（区域经济学专业论文）对我国房地产金融制度的思考.pdf

中文摘要 ，我国住房制度改革的深入，推动了我国房地产业的发 展，同时也对房地产金融体制的改革提出了新的要求。房地 产金融制度的改革是新一轮房地产业改革的深层次的重心 和基石。本文试图就房地产金融制度的重塑和完善问题作 一初步探讨。厂 本文先对我国房地产金融的形成和发展过程作一回 顾，并分析了我国房地产金融的现状和存在的问题，然后对 国外房地产金融的有关领域的发展概况作些介绍，试图对 我国的房地产金融业有所借鉴，最后重点论述如何完善我 国房地产金融制度。 关键词：房地金融制度完暮、 a b s t r a c t t h eh o u e s i n gs y s t e mr e f o r mi s d e v e l o p i n gi nd e p t h ，w h i c h p u s h st h er e a l e s t a t ef o r w a r da n dp u t sf o r w a r ds o m en e wr e q u i r e m e n t st ot h er e f o r m a t i o no fr e a l - - e s t a t ef i n a n c i n gs y s t e m t h er e f o r m a t i o no fr e a l - - e s t a t ef i n a n c i n gs y s t e mi st h ef o c u sa n d f o u n d a t i o nt ot h en e wt u r nr e f o r m a t i o no fr e a l - - e s t a t e t h ef o l l o w i n gp a p e rt r i e st om a k e a ni n i t i a ls t u d yo nt h er e b u i l d i n ga n d p e r f e c t i n go ft h er e a l - - e s t a t ef i n a n c i n gs y s t e m f i r s t l y ，is e tar e v i e wo nt h ef o r m a t i o na n dt h ed e v e l o p m e n t c o u r s eo fr e a l - - e s t a t ef i n a n c i n gs y s t e mi no u rc o u n t r y ，a n dm a k e a na n a l y s i so nt h es i t u a t i o na n dt h eq u e s t i o n si n n o w a d a y s s e c o n d l y ，ii n t r o d u c et h ed e v e l o p m e n tb r i e fw h i c hr e l a t et ot h et e a l - - e s t a t ef i n a n c i n gi na b r o a dc o u n t r i e s ，t r i e st od r a wo nt h ee x p e r i e n c et ot h er e a l e s t a t ef i n a n c i n gs y s t e mi no u rc o u n t r y a t l a s t ，ie m p h a s i s l yd i s c u s sh o wt op e r f e c tt h er e a l - - e s t a t ef i n a n c i n gs y s t e m k e yw a r d s ：r e a l - - e s t a t ef i n a n c i n gs y s t e mp e r f e c t - _ m , m b m 刖罱 房地产业发展的关键，在于雄厚的资金实力，资金就是房地产 业的血液，人没有血液，各个器官就会坏死。房地产业没有资金，其 机能就会萎缩。要解决资金问题，根本出路就是启动金融机制，使金 融业务不断服务于房地产业，这便是房地产金融。 房地产金融在我国还只是刚刚起步，元论是从房地产金融机构 还是融资规模，甚至房地产金融的业务范围，房地产金融市场完善 状况等，都与发达资本主义国家有相当的差距。从国内比较来看， 地区与地区之间，沿海与内地之间，经济发展快与发展慢的城镇之 间，极不平衡。但是随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善， 住房制度的改革和房屋商品化的推行，尤其是我国的金融管理体制 改革的深化，我国房地产金融将会出现迅速发展的趋向。 那么，怎样改革和完善我国的房地产金融制度。本文试图从研 究和分析我国房地产金融的形成和发展以及国外的房地产金融情 况人手，剖析现实的房地产金融制度，提出完善我国房地产金融制 度的思路及业务重点和相应措施。 一历史回顾和现状 ( 一) 房地产金融的产生和发展 所谓房地产金融就是指通过各种信用方式、方法和工具、组织、调剂、融通房地产领域 货币资金的业务活动。一般说来，它包括两种台义：从广义上说，房地产金融是指为房地产 业以及相关部门筹集、融通、清算并提供相应服务的一切金融行为。从狭义上说，是指金融 直接服务于房地产业的行为。房地产金融是伴随房地产业的发展应运而生的，并且反过来 有效地推动房地产业的发展。 房地产金融在国外称“住房金融”。我国房地产金融与国外住房金融的本质区别在于， 我目的房地产金融是以土地所有权归国家所有，而所有权和使用权可以适当分离，房屋 可以采取多种形式的所有制结构的情形，国外房地产之所以以住房为主，关键是土地的个 人所有，住房的大量私有，使之产生了住房所有权转移的同时，包括了土地所有权的转移。 最初的房地产金融活动，主要是房地产抵押贷款，也就是不动产抵押贷款。随着社会 生产的发展，房地产的重要性越来越突出，客观上要求专门的金融机构为房地产这个特殊 的领域服务，要求多样化的金融服务方式、方法与工具为房地产的发展进行筹集资、融资。 房地产业的发展和金融业的发展，为这种客观要求提供了现实性，于是，出现了不动产抵 押银行、住房银行、住房合作社等各种房地产金融组织，房地产金融活动也逐渐丰富起来， 从单一放款扩展到各类金融业务，如房地产再生产过程中的各种存款、贷款、投资、信托、 租赁、抵押、保险、贴现、承兑、有价证券发行与交易以及房地产金融机构所办理的各类中 间业务等各种信用业务活动。 在当今国际社会经济活动中，许多国家和地区的金融业，尤其是资金实力雄厚的商业 银行，几乎无不办理房地产金融业务，使房地产成为金融业的一项主要传统业务。许多国 家和地区的金融业还以大量的资金，通过直接或间接的办法，配合和支持房地产的开发经 营和消费。据不完全统计，发达资本主义国家的银行用于房地产开发经营、消费方面的 贷款和投资，约占它们贷款和投资的3 3 左右，有的竞高达7 0 。我国的房地产金融， 在解放前就已有相当的规模。如上海、天津、广州、武汉、重庆等大城市就发展许多私营 金融机构，并且采用多种信用形式和方法，从事房地产金融业务。尤其是耸立在”十里洋 场”的上海滩，为数众多的高楼大厦、大饭店、娱乐场所等，大多数是由金融业出资营建， 然后进行出售或出租的。据上海市房管局统计资料表明，该局直接管理和经营的公有房 屋面积占全市房屋总面积的8 5 左右，而其中5 0 以上是在5 0 年代初期金融业社会主 义改造完成后，由金融业移交给房管局管理和经营的。这就不难看出，旧中国的大城 市，房地产金融业是有相当规模的。 建国初期，我国房地产金融业务比较简单，作用也不明显，因为当时我国实行的是计 陈建平：中国金融发展史第5 1 页，中国财政经济出版杜，1 9 9 6 年版 1 划体制，把房屋土地排斥在商品经济范畴之外，城镇住房建设投资由国家财政预算统一 安排，住房分配实行近似供给制的方式，以社会福利无偿分配给职工个人使用( 只象征性 地收取一点租金或房费) ；绝大部分非居住房屋也是国家拨款进行建设，无偿提供给国营 企业使用；土地由行政划援长期无偿使用( 1 9 5 4 年以后) 。这样，房地产业的资金循环轨 道被人为割断，资金呈直线运动，有去元回。一方面，房地产业投资来源的单一性和资金 运动过程的简单化，使银行对房地产资金的管理也简单化，各项有关房地产业的信用功 能、信贷业务逐渐萎缩以至消于无形；另一方面，住房生产的计划管理和分配的供给制， 又使得房地产业的投资经营和买卖交易失去了存在的客观条件，从根本上拆除了房地 产市场存在的物质基础，银行对房地产市场的投资经营活动也不复存在。 19 5 6 年初，国家鉴于当时工矿企业职工极为艰苦的居住条件，提出了自建公助的 办法，鼓励职工个人自己建造住宅，改善居住条件。对于自己建造住宅而资金又不足的职 工由银行给予一定的住宅贷款。这项贷款，当时在辽宁、四川、内蒙古、河北、北京、山东 等1 8 个省市自治区试办了一年，贷款总额约为4 0 0 万元。我国历史上这项住宅贷款，虽 然时间短、额度小、开办的范围也窄，但仍不失为新中国银行信贷工作进入房地产领域的 一次有益的尝试，是新中国房地产信贷业务的萌芽。 从5 0 年代末开始，一直到7 0 年代，我国的房地产金融业务有极其的局限性，银行与 房地产有关的金融活动只限于国家用于房屋建设的资金监督拨付和少量房屋消费基金 的收缴的结算。7 0 年代末，党的十一届三中全会后，我国实行社会主义有计划的商品经 济和对外开放对内搞活的经济改革。在这种新的历史条件下，国家又制定和推行房屋商 品化和城镇住房制度改革的重大措施。从而使房地产业与金融业才开始有效的结台，这 样，为房地产业和房地产金融业务带来了恢复和发展的机遇。 ( 二) 我国房地产金融发展的历史过程 在4 0 多年的社会主义经济建设中，我国房地产金融的发展大体经历了住房金融房 改金融和房地产金融的三个阶段。目前，已形成三种业务并存的局面，新的业务种类的产 生并没有完全替代原有业务，这说明房地产业发展的不平衡，房地产金融发展亟待规 范。 1 住房金融阶段 5 0 年代随着城市建设的发展，形成住房金融。当然，从严格意义上说，当时称的住房 金融是不确切的，因为当时住房建设资金是由国家财政统一拨付的，住房建设无偿占有 资金的同时，资金管理部门只负责资金的拨付，不负责资金的筹集，这在当时历史条件 下，对于迅速解决大中城市的住房不足，医治战争的创伤，恢复和发展生产，采取这种高 度计划体制的措施进行住房建设，无疑是必要的。 随着我国国民经济综合实力的不断增长，基本建设规模也在不断扩大。从5 0 年代 2 初，我国住房投资及其所占基本建设投资的比重，如下表所示 斧 1 9 5 0 正1 9 5 1 年1 9 5 2 年1 9 5 3 年1 9 5 4 年1 9 5 5 年 基建投资( 亿元)1 1 3 42 3 4 64 3 5 68 0 0 19 0 2 69 3 0 2 住房投资( 亿元)1 2 53 2 14 4 89 4 78 4 46 1 6 住房投资占基建 的比重( ) 1 1 01 1 01 0 31 2 59 36 6 从上表可以看出，我国的基本建设投资随着国民经济综合实力的不断增长，是呈逐 年上升趋势，住房投资呈波动状，但总体为增加趋势。住房投资占基本建设投资比重最高 年份为1 9 5 3 年，最低年份是1 9 5 5 年，两者相差近6 个百分点。住房投资的波动使住房这 一消费品的产出也呈现出同样的波动。 在这一时期，中央改组了原交通银行，新建立了中国人民建设银行，专门负责国家 基本建设财务与信用管理。这样，对基本建设投资才作了生产性建设资金和非生产性建 设资金的划分，住房建设资金被划归非生产性建设资金之中。在项目的投资建设上，一 方面通过基础设施的投资的同时建设一批住宅，既解决生产问题，又解决生活问题；另 一方面直接投资兴建部队、党政机关办公和居住用房。 2 房改金融阶段 我国的房改金融是7 0 年代末开始形成的。1 9 7 9 年，我国在西安、南宁、柳州、梧州四 个城市，率先试行全价向个人出售住宅，到1 9 8 2 年，试点扩展到5 0 个中小城市，共出售 住宅4 0 0 0 多套。在这段时期的改革试点中，出售住房的卖方是市政府，买方是城市居民 个人，售价为1 2 0 一1 5 0 元平方米，一套住房售价相当于一个职工1 0 1 2 年的工资总 额，相当于5 6 年的家庭总收入。 7 0 年代末，修建住房的责任在政府肩上，企业的改革刚刚开始，大多数的企业还没 有实行利改税，因此，这时的房改没有考虑企业的作用，只考虑把建房的责任逐步从政 府一肩挑改为政府和个人两肩挑。但是，由于房价占家庭收入比重很大，个人担子重了一 点，尤其是与无偿分配的职工相比，个人经济付出太大，所以买房的人不多，推进两肩挑 这项办法有一定困难。 零 盟髓勰箨簧揣期 3 到了8 0 年代以后，随着企业改革的深化，利改税的实施，这样就逐步提出”三，三，三 制”出售住房，即r h 政府、企业、个人各拿房价的1 3 ，这时期，出卖住房的卖方主要是政 府，买方是得到企业单位支持的个人，售价仍是土木成本价，1 5 0 - - 2 0 0 元平方米，一套 住房的个人支出，相当于一个职工3 5 年工资总额或两年的家庭收入的总和。 这一时期与7 0 年代末比较，售房情况有一定好转，据在四平、常州、郑州、沙市四个 试点城市的统计资料看，在不到两年的时间，共出售住房1 7 9 7 套，并且呈供不应求的趋 势。这就证明，把两肩挑变为”三三三制”这一改革，大大减轻了个人的担子，但是，政府 肩上的担子却明显加重，而且，面对大量的买房需求，政府难于承担。 到了8 0 年代中期，我国又开始试行以提高房租，增加工资的改革，并且在烟台、蚌 埠、常州、沈阳等四个城市试点。烟台市、蚌埠市最先起步，其作法是“提租发券，空转起 步”，其特点是：提高住房租金，同时增加工资，而工资用于交房租。为了不冲击市场，暂时 采取发券形式。常州市的做法是“筹资提租，一步到位”，其特点是先筹资后提租。沈阳市 的做法类似常州，不同的是先从少数大企业做起，郎先在有自管房的大企业试点，利用原 有的住房资金，不用国家拿钱，这便形成后来的”提补”模式。这一模式，是以政府( 直管 公房) 和企业( 自管公房) 为出租方，个人为租用方，租金为1 2 8 元平方米，一套5 0 平方 米的住房( 使用面积3 7 平方米) 的月租金相当于家庭月收入的2 1 ，其中1 9 是由新增 发的住房补贴支付的。个人支付的住房消费与改革前相比，帐面数字大大增加，而实际 支出差别不大。比较高的新租金是住房补贴抬上去的。遵循”一手发出去，一手收回来” 的原则，其计算公式； 平均单位面积、，职工平均、，原职工平均 发券一 旦担垒 ：熊厦厘墨：旦亟屋塑。，。味 系数一职工平均月计券工资 “”o 这一时期与8 0 年代初相比，主要是提高房租增加工资大幅度地推进价格政策，并且 规定住房分配标准，即工资的2 3 5 所对应的面积。标准之内的住房消费完全由国家和 企业承担，超过部分由个人负担，住房不到标准的职工有结余，或叫“沉淀”。由于这一时 期房改的思路比过去宽了许多，因此国务院在1 9 8 7 年7 1 0 月，先后批复了烟台市和蚌 埠市城镇住房改革试点方案。 到了1 9 8 8 年。国务院对”提补”这一模式进一步加以肯定，并且计划在全国城镇分 期分批推行。同年烟台，蚌埠相继建立住房储蓄银行，标志我国住房制度改革中房改金 融的起步。 尽管烟台等四个城市的房改刚刚起步，但其影响力却带动了全国所有城镇。人们把 零 赛鼍蓿量黼嚣i 期 住宅与房地产n 9 9 1 年第2 期 4 这种增资提租的改革称为“烟台模式”。这一模式，一方面提高了租金。一方面又提高了工 资，其实质是“空转”，结果在社会上增加消费基金的比例。从技术上说，政府、企业、银行 都相应增加了许多工作量，同时给购房者也带来了一定的麻烦。烟台等市的房改试点在 抑制住房不合理需求方面有了很大进展；但也向人们揭示以提租增资为核心的改革，还 不能触及原有住房制度的本质。 3 房地产金融阶段 我国房地产金融是在8 0 年代后期随着全面推行房改中起步的。1 9 8 8 年国务院的n 号文件明确提出：住房制度改革是一项复杂的工作，涉及面很广，关系到广大人民的切 身利益，各地区要把这项改革提到领导工作的议事日程，加强领导，统一认识，精心组织， 缜密安排，切实把这项改革搞好。各省、自治区、直辖市遵照国务院的精神，立即行动起 来，我国的住房改革掀起了一股热潮。 当时，我国一方面发生严重的通货膨胀，另一方面，小城镇房改中出售旧公房取得 超乎预想的成绩。出于推进房改和治理通货膨胀，提出不发补贴，优惠出售公房( 既包括 旧的，也包括新的) ，优惠出售的卖方为政府、企业、买方为个人 优惠价与重置折扣价 之差价为优惠额。个人承担部分，楼房为1 0 0 - - 2 0 0 元平方米，平房为5 0 一1 0 0 元平方 米，一套5 0 平方米的住宅大约相当于一个家庭2 4 年收人之和。这便形成了“不发补 贴，优惠卖房”的特点。至此住宅的商品化程度进一步加深。 从1 9 8 9 年末开始，我国住房制度改革的指导方针逐步明确起来。人们普遍认识到： 房改应服从于增加住房供给，解决住房不足的问题，用十年或者更多一点的时间，使居民 住房水平有明显提高。这不仅是逐步实现住房的商品化问题，同时也是我国实现社会主 义现代化建设的第二步战略目标的基本标志之一。至此，一个对房改是一项艰巨、漫长 的工程的认识日趋成熟。中国城镇住房商品化的进程，实际上也是我们探索一条建设有 中国特色的住房制度的过程。因为在这一时期，我国多方面推行了房改举措，例如：个人 建房、合作建房，集资建房等，此外，住房“解困”实行有偿原则，危房旧房改造与房改结 合，部分新房实行了新制度。特别是租赁保证金的提出和实施，朝着完善公房出租方面迈 出了一大步。 由此可见，我国8 0 年代末的房改，具有如下特点：一是多种方式全面推进，重点在增 量上进行改革。二是坚持在存量上进行改革。例如出售公房，一定幅度内提租不补贴，或 多提少补和超标加租等。可l ；i 说，从1 9 8 8 年下半年开始，我国的房地产金融正式起步，不 仅促进了住房制度改革的进程，也使我国在金融与房地产领域出现了一种全新的金融服 务手段。 ( 三) 我国房地产金融的崛起，现状和存在和问题 房地信息) 1 9 9 0 年第7 期 5 随着我国经济体制改革的不断深化，我国房地产金融在经历了探索、试点、推广后， 已在9 0 年代迅速崛起，并且从房改金融的基础上逐步扩展。与此同时，在经济体制上， 也是以计划经济与市场经济相结合，逐步转向市场经济的过程，这样，我国的房地产市 场就有力促进了房地产金融，房地产金融的发展反过来推动了房地产业的发展。 1 我国房地产金融业务，在现阶段是以房地产信贷业务为主，大体经历了以下几个 历史时期： 第一个历史时期，称为起步期( 时问大约为1 9 7 8 - - 1 9 8 4 年) 。这一时期，房地产金融 开展的范围比较小，只有建设银行一家，并且只在一些房改试点城市开办；业务的内容 也比较单一，到1 9 8 4 年底累计发放商品房贷款1 7 6 3 亿元。这一时期的住宅贷款与5 0 年代中期的住房贷款有很大的区别，5 0 年代中期的贷款基金是国家财政拨付的而这个 时期的贷款基金是银行从流动资金贷款指标中划出来的，是真正的银行的信贷基金。 第二个历史时期为发展期( 时间约为1 9 8 4 - - 1 9 8 9 年) 。这一时期，房地产金融业务有 了比较大的发展，一是信贷业务步入正轨。房地产贷款业务遍及全国，信贷规模也不断扩 大，到1 9 8 8 年底，房地产贷款累计达2 1 1 7 5 亿元 ，是起步时期的1 2 倍多。贷款种类由 单一的生产性流动资金贷款，发展到消费性的个人建房贷款f 贷款规模正式列入国家信 贷计划。二是开办了投资经营业务，即银行在筹集融通资金支持房地产开发经营活动的 同时，还直接介入了房地产开发和市场经营活动。如开展代售房屋，提供房源和咨询服 务等市场交易活动。三是金融系统普遍开办了房地产金融业务。即各专业银行以及非银 行金融机构都先后开办房地产金融业务，形成了以建行为主体，多家银行并存的房地产 金融格局。 第三个历史时期是停滞期( 时间约为1 9 8 9 - - 1 9 9 1 年) 。这一时期，由于受经济过热的 影响，市场疲软，产品积压，生产下降，房地产业也受到冲击，在这种情况下，信贷业务出 现回落。1 9 8 9 年底，贷款余额由年初的8 8 6 亿元下降到8 l 亿元 ，投资业务和经营活动 受到限制，房地产金融业务出现了停滞甚至收缩的状况。这种形势一直延续到1 9 9 0 年下 半年，随着银行信贷微调政策的实施和清理整顿公司政策的明晰，房地产业和房地产金融 业务才逐步有所好转。 第四个历史时期是火爆期( 时同约为1 9 9 2 - - 1 9 9 3 年) 。这一时期，1 9 9 2 年春邓小平南 巡讲话公开发表后，房地产金融业顿时火爆起来，并呈现出非理性发展态势，形成了全国 范围内的“房地产热”，但未把握好住宅建设乃至房地产开发信贷应控制的倾斜度。最为 突出的情况是，“1 9 9 2 年，海南各银行贷款之8 0 系用于房地产投资”( ! ) 。这自然严重挤 占了其它产业部门应有的份额，致使总体信贷结构高度畸形。房地产信贷内部结构中， 8 渲器套肄摹鍪嚣蠡器报裘m 昭年 霉 篱砉盏蠹掣拿罄；强是嚣；热南出版社，。年第。版 因为当时海南大部分商品房是在炒家手中炒来炒去，发放给真正置业自住的最终消费者 的比重很小。 第五个历史时期是治理整顿期( 时间约为1 9 9 3 - 1 9 9 6 年) 。这一时期，国家对过热的 经济加大了调控、整顿的力度。压缩房地产贷款，压缩房地产泡沫，使房地产投资的狂潮 得到控制，经济也实现了”软着陆“，房地产投资结构逐步趋向合理，盲目性大为减少。 第六个历史时期是复苏期( 时间约为1 9 9 6 年以后) 。经过几年的调控、整顿、房地产 业逐步走向科学规范的运作和理性开发，市场开始复苏，商品房销售明显增加，政府干预 力度加强，商品房价格开始下降；公积金制度逐步推开，安居试点城市扩大；消费信贷从 理论到实践都有较大进展。 2 我国房地产金融发展的现状 ( 1 ) 我国已初步建立了住宅金融体系，成立了烟台、蚌埠两个住房储蓄银行试点，以 及商业银行的房地产信贷部，专门办理有关住房生产，消费资金的筹集，融通和信贷结 算等业务，并实行单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、单独缴税的管理体制。 ( 2 ) 基本上形成了遍及全国城市及发达县区的住房金融服务网络 ( 3 ) 拓展业务领域，形成了系列化的金融服务品种。在原房地产开发企业流动资金 贷款与个人住房储蓄贷款的基础上，陆续推出了职工购建房贷款、单位购建房贷款、房管 单位贷款、解危解困房贷款、经济适用住房贷款和国家安居工程贷款等业务品种。 ( 4 ) 各房地产金融机构积极参与国家安居工程项昏的实施，支持以住宅商品化为 中心的房改工作。 ( 5 ) 开始办理个人住房贷款业务。 ( 6 ) 法规制度初步建立。 房地产金融的建立和发展，有效地促进了房改的进程，为房地产业的兴起和发展提 供了保障。但是，面对住房制度改革的深化和房地产发蔑的新形势和新要求，房地产金融 还远远不能适应房地产作为国民经济支柱产业的发展嚣要。存在的同题是： ( 1 ) 管理体制不顺。我国房改正在不断深化，金融制度的改革和金融市场的建立也 在不断发展完善，因此，现行的房地产金融体制也带有过渡性的色彩。现有商业银行政策 性和自营性房地产金融业务并存，造成管理和核算上的矛盾很多，原有“三自两单”的核 算体制已不适应现行金融制度的要求。 ( 2 ) 住宅金融市场融资中介体系不健全。目前，我国专业性住宅金融机构尚末建立 起来，住宅金融市场中介主要包括四大国有商业银行的房地产信贷部、住宅储蓄银行及住 宅信用合作社等。其中建设银行和工商银行的房地产信贷部居垄断地位，处于试点阶段的 住房储蓄银行和部分地区设立的住宅信用合作社，尚不能摆脱其地方性、规模小等特点， 而难以成为住宅金融市场的中介。另外，我国还没有为中低收入者提供住宅融资保险或担 保的金融机构。 。 ( 3 ) 以住房公积金为主要内容的政策性住宅金融发展尚处于起步阶段。自试点和推 广住宅公积金制度以来，归集数额稳步增加，1 9 9 6 年达3 9 3 6 4 亿元，1 9 9 7 年达8 0 0 亿 元。然而，住房公积金作为新制度，尚缺乏明确的法律规定，还没有形成”机构健全，管 理规范，使用高效，监管严密”的全国住宅公积金管理体系，且其发展方向模糊。 ( 4 ) 个人住宅抵押贷款难以在现实生活中全面推广。就住宅金融部门而言，由于个 人住宅抵押贷款额小，面广，手续繁多，又无政府贴息和金融政策支持，属微利零售业 务，所以不太乐意经办。就居民个人而言，贷款条件相当严厉。个人住房担保贷款管理试 行办法中规定，符合下列条件方可向银行申请：有城镇常住户口或具有合法的住留身 份；稳定的职业和收入，信用好，有偿还能力；有购房合同；在银行存款或交纳住宅公积 金存款的存款额占购房款的比例不得低于3 0 ；有贷款银行认可的资产作为抵押或质 押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人等。这 些条件对工薪阶层中的中低收入家庭而言是无法具备的，而这些人恰恰又是少房户、危 房户和特困户。 ( 5 ) 住宅抵押贷款二级市场尚属空白，直接制约了级住宅市场的发达。目前，我国 二级住宅市场的作用没有得到应有的重视，其发展受到诸多限制，多数地区对出售的公 房采取限制上市的政策。二级市场本身也存在许多亟待解决的问题，没有固定的交易场 所，没有规范的操作规程，投有便捷的产权登记和管理制度，缺少专门的从业人员，交易 成本过高等。二级市场发展的滞后必然限制一级住宅市场上的有效需求的形成与扩大， 推迟了一级市场上的新商品房的出售，待售期问每年上百亿元的利息和维护费用又增 加了成本提高了售价，使住宅市场陷入“高价一积压一更高价更积压”的恶性循环，从 而导致住宅信贷资产风险剧增。 ( 6 ) 住宅金融机构融资方式单一，缺乏创新。筹集方式以传统的活期储蓄，定期储蓄 为主要工具，采取固定低利率制，缺乏复合式，收益率高的品种。资金供给方是国内各金 融机构、居民个人、企事业单位，没有充分利用外资来弥补国内住房开发经营中的资金 缺口。住宅融资以阅接融资势主，还是以金融机构为媒介迸行。住宅直接融资方法，即 住宅开发商通过发行住宅金融债券、住宅抵押债券、住宅开发股票等有价证券来进行融 资的方法尚末大量采用，住宅金融市场上几乎没有不动产抵押券，某些融资工具内容也 欠规范。 我国房地产金融的现状和国外比较，还存在较大的差距，特别是与一些经济发达的 国家比较，在规模、效益上都不理想。国外住房金融的发展，对我国房地产金融也是一种 促进，我们可以从中学习和借鉴有益的经验和教训，加速我国房地产金融的发展过程。 住宅与房地产) 1 9 9 8 年第3 期 8 二国外房地产金融的发展概况与启示 早在1 8 世纪，英国就创办了开展房地产金融业务的金融机构。在过去的两个多世纪 里，国外尤其是西方发达国家的房地产金融业稳步发展，有力地促进了房地产业的繁 荣。鉴于我国房地产金融业发展刚刚起步，本节将对国外房地产金融的有关领域作些介 绍，并结合美国、日本、英国、瑞典等国情况加以重点阐述。试图对我国的房地产金融业有 所借鉴。 ( 一) 国外房地产金融机构 从世界各国房地产金融机构的类型看，基本上可分两类，一是银行型的房地产金融 机构；二是非银行型房地产金融机构。从住房金融体制来看，则主要有三种模式：一是合同 储蓄模式。以德国、英国为代表，其特点是由居民自发组织建房协会，属互相合作性质， 会员自愿人股，采取长期抵押贷款的方式借款，股息和贷款利率均实行浮动。二是抵押贷 款模式，以美国、加拿大为典型，其特点是通过银行债券融资；由金融中介把个人的短期 储蓄变为长期贷款，利率实行浮动借款人以房地产为抵押品进行担保。三是储贷结合模 式，以新加坡等国为代表，其特点是借款人必须先参加储蓄，储蓄额达到购房款的3 0 后，才贷给其余7 0 的建房或购房款，贷款和储蓄利率固定，不受通货膨胀和资金市场 供求情况的影响。 由于房地产金融的发展对房地产业往往具有决定性的作用，因此许多国家政府一 方面对住房金融提供税收优惠，另一方面还成立专门的政府房地产金融机构，为购房、 建房者贷款提供担保或直接贷款，这些机构太多不以盈利为目的，如美国的联邦住房管 理局、日本的住房金融公库、英国房屋互助会等。 在西方发达国家，尽管其金融体系中有十分发达的商品银行体系，但主要提供房地 产金融业务的却是战后逐步发展起来的一些专业性非银行金融机构以及政府的专门金 融机构，如储蓄银行、人寿保险公司、养老基金会、信用合作社等。这种布局的原因在于， 其一西方国家商业银行传统是从事短期的资金融通业务，而房地产金融业务比较繁杂分 散，且通常贷款期限长，不利于银行的资金周转；其二西方构建银行制度的基本原则是 竞争与安全，因此西方银行立法对各类银行机构的业务作了分工，实行专业化经营。同 时，许多国家的金融立法中规定住房金融机构不能从事某些商业银行业务。这些使得房 地产金融业具有相对的独立性，也更利于房地产金融业的发展。 美国是世界上经济最发达的国家之一，其房地产金融业非常发达，住房金融业务种 类繁多，而且还在不断地创新。 美国拥有众多的私人或民间住房金融机构，也有较为系统的政府住房中介机构。美 国的住房金融机构主要有商业银行、储蓄和贷款协会、抵押贷款公司、人寿保险公司、联 邦住房贷款银行、互助储蓄银行等。根据房地产金融机构的体系形成了美国政府调节房 地产金融机构运转的三个主要系统，即初级市场的保证保险、联邦住房贷款银行系统和 q 。 二级市场的经营系统，在这些住房金融机制的各主要环节均有政府参与，美国政府保证 保险的住房抵押也越来越多。抵押保险保证一方面对于稳定初级市场发挥了重要作用， 促进了低收入家庭的住房需求；另一方面解除了金融机构开展房地产金融业务的后顾之 忧，促进了各种私人住房金融机构的发展。 美国的房地产金融机构主要有以下几种： 1 储蓄贷款协会 储蓄贷款协会是一个高度专业化的住房融资机构。该协会起源于1 8 世纪，主要目的 是帮助一般公民购置自已的住宅。储蓄贷款协会的性质是互助- 眭的，参加协会的成员有 存款的义务，当其购置房屋的资金不足时，也有向协会申请贷款的权利。目前其资产总额 不断增加，已成为仅次于商业银行的美国第二大金融机构。 储蓄贷款协会的资金来源主要是储蓄存款，采取活期存款、大额存单和货币市场存 款等多种形式。另一个资金来源是从联邦住房贷款银行取得的借款，第三大资金来源是 以公开市场业务筹资，即在资本市场上出售房地产抵押债券，利率由市场决定。但因这 部分资金成本较高，因此在协会资金来源中仅作为一种补充。 2 互助储蓄银行 目前主要分布在美国东部，约有4 0 余家。绝大多数的互助储蓄银行由州政府而不是 联邦政府特许的。该银行的资金来源主要是吸收存款，占负债9 0 以上，其他依靠货币 市场筹资。到1 9 8 4 年，互助储蓄银行资产中的6 0 用于住房抵押贷款，这个比例低于 储蓄贷款协会，主要原因是东部地区人口西移，对住宅贷款的需求下降。互助储蓄银行 吸收存款，最主要的是定期小额储蓄和定期存款，由于互助储蓄银行属于互助储蓄性质 的机构，它将存户资金集中起来，以优惠的条件再贷给存户。 为了扶持互助储蓄银行的发展，联邦政府除对其贷款给予担保外，还给予下述法定 的优惠：一是允许它们对储蓄存款支付较高的利息，一般高于商业银行的定期存款和储 蓄存款利率；二是纳税待遇较商业银行优惠，且交纳的存款准各金的比例也较低。 3 住宅及城市开发部 该部成立于1 9 6 5 年，主要通过受该部监督的以下三个机构向住宅购买人提供资金 住宅及城市开发部管辖的三个机构是联邦住宅管理署，联邦国民抵押贷款协会和政府 国民抵押贷款协会。这些机构不直接放款，而是通过二级市场购买其他专业金融机构的 住宅抵押贷款。 4 储蓄贷款信用社 储蓄贷款信用社最早成立于1 8 3 1 年。该信用社主要提供住房抵押贷款，分期偿还。 信用社所收取存款全部转付股票，这样存户就变成了信用社的股东，而不是债权人。 中外房地产导报1 9 9 0 年第5 期 1 0 1 9 3 3 年，美国国会通过联邦住房贷款法案后，所有联邦注册的信用社均必须加入联 邦住房银行系统，接受其检查。同时，各信用社根据需要可以向住房银行系统申请转抵押 借款，以利资金周转。 5 商业银行 美国商业银行有1 5 0 0 多家，主要为企业、个人及政府办理存款，贷款结算及其他银 行、世务。 随着银行滔动的发展，特别是3 0 年代以来，商业银行的贷款方式不断增加，对消费 者的分期偿还的贷款更是日趋发展，其中住房购建抵押贷款种类繁多，数量和比例不 小。据统计，1 9 9 1 年美国商业银行发放的各种贷款中，房地产抵押贷款占3 0 左右。 6 保险公司 美国的保险公司分为三类：一是联邦存款与储蓄贷款保险公司，二是人寿保险公 司，三是财产与灾害保险公司。 联邦存款与储蓄贷款保险公司属政策性保险公司，其中储蓄贷款保险公司主要对 系统内包括储蓄贷款协会、互助储蓄银行等机构的储蓄存款加以保险。 人寿保睑公司和财产与灾害保险公司属商业性质，其中人寿保险公司发展极为迅 速，资产额约占各类保险公司资产总额的四分之三。人寿保险公司最初只从事一般保险 业务，后由于资金来源日益增多，且具有稳定性和艮期性特点，因此人寿保险公司开始 将积累起来的资金投向房地产金融市场。财产和灾害保险公司因各类财产遭受意外灾害 所造成的损失事前难以估计，故需要保存较多的流动资金做为赔偿损失的后备金，所以 对住房抵押贷款要少一些。 7 其他 在美国，经营住房抵押贷款业务以及其他住房金融业务的中介机构很多，如一些私 人的金融公司，除办理一般贷款外也办理住房贷款；众多信贷协会也对房屋修缮建筑提 供贷款；对于居住在农村的农民和非农民，还有农民房屋管理局为他们建房、购房提供 贷款。 随着传统政府金融管制的放松，各金融机构开始全面开发金融业务，包括住房金融 业务，一些证券机构、信托机构挤身房地产金融业。此外，一些实力雄厚的大公司也通过 控股等方式参加和渗透迸房地产金融业。 ( 二) 国外房地产抵押贷款 1 美国房地产抵押贷款的运作程序 具体运作程序是：房地产金融机构把资金借给购房者，购房者以自已用贷款购得的 房产作为抵押物( 即将房产产权证明文件交存) ，也可以用股票、债券及大额存单作为抵 房地信息1 9 9 3 年弟7 期 押物。在抵押期间，房地产的所有权属于房地产金融机构，但购房者享有使用权。还款到 期，如购房者无力偿清借款，房产即由房地产金融机构收回，然后房地产金融机构再出 售，拍卖没收的房产抵押品或股票、债券、以筹集资金。 房地产抵押贷款还可以以私房房契作为抵押品，这是住房产权所有者以房契作为 条件，向债权者取得借款的一种借贷关系。房地产金融机构放款时，为了信用担保，由购 房者提供房地产契约，借款者在借款期满时如能如期归还本利，即可收回抵押契约，到 期无力偿还即由放款者通过一定手续接收所提供契约的房地产，但担保抵押期间内，住 房产权所有者除按期付息外，住房产权仍自行管理债权者只能按期取息，而无权使用。 2 美国房地产抵押贷款的主要形式 ( 1 ) 集约住房抵押贷款 美国金融机构对住房贷款实行抵押集约型方式。其程序包括申请凋查、估值、签约 贷放、贷款偿还四个环节。 ( 2 ) 住房抵押贷款 它是美国政府为了给建房者筹措资金而实行的一种联邦政府担保或保证的优惠贷 款。 美国住房建筑资金有五分之四以上是通过抵押贷款获得的。由于抵押贷款利率的高 低直接影响房屋的建造与销售因此美国政府常根据国内经济情况，用抵押贷款利率去 控制建筑业的发展，从而干预和调节整个社会经挤生活。 美国发放抵押贷款的机构主要有商业银行、互助储蓄银行、抵押贷款公司、人寿保险 公司、联邦信贷机构等，抵押贷款的需求者主要是个人、非盈利机构和部分工商企业。 美国住房抵押贷款的常见形式有： 固定偿还额抵押贷款 累进偿还抵押贷款 。固定利率住房抵押贷款 可调整利率的抵押贷款 ( 3 ) 住房用地抵押贷款 这实际上是美国的地产抵押贷款的方式。因购买住房涉及到住房公用的土地产权， 美国住房占用的地产，通常采用两种方式去取得，一是租借地产，二是使用土地抵押贷 款。后者通常是买卖土地的双方达成协议签订土地买卖合同，在此基础上，购买方先付给 卖主相当于土地买卖合同规定的地价5 一1 5 的现金，余款则用分期付款方式偿还。 在分期付款前一段时间内，卖主不转让土地的法律所有权，只有在买方支付地价的一定 比例时( 一般在5 0 以上) ，卖主才考虑转让土地所有权，并通常要求以土地或住房的第 一抵押作为交换条件。原土地所有者作为第一抵押的持有人，对被抵押的土地或住房有 优先的要求权。 12 ( 4 ) 房地产抵押银行贷款 美国商业银行常在房地产抵押银行需要资金周转而以其受押的房产作担保时，提供 这种称为“房地产抵押银行贷款”的贷款。商业银行常对房地产抵押银行提供住房建造抵 押贷款业务所需要的资金，直到这些住房卖给人寿保险公司，储蓄与贷款出会或各类基 金会等大型长期投资机构为止。这种住房抵押贷款以建造中的住房本身作为担保。 ( 5 ) 住房反抵押贷款 它指贷款者向年迈的住房所有者提供用住房作为抵押的现金贷款，按月支付，期限 不固定，直至户主去世为止。作为贷款，这笔收入是免税的。住房抵押后，该住房所有者 仍使用自已的住房，进行正常的维修，直至去世后由房地产经营处在市场上卖掉房子偿 付贷款。 反抵押贷款是美国新泽西卅i 一家房地产公司在2 0 世纪8 0 年代中期创办的。目前这 家公司已拥有4 0 0 0 多个客户，平均每个客户每月可领取8 0 0 美元现金。1 9 8 8 年，又有两 家较大的金融公司开办了这项业务。反抵押贷款金额是逐月增加的，每月支出的金额受 下列因素影响：住房所有者年龄在6 2 岁以上；其房产现值；住房所有者去世后房产的预 期值；所有者愿意让出的产权比例等。一般来说，住房所有者只向贷款机构出让部分产 权，其余作为遗产赠与后代。据统计，约7 5 的借款者保留三分之一以上的产权。当然， 出让的产权越多，每月收取的贷款额越大。住房反抵押贷款利息按每月放款额累计计息。 房屋及抵押贷款对解决美国社会的老龄问题有一定社会效益，对此美国政府支持这项业 务的发展。 ( 6 ) 分级偿还抵押贷款 它是美国消费经济学研究成果与银行信贷理论和实践相结合产生的。即一个家庭的 生命周期经历产生( 结婚) 、成熟( 抚育儿女) 到死亡( 家长死亡) 等几个阶段。在结婚和孩 子幼小阶段。家庭收人低，而消费力相当强，支出却较大。随着家长工作能力和技术的逐 濒成熟，孩子长大成人，家庭收入和支出处于高峰期。分级偿还抵押贷款主要是面向家庭 生命周期中低收入高支出( 尤其是住房) 的年轻之家。获取这类贷款的购房者，不是在各 期内平均偿还贷款，而是对各期规定不等的偿还额，一般来说，年轻的家庭收人偏低偿还 贷款金额定得低一点，以后逐步定高，从而使各项分期偿还贷款的金额形成梯级越来越 大的阶梯状。 ( 7 ) 住房建购贷款 它指那些以企业或个人在建房时第一担保权作为抵押的住房贷款。这种贷款使房地 产金融机构收益高，且可以吸收更多的购房者。 ( 8 ) 住房改良贷款 ( 9 ) 工业房产贷款 它是以制造工业和仓储企业的房产作为抵押担保的抵押贷款。 】3 ( 1 0 ) 抑胀抵押贷款 本世纪7 0 一8 0 年代，难以预测的通货膨胀使传统的抵押贷款不稳定因素急剧增加， 严重影响房地产抵押贷款市场的稳定发展。为此，美国政府开始倡导和鼓励改革传统的 抵押贷款方式。 “加拿大”式房地产抵押贷款。在标准抵挥贷款改革中，该硬改革使合同期短 于偿付期。它是按1 9 6 9 年加拿大利率确定贷款利率，期限最长为5 年，而偿付期另行确 定。每过5 年，购房者都要更新协商抵押期。加拿大抵押贷款郎使在5 年期限内也是可变 的，如果利率下跌，购房者可以偿还贷款，这样较短的贷款期限也减少了房地产金融机 构清偿风险，有效地应付了通货膨胀对房屋抵押贷款带来的影响。 可变利率抵押贷款。在抵押期内变同定利率为可变利率来应付通货膨胀带来 的抵押不稳定性。 比例增值房产抵押贷款。通货膨胀时期，降低最初月费的另一途径是给房屋 抵押贷款出借人的房地产金融机构一定比例的房屋价值增加值，以取得较低的房屋抵 押利率。在出借人的房地产金融机构通过较低的合同利率取得一定比例的预期资本收益 的同时，房屋所有者所放弃的潜在收益可以通过较低的月费来弥补。 逆年金房地产抵押贷款。这是为了防止通货膨胀的影响，美国房地产金融机 构专门为年老退休的人而采取的一种房地产抵押贷教方式。该贷款前提是这些人的住房 欠款已还清，完全归自己所有，而每月的退休金不足以支付生活费用，每月由房地产金 融机构付给退休者一定金额。期限通常在2 0 年以下，退休者故去后处理遗产时收回本 息，如到期退休者仍健在，则另行处理。 累进付费房地产抵押与调整价格房地产抵押贷款。 以抵押为基础的期货合同及抵押选择权贷款。以往的抵押贷款一般把利率风 险转嫁给购房者借款者，但抵押为基础的期货合同及抵押选择提供了一种套头交易手 段，以赡止通货膨胀带来的损失。它以包括政府全罾抵捍视构韵抵抨支持债券在南的标 准抵押为基础，把标准抵押贷款利率从那些不能承受风险的家庭、机构身上转移到市场 上，市场上的冒险者将承担这种风险。 ( 三) 国外住房金融 “居者有其屋”是各国政府发展经济的基础性目标，因为住房情况的好坏直接关系 到社会的稳定与否，对带动宏观经济发展也起着重要作用。 l l 国外住房筹资 住房筹资指从拥有闲余资金的人或机构吸收资金，再把它们提供给需要资金的购 房借款者。住房筹资的根本任务就是调剂余缺，实现资金在住房建设领域的优化配置。 ( 1 ) 住房筹资的种类 为了簿措住房资金，各国根据不同的社会经济制度和住房政策，纷纷不同