某某物流公司物流中心建设项目可行性研究报告.doc

-目录第一章 总 论11.1 项目背景11.1.1 现代物流业发展11.1.2家电、快速消费品和新型建材行业的发展21.2 项目概况21.2.1 项目名称51.2.2 承办单位简介61.2.3 主要技术经济指标61.3 问题和建议7第二章 市场预测82.1市场现状82.2 市场预测152.3建设规模21第三章 xxxxxx物流中心项目选址评估223.1 建设地区的选择223.1.1 xxx概况223.1.2 xxx市重点投资区域223.1.3 xxx市重点产业223.1.4 xxx市交通优势233.1.5 xxx市自然条件233.2项目位置现状243.3建设条件263.3.1 区域物流中心规划263.3.2 项目选址26第四章 项目规划与设计274.1 概述274.2 物流量分析274.3 功能设计284.3.1 物流中心功能分区设计284.3.2 仓库区域规划294.3.3 仓储区内部作业规划304.5 信息系统建设规划344.5.1 仓库管理信息系统总体分析和设计344.5.2仓库管理系统数据流程设计354.5.3库位管理信息系统384.6 盈利模式分析38第五章 设备配备及能力计算405.1储存设备选择405.1.1储存设备的选择要素405.1.2储存设备的选择405.1.3 储存设备配置415.2 搬运设备415.2.1主要的搬运设备介绍415.2.2xxxxxx物流中心主要搬运设备选择425.2.3 搬运设备配置估算42第六章 环境保护和安全防范措施436.1 环境影响评价436.1.1 项目对环境的影响436.1.2 环境保护措施446.2 劳动安全与消防456.2.1 劳动安全456.2.2 卫生466.2.3 消防（防火）47第七章 组织机构与人力资源配备497.1组织机构497.1.1 管理机构497.1.2 组织机构适应性分析497.2 人力资源配备507.2.1 人员编制507.2.2 分配制度507.2.3 人才聘用507.2.4 员工培训51第八章 项目进度安排528.1 建设进度规划528.2 保证建设工期的条件和关键52第九章 投资估算和资金筹措539.1 投资估算539.2 资金筹措54第十章 财务经济效益分析5510.1营业收入预测5510.2 税率及利率5510.2.1税率5510.2.2利率5610.3 成本费用估算5610.4 利润及分配5610.5 财务盈利能力分析5610.6 借款偿还能力分析5710.7 清偿能力分析5710.8 不确定性分析5810.9 财务评价结论5810.10 主要数据及技术经济指标59第十一章 风险分析6011.1 主要风险因素识别6011.2 风险程度分析6111.3 防范和降低风险措施63第十二章 结论与建议6512.1主要研究结论6513.2问题及建议66附录67附录1物流中心总投资预算67附录2 直接人工及测算表67附录3 固定资产投入与折旧表68附录4现金流量表68附录5 投资预算表68附录6单因素敏感性分析内部收益率71-第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 现代物流业发展现代物流产业是由多个部门组成的综合性、服务性、基础性产业，经过多年的发展，已经由传统的运输、储存、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等功能逐渐演变为能提供更多增值服务的新兴行业。现代物流通过提供增值性的服务，对经济与社会的发展、城市建设以及企业的生产经营产生了显著的作用，其增值性主要包括：增加便利性的服务一切能简化手续、简化操作的服务都是增值性服务，在完成基本物流功能的同时，提供门到门服务、完备的操作或作业提示、代办业务、24小时营业、传递信息和转账、物流全过程追踪等服务，满足物流消费者的不同需求。加快反应速度的服务快速反应是现代物流发展的动力之一。可以通过两条途径使过程变快，一是提高运输基础设施和设备的效率，第二种方法是优化物流系统中的各个环节，重新设计流通渠道，以此来减少物流环节、简化物流过程，提高物流系统的快速反应性能。降低服务成本企业把物流作为第三利润源，必须找到能够降低物流成本的解决方案。可以考虑的方案包括：采用第三方物流服务商、经营者之间联合，采取物流共同化计划，同时如果具有一定的规模，可以通过采用比较实用但投资比较少的物流技术和设施设备，以及各种物流管理技术，提高物流的效率和效益，降低物流成本。延伸服务将供应链集成在一起的服务。向上可以延伸到市场调查与预测、采购及订单处理；向下可以延伸到配送、物流咨询、物流方案的选择与规划、库存控制决策建议、货款回收与结算、教育与培训、物流系统设计与规划方案的制作等等。上述各种服务具有很高的增值性，但也是最难提供的服务，能否提供此类增值服务已成为衡量一个物流企业是否真正具有竞争力的标准。1.1.2家电、快速消费品和新型建材行业的发展1家电行业家电市场是一个高度竞争的市场，家电产品同质化相对严重，尤其是近几年因原材料价格上涨、能源紧张、人民币升值、出口退税率降低、核心技术掌控能力不足、海外贸易和非贸易壁垒不断增高等因素的影响，家电企业的利润率进一步降低，2006年家电行业的整体销售利润率在2.63%左右，2007年整体销售利润率在2.80%左右。2008年的整体销售利润率有所上扬，为3.11%。从工业和信息化部了解到，2008年前10月我国家用电器具制造行业累计完成工业总产值5659亿元，同比增长16%，产销率累计98.9%，工业销售产值累计5597亿元，增长15.8%，出口交货值累计1940亿元，增长6.8%，出口占销售比重为34.7% 经济参考报2008-12-15。数据显示，前10月家用洗衣机累计完成产量3410万台，同比增长13.9%；家用吸尘器完成产量5265万台，同比减少12.7%；家用电冰箱完成产量4001万台，同比增长3.5%；空调累计完成产量7510万台，同比减少0.5%；电热水器完成产量1334万台，同比增长9.1%；微波炉完成产量5401万台，同比增长2.2%；电饭锅完成产量10051万个，同比增长16.6%；电冷热饮水机完成产量835万台，同比增长1.8% 证券日报2008-12-13。从2007年年底开始，国家推行家电下乡政策。家电下乡政策是深入贯彻落实科学发展观、积极扩大内需的重要举措，是财政和贸易政策的创新突破。主要内容是，顺应农民消费升级的新趋势，运用财政、贸易政策，引导和组织工商联手，开发、生产适合农村消费特点、性能可靠、质量保证、物美价廉的家电产品，并提供满足农民需求的流通和售后服务；对农民购买纳入补贴范围的家电产品给予一定比例的财政补贴，以激活农民购买能力，扩大农村消费，促进内需和外需协调发展。为稳妥推进，自2007年12月起在山东、河南、四川、青岛三省一市进行了家电下乡试点，对彩电、冰箱（含冰柜）、手机三大类产品给予产品销售价格13%的财政资金直补。在总结试点经验的基础上，经国务院批准，在试点的三省一市继续实施的同时，将家电销售及售后服务网络相对完善、地方积极性较高的内蒙古、辽宁、大连、黑龙江、安徽、湖北、湖南、广西、重庆、陕西纳入推广地区范围，共计14个省、自治区、直辖市及计划单列市。为保持政策公平，家电下乡在各地区实施的时间（含三省一市的试点时间）统一暂定为4年。从2009年2月1日起，家电下乡在原来14个省市的基础上，开始向全国推广，产品也从过去的四个增到八个，除了之前推出的“彩电、冰箱、手机、洗衣机”之外，本次家电下乡又新增了摩托车、电脑、热水器和空调。它们和彩电等产品同样享受国家13%的补贴。各个省市可以根据各地区不同的需求在这四个产品中选择两个进行推广。 据商务部和财政部预测，2008年财政补贴家电下乡资金将达到104亿元，累计拉动消费9200亿元。这对于家电行业来说，无疑是一个发展的大好机会2.快速消费品行业2008年，我国消费品市场继续保持较快增长，全年社会消费品零售总额实现108488亿元，比上年增长21.6，同比加快4.8个百分点。这是我国全年社会消费品零售总额首次突破10万亿元 国家统计局2009年1月22日发布数据。2008年，城市消费品零售额73735亿元，比上年增长22.1，同比加快4.9个百分点；县及县以下零售额34753亿元，增长20.7，加快4.9个百分点。城乡零售额增幅差距，2006年为1.7个百分点，2007年为1.4个百分点，2008年继续维持在1.4个百分点。农村市场对社会消费品零售总额增长的贡献率，由2005年的29.7提高到2008年的30.9，拉动消费品零售总额增长由3.8个百分点提高到6.7个百分点。表明城乡消费品市场增幅差距趋于缩小，城乡市场增速同比加快3。从2008年东、中、西部区域消费品市场发展变化看，零售额与上年相比，增速分别为21.4、23.1和22.3，同比提高4.3、4.9和4.3个百分点。从各区域市场份额看，东部地区所占比重由上年的58.6下降到58.3，中、西部分别由上年的24.3和17.1提升到24.5和17.2，分别提高0.2和0.1个百分点3。从品类发展上看，牛奶、白酒、植物油、液体饮料、护肤品、啤酒、乳酸制品和奶粉（包括婴儿奶粉和豆奶粉）8大品类占据全国快速消费品消费金额的58%，其中，牛奶的品类和白酒成为规模庞大、成长显著的两大品类。从区域分布上看，无论是饮料、食品，还是日化，北部区（黑龙江、吉林、辽宁、北京、天津、山东、河北、山西）的消费量最大，西部区（四川、重庆、贵州、广西、云南）的消费量最小。其中，饮料行业在北部区的消费量更大些。这显然和购买能力较强的北京、青岛、大连和山东、辽宁等人口大省被划归北部区有着一定的关系。 从分品类上看，牛奶在北部区有所下降，受到三聚氰胺事件影响，下半年牛奶销售量明显下降；而白酒在北部区和东部区（上海、浙江、江苏、安徽、河南）得到了快速发展，尤其在东部区占有率更高些，达到13.5%；植物油在南部区（广东、福建、江西、湖南、湖北）得到良好的发展，达到10.5%；而啤酒在北部区拥有大量的份额，约达到9%，占比上相当于其它区域的2.8-3.2倍。另外一个值得关注的品类是固体饮料，在南部区占有率呈现比较显著的下降趋势，从2005年的6.7%下降到2006年的4.4%，在其它区域虽然趋势稳定，但占比不高。 从城市规模上看，饮料、食品和日化行业在省会、地级市和县级市的发展都有所增长，饮料行业的增长率约为21%；食品行业约为16%；日化行业略显平稳，约为11%。从消费金额上看，地级市显现出庞大的消费潜力，三大行业都取得了充足而快速的发展。不过，相比之下，日化行业在省会城市的发展更显著一些，而在地级市和县级市增长态势不算显著 2008-2009中国快速消费品行业市场调研报告。2008年全国食品制造行业的发展在整个快速消费品的发展中格外明显。2008年1至7月份，全国食品增加值增长15.86%，全国食品工业累计实现食品工业总产值23332.92亿元；完成销售额22830.89亿元，同比增长34.6%。2008年中国食品工业销售收入将达40000亿元 第六届中国食品安全年会数据。3.新型建材行业中国的新型建筑材料工业起步于20世纪70年代，发展于20世纪80年代中期，并且逐步走向成熟。改革开放以来，中国新型建材工业迅速崛起，快速成长，新型建材无论从品种、数量，还是从质量、功能上都有了长足的进步。2006年是实施“十一五”规划的开局之年。为贯彻“节能降耗”基本国策，构筑循环经济体系，“十一五”规划明确提出：单位gdp能耗比“十五”期末降低20%左右，并将建材行业作为开展循环经济试点的重点行业。以新型墙体材料、建筑防水材料、保温材料、建筑装饰装修材料为主体的新型建材，具有环保、节能、降耗的优势，符合国家的产业政策，将受到政府的政策扶持和鼓励，是建筑材料的发展方向，市场前景广阔。中国建筑装饰材料行业随着房地产、建筑装饰业的发展也得到了快速发展。中国已经成为世界上装饰材料生产大国、消费大国和出口大国。材料主导产品不仅在总量上连续多年位居世界第一，而且人均消费指数已接近和高于世界先进水平。新型建筑材料作为建筑材料工业调整产业结构和转变经济增长方式的战略重点，具有广阔的发展前景。近五年来，新型建筑材料的产值以每年20%以上的速度发展。目前虽然国家采取宏观调控措施，抑制房价过快增长，但总体上国民经济仍将保持快速、稳定、协调的发展。预计到2010年，有十类新型建材产品将面临很大需求，具体数值如下表1-3：表1-3 2010年十类新型建材产品需求预测产品单位需求量防水密封材料亿平方米2.5保温隔热材料万吨118矿棉吸声板万平方米40005000装饰石膏板万平方米1400建筑涂料万吨160塑料地板亿平方米1.52塑料管道万吨100壁纸、墙布亿平方米4化纤地毯万平方米500080001.2 项目概况1.2.1 项目名称xxxxxx物流股份有限公司xxx东区物流中心项目1.2.2 承办单位简介xxxxxx物流股份有限公司（以下简称xxx物流）是由美的集团和新加坡吉宝物流控股的中外合资物流企业。其前身xxxxxx物流有限公司创建于2000年1月，系国内最早开展现代物流集成化管理、以现代物流理念运作的第三方物流企业之一。八年的快速发展，今天的xxx以专业化、规模化的第三方物流公司形象跻身行业前列。公司已于2008年1月14日成功的改制为股份公司，并积极筹备上市。目前，xxx物流的物流服务覆盖全国，已在全国60多个战略城市建立了160多个物流服务平台，这些平台通过功能强大的信息系统实现随时的信息互通和快速反应，形成了高效的物流服务网络。作为不断追求卓越的现代物流企业，xxx以高起点、高标准的企业定位、管理水平和超常的发展速度而名动业界。xxx在国内同行业中率先实施并取得iso9001-2000质量管理体系权威机构认证； 并根据不同的客户需求，设置了山东、上海、江西等多条专线；06年开始，购置了一系列高端冷链物流车辆，为xxx进入冷链市场打下了坚实的基础。xxx通过不懈追求物流创新，为客户节约成本，提供超值的物流服务。八年的持续发展，xxx不仅建立了完善的信息系统、健全的运作网络、高效的运作流程，而且把国际先进的物流理念、技术与国内现实物流环境有机结合起来，最大限度的满足客户需求，建立了xxx独特的竞争优势。2004年，xxx被评为“中国20家最具竞争力的物流公司”之一，荣获“中国物流百强企业”和“中国近三年快速发展物流企业”等荣誉称号。2005年，xxx顺利通过中国物流企业综合评审，成为国内首批aaaa级综合服务型物流企业之一。05年12月，xxx再获两项殊荣：物流百强企业第22名及中国物流示范基地称号。06年,xxx再次荣获中国物流百强企业第17名。07年，xxx物流以一贯诚信的服务态度被评为aaa级信用企业。08年荣获“中国物流百强企业”第10名、“中国民营物流企业十强”、“中国最佳信息管理物流企业”等荣誉称号。1.2.3 主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标为：xxxxxx物流中心建成后，项目建筑面积约66500平方米（其中仓库面积65000平方米，附属楼1500平方米），基本实现物流中心的信息化管理。项目总投资10499.6万元，其中固定资产投资为9499.6万元，流动资金为1000万元。项目完成后第一年营业收入将达到4,819万元，税后年投资回报率为14.9 %，回收期6.7年。 1.3 问题和建议1推行招投标，确保项目质量该项目投资额高，场地、建筑物建设费用较大，建议在全省范围内进行招标，选择有实力、价格合理的施工单位进行施工，以确保项目质量和节约投资。2协调物流中心内外工程关系xxxxxx物流中心是xxx市现代物流业发展框架体系的一部分，因此必须协调好物流中心内工程与xxx市物流体系内配套工程之间的关系，保证同步进行，为xxxxxx物流中心的顺利运营开创良好的条件。3合理规划，有序地推进信息化建设信息化建设是xxxxxx物流中心的核心，由于目前成功案例不多，因此必须根据现有情况进行合理的规划，分阶段实施，确保信息系统的有效性。4进一步落实资金来源拟建xxxxxx物流中心的资金来源应进一步落实，以确保物流中心建设的顺利进行。第二章 市场预测2.1市场现状xxx物流公司的主要业务是为家电、快速消费品和新型建材提供物流服务。（1） 家电行业随着家电价格逐年走低，家电企业承受着巨大的成本压力，只有将目光转向降低物流费用。根据中国物流与采购联合会统计的资料显示，2005年家电物流行业的利润点低于整个物流市场的整体利润水平约10%，开始从微利时代走向保平时代。这主要是因为家电物流的特性是大宗产品物流，其运量较大，运距较长，所以利润水平比起小批量、多品种的高科技电子产品，以及对服务时限要求较高的鲜品和食品相对要低，其物流直接费用预计在400亿元左右，其中，国际物流费用占总成本的比例为40%，国内干线运输成本占总成本的10%，仓储及附加费用占总成本的15%左右，流通渠道物流成本占总成本的15%，采购物流成本约为其整体物流成本的15%，其厂内物流及管理费用约占总成本的5%。家电的整体物流费用排在蔬菜、食品和煤炭之后，成为全国物流费用排名第四的产品类别。同时家电对交通工具和时限性的要求相对比较宽松，所以其物流成本相对较低。曾有专家预测2006年，随着平板电视和小家电企业的突起，家电物流企业的物流服务质量水平将会进一步提高，同时物流的风险系数将会有所加大，将导致家电物流企业在物流招标中提高自己的费用报价，使家电企业的物流费用增加。根据国家统计局公布数据：2008年15月，我国家电行业实现营业收入3496.46亿元，同比增长21.74%；实现利润总额108.67亿元，同比增长32.69%；销售利润率为3.11%。如果按10%的物流费用率来算（2005年煤炭的物流费用率为13.1%），2008年全国前5个月的家电物流费用达到了350亿元，可见，家电物流市场空间大。我国家电行业的物流有以下特点：1季节差异明显比如说空调，其销售旺季在每年的4-7月之间，在高温下的销售高峰，与淡季销售情况形成鲜明对比。家电产品的“假日经济”特点也很突出。以彩电为例，在“金九银十”（指9-10月）和春节前后，彩电的销售也会猛增，随之而来的是消费者对快速物流配送的新需求。2库存高库存是家电行业永远的痛，已经成为家电企业迫切需要解决的问题。“牛鞭效应”是家电库存居高不下的一个重要的原因。目前家电销售多采取分销模式，一般做法是:一级市场设立分销机构，直接面对当地市场的零售商；二级市场或设立分销机构或派驻业务员，直接面对二、三级市场的零售商或三、四级市场的专卖店，所有零售商均直接从厂家进货。由于家电产品销售的季节性比较强，零售商为了保证自己的销售不断货，往往会夸大订货需求，而二级市场的分销机构为了保证下级零售商的需要又会向上级追加订单，这种一级一级的需求放大造成了“牛鞭效应”。目前的家电产品库存周转率较低，影响企业现金流，大量的产品积压造成家电市场频频引发“价格大战”，以缓解库存的重压。特别是像空调这样资金密集型的行业，若本年度的库存积压所占压的资金无法回笼，就会严重影响下一年的正常运转。3固定投入大家电销售网络庞大，需要有健全的物流网络与之相适应。只要有产品的地方，就存在物流服务需求，而物流体系的搭建与维护，例如区域配送中心的规划、仓库的选址建设、运输车队的管理、it系统规划等等，则需要投入大量的人力、物力和财力。随着家电企业对物流的逐步重视，新技术的应用以及第三方物流企业服务水平的提高，家电行业物流呈现以下发展趋势：1第三方物流模式将在家电行业全面展开随着国内家电企业和第三方物流企业合作关系不断推进，专业化的第三方物流模式已经得到绝大多数企业的认同，随着时间的推进，第三方物流模式将在家电行业进一步深入展开，部分大型企业物流改革的成功也为其他企业提供了很好的范例。2采购物流将逐步实施第三方业务外包家电制造业所需的原材料多为标准零部件，但不见型号众多，且厂家分散，企业基本上在厂区附近设置原材料仓库，并自行管理。但随着生产规模的不断扩大，原材料管理难度不断加大，而且库存控制水平直接影响生产效率和资金成本。同时企业自行管理也会带来对供应商送货的验收不严格，从而造成企业的非正常损失。现在，部分企业已经在进行原材料vmi（vendor managed inventory,供应商管理库存）的试点，通过第三方物流来操作原材料的基本仓储管理、部分分拣，以及配送到工位，以达到提高生产效率、降低管理成本和材料损失的目标，实现供应链管理的延伸，为最终实施vmi奠定基础。3物流服务商加大技术和设备投入。家电物流行业整体利润率较低，目前机械化和自动化作业程度也不高，但是随着产品不断高端化，对物流环节的质量防护要求也越来越高，同时国内劳动力成本不断上升，家电仓库基地实施机械化作业将成为必然趋势。同时，在仓储和运输环节，物流服务商也会加大技术投入，通过先进的技术手段提升服务水平。比如在有条件的仓库引入rfid（radio frequency identification，无限射频识别）技术辅助其出入库管理，在运输环节采用gps系统进行车辆跟踪和定位等。4小家电物流业务发展迅速据相关统计，随着中国经济水平的提高，人们对生活的要求也随之提高，小家电产品将快速进入消费者家庭，市场潜力巨大。除了大型家电品牌生产小家电外，国内专业小家电企业众多，主要分布在江浙和珠三角一带。随着小家电市场的不断发展，企业销售网络也将遍布全国，物流规模不断扩大，成为家电行业物流市场新的增长点。在整个安徽范围内，合肥、xxx、滁州三市已经形成了家电“金三角”，美的、日立已经在xxx建立了生产基地；而在滁州，西门子和康佳也早已建厂。预计到2010年，家电产业累计投资可达200亿以上，总产值可望突破1000亿元。安徽省周边有长三角和中部作为腹地，涵盖了中国东中部最发达的7省1市，这个区域包括上海、南京、杭州、苏州、武汉等城市。预计到2010年家电物流业务量将达到200亿元。（2） 快速消费品根据全球领先的市场研究公司ac尼尔森发布的系列“放眼中国市场” 报告，作为世界最具活力的快速消费品市场之一，中国快速消费品增长迅速。在ac尼尔森进行全国性监测的29个食品/饮料及其他品类当中，中国的零售市场在2001年取得了8%的增长率，2002年在多数主要的零售市场萎靡徘徊的时候，中国快速消费品的零售总额增长10%。ac尼尔森近期发布的2005年放眼中国市场报告显示：2004年中国快速消费品市场整体增长了七个百分点，30个主要品类当中有20个呈正增长，其中10个品类的增长率达到了两位数。酸奶/酸味奶以38%的增长率位列各品类销售额增长之首。其它增长最为迅猛的品类包括护发素（33%）和婴儿奶粉（23%）。根据中国快速消费品年度调查报告可知，2006年消费者在快速消费品上花的钱在总支出中的占有率平均为10.4%，其中省会城市和地级市略高于平均水平，分别达到10.5%和10.6%。而2006年中国城镇居民人均消费性支出为8697元，农村居民人均生活消费支出为2829元。按照安徽省城镇人口2267万、农村人口3843万来计算，整个安徽省的快速消费品销售额将达到318亿元 数据来源：中国统计年鉴2007。由于快速消费品自身具有的特征，其物流也具备与此相适应的特点，具体如下：1快速消费品由于消费量大且比较稳定，对物流配送也相应有较大且稳定的需求。2快速消费品对物流成本较敏感。由于fmgc单品的价值较低，所能赚取的利润空间不大，制造商往往对物流成本极为关注。因此，很多生产商开始通过物流外包的方式降低流通过程中的成本，使得快速消费品行业成为采取物流外包方式最多的行业之一。3快速消费品的供应链环节多且非常复杂，末端配送成本高，需要物流网络强有力的支持，要求物流配送系统专业、稳定并且成熟，且必须根据不同企业业务流程的特点选择适合的运作模式。4快速消费品生产和库存周期较短，需要迅速、及时补货，对库存配置、运输配送以及渠道管理的要求很高，相应地对物流系统的集成化和信息处理能力有较高的要求。5快速消费品的配送日趋呈现出小批量、多品种、高频度的趋势，对配送灵活性有越来越高的要求。6快速消费品产品的忠诚度不高，因此在系统设置时必须考虑各种促销手段和广告对于需求的影响，进而分析对于整条供应链的影响。（3） 新型建材根据国家统计局发布的统计数据显示，2008年全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%。一般认为，工程建设项目中材料成本占工程项目造价的6070，而物流费用占材料成本的17左右，也就是说，物流费用在建筑业的工程项目造价中占有很高的比例，约占11左右，如果按这个比例来计算，仅房地产投资一项，2008年的建材物流费用就达到了3364亿元，再加上房屋的装饰装修材料的物流费用，建材物流市场的前景是很广阔的。随着国家对环保节能的重视，以及新型建材的不断开发推广，新型建材在建筑材料中所占的比例不断上升。据统计，2008年前三季度国内建材工业共实现利润总额697亿元，同比增长34.4%。其中，1月8月水泥制造业实现利润总额182亿元，占建材工业实现利润总额的31%，比去年同期增长58%。此外，前三季度，水泥制品、砖瓦、建筑陶瓷、建筑用石、防水材料、轻质材料、非金属矿采选等行业利润总额都保持了高速增长。2008年1月9月，我国国内建材企业共完成工业增加值3776亿元，比去年同期增长22。我国建材企业前三季度产品销售率为97.57，比去年同期增加0.06%。在主要产品生产方面，2008年1月9月，全国水泥产量10.08亿吨，比去年同期增长4.1%；水泥熟料产量为7.12亿吨，比去年同期增长2.3%。平板玻璃1月9月的产量为4.32亿重量箱，比去年同期增长7%；1月8月全国玻璃累计产量3.84亿重量箱，同比增长7.48%，较去年同期下降6.6%。普通平板玻璃和普通浮法玻璃需求下降，1月8月全国普通平板玻璃产量比去年同期下降6.9%。2008年，在整体经济环境不佳的大背景下，我国的建材产品市场需求受到一定程度的影响。但是，有专家表示，虽然建材行业受到经济危机的影响，呈现了下行趋势，但总体来看，相较其他行业，建材行业短期内受到的影响较为有限。专家预计，2009年，我国仍有望保持建材出口大国地位。因此建材物流依然有很大的发展空间。我国建材物流主要有以下特点：1服务内容复杂多样我国建材种类繁多,性质各异,一般包括钢材、水泥、木料、砖瓦沙石等,具有体积大、质量重、占地广等特点,有些建材还具有保持期短、易变质破损等特点,有些建材还需要较大的空间和特殊的环境来完成保管和运输,这无疑对建材物流服务提出了更高的要求。由于建筑工程具有个异性、时间性和一次性等特点,因此建材物流有其自身特有的多样性和复杂性等特性。2流通环节和交易层次多、交易渠道复杂与发达国家相比,我国建材流通环节多,建材产品从出厂到消费者手中,在国外成熟市场一般需要23个环节,而在我国则往往需要56个环节；建材在流通环节上的去向多样,往往难以监控。3信息不对称、物流效率低批发环节所占成本比重过大,交易环节、交易渠道复杂,使交易信息不对称、不透明流动无序,致使建材产品在流通过程中的批发环节成本较高,从而增加了产品的销售成本。4. 物流配送系统不完善在我国,绝大部分建材市场还没有能力整合运输资源,对于需求信息没有统一收集、规划和安排,不能通过实现运输优化来降低经营户的运作成本,基本各自为政,造成资源浪费。经过多年的发展，随着建筑业的兴旺，各方对建材物流的发展越来越重视，当前国内建材物流也日渐繁荣和规范，发展趋势表现出以下几个方面：1. 几种建材物流模式共同发展目前建材物流市场已初步形成多种模式共存发展的格局，主要有以下5种模式：连锁超市型、市场联盟型、品牌专卖店型、综合批发市场型以及物流园区（基地）型。这五种建材物流模式不是一尘不变的，物流业作为一种新的生产力，正在从功能单一的初始阶段向供应链管理一体化服务迈进，势必会带动建材物流向更先进的模式进化，新的模式会产生，旧的模式被淘汰。目前这几种模式呈现相互融合、彼此渗透、互为促进、共同发展的局面。2大力发展绿色建材物流，使之成为发展的主流。建设资源节约型、环境友好型社会对建材物流发展提出了新的要求。在全社会形成完全的绿色建材物流，是我们建材物流为之努力的目标。3. 建材物流配送受到高度重视建材与其他商品的一个重要不同点是量大、体重、价值低，物流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。因此，规模化、专业化、现代化的建材物流配送中心、功能完善的大型建材物流园区将成为建材物流发展的主流趋势，不仅可以提高物流配送效率和质量，还可以减轻城市建材流通压力。4. 第三方物流成为建材领域的主力军随着建材物流市场的不断发展，物流企业服务水平的不断提升，建材供应商面对日益竞争激烈的市场，不得不寻找更多降低成本的途径，而国内建材供应商还不具备自建配送中心来降低成本的条件，选择第三方物流将成为一个较为明智的选择。有资料表明：有物流外包意愿的建材供应商高达90%，第三方物流将成为建材物流的主力军。xxx物流在xxx的主要业务是为家电、快速消费品和新型建材提供物流服务。xxx市已有仓储设施为原国有企业设施，受城市发展局限，目前基本上需要拆迁，且一般为砖混楼层结构，年久失修，不能满足现代物流发展需求；xxx市新建的仓储设施一般表现为单层厂房式钢结构或者简易单层砖混结构，建筑成本低，出租单价也不高，高端客户一般不接受此类仓库；所以随着业务的不断扩大，xxx物流十分需要在xxx建立一个现代化的物流中心。2.2 市场预测赛迪顾问执行总裁李峻在08年中国小家电市场年会上表示：“据赛迪预测，2008年，我国小家电市场的规模将达到1109亿元，比上年增长14.1！”由于我国没有针对快速消费品的统计数据，因此快速消费品的物流量仅从以下几个方面来定性分析快速消费品的物流量。（1）2003年，我国人均gdp首超1000美元。国外经验表明，人均gdp达到1000美元之后，标志着该地区己摆脱贫困而进入致富阶段。而人均gdp在1000美元至3000美元之间时，食品消费支出仍然是居民消费支出的最重要项目，占居民总消费支出的l/3左右。我国城镇人均可支配收入一直保持较快的增长速度，2008年达到15781元；由于最近几年国家对“三农”问题的重视，农村人均纯收入也增长较快，2008年达到4761元。随着人均可自由支配收入的增加，消费结构将向发展型、享受型升级，过去的奢侈品许多将转化为居民的必需品，对各类快速消费品的消费将会较快增长。从居民恩格尔系数方面也可以说明，根据国家统计局的资料，当恩格尔系数在60以上时，属于贫困型，即主要支出用于吃饭的需要；恩格尔系数在5060之间，属于温饱型，基本生活需要的到满足；在4050之间时，属于小康型，开始追求生活质量的提高；恩格尔系数小于40时，进入富裕型发展阶段，有享受生活的需要。2007年，我国城市的恩格尔系数为36.3，进入富裕型发展阶段，农村的恩格尔系数为43.1，也在4050之间，将开始追求生活质量的提高。虽然在2003年和2004年由于粮食价格上涨，恩格尔系数出现小的波动，但不影响未来继续降低的趋势。生活水平提高，最先就表现在快速消费品方面。住房、汽车等耐用消费品的消费需要多年的积累，而快速消费品一般价值较低，而且在日常生活中必不可少，因此随着生活水平的提高，快速消费品的消费就表现为从少消费向多消费和从低档次消费向高档次消费演化的趋势。（2）我国是目前全球最富经济活力的地区之一和最大的消费市场，许多跨国公司有意将制造中心或采购中心转移到我国，国内越来越多的企业也开始面向全球生产和经营，这使得我国正在逐渐成为世界制造中心。2000年我国gdp首次突破l万亿美元，最近几年我国每年的gdp增长率都在8%以上，2008年的gdp增长率为9%，商品零售总额和进出口总额也保持快速增长，均超过gdp的增长速度。从前述ac尼尔森连续几年的“放眼中国市场”报告也可以看出，我国快速消费品的消费保持了较快的增长速度。随着我国社会的发展和人民生活水平的提高，快速消费品在消费总量上还将有较大的提高，个性化、品牌化的需求更多。在消费结构上，由于我国经济的二元结构和各地区发展的不平衡，农村和城市之间、各地区之间形成阶梯状的消费。在城市和发达地区，需求增长的将主要是个性化产品和高端产品；在广大农村和欠发达地区还将是以基本消费为主，在消费量上将有一定的增长：消费的主体仍将是价格适中并具有一定知名度的产品。综上所述，随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，快速消费品消费量将持续增长，必然也会伴随着其物流量的增长，因此快速消费品对物流的需求还将有持续稳定的增长。新型建筑材料作为建筑材料工业调整产业结构和转变经济增长方式的战略重点，具有广阔的发展前景。预计到2010年，有十类新型建材产品将面临很大需求，具体数值如下表2-2。表2-2 2010年十类新型建材产品需求预测产品单位需求量防水密封材料亿平方米2.5保温隔热材料万吨118矿棉吸声板万平方米40005000装饰石膏板万平方米1400建筑涂料万吨160塑料地板亿平方米1.52塑料管道万吨100壁纸、墙布亿平方米4化纤地毯万平方米50008000到2010年，全国新型防水卷材产量将达到2.5亿平方米，市场占有率达到50%，城镇永久性建筑采用新型防水材料将达到80%。全国保温材料需求量为：岩（矿）棉60万吨，玻璃棉10万吨，膨胀珍珠岩40万吨，硅酸铝纤维8万吨。全国矿棉吸声板需求量为4000万5000万平方米，产品品种、质量和数量不但可以满足国内市场需求，而且将有部分产品出口。全国装饰石膏板需求量为1400万平方米。全国塑料异型材需求量为50万60万吨，可组成塑料门窗2500万3000万平方米。全国塑料地板需求量将达到1.5亿2亿平方米。届时，各种塑料地板（包括弹性卷材地板）和各种功能地板（抗静电、防腐蚀、防火、保健）的品种、档次将有显著的提高，可基本满足不同层次的需求。全国塑料管道需求量将达到100万吨，其品种包括塑料给水管、电线导管、冷热水管、燃气管等。近五年来，新型建筑材料的产值以每年20%以上的速度发展。目前虽然国家采取宏观调控措施，抑制房价过快增长，但总体上国民经济仍将保持快速、稳定、协调的发展，新型建材物流需求也将不断扩大。随着我国经济的迅速发展，xxx物流也取得了长足的发展，公司2001年营业收入为11052万元，到2008年营业收入已增长至107000万元，每年增长幅度接近于40%。根据当前形势，xxx物流制定了未来3年的发展战略，到2011年末，将实现营业收入310000万元。营业收入主要来自家电、快速消费品、冷冻食品和家居建材，此4类产品的营业收入将占到总营业收入的90%以上。xxx物流现在已拥有自己稳定的客户群，这些客户主要分布在家电、快速消费品和家居建材行业。在家电行业的客户有美的、tcl、康佳、华凌、荣事达、长虹等优秀企业；在快速消费品行业有乐百氏、伊利牛奶、旺旺集团、汇源果汁、劲酒、金锣等著名企业；在家居建材方面有海螺型材、大连实德、可耐福等优秀企业。这些客户分布在全国各地，还有些客户在全国还有多个生产基地，并且都在全国各地开展销售。这些客户群中有物流需求的共性，也有差异性，xxx物流同时为他们提供物流服务，就形成了多客户集成优势。多客户集成能够创造低成本优势，因为不同的客户业务可以实现淡旺季互补和合理拼载，形成稳定的物流需求量。除了这些长期客户带来的物流量需求，经济、交通的发展和xxx自身的业绩也是在xxx建立物流中心的有利支撑。1经济发展对物流量的影响xxx市在过去的五年中经济持续快速增长，综合实力明显提升。经过五年发展，全市生产总值由288亿元增加到580亿元（预计数，下同），年均增长15.1%；人均地区生产总值超过3300美元，年均增长14.3%；财政收入由36.2亿元增加到105亿元，年均增长23.8%；社会消费品零售总额由87.93亿元增加到164亿元，年均增长15.4%；金融机构贷款余额由184亿元增加到452亿元，年均增长19.7%；五年累计完成固定资产投资1251亿元，年均增长34.5%。重点经济指标五年增加值如表2-3、图2-4所示：表2-3 xxx市重点经济指标五年增长表年度指标200320042005200620072008gdp（亿元）288.29345.00400.65479.72580.00745gdp同比增长14.10%14.20%13.10%15.40%20.90%16%社会消费品零售总额（亿元）87.93102.00120.74139.70164.00204社会消费品零售总额同比增长9.80%16.00%14.60%15.70%17.39%23%规模以上工业增加值（亿元）117.00 150.00 167.00 204.80 370规模以上工业增加值同比增长36.00%20.00%15.40%23.20%21%图2-4 xxx市重点经济指标增长趋势图我国物流成本约占gdp的 20%，2008年xxx市的gdp为745亿元，预计物流费用大约为149亿元，而外包的物流费用大概占gdp的3%，也就是22.35亿元，10%的市场份额即可达到2.24亿元人民币，单位面积产值非常可观。按照近五年gdp的增长速度，预计2009xxx市的gdp将超过850亿元，物流成本将达到170亿元，外包物流费用大概为25亿元。此外，xxx市的社会消费品零售总额增长也非常快，年均增长15%以上，说明在xxx市社会消费品需求量非常大，同时也加大了居民消费对物流量的需求。而规模以上工业增加值在2008年突破350亿元，平均增长速度超过21%,给xxx市物流业带来了良好的发展机会，因此，在xxx市建仓前景可观。2交通发展对物流量的影响xxx长江大桥通车以后，对xxx物流量产生了很大的影响，尤其对公路运输和铁路运输影响最大。公路方面，合肥xxx高速公路、xxx宣城高速公路，货运量年均增长率在30%以上；xxx马鞍山、xxx铜陵的沿江公路，物流量年均增长率在10% 以上。另据上海铁路分局提供的资料，xxx长江大桥通车后，合肥xxx铁路分担了一部分京九铁路的货运量，物流年均增长量在20%左右。3xxx业绩对物流量的影响xxx物流中心的收入分为运输收入、配送收入、仓租收入、装卸收入和其他收入（详见表2-4），总收入由2005年的5237万元增加到2008年的5831万元。从图2-5中可看出，四年中总收入每年都平稳增长。表2-4xxx物流中心近四年收入单位：元项目 运输收入 配送收入 仓租收入 装卸收入 其他收入 收入合计 05年43,208,80837,9285,334,5113,789,0579,11752,379,42106年43,965,1792,312,4502,640,5755,187,025265,63554,370,86407年45,272,8513,789,0714,990,3251,188,632244,15255,485,03108年40,569,5784,122,80412,047,9701,548,33222,88158,311,565合计173,016,41610,262,25325,013,38111,713,046541,785220,546,881图2-5xxx物流中心近四年收入增长趋势图从xxx物流中心呈上涨趋势的收入中可看出，xxx的物流量每年也在上涨，也就是说xxx市在仓储、运输和配送方面都有着很大的需求。目前xxx物流公司总部已由广东顺德迁至安徽xxx，xxx市的战略地位极为突出。根据xxx物流的公司发展战略，以及xxx市及周边地区物流业的发展，xxx物流预计公司在xxx市的业务量将在3年内增长到12000万元/年以上，而公司在xxx市的仓库保有量已经限制了物流业务增长的瓶颈，综合考虑现状和未来发展，xxx物流拟在xxx市建设仓库，自行经营，且新增仓库的带来业务量第一年应在4819万元/年左右。2.3建设规模本项目用地151.6亩。仓库建筑占地面积66500平方米（包括仓库面积65000平方米，附属楼1500平方米），车辆周转场地、临时停车场地用地、绿化地计15,000平方米，条件成熟可对本中心规模予以再次扩大，作为后期建设。 第三章 xxxxxx物流中心项目选址评估3.1 建设地区的选择3.1.1 xxx概况xxx市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，物产丰富，交通便利，经济地理位置优越。1949年4月24日xxx解放，同年5月10日设立xxx市，为安徽省省辖市，现下属三县（xxx、繁昌、南陵），四区（镜湖、弋江、鸠江、三山）。全市面积3317平方公里，其中市区面积720平方公里。全市户籍人口226.88万人。近年来，xxx经济持续快速发展，gdp年均为两位数以上增长，2007年，全市实现gdp 580亿元，比上年增长15.1%，。国内生产总值中三次产业结构为9.6:49.6:40.8