2011年南阳秋实苑项目定位及物业发展建议方案-南阳济苑地产89P

南阳秋实苑项目定位及物业发展建议 谨呈： 南阳济苑地产 2012-6-23 2 目录 项目属性界定 目标解析及核心问题分解 市场及需求分析 项目整体发展战略及定位 户型建议 物业发展建议 城市概况 位于河南省西南部，面积 2.66万平方公里，在河南省面积最大， 人口 1091万， 是河南人口最多的地级市。 地理位置： 南阳位于河南省西南部，西与陕西省接壤、南与湖北省接壤，东临驻马店、信阳；北临三门峡、洛阳、平顶山。因地处伏牛山以南，汉水之北而得名。因三面环山、南部开口的马蹄形盆地，故称南阳盆地。 行政划分： 下辖邓州市（代管）、西峡县、镇平县、内乡县、淅川县、新野县、桐柏县、唐河县、方城县、南召县、社旗县、卧龙区、宛城区、南阳国家级高新技术开发区、南阳新区、鸭河工业管理区、南阳油田工业管理区等市县区。 南阳交通： 南阳地理位置优越，交通便利。是豫、鄂、陕的交通要道。洛湛铁路（焦柳铁路）、宁西铁路在南阳交汇。沪陕高速、二广高速、日南高速、许南高速、南阳城区绕城高速、内邓高速、焦桐高速、武西高速、和临三高速（临汾至三亚）等多条高速遍布南阳各地。国道 312、 207、 209等 4条国道以及 14条省道连接南阳各地。南阳机场为河南三大民用机场之一，南阳西峡旅游机场已被提上议事日程 启示 南阳地理位置优越，交通便捷，人口基数大，对房地产市场具有足够的支撑。 城市属性 全国现象 发展潜力 城市布局 “一心、两轴、五版块” 1.一心：指以中心城区为核心 2.两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业发展复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。 3.五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块 。 空间结构 “ 一河两岸、四组团” “一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。 “四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能城市组团 ； 空间发展： “ 东延南拓” 中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。伴随农运会的开展，近期南阳市主要以东、北为主发展方向（即独山大道、张衡路区域），白河以南、独山大道以东区域为中远期发展重点。 启示 本案位处城市中心组团，其地块资源的逐步稀缺必将为本项目带来良好的发展机遇。 城市属性 全国现象 城市布局 经济产业 南阳燃料乙醇、卷烟、防爆电机等产品在全省乃至全国有着 重要地位 ；核能，风能、太阳能等新兴产业为城市 快速可持续发展 奠定了坚实的道路。 农业： 南阳素有“中州粮仓”之称，是全国粮、棉、油、烟集中产地。 粮食总产占全省 11%、全国 1%；棉花占省 20%、全国 4%。 南阳 6个县市区是国家商品粮、棉基地， 3个县市区为国家优 质基地。 南阳黄牛居全国 5大优良品系之首。 南阳月季产量居全球之最。 工业： 南阳拥有工业 企业 13万 多家，酒精、石油、印刷板材、中西药、纺织品、防爆电机、 卷烟、水泥、天然碱、汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。 燃料乙醇被列为国家“十五”试点推广项目。 南阳核电已经入围国家十二五规划，项目投产后年产值将达到 300亿元。 南阳将形成集 水电，火电，风能，太阳能 与核电为一体的清洁能源基地，为南阳与企 业的快速可持续发展奠定了坚实的道路。 启示 城市经济产业地位的提升，为南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。 南阳的经济高速发展，为南阳市房地产经济打下了坚实基础。 城市属性 全国现象 经济产业 城市经济 南阳市 GDP稳居河南省 第 3位 。城市经济进入多元化发展的轨道，南阳房地产市场的发展在经济快速发展的带动下已步入 高速发展期！ 2 0 0 9 年河南省各城市G D P 对比图330077720751125 11063781055 11166701176550710930111290417809753110500100015002000250030003500郑州 开封 洛阳平顶山安阳 鹤壁 新乡 焦作 濮阳 许昌 漯河三门峡商丘 周口驻马店南阳 信阳 济源亿元启示 城市地位的提升，对于南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。对于本项目来讲，南阳市经济高速发展，为南阳房地产经济打下了坚实基础。 2009年，全市生产总值完成 1780亿元， 增幅12.5%，地方财政一般预算收入 28.8亿元 ,增长 30%。 河南省内 GDP排名处于前列，仅次于洛阳，位居第 3位。 财政收入占的比重明显提高，综合实力和竞争力显著增强，经济总量占全省的比重明显提高。 近五年南阳市 G D P 增幅05001000150020002005 2006 2007 2008 20090%5%10%15%20%GDPG D P 增幅城市属性 全国现象 经济发展 城市经济 随着南阳市大力推进工业产业结构调整，进一步强化“工业立市”思想，南阳市的固定资产投入占 GDP比重 65%，城市框架进一步拉大，基础设施建设有了飞速的发展。 2 0 0 9 年河南省各城市固定资产投资对比图228940614475787412871018804435638246553 530691562115385817905001000150020002500郑州 开封 洛阳平顶山安阳 鹤壁 新乡 焦作 濮阳 许昌 漯河三门峡商丘 周口驻马店南阳 信阳 济源亿元固定资产投资413 402700 709115302004006008001000120014002005年 2006年 2007年 2008年 2009年亿元启示 南阳市固定资产的投入，在扩大城市框架，大力推进现代化工业新城的同时，为房地产行业带来的是重要机遇与挑战，如何抓住此次市场机遇 南阳市 2009年全年固定资产投资为亿元，比上年增长， 其中，城镇投资亿元，增长； 在城镇投资中，国有控股投资亿元，比上年下降 10； 民间投资亿元，增长； 港澳台及外商投资 9亿元，增长。 第一产业投资亿元，增长；第二产业投资亿元，增长；第三产业投资亿元，增长 城市属性 全国现象 经济结构 经济角度 人均 GDP和可支配收入，居民经济水平的不断提高，促使置业需求随之迅速提升。 南阳市房地产行业处于快速发展期。 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 0-800US$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 缓慢发展 综合发展型 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 快速发展， 以数量为主，数量与质量并重 超速发展 单纯数量型 改善需求为主 改善需求为主 生存、改善需求兼有 生存需求 启示 居民经济生活水平的不断提高，必将带动房地产市场的发展。根据目前南阳房地产市场特征，房地产市场已经呈现出快速发展的趋势。对于本项目来讲， 深度研究客户需求的变化，设计出符合客户需求的产品，将是项目取得成功的关键！ 南阳近五年人均G D P9799111391764512685149990.005000.0010000.0015000.0020000.00人均G D P人均G D P 9799.35 11139.3 12685.0 14999.3 176452005 2006 2007 2008 2009南阳市近五年人均可支配收入78318913107131239513498050001000015000人均可支配收入人均可支配收入7831 8913 10713 12395 134982005 2006 2007 2008 2009随着南阳市整体经济水平的快速发展，南阳市人均 GDP和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。同比增长率均在 10个百分点以上。伴随着南阳市居民经济条件的逐步改善，南阳市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。 南阳市 09年人均GDP为 17646元，约合 2000美元。根据世界银行标准来判断，南阳市的房地产行业处于快速发展期。 城市属性 全国现象 收入水平 消费角度 居民收入的稳步增长，消费支出也随之快速提升。支出收入比在河南处于领先水平，在一定程度上促进了南阳市商业的繁荣，是项目规划 16000m2体量商业 潜在利好！ 2 0 0 9 年省内主要城市消费与支出情况对比05000100001500020000郑州 开封 洛阳平顶山鹤壁 新乡 焦作 许昌 漯河三门峡商丘 周口驻马店南阳 信阳 济源元城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出南阳市近五年人均收入支出情况7831891310713123951349852836630727683629595050001000015000收入支出收入 7830.69 8913.3 10713.03 12395 13498支出 5283.14 6630.29 7275.99 8362.07 9594.612005 2006 2007 2008 2009 2009年，南阳市城镇居民人均可支配收入13498元，同比增长10%。消费支出 9595元，同比增长 11%。支出收入比达到 71%。 与省内其他城市相比，南阳市人均收入水平一般，但人均消费水平接近省会郑州，人民消费意愿较强。 启示 随着人民收入水平的不断提高，南阳市民的消费习惯将极大的促进地区商业繁荣，尤其餐饮、娱乐等日常性消费旺盛 城市属性 全国现象 消费水平 南阳市近五年城镇化率0500100015000%5%10%15%20%25%30%35%40%常住人口城镇人口城镇比例常住人口 1075 1080 1085 1091 1096城镇人口 3 2 3 . 0 0 341 360 3 8 1 . 0 0 4 0 2 . 0 0 城镇比例 30% 32% 33% 35% 37%2005 2006 2007 2008 2009城市人口 年轻劳动力外流严重，南阳大约有 50-100万的人口长年在外务工，其中目标以沿海城市居多。城市化进程加快，南阳市市区人口近年以每年 10万的速度递增，预计在 2020年达到 200万人口，部分县城也将达到 50万人口的中等城市。 2 0 0 8 年河南省各城市城镇化率对比图62384340374839453438 38443228 28353348010203040506070郑州 开封 洛阳平顶山安阳 鹤壁 新乡 焦作 濮阳 许昌 漯河三门峡商丘 周口驻马店南阳 信阳 济源%集中式发展 分散式发展 城市规模扩大，人口增加，空间扩张 小型城市 大都市区 主城 新城 新城 新城 新城 单中心城市扩张 多中心发展 大都市化形成 国际都市发展进程模型 截止 2009年末，南阳市人口规模达到 1096万人。其中城镇人口402万人，城镇化率为37%。低于全国平均水平 5个百分点。城镇化率提升速度缓慢 。 据规划，到 2015年，南阳城镇化率应达到48%以上，城镇常住人口达到 550万， 2010-2015年均提高 2个百分点 .按照人均住宅面积26平方米计算，意味着每年将新增 200万平方米的市场需求。 启示 住宅需求量的快速增长将带动商业、休闲娱乐等诸多方面需求的同步增长，南阳市的城市格局将出现一定的变化。 。 城市属性 全国现象 城市人口 到达市区主要节点的直线距离 区域 车程 (km) 卧龙岗景区 3.5 人民公园 0.5 南阳汽车站 2 南阳火车站 2.8 南阳市政府 1.5 市人大市政协 1.7 白河湿地公园 3.1 本案区域属于卧龙区，城市中心核心区域 .向东 500米为人民公园 ,生活便利，交通方便 ,城市价值较高 . 本案 项目属性 全国现象 区位属性 北临建设中路 东靠电厂办公楼， 再向前为人民路及人民公园 本案 西接文化路及工业南路 南为老街区， 再向前为新华西路 项目临建设里，靠近人民路，地段良好，但西北角为预留变电站，以后噪音和辐射会对社区产生影响 . 项目属性 全国现象 项目四至 项目周边拥有 1路、 2路、 6路、 11路、 15路、 20路 、 22路、 29路等数条公交线路 ,公交出行十分便利 ； 本案周边人民路、工业路和新华西路都是南阳商业购物区，商业非常繁华，人流众多； 在建的银基商贸城和摩根中央公园都有家乐福、大润发、大型商场、电影院等大型商业配套，极可能形成南阳最核心商业中心。 项目周边路况良好 ,公交系统十分完善 , 出行便利，周边商业氛围浓郁发展前景可观。 项目属性 全国现象 交通条件 人民公园 南阳府衙 南阳九中 银都建国酒店 口腔医院 南阳九小 项目尽享老城区繁华 ,生活配套齐全，又有休闲配套，且闹中取静，是不可多得的风水宝地。社区内 16000平米商业也足以满足社区需求 . 配套资源 : 学校 :市三中、九中、九小、十六中 商超 :盛德美、大统百货等 医院 :口腔医院、宛城第一人民医院、市中心医院、电力医院 酒店 :银都建国酒店、绿都花园酒店 旅游资源 :人民公园、南阳府衙 专业市场 :银基商贸城、建材大世界、家电大世界等 项目属性 全国现象 配套设施 建设用地面积 29017.9 m2 总建筑面积 150380m2 其 中 地上总建筑面积 130580m2 其中 住宅建筑面积 113380m2 商业建筑面积 16000m2 幼儿园建筑面积 1200m2 地下室建筑面积 19800m2 不计容积率 建筑密度 24.1% 容积率 4.5 总户数 943套 100% 其 中 90-100m2两房 295套 31.3% 120-130m2三房 498套 52.8% 130-140m2三房 86套 9.1% 140-144m2三房 64套 6.8% 绿地率 36.2% 总停车位 700位 其 中 地上停车位 200位 地下室停车位 500位 整体规划概述： 项目由 7栋 31至 33层的高层组合而成，沿街底层设计为底商。 总建面约 15万平米 .容积率 4.5 主要经济技术指标 项目属性 全国现象 经济指标 16 目录 项目属性界定 目标解析及核心问题分解 市场及需求分析 项目整体发展战略及定位 户型建议 物业发展建议 17 追求项目的回现速度就是要在产品品质和价格上作出让步 传统 观点 追求项目的回现速度意味着尊重市场主流形势，以合适的价格提供合适的产品 利润最大化就是尽可能使项目高端化，往往不得不牺牲销售速度 利润最大化意味着项目的价值体系中具备高溢价的发力点，与销售速度不直接挂钩 以“保证回现速度”及“利润最大化”为主要目标，在两者平衡点上树立标杆形象 目标解析 全国现