中海地产合约管理制度培训课件(84页).ppt

亚特尔地产集团 中海地产合约管理制度培训,2014年3月7日 于红雨,中海地产为何能有业内最高利润率？,地产江湖中，中海地产就是这个传说中的比较标杆，其以财务稳健、经营效益指标高而闻名，被誉为“盈利能力最佳的上市房企”。 “为什么中海卖的比你少，利润却比较高”是每年万科股东会的必答题；而今年保利地产也受到了同样追问，作风直接的保利回答：“我们看不懂中海利润率”。,希望通过对中海地产合约管理制度的梳理中能找出点答案！,中海地产组织机构,设计管理部： 主要负责规划设计管理工作 合约管理部： 主要负责招投标及物资采购整个公司成本管控的核心。 发展管理部： 主要负责施工管理 营销策划部：主要负责市场定位、策划、销售工作。 其它部门。,合约管理部职责,1、组织承建商供应商考察、考评活动，建立并维护承建商供应商名册。 2、负责工程招标分判工作，负责物资采购工作。 3、管理工程、物资合约。 4、分析工程成本，形成经验数据，供内部决策工作使用。 5、编制项目各阶段工程成本计划，并据此控制工程成本。 6、负责ERP项目管理系统的应用工作。,合约管理制度组成,一、合作商名册管理工作程序 二、招标分判工作程序 三、工程合约管理工作程序 四、合同结算管理工作程序 五、甲供物资管理工作程序 六、合约档案管理工作程序,一、合作商名册管理程序,1、合作商考察 2、 考察人员 3、考察方法 4、考察意见 5、投标资格 6、未考察的承建商先行投标 7、试用合作商及其评价,1.合作商考察,初次参加公司投标的合作商，应由合约管理部组织公司领导、项目部、设计管理部（如需要）进行考察。合约管理部和项目部需不少于2人参加考察（合约管理部负责人及项目部负责人原则上必须参加）,2.考察人员,1、潜在合作商资格预审通过后，由合约管理部组织公司领导、项目部、发展管理部（如需要）、设计管理部（如需要）进行考察。 2、对于预计单项工程合同金额超过500万元、物资合同超过200万元的潜在合作商，项目主管领导或合约主管领导必须参加考察；,3.考察方法,1、与其领导、拟派的项目负责人、主要经济技术人员进行当面洽谈。 2、对承建商承建工程的考察应优先选择与拟建工程相类似的工程。 3、无在建工程或已完工程被覆盖无法考察的，可以对承建商的施工装备或企业基地进行考察。 4、对于需要在工厂制作半成品的专业工程，如木门、铝门窗、栏杆等，除应考察承建商在建或已完工程外，还应该考察其工厂，以了解生产技术装备、生产工艺、材料品质、工人操作水平、生产管理水平、成品包装和运输等情况。,4.考察意见,考察结束后，合约管理部根据考核情况填写承建商考察意见表或供应商考察意见表，由参与考察人员代表签署意见。同意承建商取得投标资格的票数应多于总票数的三分之二，且必须至少有公司领导1人同意。,5.投标资格,取得投标资格的合作商视为候选承建商，方可参加专业资质范围内的投标工作。,6.未考察的承建商先行投标,1、对于合约金额预计不超过200万元的分判工程，未能及时安排考察的 承建商，可以先行领取招标文件并做好投标准备工作。但在回标之前，合约 管理部必须组织完成考察工作。对于未取得投标资格的承建商，即时通知对 方中止投标。 2、同一分判工程的招标，未经考察先行投标的承建商不得超过2家。 3、对于合约金额预计超过200万元的分判工程，未经考察的承建商不得 参加投标。 4、对于合约金额预计不超过50万元的分判工程,可以不对初次参加投标 的承建商进行考察；如果实际分判金额超过50万元，而候选中标单位尚未取 得候选承建商资格的，则在发出中标通知之前或在确立合约关系之前，必须 对其进行考察。未能通过考察的，不得安排中标。,7.试用合作商及其评价,1、初次与公司建立合作关系的合作商，视为“试用”合作商。 2、在试用合作商完成第一单合同后，由合约管理部组织公司合约和项目分管领导、项目部、设计管理部（如需要）对其履约情况做出评价，填写承建商履约情况评价表或供应商履约情况评价表。 3、同意合作商通过履约情况评价的，赞成票数不得低于评价总票数的三分之二，且必须至少有公司领导1人同意。履约情况评价未获通过的合作商，自动丧失今后的分判工程投标资格，并应在合作商名册更新时从合作商名册试用分册中删除。经评价获得认可的合作商，列入合作商名册合格分册。 4、试用合作商在合作过程中，如有公司领导、项目部、合约管理部对其履约情况提出质疑的，合约管理部需组织公司领导、项目部进行调查。参加人员合约管理部与项目部需各派2人参加评价（合约管理部和项目部负责人必须参加）。各项不参与评价的人员其职务不得低于部门助理经理级（和相当级别之专业职务）。由合约管理部填写合作商履约情况调查表。情况属实，且需终止合同的，由合约管理部提出书面报告，经公司领导集体（或合约评审委员会）讨论决定。 5、对于单项工程合同金额大于500万，物资合同大于200万的合作商，总部项目发展部参与并最终批复其是否通过履约情况调查；,8.合格合作商履约情况调查,1、合格合作商在合作过程中或在建工程竣工后，如有公司领导、项目部、合约管理部对其履约情况提出质疑、建议重新评价的，合约管理部需组织公司领导、项目部进行调查，并填写合作商履约情况调查表，对承建商履约情况不满意的票数占总票数三分之一的，则应取消其合格承建商资格，在合作商名册更新时，将其名