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.物业管理作业指导书第一节内部管理规程一、值班工作管理规程（一）值班管理规程1.保安部实行24小时轮班值班制度。2.值班人员分4个班。3个班分早、中、夜三班当值，1个班休息，每6天轮班一次。每班工作8小时，早班由8：0017：00，中班由16：00-24：00，夜班由23：45到次日8：15.3.各班的保安员必须按照主任编排的保安部岗位表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，不迟到、不早退、不喝酒。巡更人员要依时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。4.当值人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当值主管：（1）报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等。（2）及时劝处理在大厦内违反管理规定的人员和事件。（3）遇紧急事件及重大事故应报告部门经理及有关部门和领导，并保护好现场。（4）涉及刑事及重大责任的事件，报派出所立案处理。（5）在当值期间发生的问题及处理经过，要在交接班簿上做好记录。（二）相关记录岗位记事簿（表3-1）保安部岗位表(表3-2)重点留意公司记录表（表3-3）表3-1岗位记事簿日期时间工作内容当值管理员表3-2保安部岗位表岗位时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名表3-3重点留意公司记录表日期时间房号公司名称监控原因记录人签名备注二、交接班管理规程（一）交接班规定为认真做好岗位的工作交接与公物交接，减少因交接不清引起的工作失误及公物损失，特制定本制度。1.本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。2.本班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。3.交班人员将公物转交下一班，并在最后一岗的工作记录栏目里写明下一班接岗人的姓名。4.发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或部门主管处理。5.交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。6.接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。（二）领班交接班制度1.接班人须提前15分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，以便班前列队时将工作重点明确给保安员。2.交班人须将本班工作情况详细交待给下一班，并将本班已完成和待完成工作认真记录在每班工作交接表上，交接双方签名确认。3.交班人将公物转交下一班，交接双方须在公物交接表上签名确认。4.交班人须将相关记录书写清楚，并将相关记录簿移交给接班人。5.发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班之间问题的，应即时报告部门主管处理。（三）相关记录保安部工作日志簿（表3-4）保安部交接班记录（表3-5）保安部主任交接班簿（表3-6）表3-4保安部工作日志簿接班对讲机（台）巡更器（个）钥匙串共（个）时间内容及跟进过程南楼电梯厅北楼巡楼南楼电梯厅北楼巡楼大厦出口部门主管意见及处理：部门主管签名：总经理批语：总经理签名：当值主任表3-5保安部交接班记录日期： 班次：时间内容值班人员签名表3-6保安部主任交接班簿日期： 班次：次序时间内容值班人员签名三、培训规程（一）岗前培训1.上岗前向每位新入职员工介绍大厦情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。（1）上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作。（2）新入职员用1周的时间进行实习，掌握本职工作的基本技能，第2周开始正式上岗。（二）保安资格培训根据公安局要求，每位保安员必须持证上岗。对于没有保安资格证的新员工，经管理公司同意后上报公安分局保安办参加培训学习，获得保安资格证书后持证上岗。（三）内部培训1.保安培训：根据每年制订的保安部内部培训计划，拟订保安培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员的警惕性、“四防”意识、应变身体，使其掌握本职技能。2.消防培训：根据每年制订的保安部内部培训计划，拟订消防培训、年度消防演习计划安排及灭火战斗计划等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的。（四）培训工作管理规程1.保安部每位员工必须根据培训计划参加公司和部门培训课程，如大厦组织的培训课程与本部门组织的课程在内容上相同或时间上有冲突时，以大厦组织的为主，本部培训课程作相应调整。2.培训前进行书面通知或口头通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。3.培训结束后要进行考核评估，评估分笔试考核、实际操作考核等，并做好保安员工作考核表记录，作为每年评选先进保安员的依据。4.公司的培训记录由人事部存档，保安部培训记录由本部文员整理存档，保存期限为3年。（五）培训课程设置1.培训目的：通过培训，提高保安员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、明、文明执勤的保安队伍。2.培训项目（1）应知应会A服务意识教育；B礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养；C大厦消防设施、设备介绍；D大厦员工消防须知；E消防安全基本理论；F保安常识；G公司制度与规定；H部门制度与规定。（2）岗位工作规范A岗位礼貌用语、工作方法与技巧；B岗位工作职责与细则；C大厦突发事件处理突发性停电事件处理；打架斗殴、暴力事件处理；醉酒闹事及精神病人处理；盗窃、抢劫事件处理；电梯困人处理；水浸事件处理；火警、火灾事故处理；车场各种突发情况处理；可疑人员盘查及可疑爆炸物品处理；其他治安问题、纠纷处理。（3）消防训练A.穿着消防服、抛水带；B.负重爬楼梯；C.消防演习。（4）军体训练A.队列训练（立正、稍息、跨立、停止间转法、敬礼、步法行进与立定、蹲下与起立、整齐报数）；B.拳术训练（基本功、擒拳1-20动作套路、主动擒敌）。（5）法律常识A刑法常识；B中华人民共和国消防法；C中华人民共和国治安管理处罚条例；D广东省保安服务管理条例。（6）参加广州市公安局组织的保安培训，领取保安上岗证。3.培训要求（1）培训期间，要认真听教员讲解，遵守课堂纪律。（2）理论学习时，自带笔和笔记本，认真做好记录。（3）队列训练时，按正规军事化要求操作。（4）拳术训练时，不得随便开玩笑，以免损伤筋骨。（5）培训期间，不得迟到、早退、旷课。4.考评方式（1）理论考试采取笔试闭卷方式，85分以上为优，75-84分为良，60-74分为中，60分以下为差。（2）军体训练由保安主管、教官进行单兵考核，成绩分优、中良、中、差四个等级，具体评分标准由教官拟定。5.奖惩办法（1）实习员工培训考评分达不到中等以上的，延期转正。（2）普通员工培训考核分达不到中等以上的，将列为考查对象，随时有可能被陶汰。（3）普通员工培训考证分达到优秀的，作为资深员考察对象。四、警棍佩带和使用规定为严格规范警棍使用，特制定如下规定：1.警棍是保安人员执行公务时佩带的自卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借他人。2.当值保安员应将警棍挂在腰带右后侧。3.不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。4.处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着客人讲话。5.非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。6.当值保安员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏，要照价赔偿。7.交接班时要检查清楚后再交接，发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。五、对讲机使用规定对讲机是保安部必备的重要通讯工具，全体保安人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的性能，爱护并熟练地使用对讲机。（一）使用规定1.持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。2.发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上司报告，由部门主管检查后交工程部维修，严禁自行拆修。3.严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。4.严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。5.交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况；接机者当场查验，发现损坏或通讯失灵，立即报告当值主管或领班。6.领班负责检查所有对讲机，并督促保安员注意使用方法及操作事项。（二）对话要求1.呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回话”。2.收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”。3.用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。第二节安全保卫工作规程一、非办公时间出入管理（一）非办公时间出入管理规定为加强非办公时间的管理，保证大厦用户的财产安全，特制定写字楼非办公时间来访、加班人员登记规定。1.非办公时间星期一至星期五19：00至次日8：00；星期六至星期一星期六12：30至星期一8：00；国家法定节假日全天。2.来访登记管理（1）非办公时间进入写字楼的人员，须在大堂接待处出示身份证或有效证件，填写来访登记表，并如实回答大厦保安、管理人员的询问，离开时注销登记。（2）来访人员寻访不遇时，应马上离开，不得借故在办公区域停留。（3）大厦当值保安因安全或其他原因认为有必要时，可随时请来访者离开大厦3.加班申请、登记管理（1）大厦用户需在非办公时间加班或装修等，应提前1-3天向管理公司递交申请，注明加班天数、加班时间、加班人员名单等，经批准后方可加班。（2）长期加班的用户，应到管理公司服务中心办理出入证。（3）持证人员如有变更，用户须及时将出入证交回管理公司。（4）临时加班用户，进入大厦时需出示身份证登记，离去时注销登记。（5）非办公时间，加班人员不得在该办公楼层以外楼层游荡。（6）加班人员应服从管理，配合巡楼保安员、管理员的例行检查。（7）大厦当值保安、管理人员因大厦安全或其他原因认为有必要时，可随时请加班人员离开大厦。4.来访、加班人员须知（1）禁止在厦范围内留宿。（2）枪支、弹药、易燃易爆等违禁物品带入大厦。（3）禁止在大厦范围内从事非法活动。（4）禁止在大厦范围内进行推销。（5）非紧急情况下，不得动用大厦内的消防设施。（6）衣冠不整或身份不明者不得进入大厦。（7）来访、加班人员须在24：00前离开大厦。（8）所有携带物品，应自觉接受保安、管理人员的检查和登记。（9）在非办公时间内带出贵重及大件物品，须提前向管理公司申请。（二）操作流程图办理用户非办公时间加班工作流程图（见服务中心图1-15）盘查可疑人员流程图（图3-1）醉酒、精神病人处理流程图（图3-2）图3-1盘查可疑人员流程图图3-2醉酒、精神病人处理流程图二、送餐人员管理规定为维护大厦的正常治安秩序，防止送餐人员乱窜楼层，对进入大厦送餐人员特作如下规定：1送餐人员需配戴临时出入证，在大厦指定出入口进出。2送餐人员应乘坐货梯上楼送餐，不准上与送餐服务无关的楼层，不得在大厦内到处乱窜、游荡。3送餐人员应衣冠整洁干净，不得穿背心、短裤、拖鞋进入大厦。4送餐人员应自觉维护大厦整洁，使用旅行袋装饭盒，不得污染大厦环境。5违反上述规定者，保安员将对其批评教育，重犯者不准进入大厦送餐。三、货物放行规定为了维护大厦用户的财产安全，确保大厦的公共秩序，特制定此规定。带（运）出货物的时间：1.用户在正常办公时间内，需带（运）出少量货物，承办者应持盖有其公司公章及负责人签字的证明，在出闸时将证明交保安员验收。2.如需将大量货物带（运）出，需提前1-3天向管理公司递交申请书，填写放行条，在出闸时将放行条交保安员验收。运出时间最好安排在夜晚或周末非办公时间。3.在非带（运）出时间如未获批准带（运）出货物，当值保安人员有权截留所带（运）出的货物。4.所有搬运大件货物的公司必须按指定通道、货梯、时间进行搬运。搬运过程如损坏公共设施，要照价赔偿。5.用户如雇请外来搬运人员，须对他们严加管束，禁止他们到非搬运楼层乱窜，并在进入大厦前将其姓名、身份证号码、人数等资料交大厦保安部。6.所有带（运）出货物者必须服从管理，如实回答保安员的查询。四、拾遗管理规定（一）办理用户失物认领的程序1.接用户报失后，详细记录报失用户所在公司名称、房号、扒姓名、电话、遗失物品日期、时间、遗失物品地点及失物的名称、款式、型号等资料，并将用户所提供的资料巡楼保安协助查找。2.如失物找回，通知用户到保安部办理认领手续；如失物未能找回，回复用户。3.如有人报拾遗物品时，应先将拾遗人的姓名、联系电话、物品名称、拾遗日期等内容填写在失物移交记录表上，连同失物一起保存。失物移交记录表复印一份存档。4.保安部将失物名称交服务中心张贴于大厦公告栏上。5.待失主凭有效的身份证明到保安部办理认领手续后，保安产将用户签收的失物认领表存档。6.月底前将当月拾获而暂未有用户认领的失物汇总后交服务中心在厦公告栏上张贴，通知用户尽快到管理公司办理认领手续。（二）拾遗管理规定为在员工中发扬拾金不昧的优良传统，现制定如下管理规定：1.员工在大厦范围内拾到的任何物品，都应立即上交本部门进行统一登记。2.各部门在登记员工上交的失物后，应及时上交服务中心，移交时应有签收手续。3.若业主、或来访人员拾到的物品，由管理员或保安员将拾遗者带到服务中心登记。4.各部门上交的遗失物品，将由副总经理鉴定物品价值，并监管拾物招领和失主认领程序。5.遗失物在张贴招领启事后6个月未认领的，由管理公司上交派出所。6.员工拾金（物）不昧，主动上交者，公司将给予表扬和物质奖励。7.员工若拾到物品隐瞒不报，一经查出，公司将予以相应处分。（三）操作流程图用户办理失物认领流程图（图3-3）（四）相关记录失物认领表（表3-7）失物移交记录表（表3-8）图3-3用户办理失物认领流程图表3-7失物认领表失主所在公司名称房号失主姓名联系电话失物名称遗失地点遗失日期及时间身份证明文件类别证件号码失物描述：失主签收管理公司经办人日期日期表3-8失物移交记录表拾遗人姓名联系电话物品名称拾遗日期移交人移交日期接收人接收日期备注：五、重大事件报告制度（一）重大事件报告制度为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件报告制度。1.重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；用户集体投诉（3家以上）；中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等大厦主要设备设施故障；大厦主体结构遭受破坏等。2.发生重大或突发事件，参与事件处理的部门主管或当值主管应立即到现场处理，同时尽快口头向公司主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。3.参与事件处理的部门经理在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。4.重大事件报告部门经理签名后上报，如部门经理不在而事件紧急时，可由当值主管签名上报。5.参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。（二）紧急事件处理程序1.突发事件的处理程序（1）凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值主任。（2）简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。（4）查看本部各类记录、出入登记和电视录像，检查有无可疑情况和人员。（5）对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。（6）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。（7）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。（8）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告由保安部经理、主任在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。（9）保安部经理、主任在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。（10）保安部经理、主任组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好丰控堵戴，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理公司总经理。2.斗殴等暴力事件的处理程序（1）处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。（2）巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告大厦保安中心，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待保安中心的指令。（3）保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。（4）斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。（5）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。（6）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。3.盗窃等破坏事件的处理程序（1）巡查发现或接报大厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告大厦保安中心，简要说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。（2）保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。（3）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。（4）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。4.电梯困人的处理程序（1）消防中心接到电梯应急电话或巡查发现困梯，立即报告当值主任和部门经理，组织保安员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知工程部和电梯公司。（2）监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。（3）如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。（4）部门经理填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。5.水浸处理程序（1）当值各岗保安员如发现大厦范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。（2）当值主任接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。（3）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自大厦外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道通往大厦的入口封闭，并用排水泵将大厦的积水抽排出大厦外；如水浸来自大厦机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。（4）组织当值人员根据水浸情况，协同工程部采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失。（5）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程部查明故障原因，修复受损的一言堂，尽快恢复大厦的正常运作。6.停电事故的处理程序（1）接通知大厦将在短时间内停电，应在停电前10分钟，用紧急广播通知用户。工程部安排电梯工，提前将电梯停在大厦首层；管理部派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困梯。（2）未预知的情况下大厦突然发生停电，立即联系工程部，尽快采取措施恢复供电。（3）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。（4）派保安员到各主要电梯厅及大厦出入口维护秩序。（5）监控中心和巡楼保安员密切注视大厦各楼层，以防有人趁机制造治安问题。（三）操作流程图打架斗殴等暴力事件处理流程图（图3-4）电梯困人处理流程图（图3-5）水浸事件处理流程图（图3-6）爆炸物品处理流程图（图3-7）图3-7爆炸物品处理流程图（四）相关记录重大事件报告表（表3-9）重大事件总结表（表3-10）表3-9重大事件报告表致：日期：由：时间：地点：事故主要原因（简要说明）：处理经过（简要说明）：报告人：_ 部门主管签名：_表3-10重大事件总结表由： 致：日期：事件发生经过：事件发生主要原因分析：事件处理措施：事件预防措施：报告人：第五节消防工作手册一、临时动火、焊割作业安全管理规定为规范在大厦范围内从事临时动火、焊割作业的单位或个人，根据中华人民共和国建筑消防管理规则及省、市消防主管部门有关规定，特制定本规定。（一）申请需在大厦范围内进行临时动火、焊割作业的单位或个人，必须提前向管理公司提出书面动火申请，申请时列明动火作业时间、范围、内容及操作者姓名，并承诺遵守大厦一切规定，同时提交操作者的有效操作证书复印书。管理公司接到申请后两个工作日内审批。审批申请过程中若认为有必要，管理公司可以要求申请人提交操作者操作证原件及消防部门的有关批文，以供查验。（二）分级审批管理根据用火的危险程度，把审批动火管理权分为三级： 1.一级动火须由用火部门防火责任人会同工程部、保安部认真检查施工现场，定出可靠的防火措施，填写一级动火申请单（重大动火项目要写出专题备忘录），由管理公司防火总负责人签批后，报当地公安消防监督部门审批，经现场检查确认措施可靠，逐条落实后，方可批准动火。 2.二级和三级动火必须由用火部门防火负责人制定消防措施，填写动火申请单后，报管理公司防火总负责人批准，工程部、保安部现场检查监督。 3.焊接和切割（简称焊割）属于明火作业。公安消防管理部门规定，从事烧焊作业的人员，必须持有当地部门培训后发放的焊工证，方可上岗烧焊。（三）动火作业的“八不”、“四要”和“一清”1动火前“八不”防火、灭火措施不落实不动火。周围的易燃杂物未清除不动火。附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火。凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗刷干净、排除残存的油质不动火。凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火。凡储存有易燃、易爆物品的房间、仓库和场所，未经排除易燃、易爆危险的不动火。在高空进行焊接或开始焊割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取保护措施的不动火。未配备相应灭火器材的不动火。2.动火中“四要”动火前要指定现场安全负责人。现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。动火人员要严格执行安全操作规程。3.动火后“一清”动火人员和现场安全责任人在动火后，应彻底清理现场火种，确保火种完全熄灭，留守现场15-30分钟才能离开现场。（四）违反规定的处理在大厦范围内进行临时动火、焊割作业的单位或个人，违反本规定时，管理公司有权视甚情节轻重采取以下处理措施：1.限时整改；2.责令立即停止动火作业；3.移交消防管理部门处理。二、装修施工场地消防安全规定为加强装修施工场地的消防管理，保证装修施工场地及大厦用户人身财产安全，特制定此消防安全规定。1.施工现场须按装修的实际面积和使用材料配备一定数量的2kg以上灭火器。配备标准：100m2以下楝2-3支；100m2以上3-4支；半层5-6支；全层8-10支。2.施工现场严禁吸烟及使用明火烧杂物、弯胶管等。3.易燃、易爆、带腐蚀性、有毒等危险物品带入大厦内。4.装修工程所需有机溶剂、油漆等只允许带进当天装修所需用量，当天离开时一律带走，不得储存、堆放在大厦内。5.严格遵守安全用电规定，不得乱拉乱接电线或超负荷用电。6.室内布装电线须使用绝缘导线，并穿硬塑料管或钢管进行明、暗敷设，绝缘导线的绝缘强度应符合电源电压要求，电源电压为380v的应采用额定电压为550v的绝缘导线，电源电压为220v的应采用额定电压为250v的绝缘线。7.室内装修须严格按消防安全要求，使用不燃或难燃的防火材料，不得使用易燃材料。8.动明火烧焊的单位，焊动火作业前须先向管理公司工程部提出申请，严格按临时动火焊割作业安全管理规定作业。9.未经申报批准，不得擅自改动触动烟感器、喷淋头、紧急广播喇叭和消防栓等消防设备。10.室内装修间隔必须符合消防安全规定，如间隔封顶、间隔内无烟感喷淋的必须加装等。11.装修施工得遮挡消防设施、疏散指示标志及出口，不得妨碍消防设施和疏散走道的正常使用。12.为避免施工场地粉尘过大引起烟感报警，每日施工前报经保安部同意后须用胶纸袋将烟感器包住，每日施工结束后须将包装物取掉，恢复烟感器的正常工作状态。13.每日施工结束离场前，须通知保安部当值领班到场进行室内消防安全检查，确认无安全隐患后方可锁门离开。三、消防工作制度为加强消防管理，确保大厦用户生命财产安全，根据中华人民共和国消防法工作手册，制定本制度。（一）建立消防安全委员会根据中华人民共和国消防法的规定，结合大厦实际情况，成立消防安全委员会，总经理担任防火总负责人，各部门主管为防火责任人，工程技术人员负责消防设施维护管理，以保安部为主体建立义务消防队。1.大厦防火总负责人的职责（1）领导消防安全机构，贯彻执行消防法则。（2）组织制定各项消防工作规章制度。（3）组织、布置、检查、总结消防工作，并定期向当地公安、消防监督告消防工作情况。（4）组织防火安全检查，整改火险隐患。（5）对员工进行消防宣传教育。（6）组织、领导义务消防队开展消防工作。（7）组织对消防设施器材的管理。（8）组织制订紧急状态下的疏散方案。（9）组织扑救初期火灾和指导安全疏散。（10）调查火警事故，协助公安消防监督机关调查火灾原因。2.各部门防火责任人职责（1）当好管理公司防火负责人的参谋，配合防火总负责贯彻、执行消防法则。（2）根据消防总负责人指示，组织消防演练。（3）建立防火档案。（4）在消防总负责人的领导下，开展消防宣传，检查并督促整改火灾隐患。（5）负责消防工作巡查。（6）督促落实各项消防规章制度。3.各班组防火责任人职责（1）各班组防火责任人逐级向上一级负责，做到“谁主管，谁负责”，对消防器材、消防设备设施实行层层承包管理。（2）组织员工定期进行消防知识学习和消防业务培训。（3）每日检查自己管辖区域的消防设施、设备。（4）每日检查器材位置、编号、数量是否相符，有无过期、损坏及丢失，及时做好记录并报告保安部。（5）要求员工做好灭火器材清洁，保持外表干净美观，摆放整齐。（6）教会员工学习使用一般灭火器材及火警处理的操作技能，做到“一灭火，二抢救，三疏散，四保护”。（7）检查走火能道是否畅通，消防设施是否被堵塞或占用，及时处理或报保安部。（8）配合保安部做好各项防火工作。4.负责消防设施维护管理的工程技术员职责（1）确保消防供水系统、消防栓等设备完备。（2）确保火灾自动报警系统、自动灭火系统完备。（3）保证烟感和温感探测器、水喷淋喷头、防火门、防烟门、防火卷闸、防排烟设施、消防水枪和水带、疏散标志和指示灯等消防设施完备。（4）定期保养、维修大厦消防设备设施。5.义务消防队（1）迅速行动组：由保安部当值主管、工程部系统工程师、管理部经理、部门当值保安员及工程部当值人员，管理部、行政人事部的男员工组成。迅速行动组发现火灾，应进行初期火警扑救，防止火势蔓延。不能控制的火警，应实施救火程序。（2）救护疏散组：由各部秘书、文员和财务部员工组成，负责抢救伤员和重要文件物资并疏散大厦人员。（3）保卫组：由保安部部分保安员组成。火警发生时，负责保卫大厦内重要部位及把守各通道口，防止外来者进入大厦范围内，并带领消防队员到火警现场。（4）指挥部（组）：由总经理、副总经理、总工程师、保安部经理、管理部经理组成，负责火场灭火指挥工作。一、定期消防安全检查制度（一）定期消防安全检查制度为规范大厦的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：1.公共区域、公共设施消防安全检查（1）每月末及节日前，对大厦各层公共区域，公共设施进行安全检查。（2）检查工作由公司消防总负责人组织，工程、保安、管理部门负责人参与。（3）检查项目为各层所配备的消防灭火器材、消防栓设施是否齐全、有效。（4）检查各层配电房、风机房、茶水间及顶层电梯机房的电掣电器等设施设备是否符合消防安全规定，门锁是否完好。（5）检查各层走廊、电梯厅、走火梯是否畅通，走火梯门、烟感探测器、指示灯是否正常。2.各层公司房间内消防安全检查（1）检查各公司房间内是否有违反消防安全条例的事项。（2）公司房间内所使用的电器是否符合安全规定。（3）公司房间是否按规定配备一定数量的灭火器。3.后勤区域消防安全检查（1）检查设备层各消防栓、灭火器是否完好。（2）检查各机房、电房设施设备是否运转正常，机房、电房内所配备的灭火器材是否完好。（3）检查各走廊、走火通道是否畅通，指示灯及烟感报警系统是否正常。4.检查中发现大厦内各种设施设备有变异，或其他违反消防安全规定的问题，要立即查明原因，及时处理。不能立即解决的，由管理公司出整改通知书，限期整改。（二）相关记录班组级防火安全检查表（表3-11）表3-11班组级防火安全检查表项目名称时间星期发现隐患情况整改情况负责人签名月日班组检查一二三四五六日部门分部意见说明1.三级防火检查，即班（组）长和员工每天班前班后对本岗位、地段自查一次；由部（分部）防火责任人每周检查一次，由班组长或地段防火责任人登记签名，每星期报保安部一次；各部防火责任人每月组织有关负责人联合检查一次。2.发现隐患应立即整改，难以整改的向上级部门防火责任人报告3.检查内容：应根据本岗位特点，着重做好切断电源、清理易燃杂物、检查是否遗留烟头火种或其他隐患等工作二、消防教育培训制度为贯彻落实“预防为主，防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。1.管理公司对在职员工的消防知识培训每年不少于两次。2.管理公司对新入职员工的消防知识培训，培训率要达100。3.对员工的培训包括以下内容：（1）学习消防理论知识。（2）熟悉使用常用灭火器材。（3）开展消防综合演练。4.保安部保安员、重点岗位员工、领班及领班以上职位员工必须参加市消防协会组织的消防知识培训，培训费用由公司支付。接受培训的员工必须在本公司服务1年以上，服务不足1年者须退还培训费。5.管理公司每年至少两次对用户开展消防宣传教育培训。内容包括：（1）大厦防火工作的各项规定。（2）手提式灭火器的使用方法。（3）消防应急通道位置及紧急情况时的疏散方法。三、灭火器管理规定1.灭火器是大厦消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用。2.消防中心负责灭火器的管理工作，包括采购、验收及购买、充气计划等。3.员工不得乱动、搬离或非紧急情况下使用存放的灭火器。4.灭火器购回后，消防中心负责在灭火器的瓶身喷注“大厦”字样的标志和编号，并贴上标签注明购入或充气日期。5.在每月中旬的消防检查中，要对灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在器瓶标签上注明失效日期。四、消防中心工作守则1.严禁在消防中心内有吸烟、吃喝、聊天、睡觉、高声喧哗等妨碍工作的行为。2.搞好消防中心环境、设备的卫生，保持整洁的工作环境。3.确保专线报警电话畅通，非紧急情况不得使用报警电话；紧急情况使用专线报警时，讲话要简单、明确。4.未经许可，严禁无关人员进入消防中心。5.消防中心工作人员要遵守大厦和保安部的规章制度，爱岗敬业，努力提高业务水平；加强锻炼，保证身体素质处于良好的备战状态。五、消防演习程序（一）演习的目的增强员工和大厦各公司人员的消防意识，提高对火灾扑救工作的组织和处理能力，更好地了解大厦的防火制度及大厦的消防逃生路径，提高自救能力。（二）消防演习的频度大厦的消防演习原则上每年进行一次，特殊情况下经防火负责人批准可以增加演习次数。（三）参加消防演习成员1.管理公司防火责任人及公司领导。2.各部门管理人员。3.各部门义务消防队员。4.大厦各公司防火负责人和工作人员。（四）演习的组织大厦消防演习的组织由管理公司保安部具体负责，管理公司其他部门配合。消防演习准备工作步骤如下：1.保安部拟订消防演习方案并报公司防火总责任人批准。2.保安部在消防演习前两周内对现有的保安员进行消防集训，锻炼队员的耐力和意志，以达到备战目的。3.请消防器材专业销售员现场指导，使全体队员能熟练掌握各种器材的性能和使用方法。4.演习前管理公司组织一次消防设施设备检查，确保大厦现有消防设备正常使用。5.管理公司确定演习日期和时间后，提前一周发文通知大厦内各单位，并要求各单位提供参加演习人员名单。（五）消防演习过程1.报警程序（保安部负责）（1）发生火警，首先把火警地点报告消防监控中心，消防中心值班人员立即通知巡楼保安或有关人员到现场确认，同时将监控镜头定在火警楼层进行监控。（2）经确认火警属实，立即通知保安部经理或消防中心负责人，按计划迅速召集各部门义务消防队员尽快赶到火灾现场。（3）总经理指挥到场人员进行灭火和救人工作。（4）根据总经理的命令，消防中心用紧急广播通知需要疏散的用户或按警铃报警。2.疏散抢救（管理部负责）（1）负责引导人员向安全区疏散，护送行动不便者撤离险境，然后检查是否有人留在着火房内；安置好从着火层疏散下来的人员，并安抚稳定其情绪。（2）疏散次序。先从着火房间开始，再从着火层上以上各层开始，安抚着火层以下暂不需要疏散用户，使其不到处乱跑。（3）引导自救。组织员工引导用户沿着消防走火梯冲过烟雾下楼梯。派人带领不能从预定消防走火梯疏散的人员登上天台上风处等待营救，并组织水枪喷射掩护。3.组织灭火（保安部及义务消防队员负责）（1）启动消防水泵，备足着火层以上各层的消防用水量，铺设水带做好灭火准备。（2）关闭防火分区的防火门。（3）携带灭火工具到着火房间的相邻房和上下层的房间通道查明是否有火势蔓延的可能，并及时扑灭蔓延过来的火焰。（4）针对不同的燃烧采用不同的灭火方法。4.安全警戒（保安部负责）（1）大厦外围警戒任务是消除路障，指导车辆离开现场，劝导过路行人及无关人员撤离现场，维护好大厦外围的秩序。（2）大厦首层出入口警戒任务是不准无关人员进入大厦，指导疏散人员离开大厦，看管好从着火层疏散下来的物件。（3）着火层下一层的警戒任务是阻止客人进入着火层，防止有人趁火打动，保护好消防装备器材，指导疏散人员向下一层有秩序地撤离。5.医疗救护（人事部、财务部负责）部分人员组成医疗救护小组，配备所需的急救药品和器材，设立临时救护站。其余人员对各自部门的重要资料和账簿进行保护或转移。（六）总结消防演习的效果每次消防演习结束后，保安部须书面总结演习效果和经验教训；管理部负责搜集汇总大厦用户对消防演习的反馈意见；以上两份总结呈报大厦防火总责任人审阅后存档。九、消防报警信号处理程序1.消防监控中心当值保安员收到消防报警信号或电话报警时：（1）用对讲机通知巡楼保安员或管理员即时到现场核实；（2）即时向当值主管报告，讲清报警地点；（3）将监控镜头定在报警楼层监视，并将情况及时向当值主管报告。2.巡楼保安员或管理员接到消防监控中心当值保安员呼叫后，以最快速度赶到报警地点核实，并且遵循以下规则：（1）报警地点在公共地方，直接进入报警地点检查。（2）报警地点在写字楼单元内，先按门铃，向用户简要说明理由后，进入报警地点检查。（3）报警地点在商场内，与商场管理人员一起进入报警地点检查。（4）报警地点在停车场内，与停车场管理人员一起进入报警地点检查。（5）报警地点在写字楼单元且上锁，即时报告当值主管，并留守注意观察，等待当值主管到场后决定是否破锁进入检查。（6）报警地点在商场独立商铺内且已上锁，即时报告当值主管和商场当值负责人，留守现场观察，等待当值主管和商场当值负责人到场后决定是否破锁进入检查。3.当值主管接到消防监控中心保安员报告后，即时带领机动人员以最快速度赶到报警地点现场检查。（1）经到报警地点现场检查，确认属误报，即时通知消防监控中心当值保安员复位，若进入写字楼单元内、商铺内、停车场内检查，需向用户解释清楚，致歉后方可离开。（2）报警地点在写字楼单元内或商场独立铺位且已上锁时，若观察到有明火或烟，必须破锁进入现场检查，排除险情后加锁，并通知用户。（3）经现场检查确认为火警后，按初期火警处理程序处理。4.消防监控中心当值保安收到当值主管指令后将信号复位，并做好记录。六、初期火警处理程序1.发现初期火警，在场人员应该：（1）即时报告大厦消防监控中心，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等；（2）立即利用附近的灭火器械扑救，尽量控制火势发展；（3）可能情况下，关闭门窗以减缓火势蔓延速度。2.消防监控中心当值保安员收到现场报告后：（1）即时报告当值主管；（2）联络保安部主管，报告情况；（3）密切监视报警地点情况。3.当值主管收到火警报告后：（1）带领消防人员，携带灭火器以最快速度到达火警现场；（2）立即指挥在场人员进行灭火扑救；（3）指挥火警现场及可能受影响范围内的人员使用走火梯疏散。4.灭火后，当值主管安排人员留守火警现场，等待公司调查。5.若扑救无效，当值主管即时决定：（1）将灭火人员撤离至安全距离内；（2）立即向上级报告；（3）进入火灾紧急处理程序。七、火灾紧急处理方案初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场主管应该即时向大厦当值最高主管报告。1.大厦当值最高主管接到报告后：（1）即时召集大厦内义务消防队员，命令义务消防队各组负责人带领本组人员各就各位；（2）