茶城策划案.ppt

安吉中国茶城 项目推介,目 录,第一章 市场分析 第二章 项目分析 第三章 招商思路和策略 第四章 业态和租金建议 第五章 招商执行安排 第六章 招商筹备,第三章 招商思路和策略,第一章 市场分析,第五章 招商执行安排,第六章 招商筹备,第二章 项目分析,第四章 业态与租金建议,安吉茶叶市场情况,安吉溪龙茶叶市场,目前有80余 户商家入驻,目前有150多 户商家入驻,安吉竹叶城茶叶市场,安吉2大茶叶市场有商户共230户。,市场细分思路,本案,安吉及湖州和周边区域茶商,长三角及名茶基地茶商,全国各地名茶基地茶商,安吉白茶产地情况,安吉白茶产地有专业合作社353家。,溪龙乡,安吉的白茶产地主要分布在溪龙、孝丰、天荒坪、鄣吴等 几大产区。目前，溪龙乡的黄杜村、溪龙村、徐村湾村、 后河村、新丰村等几个自然村都盛产安吉白茶。溪龙乡以 及安吉全县已经组建安吉白茶专业生产合作社300多家， 主要以供销合作社、品牌厂家、网店茶商的淘宝店等为 主要销售渠道。,安吉中国茶城项目情况,体量大，专业度高。茶旅结合，项目前景广阔。,中国茶城,安吉中国茶城项目是省重点建设项目，由浙江福士达集团有 限公司旗下浙江省茶叶集团投资建设，项目总投资近11亿 元，占地面积约337亩。项目突破以往单一的茶叶市场模 式，依托17万方茶城平台，集茶叶实体交易、电子商务、 茶文化展示、观光休闲、服务保障等多功能于一体的区域 性、现代化的大型茶叶交易中心和物流基地，被称为中国 第三代茶城标杆。,长三角主要已联络茶叶市场情况,长三角主要已联络茶叶市场商家总计户数有：1204户。,已联络茶叶市场汇总分析,茶叶市场汇总分析小结,吴江、昆山、无锡、常州商户问卷访谈汇总分析,这次调查我们采用走访式问卷调查形式展开，虽走访的商户数量和填写问卷的比例较低，但对我们了解这4大城市茶商对安吉中国茶城的看法及其入驻意向有所借鉴意义。,对安吉中国茶城的看法的分析,通过汇总分析，在问卷的89家商户中，对安吉中国茶城“看好”的占17%，填“一般”的占28%，“等等再看”的占53%，2%明确表示“不看好”，这说明填写问卷的商户大部分对港龙国际茶城的发展前景怀有疑虑，原因主要在项目还没有具体的一些招商方面的信息支持。所以在今后加强具体的招商政策和运营保障诉求至关重要。,商户对项目的建议,从上面可看出，大多要求我们增加招商广告，这可能与商户对项目的信息了解少有关 ，也说明广告造势对招商同样有积极的促进作用。,第三章 招商思路和策略,第一章 市场分析,第五章 招商执行安排,第六章 招商筹备,第二章 项目分析,第四章 业态与租金建议,项目SWOT分析,优势：,劣势：,机会：,威胁：,1、项目位于安吉白茶之乡，离茶叶生产地较近，易于借势宣传； 2、项目板块属新型政府中心板块，浙茶集团投建和管理，且未来有有高铁规划，发展前景较好； 3、项目体量相对较大，配备较好，易形成规模效应。,1、项目离县城中心区较偏，不易于聚集人气； 2、项目板块发展不成熟，人们对板块的认知度不高，对项目的形象有一定的影响； 3、项目周边茶叶、食品、工艺品等专业市场缺乏，不利于形成群集效应。,1、项目处于安吉新型发展区位，随着县政府迁移、高铁及汽车站进驻，和周边商业及住宅区的繁荣，为项目带来了发展机会； 2、目前安吉2大茶叶市场规模小，档次不高，其中一家还面临拆迁，为项目后来居上提供了市场机会。,1、人们对偏离繁华区的新型专业市场的认知有个过程，这对招商和运营形成一定的风险； 2、茶叶品类过于狭窄，产业链相对薄弱，而项目体量较大，招商难度较大。,茶叶商贸巨擎，网络全球商机,阿里巴巴战略联盟。 阿里巴巴认可的安吉中国茶城认证商家,百兆光纤接入 户户光纤直达,顺丰中通圆通韵达等 快递物流联盟服务,安吉中国茶城网络商城支持系统,安吉中国茶城旅游购物点计划,旅游购物基地,与安吉各大旅游公司（青旅、中旅等）签订战略协议，增加安吉中国茶城茶叶及土特产购物点环节；,“中国安吉白茶博览会”,亿万财富商机！,与安吉农林局、旅游局、茶叶协会合作 一年两次茶博会及白茶开采节，商机不请自来,第三章 招商思路和策略,第一章 市场分析,第五章 招商执行安排,第六章 招商筹备,第二章 项目分析,第四章 业态与租金建议,招商总策略,与主力商家、大商家形成共赢联盟：一些专业市场大商户也是整个市场的运营者，它们可带动一部分小商户加盟，所以给予大商户、主力商户特别的优惠政策； “先大后小”：先招主力商家和大商家，通过主力商家带动散户。 会员制招商：借势茶叶协会、茶博会，以茶叶协会会长单位、茶博会组办方的名义，诱导商户加盟； 攻心为上：广告宣传造势，树立商户入驻信心； 形象展示为要：设立招商中心，制作招商沙盘，营造氛围，提高项目的感知度。,招商优惠政策,1、装修免租期 8个月18个月免租政策，具体免租时间根据招商进驻的商家品牌、租赁面积、年租金总额等情况而定，届时制定具体标准。 2、办VIP A卡优惠 凡办VIP A卡商户，可按A卡优惠措施，认筹购买享“1000元抵10000元”的优惠，并在“1000元抵10000元”的基础上再享受500元/平米的自营奖励，或租赁多获取3个月的免租期奖励。 3、物业费优惠 进驻第一年，物业费及运营管理费用由运营公司代付。物业费2.48元/月/，代收费0.91元/月/。 4、免费前期统一推广宣传旺市 包括每年举行两次大型茶博会，年推广基金800万元。,主力店优惠政策建议,正常招商优惠政策 项目开业前进驻的商户，统一享受8个月的免租优惠，若在项目租赁合同签订前，办理A卡的可多享受3个月免租期。即普通商户最多可享受11个月的免租优惠。 在此前提下针对大客户制定以下政策：,一、大商户的标准 1、茶商个人在我们项目租赁面积在200以上； 2、茶商个人租赁面积在200平米以下，但在开业前介绍客户租赁面积超过200平米的； 3、在全国地级市开设三家以上连锁店，单店平均面积100平米以上；在我们项目租赁面积100平米以上的； 4、在市场内有影响力的商户组团租赁的，租赁总面积超过800平米的。,二、对大商户的优惠政策,以上四条标准符合其中一条即可享受大商户租赁优惠，大客户均可享受15个月免租优惠；项目开业前，大客户办理A卡的，签订正式租赁协议签时可多享受3个月免租期。即大客户最多可享受18个月免租期。,三、商户介绍商户奖励政策 1、已进驻我们项目的商户介绍其他商户成功入驻我们项目的，按被介绍商户的所缴纳的一个月租金进行奖励，可折抵自己所付租金亦可领取现金; 2、有商家资源自己未进驻我项目的单位或个人，成功介绍商户进驻我项目的给予介绍单位或个人该商户月租金的80%，以现金形式支付。 注：以上成功入驻商户是指该商户已签订正式正式租赁协议并缴纳首期租金及综合保证金。,运营保障,1、大体量冷库、仓储配备：4000平米冷库、2000平米仓储； 2、雄厚推广基金：毎年800万元用于举办茶博会、茶文化交流会、节假日促销活动、广告宣传、茶城网上商城运营及维护、开办购物优惠杂志、与旅游区合作促销会员费、与各大名茶生产基地互动费用、与采购大客户联谊费用等； 3、知名专业茶城运营公司浙茶集团，全程护航； 4、与阿里巴巴合作，打造茶贸电子商务平台； 5、与政府合作，每年举办两次大型茶博会或茶叶贸易洽谈会； 6、安吉县政府、湖州市政府及联盟企业、商会每年采购支持； 7、全国8大城市、10大名茶基地设立招商中心，不断输入优质商户资源； 8、中国茶叶行业协会鼎力支持； 9、浙江省茶叶行业协会鼎力支持； 10、安吉县茶文化活动联合举办场所（农林局牵头）； 11、江苏省及上海市茶叶市场联盟战略合作单位； 12、安吉县旅游产品定点采购点。,经营管理公司组建,目的： 1、体现项目的运作的正规化，增强商户和投资客对项目前景的信心； 2、招商和销售需要有运营管理公司来配合，如签署租赁合同，收取租金。 组建方式： 1、开发商自己组建 开发商自己成立一家，聘请有经验的茶城运营经理提供顾问服务； 2、和大商户合作 好多茶城都由大商户运营管理的先例，这样做既有利于推动招商，又利于后期的运营； 3、与专业茶城运营公司合作 这样做具有品牌效应，能提高项目的知名度。,商户信心建立,品牌建设 为增强商户的信心，提高本项目的品牌效应，建议在沪宁高速往无锡方向、上海方向投放高炮广告；在安吉中国茶城、安吉竹叶城、溪龙茶叶市场门口投放灯箱或道旗广告。 阵地建设 建议在售楼部样板房位置设立招商中心，对外开门，增强商户对茶城的信心，同时增强投资客的信心。 平台建设 建议尽快推出茶博会的方案，借助茶博会平台建设，增强商户及投资客户的信心。,第三章 招商思路和策略,第一章 市场分析,第五章 招商执行安排,第六章 招商筹备,第二章 项目分析,第四章 业态与租金建议,项目业态规划,原因： 1、通过对上海几个专业茶叶市场考察发现，高层位都是茶具和古玩字画等一些欣赏类的业态，这样易于吸引客户参观，也提升茶城的文化氛围，也丰富了茶的品类，对客户更多的选择权； 2、1层位置较好，易于引进品牌商家和名茶商家，也可提升茶城的形象； 3、2层茶叶批发零售，利于提升项目的租金水平。,周边项目的租金情况分析,项目周边租金水平,租金水平：2580 元/ 平米/月,长三角拜访几大城市茶叶专业市场租金,租金水平：20150元/ 平米/月 安吉水平：2580元/ 平米/月,项目租金分区规划,分区价格,整体平均租金28100元,项目租金收益测算,租金分区规划,租金分区规划,第三章 招商思路和策略,第一章 市场分析,第五章 招商执行安排,第六章 招商筹备,第二章 项目分析,第四章 业态与租金建议,招商推广执行节点安排,14年8月28日,9月29日,11月中旬,15年3月,15年4月,15年6月,奠基典礼,上海茶博会,招商发布大会,茶博会暨招商签约大会,15年5月,开始装修,上海茶博会,试营业,第一波,第二波,第三波,12月下旬,招商推广执行节点图示,时间段：2014.8.282014.11中旬,第一波准备期及主攻期,1）目标： 上海茶博会参展，完成累计办A卡200张； 完成意向签约20%； 主店商家、品牌商家达成入驻意向。,2）推广思路： 以招商政策确定为由头，再次回访安吉已登记和沟通商家，以安吉竹叶城为突破口，与商户签署商户申请入驻意向书或意向入驻协议，同时办茶博会（茶叶协会）会员卡； 通过参展上海茶博会，与到会商家进行沟通登记，并尽可能与其签署商户申请入驻意向书或办A卡。 以招商发布大会为由头，跟进上海茶博会已登记商家，展开安吉、湖州及茶叶产地的招商，诱导其签定协议； 招商发布大会，与商家联谊，促进其签定协议。,3）主要动作： 上海茶博会参展,参展思路及内容： 1、在茶博会设立摊位，进行项目展示，并与已办VIP-A卡商户或安吉品牌商家联络，与其合作参展，分区展出加盟品牌商家产品； 2、在茶博会展开招商活动：（1）发放招商和销售资料；（2）与商家沟通、登记，并对有意向的商家签署商户申请入驻意向书或意向入驻协议。,3）主要动作： 招商发布大会,思路及内容： 通过一系列活动，与商家联盟，推动招商和促进签定意向协议。 1、安吉中国茶城招商推介 2、品牌商家现场签约，展示招商成果 3、“安吉茶叶协会会长单位”授牌仪式 4、茶艺表演、名茶品尝。开辟一个茶艺表演区域，聘请56名茶艺师表演茶艺，为有兴趣的嘉宾、客户献茶。 5、参加代金券商户产品展示 6、招待晚宴、茶艺表演、现场抽奖活动。,3）主要动作： 代金券活动启动,思路及内容： 1、给已办VIP客户发放“代金券”奖励，凭“代金券”到已办A卡商户和签约商户处采购茶叶或茶艺品。 2、建议项目在招商新闻发布大会上首次启动，并推动招商和VIP认筹。 3、建议启动代金券后、办VIP所享受赠礼品（398元厨房用具一套）不可废除，或与“代金券”叠加发放，或叫客户选择性的认领。,6）工作准备安排： 9月25日前，完成招商文件、招商资料准备； 9月23日前，完成上海茶博会参展方案； 9月25日前，完成参展商家的沟通与合作； 10月中旬， 完成招商发布大会方案； 10月下旬，完成招商发布大会物料及广告投放准备。,4）执行要点： 招商文件和物料的确定及准备完毕； 安吉商家的联络，意向签约沟通，“代金券”采购会员加盟； 上海茶博会现场招商准备及开展； 安吉、湖州及茶叶生产基地商户意向签约会沟通； 招商发布大会商家诱导意向签约。,5）广告支持： 建议与阿里巴巴合作，开辟安吉中国茶城网络平台，并在阿里巴巴茶叶网店专区，打茶城招商广告；在各地名茶基地茶叶批发网上打茶城招商广告，如福建茶叶门户网。并建议在售楼处前作茶城招商大牌广告，在安吉几个茶叶市场附近做茶城招商户外广告。 建议中国茶叶 杂志、中国茶叶市场杂志作茶城招商的广告。,时间段：2014.11中旬2015.3月,第二波主攻期,1）目标： 完成50%租赁合同。,2）推广思路： 以茶博会会员招募等手段推动商家的意向签约或办A卡，开始重点针对整个长三角专业茶叶市场、产地和全国范围内名茶产地专业市场的招商； 以招商大会展开与商家的租赁合同签定； 加强新老商户互动，鼓励老商户带动新商户，注重老商户带新商户策略的实施，进一步促进招商。,3）主要动作： 茶博会,思路及内容： 与政府、农林局、旅游局、茶叶协会、安吉白茶生产基地合作，举办华东茶叶茶艺博览会，主要内容可有茶叶茶艺品展销、商贸洽谈、茶艺交流表演、新闻发布会、全球茶产业论坛等，聚集全国各地及海外茶商。,3）主要动作： 招商签约大会,思路及内容： 1、 优质企业、品牌商家进驻项目的签约仪式带动招商，为后续招商和试营业奠定扎实基础； 2、通过此次活动，增强优质企业和品牌商家的入驻信心，达成商家与开发商合作的意向，为启动整个市场做好准备； 3、通过活动争取更多的知名品牌商家确定进驻，促进分户招商。,4）执行要点： 长三角区域商家跟进与签定意向协议和租赁合同； 茶博会开展，借势大力推动招商活动； 招商签约大会，促进招商和销售。,5）广告支持： 安吉及湖州户外、网络、电视、广播、杂志、报纸、新闻报导等全面展开，招商、销售一体化诉求。 茶文化之旅名茶生产基地实效媒体宣传、新闻报道和网络媒体传播。,时间段：2015.32015.6,第三波持续招商期,1）目标： 达成80%正式入驻。,2）推广思路： 重点分析原因挖掘未签定意向协意的老客户，进一步沟通洽谈，并进一步与名茶基地商户沟通，尽量促成其签定意向协