某公司售楼盘调查分析报告

云南尚毅房地产经纪有限公司红河项目2012年蒙自在售楼盘调查分析报告知己知彼，才能更好的在市场上立足。此次对蒙自在售楼盘调查的重点在于其销售状况、营销手法、优惠方式、价格以及反映出的房市状况，市场需求度等，以及对竞争楼盘的了解，客观的反映当地房地产市场现状，为今后项目的营销做参考。第一部分 蒙自市宏观环境一、蒙自市概况蒙自历史悠久，文化厚重，物华天宝，人杰地灵。蒙自是云南省红河州州府驻地，地处珠江与红河分水岭两侧，北回归线横贯市境，国土面积2228平方公里，辖7镇4乡、86个村（居）委会、15个城市社区居委会、691个自然村、992个村民小组，共有汉、彝、苗、壮、回等19种民族，总人口40万人，其中，常住人口33.03万人，暂住人口6.05万人；少数民族人口19.31万人、农业人口26.45万人，分别占常住人口的58.5、80。辖区内有省级蒙自经济开发区和省级红河工业园区。近年来，蒙自先后荣获“全国文明市城”、“国家卫生市城”、“全国双拥模范市”、“全国平安建设先进市”、“全国体育先进市”、“中国西部市域经济百强市”、“中国西部最具特色城市”、“省级园林市城”等荣誉称号。蒙自区位优势突出，是我国西南内陆通向东南半岛地区的咽喉，处于辐射国内西南地区和东南亚国家两大“扇面”的交汇点和昆（明）河（内）国际经济走廊的中心节点，北距省会昆明289公里，南距国家一类口岸河口168公里，东连文山壮族苗族自治州，滇越铁路和在建的泛亚铁路东线（昆明新加坡）纵贯市境，在建的昆（明）河（口）（国道326线）和广（西）临（沧）（国道323线）两大高速公路在蒙自纵横交汇，并计划在蒙自新建红河机场，计划开发距蒙自58公里可直抵越南海防港的红河水运，是云南乃至西南地区面向东南亚和太平洋最便捷的国际大通道枢纽。二、蒙自市宏观经济调查1、蒙自市2010年1-12月工业经济运行情况2011年1至12月，蒙自辖区内工业企业完成工业总产值.9万元（2010年为.3万元），同比增长19.44%，按轻、重结构来分：轻工业完成工业总产值5998.7万元（2010年为52701.1万元），重工业完成工业总产值.2万元（2010年为.2万元）按经济类型分：国有企业完成工业总产值.6万元（2011年为.4万元），同比增长27.83%，股份制企业完成工业总产值41350.8万元（2010年为.8万元）。规模以上(2000万元以上) 工业企业实现工业增加值52261.8万元，比去年同期增长17.1%。按经济类型及结构分：国有企业38857.2万元， 比去年同期增长26.1%，占规模以上工业企业的74.35%，股份制企业13404.6万元， 比去年同期下降3.5%，占规模以上工业企业的25.65%。按轻、重结构分：轻工业571.4万元， 比去年同期下降68.5%，占规模以上工业企业的1.1%，重工业51690.4万元， 比去年同期增长22.2%，占规模以上工业企业的98.9%。 工业总产值今年比去年同期增长，原因主要是：产品价格提高，新增企业投产。工业增加值比去年同期增长，原因主要是：工业增加值随工业总产值增长；行业结构发生变化，红钢由炼钢行业转为黑色金属冶炼及压延加工业，所使用的行业增加值率由14.14%提高到15.5%，增加值相应增长。2、2012年第一季度蒙自经济形势分析报告一季度，全市GDP预计完成万元，同比增长3.1%，其中：第一产业增加值14600万元，增长6%；第二产业增加值75708万元，下降4.1 %；第三产业增加值57805万元，增长14.5%。三次产业增加值结构比重调整为9.9：51.1：39 。一、农牧业生产情况(一)农业生产情况全年小春生产及冬季农业开发计划面积35.7万亩，实际完成35.8万亩，完成计划的100.2%，比去年35.4万亩增加0.4万亩，增1%。小春粮豆计划面积21.6万亩，实际完成21.8万亩，完成计划的100.9%。比上年21.6万亩增加0.2万亩，增0.9%。预计实现粮食产量2.31万吨，完成计划产量2.3万吨的100%，比上年产量2.27万吨增0.04万吨，增1.7%。 （二）畜牧业生产情况全市一季度牛出栏数0.38万头，同比增长17.87%；生猪出栏数19.28万头，同比降低0.19 %；羊出栏数0.66万只，增长18.89%；家禽出栏数68.25万只，同比增长20.53%；禽蛋产量 0.17万吨，同比增长5.68%；肉类总产量1.81吨，同比增长1.37%；牛羊奶产量0.013万吨，同比降低26.35%。大牲畜存栏数6.24万头，同比增长6.75 %。其中牛存栏数5.39万头，同比增长 6.71 %；生猪存栏数36.53万头，同比增长 3.61万头，增长10.98 %；羊存栏数2.95万只，同比增长15.31 %；家禽存栏数117.13万只，同比增加 25.81万只，增长28.27 %。二、工业生产情况 工业增速回落明显，生产形势不容乐观。 一季度实现工业总产值36.89亿元，同比下降5.77%，占全年任务的17.2%，致使GDP回落4.1个百分点。其运行特点：（一）规模以上工业总产值为34.71亿元，同比下降8.23%，增幅较2011年1-3月份回落5.89个百分点。其中：大中型企业完成产值32.03亿元，同比下降11.89%；从经济成份来看，各种经济成份均有所下降，国有经济实现产值30.16亿元，下降3.24%，股份制经济完成产值4.48亿元，下降31.57%，私营经济（其他经济类型）实现产值0.07亿元，下降21.16。（二）重工业增速下滑。一季度，全市规模以上重工业完成产值34亿元，比去年同期下降8.68，比去年同期回落7.5个百分点。（三）轻工业增速平稳。一季度，全市规模以上轻工业完成产值0.71亿元，比去年同期增长25.9。产销总体平稳，部分行业生产规模缩减，少数企业面临停产。一季度工业产品销售率101.7，比上年一季度提高了3.39个百分点。（四）全市规模以上工业实现增加值6.77亿元，同比下降6.4。其中：轻工业1849.6万元，同比增长31.1%，重工业65894.7万元，同比下降7.1%。预计二季度伴随着主要行业、大中型企业生产经营状况的改善，增加值增长速度将会有所提升。三、固定资产投资完成情况一季度我市辖区内500万元以上项目固定资产投资完成10.98亿元，比去年同期增长19.5%，完成全年投资计划的16.32%。其中：城镇固定资产投资完成10.21万元，同比增长19；农村非农户投资完成0.78亿元，同比增长26.4；非电工业投资完成0.76亿元，同比下降16；房地产开发投资完成6.91亿元，同比增长21.1，房地产开发投资占全部投资总额的62.9。四、社会消费品零售总额完成情况一季度我市社会商品零售总额完成6.13亿元，增长12.4%，增幅比去年同期回落7.3个百分点。完成全年计划的12.49%。（一）从销售地区看，城镇和乡村市都有不同程度的增长，城镇社会消费品零售额5.34亿元，同比增长11.4；乡村社会消费品零售额0.79亿元，同比增长19.8。（二）从行业上看，批发零售业稳步增长，餐饮业市场继续保持活跃势头。一季度，批发零售业实现零售额5.04亿元，同比增长12.1，住宿、餐饮业实现零售额1.09亿元，同比增长13.6。（三）从经济成份看，各种经济类型均保持增长。公有经济完成零售额2.85亿元，同比增长10.3，其中，国有经济完成零售额2.64亿元，同比增长9.1；非公经济完成零售额3.28亿元，同比增长14.2。五、农民期内人均现金收入不断提高一季度，我市农民期内现金收入人均达2129元，比上年同期的1838元增加291元，增长15.8%。（一）农民家庭经营收入增加。一季度家庭经营人均现金收入1728元，比上年同期增长22.6%。占期内现金收入的81.2%。（二）工资性收入人均247元，占期内现金收入的11.6%。六、财政金融一季度，全市财政总收入完成39423万元，为预算数的20.9%，比上年同期增长1.5%，增收585万元。公共财政预算收入完成22619万元，为预算数的22.1%，比上年同期增长6%，增收1274万元。公共财政预算支出完成32845万元，为预算数的25.3%，比上年同期增长33.7%，增支8274万元。一季度，全市地方各项税费收入25161万元，同比增收2481万元，增长10.94。13月，全市金融机构存款余额24.92万元，比年初增长6.92，其中储蓄存款78.07亿元，比年初增长6.43；贷款余额15.63亿元，比年初增长2.13。七、当前经济运行面临的主要困难农业方面：1、自然灾害对经济的影响较大，不容忽视。从去年冬天到今年春季，由于降水量显著偏少,连续无有效降水时间长,旱情持续，对国民经济，尤其是对农业产生了较大的影响。今年自然灾害对经济产生的影响不容忽视。2、农业生产资料价格大幅上涨，影响了农业生产投入。农资价格的普遍性上涨，导致农产品生产成本提高。工业方面：1、受宏观经济影响。2、产品利润薄。由于多数产品原材料价格上涨，致使企业生产压力增大。其次油价的上涨，运输成本增加削薄了产品的利润。 3、资金周转困难。一些企业由于前期投入扩大再生产，今年遭遇产品价格下滑，盈利困难，在宏观偏紧的调控政策下，生产资金周转出现困难。投资方面：1、支撑固定资产投资的项目开工数量少。一季度全社会固定资产完成万元，新开工及续建项目共计84个。从区域看城镇投资完成万元，占总投资的92.94%，反映出我市投资仍以城镇为主体。由于投资项目统计起点提高到500万元以上，零星投资项目无法纳入统计，加之重大项目较少，对固定资产投资的支撑作用还没有显现，固定资产投资完成难度加大。 2、项目资金“瓶颈”问题突出 影响项目进度。已开工项目不能按计划实施，进度缓慢，必将影响固定资产投资按计划完成。商业方面：由于受前两年扩大内需、汽车购置税优惠政策因素影响，我市汽车消费提前集中释放，随着购车优惠政策的退市，中低端汽车消费明显疲软，汽车销售增幅回落，对全市零售额的支撑作用明显下降，进而影响了我市社会消费品零售额增幅。八、对上半年国民经济的总体判断我市国民经济将稳定增长，增速同比有所放缓。2.1当前经济运行的基本态势初步核算，1-9月全市实现生产总值49.79亿元，按可比价格计算，同比增长19.2，增幅比上年同期高8.1个百分点，增速比全州12.7%高6.5个百分点，发展趋势良好。其中，第一产业增加值7.55亿元，增长2.5%；第二产业增加值26.34亿元，增长32.4%；第三产业增加值15.90亿元，增长11.7%。经济运行的主要特点：（一）农业生产形势较好，秋粮预计增产、全年粮食产量有望再获丰收。前三季度，猪牛羊禽肉产量4.85万吨，同比增长9.5%，其中猪肉产量4.39万吨，增长7.6%。、（二）工业经济快速增长,增幅逐季回落。蒙自辖区内工业企业完成工业总产值108.67亿元，同比增长47.8%。规模以上工业企业，实现工业增加值22.85亿元，比去年同期增长37.1%。按经济类型及结构分：国有企业13.98亿元，增长54.0%，占规模以上工业企业的61.17%，股份制企业8.87亿元，增长16%，占规模以上工业企业的38.83%；按轻、重结构分：轻工业0.68亿元， 比去年同期下降19%，重工业22.17亿元，增长40%，占规模以上工业企业的97.0%；规模以上工业增加值增幅逐季回落。2010年1-3月工业增加值增长84.5%，1-6月增长57.9%，1-9月增长37.1%。（三）固定资产投资增长较快，投资结构有所改善1-9月，蒙自市固定资产投资累计完成40.97亿元，同比增长15.65%，其中：城镇投资完成20.35亿元，同比下降13.99%；农村非农户投资完成8.08亿元，增长63.12%；房地产开发投资完成12.54亿元，增长84.09%。房地产开发投资、销售较快增长。1-9月，房地产开发企业共完成投资12.54亿元，同比增长84.09%；商品房销售面积49.03万平方米，增长40.77%。出现投资、销售较快增长态势，成为拉动我市固定资产投资的一大亮点。（四）消费市场增势平稳，消费热点商品快速增长1-9月，全市实现社会消费品零售总额13.39亿元，同比增长23.0%，增速比全州高2.4个百分点，比上半年高4.2个百分点。其中，城镇实现社会消费品零售总额10.72亿元，增长22.7%；乡村实现社会消费品零售总额2.67亿元，增长24.3%。批发、零售业仍是支撑全市消费品市场的主要力量。1-9月，全市批发零售业零售额9.18亿元，增长23.4%；住宿餐饮业零售额4.22亿元，增长22.0%。（五）财政收入增长快速 1-9月，全市实现财政总收入9.51亿元，比去年同期增长53.1%。在财政总收入中，地方财政一般预算收入完成5.37亿元，同比增长47.5%。地方财政一般预算支出完成7.35亿元，同比增长26.9%。 （六）金融信贷运行良好9月末，全市金融机构各项存款余额为178.85亿元，比年初增长34.5%，其中：储蓄存款余额为56.79亿元，比年初增长22.3%；金融机构贷款余额117.81亿元，比年初增长31.1%。（七）城乡居民收入稳步增加1-9月，全市从业人员劳动报酬同比增长26.1%；全市农民人均现金收入为5006元，同比增长10.0%。三、蒙自市市政规划调查1、城市规划情况1.1总体规划的主要内容蒙自是红河州的政治、经济、文化中心，云南省通往东盟国际大通道上的重要枢纽，滇南中心城市的核心区,以发展生物医药工业与物流服务为主。2010年蒙自城区居住人口为20万人，城区建设用地28.0平方公里，人平140.0平方米。预计2020年，蒙自城区居住人口为45万人，城区建设用地53.9平方公里，人平119.8平方米。依据蒙自建成区现状空间形态及滇南中心城市规划设想，规划蒙自城区形成“双城、二轴、四区”规划结构。“双城”指蒙自城区相对独立的文澜片和雨过铺片。文澜片：滇南中心城市核心区的主体部分，红河州、蒙自市的行政中心，商业服务中心、金融信息中心、文化教育中心，主要的生活居住区。规划文澜片居住人口规模为40万人。雨过铺片：是滇南中心城市产业园区的组成部分，滇南中心城市的综合交通枢纽。规划该片居住人口5万人。“二轴”指以红河大道为主的城市发展轴，以工业大道为主的城市生态景观与发展轴。“四区”指文澜片的城市中心区、综合发展区、教育科研综合区和雨过铺片的对外综合区。城市中心区由商业中心、州行政中心、金融信息中心、文化体育中心等构成，以红河大道为轴展开布置。综合发展区由蒙自市行政办公、配套设施及其南侧的生物医药加工区构成。教育科研园区位于文澜片东侧，将为滇南中心城市和蒙自市的发展提供高层次人力与技术支撑。雨过铺对外综合区由出口加工区、物流中心及客运中心、配套商业金融服务设施等构成。蒙自城市总体规划年限近中期：20042010年；远期：20112020年。2、城市建设情况2.1精心打造城市绿色名片，创建省级园林市城的目标如期实现。通过采取见缝插绿、破墙透绿、拆房增绿、规划建绿等一系列行之有效的措施，抓好“三圈”绿化，形成点、线、面相衔接的绿化系统（城区“绿化核心精品区”、城郊结合部“经济、生态效益并重果林区”、城市面山绿化“生态防护区”），使我市的园林绿化建设实现了跨越式发展，城市生态和景观质量得到了极大地改善。我市城区绿化总面积525.6万平方米，绿地率达30.81%，绿化覆盖率达35.3%，人均公共绿地20.8。2008年8月，省政府正式命名我市为“省级园林市城”。2.2城市路网框架已经基本形成，为今后一个时期城市建设和发展提供了载体、搭好了平台。2003年以来，完成了天马路、银河路、环湖路、凤凰路、文翠路、明珠路等道路的改造，新建了天马路西延、北京路、文汇路、凤凰路南延、银河路南延、锦华路、行政中心路网等79条道路，城市道路总里程289.8公里，人均拥有道路面积28.51平方米，初步解决了一些影响交通和城市形象的瓶颈路、断头路，城市道路状况得到改观。特别是对天马路和银河路两条中轴线进行了改造、延伸，使我市的城市品质得以大幅提升。2.3基础设施建设日趋完善，城市保障供应结构得到优化。2006年以来，我市完成市政公用设施投资30多亿元，相继完成了供水工程、污水处理厂、垃圾处理场、220KV变电站等一批重点建设工程。大力实施学校校区新建及校舍改造工程，医疗卫生设施不断完善。新建自来水厂和污水处理厂各1座，日供水能力提高到8.5万吨，城市污水管网进一步完善，新城区实施完成了排污管网92.9公里，老城区实施完成了管网10.5公里。2.4城镇住宅建设保持了良好的发展势头，居民生活质量得到明显改善。目前我市登记注册的房地产开发企业有79家，物业管理公司19家，中介公司12家。2006年至今，全市房地产开发项目有58个，商品房开发面积242.4万平方米，房地产开发总投资40.89亿元，商品房销售面积214.32万平方米。2006年至2009年共建成廉租住房1215套，2010年在建115套，建成建筑面积57539，在建5295；发放廉租住房租赁补贴4次，符合廉租住房租赁补贴发放条件的523户936人，共计领取补贴金额157.93万元。3、正在实施和将实施的重点建设项目情况为更好地实施总体规划，完善城市功能，年初，我市确定了一批对实现城市规划、发展的阶段性目标具有重要意义的重大项目，通过以下项目的实施，将有效解决我市目前存在的西北片区交通不畅、老城区停车困难、市民缺乏休闲娱乐场所等问题，创造适宜的人居环境。3.1红河电大广场建设项目。该项目与南湖广场相连，建设用地约14800平方米（约22亩），拟改造为集广场、绿地、停车为一体的公共活动空间，项目估算投资约为5700万元（其中私人、运贸公司搬迁安置补偿费约2700万元；工程建设费约3000万元）。3.2玉皇阁改造项目。该项目范围北至人民东路，南至原市委政府大门，东至市老干局办公楼，西至承恩街，面积14080.36平方米，项目估算投资约为3600万元（其中拆迁补偿费约1800万元，工程建安费约1800万元）。3.3文化宫片区改造项目。该工程拟改造范围东至道署巷、南至人民中路、西至市粮油贸易公司及文化宫围墙、北至联大路。总规划用地面积为9109，其中建筑占地面积为4218.66。总建筑面积为9495.15，包括商业建筑面积4676.8和公共建筑面积4818.35，项目估算投资约6100万元（其中拆迁补偿费约2500万元，工程建安费约3600万元）。3.4蒙自三中地块广场工程。该项目占地面积2288.4平方米。其中，建筑占地333.02平方米、广场占地1038.6平方米，绿化占地705.58平方米、垃圾中转站及其它占地211.2平方米。估算总投资约1000万元（其中拆迁补偿费约300万元，工程建安费约700万元）。3.5老过境公路（北京路银河路）建设工程。该项目西起北京路，东至银河路北端，全长1306.939米，宽48米，建安工程投资约3327.129万元。项目拟征地.937平方米，约162.71亩。3.6银河路南延道路改扩建工程。该道路长1440米，其中，宽65米断面1220米，宽30米断面220米。工程总投资约1.28亿元，其中建筑安装及设备工程费用6546.7万元；工程建设其他费用5053.61万元（包括征地3982万元，拆迁325.38万元等）；工程预备费926.18万元；建设期银行利息287.95万元。3.7文萃路南延道路改扩建工程。该道路长2419.74米，宽30米。工程总投资约1.3亿元，其中建筑安装及设备工程费用6383.44万元；工程建设其他费用5370.51万元（包括征地4070万元，拆迁464.11万元等）；工程预备费940.32万元；建设期银行利息296.24万元。3.8北京路北延（天马路北过境路）改扩建工程。该道路长1449米，宽48米。工程总投资约1.21亿元，其中建筑安装及设备工程费用5805.45万元；工程建设其他费用5094.91万元（包括征地3146万元，拆迁1169.09万元等）；工程预备费872.03万元；建设期银行利息292.76万元。3.9北京路南延（红河大道南部半山片区）改扩建工程。该道路长3245米，宽48米。工程总投资约3.02亿元，其中建筑安装及设备工程费用15330.45万元；工程建设其他费用11970.04万元（包括征地7040万元，拆迁3305.57万元等）；工程预备费2184.04万元；建设期银行利息720.61万元。3.10天马路西延改扩建工程。该道路长9150米，宽65米。工程总投资约6.64亿元，其中建筑安装及设备工程费用38642.3万元；工程建设其他费用21664.84万元（包括征地16783.14万元，拆迁1425.1万元等）；工程预备费3617.35万元；建设期银行利息2471.97万元。3.11长桥海环湖西路改扩建工程。该道路长6826米，宽40米。工程总投资约3.97亿元，其中建筑安装及设备工程费用20338.46万元；工程建设其他费用15458.68万元（包括征地12628万元，拆迁907.06万元等）；工程预备费2863.77万元；建设期银行利息1043.66万元。3.12大屯海环湖东路改扩建工程。该道路长7382米，宽40米。工程总投资约5.43亿元，其中建筑安装及设备工程费用31530.88万元；工程建设其他费用16685.44万元（包括征地13552万元，拆迁93.1万元等）；工程预备费3857.31万元；建设期银行利息2215.01万元。3.13大屯海环湖北路改扩建工程。该道路长4109米，宽30米。工程总投资约2.8亿元，其中建筑安装及设备工程费用15386.84万元；工程建设其他费用9081.57万元（包括征地7084万元，拆迁375.25万元等）；工程预备费1957.47万元；建设期银行利息1569.7万元。今后蒙自城镇化的发展目标和定位，将围绕“两城”（文澜综合城、雨过铺工业城），“两海”（长桥海景观区，大屯海景观区），“两向”（向西拓展，向南延伸）， “两轴”（红河大道景观轴，工业大道景观轴）组团式发展的建设思路，逐年推进城市建设，把蒙自核心片区建设成为城市结构布局合理，产业支撑有力，基础设施配套完善、城市功能齐全、环境优美、社会文明的国家级园林城市，成为云南最具特色和魅力的休闲旅游度假胜地、最适宜人居的地方和投资创业的热土。四、蒙自房地产市场政策分析1、房地产新政对蒙自住宅的影响因国家为抑制房价的快速增长，在最近一年内出台了一系列的房地产政策，到目前为止，各银行对商品房贷款也根据国家政策也做出一些相应的调整。近日针对蒙自的银行走访咨询，情况如下：A、中国银行：首次房贷首付为30%，年前利率在基准利率的基础上打8.5折，现在取消这一政策，按基准利率来执行。年前二次房贷首付为50%，现在二次房贷首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%。红河州以外的户口，若办理房贷，必须提供一年以上的纳税证明或者社保相关证明。据银行工作人员说，现在中国银行放款额度紧张，我们项目在中国银行办理的贷款全部审批完，但因没有放款额度而放不了款。商铺、车库方面没有什么变化，还是按老的政策执行。限购令未到。B、中国建设银行：首次房贷首付为30%，年前利率在基准利率的基础上打8.5折，现在取消这一政策，按基准利率来执行。年前二次房贷首付为50%，现在二次房贷首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%。红河州以外的户口，若办理房贷，必须提供一年以上的纳税证明或者社保相关证明。限购令未到，据建行的工作人员所说，现在建行还是在缓慢的放款，但从下周开始会暂停放款。商铺、车库方面没有什么变化，还是按老的政策执行。限购令未到。C、中国工商银行：首次房贷首付为30%，年前利率在基准利率的基础上打8.5折，现在取消这一政策，按基准利率来执行。年前二次房贷首付为50%，现在二次房贷首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%。据工作人员说，这个利率可能还会有上浮的可能性。红河州以外的户口，若办理房贷，必须提供一年以上的纳税证明或者社保相关证明。工行有限购的政策，对于已经有两套住房的客户，若购买第三套住房不予以贷款。对于军人，若在工行办理房屋贷款，则无论其是否为第一次房贷，均以第二次房贷的政策来执行。工行现已暂停放款。D、富滇银行：首次房贷首付30%，尚未接到相关通知，所以利率仍然可以在基准利率上打8.5折。二次房贷首付60%，利率上浮10%。针对外地户口的客户，在云南省内户口的客户可以办理贷款，云南省以外户口的客户就不可以办理贷款，出示相关证明也不行。有限购的政策，对于已经有两套住房的客户，若购买第三套住房不予以贷款。E、交通银行：首次房贷首付30%，年前利率在基准利率的基础上打8.5折，现在取消这一政策，按基准利率来执行。二次房贷首付60%，利率上浮10%。针对外地户口的客户，在云南省内户口的客户可以办理贷款，云南省以外户口的客户就不可以办理贷款，出示相关证明也不行。有限购的政策，对于已经有两套住房的客户，若购买第三套住房不予以贷款。F、公积金中心：首次房贷首付30%，二次房贷首付60%，但公积金中心对于二套房贷的认定标准与商业银行的不同，商业银行的二套房贷是以前有过房贷纪录，但公积金是只要在银行无房贷或在公积金无房贷就可以按首次房贷来办理。公积金的存款利率提高的同时，房贷利率也已经提高了，5年以下年息由3.87%提高到4.0%，5年以上年息提高到4.55%。公积金贷款年限最长20年，贷款金额最高60万。从以上各个银行的贷款政策可以看出，每个银行的政策大同小异，大的方向是不变的，一次房贷30%的首付，利率不打折，按基准利率来执行，而且基准利率比2010年有提高，以前的5年以上的年息是5.96%，现在的年息是6.6%，二次房贷首付均提高到60%，利率都上浮10%，在此基础上还会有上浮的可能性，而且一些银行已经执行限购的政策，有两套住房的客户，购买第三套住房时不予以贷款，但现在客户住房信息不完善，此政策可能会执行得不彻底，因现在各大银行都在缩紧贷款额度，像中国银行，工商银行，建设银行均表示暂停放款，对此交通银行的工作人员也发表自己的看法，在蒙自有一些新的楼盘本来可以在今年3、4月份可以开盘，但由于新政的影响比较大，而且新政的不稳定性，导致开发商延期开盘，在最近一两个月不会有新开盘的楼盘，而且由于各大银行的贷款额度减少，针对外地户口的客户在本地买房的限制比较多，尽量贷款给本地户口的客户，也向相关的工作人员咨询，外地户口提供相关证明的方法，个体户出示当地一年以上的税票及相关营业执照，若是免税客户，可以出示免税证明，需去地税开具证明，而且需要出示未达征税起点通知书的复印件，上面有编号及相关信息，若是外地户口在本地工作的客户，需出示一年以上的社保相关证明，例如养老保险的小本子的复印件，上面会有交保险的时间及相关信息。这是目前的一些银行房贷政策，虽然形势比较严竣，但个人认为有一些政策在目前的状况下可能会执行得不彻底，例如限购，而且蒙自房价与个旧等周边市市相比，房价一般没有个旧的高，跟其他市市相比，房价亦差不多，居住环境较好，所以有一定的市场。2、房产新政对蒙自车库/商铺的影响车库：不单独贷款，同住宅捆绑贷款。首付50%，利率为基准利率的1.1倍。商铺：首付50%，利率为基准利率的1.1倍。不分外地户口也不分是否为二次贷款。第二部分 蒙自市各片区房地产市场情况一、北京路新城片区1、金色年华 (图片另配)项目基本信息项目名称金色年华项目位置红河州蒙自市红河大道与凤凰路交叉口市区售楼处地址蒙自护国路御龙苑5-1(交通银行旁)售楼处电话0873-/相关单位投资商开发商红河华风房地产开发有限公司建筑设计单位建筑施工单位监理单位景观设计单位景观施工单位广告代理昆明七彩视线行销企划物业管理经济技术指标总占地面积约60亩总户数739多套总建筑面积约10万平米建筑层数7层建筑密度主力户型93.77138.76绿化率40%入市时间2011年5月容积率2.5工程进度 收尾，绿化车位配比（数量）300多个销售率95%规划用途商住楼层及其功能l 共有18栋，建筑层数为7层，是一梯两户的户型，朝向多数是南北朝向的，临街两面的一层为商铺，两层以上为住宅。l 户型面积区间在：56-221平米，共有十种户型户型配比所占比率期期期户型、面积所占比率户型、面积所占比率户型、面积所占比率4室2厅1厨2卫2阳台 138.764室2厅1厨2卫2阳台 133.13室2厅1厨2卫2阳台 115.63室2厅1厨2卫2阳台 120.95室3厅1厨4卫1大露台 217.94(跃层)4室2厅1厨3卫3阳台1露台 187.81(跃层)3室2厅1厨1卫2阳台 793室2厅1厨2卫2阳台 93.772室2厅1厨1卫2阳台 66.213室2厅1厨1卫1阳台 97.41价格信息住宅销售均价开盘3200元/（最低2800元），目前3600元/左右，只剩顶层。配套内部周边摄像头监控系统明珠路建行蒙自一中彩色可视对讲系统汽车交易市场州委党校门禁系统客运站农贸市场人民医院广告推广分析主要是围墙、路牌广告，灯栏广告，在蒙自重要位置放置广告画面(在月牙塘人流量较大的地方放置视频广告)，指示牌。广告推广主题个开蒙半小时生活圈,从此开始,从金色年华开始!推广方式：户外广告： 售楼处： 围墙、指示牌： 报纸广告： 电视广告： 印刷品： 其他 户型单张配套设备及智能化安防有网络有电梯无空调无其他优势分析l 长远升值替力较大,户型设计分配明确.l 广告推广比较成功，而且是一梯两户的多层，南北通透，通风采光均好，户型设计多而不杂，设计面积辐射多个层面的客户群，几乎每户都有双阳台，孩子入学方便劣势分析l 目前离市中心较远,周边配套不齐全,项目处于斜坡上,生活不方便.购物困难，人流稀少。主体面积偏大,不能充分满足客群需求.客群分析自主经营居多,其次是政府事业单位工作人员市场调查分析该楼盘属于多层建筑,有高达3000景观设计.广告推广比较成功，此楼盘为多层的一梯两户的楼梯房，深受客户的喜欢，只是位置较偏。目前商铺已经抵押给银行，何时卖还不确定。多数客户买房主要考虑入学方便，当时销售好部分原因为周边入学方便的楼盘较少。目前销售仅余30套左右顶层，销售人员主推客户转让房，进场时，销售部没有客户，销售人员比较懒散，对待客户态度较冷，业务技能一般，没有统一说辞，缺乏说服力度。2、鼎基铭园 (图片另配)项目基本信息项目名称鼎基铭园项目位置红河州蒙自市红河大道新世纪汽车城对面市区售楼处地址蒙自护国路州地税局直属征收分局对面售楼处电话0873-/相关单位投资商开发商云南鼎基置业发展有限公司建筑设计单位红河州设计院 云南方业建筑设计建筑施工单位云南旭东磷化寨文峰建筑工程公司监理单位景观设计单位景观施工单位广告代理美乐思、嘉美全行销企划物业管理经济技术指标总占地面积40.7亩总户数586套总建筑面积7万平方米左右建筑层数7层容积率2.6主力户型跃层绿化率39%入市时间2011年6月建筑密度工程进度已进入收尾阶段车位配比（数量）1：1.6销售率 目前销售85%左右规划用途商住楼层及其功能l 跃层较多，单身公寓、平层l 7层的楼梯房，1、2栋是电梯房，临街有三面是商铺，商铺层高较高，所以总层高超过28米l 主力户型是50-80平米的户型（世纪公寓）户型配比所占比率期期期户型、面积所占比率户型、面积所占比率户型、面积所占比率143882626226865304价格信息住宅销售均价跃层3200元/平米左右,送地上车位。公寓3000-3200元/配套内部周边园林景观银行蒙自高级中学地下车库医疗蒙自职中农贸市场水沟小学政府单位广告推广分析主要以围墙广告、DM宣传资料，月牙塘视频广告等，就目前来说广告推广力度不大广告推广主题自然l和谐l人文居所推广方式：户外广告： 售楼处： 围墙、指示牌： 报纸广告： 电视广告： 印刷品： 其他 折页 优势分析l 现目处于新功纪汽车城对面，是蒙自未来的市中心，价格比市中心便宜l 项目周边教育配套完善劣势分析l 周边配套不够完善,生活不方便.连个超市都没有。户型设计不是很好l 项目位置离城区偏远，出行不便。l 跃层设计不理想。客群分析外地做生意的人较多市场调查评析l开盘前推出一部分优惠房，价格约2850元/，认购房源需交10万元定金。户型设计独特（花谷洋房、世纪公寓）l此项目的正对面就是汽车商贸城，在红河大道上，离周边教育系统近，而且大部分是7层的楼梯房，深受老百姓的喜欢，住宅销售均价在3200元/平米左右。此项目在现在的这个位置预计均价有点高。l目前剩余低跃和顶跃二十套左右，世纪公寓的小户型剩余三十多套。l进场没有看房客户，销售部冷清，销售人员积极性不高。l现在剩余公寓顶层需要交十万定金，并需要在交房后做产权分割。l商铺约七十个，面积四十到一百七十平米，价格从七千至一万。目前宣传买商铺并交与开发商统一管理返五年租金。商铺销售约二十多套。3、怡景花园项目基本信息项目名称怡景花园项目位置惠民路和云霞路交汇处市区售楼处地址蒙自新客运站旁售楼处电话0873-相关单位推广昆明卡西里广告开发商新世纪房地产建筑设计单位建设综合勘察设计院建筑施工单位东方建筑公司监理单位振能监理公司经济技术指标总占地面积56亩总户数794套总建筑面积11万平方米建筑层数12层六层容积率2.69主力户型跃层绿化率35%入市时间2010年11月17日(开盘)建筑密度工程进度已收尾，6月交房。车位配比（数量）1：0.8销售率98%规划用途商住楼层及其功能平层跃层复式价格信息目前住宅销售均价3600元/左右配套内部周边喷泉工行机关幼儿园地下停车场建行县医院花园走廊学校(县一中)体育馆区内健身器材交行广告推广分析广告推广主题推广方式：户外广告： 售楼处： 围墙、指示牌： 报纸广告： 电视广告： 印刷品： 其他 折页、 户型单张 优势分析未来城市发展中心，紧靠新客运站等周边单位较多，生活方便，地段成熟、劣势分析l周边配套设施还不够完善,周围缺乏人气.在客运站旁可能会有点吵.l另外09年项目资金链断裂，项目被迫拖延近一年，市场口碑不好，让很多买房者失去信心。l电梯房生活成本高，一百平米左右户型年均物管费用在一千四百元左右。l公摊大，百分之二十。l户型内大多都有入户花园，但不送半，客户需要购买全面积，性价比低。客群分析中低收入客户群为主。市场调查评析l此楼盘2010年11月17日开盘,现目前已完成98%的销售率.在今年6月交房。l商铺不对外出售，作为土地款赔偿给农民，开盘公示的商铺价格为二千四左右。l目前剩余房源不到十套，位子、户型相对较差，销售人员对客户主推客户转让房，甚至对客户说不推荐客户购买公司剩余房源，转而诱导客户购买转让房。转让费在六到七万，折合单价三千六百元左右。l车位未开始对外卖，预计价格在八万左右。4、文汇苑 (图片另配)项目基本信息项目名称文汇苑项目位置红河州蒙自市红河大道新世纪汽车城对面市区售楼处地址蒙自新天地步行街兰园一楼售楼处电话0873-/相关单位投资商 云南永汇投资有限公司开发商云南恒汇房地产开发有限公司建筑设计单位建筑施工单位监理单位景观设计单位景观施工单位广告代理 昆明七彩视线行销企划自销物业管理经济技术指标总占地面积16800总户数400多套总建筑面积53000建筑层数10层容积率2.6主力户型100左右（配图）绿化率35%入市时间预计2011年6月建筑密度工程进度地上两层车位配比（数量）1：0.8销售率未开盘，团购100多套规划用途商住楼层及其功能l 一楼七户，拥挤。l 7层的楼梯房，1、2栋是电梯房，临街有两面是商铺，商铺层高较高（最大5.7米）。l 主力户型是100左右三房。户型配比所占比率期期期户型、面积所占比率户型、面积所占比率户型、面积所占比率87.1387.26108.6498144.7396198169价格信息住宅销售均价3400元左右配套内部周边园林景观银行蒙自高级中学地下车库医疗蒙自职中农贸市场水沟小学政府单位广告推广分析主要以围墙广告、DM宣传资料，月牙塘视频广告等，就目前来说广告推广力度不大广告推广主题发现居住和生活的真意推广方式：户外广告： 售楼处： 围墙、指示牌： 报纸广告： 电视广告： 印刷品： 其他 折页 优势分析l 现目处于新功纪汽车城对面，是蒙自未来的市中心，价格比市中心便宜l 项目周边教育配套完善劣势分析l 周边配套不够完善,生活不方便.购物居住都不方便。户型设计不是很好l 项目位置离城区偏远，出行不便客群分析外地做生意的人较多市场调查评析l目前在卖优惠卡，五万元一张，4月9日开始卖，开盘优惠的基础上额外优惠5个点。l目前蓄水客户等级在600批左右。l销售人员只有两名，业务感觉不是很熟练，政策方面不是很清楚，业务技能一般，说服力不够。二、景观河五大中心片区1、君悦天下项目基本信息项目名称君悦天下项目位置锦华路与朝阳路交叉口市区售楼处地址红河州体育馆二楼北售楼处电话0873-/相关单位投资商开发商云南信达房地产有限公司建筑设计单位云南天怡建筑设计有限公司建筑施工单位中国广厦建设集团有限公