（工商管理专业论文）深圳市住宅产业现代化发展战略研究.pdf

摘要 住宅关系国计民生，是人类生存和发展的永恒需求。如何优化投入 到住宅生产领域内的各种资源的配置，高效率充分利用住宅生产领域的 所有资源，提供更加优质丰富的住宅产品，满足居民日益增长的居住需 求，同时实现住宅生产建设方式的节能、降耗、环境友好、优质高效的 目标，促进发展循环经济，建设资源节约型和环境友好型社会，这是当 前及今后相当长的时期内在住宅建设生产过程中亟待解决的重大理论 和实践问题。 作者综合运用定量、定性和比较分析，实证和规范研究等方法，研 究和比较我国与国外住宅产业化工作的差距，分析了深圳住宅产业现代 化发展背景，阐述深圳住宅产业现代化工作开展的现实基础、必要性和 可行性，指出了深圳住宅产业现代化发展中存在的问题，在借鉴国外住 宅产业化发展的经验和规律的基础上，勾勒了深圳住宅产业现代化未来 的发展趋势、发展目标和发展路径，并就构建深圳住宅产业现代化发展 战略提出了基本设想和有关政策建议，主要有：成立组织机构、明确发 展目标、完善政策体系、发展动力机制、创新技术指标等。 关键词住宅产业，发展战略，住宅产品创新，住宅产业现代化 a b s t r a c t h o u s i n gi ss u c ha ni m p o r t a n ti s s u et h a ti sc o n n e c t e dt i g h t l yw i t ht h e n a t i o n a le c o n o m ya n dt h ep e o p l e sl i v e l i h o o d ，a n db e c o m e st h ee t e r n a l d e m a n do fh u m a nb e i n g s i ti ss oi m p o r t a n tat h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a l p r o b l e mt h a tn e e d st ob es o l v e da tp r e s e n ta n di nt h el o n gr u n - - h o w c a l l w eo p t i m i z et h ea l l o c a t i o no fa l lk i n d so fr e s o u r c e sp u ti n t oh o u s i n g p r o d u c t i o na r e aa n dm a k ef u l la n dh i g h - e f f i c i e n tu s eo ft h e m ，i no r d e rt o a c h i e v et h ef o l l o w i n gt w ot a r g e t sa tt h es a m et i m e o n ei st os u p p l ym o r e a n db e r e rh o u s i n gp r o d u c t st om e e tt h eg r o w i n gd e m a n do fh a b i t a n t sf o r h o u s i n gg o o d s ，t h eo t h e ri st op r o d u c eh o u s i n gg o o d sw i t hl e s sr e s o u r c e s ， h i g h e rq u a l i t y a n dh i g h e re f f i c i e n c y ，c o n s t r u c ta e n v i r o n m e n t f r i e n d l y s o c i e t ya n dp r o m o t et h ed e v e l o p m e n to fc i r c u l a t o r ye c o n o m y a n dt h et r e n d i so b v i o u s ，n a m e l yt o i m p l e m e n th o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o nf i r m l y a n d s t e a d i l y 。 a u t h o ro ft h ei n t e g r a t e du s eo fq u a n t i t a t i v e ，q u a l i t a t i v ea n dc o m p a r a t i v e a n a l y s i so fe v i d e n c ea n dr e g u l a t et h er e s e a r c hm e t h o dt os t u d ya n dc o m p a r e t h eh o u s i n gi n d u s t r yi nc h i n aa n da b r o a do ft h eg a p t h i sp a p e rf i r s t l ya n a l y z e st h eb a c k g r o u n d ，n e c e s s i t y ，a n dp o s s i b i l i t yo f t h eh o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o no fs h e n z h e n ，a n dp o i n t so u ts o m em a i ne x i s t i n g p r o b l e m s t h e n b a s e d o na ni n t r o d u c t i o no f f o r e i g n c o u n t r i e s e x p e r i e n c e ，g i v e sad e s c r i p t i o no ft h ed e v e l o p m e n tt r e n d ，t h ed e v e l o p m e n t t a r g e t a n dt h ed e v e l o p m e n tp a t ho ft h e h o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o na n d m o d e r n i z a t i o no fs h e n z h e n f i n a l l yi tb r i n g sf o r w a r ds o m es u g g e s t i o n sa n d b u i l d su paf r a m e w o r ko nh o wt oc o n s t r u c tt h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g yo f h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o na n dm o d e r n i z a t i o no fs h e n z h e n s u c ha sf o u n d i n g s o m eo r g a n i z a t i o n ，m a k i n gt h eg o a lc l e a r l y ，i m p r o v i n gt h ep o l i c ys y s t e m a n ds oo n k e yw o r d sh o u s i n gi n d u s t r y ；h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o n ；d e v e l o p m e n t s t r a t e g y ；h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o na n dm o d e m i z a t i o n 1 1 1 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中南 大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共同工作的同志对本 研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 名僻眺埘 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文，允许学位 论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用 复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所 将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公 众提供信息服务。 作者签 硕士学位论文第1 章导论 1 1 问题提出 第1 章导论 住宅是人类生存和发展所需要的基本生活资料，是衡量一国经济和生活水平的 重要标志。我国住宅业的发展起步于20 世纪8 0 年代初期，经过2 0 多年的以市 场化为取向的改革和由此所造就的高速经济增长，住宅业作为国民经济的重要组成 部分得到了长足的发展。今后较长一段时期，我国住宅业仍将面临着由城市化进程 加快所形成的市场需求不断增长所带来的巨大发展空间。但是，我国住宅从数量上 虽有大的发展，却质量不高，与国外发达国家相比，现代化水平仍然很低，仍处于 粗放型生产发展时期，存在诸多问题。一是住宅建筑工业化水平低，工业化是住宅 产业现代化的重要标志之一，发达国家的住宅工厂化开始于二十世纪5 0 7 0 年代， 我国现阶段却还是以手工劳动为主，工厂化程度只有7 。据专家估计，中国的住宅 工厂化程度仅相当于美国上个世纪4 0 年代的水平；二是住宅部件标准化工厂推广缓 慢，我们与发达国家在标准化基础上形成的规格化、系统化、通用化开发生产相比， 有明显的差距；三是住宅建造劳动生产率低；四是住宅成品质量低。这些原因直接 导致各种资源、原材料和能源消耗高，并对社会和环境产生消极的影响。 在改革开放和经济发展的前沿阵地广东省深圳市，住宅产业发展中也存着同样 的问题。目前深圳市住宅产业的生产经营基本上还是沿用传统方式，住宅生产效率 低，质量性能低，科技含量少，能源消耗大，无法应对入世面临的挑战，不能满足 人口益增长的市场需求。这就对住宅开发建设模式提出了新的要求和任务，传统住 宅产业建设、发展和消费模式亟待改变，住宅产业现代化的发展思路需要尽快确定 并付诸实践。以处于改革开放和经济发展的前沿的深圳市为例，研究城市住宅产业 现代化发展战略，无疑将具有重要的实践指导意义和全国性示范效应。 本论文拟结合本人长期开展房产管理工作实际，借鉴国内外住宅产业发展经验， 对深圳市住宅产业发展中存在的一些问题进行分析，并在此基础上探讨深圳市住宅 发展战略。 硕上学位论文 第1 章导论 1 2 国内外研究综述 1 2 1 国外相关研究 1 9 1 0 年，著名建筑师沃尔特格罗皮沃斯首次提出“住宅产业化的概念。此 后，西方国家便兴起了对住宅产业化的研究和实践。1 9 2 7 年，美国著名建筑师巴克 敏斯特富勒设计出了第一代多边形“最大限度利用能源住宅 。1 9 2 8 年，第一届 国际现代建筑会议( c i a m ) 通过的拉萨拉兹宣言强调“建筑质量的高低并不取决于 工匠们的手艺，而在于要普遍化地采取合理化生产方式 。作为住宅现代化基础和 开端的住宅建筑工业化主要是在“二战”后发展的。2 0 世纪5 0 年代，欧洲一些国 家为解决房荒问题，掀起住宅建筑工业化高潮；到2 0 世纪6 0 年代，住宅建筑工业 化遍及欧洲各国，并扩展到美国、加拿大等经济发达国家；此后，随着住宅工业化 从数量发展向质量提高的方向过渡，以及住宅生产经营的标准化和社会化突现，住 宅现代化正式来临。发达国家的住宅市场中，工厂化住宅占一定份额。其中日本为 2 0 , - - , 2 5 ，美国为3 1 ，瑞典则达到6 0 以上，而中国在此领域则几乎处于空白状 态( 见表1 - 1 ) 。可见，发达国家的工厂化住宅发展已经相当成熟了。在国际建筑 研究与文献委员会( c i b ) 在第1 1 届大会上，住宅现代化的发展被列为世界建筑的 八大发展趋势之一。究其原因，主要有两个方面：二方面，住宅需求巨大，劳动力 短缺；另一方面，各国的经济发展与技术进步的推动；所有这些为住宅现代化奠定 了基础。 表1 - 1 目前发达国家住宅工厂化发展情况 目前工厂化住宅比例目前各企业工厂化住宅的市场份额 工厂化住宅比例约2 0 2 5 。其中4 2 2 0 0 0 年积水房屋占2 1 1 日本2 0 0 0 年大和房屋占1 3 8 9 6 为独户住宅，5 8 为集合住宅 2 0 0 0 年三泽房屋占1 2 4 工厂化住宅比例约3 1 美国 其中独户住宅占9 0 以上，集合住宅 1 9 9 8 年，前2 5 家大公司占9 2 2 0 0 0 年，前l o 家大公司占7 8 比例小于1 0 一i ：厂化住宅的比例在6 0 以上8 0 以工厂化住宅为前1 2 家人型住宅公司的主 瑞典 上的住宅采用通用部品要业务 中国 各企业进行工厂化的尝试处于试验阶段 2 硕士学位论文第l 章导论 1 2 2 国内相关研究 ( 1 ) 概念和内涵研究 国内学者从9 0 年代初开始逐渐关注住宅产业化方面的研究。有学者对住宅产 业现代化的概念做了分析和研究，住宅产业现代化，即用现代科学技术加速改造传统 的住宅产业，大幅度提高住宅建设劳动生产率( 聂梅生，1 9 9 9 ) ，住宅产业现代化就是 “住宅产业化的现代化和住宅产业的现代化，它是一个动态流变的概念( 曹振良， 2 0 0 3 ) 。还有学者提出了建筑工业化和住宅工业化等类似的概念，“建筑工业化，即用 工业化的方式去建造物业”( 徐正忠，1 9 9 6 ) ：“住宅工业化，即机器化生产在住宅再生 产中发展并成为占统治地位的过程”( 陆岩，1 9 9 9 ) ，等等。 聂梅生、开彦等人对住宅产业化的标志做了描述，认为住宅产业现代化的根 本标志，是从事住宅建设活动标准化、工业化和集约化”( 聂梅生，1 9 9 9 ) ，“住宅产 业化的根本标志是标准化、工业化和集约化”( 开彦，1 9 9 9 ) 。“所谓住宅产业化，就 是采用社会化大生产的方式进行住宅生产和经营的组织形式。具体说住宅产业化就 是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工厂化生产各种住宅构配 件、成品、半成品，然后以现场装配为基础，以人才科技为手段，通过将住宅生产全过 程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产 业系统，从而实现住宅产供销一体化的生产经营组织形式。 ( 李忠富，2 0 0 0 ) 。 关于住宅产业化的内涵，童仲锐等人认为，“住宅产业化实际上包括了两方面的 含义，一是住宅生产方式的产业化，二是科技成果的产业化 ( 童仲锐，1 9 9 9 ) 。 综上所述，笔者认为：“住宅产业现代化一是在住宅最终产品生产企业整合的基 础上，通过以现代科技对传统住宅建造方式的改造，普遍实现住宅建造的工业化、标 准化和社会化，包括住宅的规划设计、材料设备的更新换代、建筑施工、流通销售、 物业管理服务等全过程的现代化。概括地说，就是系列化的开发，集约化的建筑施 工，商品化的销售和社会化的服务，使住宅的生产销售和经营活动成为自我循环的 独立经济部门。 ( 2 ) 相关政策法规和技术标准研究 2 0 0 4 年中央经济工作会议要求大力发展节能省地型住宅，全面推广和普及节能 技术，制定并强制推行更严格的节能、节材、节水标准。这是党中央国务院在我国 经济社会发展面临着较为严重的资源短缺的基本国情条件下，站在现代化发展全局、 构建社会主义和谐社会的高度上做出的一项重大战略决策，也是建立符合我国国情 的住宅建设模式的根本目标，更是我国住宅建设的基本方针。中共中央关于加强党 的执政能力建设的决定提出“建设节约型社会。节约是人类经济社会发展的普遍 规律。我们要从战略的高度去认识，用全局的视野去审视发展住宅产业化和开展节 能降耗的重要性，从而进一步增强节能的紧迫感和责任感。 3 硕士学位论文第1 章导论 2 0 0 5 年1 1 月3 0 日，建设部和国家质量监督总局发布住宅性能评定技术标准， 并于2 0 0 6 年3 月1 日开始施行。住宅性能评定技术标准从住宅性能认定角度对 有关企业走住宅产业化之路进行了鼓励和引导。同时建设部颁布了2 9 5 号文件关 于在住宅建设中淘汰落后产品的通知。2 0 0 6 年6 月2 1 日，建设部颁布国家住宅 产业化基地实施大纲。大纲要求，住宅产品必须向标准化、系列化、规模化、产业 化、模块化和通用化发展，以改善产品的性能和质量，方便设计和施工，为工业化 住宅建筑体系奠定较好的物质基础。大纲还要求国家住宅产业化基地使用节能、节 水、节材和环保的材料，使用住宅产品成套技术，促进住宅产业化可持续发展。 从2 0 0 2 年开始，深圳逐步编写和发布了二十多项与推进住宅产业现代化相配套 的政策和规范性文件，如起草了深圳市优良住宅部品认证管理办法、深圳市住 宅产业现代化的现状和发展策略、深圳市住宅产业现代化十一五发展纲要、深 圳市住宅性能认定实施管理办法、深圳市住宅智能化设计标准、住宅区集中供 冷模式和实施的研究等，发布了深圳市中央空调系统节能运行维护管理暂行规 定、深圳市住宅建筑节能规范。2 0 0 6 年，深圳市人大常委会颁布了深圳经济 特区循环经济促进条例( 深圳市四届人大常务委员会公告第1 8 号) ，其中第十九条 明确规定，“大力发展节能省地型住宅，积极推进住宅产业现代化。 第二十一条规 定：“实行落后生产技术、工艺、设备和产品的强制淘汰制度”，第四十五条规定： “示范社区应当以建设节约型社区为目标，重点开展节约能源、节约用水、废弃物 分类回收、倡导环境友好型消费方式等工作。这是国内首次以法规形式确立发展 节能省地型住宅、推进住宅产业现代化工作在促进循环经济发展中的法定地位。这 必将对深圳乃至全国的住宅产业现代化工作产生深远的影响和巨大的推动作用。 1 3 研究内容和方法 1 3 1 研究内容 本文以深圳住宅产业现代化为研究对象，以探索建立深圳住宅产业现代化的基 本战略为导向目标。住宅产业化作为一个在国内新兴的且处于不断发展之中的工作， 有许多课题需要研究，对于改革开放的前沿一深圳更是如此。本课题试图通过阐 述深圳住宅产业现代化发展的现实要求，分析深圳住宅产业现代化工作开展的现实 基础、必要性和可行性，借鉴国外住宅产业化发展的经验，研究深圳住宅产业现代 化发展方向、发展目标和发展途径，提出住宅产业现代化中的关键问题，从而为深 圳制定住宅产业现代化发展政策提供重要的参考依据。本文着重思考分析建立深圳 住宅产业现代化发展战略，主要从战略层面上为深圳推进住宅产业现代化工作提供 参考，而非具体技术层面研究。圉于文章篇幅，对住宅产业现代化的具体内容，如 4 硕十学位论文 第1 章导论 住宅体系标准化、住宅部品化、住宅生产工业化、住宅生产经营一体化、住宅协作 服务社会化，除了必要的介绍解释外，不进行具体的研究分析。 论文逻辑框架如下图所示： 1 3 2 研究方法 譬一 提出深圳市住宅产业现代化发 展战略的政策建议和制度设计 图i - 1 论文逻辑框架 ( 1 ) 定性与定量相结合的分析方法 本文所要研究的深圳市住宅产业现代化发展战略问题，一方面要通过定性分析 找出影响深圳市住宅产业现代化发展的内在因素和外界影响条件；另一方面，通过 定量分析，测算住宅产业现代化经济指标等量化指标，从而为确定深圳住宅产业现 代化战略提供一定的量化依据。 ( 2 ) 比较研究方法 国内在住宅产业现代化方面的研究起步较晚，而国外由于房地产市场发展较早， 在住宅产业化领域已经积累了一定的研究基础，也制定了一些利于住宅产业化发展 5 硕士学位论文 第l 章导论 的制度与政策。通过比较研究，对发达国家的住宅产业化发展进行对比分析，可以 了解国外先进的管理模式和制度：学习其在推进住宅产业化方面的实践与方法；借 鉴对我国有价值、有意义的成功经验。 ( 3 ) 实证与规范相结合的研究方法 本文在研究的过程中，采用了规范分析和实证分析相结合的方法。文中涉及到 了住宅产业化现状与特点，是经过实地调查所得，建立在实证分析基础之上的。在 最终的结论部分，本文采用规范分析的方法，为发展住宅产业现代化事业提供发展 建议。 6 硕士学位论文第2 章住宅产业现代化发展相关理论 第2 章住宅产业现代化发展相关理论 2 1 住宅产业相关概念 2 1 1 住宅产业 所谓住宅产业化的前提是住宅能成为一个独立的产业。产业化就是指实现真正 意义上的住宅产业的过程。因此厘清何谓住宅产业是必要的。 住宅产业在传统产业分类中产业属性高度不确定，因为在传统的产业分类中， 住宅产业并不是一个独立的产业，只是作为建筑业、房地产业的一个组成部分。 具体分析如下： ( 1 ) 三次产业分类法。这是由英国经济学家科林克拉克创立的，他将全部经济 活动化分为第一产业、第二产业和第三产业。其中第三产业包括商业、金融及保险 业、运输业、服务业公务和其他事业。在其三次产业分类法中未把房地产业和住宅 列入其中。 ( 2 ) 赫夫曼产业分类法。德国经济学家赫夫曼对产业作了如下分类：消费资料 产业：资本资料产业：包括橡胶、木材、造纸、印刷等工业的其他产业。霍夫 曼的分类目的在于区分消费资料产业和资本资料产业。在这个产业分类中霍夫曼虽 然把产业区分为消费资料产业和资本资料产业，但住宅业属于其中哪一类，他没有 进行细分。 ( 3 ) 国际标准产业分类法。它把全部经济活动先分为1 0 个大项，其后又分为中、 小、细三级。在1 0 个大项中包括金融业、不动产业、保险业及商业性服务业。这是 一个非常细致的产业分类法，它把不动产和商业服务分为一个部门，这个部门中又分 为不动产、自有住宅、商业服务、机器设备租赁。这里的自有住宅归于不动产，仅 指住宅本身，没有把与它相关的部门包括在内，因而未能把住宅产业单独提出来。 ( 4 ) 日本产业标准分类法。它是日本政府1 9 4 9 年1 0 月颁布的产业分类法，共分 4 级：大分类，中分类，小分类和细分类。大分类共1 4 个，其中包括建筑业和不动产 业。在这个产业分类中住宅业属于建筑业和不动产业。 ( 5 ) 日本经济企划厅产业分类法。1 9 8 7 年日本政府经济企划厅使用了新的产业 分类法，新分类法将第一、第二次产业合并为物质生产部门，将第三次产业分割为网 络部门和知识、服务生产部门。物质生产部门由农林水产业、矿业、制造业、建筑 业组成。网络部门由运输、通信、商业( 饮食店除外) 、金融、保险、不动产、电力、 7 硕士学位论文第2 章住宅产业现代化发展相关理论 煤气、自来水等各产业组成。知识、服务生产部门由经营管理服务( 中间投入服务) 、 医疗、健康服务、教育服务、娱乐关联服务( 最终消费服务) 、家务服务、公务服务 组成。新分类法虽然对原来的分类法作了重大改动，但住宅产业的地位仍没有体现出 来。 住宅产业的内涵一直并不明确。事实上，我们称之为“住宅产业 其标准并不 是从一般性的角度来分析的，一般分类是横向式分类，在实际操作中却是从纵向来 分类。也就是说最终产品来分。标准的产业经济学定义产业是“提供类似产品或服 务的企业的集合”，并不考虑产业的前向和后向产业。 住宅产业不同于房地产业，更不同于建筑业或建材业。住宅产业是进行住宅或 住宅区开发建设、经营管理的综合性产业，其最终目标是生产住宅并支撑住宅消费， 它由五个部分构成。住宅投资业，主要由房地产开发企业和专门从事住宅融资的 机构等构成；住宅生产业，主要由设计部门、施工企业、构配件生产企业、室内 外装修公司、住宅产业集团等构成。其中住宅产业集团的业务还可以向前住宅 投资，向后住宅流通管理等行业延伸，是住宅产业独有的主体形式；宅设备 与部品制造行业，主要由生产住宅所用的材料、设备、部品的企业构成；住宅流 通业，主要由企业住宅销售部门、房地产评估事务所、房地产流通中界服务机构、 住宅及部品销售专门店构成；住宅消费服务业，主要由物业管理机构等构成。上 述组成表明住宅产业是一个跨跃了现有行业部门的产业，同时兼属于第二和第三产 业。住宅产业贯穿于住宅投资、生产、流通和消费的全过程。 2 1 2 住宅产业化 ( 1 ) 住宅产业化的定义 产业化的概念以联合国经济委员会的定义最为著名，即产业化包括：生产的 连续性( c o n t i n u i t y ) ；生产物的标准化( s t a n d a r d i z a t i o n ) ：生产过程各阶段 的集成化( i n t e g r a t i o n ) ；工程高度组织化( o r g a n i z a t i o n ) ；尽可能用机械化 作业代替人的手工劳动( m e c h a n i z a t i o n ) ；生产与组织一体化的研究与开发 ( r e s e a r c ha n dd e v e l o p m e n t ) 。住宅产业化( h o u s i n gi n d u s t r i a li z a t i o n ) 的概念 最早于1 9 6 8 年出自日本通产省，其含义是采用工业化生产的方式生产住宅，以提高 住宅生产过程中的劳动生产率，降低成本。 关于住宅产业化一词最具有特色的解释有两种。一是“所谓住宅产业化，即让 住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅建筑为最终产品，做到住宅开发定型化、标准 化、建筑施工部件化、以及住宅投资专业化、系列化。一句话，即以大规模的成型 住宅开发来解决城市居民的住宅问题”，二是“所谓住宅产业化，一般指将住宅建设 8 硕士学位论文第2 章住宅产业现代化发展相关理论 纳入社会化大生产范畴( 即住宅生产过程的产业化) ，以住宅( 区) 为最终产品，做 到住宅产品的系列化开发、集约化生产、配套化销售。 本文所概括使用的定义如下：住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅 生产和经营的组织形式。具体说住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，以建桃 轻工等行业为依托，以工业化方式生产各种住宅构配件、部品，然后以现场装配为 基础，以人才、科技为手段，将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、 销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产供销一体化 的生产经营组织形式。 ( 2 ) 住宅产业化的含义 住宅产业化的含义体现在四个方面，一是住宅建筑标准化，二是住宅建筑工业 化，三是住宅生产经营一体化，四是协作服务社会化。 住宅建筑标准化 即依据住宅标准化程度相对较高的特点，在住宅设计中采用标准化的设计方案、 构配件和设计体系，按照一定的模数规范住宅构配件和部品，形成标准化、系列化 的住宅产品，减少单个住宅设计中的随意性，并使施工简单化。住宅建筑标准化是 建筑工业化的必备条件，同时也是建筑生产进行社会化协作的必要条件。 实行标准化还需要考虑住宅的多样化，避免出现住宅建筑的千篇一律。标准化 与多样化的矛盾不是不可协调的。由于标准一旦制定就会在一段时间里相对不变， 因此标准化的技术水准即要立足当前，又要适当超前。在低技术水平下不应该过分 强调标准化，在技术快速发展阶段也不宜于过分强调标准化。 住宅建筑工业化 ： 建筑工业化是用大工业规模生产的方式生产建筑产品，其含义很丰富。本文的 住宅建筑工业化主要是指住宅构配件生产工厂化、现场施工机械化、组织管理科学 化。 住宅生产经营一体化 即在住宅建筑工业化的基础上，以为用户提供优良的住宅产品和优质服务为目 标，将住宅建设全过程的建筑设计、构配件生产、住宅建筑设备生产供应、施工建 造、销售及售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，实现住宅产供销一体化。 这种生产经营组织形式是技术发展、社会化大生产的需要，也是建筑工业化的必然 结果。住宅生产经营一体化以住宅生产企业为龙头，以专业化协作的方式，采用合 同、联营、长期协作等手段将部品供应、施工建造等各专业化生产部门联合起来、 协调起来，形成一定程度的利益共同体，按用户的要求提供优质的住宅产品与售后 服务，真正实现住宅生产的社会化和产业化。 9 硕士学位论文第2 章住宅产业现代化发展相关理论 住宅协作服务社会化 住宅协作服务社会化，是将分散的个体的生产转变为集中的、大规模的社会生 产的过程。住宅协作服务社会化表现为住宅生产的集中化、专业化、协作和联合化； 上述住宅产业化的”四化。之间不是独立的，而是相互联系，互相作用的。标准 化是产业化的前提，工业化是产业化的核心，一体化是产业化的集中体现，而社会 化则是产业化各因素综合作用的结果。四者关系如图2 一l 所示。 2 1 3 住宅产业现代化 社会化 厂弋 。 一体化 工业化 于弋 部品化工业化 7 i气 住宅产业现代化 图2 - 1 住宅产业化“四化”内涵 根据有关文献，住宅产业现代化，就是让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅 成品为最终产品，做到开发规模化、配套化、系列化，设计多样化、标准化，施工 机械化、装配化，住宅部品通用化、系列化，以及住宅管理专业化、规范化的生产 和经营的组织形式。 具体的讲，住宅产业现代化是以住宅市场需求为导向，依托科技进步，以成型 的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为 手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节 联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生 产组织形式。 1 0 硕上学位论文第2 章住宅产业现代化发展相关理论 2 2 产业经济理论 产业经济是介于宏观经济与微观经济之间的中观经济。产业作为经济单位，它 既不属于宏观经济所指的国民经济，也不属于微观经济所指的企业经济活动或居民 消费行为。产业经济理论一般包括：产业组织理论，产业结构理论，产业关联理论， 产业布局理论，产业发展理论，产业政策研究等。 总的来说，产业经济学，或称产业组织学( 理论) ，早期亦称价格理论，它渊源 于微观经济学，属于应用经济学范畴，是各国政府制定产业政策的理论基础。 2 2 1 产业 产业经济学涉及的首要概念就是“产业 。其实，对其可有多种理解，不同的理 解或不同的产业分类具有不同的用途。见表2 - 1 。 表2 - i 产业经济学学科定位框架表 主要分析政策经济 学科定义结构 方法导向体制 1 投入产出计划、比 部门间经济 产业间关系 产业结构：法 例；优先 计划 问题研究 i n t e r - i n d u s t r y 如三次产业2 发展经济发展；综经济 学合平衡 新 旧产业经 产业内、企业间产业结构= 产业1 s c p 范式 产业政策 市场 产 济学( 旧产( 反垄断 业 业组织) 关系( i n t e r - f i r m )组织：市场结构2 博弈论一经济 + 规制) 经 企业组织 科层结构( h 型、委托代理理兼并、重 市场 济 ( 侧重企企业内部组织 m 型等) ；公司治 论；“黑箱 组，企业 业行为分 ( i n t r a - f i r m ) 经济 学 理结构论”集团 析) 单个产业 部门经济学 如：农业经济学，资源经济学，等 ( i n d u s t r y ) ( 1 ) 三次产业分类 三次产业分类是新西兰经济学家费希尔首先提出的产业分类方法。该分类方法 将国民经济全部活动划分为第一产业( p r i m a r yi n d u s t r y ) 、第二产业( s e c o n d a r y i n d u s t r y ) 和第三产业( t e r t i a r yi n d u s t r y ) 。虽然世界各国对三次产业的划分并 不完全一致，但一般地说，第一产业对应的是广义的农业，包括种植业、林业、畜 牧业和渔业；第二产业对应的是广义的工业( 包括采掘业、制造业、供水、电力等) 和建筑业；第三产业则对应着广义的服务业，即第一和第二产业以外的各业。三次 硕士学位论文第2 章住宅产业现代化发展相关理论 产业分类是对全部经济活动的最简明分类，在发展经济学和国民经济核算中广泛运 用。 ( 2 ) 标准产业分类 各国大多都有自己的标准产业分类，联合国综合各国经验，于1 9 7 1 年颁布了全 部经济活动的国际标准产业分类索引。联合国的国际标准产业分类( t s i c ) 把全部 经济活动分为十个大项，每个大项下分成若干中项，每个中项下又分成若干小项， 每个小项再分成若干细项，各大、中、小、细项都有统一规定的统计编码。标准产 业划分比三次产业划分要细致得多，但二者间存在对应关系，可以相互转换。值得 指出的是，标准产业分类主要是从技术角度确定产业分类，并不一定能够反映市场 需求状况。现实统计工作往往按“企业( 而不是按“产品”) 进行，而单个企业通 常生产多种产品，因此经常不够准确。也就是说，标准产业分类只能大体作为产业 经济学研究现实问题的基础，往往不能满足产业经济学研究的需要。 ( 3 ) 产业经济学意义下的“产业与“市场 概略地说，一个产业是一定区域内( 如一国、或一个地区) 生产同类或同一产 品( 包括服务) 的所有企业的集合。这主要是从供给的角度入手的。如果从需求的 角度看，结果则不一定与其完全一致。比如，两家企业的产品( 性能、式样等) 基 本相同，甚至完全相同，但由于两个企业的营销战略不同，相同的产品成了“差异 化产品 ，这样供求双方就会出现不一致。而且“差异化达到一定程度后，两家企 业的相同产品甚至可能属于不同产业( 或市场) 。另一方面，定义产业( 或市场) 必 然要涉及产品或生产要素的替代性，而产品的替代性是从需求角度考虑，生产要素 的替代性则是从供给角度考虑。问题是这两个方面的替代性可能会出现大的差别。 从产业政策的角度看，在现实中具体定义产业( 或市场) 经常是非常困难的。 例如，美国著名的i b m 、a t & t 和最近的“微软 垄断案中，争议的焦点并不在于是 否形成垄断，而首先在于产业( 或市场) 的定义，因为定义的不同会直接导致不同 的判决。一般意义上的产业指的是这样一种现象，即生产同一产品( 或服务) 的企 业在同一市场中销售。正是从这个意义上说，产业经济学中所指的“产业、“行业一 或“市场 均为同义词。 由于同样原因，产业经济学研究中经常要在标准产业的基础上，根据需求的交 叉价格弹性或其它因素加以调整后再定义产业。例如，需求的交叉价格弹性较大， 即替代性较强的两种产品可能同属一个产业或市场。当然，临界点如何判定，则要 具体分析。 至此的基本结论是，不仅三次产业分类意义下的“产业 ，就是标准产业分类意 义下的“产业，也往往不是产业经济学意义下的“产业。 1 2 硕士学位论文第2 章住宅产业现代化发展相关理论 2 2 2 产业结构 产业结构是人们非常熟悉的名词，但到底什么是产业经济学意义下的“产业结 构”，还很值得认真探讨。从附表可以清楚看出，在暂不考虑国际市场因素的情况下， “产业结构 可从两个大的方面来理解： ( 1 ) 国民经济内部、产业之间关系( i n t e r i n d u s t r y ) 构成的“产业结构 ， 如三次产业问题，可称其为“部门间经济问题研究，比较典型的研究方法是投入产 出分析方法，相关的主要学科是发展经济学，这类研究的政策导向可以是“优先 发展 ，也可以是“有计划、按比例”或“综合平衡，总起来说，计划经济的色彩 较浓。 这里顺便可以说明一下产业结构与产品结构的关系。如果说同类产品构成产业 的话，那么产业结构指的是各产业之间的比例关系和构成；产品结构则指的是具体 产品的比例和构成。二者又可以相互转换。比如，当产业结构分类越细，同时产品 结构分类越粗时，产业结构可能等同于产品结构。在利用投入产出表进行具体分析 时，这种关系会更加明显。 ( 2 ) 某一产业内部、企业之间关系( i n t e r - f i r m ) 构成的“产业结构，这种 产业结构实质上是一种“市场结构 ，是产业经济学得以建立的核心内容，这也是为 何产业经济学又称产业组织学的原因。主要用于产业组织问题研究的“结构行为 绩效 ( s t r u c t u r e - - c o n d u c t - - p e r f o r m a n c e ) 范式，简称s c p 范式，以及后来发 展起来的博弈论方法是产业经济学的主要研究方法。与这种产业结构或市场结构密 切相关的产业政策主要由反垄断政策和规制政策组成。这二者间的大致分工是：反 垄断( a n t i t r u s t ) 政策主要用于限制垄断企业的规模和市场势力；规制 ( r e g u l a t i o n ) 政策的主要作用是为了获取规模经济而在允许垄断的前提下，对垄 断企业进行规制。它们构成市场经济体制下产业政策的“两个轮子 。 可见，这两种意义下的产业结构差别很大，而只有后者才是产业经济学意义下 的产业结构。但严格地说，后者应该准确地称其为市场结构，它通过各种市场结构 指标反映该产业中的竞争或垄断情况。这也是现代经济学中不存在我们一些人通常 所说的产业结构的原因。 市场经济条件下，资源配置方式发生了根本性改变，第一种意义的产业结构越 来越失去重要性，而第二种意义的产业结构与时俱进地越来越重要起来，这也是理 所当然的。现在，政府文件，新闻媒体每天反复提及的自然垄断产业改革、价格战、 企业串谋等现象不断地向产业经济学提出了挑战。完全可以说，产业经济学对中国 的现实经济大有用武之地，而且会越来越明显。 1 3 硕士学位论文 第2 章住宅产业现代化发展相关理论 2 3 房地产经济理论 2 3 1 房地产 ( 1 ) 房地产的概念 房地产是指土地、建筑物和其他地上附属物以及与它们相应的各种权利义务关 系总合。其中土地指地球表面的陆地部分( 包括内陆水域和海涂) 及其上下一定幅 度范围内的空间。建筑物指人工建筑而成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等组 成的整体结构，包括房屋和构筑物。其他地上附属物指以某种方式固定在土地或建 筑物上，与土地、建筑物不能分离，或可以分离但分离后不经济，会破坏土地、建 筑物的完整性、使用价值或功能。各种权利义务关系主要指土地、建筑物由于能够 满足人们生产、生活的需要而衍生的与财产有关的各种权利义务关系，如占有、使 用、转让、抵押、典当、出租、地役等。 ( 2 ) 房地产的特性 不可移动性 一 房地产的不可移动性又称位置固定性。房地产是房和地的统一体，房屋必须扎 根在土地上，空中楼阁是不可能存在的，作为地球表面的一部分，土地是不可移动 的，所以附着在它上面的建筑物也是不可移动的，这是房地产最根本的特性。这个 特性决定了同样是商品的房地产同其他商品具有本质的不同。 价值高大性 在所有供人们消费的商品里，无论从单价或总价来说，房地产的价值可谓又高 又大。从拥有者的角度来看，无论国家、企业还是个人，在其拥有的财富中，房产 所占的比例总是最大。在一个国家的总财富中，房地产所占的比例一般为6 0 一7 0 。 据法国物权法记载，当今法国家庭财产中房地产价值所占比例为6 2 5 。 数量有限性 用于建造房屋的土地资源是有限的，从而房地产的数量是有限的。要增加供给， 只能向空中或郊区发展，这样又会影响商品房的“品质 ，因为房地产的价值主要是 由其区位决定的。 耐久性 土地是不可毁灭的，一宗房地产一旦建成，其寿命一般可达数十年乃至上百年， 除非发生不可抗力如地震、战争、洪水、火灾等等。房地产的耐久性能给人们带来 源源不断的消费价值和投资价值。 差异性 世界上不存在两宗一模一样的房地产，这是由用于建造房地产的土地的不可移 动性所决定的。一般商品，同质是常有的事情，同质也是自由竞争市场的条件，所 1 4 硕士学位论文第2 章住宅产业现代化发展相关理论 以房地产市场不是完全自由竞争的市场。任两套房产，即使户型一样、结构一样、 建筑材料一样，也会有位置( 平面或空间) 上的差异。 保值增值性 一 随着社会、经济的不断发展，人们的收入水平和生活水平在不断提高，对房产 的需求就会越来越大，而土地是稀缺资源，供应是一定的，这样，房地产就会保值 增值。房屋作为一种特殊的商品，常常会出现“越老越值钱现象。另外，房地产 易于存储维护，不容易被偷盗。所以，房地产是一种理想的投资方式。 。 相互影响性 房地产的价值受自身物质状况影响较小，主要取决于位置，其实位置就是环境 的概念，即是说房地产价值受周围环境制约较大。若在一个住宅区的周围新建学校、 银行、超市、医院等建筑，则可以提升该住宅区住宅价值；若在该住宅区旁边建一 化工厂，则可以降低该住宅区住宅价值。 难以变现性 一方面是房地产的价值高大，另一方面是在无形的房地产市场上买方和卖方的 信息严重不对称，导致房地产难以变现。倘若出现经济困难或其他原因，想快速变 现手中的房地产，则必然会出现价值减损现象。 ( 3 ) 房地产的类型 以不同的方式，可以将房地产划分为不同的类型。 用途按用途的不同可分为居住类房地产、商业类房地产、办公类房地产、公 共事业类房地产、餐饮类房地产、工业类房地产、农业类房地产等。 经营使用方式按经营使用方式的不同可分为出售型房地产、出租型、营业型 房地产、自用型房地产等。 土地获取方式按土地获取方式的不同可分为小产权、大产权。 2 3 2 房地产业 ( 1 ) 房地产业的概念 房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。房地产业不 同于建筑业，建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产、经营、 管理、服务等多种性质，属于第三产业范畴。房地产业从大的方面主要可分为三类： 投资开发、中介服务和物业管理。 ( 2 ) 房地产业的特性 基础性 房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，房地产业是国民经济的一个重要 产业部门，任何行业的发展都离不开房地产业，房地产既是生产资料，也是生活资 1 5 硕上学位论文第2 章住宅产业现代化发展相关理论 料，可以说房地产业在国民经济的发展中具有基础性。 先导性 进行国民经济建设，首先要有房地产开发以提供生产、生活所需要的空间场所， 即是说房地产业的发展要先于国