某物业工程部管理运行手册大全

第一节 任务一、任务 工程部是实施小区工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的办公环境的基本保证和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。第二节 工程部架构图第三节 工程主管1人公司资料文员1人 水工领班1人 电工领班1人 技工3 技工7第三节 岗位职责一、 工程部各班组职责范围（一） 电工维修组1 负责高低压配电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修、保养。2 负责任何时间小区所有设备的应急维修。3 负责小区楼顶照明灯具的启、停。4 负责大厦内工作电压36V以下的弱点系统的日常运行、保养、维修。5 负责大厦内直线电话、专线的开通及维修。6 负责维修用户室内弱电设备。（二） 水工维修组1负责给排水系统、灭火器系统及水泵房的日常运行、维修和保养。2负责用户室内的设备维修。3负责各楼层公共设施设备的维修。二、工程部各班组工作细则（一）强电组1每班每小时一次巡查高压室。2每班每小时一次巡查低压室。3每班每小时一次巡查变电室。4每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室。5每班一次巡查电梯机房。6、每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备的保养。7每班按时间表启停外围立面灯具。8负责非办公时间的紧急维修。9负责供电中心、冷冻机房及控制室内的各种设备保养及所属设备检修。10保证供电中心、冷冻机房及控制室环境清洁、每天打扫机房地面卫生一次，各配电箱、控制柜表面每天清洁一次。11每班一次防火安全检查。（二）弱电组1负责大厦用户直线电话、专线的开通及维修。2每班巡查消防监控中心设备一次。3负责大厦公共区域工作电压36V以下设备的维修、保养。4负责为用户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务。5每班一次防火安全检查6、每周一次按责任范围巡查责任设备。7每班一次清洁电信机房。（三） 维修组1每天两次巡查水泵房，并负责室内设备的维修。泵体、地面每周清洁一次，控制柜内每月一次清洁除尘。2每天两次巡查排污泵，并负责设备维修，每月一次清洁控制柜灰尘。3每天一次巡查水泵房，并负责室内设备维修，每周一次清洁地面、设备表面。4每周一次巡查湿式报警阀房，每周一次打扫卫生，并负责室内设备维修。5设备责任人每周一次巡查责任设备，每月一次清扫责任设备及周围环境卫生。6、每周一次巡查大楼个公用设施分体式空调机，并负责有关维修。7每天一次巡查各辖区内有否火灾隐患。8为用户室内设备提供有偿维修服务。9负责大厦公共设施的维修、整改。三、 程部各岗位工作职责（一）工程部经理1在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。2负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理。3负责制定工程管理制度和设备操作程序。4负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。5负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。6、负责洽谈、评估、监督工程施工项目，组织专业人员对施工项目的质量验收。7负责审核用户的室内装修。（二）工程部主管1在工程部经理的领导下。管理本专业系统的员工和管辖设备。2制定并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案。3制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。4填写本系统的操作要求和工作指令。5提出本专业系统的备件计划，协助采购专业较强的工具或零件。6、负责本系统的工程施工项目的洽谈审定，监督和验收工作。7负责与相关业务主管部门进行业务联系。8负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。9负责室内二次装修的初审。（三）工程部领班1在专业主管的领导下，对所管辖设备及员工进行管理。2安排执行所管辖的设备定期保养及参与执行有关的技改项目。3监督执行部门的工作指令。4负责跟进工程单的作业情况。5定期组织员工进行技术和安全生产等业务知识交流。6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。7负责监督、跟进施工工程的进展情况。8及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。（四）工程部技工1在领班的带领下，具体执行工程设备的运行、保养和维修。2按照工作指令和有关规程进行下列工作：（1） 对设备实行常规保养和维修。（2） 监管设备的运行（3） 为用户提供维修、安装服务。（4） 填写好各种原始记录。3参加公司内部组织的有关学习和培训。（五）工程部文员1在工程部经理的领导下，负责处理本部的日常事务。2负责部门工作会议的记录整理。3负责打印、收集、整理工程的文件。4负责工程档案、资料、图纸的管理工作。5负责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报。6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保福利用品。7负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。第四节 工程管理规定一、值班规定 1、值班员工必须严格坚持岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离 岗位，按违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。 2、值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何 与值班岗位无关的事情。 3、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指 令。 4、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快、 及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。 5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。 6、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷 静，果断处理。 7、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等 候上级到场处理。 8、值班员工必须做好当班的记录，按栏目要求认真如实填写。二、交接班规程（一）、接班员须知 1、上一班设备运行情况； 2、正在检修的设备情况； 3、仪表指示是否正确； 4、设备故障处理的经过和结果；（二）、交接班程序 1、按规定时间由交接员工主持交接班。 2、列队于模拟图板前，交班背对图版，接班面对图版。 3、交班宣读本班工作情况记录及当前运行方式。 4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。 5、报告检查结果。 6、正常：接班人员签字，交接班结束。 7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成的，转接班继续进 行。 8、交接班情况记录在当值日志上，双方签名确认。（三）、交接班暂停 凡有下列情况不得交接班，必要时须立即通知值班主管到场处理。 1、设备记录与实际运行状况不符时； 2、交接班人数不齐或不在场时； 3、当值人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时； 4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时； 5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。三、运行记录管理制度 1、工程部水泵系统巡查记录表每日记录两次，供配电设施运行记录表、空调系统运行记录表每小时记录一次，由工程部经理检查后每月月底将表 格汇总交工程部文员存档。 2、设备月度检查保养表由检查员工填好后交主管，审查后签名，每月月底 将表格汇总交工程部文员存档。 3、水泵房巡查签到表、水表房巡查签到表、电梯机房巡查签到表、冷却塔巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由工程部经理抽查监督，月底汇总交工程部文员存档。 4、排班表每月月底由主管填写，工程部经理审阅后交工程部文员。 5、考勤登记表每日由工程部经理填写，月底交工程部文员。 6、防火巡查表每日由当值员工填写，每周经工程部经理签名后交工程部文 员。 7、设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。 8、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。四、工程档案管理制度（一）工程档案管理制度 1、所有的工程设备档案由工程部文员负责管理。工程档案管理人员应严守 公司档案管理制度和保密守则。 2、各类档案应按系统分类：强电、弱电、空调、给排水，统一存放档案盒 并贴上标签。 3、编制档案目录，内容应于档案盒外标签一致。 4、外单位交来图纸由文员统一签收，并将有关图纸交各系统专业主管核对实物，如图纸无误则由文员按系统归档；图纸有误，则由文员联系交图单位更正。 5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应交总工程师审阅确定用途。需销毁的资料应由总工程师及系统专业主管组成鉴定小组研究后决定。 6、借阅档案须经相应系统的主管以上人员批准，文员登记并指定归还日期， 由文员按期追还，需续借的要重新登记。（二）维修档案管理制度 1、维修档案属工程档案的一部分，由工程部文员统一管理。 2、设备维修档案按强电、弱点、设备、空调、装修用户单元内设施分类。 3、用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相 应的档案盒上贴上标签。 4、文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中 已设置密码的“维修管理”项目。 5、文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录 表，如发现不符马上追查原因。 6、文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理，并分类归档。 7、维修档案作为评估大厦设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存。保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由总工程师、专业主管组成的鉴定小组统一审定后销毁。第五节 设备管理规定一、设备管理规定 1、设备的检查保养分周、月度、季度、半年、年度，由各专业主管按保养 项目、内容、达标参数制订保养计划，交工程部经理实施。 2、各班组每次完成常规保养后，责任人和主管填写保养记录并存档。 3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由工程部经理根据设备的性能等 规划编制维修方案，交由主管执行。 4、小修项目如一般的零部件修补或更换，由熟练技工负责；中修项目如较重要又有一定工艺难度的零部件检修或更换，由工程部经理负责；大修项目如关键主件检修或更换，由总工程师负责。 5、为切实保证工程质量，小修项目由主管检查验收；中修项目由工程部经 理监管、验收；大修项目由总工程师监督、验收。 6、如巡查保养中发现有可导致严重故障的缺陷事项，必须立即填写记录表 格，上报专业主管或工程部经理整改。 7、每日巡检保养后必须填写相应的表格，主管负责监督执行。 8、每月由总工程师召集各专业及工程部经理巡查工程部所辖范围，对设备、卫生、安全等状况进行评比，选出当月的优秀班组，对发现的问题，限时整改。巡查结果在工程部每月评比表上公布。 9、工程部经理每月根据设备运行、维修、保养、异常变化等情况编写当月 工程报告，交总工程师。 10、总工程师根据各设备的数据记录及工程部经理的意见，每年总结编写工 程部设备性能状况的评估。二、机房管理规定 工程部管辖下的设备机房有两大类型：一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等；另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。前者是工作重地，后者是机要重地。为规范各机房的管理，特制定本规定。 1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生 产重地，请勿进入”的告示牌。 2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通 道等显眼位置挂贴规范的警示牌。 3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。 4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴 表明用途和状态的告示牌。 5、机房钥匙是专用钥匙，未经工程部经理批准并登记在册，任何员工不得 持有或随意配制机房钥匙。 6、未经部门领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机房；未经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。 7、政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机房如消防中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在检验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知专业主管或部门领导。 8、保持机房的安静、严肃、整洁、严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、 喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。 9、严禁携带火种进入易染易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房 内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。 10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严 禁打私人电话或长时间占用电话。 11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记 录必须齐全，工作记录应清晰明了。 12、严禁在机房电脑终端上使用配套之外的软件，无书面指令不得更改工作 程序或改动任何数据。三、设备机房防火规定（一）设备机房防火规定 1、不得在机房内吸烟。 2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。 机房内不得存放易燃物品。 3、需要动火作业时，由专业主管填写机房动火作业申请表，工程部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种方能离开。 4、部门、班组管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施， 并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。 5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域消防报警和消防设备的情况，及时 报告、处理火警信号。 6、机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。 7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。保安部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报工程部经理。 8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火“原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。 9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好放火措施。 10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要 详细记录火灾原因及灭火情况，书面上报公司领导。四、机房卫生管理规定 为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特定本卫生制度。 1、机房内不得吸烟、随地吐谈、乱丢杂物。 2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。 3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。 4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。 5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。 6、主管负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。 7、工程部经理定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重问题，立刻组织整改。 8、工程部每月组织一次巡检对各系统所辖区域进行卫生检查评比。第六节 强电系统管理规定一、层间配电房管理制度 1、层间配电房门及房内的电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。 2、配电房内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。 3、工程部每周一次检查内部设备，发现异常立刻维修。 4、工程部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线 端子。 5、检查和保养结束后填写楼层电房设备检查表。二、转、停、电通知用户工作规定（一）计划转、停电 1、供电局转、停电，工程部接到通知后立即报告工程部经理。 2、因大厦施工需要停电，工程部须至少提前24小时将停电计划书上报项目 经理。 3、项目经理审批后，拟发转、停电通知书，由管理部派发至用户。 4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时间内 送达，应报经理批准起用大厦广播系统紧急通知用户。（二）事故转、停电 1、大厦因供电局故障发生停电，工程部须立即向项目经理报告，经项目经理批准，起用大厦广播系统向用户解释原因。事后，工程部应向供电局索取解释函，并转呈项目经理。 2、因大厦内部事故引起停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并即时口头向项目经理报告，项目经理批准后，启用大厦广播系统向用户解释原因。工程部于事后12小时内向项目经理提交书面报告。 3、事故转、停电后24小时内，项目部拟定解释函，交管理部送达用户。 三、停电、限电管理规程 1、停电、限电的审批权限为工程部经理以上。 2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电 、限电，马上报告工程部经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。 3、工程部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。 4、转、停电前应填写操作票，交给专业主管签名。 5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯房、消 防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。 6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。四、临时用电管理规程（一）用电申请 用户应事先向管理公司以书面形式申请用电，并注名用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。（二）公司审批 用电申请须经工程部审批。（三）接线及送电 经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经工程部检查符合用电要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。（四）停电及拆线 用户终止用电，应事先通知工程部，再由技术人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表听用单。（五）计费方式 1、电表计费，由用户自备并指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按 拆表时用量计费。 2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。需要动火作业时，由专业主管填写机房动火作业申请表，工程部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种方能离开。 4、部门、班组管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施， 并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。 5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域消防报警和消防设备的情况，及时 报告、处理火警信号。 6、机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。 7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。保安部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报工程部经理。 8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火“原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。 9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好放火措施。 10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要 详细记录火灾原因及灭火情况，书面上报公司领导。四、机房卫生管理规定 为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特定本卫生制度。 1、机房内不得吸烟、随地吐谈、乱丢杂物。 2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。 3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。 4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。 5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。 6、主管负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。 7、工程部经理定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重问题，立刻组织整改。 8、工程部每月组织一次巡检对各系统所辖区域进行卫生检查评比。第六节 强电系统管理规定一、层间配电房管理制度 1、层间配电房门及房内的电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。 2、配电房内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。 3、工程部每周一次检查内部设备，发现异常立刻维修。 4、工程部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线 端子。 5、检查和保养结束后填写楼层电房设备检查表。二、转、停、电通知用户工作规定（一）计划转、停电 1、供电局转、停电，工程部接到通知后立即报告工程部经理。 2、因大厦施工需要停电，工程部须至少提前24小时将停电计划书上报项目 经理。 3、项目经理审批后，拟发转、停电通知书，由管理部派发至用户。 4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时间内 送达，应报经理批准起用大厦广播系统紧急通知用户。（二）事故转、停电 1、大厦因供电局故障发生停电，工程部须立即向项目经理报告，经项目经理批准，起用大厦广播系统向用户解释原因。事后，工程部应向供电局索取解释函，并转呈项目经理。 2、因大厦内部事故引起停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并即时口头向项目经理报告，项目经理批准后，启用大厦广播系统向用户解释原因。工程部于事后12小时内向项目经理提交书面报告。 3、事故转、停电后24小时内，项目部拟定解释函，交管理部送达用户。 三、停电、限电管理规程 1、停电、限电的审批权限为工程部经理以上。 2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电 、限电，马上报告工程部经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。 3、工程部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。 4、转、停电前应填写操作票，交给专业主管签名。 5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯房、消 防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。 6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。四、临时用电管理规程（一）用电申请 用户应事先向管理公司以书面形式申请用电，并注名用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。（二）公司审批 用电申请须经工程部审批。（三）接线及送电 经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经工程部检查符合用电要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。（四）停电及拆线 用户终止用电，应事先通知工程部，再由技术人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表听用单。（五）计费方式 1、电表计费，由用户自备并指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按 拆表时用量计费。 2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。九、工作票制度 1、在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列三种： 填写甲种工作票；填写乙种工作票；口头或电话命令。 2、填写甲种工作票的工作为：高压设备工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。 3、填乙种工作票的工作为：带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次结线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发动机上的工作。 4、其他工作用口头和电话命令。口头和电话命令必须清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。 5、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。 6、一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个 电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。 7、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电、验电，装设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。 8、甲、乙工作票的有效时间，以批准检修期为限。 9、需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。 10、工作票签发人由强电主管担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员 （工作许可人）由强电资深技术工担任。 11、工作票所列人员的安全责任： a) 工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填写的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。 b) 工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。 c) 工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。 d) 工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全， 并监督安全规程及措施的实施。十、供电突发性事故的应急措施（一） 外线故障 1、大厦设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。 3、检查PT柜和变压器出线柜是否正常。 4、检查低压受电柜，并合上低压总开关。 5、向供电局调度室了解外线故障情况。（二） 内部故障 当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序： 1、将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用提式1211灭火器灭火， 1人向消防中心报告）。 2、将故障柜的低压总开关退出，挂：有人工作，禁止合闸“指示牌。 3、将低压母联合闸，保证大厦设施用电。 4、向工程部主管和急修班报告故障经过和处理情况。 5、工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故 发生原因和处理措施，并书面总结，报告有关部门。（三）市电全停 1、当两路市电全停，启动发电机。 2、退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15 分钟检查一次发电机动运行状况，如燃油量、水温等。 3、监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出 发电机电源，恢复市电供电。 4、做好记录，及时向上级领导报告。 5、市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。（四）通知用户供电系统紧急故障发生后，专业主管预计修复时间，并按转、停电通知影响的用户。十一、柴油发电机安全操作规程（一）自动状态 1、保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。 2、保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。 3、曲轴箱油位保持在量油尺刻线2的范围内。 4、燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。 5、发电机控制屏的“运行停止自动”开关放在“自动”位置。 6、机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。 7、散热器风机开关打在“自动”位置。 8、机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜市电开 关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。（二）手动启动 1、室内气温低于20时，开启电加热器，对机器进行预热。 2、检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。 3、检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。如油位水位低于规定值， 应补充至正常位置。 4、检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。 5、检查起动电机的蓄电池组电压是否正常。 6、检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯有否接通发亮。 7、检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。 8、启动进风和排风机。 9、按动发动机的起动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除、机组回复正常状态可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转达指示灯亮及仪表指示正常，启动成功。（三）手动操作并联供电 1、待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。 2、等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致。 3、把待并车发电机的同步器手柄打在“合闸”位置。 4、观察同步指示器的指示灯及指针。 5、观察同步指示器的指示灯，完全熄灭时或指针旋转到零位，即可打上并 电合闸开关。 6、机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。 7、如果同步器合闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不允许并车， 否则，将导致合闸失效。 8、动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否 合闸送电后再行操作。（四）运行安全管理 1、按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力、水温是否有变化。 润滑油的压力不得低于150kPa，冷却水温不得高于95。 2、检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补 充。 3、勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常。凡红灯亮表示有故障， 绿灯为正常运行指示灯。 4、检查充电器是否正常充电。 5、倾听机器的各部分运转声响是否正常。 6、手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。 7、留意发动机或电器设备是否有焦糊等异味。 8、发现有不良情况，应即时处理解决；严重的应停机处理。 9、凡故障停机，须把故障消除，然后按动机组上的重复手掣，机组方可再 进行运作。 10、对各运行参数，每班记录不少于两次。（五）停车 1、总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。 2、发电机空载运转10分钟后停车。 3、停止机房的风机、冷却水泵等。十二、柴油发电机运行管理规定 1、每天定期巡查机房及机组设备。 2、每月空载试运行两次，每次15分钟，并检查电池液位、接线端子、外围 设备运行情况，填写试运行记录表。 3、油箱内燃油应至少储备15吨，发现储备不足立即通知主管订购。 4、发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。如自投失效，马上 由当值人员手动投入。 5、发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。 6、当值员工每天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘。 7、保持机房内的通风和照明设施良好。十三、柴油发电机维修保养规定 1、大厦发电机组及控制屏由高压运行工协助发电机维修公司进行保养，并 按运行情况提出大、中修建议。 2、高压运行工按发电机保养合同要求协助及监督维修公司人员进行发电机维修保养，并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写发电机试车/运行记录表。 3、保养期内发生机组故障应即时通知维修公司，维修公司应负责24小时内排除故障；若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告强电主管，再由强电主管逐级上报，协调时间维修。 4、工作内容如下： （1）润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤清器。 （2）冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位，皮带张力及水泵等。 （3）进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。 （4）燃油系统：检查燃油液位、限速器、油管及连接器、燃油泵。排液（燃 油缸及油水分离器觉淀物或水），更换柴油过滤器。 （5）排气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。 （6）充电系统：检查电池充电器电池电解液位、密度（每个月检查一次）， 仪表总开关，接线管及指示灯。 （7）发电机部分：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件 是否正常。 （8）自动控制装置：检查模拟供、停电、起动油机自动装置是否正常。 （9）视实际情况更换机、各种油隔及空气隔。 （10）清洁机组，每月清洁冷却器外围。完成上列工作检查后，开动机组 15分钟（或带负荷运行）。 （11）控制屏每月一次清洁及检查和实施维修保养工作。 （12）发现问题，做出记录。第七节 弱电系统管理规定一、弱电系统管理规定 1、严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态，系统 设置放于自动位置。 2、各班将各设备运行情况记录于当值日志。 3、根据保养计划做好各设备的保养。 4、遇故障报警即时处理并记录于运行日志。 5、对外包保养设备的承包商做好监督。 6、各设备的元器件、参数不得随意更改。 7、严禁于系统各计算机上使用自带软件。二、弱电系统维修保养规程 1、弱电系统设备由弱电组负责维修保养。 2、专业主管每年12月制度下一年度的保养计划并负责实施。 3、工作过程注意做好防静电措施。 4、对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。 5、对于有一用一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。 6、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器 或小气泵进行清洁。 7、根据系统特点重点做好清洁和紧固接线端口的工作。 8、工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。三、楼宇自控系统管理（一）运行规程 1、控制，计算机保持开启。 2、每月对系统相关数据进行备份。 3、控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。 4、新增被控设备要注意继电器触点容量。 5、保持设备表面清洁。 6、严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。 7、当有“危急报警”发生时立即查明及检修。 8、一切元器件、线路不得随意更改。 9、网络控制器，控制电脑故障应于4小时内修复；现场控制器、扩展模块 故障应于8小时内修复；中间继电器故障应于2小时修复。（二）维修保养规程 1、每天使用相应软件工具扫描控制电脑硬盘。 2、根据保养计划做好系统保养。 3、每天监控NCU状态，发现不在线故障立刻处理。 4、注意后备电池充放电情况，每天检查一次。 5、注意电脑显示的各控制模块工作情况。 6、NCU保养时应关闭电源，其余各DDC箱可带电作业。 7、保养时着重检查端子接线情况及各接插件。 8、保养时选择一定数量的控制点进行测试。 9、保养情况记录于楼宇自控系统设备检查表上。四、电脑网络管理（一）运行管理规定 1、所有网络设备保持24小时运行。 2、每天用相应工具整理主、备服务器磁盘碎片。 3、保持设备表面清洁。 4、严禁于网络设备上运行自带软件及游戏。 5、严禁私自接驳互联网系统。 6、机房空调应保持开启。 7、根据保养计划做设备保养。 8、设备运行参数、接线、元器件不得随意更改。 9、防火墙、服务器、主干交换机器故障应于4小时内修复；接入交换 机及网络线故障应于8小时内修复。（二）保养规程 1、接用户投诉故障后，须利用相应设备确认故障范围。 2、留意后备电源电池充放电情况。 3、保养时注意检查各插件情况，并填写网络设备检查表。 4、维修保养时主、备服务器不可同时退出。 5、服务器硬盘故障可于带电情况下更换，但只限于规格型号相同的情况下。 6、扫描硬盘时若发现坏区，应尝试用软件修复，修复失败则将之隔离。 7、DDN专线中断时应立即向互联网供应商报故障。五、程控交换机管理（一）运行管理规定 1、保证交换机工作电源的正常供应及机房中央空调的开启。 2、当班技工注意运行情况，如发现有异声、异味、电压不稳现象马上检查 维修。 3、交换机机柜顶禁止摆放任何物件。 4、未经主管同意，禁止修改机器参数。 5、配线架的配线改动后必须修改配线资料。 6、维护终端平时应关闭，必须记录在当值日志和保养表格上。 7、机器参数如有改动，必须记录在当值日志和保养表格上。 8、涉及影响机器运行故障应于8小时内解决，一般的用户卡、中继卡的故 障于2个工作日内解决，并将有关维修情况记录在当值日志上。(二)维修保养规程 1、由弱电技工负责。 2、专业主管每年12月制定下一年度的保养计划。 3、接触功能卡前必须先戴上防静电带，作业过程须关闭交换机电源。 4、清洁功能卡、机架、镇流器、散热栅的灰尘，紧固各接线端子，清洁功能卡和PAG卡上的接口。 5、功能卡发生故障时应先用备用卡更换，坏卡送厂家维修。 6、中央处理器发生故障又不能马上解决时，应立即通知厂家到场维修。 7、所有的维修保养工作结束后，应测试系统是否正常，并填写电话总机房设备检查表。六、综合布线系统维修保养规程 1、严格按照保养计划进行系统的保养。 2、配线架跳线的压接只能使用专用工具。 3、配线架没有用的跳线应拆除。 4、清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘，保持设备清洁。 5、检查紧固有关的配线架和模块。 6、检查配线架上的标志，发现缺失马上补充。 7、工作完成后填写通讯线路设备检查表。七、直线电话系统运行管理规定 1、任何直线电话的开通均须凭业主的有效书面委托或电话开通单。开通后用户在委托书或电话开通单上签收，施工人员将有关资料输入电脑并填写配线资料。 2、禁止私自接驳直线电话。 3、配合电信局做线路调整，将调整后的资料记录在当值日志和配线资料上。 4、配合用户直线电话迁入大厦，将有关资料记录在当值日志和配线资料上。 5、凡属外线迁入大厦的用户，开通该电话必须凭业主签发的电话开通单。 开通后用户在开通单上签收，施工人员将有关资料输入电脑和填写配线资 料。 6、用户退租拆除电话须凭业主发出的拆线通知，拆线后修改电脑资料和配线资料。 7、所有完成后的电话开通单和电话拆线单都应于当日交回工程部办公室。八、保安监视系统运行管理规定 1、保证系统不间断电源的开启。 2、系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。 3、楼层摄像头的电源插座严禁使用修改系统参数。 4、未经主管的同意，严禁修改系统参数。 5、系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控员。 6、每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上。 7、系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。 8、摄像头和红外报警器故障应于3小时内修复；矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。有关的维修情况记录在当值日志上。九、消防设备运行规定 1、监控中心保安员负责监控室消防设备（报警系统、BTM系统、联动柜等） 24小时运作操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。 确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。 2、如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程部进行维修处理。 3、当值保安员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。 4、工程部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防设备进行日常维护保养。 5、工程部和保安部每月定期对大厦消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。 6、消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态（如手动/自动等），应由工程部书面通知保安部，并提出相应的临时措施，确保大厦消防安全。十、紧急广播系统维修保养规程 1、按保养计划表做系统保养。 2、保养时先断开系统电源。 3、清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴。 4、清洁CD机激光头和机械部分。 5、检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮。 6、清洁扩音机散热器上的灰尘。 7、保养结束后选择部分楼层作测试、并填写消防中心设备检查表。十一、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程 1、按保养计划进行机器的保养。 2、手动盘动风机检查松紧度，发现异常马上检测。 3、检查风机风叶，消除表面灰尘。 4、加注润滑油，检查紧固风机接线端子。 5、消除控制箱表面和内部的灰尘，检查箱内器件。 6、检查风机与风管间的软接，发现破损立刻更换。 7、手动启动风机检查运行情况。 8、工作结束后，填写消防风机检查表。十二、防火卷闸维修保养规程 1、按保养计划进行系统保养。 2、消除卷闸电机及传动链条表面灰尘，并加润滑油。 3、检查控制箱内器件，紧固接线端子，清洁箱内及表面灰尘。 4、检查手动开关控制盒，清洁按钮上的污物。 5、检查卷闸上下行程开关，开关滑轨加润滑油。 6、检查电动刹车手动开关和手动起闸装置。 7、手动上升和下降防火闸，检查运行情况，并调整上下行程开关位置，令 卷闸开启或关闭处于适当的位置。测试过程严防卷闸冲顶或冲底。 8、卷闸附近的烟/温感检查自动落闸功能，消防中心监控员在联动台上测 试遥控落闸功能。 9