石家庄市生态欢乐世界项目建议书.doc

石家庄市生态欢乐世界项 目 建 议 书石家庄新天际旅游投资有限公司石家庄市生态欢乐世界总体规划编制组2005 年 12 月【项目名称】石家庄市生态欢乐世界（简称“生态欢乐世界”）【投资开发单位】石家庄新天际旅游投资有限公司（原“石家庄新天地旅游投资有限公司”）【报告编制单位】上海社会科学院旅游研究中心奇创规划设计所【项目设计顾问】厉无畏 全国人大常委、上海市人大副主任、著名经济学家王大悟 上海社会科学院旅游研究中心主任、教授、博导 上海市人民政府决策咨询专家【项目设计人员】项 目 负责人：刘海波 总设计师 注册城市规划师主要参加人员：毕吕贵 教 授吕志墉 策划总监 高级策划师陆苏颖 博 士 市场研究专家/高级经济分析师孟 畴 注册策划师何余节 高级规划师 高 侠 注册城市规划师李丁宏 设计师汤少忠 规划师杨程波 规划师洪 云 助理策划师前 言2004年国际旅游组织公布的一份调查报告称，目前旅游产业是世界上仅次于石油化工产业的第二大产业，到2020年，旅游业将首次超过石油化工产业，成为世界上第一大产业。该报告同时指出，我国目前是世界上第四大旅游目的地国和第五大旅游客源地国，到2020年，将成为世界上最大的旅游目的地国和第四大旅游客源地国。由此可见，作为一个蓬勃发展的产业，旅游业在我国具有广阔的发展前景。座落在华北平原上的石家庄，是一座充满魅力和活力的城市。近年来，在省、市各级政府的大力支持下，石家庄旅游业跨上了新的台阶：景点数量不断增加、服务等级不断提高、游客数量逐年增加、旅游业在国民经济中的比重日益增大。为了响应党中央提出的“走循环经济道路”，贯彻落实河北建设“生态省”、石家庄开发“西部山前休闲、度假带”和鹿泉市打造“西山旅游带、省会西花园”发展战略，石家庄新天际旅游投资有限公司高瞻远瞩，投资开发“石家庄市生态欢乐世界”项目，旨在新兴的旅游大潮中百尺竿头、更进一步。2005年47月，石家庄新天际旅游投资有限公司花重金委托上海社科院旅游研究中心奇创规划设计所就该项目做“旅游总体规划设计方案”，并于2005年8月26日由石家庄市旅游局主持，在石家庄市汇文大酒店对上海奇创规划设计机构完成的石家庄市生态欢乐世界总体规划进行了专家评审。根据专家评审委员会提出的评审意见，项目投资开发单位和规划设计人员又组织多轮深入的市场调研和认真的研讨分析，结合当前国家大力提倡发展“循环经济”、“建设社会主义新农村”的宏观战略，以及石家庄新一届政府全面启动“西部山前地带开发工程”的有利时机，进一步充实、完善石家庄市生态欢乐世界总体规划的相关内容，整理编制了本项目建议书。本项目规划设计过程中，得到石家庄市、鹿泉市旅游局及其他各部门领导和专家大力支持、协助、批评与指正，在此一并致谢！ 石家庄新天际旅游投资有限公司 石家庄市生态欢乐世界总体规划编制组 2005 年 12 月 18 日目 录第一章 总 论 1 1.1 项目名称及承办单位 1 1.2 报告编制依据 1 1.3 报告编制原则 2 1.4 本报告研究范围 2 1.5 项目概况、开发理念和建设目标 3 1.6 推荐方案及主要经济技术指标 4 1.7 研究结论 5第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性 6 2.1 项目提出背景分析 6 2.2 项目建设的必要性 7 2.3 项目建设的可行性 8 2.4 结 论 9第三章 市场调查与前景分析 10 3.1 基础数据调查 10 3.2 市场发展预测 17第四章 客源市场定位与旅游发展策略 23 4.1 客源市场定位 23 4.2 旅游发展策略 24 4.3 项目建设原则 26 4.4 项目定位与主题、品牌 26第五章 项目选址方案与建设条件 28 5.1 建设场址 28 5.2 建设条件 29 5.3 投资政策 30第六章 总体规划设计和建设规模 31 6.1 规划设计原则 31 6.2 总平面布置 32 6.3 游乐项目概念性设计 35 6.4 旅游度假产品概念性设计 40 6.5 旅游配套服务设施规划 42 6.6 基础设施规划 44 6.7 建设规模 49 6.8 建设分期 50第七章 环境保护、绿化、消防和节能 51 7.1 环境保护 51 7.2 林业资源保护和绿化 53 7.3 消 防 54 7.4 节 能 54第八章 开发运营管理和市场营销策略 55 8.1 开发模式和盈利模式 55 8.2 组织机构和人力资源开发 55 8.3 旅游产品与组合 57 8.4 营销策略和促销方式 59 8.5 解决经营季节性问题的措施 62第九章 项目实施计划和一期开发工作安排 63 9.1 建设期工作计划及进度安排 63 9.2 近期开发工作安排 64第十章 投资估算、资金筹措及使用计划 66 10.1 投资估算 66 10.2 资金筹措及使用计划 67第十一章 经济效益分析 68 11.1 基本数据 68 11.2 指标计算与评价 69 11.3 评价结论 69附图： 图1、“石家庄市生态欢乐世界”项目区位分析图 图2、“石家庄市生态欢乐世界”周边交通及相邻景区关系分析图 图3、鹿泉市“西山旅游带”景点卫星航拍图 图4、“石家庄市生态欢乐世界”项目规划区域及周边地形图 图5、“石家庄市生态欢乐世界”项目一期拟征用地块分布图 图6、“石家庄市生态欢乐世界”项目总体规划示意图附件： 1、石家庄市生态欢乐世界总体规划评审意见（2005.8.26） 2、鹿泉市土地利用总体规划调整方案听证会纪要（2005.8.8） 3、鹿泉市建设局关于卧佛山风景区等4个项目选址意见（2005.9.23） 4、鹿泉市环境保护局关于优山美地、生态欢乐谷项目的意见（2005.10.11） 5、鹿泉市旅游局关于“石家庄市生态欢乐世界”项目的预审意见第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：石家庄市生态欢乐世界1.1.2 拟建地点：鹿泉市铜冶镇羊角庄村南、青龙山北区域1.1.3 承办单位简介：公司名称：石家庄新天际旅游投资有限公司注册地址：石家庄市中山西路48号注册资金：人民币3000万元经营范围：生态农业和旅游项目的开发石家庄新天际旅游投资有限公司成立于2002年，隶属新联合投资集团。新联合投资控股有限公司（简称新联合投资集团）是经国家工商管理总局核准成立、无区域限制的大型投资集团，集教育、地产、旅游、传媒、投资五大产业于一体，旗下品牌有廿一世纪教育、1+2联合不动产、新联合置地、新天地旅游、新联合资产、河北青年电视艺术中心、河北大学影视艺术学院、石家庄联合技术职业学院，总资产逾7亿元。1.2 报告编制依据1.2.1 河北省建设“生态省”规划和河北省旅游业发展总体规划(20032020)；1.2.2 石家庄市空间发展战略总规划（20032020）和石家庄市旅游业发展总体规划（20002020）；1.2.3 鹿泉市旅游业发展总体规划（2005）和鹿泉市关于建设“西山旅游带、省会西花园”的相关文件精神；1.2.4 项目投资方提供的基础数据、相关资料和铜冶镇发展规划；1.2.5 国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。1.3 报告编制原则1.3.1 严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制与规划；1.3.2 在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造“石家庄市西部旅游循环经济示范区”；1.3.3 坚持合理利用土地，发展生态农业，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。1.3.4 积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的生态旅游休闲度假区；1.3.5 选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。1.4 本报告研究范围本报告遵循原国家计委颁布的项目调研的基本规定，按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家财政部颁布的旅游、饮食服务企业财务制度，以国家标准旅游区等级的划分和评定及投资方提供的相关项目资料为依据，对“石家庄市生态欢乐世界”的区域社会经济发展态势、定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、区域同业竞争及发展前景和周边同类产品价格角度，分析该项目的价值和定价标准。本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。本报告不宜外传。1.5 项目概况、开发理念和建设目标1.5.1 项目概况：“石家庄市生态欢乐世界”是新联合投资集团积极响应党中央提出的“走循环经济道路”、“建设社会主义新农村”号召，贯彻落实河北省建设“生态省”发展战略，在石家庄市全面启动“西部山前地带开发工程”和鹿泉市打造“西山旅游带、省会西花园”的有利背景下，基于对我们农业和乡村旅游发展前景的分析，以下属“石家庄新天际旅游投资有限公司”为投资主体，与项目所在地村、镇全面合作而筹划的生态农业、休闲旅游和景观地产综合开发项目。该项目选址位于石家庄西南、鹿泉铜冶镇的青龙山以北、羊角庄村以南地块，项目“核心规划区”用地2500亩，周边“生态农业环境控制保护区”约1600亩。项目规划总建筑面积31万平方米，总投资额6.78亿元，含六大功能分区，即：拓展教育体验区、网游动漫奇幻城、玛歌庄园度假区、绿野仙踪游乐园、万米情人葡萄廊和生态农业保护区。拟分三期开发建设，建设周期78年。其中近期（20062008年）投资2.06亿元。1.5.2 开发理念：打造社会和谐、生态保护与经济发展均衡的“东方普罗旺斯”(度假胜地)。1.5.3 建设目标：一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合项目所在地村、镇共同组建“生态旅游发展联合体”，努力将“石家庄市生态欢乐世界”项目建设成为以“生态观光农业景观休闲地产”为基本模式的“石家庄西部旅游循环经济示范区”。二是紧紧围绕旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素，借“旅游路”修建的契机，将项目建设成为“西山旅游带（南区）旅游基地”。1.6 推荐方案和主要经济技术指标1.6.1 各功能区规划建设主要项目及内容：功能分区建设项目名称规划用地（亩）建筑面积（m2）投资额(万元)建设年份备 注拓展教育体验磨难拓展训练营160 1000 4000709消防培训俱乐部 50 2000 5000709联合影视文化公园150 8000 15000710农村科普体验基地180 5000 8000710二十四孝馆 40 2000 5000911中华之魂园 60 2000 6000911网游动漫水上网游娱乐区 50 500 7000811陆地网游娱乐区550 14500 50000813玛歌庄园度假白山会馆（会议中心）250 40000124000612旅游生态餐厅 50 10000 24000608青年艺术家旅馆 50 22000 44000911旅游基地商业街 60 36000 54000912含商业旅游项目玛歌庄园度假村240 70000112000813产权式度假公寓180 80000104000711绿野仙踪游乐大王庙（青龙道观）100 500012000912田园牧歌乡村俱乐部100 800016000912燕赵民俗风情欢乐园100 2000 8000810vip乡野情趣园（都市菜园）100 2000708绿色瓜果园（田园超市）200 7000711含温室大棚特色花卉园（组培基地）100 5000711含温室大棚生态农业万米情人葡萄廊700 7000712生态农业保护区500 5000812基础配套供热、污水处理中心 30 200016000712此部分主要安排在“玛歌庄园度假区”规划分区范围内电力设施配套 3000711道路、景观及其它10021000613其它费用财务费用 800流动资金 600合 计4100310000678001.6.2 项目主要经济技术指标：序号名 称单位数 量备 注1生态农业控制保护区亩16002项目核心规划区亩2500其中：拟征建设用地m2936000折合为1404亩3总建筑指标m23100004容 积 率0.335建筑密度13%6绿 地 率65%7项目建设总投资万元67800其中：自有资金万元 7000含集团投入资金 银行借款和招商万元12000 经营收益滚动投入万元488008营业总收入万元1732729营业税金及附加万元 935710投资利润率% 6.68%11投资利税率%10.90%12投资回收期（税后）年9.81.7 研究结论“石家庄市生态欢乐世界”项目的建设，将大大推动鹿泉“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。结论：本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性2.1 项目提出背景分析2.1.1 我国正大力提倡发展循环经济。随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此，中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十一个五年规划的建议明确提出：“我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展已构成严重制约。要把节约能源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。”由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。建设“石家庄市生态欢乐世界”项目，打造“石家庄西部旅游循环经济区”，就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。2.1.2 中央推进社会主义新农村建设。近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出。正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”都是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决“三农”问题的决心。“十一五”时期（20062010）是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大举措。提出“生态欢乐世界”项目，顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快发展“循环农业”的时代要求。2.1.3 鹿泉西山旅游开发期待新突破。鹿泉市经济发展水平相当高，是全国百强县之一，多年来形成了以建材、冶金、轻工、食品为支柱的基本格局。但是，从可持续发展角度来看，建材、冶金等第二产业的发展，必然受到原材料资源、能源、环境保护的制约，因此有必要在巩固现有经济发展成果的同时，调整产业结构，创造新的经济增长点。鹿泉市已经提出“打造经济强市、建设生态鹿泉”的总体战略，并把旅游业作为城市发展的六大主导产业之一。经过十几年的努力，鹿泉旅游业发展也取得了瞩目的成绩。但我们还不得不正视的一个现实是：鹿泉旅游开发比较乱、起点低；生态资源很脆弱，水资源匮乏，森林覆盖率不高，这严重制约了鹿泉旅游业的发展。因此，要用新思路、以循环经济理论为指导发展鹿泉旅游业，考虑“向生态要效益”。通过建设“石家庄市生态欢乐世界”，打造“石家庄西部旅游循环经济示范区”，促进区域开发、促进社会和谐，促进生态保护，让鹿泉在全国百强县中能脱颖而出。2.2 项目建设的必要性2.2.1 建设“石家庄市生态欢乐世界”，打造“石家庄西部旅游循环经济区”，符合我国当前大力提倡的“生态经济”、“循环经济”发展战略，和中央“科学发展观”保持一致。2.2.2 建设“石家庄市生态欢乐世界”，将大大推动“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，对鹿泉市域经济发展具有重要的战略意义。2.2.3 建设“石家庄市生态欢乐世界”，能有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新城镇”和“文明生态村”建设。2.2.4 建设“石家庄市生态欢乐世界”，可实现“向生态要效益”目标，带动周边村镇共同富裕，构建和谐社会，共创美好未来。2.3 项目建设的可行性2.3.1 鹿泉旅游资源丰富，历届政府领导对旅游开发极为重视。鹿泉历史悠久、交通便利，区内山水风光俱胜、人文积淀丰厚，旅游存量资源十分丰富，具有鲜明地方特色：“西山旅游带”分布众多书院、寺庙遗址，山前地带自然条件良好，农业基础扎实，其紧邻省会石家庄的独特区位优势，为鹿泉发展以“书院、寺庙文化”为主题的文化旅游和依托都市的生态农业、休闲度假旅游奠定了良好的市场基础。多年来，在鹿泉市各级政府的大力扶持和开发者的努力下，鹿泉旅游业基本形成了以“抱犊寨”、“龙泉寺“、“封龙山”为龙头的十大旅游景区，2005年制定了鹿泉市旅游业发展总体规划，确立了打造“西山旅游带、省会西花园”的旅游发展战略和创建“中国优秀旅游城市”的旅游区建设目标。鹿泉政府开发旅游的决心和对旅游项目的支持，是项目实施的最大保障。2.3.2 项目建设顺应了石家庄城市空间发展战略。2003年，石家庄市政府邀请中国城市规划院、同济大学城市规划院、南京大学城市规划院，对石家庄市的空间发展战略进行规划研究。确立了石家庄城市发展的四个战略目标：一是建设“立足冀中南，融入首都圈，步入更广泛区域合作的开发城市”；二是建设“极化功能，产业特色突出，竞争力强大的活力城市”；三是建设“回归自然、山水相依、绿城交融的宜居城市”；四是建设“延古续今，燕赵文化与现代文化交相辉映的文明城市”。石家庄市空间发展战略规划总报告确定：在石家庄主城区的西部，即鹿泉山前地带，以优化环境为主，可借助山体、环城水系，形成山水辉映、生态良好的城市空间形态，控制主城区西部的城镇建设规模，强调集中布局、集约化发展。石家庄城市空间结构将实现“从集中到分散”的转变，在鹿泉组团、西部山前地带安排居住和休憩用地，发展旅游产业，建设风景文化林、浅山经济林和生态农业、休闲观光经济区。2.3.3 投资方前期在项目地块做了大量的基础设施投入。石家庄新天际旅游投资有限公司自 2003年即开始谋划“生态欢乐世界”项目。三年多来，投资方对该项目倾注了大量的人力、物力和财力，多次派员外出考察学习，并邀请北京、上海和省内众多旅游、经济专家对项目进行了深入的专题研讨。2003年5月，与项目所在地羊角庄村签订合作开发协协议，至今已累计投入500多万元用于规划方案设计、景观营造和基础设施建设，共硬化道路1.2公里、整修道路1.8公里；架设电力电缆2公里、铺设供排水管路1000米；整修办公环境1000平米；绿化荒山荒地500亩，种植玫瑰和其它花木近18万株；另建成花卉育苗圃一座，购置玫瑰干花蕾烘干设备、水利设备、电力设备各一套。投资方前期付出的这些投入和努力，为“石家庄市生态欢乐世界”后续开发，奠定了良好的基础。2.4 结 论综合所述，该项目符合我国当前大力提倡的“发展循环经济”、“建设社会主义新农村”的宏观战略，和中央“科学发展观”保持一致；符合河北省、石家庄和鹿泉市旅游业总体发展战略，顺应了石家庄市城市空间发展战略规划和鹿泉市“西山旅游带”开发整体规划，对鹿泉市域经济发展具有重要的战略意义。该项目的建设，将将大大推动“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新城镇”和“文明生态村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，具有十分客观的经济和社会效益。因此，本项目的建设是十分必要的。石家庄新天际旅游投资有限公司根据自身的实力和优势，依托新联合投资集团的有力支持，注意招商引资、联合项目所在地村、镇组建“生态旅游发展联合体”，抓住机遇建设发展，对“石家庄市生态欢乐世界”项目的开发将会起到极其重要的作用。第三章 市场调查和前景分析3.1 基础数据调查3.1.1 居民收入与消费：2004年末，石家庄全市县及县以上单位从业人员87.6万人，在岗职工年平均工资为13412元，比上年增长9.0%。年末市区单位从业人员为56.2万人，在岗职工年平均工资为15212元，比上年增长5.9%”。到2005年3月末，石家庄城乡居民储蓄存款达到1256.9亿元，较年初增加了67.4亿元，较去年同期多增了5.4亿元，人均达13700余元。居民储蓄居高不下的原因，主要是春节前后的歇业资金和闲余资金惯性回流银行。2004年全年石家庄市区以及所辖各县（市）区的居民共计购买私家车30696辆。截止年底，全市私家车保有量已达到161082辆。以全市人口计算，平均每58人拥有一辆私家车。而一年前，是全市每71人拥有一辆私家车。据石家庄市城调局调查资料显示，2004年上半年，居民人均消费性支出为3189.05元，同比增长12.7%，收支水平近7年来首次呈两位数增长。这说明，随着人民生活水平的持续提高，消费结构进一步优化。（1）恩格尔系数下降。（2）交通通信消费呈快速增长态势。上半年，省会居民家庭交通通信类人均消费支出393.09元，同比增长54.2%，涨幅居各大类之首，占消费总支出的比重仅低于食品类，达到12.3%。（3）教育文化娱乐消费成为持续消费热点。人们不断提高自身的身体素质和文化素质，因此越来越多的人走出去，到大自然中陶冶情操，到体育场所健身，到文化场所充电。社会竞争的加剧和就业压力的加大，也使人们更加重视教育的投入，除了对子女的教育投入不断增长以外，成人教育费支出也不断提高。上半年，人均教育文化娱乐及服务支出351.23元，同比增长10.0%。其中参观游览、健身活动、文娱活动等文化娱乐服务支出人均63.58元，增长65.8%；教育支出人均175.80元，增长33.4%。今后几年，教育文化娱乐消费将成为人们消费中经常性的热点。（4）杂项商品和服务消费涨势迅猛。生活水平提高的一个显著标志，就是人们由注重物质消费转向注重精神消费和服务消费，用于美化自己、美化生活、享受生活的商品和服务支出快速增长。上半年，省会居民家庭杂项商品及服务消费人均支出105.39元，同比增长51.7%。其中金银珠宝饰品、美容美发用品、化妆品等杂项商品支出同比增长35.9%，宾馆住宿、理发洗澡、美容美发等服务性支出同比增长71.1%。3.1.2 游客日益理性化：2005年五一黄金周期间，石家庄市共接待中外游客123万人次，旅游业总收入5.5亿元，均比上一年同期有大幅度提高。在游客选择的出游方式中，短途游、自驾游最为红火。在出游方式上，旅游主体由以前的团体游为主，变成了散客游、自助游为主。据统计，黄金周期间来石市旅游的游客中团队游占25%，散客自助游占75%。游客或自己选定旅游线路，三五成群结伴出游，或亲朋好友结伴到旅行社报名，自定线路，自定时间，交通和食宿由旅行社安排，这种自助和半自助的形式在节日期间成为多数游客的选择。自助游的迅速火热一方面缘于石市路况、交通、旅游标志牌等硬件设施的逐步完善，另一方面也是游客消费个性化、舒适化的趋势使然。3.1.3 房地产需求量大：业内研究人士认为，从2004年下半年开始，石家庄市房产价格正进入一个较快的涨升期。位于石家庄开发区的楼盘“心海假日”正在接受的预定价格是3000多元/平米，而在2005年春节前，价格还只有2700元/平米左右；龙凤湖畔的景观地产项目“天籁山水清音”二期销售均价目前已达到2698元/平米。2005年一季度，石家庄市商品房销售价格比去年同期上涨6.5%，其中多层住宅价格比去年同期上涨7.3%，高层住宅价格上涨6.2%。石家庄市房管局发布的2004年房产统计资料显示：2004年，石家庄市新建商品房（含经济适用房）销售面积151.69万平方米，成交额为40.3亿元，分别比上一年同期增长24%和43.21%。其中普通住宅销售面积为127.7万平方米，交易额为28.73亿元，分别比上一年同期增加18.57%和20.15%，每平方米均价已超过2000元，并呈供求两旺态势。对于目前房产市场的旺盛形势，多数行业人士认为，是市场决定的。供给方面的原因是，房产市场供应处在一个临时断档期，土地、建材价格上涨较快造成了眼下价格上涨的趋势；需求方面一是因为市场本身需求较旺，年结婚需房者达2万对，另一方面是城市拆迁改造增加，带来大量引致性需求，第三方面是因农业人口进城和外来人口迁入产生的需求。除此之外，另外一个不可忽视的重要原因是，房产投资的增加。目前，人们能够选择的投资渠道太狭窄，在房产市场一片红火的形势下，房产保值增值的功能被不断放大，资金便纷纷投入到房产市场了。面对不断升温的房产市场，业内人士预言，2005年及以后，石家庄房价还将持续升高，而房地产市场中投资性购房的比例还将增加。3.1.4 旅游业迅猛发展：（1）河北省2004年，河北共接待海内外游客7385万人次，其中接待海外游客58.27万人次，旅游总收入350亿元，接待人次和总收入分别比历史上最好的2002年增长22.42和25.45，继续大幅度高于当年全省国民经济和全国旅游业平均增长速度（以上数字由省旅游局提供）。（2）石家庄市石家庄市旅游业自20世纪80年代起步，经历了二十多年的发展历程，取得了长足的发展。现已成为河北省乃至华北地区重要的旅游城市，是海内外宾客旅游观光、休闲度假目的地之一。石家庄市发展旅游业有着省内其他城市及周边省会城市无可比拟的优势。一是综合实力强，基础设施好，旅游功能比较完善，发展旅游业有较好的硬件设施；二是作为河北省省会和交通、通讯枢纽，城市知名度高，人口流动量大；三是地理位置优越，距离北京、天津仅300公里左右，又是北京、天津等地游客去往河南、山西等地的中转站；四是旅游业起步较早，为进一步发展积累了经验。因此今后要进一步发挥优势，抓住机遇，加大工作力度，加快发展步伐，从计划、投资、财税、物价、土地、交通、电力、建设等方面，研究制定一系列优惠政策和扶植措施，为旅游业的大发展创造必要的条件和宽松的政策环境。石家庄市的旅游资源十分丰富，这其中既有历史文化名城、现代革命纪念地等人文资源，又有山林、湖泊、温泉等自然资源，还有风俗民情、商贸购物、都市观光等独特资源，不仅种类全、数量多，而且开发价值很高，旅游资源的特点是“红、绿、古、新”，将重点发展红色旅游、绿色生态旅游、古迹名胜旅游和新都市旅游。秀山胜水、古寺名桥、革命圣地、新兴大城市为旅游业发展奠定了良好基础。全市现有国家级重点文物保护单位18处，省级重点文物保护单位105处，市、县级重点文物保护单位240余处，各类文物景点多达1200余处；有国家级风景名胜区2处（苍岩山、嶂石岩），省级风景名胜区2处（封龙山、天桂山）；还拥有国家历史文化名城正定；以及省级旅游度假村4处（蟠龙湖、苍岩山、温塘、嶂石岩），国家级森林公园处（五岳寨），省级森林公园7处（仙台山、驼梁、南寺掌、赤支、龙州湖、西柏坡等），国家级和省级爱国主义教育基地6处。独特的省会地位、繁荣的商贸更为发展商贸会展旅游提供了很好的条件。石家庄市目前已形成比较完备的旅游产业体系。全市已建成开放且有一定规模的旅游景区40余处，星级宾馆24家，涉外定点饭店12家，定点餐馆5家，景区内集体、个体旅游宾馆饭店510家，全市旅游宾馆（饭店）总床位近2万张。现有国际旅行社12家，国内旅行社85家，旅游产品定点生产厂4家；旅游汽车公司2家，全市旅游直接从业人员达1.6万人。（3）鹿泉市鹿泉市西倚太行山，北濒滹沱河，旅游资源丰富。全市有自然旅游资源4类27处，人文旅游资源10类20处，其中有国家4a级风景区1处，省级风景名胜区1处，河北省重点文物保护单位4处，鹿泉市重点文物保护单位6处。在大量旅游资源中，抱犊寨、历史文化名山封龙山和宗教圣地龙泉寺的地位尤其突出。石家庄城市空间发展战略把鹿泉市确立为“省会西花园”。经过近10年的开发建设，目前，鹿泉市旅游初具规模。现已开放的景区有10个即5个自然风光旅游点：抱犊寨、龙凤湖、封龙山、西山森林公园、九景山庄，5个宗教旅游点：龙泉寺、莲花山、玉皇顶、十方院、灵岩寺，共开放景区面积约46平方公里。正在开发建设的景区（点）有双龙山森林公园、青幽峪、水峪生态园区、宝泉寺等六处。景区知名度不断提高，游客遍布省内外，各景区基础设施不断完善，功能较为齐全。秀美的景色吸引了大批的中外游客到鹿泉旅游观光，龙凤湖南、北岸开发、双龙山公园等一批新景观正在加紧建设，军事游乐园、封龙山开发、动物园搬迁项目已经确定，北起抱犊寨、南至封龙山30余华里的“西山旅游休闲带”已初步形成。现直接从事旅游业人员1360人，间接从业人员2700人，共计4060人。2002年接待游客190万人次，景区旅游收入2560万元，社会综合效益1.3亿元，占全市国民生产总值比重的3%。3.1.5 石家庄市域游乐场所和人造景观分析：（1）水上公园水上公园是石家庄市民心河沿岸22个公园之一，前身是数个废弃的大窑坑，废窑坑既大又深，坑内臭水、垃圾充斥。1997年，市委、市政府决定在这里修建公园，引民心河之水，并于1998年10月1日正式建成开园，成为一个集休闲与娱乐、知识与趣味于一体的综合性城市公园。水上公园占地总面积570亩，其中水面面积170亩。共分六大景区，三十多个景点，景区分为生命之源、开心娱乐、水上游览、欧陆风情、燕赵之光、金霞天寿六大景区。位于公园东部的游乐项目区，吸引社会资金近3000万元，引进游乐项目28个，成为石家庄地区项目最多、最大的游乐场。其中的海战船遨游太空、阿拉伯飞毯、浑天球、超大型激流勇进，均按项另行收费。占地2000平米的儿童乐园内，有60平米的超大蹦蹦床加滑杆，滑车等游艺设备，以无动力的设备达到有动力的效果。（2）天山海世界aaaa级旅游景区，又名河北天山全民健身活动中心，坐落在河北省石家庄高新技术开发区内，总建筑面积17000平方米，1999年10月建成开放，是目前市内规模最大、服务功能最齐全、集娱乐、休闲和健身为一体的室内恒温大型水上乐园。该项目以“水”为主体，处处体现了水的存在。万余平方米的戏水大厅，分儿童戏水区、成人戏水区、按摩区、造浪区及漂流河。为了满足冬泳的需要，戏水大厅设置了恒温设备，保持了室温30，水温27；为了解决水质问题采用了24小时不间断循环水消毒，使水的纯净度达到国际标准；另外特设了一次能容纳200余人的快餐厅，以及桑拿、保健、按摩等设备设施。投资方天山集团计划建设二期工程，拟建商场、星级酒店、写字楼。（3）“希望绿洲”“希望绿洲”位于石家庄东南分区内，南临塔北路，东临谈固东街，北、西临规划路。公园总占地面积约170亩，总投资约3亿元。“挖掘历史文化、弘扬革命文化、繁荣现代文化”是“希望绿洲”公园的建设思路。“希望绿洲”把经典园林、燕赵文化和青少年素质教育有机结合起来，是集园林景观、文化性、娱乐性、教育性为一体的园林景观。公园分为六大景区：燕赵之光景区（传统文化）、太行风情景区（革命文化）、希望之舟景区（现代文化）、自然博物馆景区、传统美德景区、综合服务区。综合服务区是青少年的活动区，将设机器人挑战区、电磁场游戏等。“希望绿洲”现已开始招商，整个工程计划到2006年完成。（4）植物园北京好时光儿童健身活动中心投资800万元，在植物园西北角建设大型过山车、双龙出海等10个游乐项目，吸引了大量的游客，2005年五一黄金周期间共接待游客11万人次，比去年同期增长了80%。可见游乐园和游乐设施在石家庄其周边地区极具市场潜力。（5）项目区（青龙山）周边 蟠龙湖：位于石家庄南25公里元氏县境内的省级旅游主题公园旅游区，主体为水库，水域面积3.5平方公里，库容7387万立方米，以开展水上休闲娱乐活动为主：水空飞人、快艇队形、皮划艇表演、划船、游泳、垂钓、沙滩排球、冲水滑梯及民间艺术演出等。周边还有蟠龙寺、蟠龙洞等景点。 封龙山景区，收费很低，尚未对游人全部开放 龙凤湖、凤凰山，已初步建成，度假村、别墅为主，别墅售价20003000元/平方米，因开发主体多而风格不一，现正在做主题乐园旅游区总体规划。（6）正定县正定现存文物古迹众多，号称“八朝古建、千年古韵”，无论从建造年代、建筑风格、文物价值方面，还是保存的完整程度方面都在我国享有盛誉，有“中国古建筑博物馆”之称。正定县内还有为数不少的微缩型主题乐园，如根据红楼梦描述建造的清式建筑群荣国府，西游记宫、封神演义宫，军事游乐园。位于大佛寺东邻的野城，以巴比伦空中花园式建筑布局，利用现代技术手段，荟萃再现了古今中外的历史典故、神话传说、名胜古迹等。外地游客到石家庄览古，在众多的古迹名胜中，两处景点是必看的：一是正定的隆兴寺，一是赵县的赵州桥。而荣国府、西游记宫、赵云庙、封神宫等现代人文景点，则门前冷落。数据也印证了这个现状，据正定县文物保管所的贡所长介绍，文保所共管理7个名胜古迹景点，2004年，除隆兴寺接待了三十多万人次的游客外，其他6个景点接待的游客人数都不多，荣国府也仅10万人次。（以上部分资料和数字由各地主管部门提供，部分是规划组调研所得。）3.2 市场发展预测3.2.1 swot分析与对策：“生态欢乐世界”虽然优势明显，机会众多，但也面临一系列困难，存在着潜在的威胁。只有在正确分析各种利弊的基础上，才能扬长避短，把握机遇，消除威胁，使该项目持续、健康、高速发展，实现做好、做精、做强目标。一、优 势 1、基地内资源的可塑性好，外部交通便捷。生态欢乐世界“核心建设区”规划用地约2600亩，周边“生态农业环境保护区”1600余亩，规划区域范围内拥有优美、极具观赏价值和利用价值的山峦山坡，区内层峦叠嶂、水清苗壮，基地内资源的可塑性好。项目距石家庄市环城高速铜冶出口匝道仅2公里，距石家庄市中心（火车站）15公里，位处“封龙山历史文化区”入口，紧邻河北省会石家庄市，区位和交通优势显著。 2、可组合性强。生态欢乐世界的资源和区位决定了其既适合开展多种形式的旅游，进行区内外扩展延伸，还可与周边的封龙山、龙凤湖等景区、景点合作，形成封龙山区域和西山区域旅游品牌和线路，满足不同旅游消费者的需求。这样不仅适合开展传统的观光旅游，而且还可在县内，或与周边市联合，组合成多种日趋流行的、适销对路的休闲度假旅游、生态旅游、疗养旅游、会议旅游、教育培训、生态农业、康体运动、养生活动和山区生活体验等旅游产品和游线，以满足不同档次、不同区域、不同目的旅游消费者的需求。3、良好的政策环境。我国在扩大内需、加快经济结构战略性调整中，提出把旅游业作为新的经济增长点进一步发展壮大。河北、石家庄也明确提出做大、做强旅游业的目标，并为此目标制定了有力的政策措施。石家庄市及鹿泉市各级党委和政府对发展旅游业高度重视，决心把旅游业作为今后主导产业来培植和发展。所有这些，都将为“生态欢乐世界”项目的建设和腾飞提供更多的动力和政策扶持。4、当地旅游开发的积极性高。鹿泉市委、市政府“以保护促开发、以开发促保护”，先后投入大量人力财力，积极致力于发展旅游业。企业界也看好鹿泉旅游业的发展前景，纷纷献计献策，将自身的发展纳入到鹿泉旅游业的发展蓝图之中。铜冶镇政府积极探求发展新思维，努力开辟“生态欢乐世界”旅游景区发展的新局面。周边居民一直以友好的、乐于助人的态度对待游客，并且对发展旅游已达成共识，有普遍的参与热情。5、投资方的思维优势和资金优势。项目的投资方石家庄新天际旅游投资有限公司隶属于新联合投资集团，该集团是经国家工商管理总局核准成立的无区域限制的投资集团，初创于1994年，成立于2004年，集教育、地产、旅游、传媒、投资五大产业于一体，集团旗下品牌有：廿一世纪教育、1+2联合不动产、新联合置地、新联合传媒、新天际旅游、新联合资产、河北青年电视艺术中心、河北大学影视艺术学院、石家庄联合技术职业学院。集团具有明显的资金优势，同时多种产业还能形成资源共享，优势互补。投资方的思维优势和资金优势将有利于本项目的开发建设。6、后发优势。“生态欢乐世界”项目规划区的环境保护完好，尚未开发，这正是其后发优势之所在。可在这张“白纸”上谱写出精彩的新篇章。二、劣 势 1、规划地块尚有较大的限制。项目用地范围内，南部青龙山脚有两条220kv电力线。根据国家电力规范，220kv电力线下方及两侧3040米范围内，不得建设建筑物、种植高大的乔木，以保证电力线及人员的安全。因此，电力线的存在，将影响线路下方及周围区域旅游项目的开发。项目用地范围内，旅游资源的丰度相对不足。这需要移植观赏性树木花卉，加大基础设施投入，使规划区内的景观得到较大改善。2、人力资源配置难度大。项目周边居民因地理原因文化程度普遍较低，35岁左右青年大多仅初中毕业，高中毕业的较少。软环境对于景区建设具有至关重要的作用，营造高质量的软环境必定要求高质量的人力资源的支撑。旅游者获得的满足感不仅来自于湖光山色，也来自于包括导游、景区管理人员、服务人员等一个团队的高质量服务。因此，要善于优化配置人力资源，以适应旅游的发展，激活人力资源，提高人员素养，顺应本地区旅游产业发展的需要。3、周边客源总体消费水平还不高。“生态欢乐世界” 项目地处河北、山西交汇之处，眼下其主要客源亦来自此两省。但与东部沿海地区相比，这些地区经济不够发达，况且农业人口比重很大。以“西山旅游带”的知名景区抱犊寨为例，年客流量只有20多万人次，门票收入仅500多万元，对鹿泉市的社会经济效益的拉动力不是很大。同样一个景点，若地处长三角，由其拉动的经济效益当以数倍论。周边客源总体消费水平不高是“生态欢乐世界”旅游景区发展的制约因素之一。三、机 遇 1、首先是来自国家的发展目标和举措。我国是旅游资源大国，也将成为旅游经济强国。2020年的强国目标是：全球国际旅