的当事人资 格，而根据我国民事诉讼法的相关规定，可以作为民事诉讼的当事人的主体包括 三类，即公民、法人和其他组织。而业主委员会并不属于公民、法人和其他组织中的 任何一种，所以业主委员会不应当具有被告资格。故笔者认为，最高法院关于业主委 员会的两个批复，虽然在司法实践层面暂时解决了问题，但与我国现行法律规定相矛 盾，批复值得商榷。 因此笔者认为：业主委员会在民事诉讼中的主体资格范围应当是不完整的，有限 制的，上文中提到的重庆高院颁布的指导意见对明确业主委员会的诉讼主体地位 有一定的参考作用，即在确定业主委员会的诉讼主体资格时，要对案件所涉及的民事 纠纷的范围加以限制，业主委员会享有诉讼主体资格的范围应仅限于由物业管理纠纷 而引起的民事诉讼，也就是说只有在此类民事诉讼中，业主委员会才能以原告或被告 的身份参与诉讼。如此一来即可以通过限制业主委员会的主体资格的方式控制业主委 员会的职权权利范围，以防其权利膨胀，为一些越权的民事行为；又可以在业主委员 第1 5 页共3 4 页 首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文 我国业主委员会主体资格及相关法律问题研究 会与其他民事主体发生物业管理方面的民事纠纷的时候，使其成为适格的当事人，便 于当事人的诉讼维权，保护各方主体的合法利益。 2 3 业主委员会与相关主体的关系 根据物业管理条例明确规定，业主委员会是业主大会的执行机关，凡经过执 行业主大会的决定事项，由业主委员会负责执行，并需要履行相应的职责，具体包括 召集业主大会会议、报告物业管