物业管理四大难题急待破解各界献策行业发展思路

物业管理四大难题急待破解，各界献策行业发展思路激烈的思想碰撞“撞”出了良好的行业发展思路。继上周的专场座谈会后，8月21日上午，作为首届“十佳物业公司”暨“十佳业主委员会”评选的又一重要配套活动，本报与市建设与管理局联合召开了厦门物业发展座谈会，来自市人大、市信访局、市物业管理协会、物业企业、业主委员会的有关人员以及市民代表齐聚一堂，为我市的物业发展“问诊把脉”，献计献策。小区内的公共部位停车费是不是属于所有业主的共有财产，车辆丢失是不是物业企业的责任，厦门物业企业的准入门槛是不是太低了、小区的公共维修金究竟用到哪里去了一个又一个敏感的话题，一下子使座谈会的气氛热烈了起来，与会人员进行了坦诚而热烈的互动和沟通。“让管家真正管好家。”厦门日报社副总编辑江曙曜在谈到此次首届“十佳物业公司”暨“十佳业主委员会”评选活动的策划意图时说，一家好的物业企业会给人们的生活带来很多方便，反之则会带来很多不便。开展此次评选活动目的在于一方面发现问题，找到解决问题的办法，另一方面通过宣传市民反映好的优秀物业企业及业主委员会的做法，号召更多的物业企业和业主委员会向先进看齐，从而营造出浓厚的学习先进的氛围，促进更多品牌物业企业的诞生，使市民能够放心和信任自己的“管家”。“买房一阵子，物业管理一辈子”。随着城市房地产开发建设规模的不断扩大，房地产市场发育的不断成熟，物业管理在房地产建设和城市管理中的作用越来越大，物业管理的好坏，直接关系到小区居民的生活质量以及房产品质的高低。在8月21日的座谈会上，与会人员普遍认为物业管理无小事，只有做到用心、细心，物业企业才能提供好的服务，与业主之间的纠纷才会减少到最低的程度。物业企业与业主并不是对立面，而是一对矛盾的统一体，大家一致认为物业服务是一个新兴的行业，在发展中不可避免会出现这样那样的问题，关键是要积极去面对问题，分析问题，解决问题。品牌创造价值，品牌改变生活。与会物业企业负责人认为品牌化是今后我市物业管理发展的有效路子。市建设与管理局副局长林德志表示，作为政府行政主管部门，市建设与管理局下一步将进一步创造条件比如继续与厦门日报社合作，借助党报优势，促进各方做好物业监管工作，通过学习外地的先进经验等举措引导更多的物业企业做强做大，进一步提升服务水平。就像买商品的人一定会关心商品的售后保修一样，物业管理作为商品房售后服务的重要内容已越来越被人们所重视。在8月21日上午的座谈会上，与会代表对物业管理中的老大难问题进行了探讨。焦点1物业企业是不是太多了？据统计，我市有近300家的物业企业，由于数量众多，一些物业企业管理差、服务不尽如人意。“服务意识不高、专业技能不精、管理制度不规范、监管力度不足，这些都容易导致小区管理矛盾激化从而引发纠纷。”莲岳里长青北里业主委员会主任唐才庆表示，现在物业企业存在诸多问题，源于物业管理在目前还是一个新生事物，不可能一下子全部到位，法制化、规范化、智能化、人性化应是物业企业的发展方向。侨建花园(查看地图)一期商品房业委会主任杨位通认为，我市的物业企业太多了，厦门应该提高物业企业的准入门槛。“物业企业只有把人力物力资源用于日常管理服务，只有走品牌建设之路，才能进一步规范和净化市场，提高整体服务水平、推动行业的健康发展。”联发物业总经理游枫表示，公司正努力摆脱代收代缴水电费等各种冗杂事务，该赚的钱赚，不该赚的钱不赚，争取今年年内实现全部管理项目的水电费缴交工作向水电部门移交。焦点2管理费是不是太高了？座谈会上，大部分业主代表认为目前的物业管理费收取情况比较混乱，一些物业公司运作不规范，收费与服务质价不符；与此同时，物业收费方面存在的一些乱收费问题，不时地触动着业主们敏感的神经，导致业主们对物业公司稍有不满就拒交物管费，于是，物业管理就成了矛盾纠纷的多发区。相反包括联发物业等一些正规物业企业则认为，随着现在社会用工成本的急剧增加，越提升服务水平，越规范运作，企业经营的压力就会越大。前埔南区四、六、七组团业委会主任许情义举例说，小区物业收费纠纷问题主要体现在公共维修金和停车收费这一块，比如业主最关心的公维金问题，物业企业是如何使用的；小区内的停车费哪些是管理费，哪些是停车场地收入，这部分收入是否归业主所有，这些问题在很多小区都存在。据悉，针对目前物业行业存在的问题，即将出台的厦门市菜单式收费标准有望加以解决，实行菜单式收费标准后，业主在接受服务之前，就能清楚地看到收费项目、收费标准以及服务内容、服务标准和质量。真正做到收费透明、明白消费。焦点3为何小区会出现“管理空白”？市民代表廖先生说，自己所在的小区国宝新城的公共空间内停满了车辆，就连消防信道都堵塞了，到各个部门投诉都被告知要找小区物业企业解决，可是小区物业企业又说他们解决不了这些问题。小区乱停车是一方面，本报开展“双十佳”评选活动以来，还接到不少居民关于小区油烟污染、违章搭建、车库改变用途等投诉，他们向记者表示向城管等相关政府部门反映，均无明显效果。相关部门叫业主找物业企业，物业企业就说他们没有执法权，为什幺小区会出现“管理空白”，小区业主的权利没法得到保障呢？廖先生认为，就是因为缺乏严格的监督机制，法律法规不完善的缘故。焦点4少数人想吃“免费午餐”？大部分人缴交了物业管理费，然而却有少部分人拒绝缴交。在8月21日的座谈会上，与会代表指出，目前，除了业主和物业企业的矛盾，业主和业主之间的矛盾也日益凸显出来。从厦门目前的情况来看，部分业主存在着吃“免费午餐”的想法。“如果少部分人不交物业管理费就保证不了设备的正常养护，损失的将是大部分业主的利益，结果将造成恶性循环，物业企业为了维持正常运转只能降低服务质量。”前埔南区四、六、七组团业委会主任许情义指出，在自己所居住的小区，就有一业主将房屋出租后，向承租户收取了物业管理费，自己却拒绝缴交小区的物业管理费，欠下了8000多元。“既想马儿跑得快，又想马儿不吃草”，怎幺可能。厦门邮政物业管理有限公司相关负责人也表示，以前吃惯了“免费午餐”的业主们对接受服务要交费并不能自觉接受，这是造成一些物业公司运作困难的主要原因。我说物业林德志(市建设与管理局副局长)：由厦门日报社与市建设局发起的这次“双十佳”评选活动，选择的时间非常好，正值厦门市住宅区物业管理条例修订之时，所以市民反响非常大。我们不仅要选好“双十佳”，而且要敢于暴露存在的问题，积极解决问题，在此次活动开展过程中，一些问题已经摆出并得到有效的解决。正像活动一开始所说的“买房一阵子，物业管理一辈子”，通过此次评选，我们将收集各方意见，并进行汇总分析和整理，为建立物业管理长效机制，使整个行业在规范化、标准化的良性轨道上发展提供决策参考。“双十佳”评出后，我们将组织物业企业到十佳物业公司管理的小区进行参观，同时考虑组织十佳到深圳、上海等地参观，寻找差距，进一步提升厦门物业管理水平。业主和物业企业之间是矛盾的统一体而不是对立面，今后我们将继续与厦门日报社合作，借助党报这一有效平台，促进各方做好物业管理工作。姚金连(厦门金都特房置业有限公司总经理)：商品房是特殊商品，除了城市价值、区位价值外，关键还是使用过程中的价值。品牌房产要有品牌物业企业进行管理，小区好不好一看房子好不好，二看物业管理好不好。此次评选，意义深刻，将发现一批优秀的物业公司和业主委员会，通过以点带面，有利于提升物业服务水准，促进厦门往和谐持续的方向发展。游枫(联发集团物业管理有限公司总经理)：“不该赚的钱不赚”，“做不到的事不说，说了就一定要做到”。我们在承接项目时实实在在地提出了自己力所能及的承诺，把人力物力资源全部用于日常管理服务。李德章(厦门市住总物业管理公司总经理)：只有规范的业委会才有规范的物业管理，业委会应建立合理的运行模式，包括例会、办公、投诉、监督、反馈等。除了正当经营取得合理利润外，决不能损害业主的权益赚取不当利润，在房屋公共维修金方面，我们在按梯建账、专款专用的基础上，按户建立了维修金管理档案，并定期公布，让业主能够清楚地了解自己的维修金使用情况和余额。李瑞庆(厦门邮政物业管理有限公司副总经理)：物业企业最需要做的就是提高服务水平，加强行业自律，尽快提高行业地位，使市民完全接受这个行业，支持这个行业的发展。淦作珠(厦门海投物业公司副总经理)：物业公司要走出以管理者自居，淡化服务特征的误区，学会换位思考，有针对性地开展特约物业服务，通过特约物业服务拉近物业管理企业与业主的距离。许情义(前埔南区四、六、七组团业主委员会主任)：公共维修基金怎幺花，停车收入哪些是停车管理费，哪些是停车场地费，业主委员会必须围绕“维权、监督、协调、和谐”，以促进整个小区和谐发展为目的来开展工作，业主与物业企业不是对立的，而是矛盾的统一体，在维权的同时也要理解物业企业的合法经营权，在具体运作上，业主委员会必须做到“一法、二公、三沟通”，即一要依法，二要公平公正，三要与业主、物业公司进行沟通。唐才庆(莲岳里长青北里业主委员会主任)：物业管理有三个阶段，即摩擦期、磨合期、偶合期，目前物业管理还处在初级阶段，任何事物不可能一步到位，我们应该正视发展中的一些问题，对物业法规要在发展中不断修订，使物业行业达到“法制化、规范化、职能化、人性化”的四化要求。业主委员会只有职责，没有权利，业主委员会不能经营公共财产，业主委员会只有做到公正、廉洁、无私才能理直气壮地为业主进行维权。专家说法市人大城建环资委主任傅子仪：业委会将可能有经费保证物业管理是一个新兴的行业，涉及面非常广，在发展中出现这样那样的问题不可避免，如何制定出好的可操作性强的“游戏规则”成为规范物业管理行业发展的重点。市人大城建环资委主任傅子仪在昨日举行的座谈会上透露，修订厦门市住宅区物业管理条例(以下简称条例)，市人大城建环资委基本构想已较为成熟，初稿基本形成，争取下月进行讨论。“此次修订的目的是为了更好地规范业主、业主委员会、物业企业的行为，明确各自的权利、义务，以便维护各方的合法利益，创建出好的社区环境”。傅子仪透露，初稿将主要考虑从以下几个方面进行完善：针对业主大会经常开不起来的现象，尽可能设置有利条款，一方面限定开发企业牵头开会的时间，具体时间宜短不宜长，另一方面，开业主大会允许业主委托、允许代表，重大事项决策考虑降低人数门槛，以提高效率；针对业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等还缺少有效监督和制约的问题，考虑设置一个三至五人的监督小组，强化业主监督权；为有利于业主委员会替业主维权，准备给业委会诉讼权，以“其它组织”的名义进行诉讼；考虑给业主委员会经费保证，明确公共收入既可以用作维修基金，也可以用作业