（工商管理专业论文）新加坡工业房地产的开发.pdf

摘要 厂 i 近一二： 米，备娄以集- i 多p 经涛事、忆乃j ；j 的】、! p 训v t ：f 野涪# t t 在仝! 求范巨内鼍耍币建，e 霄数r ! 出农盟界大战前的? 51 、疆学引9 ( 1 0 ；个 它们在国口、经济中奇勺怍雕越来越显器其存奉圜氏蛲经j 睾发羼t ，f n 积 蹙愈“生 卜 盏受到j 江吏kf i 霄磁- r 一1 k7 - 1 一- j ，沁￥、) 1 ：j 闲节f j j 也、11 ：，w ，： 个歧 t ：i 业房地。电得 、jj 前：f j 长鹱 韶：d _ 姬1 建刚伊姗：- _ ：j j 向临蕾内m 、患一千l ：1 和i 】同难，。0 玎r 1 ： 【! 、 一jr 岛一i 、i t ： 他是振并济钓噼一弓汪1 孽q 锅x 绎? 的k 眨但i ，内 7 j0 晕：遮：! 不讳平，阱碗j 爰取 叫1 州f ：节j 段融讣i _ j 蕾喹腴篙一j i _ l 营】j 是f ，跫资土卜增 成j 堙；i 0 哼i i 一、舞i0 u j 岌弼币苗手 ：j ： 啦o ih 自、”：! l 、 拉f #、” 童、建码火、晦豌j ? 路，i ：f ，、 ，；j。譬i “jj l 、j j ( l j ：i 迎孙：隹 r ? _ ：l k t 。t 柙蜉乐场f f i ，如本闰 l l 同1 7 j 跫资声e i j 超j q - t 【j f f ：7 孓r ! j i r # 年【、l 来，l0 上y 牛垮 ；芦镟嚏段牛j 臣尺驹变l h j ，j 茕磷j 的单坪济? ! 构，带改进为眇舢造、力l 的等儿 t 绔扩自 r 4 ： i 、m 曩+ 0 生j ， 劫密等、j j 蜒u ，。太、。 j 。赘冀 j 。f i i j 【l ：4 ：强莲目fo n 。j 。0 7b il l ，： 地6 羊删若h 。蹙野置白茸密啊：龟峨系) 。 i 本z t 照j 、i 暂哪垃 、! | ，睁；世4 【 _ 蟹 f 羊叫电蚪、亏污硬j ：c 1 ；t ： f 黟i 1 、批璃：如+ 埘莉相域野涛发挂的f t 婀硬幂细q ，以舟! 从吁- 总结带白是t 筝规律垡 的经验，州在不f i l 。 幽家或j 域升艇经营、房地产者提供参茸l j 位茹，行，! 妊地j 堕接：1 i 纪器臀 济盼挑：e f 吖j 二一砰带焉 关键同：j u ：璃：吐! 、尚堋媚i 、i k 房地”、t 业州。xl 济特! 1 、! - f p 仕 f o rt h ep a s t 加t 0 y 啪t r s t h ei n d u s t r i a ip a r k so e s p e c i a le c o n o m i cz o n e s ) h a v eb e e nr a p i c , y g r o w i n g f r o mt h e p r e - w o d d w q r2o fa b o u t7 5t on 洲m o r et h a n oa c r o s si t m 9 0 0 b e t h e s ei n d u s t d a ip a r k s 咖a 忡r yi m p o r t a n te c o n o m i c r o l e a n di h eb e r m c d st h a ti t b r i n g s h a v e i n c r e a s i n g l y b e e n r e c o g r z e d t h e d e v e l o p m e n to fi n d u s t r k dp a r k si sg r o w i n gf a s t e rt h 8 ne v e rb e f o r e n a t i o n sw i t h i n d u s t r i a lp a r k sn o wn u m b e r sm o r et h a t1 s i n g a p o r e f r o mt h eo n s e to fi t si n d e p e n d e n c e f a c e dp r o u e m sb o t hi 州盼m a ia n d e x t e r n a l s i n g a p o r e sw i s eg o v e r n m e n tr e a l i z e dt h a tr a p i dl n d u s t d a l i z a t i o ni s 协e o n e p a t ht o 晰叼陋c l t l z e r l so u to fp o r e n y w 抽伽mu r g e n tm i s s i o n ，s i r i g a p o r e b e g a n t o d e v e l o p m a s s i v ei n d u s t r i a ip a r k so u to f s w a m p l a n d s d u e t o s i n g a p o r e sl a c ko fn a t u r e ir e s o u r c e sa n dt e c h n i c a ik n o w - h o w i th a st op r o v i d e g o o d ；n v e s t n 酬e n v i r o n m e n ts u c h 嚣r e a d y - b u i l tf a c t o r i a sa n ds 呻c ：i a i t a x b e n e f i t st oa t t r a c tf o r e i g ni n v e s t o rc a p i t a ia n dm u l t i - n a t i o n a ic o m p a n i a st os e t u p p f o d l j i d j o np l a n t sh e r e t o f u d h e r 珥x h f 涮ea ne x c e l l e n ti n v e a t m e n te n v i r o n m e n tt ob o t hf o r e i g na n di 盈l i n v e 咖晤t h e s i n g a p o r eg o v e r n m e n t a l s of o c u so r l b u i l d i n g w o d d - d a a s i h 瞄打u c 山r 胃6s u c he f f i c i e n ta i r s e ap o 瞻，s t a b l ep o w e rs u p 口i i l ，。c o n g e s t i o nf r e e r o a d s 。c h 翻印w a 坩a n df u e l e t c t h eg o v e r n m e n ta l s ob u i l tv e r ya f f o r d a b l e a p a r h e n th o u s e sn 朗rt h e s el n d u s t d a ip a r k st oe n c o u r a g ei t sc i t i z 6 1 6t ot a k eu p e m p l o y m e n ta n dl y en e a rt h e i rw o r kp l a c e t h i ss e r v e dt op r o v i d er e a d yi a b o u r f o rt h ei n d u a t r i a lp a r k s f a c t o r i e sa n d 舔w e i l 鹤m o v i n gp e o p l eo u to ft h e c r o w d e d c i t yd 1 3 f l t r e f o rt h e 刚3 5 忙a 晤s i n i n d e p e n d e n c e 。s i n g a p o r e s8 c o n o i t i i cd i m a t eh a s s 捌) r tn 话曙s i v e c h a n g e s f 兀粕a ne c o n o m yt h a t i s m a i n l yd e p e n d e n t o n t r a n s h i p m e n ta c t i v l t y i th a sn 洲t r a n s f o r mi t s e l fi n t oaw a i l - d i v e r s i f i e de c o n o m y f o c u s i n g o nh i - t e c h m a n u f a c t u r i n g a n d同n a n c i a ls e i 0 s i n g a p o r e s m a n u f a c t u r i n g i n d u s t d e sh a v e p r o g r e s s f r o mal a b o u t - i n t e n s i v ei n t om o r e c a p i t a i - i n t e r - m i v ek n o w l e d g e b a s e di n d u s t d a s 帕e l e c t r o n i cs e m i c o n d u c t o r & p h a 汀n a o 联删i c m a n u f a c t u r i n g r e s e a r c h & d e v e l o p m e n ta c t i v i t i e s ，a 曲t h 嘲 e c o n o m i cp r o g r e e s e sa r ea l lw e l is u p p o r t e db vs u a 腻端蚓u i d e v e i o 。p m e a t a n d o p e r a t i o no fi n d u s t r i a lp a r k s 1 1 l bt h e s i s 1 8as t u d yo ft h eu n d e n v i n gp r i n c i p a l so rs u c c e a s f u id e v e l o p m e n to f i n d a s t d a ip a r k s i ta l s oe x a m i n et h ep o s 施v ee f f e c t so fs u c c e s s f u io p o m t i o no f i n d u s t r i a ip a r k sh a so ns i n g a p o r e se c o n o m y s oa st ol e a r nf r o mi t se x p e r i e n c e a n dt oe x t r a c ti t ss u c c e s s f u if o 盯n u l a s i n g a p o r e se x p e r i e n c ei sd e f i n i t e l yw o r t h ：e l t h o r o u g h 或u d yf o ra n y o n ew h oi n t e n d sd e v e l o p e d o ri s a l m a d yo p e r a t i n g i n d u a t r i a lp a r k s h o p e f u l l yt h i st h e s i sw o u l db e t t e rp r e p a r ei n d u s t r i a i i s tf o rt h e n 洲c h a n e n g e s o ft h en 洲e c o n o m yi nt h e2 1 a tc e n t u r y k e y w o r d s ： i n d u a t d a l p a r k s s p e c i a l e c o n o m i cz o n e s ，i n d u s t r i a l p r o p e r t y s i n g a p o r e i n d u s t r i a lr e a le s t a t e s i n d u s t r i a l i z a t i o n 第一章绪论 第一节新加坡工业房地产的定义、分类及特性 一、工业房地产的定义 在不同的社会形态中，房地产始终是人类赣以生存和生活的基本条件。是 一切经济括动的载体和基础。每一种房地产都是许多属性的总和。我们可以从 不同的角度、不同德面进行考察。 当把房地产作为自然物来考察时，房地产可定义为土地和土地定着物。或 者被定义为不动产，即不能移动，一经移动，其物理、化学性质就会改变之物。 这些物若让人们去开发、利用，就需要对它们进行各方面的技术研究，作为自 然物的房地产为各门学科提供了投其丰富的材料。 当从经济学的角度来考察时，房地产是一种十分重要的资产，它总是在一 定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。 一般上讲，房地产是房产与地产的台称，是以房与地这种物的存在为前提 的一种财产形态；是土地和附着土地之上房屋等建筑物以及筑物所构成的物质 形杏在经济上的体现。 在新加坡。工业用地是指已建好公路、给水、捧污系统、以及电和通讯设 旖的土地。而在该种土地上所建立的附着建筑被用作货仓、批发、配发、装配 或制造等。射称作工业房产。工业房产可以是单用途或多用途。 由于工业房地产直接涉及社会生产活动，因此它的存在与发展有着非常广 泛的函义，并与各类经济活动相互作用相互影响。 二、新加坡工业房地产的分类及特性 i 、海事工业 用途：为需要或方便使用海边地段进行生产和工作的工业而设置。 行业：造船业、船舱惨理业、海上工程。 位置= 裕廊、罗央和兀兰东等。 新加坡工业虏埴产的开发 2 、重工业区 用途：建设各种重型工业。 行业：石油化工、化工业、铸造业和钢铁业。 位置：裕廊、新加坡南部岛屿。 3 、中、轻工业区 用途：适用于中、轻型制造工业。 行业：中型工业如：塑料产品的生产、机械工具、汽车零件、油田设备。 轻型工业如：电子零件生产、光学仪嚣、电脑、医用工具。 位置：裕庸、兀兰东、罗央、加冷等。 4 、食品与医药工业区 用途：为食品及其他相关工业所设。 行业：食用油、动物饲料、食品包装等。 位置：兀兰东、裕廊。 5 、仓库区 用途：为仓库中心的发展而设。 行业：一般货物储存。集装箱空地。 位置：裕窟东、金文豢西区、双溪加株仓库区。 6 、特别工业区 a 、用途：飞机和航空相关工业。 行业：飞机修理、飞机直升帆部件。 位置：罗央。 b 、用途：术材和以木材为基础的制造业。 行业：家具制造。 位置：双溪加株和克兰芝。 c 、用途：研究与发展活动。 行业：生物技术的研究与发展，资讯技术、生物医药、工程技术 位置：新加坡科学园。 一2 蕾加竣工业虏地产的开盅 其中特别值得一提的是新加坡科学园。7 0 年代后期，新加坡开始重组经济 方针，朝向资本密集、高增值制造业和知识性服务业为主要日标。到8 0 年代初 搭廊镇管理局为配台国家的政策，特别兴建科学园，以满足各种“研究与发展” ( 啪) 的公司需求。在优先领域，如：自动化、机械化、微型电子业、资讯科技、 生物科学、化学、塑料和工业原料及其他精密工程等方面的r 妨工业，得到积 极的促进。 有关当局提供税务优惠与进行各项l i s d ) 活动的制造业和鄢些支持制造业的 1 i l l ) 机构。另外设有啪基金，给重大r 如项目资金援助。科学园建立于新加 坡国立大学邻近，这有助于促使工业研究人员和学府专业人员之间的研究与知 识交流。 公司可以选择租用已建成的r 如单位。也可向搭廊镇管理局租用土地兴建 自己的厂房与设旋。科学园的r i t l ) 公司，活动范围项目包括：生物工业、生物 制药科学、农业技术、电脑与资讯技术、徽电子、海洋学、化学及石油化工学。 新加坡工业园区是东南亚地区创办最早和最成功的科学工业园区。代表着 东南亚地区高科技工业的最高水准，也是世界科学工业园区百花园中的一朵璀 璨的花朵它的设立与建设。促进了新加坡经济的转型与升级，是新加坡躲过 亚洲经融威机冲击和保持世界竞争力的重要因素。 第二节新加坡工业房地产在国民经济中的地位 一、新加坡工业房地产业的经济特征 工业房地产业是指工业房地产的开发、建设、经营、租赁、抵押、信托以 及维修、装饰等经济活动行业。它具有漉通及服务两种职能。随着社会生产、 科技的发展，新加坡工业房地产业经过崛起、发展、成熟、萧条和再崛起的循 环过程，形成了自身的发展规律，并具有该行业的基本特征。 房产、地产交易的不可分割性 房地产业发展的关键在房地产商品的流通。在通常情况下，房地产商品由 房产和地产构成，两者的交易具有不可分割性，房因地存，地随房走。房与地 3 新加坡工业虏舻的开发 两者浑然一体。房与地交易的不可分割性，并不代表它们具有相同的商品属性。 房地产商品因具有价值和使用价值，可以自由买卖；地产虽然也具有使用价值。 但如果不考虑土地资本，天然土地或未经人工开发的土地没有价值，没有价值 的土地却能在市场流通中实现较高的价格，马克思称之为“虚幻价值”。 房地产业的先导性和滞后性 房地产业与建筑业、林业、材料工业、金融业以及市政、园林等行业有着 十分密切的关系，房地产业的发展能够带动这些相关产业的发展。并且，各行 各业的再生产和扩大生产，都要以房地产业的发展为前提条件，因此人们往往 把房地产业称为国民经济的先导行业。房地产业的先导性仅仅是一定时期对一 定产业的表现从整体看，房地产业的发展离不开整个经济的发展，且一般滞 后于经济的发展。房地产业的复苏与发展是经济复苏后固定资产投赍增加的结 果，就此而言，房地产业并非龙头产业。这是因为房地产开发需要大量投资， 仅仅依靠自有资金难以开发大宗房地产项目。从另一个角度看，当经济开始衰 退以后，由于房地产的保值性和增值性会使一部分工商业资金转向房地产业， 从而房地产的发展会掀起一个新的高潮。但这并不意味着经济已经复苏，而只 是房地产业滞后于经济发展的表现。 因此房地产业作为国民经济产业系统的一个子系统，其发展进程不仅取决 于自身的扩张力而且更主要地取决于艟否与其他产业协同共进，所以应根 据社会经济发展的客观要求，合理调控房地产业的发展规模。 圈1 - 1 房地产业和国民经跻发展比较圈 房地产业的风险性和投机性 房地产业是一项风验事业。对于发展商而言，风险有外部因素也有内部因 4 新加技工业房地产的开发 紊。外部因素包括一国或地区政治、经济形势的变化，政策的调整，城市建设 规划的变化等；内部因素包括投资挟策失误、经营管理不善等。一旦阻上风险 产生，由于房地产开发的资金投入量大、周期长的特点，就会给发展商甚至整 个房地产业带来较大的影响。据新加坡裕席镇管理局的统计资料，在9 7 年皿洲 金融风暴的袭击下，截9 8 年底，新加坡空置的工业厂房面积近3 千平方米，约 占已建成总面积的1 1 左右。缓解或避开风险的主要途径是多元化经营，即适 合商家的需求，建造不同类型的厂房、货仓。在新加坡除有一层、多层、标准 厂房外，发展商还根据不同行业的特点，在内部结构上作出配合。当然有风险 就有投机。房地产商品保值、增值的特性和使用长期的功能，为房地产投机提 供了基础和可能。在9 5 年新加坡经济过热的情况下，每季度工业房地产价格指 数的上涨幅度都在3 0 点以上。新加坡工业房地产良好的流通性，产生了投机情 况。应该说。适当的投机促进了房地产市场活跃，是房地产业健康发展所必需 的催化剂。 二、房地产业在国民经济中的地位和作用 房地产业是社会生产的基础产业 社会生产包括物质资料的生产和人口自身的生产两太部分。从物质资料生 产看，工业房地产为各个经济部门提供必要的劳动资料，使这些部门拥有固定 的生产场所或经营活动空问，离开了土地、房屋及其相应的空间，人类的一切 物质生产都无法进行。 房地产业是国家财政收入的重要来源 房地产是一国或地区重要的社会资财，房地产业的发展能够为政府带来可 观的财政收入。新加坡工业房地产的税收种类包括：产业税、印花税、入息税、 消费税、地皮税等。据统计，新加坡主要工业房地产发展商裕廊镇管理局9 7 年 的纳税额为3 亿7 千3 百万元，占全国税收总额的3 5 。 房地产业的发展自皂够改善一国或地区的投资环境 房地产具有不可移动性、增值性和保值性房地产的这些特性使其成为了 最佳的担保品，所以，房地产业的崛起和发展，能改善一国或地区的投资环境 一5 一 新加坡工业虏地产的开发 和投资结构，完善市场体系实现土地资源的优化配置与利用，并成为吸引外资 的重要条件。 表1 - 19 2 - 9 9 年各蛋在新加坡制造业投资年度报表t 货币单位：百万新元 基塞堡墼理鳗塑墼! 螋! 塑堡! ! 塑1 2 鲤 美国 1 2 0 1 41 4 5 2 22 4 5 1 72 0 7 5 82 3 3 6 o2 4 2 2 62 2 9 3 03 5 8 6 6 日本8 5 87 7 9 49 1 3 81 1 5 2 51 9 6 2 02 0 3 2 01 8 2 2 21 1 7 9 9 欧洲 6 1 8 7明1 99 0 7 01 5 2 6 31 3 8 9 11 4 2 3 71 0 4 0 01 1 3 8 8 其它蛋家 5 56 3 55 4 99 7 81 0 4 88 5 55 8 43 5 1 8 外置投资额2 7 3 3 0 3 1 7 7 14 3 2 7 44 8 5 2 45 7 9 1 85 9 6 3 85 2 1 3 56 2 5 7 1 本地投资额7 4 8 0 7 4 6 51 4 3 7 21 9 5 6 72 2 9 3 32 5 2 4 62 6 1 5 91 7 8 0 3 外置本地 燕童簋蒸3 塑玉q垫墼： ! 坚! 鲤! ：! 塑= !s 竖：! 墼垒!鲤z ：! 资科来源：新加坡经济发展局 如今，外资已渗透到制造业的各行各业，成为国民经济发展的主要支柱。 新加坡也从初建时的出口贸易单一经济演变成今日以制造业为主的多元经济而 成为亚州四小龙之一；连续七年，新加坡在世界竞争力捧名中名列第二。都与 此有着相当密切的关系。 第三节探讨新加坡工业房地产的意义 房地产业和汽车、钢铁工业一起构成了西方发达国家的三大支柱工业，具 有社会生产和居民生活两方面都不可缺少的双重功能，并在国民经济基础产业 中发挥了重要的导向作用。 新加坡于1 9 6 5 年8 月9 日独立时，其政治、经济、社会方面仍处于不稳定 状态，人口的迅速增长，需要有更多的就业机会；与马来西亚脱离，英国资本 的撤走，直接危害到新加坡的生存与发展。新加坡政府认识到高度工业化是振 兴经济的唯一方法。要取得国民经济的发展，仅靠国内的力量是远远不够的， 必须采取切实可行的鼓励外国投资政策，营造良好的投资环境，吸引外资流入 本国。所以新加坡也特别重视基础设旋的建设，力求做到设施完善而耗费又低， 一6 新加坡工业虏地产的开发 新加坡基础设箍的特点，是先行于生产、成龙配套、效率高、费用低。从1 9 6 1 年起就大兴土木发展工业区，兴建码头，修筑公路，并扩大水、电、煤气等的 供应能力，还兴建标准厂房、工人住宅和娱乐弱所。外国投资者不需要付出最 初的发展费用就能获得工业用地和厂房的使用，为了减少投资者的负担，还把 工业用地的价格规定低于一般市场价格。目前新加坡著名的裕廊工业区内的企 业大部分是生产出口产品的。 这三十多年来。瓿加坡的经济发展发生了巨大的变化，以转口贸易为主的 单一经济结构，被改造为以制造业为主的多元化经济结构。1 9 6 0 年到1 9 8 4 年。 新加坡的国内生产总值平均每年增长6 2 ，增长之抉在世晃各国中名列前矛。 既高于同期发达国家的平均增长率3 7 ，也高于发展中国家的增长率5 4 。1 9 8 5 年和1 9 8 6 年，新加坡经济发展一度受挫，增长率分别为负1 眺和1 眺。但在 1 9 8 7 年又恢复了活力，增长率上升到8 眺。9 7 年受到亚洲风暴的影响，但仍 取得非负的增长，2 0 0 0 年的上半年，增长已恢复到平均8 5 。与此同时，新加 坡物价稳定通货膨涨率从1 9 6 0 到1 9 8 3 年平均只有3 8 9 6 ，是世界上通膨率 最低的国家之一。 因此。研究新加坡工业房地产，主要是要探讨工业房地产开发经营对经济 发展的作用及经济发展对其的影响，以期从中总结出带有某些规律的东西或经 验。对在不同区域发展工业房地产者提供参考与借鉴，并为更好地迎接2 l 世纪 世界新经济的挑战作好心理准备。 一7 一 新加壤工业房地产的开裳 第二章新加坡工业房地产市场 第一节新加坡工业房地产市场的基本特征及其结构 一、工业房地产市场 新加坡工业房地产舱为本地经济发展作出很大的贡献，与其高度的市场化 有着密切的关系。工业房地产市场从其物理意义来讲是指房地产交易、流通的 场所；从其经济意义上讲则包括工业房地产交易双方经济关系的总和，是若干 个市场变量组成结合体。从交换关系来看，其组成要素有发展商，投资者、工 业房地产本身及交易行为；从市场交易的目的出发，又可分为自用、长线投资 和短线投机市场；从房地产开发、交换、分配、消费的经济过程来看，可划分 为以银行为主的金融市场、半政府机构或私人发展商组成的开发市场、产业经 纪主导的经营市场和物业管理公司主管的维修市场；从权属交易内容看，又有 属房地产所有权交易的出售及使用权交易的出租等。其构成可归并成为硬件( 实 物，如土地、房产) 、软件( 如技术、信息) 、活件( 活劳动) 、通用件( 货币、证 券等) 四种基本类型等。 二、新加坡工业房地产市场的基本特征 与其它商品市场不一样工业房地产市场的交易客体是工业用地和作工业 用途的建筑物。因地产或物业在物理上具有位置不可移动性和差异性辱特征， 在商业上具有稀缺性和非独立性等特征，所以具有以下特点； 地域性 新加坡全岛呈菱形，东西长4 1 8 4 公里南北阔2 2 5 3 公里。面积为5 6 3 平方公里岛上地势平坦起伏不大，平均海拔1 7 米。新加坡离赤道仅1 3 6 8 公里，属热带雨林气候。由于受海洋调节不太炎热；很少受台风侵袭；纬度 低。不仅无冰冻期而且潮差小，这些条件都在一定程度上促进了新加坡的海 运事业。新加坡全境有一条呈倒丫形的铁路，一头与南部海港连接横贯全岛 一头与裕廊工业区相通。经过柔佛海峡上的长堤，一直向北通往马来西亚内陆， 一8 一 并在马来西亚北部边境与泰国铁路相接，这条铁路不仅是新加坡也是整个东南 亚的大动脉。良好的运输、气候条件，为新加坡工业房地产的发展提供了有利 的大环境，也使新加坡工业房地产市场能较好地与之协调，而有序地运行。 周期性 房地产价格涨跌与经济景气变动关系最为密切。房地产的活动情况可以通 过价格和销售量，租赁的变化来测定。这些变化构成了房地产市场括动的周期。 经济越热工商业血发达，对房地产的需求就愈大。反之，经济衰退，房 地产的需求亦糖之降低，这是永久不变的定律。自6 0 年代后期至今，新加坡房 地产市场包括工业房地产市场，已经历了三个周期的变动。从7 0 年代中期的萧 条期到年代萧条期，以及9 7 年尾开始受亚洲金融风暴的影响和从1 9 8 2 1 8 3 的高峰期到1 9 9 3 9 4 的高峰期。房地产市场发生了两个周期循环这两个周期 大约相隔8 一i o 年。因此新加坡房地产以经济景气循环变动过程而形成阶段性的 被动如下： 由谷底一复苏一繁荣一高峰一衰退一萧条一谷底 多元性 房地产市场的多元性主要体现为其市场模式的多元化，市场结构的多层次 上。它有一级、二级、三级市场，并有房地产开发市场、经营市场、物业管理 市场及服务市场。 垄断性 房地产业存在三维空间。其地段、位置不能复制，不同楼层的房：l t ! t p ：价格 亦有差异尽管新加坡政府在行政和法律上不断地完善，工业房地产的相关信 息透明度也不新增加，但交易涉及很多法律上的程序和商业秘密与利益，其信 息资料还是会欠详尽或欠准确，因此，新加坡工业房地产仍属准强性效率市场。 掇易产生价格波动。就长期而言，新加坡的工业房地产市场属卖方市场，这主 要由于新加坡土地狭小。长期供求矛盾将会更为突出；工业房地产的保值功能( 这 一点经常为传统投资者所忽略) ，及其本身高额的投资回报率，决定了该房地产 市场的投机活动较多、投机性较强。 9 滞后性 房地产业的发展一般滞后于经济发展，房地产业的复苏与发展是经济复苏 后，固定资产投资增加的后果，就此而言，房地产业并非龙头产业。这是因为 房地产开发需要大量投资，仅仅依靠自有资金难以开发大项日。在新加坡最大 的工业房地产发展商是裕廊镇管理局，根据它所提供的资料，新加坡自1 9 9 0 年 至今，工业房地产的供应量增加了近3 倍，而平均经济增长却在6 4 ，9 7 年亚 洲金融风暴后。这种与经济盼发展速度不相匹配的超前建设，致使市场供过于 求，工业货仓的租用率从9 6 年的9 4 3 到9 b 年底仅为8 5 9 9 6 。 开放性 房地产市场虽然具有较强的垄断性变现能力差但同时又是一个开放的市 场。其开放性体现在市场自身是在不断地进行市场变量的输入，尽量减少投资 风险，提高投资回报率的原理，把土地和房产分成细小的权益证，借助金融机 构的中介作用，将投资者与投资标的物的关系由拥有土地或房屋产权改变为拥 有有价证券的债权通过房地产市场流通聚集投资资金，开发房地产业。其实 就是通过房地产产权的证券化，变不动产为动产。便于小额投资者参与投资， 这就为发展房地产业开辟了稳固的资金渠道。 三、工业房地产的市场构成 工业房地产商品，即工业用地、厂房货仓等工业用途的建筑，是工业房地 产市场的基本要素，而工业房地产商品的形成经历了征地、土地开发等流程。 土地市场的交易就有土地所有权变更、土地经营权租赁、土地使用权转让等多 种方式，与此相应的就有一级( 政府) 、二级( 发展机构) 、三级( 转售) 工业房地 产市场。而工业房地产市场交易，要经过掌握信息、实地勘察、估价、议价、 法律服务、金融支持、印花税、取得相关证件等过程才能完成。因此房地产 市场结构构成由支持系统、交易系统和约束系统组成( 见下图2 - 1 ) 。由此可见， 工业房地产市场本身就是一个多层次的市场体系，每一市场都是由多种子市场 组成的复合体。 1 0 圈2 - 1 房地产市场系统圈 注tj t c 一裕廊镶管理局 h 豫一建屋发展局 第二节新加坡工业房地产市场的运行机制 一、工业房地产市场的运行机制 房地产市场是交易场所，也是交易关系的总和。房地产交易关系的完成必 须具备必要的要素，即房地产交易主体、客体和媒介。 新加坡工业房地产交易主体。即从事房地产交易活动的当事人。房地产交 易主体相当广泛。它既可以是国家政府机构，又可以是房地产开发商、建筑商， 也可以是一般金融机构、企业或个体投资者。房地产交易的客体即房地产商 品，可以是工业地产或房产。房地产交易的媒介是货币。货币是房地产交易的 基础，是房地产交易成功的关键所在。这是因为房地产交易客体和媒介都具有 或代表着一定价值。 在房地产投资开发和流通过程中，上述要素相互联系和相互作用的结台， 形成房地产市场的运行机制。 房地产市场的动力机制 房地产市场的商品化及房地产开发企业是房地产市场交易主体决定了房 地产开发企业从事房地产开发经营的直接目标是追求利润最太化。而动力机制 就是房地产开发企业的动力与经济利益之间相互约制和相互协调的一种内在联 系，但在新加坡工业房地产的开发很大程度上依赖于政府的经济政策导向。 当然动力机制的形成要以清晰的产权界定，即房地产开发企业有确定的财产和 独立的经济利益为前提条件。只有这样，房地产开发企业才具有充分的自主经 营权，才能作为独立的合法的经济利益主体，才能对房地产市场发出的信息作 出及时准确的反应。动力机制是房地产运行机制的首要内容。 房地产市场的供求机制和价格机制 根据商品的价值规律，在房地产市场上。房地产供求关系的变化必会引起 房地产价格的变化，而房地产价格的变化又会反过来影响房地产的供求关系， 这种相互作用、相互影响的关系就形成一种供求机制和价格机制。 供求机制是供求关系与价格高低之间相互约制和相互协调的内在联系。价 格机制则是价格高低与供求关系之间相互制约和相互协调的内在联系。当然， 房地产供求机制和价格机制的形成既要以房地产供求和价格能在市场上通过竞 争来自发形成为条件，又要以房地产交易主体提供可靠的市场信息，房地产交 易主体才可能对市场提供的信息及时作出正确而不是扭曲的反映。房地产供求 机制和价格机制的功能在于优化房地产资源配置。 房地产市场的竞争机制 各房地产交易主体为了获得最大限度的利润，势必在房地产市场上争夺客 户、买者而展开嫩烈的竞争。这种激烈的竞争必然对房地产开发经营形成一种 强大的外在压力。这种外在压力追使房地产开发商和建筑商千方百计开发市场 上供不应求的或卖价、租金较高的房地产商品，想方设法采用新技术，改善经 营管理提高劳动生产率。降低开发成本和建筑造价，以求在激烈的竞争中取 胜，这样就形成一种竞争机制。竞争机制是竞争与房地产供求关系、价格、利 润之间相互制约和相互协调的内在联系。其功能在于对房地产开发企业产生一 一1 2 新加垃工业房地产的开发 种强大的外在压力，使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。它是房地产 运行机制的一个重要内容。房地产市场竞争机制的形成要以动力机制、供求机 制、价格机制的形成为条件，没有强有力的动力机制和有效的供求机制、价格 机制。就不可能形成真正盼竞争机制。 在房地产市场上的动力机制、供求机制、价格机制和竞争机制不是孤立的 它们互相联系、互相作用和互相制约。在价值规律的作用下，这种相互联系、 相互作用和相互制约的结果就会形成一个房地产市场运行机制。房地产市场的 运行机制主要表现为房地产市场上房地产的供求关系和价格、价值关系对房地 产开发和流通的自旋调节作用，与一般商品市场的运行机制相似。由于房地产 商品的特殊性，又使其运行机制存在一些不同的特点： 第一，房地产市场的动力机制与一殷商品市场的动力机制有所不同。这主 要是因为新加坡的土地为国家所有没有土地所有权的出卖，只有土地使用权 的渡让只存在纵向的由国家垄断的一级地产市场，不存在横向的开放的一级 市场。在新加坡裕廊镇管理局( j t c ) 是管制与供给工业土地的主要“供应商”及 发展商，在根大程度上，也充当了政府对工业土地分配的代理人角色。 第二，房地产市场的供求机制和价格机制与一般商品市场的供求机制和价 格机制有所不同。房地产的稀缺性与人们对其需求的无限性，挟定了房地产市 场的发展趋势是供不应求，而不是供过于求。房地产的价格主要由需求价格所 决定的。这与一般商品的市场价格的决定有所不同。这也正是越来越多人热衷 于投资房地产的一个重要原因。另外，房地产也包括土地这个特殊的生产要素 在内，而未经开发的土地，因其不是劳动产品，本身没有价值，只有价格。土 地的自然供给是无弹性的，所以能供给建筑的土地更是有限度及固定的，尤其 是新加坡，可供建造工业用的土地非常稀少。 第三，房地产的竞争机制是不充分的。这是由于房地产在地理位置上具有 固定性不能移动。是种不动产，具青一定的垄断性。房地产市场受到限制， 从而使房地产市场的竞争机制与一般商品市场的竞争机制有所不同。 二、房地产市场的功能 一】3 新加坡工业虏地产的开发 房地产市场的功能是通过房地产市场运行机制对房地产开发和流通的自发 调节作用体现出来的。 ( 一) 房地产市场是房地产经济运行的信息中心，是联结房地产开发和需求 的纽带和桥粱。 房地产市场的功能在于展示行情、传递信息，从而沟通供需、促成交易、 活跃经济。当然，房地产市场信息功能发挥的优劣取决于房地产市场体系的发 育完善程度。房地产市场体系越完善，产生的信息就越多，信息传递的速度也 就越快，也就越能迅速、准确地传播给各个企业、消费者和相关方面。 ( 二) 优化房地产配置，提高房地产使用效益的功能 建立市场经济体制，就是要发挥市场对资源配制的基础性调节作用。房地 产市场价格机制的功能也不例外。即透过房地产价格的调节，使具有不同级差 收益的土地产生不同的级差效益，亦印通过让具有增值舱力的土地、房产更多 地漉向了能产出更高级差收益的产业、行业，从而实现房地产资源的合理配置， 提高其使用效益。 ( 三) 交换功能 交换功能是一切市场机制的基本功能。而房地产市场的交换功能则较一般 市场交换功能的覆盖面要更广一些。即它不仅发生在生产者与消费者之间，以 实现商品的使用价值和交换价值，而且还发生在生产者与生产者之间( 以作为生 产资料的房地产资源作抵押取得经营资金) 。 ( 四) 调节和再分配国民收入的功能 主要通过房地产价格的上涨和下跌来调节房地产开发者、投资者与房地产 使用者之间的收益流向。 第三节新加坡工业房地产市场的供给与需求 一、地产市场供求分析 新加坡工业地产的供应主要是指土地的经济供给，即是指在土地自然供给 的基础上，经改造开发后成为人们可直接用于生产的土地供给。影响土地经济 1 4 供给的因素有：( i ) 各类土地的自然供给。它是土地经济供给的基础和最主要的 决定因素。( 2 ) 利用、开发土地的技术。随着人类利用土地知识和技能的逐步提 高，人类可以利用原来未被利用的土地，或提高土地的使用效率( 如新加坡的裕 廊工业园就是建立在一片沼泽上) ，从而增加经济供给总量。( 3 ) 社会需求。社 会需求的变化促进土地利用方向的改变，从而影响各种土地经济供给的数量。( 4 ) 价格。( 5 ) 土地利用规划。 增加土地经济供给的措施主要有：( 1 ) 扩大土地利用面积。( 2 ) 建立土地有 偿使用制度，促使土地要素合理流动，达到合理配置、合理利用。工业土地的 需求量取抉于工商业的发展程度以及相应的土地、房地产政策。归根到底， 取决于经济的发展，即经济规模决定土地的需求总量；产业结构的变化则导致 对土地需求结构的变化。虽然经济的发展有相当一部分是依靠科技进步，生产 力水平的提高而使社会总产出上升到更高水平、经济效益跃上新的台阶，但不 可否认，经济的发展也必然会受到资源投入的限制，经济的发展离不开土地资 源和非土地资源相应的增加，因为人类的生产活动离不开工业用土地。 土地作为一种特殊商品，既受一般商品供求规律的制约，又有其特殊的供 求方式。在房地产市场上，土地供求平衡是相对的。暂时的，而不平衡则是绝 对的、普遍的。这主要是因为土地作为一种稀缺资源，其经济供给总量和供给 弹性是有限的，即土地的供给经常是处于供不应求的状态，以新加坡政府每年 批出工业用地的投标情况来看，其地价总是处于一种上升的趋势。地产市场在 很大程度上表现为一种需求市场。 二、工业房产的供求分析 工业房产是新加坡经济赖以存在、活动的空间和场所，是最基本的物质资 料。它的供求总量和结构直接关系到经济发展水平和经济结构的优化，关系到 国家的性质和功能。 工业房产的供给从总量上来看主要取决于原有物业和新建物业数量及其用 于工业房产的比例。其供应方式主要有租赁和买卖两类。 原有物业( 即物业存量) 的供应量主要取决于原用房户的退租量、转让数量。 1 5 薪加坡工韭蔚施产的并发 丽用户的退租量、转让数量又取决于其经营活动的期望利润和经济发展的趋势。 一般在经济高涨时期原有物业的供应量相对会降低。而对它的需求量则会增 加；而在经济衰退时期，这种情况则刚好相反。 以下是新加坡经济风暴前后工业房产( 厂房、货仓) 需求情况表一览： 表2 - 1 垣画摆直堑壹签 工厂1 9 9 61 9 9 71 9 9 71 9 9 71 9 9 71 9 9 81 9 9 8l g 钾1 9 9 81 9 9 。 画墨鳃螅丝1 2塑! q2 9麴螋1 9 现存量 ( 千平1 9 4 鳓2 0 0 1 42 0 3 6 02 0 7 4 7 2 1 1 1 32 1 5 4 82 1 9 3 1 2 2 1 4 92 2 5 7 52 7 明 方米) 占用率 )9 6 19 5 09 4 69 3 9 9 3 29 2 19 1 29 0 38 9 8明7 纯现存 改变量3 7 2 5 3 23 4 63 8 73 6 64 7 13 4 72 1 84 2 61 9 3 ( 千平 方米) 纯占用 改麦量 ( 千平 方米) 价格 指数 3 1 1鹦42 4 62 1 51 8 92 1 61 2 3- 72 6 0 1 7 0 2 5 4 52 6 8 52 6 3 12 4 7 82 4 4 72 3 3 12 0 9 21 7 9 3 1 6 9 61 6 6 租金 指教1 4 2 51 3 8 71 3 6 11 3 5 8 1 3 5 31 3 0 51 2 3 91 1 1 41 0 3 69 6 7 指羲以1 9 9 0 = 1 0 0 ，租金指数包括多层厂房及货仓面积 驵上数据摘自h t p p ： _ u r a g o v s n 丑l e s t a t e t e x t f a c t o r y h t a l 百分奉 ：， ： ： ，j ： ： ： 一? 。+ ；纛 h v * 。一一- - t ：；= ；! ：= 。：_ ：；= - 。- - 一 ：! = = ：= - ：! 。 ： 曼g 由量3 睁碍：拿=