福建厦门皇府御园会所市场定位报告99p.ppt

会所市场定位报告,part 4.国内知名商业会所介绍及借鉴,part 3.国内豪宅会所现状及成功案例借鉴,part 2.会所的分类,part 1.会所的历史,目 录,part 5.福、厦、泉高端会所市调分析及借鉴,part 6.本案会所介绍、swot分析,part 8.本案会所市场定位、功能分区建议,part 7.本案会所客群描述及分析,part 1.会所的历史,第一章 会所发展介绍篇,会所的历史,中国古代, 中国会所的历史雏形： 会馆、公所宋代出现，名称形成于永乐年间（1403-1424） 特点： 以血缘、地域为依托，同乡人互相济助的组织；随着经济交流和商业的规范化，随及出现了以行业划分的会馆 会馆、公所的分类： 科试会馆（或称官僚会馆）、商人会馆（或称工商会馆）和移民会馆,近 代, 近代中国会所的发展 会馆、公所（17世纪工业革命后） 特点： 传统的行会的组织，以同乡或行业组织而成，整合内外部关系，起到一定的行业制约和安定社会的作用 会馆、公所的分类： 同乡公益团体、行业组织团体, 近代欧洲会所的发展 贵族沙龙（17世纪工业革命后） 特点： 是欧洲上流社会、没落贵族的聚集地，早期沙龙是主要的活动形式、但随后产生了固定场所的俱乐部，更趋向于休闲、娱乐； 贵族沙龙、俱乐部的分类： 根据爱好或人群分类，如：高尔夫、文学、马术等,现 代, 现代会所的发展 会所、俱乐部（1971年，美国俱乐部公司(club corp)开办了世界第一家商业俱乐部。这成了现代会所的鼻祖 ） 特点： 以会员制为基础，商业类会所有着个性鲜明的经营特色、并提供专业服务；功能类会所种类增多；会所会所有着相似的背景及目的，圈层文化意味浓厚 会馆、公所的分类： 商业类、休闲类、养身类、综合类等,会所的历史, 会所功能基底明确聚集、交流平台：从会所的发展历程来看，会所从一开始就是为了便于聚集、交流而出现的。无论是中国还是外国，会所的形成都是基于一定的行业间、圈层内同等身份、背景人的聚集地； 会所的发展与经济体制的发展有着直接关系：如：中国古代封建经济下的会馆、公馆就只局限在政府、工商之类；近代欧洲的会所雏形开始趋向休闲、娱乐，但也局限在贵族、上流社会； 圈层文化浓厚，个性定制鲜明：现代，“会员制”一直影响着会所业，而会员都有相似背景，最为典型的就是高级商业会所，这类会所的会员集中在社会金字塔顶端。与此同时，大型的、高档的社区也出现了会所，而打造社区业主的圈层交流平台也成了社区会所的重要定位出发点。,第一章 会所发展介绍篇,part 4.国内知名商业会所介绍及借鉴,part 3.国内豪宅会所现状及成功案例借鉴,part 2.会所的分类,第二章 豪宅会所市场分析篇,part 5.福、厦、泉高端会所市调分析及借鉴,part 4.国内知名商业会所介绍及借鉴,part 3.国内豪宅会所现状及成功案例借鉴,part 2.会所的分类,第二章 豪宅会所市场分析篇,part 5.福、厦、泉高端会所市调分析及借鉴,会所的分类,会所分类,功能设置,经营模式,区域服务,综合型会所,主题型会所,营利型会所,非营利型会所,独立型会所,连锁型会所,绝大多数会所采取的方式（尤其是商档楼盘会所），内设功能分项较多，但没有突出主题，是一个相对大而全的会所,后者则侧重于功能设定中的某一项内容或整个会所定位为一个主题会所，如新浩健康城是以“健康”这一主题为切入点的，而广州奥林匹克花园会所则是以“运动”主题为核心，商业会所多用此形式。,特别说明：介于皇府御园等豪宅会所的特点，我们考虑暂定从会所的功能设置分类来进行会所类别分析工作。,part 4.国内知名商业会所介绍及借鉴,part 3.国内豪宅会所现状及成功案例借鉴,part 2.会所的分类,part 5.福、厦、泉高端会所市调分析及借鉴,第二章 豪宅会所市场分析篇,开发商：经营问题成为顾虑的焦点： 厦门会所100%亏损； 广州会所约90%亏损； 深圳会所约84%亏损； 北京会所约60%亏损； 香港会所约20%亏损 顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍： 功能设置无经营意识； 功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性； 对金钥匙等专业公司笃信； ,国内豪宅会所的现状,国内会所现状,国内楼盘会所正处于会所初级阶段，盲目跟风，一味追求高档，与经营脱节，故产生了大范围的亏损；进而功能设置上失去了会所的实质意义, 会所的定位、功能、经营模式十分模糊 大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已 销售期与实际使用期的客户需求不一致 功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求，从而抑制了业主使用 1、设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等； 2、规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系：如：儿童活动场地没有成人休息座椅；咖啡、阅览、桌球等混在一起,国内会所普遍处于亏损状态的原因,国内会所现状,失败会所的特征：,功能设置期,销售经营期,如何才能使楼盘会所发挥营利效应，使会所继续生存下去？,目前国内会所的成功营运模式到底有哪些？,国内豪宅会所成功案例分析,国内成功会所典型案例,国内豪宅会所成功案例分析,国内豪宅会所成功案例分析,国内豪宅会所成功经营的大模式,酒店式的开放经营模式,大而精的俱乐部模式,广州珠江帝景,北京棕榈泉国际公寓,大而专半封闭经营模式,深圳招商海月花园,小而精的半封闭经营模式,成都金林半岛,特殊模式,常规模式,棕榈泉国际公寓13,000 平米五星级豪华俱乐部式会所,会所功能档次定位集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部,会所对外经营国内外知名企业家、各界精英都欣然加入棕榈泉俱乐部，将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。,入会方式面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，公寓业主可享受相应折扣， 个人入会费usd12,000。,会所主要功能设施集中于高规格的健身保健和餐饮会议,a、健身休闲设施, 55 米长，700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池 全套美国名牌健身器材 nautilus ，装备精良的器械房，健身操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。 3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 spa,b、餐饮会议设施,c、其它设施, 红酒雪茄吧 大堂吧台,提供私人健身教练及保健顾问服务,提供宴会订制和私房菜上门服务,棕榈泉国际公寓, 俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会议室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅俱乐部可承接从两个人到多至 200人的活动。 正宗的港式粤菜由香港名厨施辉先生主理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴,经营状况及启示：专业机构管理，俱乐部会员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体,专业机构管理棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理 （香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一）,俱乐部式经营扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务和社交联谊环境。,会员入会需缴纳一定数量年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目和折扣优惠,日常重点特色活动以收费的形式经营，为主要盈利方式,定期举办特色活动，并通知会员自行选择，免费或收费活动均有，阶段性增加消费频次,经营方式独立核算，经营成本不摊入物管费用,基础类收入,主体类收入,刺激类收入,棕榈泉国际公寓,投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所,功能档次定位广州首个超大型酒店式豪华会所,独立酒店式经营完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务,管理方式由合生国际酒店管理有限公司管理 ，完全独立酒店式经营,国内豪宅会所成功案例分析,独立酒店式的经营模式,广州珠江帝景（酒店）,酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店,广州珠江帝景（酒店）, 依托海珠区使馆附近成熟的商务环境，酒店经营良好 业主只享有康体方面的优惠,管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营,7000平方米社区会所深圳成功经营典范,功能档次定位高档社区会所,半封闭式经营服务社区，针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入,国内豪宅会所成功案例分析,大而专的半封闭经营模式,招商海月花园,会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，内容逐渐聚焦,健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、儿童阅览室、西餐厅、棋牌室，室外泳池。,健身房、室内篮球场、羽毛球场地等运动类为主，项目最多，面积较大。,以恒温泳池为主，直径25m半圆形池，水深1.1-2m。增加棋牌室，全部更换为自动麻将桌。,一期会所设施,二期会所设施,三期会所设施,一期会所大而全，经营不十分成功,二期集中于体育设施，为业主喜好项目,三期增加业主需求旺盛的棋牌室,招商海月花园,投 其 所 好,经营状况外包为主，结合自营，深入挖掘居民日常需求,外 包,经营策略灵活,自 营,音乐教室2层整层包给李云迪的老师但昭义，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。 其它课程班舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好,麻将房生意非常火爆，每晚盈利1000元，后来物业增加房间，并更换为自动麻将，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎； 健身房如设置羽毛球、篮球场等深圳人喜爱的运动项目，使用频率高,主要 盈利项目,针对少年儿童教育需求,针对成人文化娱乐需求,招商海月花园,功能档次定位高档社区会所，香港最早、功能最全的豪宅会所,半封闭式经营服务社区，针对阳明山庄业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。,管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营,国内豪宅会所成功案例分析,大而专的半封闭经营模式,香港阳明山庄会所,香港阳明山庄会所，香港时间最早，功能最全的顶级豪宅会所,大堂,餐厅及酒吧宴会服务,康乐部,自动取款机、超市、停车场入口,室外泳池,网球场,兰花泳池,滑板场 溜冰场,户外游乐场,小型足球场 篮球场,高尔夫练习场,保安部（24小时）,物业管理处,洗衣店,柏基国际幼稚园,阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致,阳明山庄会所外部功能设置,香港阳明山庄会所,3层健身房,艺教室,篮球场,攀石场,壁球室,舞蹈室,儿童游乐室（适合410岁）,儿童游乐室（适合04岁）,桑拿室,罗马泳池,蒸汽浴室,美式壁球室及小型羽毛球场,桑拿室,乒乓球室,舞蹈室,太阳灯照射床,品味廊,漩涡水流浴池,桑拿室,接待处及健怡坊,漩涡水流浴池,绿洲游泳池,儿童戏水池,阳明山庄会所内部功能设置,阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋友（分年龄段）设置,香港阳明山庄会所,柏景湾,阳明山庄,香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享受部分免费服务；部分采取会员制对外经营,香港阳明山庄会所, 香港楼盘会所多以“开发商自办” 和“会员制”经营最为普遍。 前者多为“豪宅”，即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放；第二种“会员制”的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理，以会员制消费的形式对外经营。 内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄） 和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要由别墅社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”如香港的阳明山庄，针对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。 对外经营的会所（案例：柏景湾） 在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模，而且会所经常主动组织活动，这在内地的会所均较为少用。同时，对外经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。,半岛会3000平方米成都顶级纯别墅社区会所,功能档次定位高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘,半封闭式经营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万；,管理方式与物管完全独立分开经营管理,国内豪宅会所成功案例分析,小而精半封闭经营模式,成都金林半岛,以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目的整体档次和盈利能力,前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想,调整,调整后会所功能聚焦以服务女人为主，引进法国高端品牌spa，23层作为spa房，大受女性客户欢迎, 红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费 其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高,成都金林半岛,常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大事,会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大，仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功。,物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每月有活动。,特色活动效果不佳,常规活动客户认可,vs,成都衣食住行、吃喝玩乐的顶级资源均整合入会员外部权益，凭会员卡优惠，开发商还可以从中分成得利。,外部资源整合（商家联盟）,成都金林半岛,做“+”法,一卡享受优惠,豪宅会所4大成功模式kpi分析,国内豪宅会所成功案例分析,豪宅会所成功运营的共同因素,会所功能设置锁定消费者需求,女主人和小朋友是会所需要满足的核心人群,重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢,将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用,多种收费模式,品牌嫁接,功能设置,消费者需求,国内豪宅会所成功案例分析,具体项目，按城市层级、开发商实力、楼盘档次选择适当模式,具体项目选择适当模式： 城市层级； 开发商实力； 楼盘档次、规模,从本案出发：大而精半封闭的经营模式、小而精半封闭的经营模式是国内豪宅会所选择最多的两大模式，对本案最具参考价值的。,本案对国内豪宅会所的借鉴,档次定位：环岛路超级豪宅、纯别墅社区,城市会所消费氛围：楼盘会所刚起步，受众单方认知度较少；商业会所发展历史短,项目规模：占地19万平米，建面14.5万平米，共193户,会所规模：会所主体建面7000平米，总计约1万平米,大而精的俱乐部,小而精半封闭经营模式,酒店式开放经营模式,大而专半封闭经营模式,本案国际会所建设原则建议,会所档次：采用大而精半封闭式，按五星以上标准打造；,功能设置：多采用使用率高的设施，在抓基础功能的同时，考虑体现会所高端品质的功能配置，但要确保落地。在考虑满足多层次年龄客群功能设置的合理性、利用率的同时，做好面向女性和儿童的功能配置；,消费人群：做好女性和儿童的功能规划，确保会所可持续经营、发展；充分利用圈层文化（泉州、龙岩商会、闽商情结）进行高质会员招募,运营方面：按功能分组外包，统一管理，实行半封闭管理模式，保证会员质量,其它功能满足大众需求、完善会所配套，提升整体档次,以女人和小孩为主力消费需求，实现整体盈利,核心消费群,针对孩子的消费项目,为小孩花钱是当今家庭的最大支出,香港柏景湾：针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队,针对女性的消费项目,女人有闲，重保养，经常性支出巨大,成都金林半岛：针对女人的法国主题spa,“会所的可持续发展”重点在于找好社区内核心消费群,本案对国内豪宅会所借鉴,本案会所在功能设置时除保证高档次的同时，首要考虑本案的主力的需求及将来的可持续运营,女性、小孩,大众,男性,品牌嫁接后，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢,会所各功能体量设置，由专业公司提前介入确定,开发商,品牌运营商,会所管理方,收租金 或直接参与分成,与开发商独立开，单独承担责任和盈亏,部分设施招商 或整体打包托管,会所管理方为物业公司还是酒店？,充分挖掘自身及区域资源，与会所实现互补,三赢需注意的3个问题：,本案对国内豪宅会所借鉴,在衣食住行等方面，与高、尖端品端进行品牌资源互动、高端客户资源共享，为会员提供更多高质服务及优惠，进而达到多方的共羸与利好,衣：与高端百货或高端服装品牌战略合作，购衣享优惠，如和巴黎春天、磐基名品中心合作； 食：与知名餐饮、酒店合作，如羊公馆、王子饭店、舒友海鲜大酒楼等； 住：与知名五星级酒店合作，如五缘水乡酒店、悦华大酒店等； 行：与知名高端车品牌与航空公司合作，直至品牌服务购买和优惠合作；（玩：与高端俱乐部合作，如五缘帆船俱乐部等； 学：找知名高校、培训机构合作，进行会员子女的素质、涵养上的提升等等）,会所经营多重收费相结合，控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性，避免一项独大，刺激会员消费,控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性, 内地豪宅客户群体也对物管费敏感，如爱琴海6元/平方米月客户抗性极大 香港将会所费用嫁接到物管费的做法在内地不适用，香港有法律保障,本案对国内豪宅会所借鉴,以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付费项目相结合，做好动线及功能分区的配合，带动其它经营项目的互动与消费,咖啡吧,健身功能,恒温泳池,spa,瑜伽馆,健身房,将会所部分功能费用适当加入物管费中，实现部分免费项目，保证会所档次的同时，吸引客户消费付费项目，进而起到连带经营作用。,本案对国内豪宅会所借鉴, 健身房、恒温泳池免费开放或少量收费，对其他付费项目起到带动作用, 顶级艺术馆免费保证会所高档次和品味感,免 费,带动,带动,功能分区互动举例示意图,part 4.国内知名商业会所介绍及借鉴,part 3.国内豪宅会所现状及成功案例借鉴,part 2.会所的分类,part 5.福、厦、泉高端会所市调分析及借鉴, 国内知名商业会所介绍 本案对国内知名商业会所的借鉴,第二章 豪宅会所市场分析篇,北京市,中国会,中国会成立时间：1996年 入会费：常驻会员入会费15000美元，每月会费100美元；海外会籍入会费7000美元；本地会籍5000美元。 主要会员：国外王室成员、企业家、艺术家。代表会员：陈东升、王雁南 会员构成方面，6成以上是中外大集团的执行官和首代及大使。 会所描述：中国会位于西城区西单绒线胡同51号，是清朝亲王的旧府邸。 主要特色：中国会保留了中国传统建筑的精髓，这座院落本身又是中国重点文物保护单位。这里的会员经常说：“中国会的一切都是古董，只有人是新的。” 地址：北京西城区西单西绒线胡同51号，康熙二十四子府邸 面积5000多平方米,清朝亲王旧府邸，6成以上会员为中外大集团ceo、大使,北京市,雍福会,雍福会成立时间：2004年 雍福会创办人：上海鲜墙房企业发展有限公司董事长汪兴政 入会费：个人入会2万元人民币 主要会员：各国领事、企业家、金融家、艺术家、影视明星。 会所描述：雍福会的创办理念是，复活在上海曾遗失的“奢侈的、浪漫的、神秘的、传说中的东方情调”。 主要特色：雍福会位于永福路200号英国领事馆旧址，是典型的复古风格西洋建筑。有会员感叹道：“美得一塌糊涂、贵得一塌糊涂”。 创会理念是：复活在上海曾被遗忘的“奢侈的、浪漫的、神秘的、传说中的东方情调”。,创办人汪兴政，各国领事，金融家、艺术家，明星是会员,北京市,美洲俱乐部,美洲俱乐部成立时间：2002年 主要会员：世界500强企业驻内地代表、企业高层、艺术界人士、海归派人士 代表会员：张朝阳、孙振邀 入会费：每人1.6万美元 会所描述：北京美洲俱乐部位于华润大厦顶层，是京城“四大会所”中最年轻的俱乐部，把自己清晰定位在“商务俱乐部”上，像微软、惠普这样的大公司都是其主要会员。 主要特色：美洲俱乐部有明朗、简洁的美式风格，它是北京最具规模的私人俱乐部。,客群：500强驻内代表、企业高管、艺术界人士、海归名流,北京市,京城俱乐部,京城俱乐部成立时间：1993年 主要会员：商界精英人士、新兴产业人士、使馆工作人员 代表会员：李泽楷、许荣茂 入会费：个人会籍10万元人民币，公司会籍12.5万元人民币。 会所描述：是中国最早的高级私人会所之一，几年前就是中国商业精英阶层首选的私人商务俱乐部。 主要特色：位于北京京城大厦50层的360度视角的落地长窗，是它最与众不同的地方。从踏进俱乐部那一刻起，便能俯瞰北京城。它号称“中国第一富人俱乐部”，曾云集了全球500强大部分中国公司的总裁和相当数量的驻华大使。,客群：商界精英，新兴产业，使馆工作人士,北京市,长安俱乐部,长安俱乐部成立时间：1993年 主要会员：李嘉诚、霍英东、杨元庆 入会费：个人会籍16000美元，公司会籍18000美元。 会所描述：位居长安街十号，在长安大厦中占据十二层的长安俱乐部，与全球250多家俱乐部联网。 主要特色：进入长安俱乐部，扑面而来的是它雍容华贵、大气而精致的宫廷风格。长安有能力邀请到行业内最有权威、最顶级的人物。,会员：商界或行业中最权威、顶级的人物，如李嘉诚,蓝色星空酒吧,北京市,兰会所,金宝街的7号地，当时被规划为一处仿古建筑的四合院建筑群，正好切中了马会要求北京会所应具有地方特色的需求。陈丽华是香港马会会员，对马会的历史和文化有着深刻的理解，所以双方一拍即合。四年后，一座投资9亿元，占地38000平米的古建筑群拔地而起，成为了金宝街地标性的建筑。,创办人之一陈丽华，投资9亿，占地3.8万平米，主题马会,说明：陈丽华香港富华国际集团主席）,北京市,兰会所,创立于2006年10月26日，由“当代世界设计师第一人” philippe starck历时两年精心设计完成，总投资3亿元，开业后迅速成为中国最具世界艺术品位的顶级会所，同时也确立了俏江南集团在豪华会所服务市场的标杆地位。 兰座落于北京长安街双子座大厦，西倚王府井黄金商圈，东临国贸核心地带，北抵尊贵使馆区，占地近6000平米，是一个综合艺术观赏、餐饮文化于一体的高端场所。兰共拥有35个vip包间，以及世界级水准的酒廊、雪茄吧、生蚝吧、宴会厅、法式大餐厅等，可同时容纳1200位宾客，开放式的设计全面兼顾使用功能，向高端客户提供最顶级的高档会所服务。 兰将世界级水准的硬件设施与顶级的艺术氛围完美结合，自创一派、自成一体的“兰”菜系，菜品则仍以中国传统的川菜为主，辅以南派粤菜、谭氏官府菜以及法国大餐、意大利菜等高贵西餐等，博采众家之长、囊括全球风味，以现代演绎手法将将美食艺术发挥到了极致。 会所以奢靡之态兴起兰会所的这个设计，开始有些“雅”中带“痞”的后现代，跟富豪中的新贵们年龄逐渐年轻化有关，所以兰更奇特大胆的迎合了混搭潮流。,创办人汪小菲，俏江南美食与艺术的完美结合,北京市,长安俱乐部,长安俱乐部成立时间：1993年 主要会员：李嘉诚、霍英东、杨元庆 入会费：个人会籍16000美元，公司会籍18000美元。 会所描述：位居长安街十号，在长安大厦中占据十二层的长安俱乐部，与全球250多家俱乐部联网。 主要特色：进入长安俱乐部，扑面而来的是它雍容华贵、大气而精致的宫廷风格。长安有能力邀请到行业内最有权威、最顶级的人物。,会员：商界或行业中最权威、顶级的人物，如李嘉诚,蓝色星空酒吧,杭州市,江南会,杭州城最高档而低调的“江南会”会所，六月八日高朋满座。江南会原本是阿里巴巴董事局主席马云的私人会所，后来他与另外七大商业巨头：陈天桥、丁磊、宋卫平、郭广昌和冯根生等人一起，作为创始会员，将“江南会”对外开放。会籍仅400名，每位都是叱咤商界的人物，他们在这里会客论剑。,马云的私人会所，会籍仅400名，大多为叱咤商界的人物,港、粤,商旅时尚（港）,商旅时尚：夜店领袖volar 香港明星的私人会所 volar是香港明星最热衷的夜店之一,volar老板是吴承浚.volar位于兰桂坊德己笠街，2005年开张后，便成为不少艺人的热门玩点。volar是由数字圈中人投资开设，每天经常都会有艺人到来光顾。每逢到了周末，volar总是人头涌涌，光顾的人往往在门口大排长龙。它之所以留得住客人，全因为店内装修给人一种“潮”的感觉，每晚也有dj驻场打碟，而且歌曲种类也都是晚晚新鲜，早前歌手侧田唱了一首关于这间夜店的歌曲，可见volar吸引力有多强,蓝色星空酒吧,惊艳会：其是一所高档休闲会所，会所里陈列了众多中国艺术珍品以及油画，甚至还有旧时西关的卧寝系列。在恒温玻璃酒库中， 2000 多瓶红酒来自 100 个不同的国外著名酒庄，其中包括所有法国顶级酒庄名酿，如 chateaulafite 、 chateau mouton rothschildd 等。雪茄特区供应世界顶级名牌雪茄 , 并备有专员导航。 除了会所本身独特的布置之外，较高的入会费也让人“惊艳”个人终身入会费13800元，公司终身入会费（2人）24800元。,惊艳会（粤）,深圳喜福会:深圳第一私人会所。位于深圳市滨河大道北，深圳高尔夫球场东南侧，紧靠cbd中心区。随以“国内唯一城市高尔夫私人酒店”概念建立的趣园酒店式公寓而成立，主要倡导私人会所休闲生活。除了高尚、简约的商务餐饮外，无论是红酒还是雪茄鉴赏专家都可以在这里找到属于自己的乐趣。,喜福会（粤）,本案对国内知名商业会所借鉴,本次市调结果，圈层文化： 由于国内知名商业会所大多处于经济或是政治发达地区，圈层文化发达，而其的创始人往往也是一个行业或商界的领军人物，在其中扮演着意见领袖的角色，会所为会员们提供了最为顶端的社交平台这也是其会员加入会所最重要的理由。,商业会所的圈层文化,本次市调结果，在会所设置格调、功能设置上： 大多知名会所在会所设计上别出心裁，或有浓欲的中国宫廷风，或与世界时尚设计大师牵手打造艺术盛宴在设计格调极尽奢华、品位。与此同时，由于知名会所在经营面积上相对都较大，故在功能设置上相对完备、注重贵族类功能设置，只是经济主题有所不同而已。,会所设计格调、功能设置方面,国内知名会包往往是社会知名人士、名流的聚集地，咨费收费都较高，但会员入会的目的相对明确，入会理由往往是受到圈层文化、意见领袖、社交发展平台等因素的影响，这些人最大的会员权益就是与行业顶端人物的思想交流与交往。,会费、会员权益方面,part 4.国内知名商业会所介绍及借鉴,part 3.国内豪宅会所现状及成功案例借鉴,part 2.会所的分类,part 5.福、厦、泉高端会所市调分析及借鉴, 福、厦、泉豪宅会所市调分析 福、厦、泉知名商业会所市调分析 本案会所市调借鉴,第二章 豪宅会所市场分析篇,福、厦、泉豪宅会所市调分析,市调豪宅会所项目简介,厦门市,厦门市,云顶至尊会所,千万豪宅项目，2万会所，主营运动、餐饮功能,厦门市,海峡国际社区会所,投资客云集，8000会所，主打奢适享受牌,厦门市,海峡国际社区会所,亚洲独一套丹麦音响成镇“所”之宝，总统套房配套齐全,福、厦、泉豪宅会所市调分析,市调豪宅会所项目简介,泉州市,泉州市,宝珊花园名悦会,泉州四大别墅盘之一，富豪云集，2万会所，主打全面牌,泉州市,宝珊花园名悦会,纯别墅社区大，会所大，功能配套多而全,泉州市,海景国际金爵会,泉州四大别墅盘之一，千万级别墅，6062会所，主打运动休闲牌,泉州市,海景国际金爵会,运动健身设置配备多而全，并配套部分餐饮休闲项目,泉州市,中骏雍景台会所,中骏品质别墅盘，5000 会所，小而精致，主打休闲居家功能,泉州市,中骏雍景台会所,会所小而精致，居家休闲功能强,福、厦、泉豪宅会所市调分析,市调豪宅会所项目简介,福州市,福、厦、泉豪宅会所市调分析,市调豪宅会所项目简介,福州市,福州市,华润橡树湾双会所,华润品质大盘，5700 会所，主打运动、商务功能,福州市,华润橡树湾双会所,运动、商务双会所，功能明析、主题性强,福州市,融信大卫城会所,融信品质大盘，5700 奢适私家会所，主打运动休闲牌，并拥有海西首个数字代高尔夫模拟练习场,福州市,公园道一号a、b区会所,侧重点为b区会所,福州市,公园道一号b区会所,b区3000 奢适私家会所，入会5万，配置奢适，配备3套总统套房、一个高尔夫室外果岭练习场,福、厦、泉豪宅会所市调分析,市调豪宅会所项目总概分析,总概分析小结1,总概分析小结1,本次市调结果，运营管理试方面： 面积较大的会所较多采有的是“大而专”的经营思路的同时，采用半封闭式或开放式的会籍管理方式；而对于中、小面积的会所，则更多是豪宅会所只面向内部业主，采用的是“小而专”、“封闭式”的模式；,会所运营管理方式,本次市调结果，在会所建面上： 很多楼盘都在前期将会所作为售楼处让购房者提前感受社区的档次和品质，会所更多的是就为楼盘品质的一种谑头、卖点。其中”专“这一块的管理模式上的运用则较为普遍；从市调结果来看，几个会所的建面相对考虑到了小区的总体入住户数与楼盘档次等较为基本的因素。,会所建筑面积选择上,会员入会标准情况基本有三个：1、仅对业主（现金或入会）；2、对业主和业主介绍的朋友；3、分业主、非业主收费入会。 会费收费标准方面：折合成一年期的标准，在三地营业和试营业的豪宅会所中基本上在8800元/年2500元/年。 会员权益方面：可以免费享受健身房、泳池（有的要收费）等项目外，收费项目享特别折扣优惠或礼待。,会费、会员权益方面,豪宅会所基本信息类（运营方式、规模、会费等）,福、厦、泉豪宅会所市调分析,市调豪宅会所项目总概分析,总概分析小结2,福、厦、泉豪宅会所市调分析,市调豪宅会所项目总概分析,总概分析小结2,福、厦、泉豪宅会所市调分析,市调豪宅会所项目总概分析,总概分析小结2,总概分析小结2,本次市调结果，运动健身功能设置方面： 健身房、恒温泳池、瑜伽室、室外泳池、羽毛球馆在这次市调豪宅会所功能设置都得5票以上（采用率达55.56%以上），是较被认可的功能配置；同时，在设置较能体现档次的网球场及高尔夫练习场地时，福、泉两地在此设置上更别出心裁。而其它功能设置大多根据会所场地、业主要求参考设置，且较为常规。,运动健身功能设置,在餐饮方面：市调中的几个豪宅会所在此功能上都较为常规，咖啡厅功能得到普遍采用，中西餐厅刚根据会所面积等方面考虑进行设置，中餐厅的设置好于西餐厅，因为咖啡厅可兼做西餐厅的部分功能。 面向女性、儿童功能设置方面：spa、棋牌室（不一定只针对女性）相对其它面向女性的功能设置采用率较高；而在面向儿童的功能设置上，市调会所大多会有所涉及，但重视程度低、种类单一。,餐饮、女性儿童功能设置,阅览室、红酒吧、雪茄吧、视听中心等功能设置得票较一般，是大多会所会采用的为“提高情调、格调”而设置的功能；但同时，在功能设置上，总统套房的出现，在一定程度上提升了会所的尊贵感与档次。而这一形式也被两个较高档的楼盘社区所采用厦门海峡国际社区、福州公园道一号。但现阶段使用率不高。,其它功能设置方面,说明：华润橡树湾双会所功能设置部分只涉及运动健身会所部分,豪宅会所功能配置方面,福、厦、泉商业会所市调总概分析,总概分析小结1,总概分析小结1,本次市调结果，运营管理试方面： 市调中的会所除海悦山庄采用独立酒店经营模式外，其它商业类会所大多采用了主题性较强的模式进行运作它们大多采用“小而专”或“大而专”的开放式或半封闭式经营模式，但后期大多有考虑对外开放运营。,会所运营管理方式,本次市调结果，在会所建面上： 除骏豪会原是巴厘香墅的会所，故其营业面积较大外，其它商业性会所依据自身条件和当地受众情况影响，会所的主题性较强，会所面积也相对较小，建面一般也集中于3000平米左右。,会所建筑面积选择上,会所经营主题方面：市调的会所中，除骏豪会是多主题会所外，其它商业会所的经营主题相对单一，更显专业性，spa、桑拿、餐饮、健身主题的会所占据了大半，但受会所发展时间的影响，由于面向大众和女性，总体经营上相对平稳。,经营主题方面,商业会所基本信息类（运营方式、规模、经营主题等）,说明：由于以餐饮、健身房、球类为主题会所相对较多，故本次市调没有太多涉及，例如浩沙健身、随园私房菜、舒友海鲜、东方高尔夫球馆等,福、厦、泉商业会所市调总概分析,总概分析小结2,总概分析小结2,会所咨费,会员权益,会所客群方面,本次市调结果，在会所咨费方面： 大多会所根据自身经营主题、服务项目收费标准设置了不同等级的会员等级3万-8万区间的等级设置较多，会籍期限通常为2年；与些同时，在会员等级卡类设置上，有的会所也针对特定客群设置了特别卡种，如89商务会馆原先的买3.8万白金卡，附赠一张附卡，当时此卡销售好于其它卡种；,商业会所客群方面： 在商业会所的客群方面，大多会所主要是通过老板的圈层关系而产生的一个交流平台，或者是通过与商端品碑的合作或活动造势，或者是通过专业的服务等而吸引和产生了一个受众圈层交流平台等到产生经营效应的。从此次的会所市调中，可以发现：会所除受会所独特的风格特色、格调和经营主题等因素的影响外，还受到地段、地域文化、专业性、市场需要等因素的影响。,商业会所会员信息分析（会费、会员权益、客群等）,本次市调结果，在会所权益： 大多会所采取给予会员办卡消费折扣优惠的权益，或定期不定期的活动、课程或生日回馈活动，相对商业类的其它消费场所的营销方式相似；而不同的是，会所给予会员更多的一个圈层社交平台，圈层中的“意见领袖”往往扮演着决定会员质量和经营前景的重要角色；,福、厦、泉商业会所市调总概分析,总概分析小结3,福、厦、泉商业会所市调总概分析,总概分析小结3,总概分析小结3,本次市调结果，商业会所功能设置方面： 健身、餐饮、咖啡厅、spa美容、桑拿往往成了会所设置采取最多的方式，分区设置上讲究“私密性”，尤其是在spa、桑拿功能设置上。“预约制”在商业会所的服务中盛行。 与此同时，多主题经营的商业会所应在动线设计及功能分区设置上的互动性、带动性作用。如：在厦门，已经营较久的骏豪会的多主题经营方式；以及89号商务会馆的吃饭与唱k的功能搭配设置。,商业会所功能设置,商业会所功能分区设置, 会所运营模式方面：“大而专半封闭式”、“小而精半封闭式”是在会所运营中较多采用的模式，且适用性强。从本案会所实际情况出发，国内会所成功运营4大模式中的“大而精半封闭式”、“小而精半封闭式“的模式对本案会所及未来发展前景更具参考价值； 会所功能设置方面：在功能配置上，让“使用频率高”与“体现档次性”的功能合理配置，在满足多层次需求的同时，应重点做好核心客群功能设置方面合理性、联动性及带动作用，这样才能有利于会所的经营与发展。其中，可以说本案社区内女性、儿童依然是会所消费的主力客群，因为”望子成龙”的心理影响着中国几代人的观念；但从福建省内会所的经营状况来看，现行功能设置的使用率都普遍低，故大都处于起步阶段与亏损状态。 会员咨费方面： “会员制”是大多会所采用目标客群的管理模式；同时，会所根据会员入会额度划分等级进行不同层次的划分与对待。在此次调查中，福建楼盘会员会费主要集中于8800-25000元/年，入会可以从中享受会所的一些免费项目与特别优惠。本案可以在参考楼盘会所定价的同时，参考商业会所的定价模式，在保证社区业主的利益的同时，适当提高外来入会人员的“准入门槛”。 会员维护方面：充分运用会所平台，与实力企业/品牌进行互动及品牌嫁接合作，进而营造良好的圈层文化交流环境，扩大圈层文化交流圈，使会员从中受益。同时，会所还应注重发挥意见领袖的带动作用来促进会所文化与圈层文化交流与互融，进而扩大影响面，促进会所赢利。 会所经营管理方面： 将部分免费项目支出摊入物业管理费中，增加会员免费项目的品质及种类，更好地发挥功能间的带动效应，进而从中赢利。但同时还应考虑业主对过高物业管理费的抗拒心理。,第二章 豪宅会所市场分析篇（本案借鉴小结）,第三章 本案会所市场定位篇,part 6.本案会所介绍、swot分析,part 8.本案会所市场定位、功能分区建议,part 7.本案会所客群描述及分析,part 6.本案会所介绍、swot分析,part 8.本案会所市场定位、功能分区建议,part 7.本案会所客群描述及分析, 本案会所介绍 本案会所swot分析 本节小结,第三章 本案会所市场定位篇,本案会所介绍、swot分析,本案会所介绍,会所营业面积大；社区虽高端，但业主规模小,本案会所介绍、swot分析,本案会所swot分析,s,w,o,t, 地理区位及自然景观环境优越； 环岛纯别墅高端大盘，户型大、总价高，易形成客群筛选，社区居住品质、业主品质高，经济实力强；易打造高端化圈层会所； 环岛纯别墅高端大盘，周边楼盘相对高端，区域居住品质、私密性较好, 因楼盘客群的特殊性，楼盘对外知名度相对较低 周边高端品质楼盘会所先入为主，高调开放，大多会所已为实体及功能展现区，受众的体验感强, 厦门岛内实力开发商强势入主，豪宅市场竞争激烈，楼盘会所的知名度高、品牌认知度好，易分流客源 国家宏观经济政策形势严峻，楼市政策可能再度加码等因素带来的利空； 省内购房者对楼盘会所的认知度和参与性相对较低 社区户数少，会所前期困难较大, 福建区域楼盘会所起步晚，且楼盘会所功能设置同质化严重，大多处于摸索阶段； 本案别墅现房即将呈现，景观、易居优势的无可复制性、比拟性，易引起人们对楼盘与会所的关注、期待 在周边高端楼盘的开工与推广过程中（如建发海豚湾二期的开工等），借势营销,本案会所介绍、swot分析,本节小结,优势与劣势,机会与威胁,优势：环岛路纯别墅社区，景观和资源优势是无可复制与比拟，易居性、私密性较好；同时受楼盘产品、总价等因素的影响，社区客群较为纯粹且较具经济实力，为本案打造的高端性会所奠定下良好的客群基础；会所营业面积大，易成较为齐全的功能分区； 劣势：社区会所并未成形，在楼盘宣传较其它楼盘会所更缺展示性和体验感。故应让目标客群与潜在客群事先感受楼盘产品的高端品质，以此弥补会所工期造成的劣势，进而让受众对会所产生期待感。,机会上：由于福建省内楼盘类会所起步晚，人们对会所的认知度较缺少，市场存在着较大空白，故怎么去发掘高端人群的圈层文化，并与本案会所文化相交融，就成了会所定位与发展的重要因素。同时，如何借助本案独一无二的社区及景观优势开展圈层文化体验式营销，对打开会所的知名度及未来发展有重要意义。 在威胁面上：面临着内外因素的影响：如“自身户数体量小而会所体量大的问题”、“严峻的宏观经济政策与销售进度间的矛盾”、“会所经营管理成本较高的问题”、“岛内外高端楼盘放量与价格带来的竞争问题”等。故如何去借势营销出色完成楼盘的销售工作将成为影响会所发展、推广的重要因素（如：在一定程度上可以利用周边建发海豚湾二期的开工进行一些“借势营销”的动作）,part 6.本案会所介绍、swot分析,part 8.本案会所市场定位、功能分区建议,part 7.本案会所客群描述及分析,第三章 本案会所市场定位篇,本案楼盘客群描述及分析,本案现有的购房客户他们都是什么样的人士呢？,销售人员对签约及来访客人的描述：,产品规划不错，前排的有附赠大花园,对纯别墅社区规模及地段、社区较纯粹、品质、居住环境的认可,是业主身份与地位的象征,社区物业的增值保值能力强,泉州的较具实力企业的老总大多有来看过，不过没卖，在观望,对房子、价格的认可，但对总价抗性较强,购买理由的描述,潜在受众的描述,自住性需求，有购买意向、但在楼盘间做比较，在观望,购买者特征描述,业主从事的行业较广，做实业、投行业的相对较多，泉州、龙岩等省内客户较多,购买者年龄大多在35-50多岁之间,讲究身份与面子、内敛、对生活品质、私密性要求高,孩子大多有受外国教育或出国留学的经历,生活阅历丰富，投资理财观念强，精打细算,生活忙碌，且在多处房产，原先居住品质高,本案业主大多是一群年龄在35-50岁之间的较具投资理才意识的实业家、投行家等，他们坐拥上亿身家、有自己的企业和公司，但大多内敛，大多采用按揭购房；他们中的大多数有浓厚的中国情节，“望子成龙、望女成凤”的思想浓厚他们的孩子大多受有受过外国教育或出国留学的经历。 他们讲究自己的身份和地位，追求生活的高品质与私密性，购房原因很广，但总体可以总结为楼盘受众层次的纯粹性、易居性及独有稀缺性。,part 6.本案会所介绍、swot分析,part 8.本案会所市场定位、功能分区建议,part 7.本案会所客群描述及分析, 本案会所市场定位分析 本案会所功能分区建议（分区示意图）,第三章 本案会所市场定位篇,本案会所功能