湖南长沙府东园项目定位及物业发展建议.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目 录第一部分 项目定位 5一、项目概况5二、项目地块分析6三、项目swot分析81、优势分析（strengthes）82、劣势分析（weaknesses）93、机会分析（opportunities）94、威胁分析（threatens）9四、项目规划设计方案评析121、总体规划布局及空间布局分析122、主力户型面积评析143、户型解析15五、综合评析19六、项目定位20（一）、住宅项目定位201、市场定位202、形象定位223、户型定位234、价格定位245、客户定位25（二）、写字楼项目定位261、市场定位262、形象定位273、竖向功能定位284、价格定位295、客户定位29第二部分 项目发展建议 36一、项目总体发展建议361、项目开发模式建议362、项目开发时机分析363、项目开发周期分析364、物业总体档次建议37二、住宅部分发展建议371、小区整体规划建议372、环境景观设计要点建议393、建筑风格及外观设计建议404、户型设计建议435、配套设施规划建议476、会所配套设施建议507、社区服务及物业管理建议51三、写字楼部分发展建议531、整体规划建议532、环境景观设计要点建议563、建筑风格及外观设计建议584、标准层设计建议605、配套设施规划建议636、写字楼配套服务及物业管理建议65第三部分 项目投资分析 67一、项目经济指标67二、建设成本估算68三、各类物业销售收入估算69四、投资分析701、销售利润702、投资利润率703、销售利润率714、盈亏平衡分析715、敏感性分析72第一部分 项目定位一、项目概况发 展 商：湖南鑫长置业有限公司项目位置：天心生态新城区，南侧为湘府路，北侧为迎新路，东西两侧分别为小区路和刘家冲路。总用地面积：43268.2计算用地面积：32476.32（含绿化带面积：2135.87）总建筑面积：94860（不含地下室建筑面积：17390）建筑占地面积：8580住宅建筑面积：47205商业用房建筑面积：4748项目位置写字楼建筑面积：40435 会所建筑面积：2472 容 积 率：2.92建筑密度：26.4%绿地率：40.6%住宅总户数：366二、项目地块分析项目北：安居区项目南：白沙世纪佳园本项目项目西：天心区政府项目东：商住项目 1、地块以南：湘府路86米宽的天心生态新城区的东西主干道，彰显本项目区位和交通的优势。湘府路昭示性强。湘府路南面将迅速发展繁荣，幸福人人家餐饮的开业，白沙世纪佳园和高升小区（1、2期）住宅建设和投入使用，为天心区新区委蕴集大量人流。2、地块以西：省政府、天心区新区委随着省府、天心区党政五套班子、区法院、检察院、武装部、工商局等单位相继进入办公，带来大量的人流、信息流和商务流。芙蓉南路为城市主干道，100米宽的天心生态新城区的南北主干道，显示本项目区位和交通的优势，带来大量的人流、车流和物流。长沙市城市总体规划及综合交通规划中确定2号地铁线，利用芙蓉南路地下空间预留地铁路，并结合地面公交站场规划，构成天心生态新城快速、便捷的综合交通系统。3、地块北面：居民安置区建筑高度34层，景观、视野一般 电力小区、青园小区、地质矿产勘查小区和星语林名园组成的大型居住区域，为本项目北面营造了配套完善、发展成熟的大型住宅社区氛围。4、地块以东： 办公楼和住宅用地，为本项目所在区域带来部分人流、商务流。三、项目swot分析1、优势分析（strengthes） 规划的独特性：长株潭城市群区域规划，天心生态新城与周边卫星城市（湘潭、株洲）的有机的结合，突出“省级行政文化中心、省会生态示范城核心区”的城市功能定位，构成生态新城的自然和人文生态资源城市功能结构。 市政配套的同步建设：省政府绿化广场六大工程（省青少年活动中心、群众艺术馆、科技馆、地质博物馆、美术馆、城市规划展览中心），百亿的市政配套，吸引了一定的投资者，对生态城的形成有巨大促进作用； 文化氛围浓厚：周边有中南大学铁道学院、湖南广播电视大学、经济管理干部学院、中南林学院、潇湘晨报社等教育文化单位； 地段的特殊性：项目处于天心生态新城中心区，位于芙蓉路与湘府路交汇处，省政府和天心区新区委旁，未来区位价值明显； 交通的便利性：项目西面有南北主干线芙蓉路，南有湘府路，东有韶山南路，北有南二环的便利交通网络，又地处规划2号地铁线旁，未来物业价值不可限量； 地块特点：本项目地块方正，地势平坦，南面景观、通透性较好，南面有86米宽的湘府路，西面有37米的刘家冲路，使本项目在天心生态城有良好的昭示性； 未来居住氛围浓厚：南有白沙世纪佳园和高升小区住宅区，北有电力小区、青园小区、地质矿产勘查小区和星语林名园等大型住宅区。2、劣势分析（weaknesses） 片区形象不足：天心生态新城整体形象不明显，还没有形成居住氛围，给楼盘推广带来了困难； 规模不大：本项目由写字楼和住宅组成，与即将开发的天心生态新城同类项目相比规模偏小； 景观资源不足：自然环境景观资源缺乏，在一定程度上限制了项目的发展； 商业配套欠缺：项目南面、北面的居住区正在建设中，东面地块有待开发，商业配套现阶段比较欠缺； 生活氛围不足：项目所在地块附近目前仍缺少居住氛围。3、机会分析（opportunities） 天心生态新城进程：随着天心区政府及省政府正式开始办公。将对生态新城建设与开发，对长株潭经济一体化，对湖南经济增长极的形成产生十分重要的推动作用； 周边开发商品房较少：主要有星语林名园、湘中海星之都（基本售磬），商品写字楼项目几乎没有，给本项目填补市场空白提供很大的机会。4、威胁分析（threatens） 国家的宏观调控及近期贷款利率的提高； 潜在的供给量大：生态新城土地供应量较大，潜在威胁较大； 天心生态新城的建设速度：大量写字楼、住宅项目采取观望态度，不利于区域整体氛围的形成； 相关片区类似项目的潜在威胁，本区同类的楼盘的内部竞争； 本项目系开发商首次介入房地产项目开发，与品牌房地产开发商相比存在经验上的不足。市政及配套 省政府新址 天心新区委 广播电视大学 中南大学铁道学院 幸福人人家 青园宾馆 hc新城 金秋盛德城白沙世纪佳园永熙大厦 四、项目规划设计方案评析1、总体规划布局及空间布局分析住宅区平面图总平面图四房146.04三房+储藏室142.5三房127.83三房125.92二房104.94 小区总体设计中规中矩，符合规划设计要求； 所有户型南北通透，一梯二户，符合长沙人对户型的需求； 考虑了商业街铺、裙楼商铺，挖掘了地块价值； 排列式布局，中心花园不突出； 以板式为主，空间感觉稍显局促，但符合规划要求保证了采光、通风等需要；值得商榷之处： 住宅之间间距是否可以通过空间布局进行调整（比如目前的三排调成两排） 充分挖掘本地段的商业价值，对小区商业街布局进行再挖掘； 扩大写字楼前广场的面积，增强商业氛围，同时增加地面停车数量； 小区会所是否可以考虑放置在写字楼的转换层。2、主力户型面积评析户型统计表户型面积（）面积比（%）套数（套）套数比（%）2*2*2104.9413.3%6016.4%3*2*23*2*2125.9216.0%6024816.4%67.8%3*2*2127.8315.7%5815.8%3*2*2+储藏室142.539.2%13035.5%4*2*2146.0417.9%5815.8%合计366100.0% 平均面积为131.8 /户，户型定位为大面积住宅 从户型比看，125-127 三房和142.5带储藏室的三房为主力户型； 从面积比看，三房、四房为主力户型； 本项目主力户型面积分布在104146，如果将近期大量面市和即将面市的同类项目主力户型进行分析，主力户型面积较为集中区间为100-140平方米之间，本项目主力户型覆盖在此区间，可以显示两点：1、各项目目标市场趋同；2、本项目主力户型处于竞争集中带。3、户型解析a1型127.83 m23*2*2 一梯二户，南北通透 阔绰客厅 主卧带落地凸窗 主卧与书房南北通透 客厅、餐厅通达性欠佳；a1型125.92 m23*2*2 一梯二户，南北通透 阔绰客厅 主卧带落地凸窗 主卧与书房南北通透 空间利用稍有欠缺，如餐厅多个出口，结构欠佳。b型142.5 m23*2*2+储藏室 一梯二户，南北通透 阔绰客厅,4.3米的开间 主卧带落地凸窗 次卧带内阳台 餐厅方正，与厨房联系紧密 有多功能作用的储藏室b型142.5 m23*2*2+储藏室 一梯二户，南北通透 阔绰客厅,4.3米的开间 主卧带落地凸窗 次卧带内阳台 餐厅方正，与厨房联系紧密 有多功能作用的储藏室c2型146.04 m22*2*2 一梯二户，南北通透 阔绰客厅,二房4.3米的开间 二房有两个卫生间 主卧带凸窗、次卧带阳台 餐厅位于公共通道上， 厨房与公共卫生间有些不妥，比较难使用；c1型146.04 m24*2*2 一梯二户，南北通透 阔绰客厅,4.6米的开间 主卧、次卧都带凸窗 餐厅方正，与厨房联系紧密 四房无生活阳台，布局欠佳 主卧与次卧面积、开间大小相当，没有突出主卧的尊贵地位 厨房与公共卫生间有些不妥小结： 户型设计基本合理，中规中矩，亮点不多； 146的四房设计手法，空间、功能设计与同类物业无竞争优势，与面积定位不完全相称； 落地凸窗、凸窗的亮点仍待挖掘； 户型定位差异化不明显，对居家诠释不够； 部分功能布局有待改进； 户型设计可以适当引入一些户型新元素，如入户花园、露台、客厅卧室与阳台联系，实现多通道的客厅布局。五、综合评析从市场分析、未来规划、客户需求来看，天心生态新城区物业规划档次起点高，周边市政设施完善，公共绿化高，适合商务、居家。本项目作为天心生态新城中心区物业，具有先天的优势，远景是乐观的，但也存在一些劣势，同时还面临颇具威胁的竞争对手，这些对发展商要想在本项目实现利润最大化会有重要的影响，因此在项目定位与物业发展及项目销售策略方面要把握市场的脉搏，迎合和适度引导市场需求，适时而发，扬长避短，方可获得理想的开发成果。六、项目定位 影 响 因子单 身公 寓普 通 住 宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加说明a、对公共交通的依赖性很 强强一般弱不宜闹市区人员混杂区b、对噪音及环境干扰的适应性强较 强弱很弱不宜临货运交通快速干道、高压线等。c、对大气环境的要求低不 高高很高不宜临近污染性工厂、闹市d、对小区（菜市场）配套要求高很 高较弱弱不宜商场上加住宅e、对周边自然及人文景观之要求低一般高很高f、小区物业管理的要求低不高高很高g、建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计h、容积率、覆盖率要求无一般低低i、对休闲空间，绿化要求无一般高很高（一）、住宅项目定位1、市场定位地产项目的定位是基于：项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；市场调研反映的具有有效需求的市场空间；政府在城市总体规划上的限制。所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。具体如下表：从右表来看，本项目地块具备绝大部分中高档住宅所必须的地产因子，未来周边居住氛围较浓，市政配套将比较齐全。本项目的市场定位原则最大化的发掘天心生态新城中心区地段的价值最大化建立竞争优势，避免劣势，以降低市场风险本项目住宅的市场定位以项目周边二次置业及新驻机构人员置业市场为主以“长株潭一体化”吸引的异地置业及初次置业市场为辅诠释： 市场范围：以政府机关、周边院校、医院、大型工厂、周边专业市场经营业主等为主要购置市场。 项目性质：以居家型物业为主。 置业群体：以二次置业为主，投资及初次置业为辅的客户群体。 物业档次：中高档的精品住宅2、形象定位生态新城名门府邸诠释： 第一要点突出天心生态新城区位的独特优势，树立鲜明的形象。 新定义片区生态新城，提高片区的认可、接受度，共同炒作片区价值，提升片区物业价值。 名门府邸：凸现客户居家的尊贵，出入“名门社区”，加之本项目特殊的地理位置，紧邻天心区新区委旁边，根据我司对项目的市场定位和客户定位，迎合客户群体的心理需求。 展示的是精品楼盘形象，周边环境、小区规划、户型设计、建筑质量处处彰显生态、健康主题；3、户型定位根据我司前述调研结果，结合本项目物业类型建议如下：（根据具体的规划设计方案进行少许调整）本项目住宅户型比例建议如下：户 型面积（）面积比例（%）面积比例（%）二 房2*2*1859520%20三 房3*2*210011520603*2*212013540四 房4*2*21401601515复 式4*2*2以上160以上554、价格定位根据我司对本项目周边市场进行的调研，我司选取周边市场若干可比较楼盘，利用“市场比较法”计算出本案的参考均价，详细计算结果如下：可比楼盘价格量化分析表项目及权重府东园住宅星语林名园湘中海星之都上海城华盛家园书香名邸西街花园平均价格（元/m2）px230024002750250026002900权重（%）20%25%15%15%15%10%总项目权重（%）评定评定评定评定评定评定评定得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分位置及环境15%81.2 60.9 71.056.51.0 60.9 81.2 91.4 交通状况15%71.1 60.9 71.0581.2 71.1 81.2 71.1 市政配套设施15%7.51.1 71.1 60.981.2 71.1 81.2 8.51.3 生活服务配套25%61.5 6.51.6 61.582.0 7.51.9 92.3 82.0 规划设计10%80.8 70.7 80.890.9 70.7 80.8 90.9 物业管理10%80.8 80.8 70.780.8 70.7 70.7 80.8 园林景观5%80.4 70.4 80.490.5 60.3 80.4 90.5 户型设计5%80.4 70.4 80.480.4 60.3 70.4 9.50.5 合计100%7.3 6.7 6.87.9 6.9 8.1 8.3 px2300*20*7.3/6.7+2400*15*7.3/6.8+2750*15*7.3/7.9+2500*10*7.3/6.9+2600*5*7.3/8.12900*10*7.3/8.32523（元/） 根据我司对本项目周边市场进行的调研，同时根据项目实际情况和影响价格各个要素，以及不同的销售时段及一些不可预见性因素，本项目均价范围：24002700元/。具体的价格将根据市场的变化、竞争对手以及本项目具体的方案进行不断论证。5、客户定位在项目日益同质化的房地产市场，项目信息如何有效达到并打动人心使之转化为消费行为，必须依靠目标客户的细分以采取专门战术。根据我司对本项目的定位与周边市场情况的综合分析，结合其户型、区位等情况，对目标客户群进行定位如下： 省府、区府公务员、工作人员及其亲朋好友； 与省府、区府工作联系紧密的企业工作人员； 周边院校的教师； 周边公司的高层管理人员； 周边专业市场个体户、私营企业老板； 周边收入较高的白领； 长沙市的12小时生活圈的富裕人员及“长株潭一体化”株洲湘潭富裕人员（二）、写字楼项目定位1、市场定位以天心生态新城开发、建设、金融、贸易、服务市场为主以“长株潭一体化”吸引的投资置业市场为辅诠释： 天心生态新城中心区的行政办公气氛较浓，为外地在省城的办事机构提供办公场所。 天心生态新城的大力开发，将吸引建设者、投资者的进入本区域。 天心生态新城区的文化产业、生态产业、金融贸易、服务等产业进入。2、形象定位天心新城中心区生态智能型写字楼诠释： 体现区位价值，未来长沙写字楼的展示区，前途无可限量。 迎合片区新城的城市规划定位，以生态型的写字楼推出市场。 空中花园穿插在建筑之中，置身在空中庭院办公。 设施及管理符合5a智能型写字楼标准3、竖向功能定位西座： 612小开间写字楼东座：612大开间的写字楼 顶层花园根据长沙市典型写字楼市场需求特点，结合本项目市场细分及目标市场定位，本项目物业类型、项目特点建议如下： 实行灵活的开间组合，保留部分整层单位，满足目标客户群的不同需要 裙楼安排：空中花园会所l1楼街铺（银行等） 3、4楼休闲中心 2楼茶楼、餐饮 1楼街铺2楼餐饮、茶楼3、4楼休闲中心5楼空中花园+会所 塔楼安排： 东座612楼大开间写字楼 西座612楼小开间写字楼，带独立卫生间，考虑弹性空间设计，考虑相邻单位合拼组合。4、价格定位根据长沙市典型写字楼的结构、开间大小及市场需求特点，结合天心生态新城成熟度，结合本项目物业类型、项目特点建议如下： 租售并举，前期以售为主； 本项目写字楼预期销售价格在：30003500元/5、客户定位 鑫远集团自用 进驻生态新城的大型开发、建设、金融、证券等公司 与政府职能部门关系密切的服务、咨询类公司 湖南各州市县驻长沙办事处 外地大公司驻长沙办事处 各类成长型公司 部分投资客府东园小区推荐规划方案如下：方案一： 指标：一梯二户：150 m2 2216=64150=9600 m2130 m2 3215=90130=11700 m2120 m2 3215=90120=10800 m2一梯三户：120 m2 331513512016200 m2s48300 m2 户数379户说明：1.本方案形成了由商铺、商业街、商业广场、商厦组成的完整的形式互补的商业系统，提高商业效益。2.本方案形成了开阔的独立围合式中央花园，提高小区环境景观素质。3.合理处理了住宅小区入口与主次道路的关系，合理处理了公建服务广场和商业广场的关系。4.小区设计为主人行入口和车行出入口，机动车由车行出入口进出地下车库而实现了小区的人车分流，使小区大花园不受机动车干扰。5.整体建筑形式现代、灵活，空间处理收放自由。6.住宅采用南北向布置，间距开阔，景观朝向兼得。技术经济指标：总用地面积：43268.2 m2计算用地面积：32476.32 m2总建筑面积：97300 m2建筑占地面积：8320 m2住宅建筑面积：48300 m2商业用房建筑面积：22000 m2写字楼建筑面积：27000 m2容积率：3.0绿地率：45住宅总户数：379户方案二：方案三： 第二部分 项目发展建议一、项目总体发展建议1、项目开发模式建议建议本项目按照以住宅写字楼为主的复合型多功能社区模式进行开发，使本项目具有唯一性、前瞻性及超前性。本项目正可填补市场空白，将会有一定的市场空间。目前，天心生态新城商务、住宅区屈指可数，有品位的社区更是少之又少，市场需要高层次、高档次、高品位的商务办公区和精品住宅区出现，以冲击市场。2、项目开发时机分析根据目前天心生态新城房地产市场的实际情况，我司认为，本项目率先启动，可以抢占市场先机，借助周边在售和预推项目营销势头，借势推广，可以达到抢占生态新城制高点，达到预期销售目标。3、项目开发周期分析由于本项目为写字楼和住宅为主的复合型多功能社区，由写字楼、小高层住宅、周边街铺、中心园林组成，按实际的开发状况并考虑到销售情况，建议本项目开发周期如下： 写字楼和住宅同时全面施工，住宅率先推出，聚集人气，带动街铺、写字楼项目销售。4、物业总体档次建议中高档精品住宅+生态智能型写字楼 二、住宅部分发展建议1、小区整体规划建议根据小区地块的实际情况，建议： 会所位置安排在写字楼裙楼。 充分考虑户型的南北通透性。 社区商业街与住宅结合处理，提升地块商业价值。小区部分弧形布局建筑物弧形形式商铺与住宅形式小区排列式布局2、环境景观设计要点建议1、环境景观由中央庭院为主，结合分户入户花园，构成立体化的环境景观；2、庭院采用现代庭院风格，承袭欧洲传统园林和中式园林的双重特征，英式园林更为贴近自然、构图和手法更为自由。规则式与自由式结合，自然和缓的草坪、精致的小径、 多样化的生态植物造景、趣巧的浅溪木桥、构成自然、和谐的园林生态景观。庭院造景与活动场地相结合，游泳池、戏水池、多功能星光广场、童乐园、室外健身场、慢跑径，空间因更加注重人的加入而生机盎然。在以人为本的原则指导下，体贴的设计处处体现，风雨长廊贯穿各架空层，为人的穿行提供风雨无阻的保障；无障碍设计为老人、儿童提供更为安全的活动空间。庭院空间同时也关注各种人的参与与分享，种植园、露天咖啡廊、大小交谈空间，恰到好处的尺度，庭院环境更加公众也更加个人，每一个人都感到真正被尊重的感觉。 中央庭院 小径 小区灯 3、建筑风格及外观设计建议 1）建筑风格建议通过市场了解客户对现代风格的建筑认同度很高，并且对欧陆式风格也表现出较强的接受性。另有部分客户对创新形态也表现出浓厚的兴趣，这说明长沙中高档物业购房者对建筑风格有着较强的求新性，尤其对现代风格的建筑，认为此种建筑风格能够体现出其身份及地位，以及其独特的审美观点和个人品味。但无论是现代式立面或者是创新式立面在整体设计上要凸出其宏伟端庄、大家风范、高品质，以及具有强烈的标志性建筑物风格。而良好的建筑风格对楼盘促销具有积极意义，在许多营销成功的楼盘已说明了这一点。 因此，建议：本项目引入新“古典主义”与“现代主义”相结合的建筑风格，充分利用拥有周边环境优势，引中心庭院园林入小区规划中，深刻挖掘现代居住概念的文化底蕴，营造出一个弥漫着文化气息， 达到“新古典主义”与“现代主义”完美结合。本小区在建筑外观上采用分段式处理，结合现代高科技建筑材料处理外墙饰面和玻璃颜色，从而达到相互映衬的效果，使整个小区充满 “新古典主义”及“现代主义”色彩。本项目要成为中高档居家物业，并得到消费群体青睐，必须做到项目外观的独特性、地域唯一性和排它性，从而引至精神上的愉悦。我司调研显示，完美的建筑外立面将极大的激发客户的购买欲望。建议在建筑设计方面可参考深圳招商花园城的建筑风格，力求突破。 2）外立面颜色建议建议：其外立面在色彩搭配方面要有独特性，以大面积中性色调及偏冷色调为主，并搭配以其它色彩之装饰性线条，追求一种尊贵、端庄、典雅、清新的气势。3）建筑顶部处理建议为了更加体现本项目的唯一性及在天心生态新城的标志性建筑地位，而项目的顶部处理最能体现其气派的一面，所以建议本项目的顶部处理在结构上尽量通过线条、色彩、饰物、造型等方面来体现。在各栋屋顶配以亮丽的灯光工程，每当夜幕降临时刻，灯火辉煌，成为天心生态新城标志性的住宅屋顶灯光夜景，达到预期设计效果。 建筑立面（1） 建筑立面（2） 建筑立面（3） 物业顶部提示（1） 物业顶部提示（2）4、户型设计建议项目在遵循户型平面设计原则的基础上，合理设置各个房间功能与面积的比例，多样化设置的房型不仅照顾居住的需要，同时提升居住的品味。户型设计要求： 功能布局合理、分区明确； 部分大户型引入客厅、卧室跃式设计； 考虑设计凸窗，观景、生活双阳台，适当引入入户花园、落地凸窗等设计； 主人房入墙衣柜空间，储物空间的运用，可以考虑主卧、书房、主卫一体化设计，又可以主卧、书房分离； 排式结构（一梯二户） 结构（一梯二户） 排式结构（一梯二户） 排式结构（一梯三户） 户型（1） 户型（2） 户型（3） 入室花园 大凸窗 无框转角 圆形景观凸窗 凸窗与露台的关系 露台（1） 露台（2） 空调机位处理（1） 空调机位处理（2）5、配套设施规划建议 停车场：住宅全部采用地下停车场； 会所：裙楼会所与商业裙楼服务相连； 物业管理：引入品牌物业管理公司； 文化体系：阅览室、文化活动中心； 休闲、娱乐活动中心； 小型超市：以满足业主日常生活所需； 生态环境：引入生态庭院景观作为小区园林主题； 室外运动：在小区园林之中铺设塑料缓跑径使住户在运动的过程中充分体会到生活的美好，从而形成绿色养生的运动素材；另设有儿童娱乐天地、浪漫花架秋千及少量老少皆益的运动器具； 背景音乐：于小区灌木丛中，加设低功率背景音乐系统，既不干扰住户的休息，又能使业主在园林漫步时享受世界名曲的熏陶，充分体现小区的独特性； 凉亭（1） 凉亭（2） 儿童游乐场 小径 活动场所 石桌 小区座椅 商业配套6、会所配套设施建议根据调查资料得知：具有购买中高档居住物业能力的客户群体认为住宅小区应有会所配置。能够提供给客户休闲娱乐、享受生活、体验尊贵的私人会所。所以本项目的会所应充分考虑客户的需求，具备合理的功能搭配及其隐私性，并拥有唯一性及排它性的特质。真正起到提高小区文化档次及价格，树立品牌形象之目的。具体配套设施如：健身房、发艺室、棋牌室、书吧、咖啡厅、品茗室、酒吧、桌球馆、乒乓球馆、老人休憩场、儿童娱乐中心、儿童双语故事园等（可以与商业街、裙楼通盘考虑）。 休闲俱乐部 阳光俱乐部 会所部分布局参考此外，为了体现业主尊贵的身份，小区成立会所会籍制度，每户赠送vip卡一张（不可转让），持此卡可享受小区星级会所的各项设施，持此卡可在小区内所有消费场所享受挂帐服务，“一卡在手，畅通无阻”，另外，此卡同时具备客户识别系统及小区停车等其它功能。7、社区服务及物业管理建议1）社区服务建议根据调查资料得知：由于购房者大部分以自住为目的，所以其选择代办有线电视、电话、煤气开户；房屋维修保养；代发邮件及刊物；老人小孩特别看护；园林绿化养护；知名物业管理公司管理等的客户较多，这些与日常生活息息相关的社区服务项目比较受大家欢迎。其中：房屋维修保养及老人小孩特别看护，客户认为非常实用。物业管理公司能提供房屋维修保养的服务，客户将感到非常放心，另外，由于此类购房客户群体一般“上有老，下有小”，他们都希望能给家里的老人提供安享晚年的居住场所，同时又希望自己的子女能有一个度过快乐童年的社区，所以，此类客户非常看重住宅小区能为老人和小孩提供什么样的服务，因此本项目在社区服务方面应对此项做好充分的准备。对本物业提供的社区服务建议，具体如下：一般服务：代订牛奶，代叫出租车，送取干洗衣物，代订酒店客房，代订筵席，代办收订报刊杂志、特快专递，提供家教、保姆等。写字楼提供的商务功能包括打字、复印、传真、订购车船机票等，维修服务提供：安装、调试、维修家用电器及各种设备，定点长期服务等，干（水）洗熨烫，清洗抽油烟机，室内园艺服务，水电维修，管道疏通收，取水电费，小区设备维护及维修，24小时保安，绿化维护，全封闭管理等。家政服务：钟点工； 厨房服务、 家教服务、老弱病残照顾、 幼托等。住户专车：根据小区客户实际情况而定。小区活动组织：小区专场讲座；文艺活动；家庭趣味体育比赛等人性化管理服务：业主私家物业管理；业主家庭档案；生日party及各种喜庆宴会的服务；业主健康关注档案； 业主来宾接送及游览； 紧急事故处理等人性化物管。2）物业管理智能化小区客户在小区智能化设施中，对家居自动报警及可视对讲的需求人数较多，这说明客户对居家安全的考虑最多，其次才到一些方便居家型的智能化设施，如国际互联网，直饮水系统等，最后才到享乐型智能化设施，如网上购物等。 防范类：电子眼周界防范报警系统；电子眼小区室外闭路电视监控系统；24小时保安巡更防范系统。 监控类：闭路电视监控；ic一卡通感应卡门禁控制系统；可视对讲楼宇进出控制系统。 小区管理系统：远程抄表（水、电）；老人紧急救护网：老人迅速呼叫护救求救按钮；智能照明系统：感应式照明，用于公共信道及家庭临时停电照明；自动门控制系统：用于停车场、小区出入口；小区电子公布栏：电子荧屏显示器，公布小区消息。 智能家居视讯网络：智能电话；全频卫星有线电视系统；宽频网。三、写字楼部分发展建议1、整体规划建议根据地块的实际情况，建议： 会所位置安排在商业裙楼上面。 空中花园、屋顶花园等充分显示立体绿化的办公楼。 入口广场、的独特个性。 加强转角的独特设计，增加写字楼景观。 商业裙楼与写字楼和酒店式公寓有机结合，提升商业裙楼价值。 结合天心生态新城的规划总体思想，以生态型写字楼的形式，迎合片区的市场概念，树立天心生态新城标志性建筑。布局参考 生态型写字楼 立体绿化 自然空气流动示意图 生态型写字楼 中国有色大厦 中电信息大厦2、环境景观设计要点建议 加强物业南面、北面广场的标志性环境设计； 南广场设立主题雕塑，突出项目的个性化特点； 裙楼与写字楼的转换层的“空中花园”、顶层花园环境设计； 入口 入口大堂 园林（1） 园林（2） 广场标志性建筑 转换层花园 屋顶花园 阳光厅3、建筑风格及外观设计建议 建筑设计方面可现代写字楼建筑风格，力求突破。 外立面体现时代气息。 采用挑高大堂，豪华气派，彰显业主尊贵身份 屋顶配以亮丽的灯光工程，每当夜幕降临时刻，灯火辉煌， 成为天心生态新城的标志性建筑 屋顶参考（一） 屋顶参考（二） 商务厅参考 门廊4、标准层设计建议 布局合理，考虑弹性空间设计，考虑相邻单位合拼组合； 引入阳光办公室设计； 大开间 小开间 组合（一） 组合（一） 组合（二） 组合（二） 单间 花园写字楼组合 商务办公5、配套设施规划建议 14楼裙楼设施功能的加强，配套商务中心、服务中心、西餐厅、休闲中心； 停车场：地面、地下停车场结合； 空中花园：公共空中休息庭院； 物业管理：引入品牌物业管理公司； 商务会议 会议中心 裙楼配套 商业裙楼 商务区 商业服务区 休闲区域 屋顶休闲区6、写字楼配套服务、设施及管理建议1）服务建议n 写字楼提供的商务功能包括打字、复印、传真、订购车船机票等，维修服务提供：安装、调试、维修家用电器及各种设备，定点长期服务等，干（水）洗熨烫，清洗抽油烟机，室内园艺服务，水电维修，管道疏通收，取水电费，小区设备维护及维修，24小时保安，绿化维护，全封闭管理等。n 送取干洗衣物，代订酒店客房，代订筵席，代办收订报刊杂志、特快专递等。n 人性化管理服务：业主来宾接送及游览； 紧急事故处理等人性化物管。2）设施及管理建议5a智能化写字楼n 通信自动化（ca）communicationautomation（ca）大厦设置虚拟用户交换局、有线电视网及卫星通信系统，实现语音传输、数据传输、电子邮件及多媒体通讯等。楼宇内设置移动电话通讯覆盖系统，做到大厦内部通讯“无盲区”，即便在电梯和地下室也能使您手机通话清晰自如。n 安保监控自动化（sa）safetymonitoringautomation（sa）通过设置先进、完整的闭路电视监控系统、防盗报警系统、出入口控制系统、车库管理系统和保安人员24小时的巡逻，对大厦的主要公共活动场所、各类通道及内部的重要区域进行有效的监控，为业主的商务办公解除后顾之忧。n 楼宇自控系统（ba）buildingautomaticcontrollingsystem（ba）采用国际先进的楼宇自控系统，对电梯系统、中央空调系统、冷热源系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、消防系统、能源计量系统等进行智能化控制和监测，确保大厦运行稳定、安全、高效、节能，有效控制大厦运营成本。大厦严格实行客货分流，配合业主高效的创业节奏。n 办公系统自动化（oa）officeautomation（oa）以pds综合布线为平台，建立大厦千兆以太网，为客户提供统一的互联网接口。大厦以多模光纤为数据主干，超五类线为水平线缆，实现1000mbps到楼层，每10平方米布置1-2个信息点，使业主能够快速而准确地传输语音、数据、图象等弱电信号，为业主搭建一条真正与国际接轨的信息高速公路。n 消防报警联动系统（fa）firecontrollingalarmsystem（fa）大厦设置先进的消防系统，实行24小时监控，杜绝一切火灾隐患。同时，将该系统接入ba系统中，实现自动报警、自动灭火等消防联动的各项功能，确保业主的生命财产安全。n 物管顾问：聘请专业的物业管理公司，提供高品质综合物管服务，如f