天津东丽湖项目初步可研报告.ppt

天津东丽湖地块初步可行性研究,本项目,本项目位于天津东丽湖北侧，临近空港物流区和高新西区，京津第二高速东丽湖出口。,东丽湖,津汉公路,空港物流区,滨海新区,项目所在区位,本项目,本项目位于东丽湖北岸约1公里处， 东侧为连接金钟河和东丽湖的河道， 南侧紧邻万科超过200万平方米的东丽湖万科城， 西侧邻近深圳开发商朗钜的200万平方米项目， 北侧紧邻金钟河。,项目所在区位,东丽湖是天津是一级湿地保护区，东丽湖湖岸周长12公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里(约1.1万亩)，相当于西湖的1.5倍。 东丽湖地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，其水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。 在东丽湖北岸，以目前万科、朗钜等公司已建成的高档住宅项目为基础，规划面积为9.92平方公里的生态居住区，成为环境优美、建筑风格独特的高档居住区。,天津东丽湖区域,东丽湖是天津市的重点发展区域之一。 2007年，天津市政府出台了东丽湖地区总体规划明确定位：依托中心城区，建设天津市新的重要的生态型居住区；依托以航空城为主的滨海新区产业功能区，建设高档配套服务区；充分利用地热资源，建设特色旅游休闲度假区。 按照规划，东丽湖将建成东部万科生态居住区、西部华侨城文化旅游区、南部航空（航天）创意研发与服务外包总部基地、北部人居博览园、中部文化会议产业园的园区联动发展格局。,天津东丽湖区域,东丽湖位于天津市中心城区与滨海新区核心区之间，天津市发展主轴线中部，紧邻泰达西区和空港物流加工区，区域南部汇集了天津滨海新区临空产业、滨海高新技术产业、先进制造产业等重要功能区，给东丽湖区域的居住和会议配套设施提供了强有力的需求支持。,土地使用权证一： 城市规划路南侧用地 地类（用途）： 住宅用地 出让终止日期： 20760119 使用权面积： 271936.01平方米,项目已取得的合法手续,土地使用权证二： 城市规划路北侧用地 地类（用途）： 商业用地 出让终止日期： 20460119 使用权面积： 44028平方米,项目已取得的合法手续,出让合同补充条款 出让土地面积：315964.01平方米 容积率：不大于0.77 商业建筑面积：不大于34000平方米 住宅建筑面积：不大于210000平方米 商业用地分摊土地面积：44028平方米 住宅用地分摊土地面积：271936.01平方米,项目已取得的合法手续,天津市建设项目核定用地图 供地方式：出让 建设用地性质：商业、住宅 总占地面积：347299.9平方米 建设用地面积：315964.01平方米 代征用地面积：31335.89平方米,项目已取得的合法手续,项目原有规划指标,占地面积: 315964平方米（地块东侧规划调整修建河道） 容积率: 1.1 建筑密度: 20% 绿地率: 50% 规划建筑面积: 336,207平方米，包括规划住宅建筑面积273,729平方米，商业规划建筑面积62,478平方米 项目现状: 土地已经拆迁完毕，已经达到七通一平 已经获得土地使用证，土地出让金已经全部交齐,项目可以调整的规划指标（转让条件）,住宅用地,60米宽市政规划河道，连通东丽湖和金钟河,湿地公园,金钟河,万科项目，再向南为东丽湖,项目东侧是规划中的河道（60米宽）和绿化带，北侧是金钟河和湿地公园，南侧隔万科项目是东丽湖，西侧是朗钜的未开发住宅建设用地； 地块南北长约900米，东西长430450米； 地块东侧的道路及河道在修建中，修建后道路南北贯通金钟河南路和东丽之光大道，修建后河道贯通金钟河和东丽湖。,商业用地,项目的规划平面图及四至,项目的拟定规划指标,东丽之光大道,东丽之光大道,规划路,地块内现状,地块内现状,万科住宅,万科项目,万科项目,朗钜项目,朗钜项目,规划河道,规划河道,朗钜项目,万科别墅,地块及周边现状照片,华侨城2010年进入东丽湖，项目占地6000亩，其中2000亩住宅用地，4000亩商业旅游用地，用于打造欢乐谷主题公园、高尔夫球场，和湿地公园，一期于2011年底建成投入使用。 恒大2009年收购了1300亩地，其中住宅用地800亩，并已于2010年年中开盘销售；投资并建设国际会议中心、综合商业，2010年签约引进天津第一个超五星级希尔顿酒店。,地块周边在建、在售大型项目,恒大绿洲,万科是2000年在东丽湖北岸大片拿地的，开发规模超过两百万平米。 朗钜是和万科同时期进入东丽湖区域的，开发规模超过两百万平米，投资并建设了以温泉疗养度假为主题的天津欢乐谷。 近10年的发展，东丽湖区域已成为一个高档住宅区，未来十年将成为旅游度假、商务会议、休闲居住的新中心。,地块周边在建、在售大型项目,万科城南岛,朗钜香堤意墅,项目周边的市场状况（在售楼盘分布）,本项目,东丽湖,项目周边的市场状况,地块周边配套设施,武警东丽湖医院预计今年11月开工，项目位于东丽湖恒大国际温泉会议中心北侧，是一所集治疗、康复、疗养为一体的综合性医疗机构。医院建成后将填补东丽湖区域无大型医疗设施的空白，满足滨海新区、空港物流及高科技园区、华明镇等50余万居民的日常医疗服务需求。,天津东丽湖区域的“水上温泉欢乐谷”是由天津朗钜公司投资兴建的，严格按国际四星级酒店的标准，占地面积6万平方米，集观光度假、休闲疗养、特色美食、运动健身、生态教学与环境宣传为一体的综合性温泉度假村，是亚洲地区最大的全封闭式室内温泉，200间豪华客房，整体以地中海式风格装修，中餐区可同时容纳600人同时就餐和各式风味餐厅、酒吧；大中型多功能会议厅，配套有健身中心、游泳馆、桑拿中心、水疗SPA馆、超大型模似海上乐园、死海盐浴、中药池等康乐设施，总投资2.5亿元。,武警东丽湖医院,水上温泉欢乐谷,水上温泉欢乐谷,东丽湖国际会议中心夜景效果图,由华侨城建设的亚洲最大的水主题乐园有望在明年年底亮相，恒大签约希尔顿建设的超五星级酒店也将于明年纳客 2010年东丽区制定出台了东丽湖改造提升工程规划。根据规划，4年后，东丽湖将建成东部人居生态博览区、中部华侨城恒大文化旅游核心区、南部休闲商务总部基地的三区格局，打造“北方西湖”。 改造后，风格独特、景色怡人、设施完善的东丽湖将成为市民居住、旅游、休闲、娱乐的好去处。,地块周边配套设施,天津地铁2号线延长线将连接天津中心城区天津站天津滨海机场，最终到东丽湖区域。据万科项目介绍，在万科项目与本地块之间将设有一站。 交通配套有：公交663路、塘沽515路、规划的地铁2、6、7号线。,地块周边配套设施,地块位于最具潜力的东丽湖区域，距市中心24公里，距滨海国际机场15公里，距火车站28分钟车程，距天津港30分钟车程，津汉公路、京津高速贯穿该区，交通十分便利。,地块周边交通,京津高速,京津塘高速,津滨高速,津汉公路,地块周边道路,金钟河南路,规划路,规划路,规划路,东丽之光大道,住宅开发的毛利率 =毛利润/住宅开发总投资=34.4%,财务分析,项目公司带项目转让，总报价13.5亿元，合楼面价3750元/平方米（由卖方负责调整规划建筑面积至36万平方米，增加面积为住宅）； 地块权属单位（天津津东集团）协调该地块重新走招拍挂上市手续，帮买方规避土地增值税，操作时间为1个月； 操作步