柏垫金政商贸城建设项目.doc

广德恒达房地产开发有限公司柏垫金政商贸城建设项目建议书一、项目概况（一）项目名称、项目单位、负责人等1、项目名称：广德县柏垫金政商贸城建设项目2、项目建设单位：广德恒达房地产开发有限公司3、项目法人代表：晏明虎4、项目负责人：邬宪礼5、建设性质：新建6、项目建设地址：广德县柏垫镇集镇新区7、项目总投资规模：3476万元8、项目建设期限： 2008年-2009年（二）项目提出的背景和依据1、项目提出的背景广德县柏垫金政商贸城建设项目用地， 2007年10月9日至2007年10月26日上午9时30分期间，在广德县招投标中心举办的广德县柏垫镇集镇新区b-3-1号地块国有土地使用权挂牌出让活动中，由广德县招投标中心主持挂牌出让，广德恒达物业管理（广德恒达房地产开发）有限公司摘牌获得柏垫镇集镇新区b-3-1号地块国有土地使用权。广德恒达房地产开发有限公司根据柏垫镇集镇新区总体规划，于2007年11月委托安徽宁国勘察建筑设计院，对该项目的开发、规划、结构、布局、控制指标、基础设施等进行了总体设计，并于2008年元月经广德县规划设计评审委员会专家评审通过。柏垫镇位于广德县南部山区。东与卢村乡毗邻，南与四合乡接壤，西与杨滩乡相交，北及东北与誓节及桃州两镇相连。“柏垫镇”以镇政府所在地“柏垫”命名。柏垫镇总面积249.3平方公里，镇区面积2.5平方公里。现辖柏垫镇现辖14个行政村，418个村民小组，1个居民委员会，5个居民小组。全镇人口4.6万。新中国成立以来，柏垫镇行政区划经过了几次较大的变革。1958年9月成立为“先锋人民公社”；1959年2月更名为“柏垫人民公社”；1983年6月更名为“柏垫乡”(各生产大队改为行政村)；1987年5月“柏垫乡”更名为“柏垫镇”，辖柏垫、刘村、桥头、福巡、中畈、姚村、梅村、燕塘、余家坝9个行政村。柏垫街道于1958年3月建制居民委员会。 2001年10月，全县进行区划调整，原梨山乡整建制并入柏垫镇，镇辖行政村增加藻塘、梓冲、下阳、双龙、梨山、张复、查园、粮长8个，共计17个行政村，1个街道居委会。 2003年4月，在全县进行并村工作中，柏垫镇将原来的17个行政村合并为8个行政村，即粮长(粮长、查园)、张复、梨山(梨山、双龙)、茅田(藻塘、下阳、梓冲)、姚村、前程(燕塘、余家坝)、柏垫(柏垫、梅村、中畈)、刘福桥(刘村、福巡、桥头)。 2005年12月，全县又一次撤乡并镇，原凤桥乡整建制并入柏垫镇，镇辖行政村增加6个，即西坞(西坞、祥里)、杨冲(杨冲、范村)、三河(牡塘、田里、毛村)、凤桥(永桥、石香炉)、同心、土桥(土桥、沈村)。柏垫镇现辖14个行政村，418个村民小组，1个居民委员会，5个居民小组。柏垫镇现有耕地面积24360亩，其中水田20145亩；山场面积282750亩，其中竹林113488.5亩，板栗林55240亩。广宁路（s215）贯穿境内全长23.1公里，是该镇南进北出的主要交通干道。柏垫镇集镇新区距宣（城）杭（州）高速广德入口22km，距宣（城）杭（州）铁路广德站27km。距皖赣铁路宁国站30km。东邻杭嘉湖，北倚苏锡常，交通便利，是广德城镇发展的一类乡镇。自“十五”末以来，柏垫镇加快基础设施建设，先后完成了梨柏公路、村村通公路建设，集镇基础设施建设和农村电网改造（改造面100%）。柏垫集镇为全乡的政治、经济、商贸、文化娱乐中心，柏垫集镇新区规划建设，在县委、县政府的关心下，已于2007年2月完成。2008起，该规划将付诸实施。广德县柏垫金政商贸城建设项目，是在这一背景下，付诸实施该项规划的第一个先导项目。2、项目提出的依据a.居住区规划设计规范(gb 50180-93)b.住宅设计规范c.广德县城市规划管理技术规定e.城市居住区公共服务设施设置规定f.住宅建筑设计标准g.建筑工程交通设计及停车场设置标准h.城市道路绿化规划及设计规范i. 项目单位提供的规划用地红线图j. 项目单位提供的规划设计文件二、项目建设的必要性及可行性（一）项目建设的必要性柏垫镇党委和镇政府对镇政府所在地的集镇建设高度重视，经过几年的努力，集镇建设虽然取得了较明显的成效，但已不能适应全镇经济文化发展的需要。从总体上看，一是规模偏小，导致集镇辐射力不大；二是基础建设比较薄弱，公用基础设施的建设和服务供给形不成规模效益，进而滞后、制约了集镇的进一步发展；三是住房建设特别是集镇商住房建设与主干道路建设及其综合性开发利用相对滞后，影响各种要素向中心集镇的合理聚集，制约了农业人口向非农产业的转移。本项目实施的柏垫金政商贸城建设项目，有效的将居民居住房建设和与之相配套的商贸城建设有机的结合，综合性开发利用有效自源，提高中心集镇的城镇化水平，有利于逐步走出一条实现农民市民化和农村工业化的道路。同时，将吸引一部分农村剩余劳动力迁入中心集镇并从事非农产业，减少农业人口，给农业结构调整带来宽松的环境，为农民增加收益创造条件，本项目的实施有利于柏垫中心集镇的繁荣和经济发展，是十分必要的。（二）项目的可行性1、该项目坚持“超前性”与“务实性”相结合的原则，结合当今规划学科的最新理念，设计有鲜明的时代性和瞻前性的康居社区，设计体现新理念，新手法，使用新材料，新工艺，达到高起点、高标准，高水平。同时必须做到前瞻性与务实性相结合。2、该项目坚持“以人为本”的原则，强调人居环境与建筑的共存与融合，以提高人居环境质量和建筑舒适安逸的居住环境为目标，满足商住楼的商业性，居住性，舒适型，安全性，耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、环境优美的现代居住区。3、该项目坚持“现代商住区”的原则，体现现代新型城镇社区的精神内涵，以建设商住文化智能型小区为目标，时代与发展综合兼顾，满足居民在知识经济时代全新的需求。4、该项目坚持“可持续发展”的原则，商住区建设与社区建设互相结合，通过社区的营运，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计，建设施工，市场营销与物业管理中。小区规划和建筑设计应适应市场经济的发展，面向市场，具有弹性与可操作性。柏垫镇为广德县山水镇，项目设计坚持尊重自然，掌握环境要素，建筑整体风格充分吸收当地居民的风格特色，努力创造清新、明快、简洁的现代气息，使建筑空间融入柏垫镇的空间环境中。该项目通过方和圆的元素，以优美的景观绿化，形成不同层次，各具特色的景点，从而形成别具一格的景观体系，带动一方经济与社会的协调发展。因此，项目是可行的。三、项目单位基本情况安徽宣城市广恒房地产开发有限公司成立于1996年，是由原广德县环城房地产开发公司于2006年11月份经改制重组后，组成新的房地产开发企业，拥有四级房地产开发资质。目前公司有技术人员15人，职工80余人，拥有固定资产120余万元，公司曾经开发过万桂山住宅小区、大木桥住宅小区等项目，现在正在实施滨河小区房地产开发项目。公司在组织的诸多房产开发项目中，多次多处评为优良工程，并获得社会各界一致好评。安徽宣城市广恒房地产开发有限公司董事会决定，委派晏明虎作为该项目法人代表，负责设立广德恒达房地产开发有限公司，具体承担广德县柏垫金政商贸城项目建设。四、市场分析与预测（一）总体形势2000年以来，乡镇特点是起点低、增建过慢、上市量少、消化吸纳量不足。经历了5年城乡集镇建设扩张后，新的一轮城乡集镇开发建设周期已经起动，扩大内需和投资的财政政策成为主要动因，特点是起点在提高、增建在提速，需求在提升，消化吸纳量较平稳。所以，目前农村房地产市场正处于上升期的平台中。供需关系将是决定房地产市场发展走势的主要因素，目前柏垫镇房地产市场的投资需求与消费需求都比较旺盛。在经济保持平稳健康增长，农民收入不断增加，旧城改造城镇化进程加快，房地产市场全面放开等有利因素的带动下，市场将保持一个较高的需求状态。总体上看，柏垫镇房地产市场依然存在上升空间。广德房地产市场当前的高位运行，其稳步发展态势至少可以持续一段时间，不会发生大的波动。这种城市市场形势影响到广大的农村市场将是必然的。（二）供需分析1、市场分析“十一五”期间，进入了城乡一体化发展的历史新阶段，整个城市化建设不断加速，越来越多的住宅开发商正瞄准着农村集镇房地产开发建设中。市场需求形势走高，在未来一段时间内，农村房产市场将处于上行阶段，需求的阶段性高峰预计在2005年出现。柏垫镇是我县的主要中心镇之一，城市化水平与其他几个乡镇相比，还较滞后。柏垫镇集镇新区建设，将是南部乡镇未来人口导入的主要城镇，这对房地产住宅的开发而言，无疑是最为有利的。2、供求因素分析影响需求变动的主要因素，可以归纳出以下几个方面：a.经济因素 人均收入水平（房价收入比）、行业景气度。b.市场因素 房地产发展周期规律、价格水平。c.社会因素 人口变数、生活质量的提高程度、城市化发展水平。e.政策因素 具体政策措施颁布实施。3、供求因素现状分析a.经济因素广德县农民人均纯收入及房价收入比人均收入（元）房价收入比2005年37501:3.82006年43501:3.62007年46501:3.4分析：农村的房价收入比相对稳定，对消费有很好的促进作用。b.行业景气度 （亿元）2005年2006年2007年第一产业7.27.98.8第二产业22.519.325.8第三产业16.321.325.4分析：第三产业比重加大。第三产业显示出较为强劲的后发力，而第一产业增幅逐年降低。c.市场因素周期与价格的变动情况直接影响消费需求量的变化。正常角度考虑，需求量的变化和周期、价格变化成正比关系。d.社会因素人口的变动增加以及生活质量的提高无疑会刺激消费需求，而城市化水平提高对人口变动和生活水平也起到拉升作用。五、项目选址及建设条件（一）项目选址柏垫金政商贸城建设（广德县柏垫镇集镇新区b-3-1号地块）项目位于广德县柏垫镇，东临广宁路，西靠柏垫镇政府新区；南侧为金龙大道。新区主干道广宁路日益繁华，对本开发项目将起到积极的推动作用。随着新区的发展，该项目必将作为柏垫镇新区的优美人居环境和商业中心。考虑到本小区的商业位置，故以单间二、四层，双间二、四层建筑为主，针对用户不同要求，可以进行组合选择。本项目规划为140户。（二）项目建设的有利条件1、项目自然条件：基地内地势平坦，现状以农田为主，自然环境良好。周围没有污染源。2、项目规划条件：基地东侧为广宁路，西临柏垫新政区，南临金龙大道，基地现状为空置地。3、项目建设条件：该项目地址用地完整，整体式布局开发性好。总用地面积24亩（16000），可规划建筑面积19209（其中商业6448）、140户，地理位置十分优越，形成一定规模的小区。4、交通条件好。该项目所处位置s215省道，交通十分便利。5、政府、政策的强力支持。柏垫镇政府对该项目的启动和建设高度重视，并给予了大力支持；中央对新农村建设，对城乡集镇建设均给予政策上的支持。这些是该项目建设的基本保障。六、项目建设内容与规模（一）项目拟建内容柏垫金政商贸城建设项目以开发建设商住房、底层临街营业门面房并举，兼建绿地景观和配套小区水、电、通信及道路系统建设。1、规划结构本项目在充分研究规划地块现状、用地特征形态的基础上，以满足现代居民对居住环境提高的需求，合理设计住房结构比例。根据总量与需求相结合的原则，充分考虑农村居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例，新建的商品住房总面积中，充分考虑套型建筑与习惯适用性建筑住房面积比，根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、社会需求等综合承载能力，分析住房需求，合理确定商品住房套型结构比例。2、功能布局柏垫镇为广德县山水镇，项目区总体空间布局为“外环道路系统+字形步行开敞空间系统多元化住宅院落”。建筑整体风格充分吸收当地居民的风格特色，住宅小区以中部公共绿地景观带分离，努力创造清新、明快、简洁的现代气息。商业性经济用房布局，主要集中在底层，以商业、超市、社区各项服务设施为主的住宅配套。本地块东侧为广宁路，其临路可设计一排商住楼，在中间布局一条宽15m的步行街进入社区中央。项目规划，将整个楼盘有机的联系起来，相互渗透，相互融合。使住户能包容于集中绿地之中。充分做到绿化景观的“均号性”和贯通性，让每户居民都能享受到优美的自然环境。3、道路系统及停车场地新建人车分流的道路系统、车库及停车场地配套，方便居民。本项目道路建设总长约800m，宽10m-15m。道路建设形式采用砼路面，厚0.18m。机动车道宽12m，非机动车道宽3m（1.5m2），采用划线隔离（白色），人行道高于车道15cm，宽2m（1m2）。小区道路以环形、带状连接入户的方式，基本解决“人车分流”的问题。在庭院中央设停车场。小区以地面停车为主，自行车停放结合住宅地层架空停放，小区内共有停车位88个，停车率达到50%。4、绿地规划建设使绿地与社会各主要功能联系在一起，中心绿地、带形绿地、院落绿地有机连接，营造十分舒适的人文居住环境。（二）建设规模该项目总用地16000，总建筑面积19209，其中商业建筑6448，建商品住房140户。主要经济技项 目单 位技术指标备注总用地面积19209总建筑面积16008商业建筑面积6448总户数户140建筑密度%40.3容积率1.20绿化率%35停车位辆88商住房的大小按农村集镇适用性套型设置。 （三）其他给水、雨污水排放、电力、电讯、宽带信息网、有线电视、路灯、环卫、消防、建筑小品、停车位、交通标志等同步配套建设。七、环境保护及消防安全（一）环境保护环境保护是我国经济建设中必须遵循的一项基本国策，特别是改革开放以来，党和政府更加重视对环境的保护工作，因此，本项目在实施过程中将严格执行“三同时”制度。本项目属于商住房社区性项目，项目建成后，只有生活用水、生活垃圾。生活污水排放可用管道沿城建规划布局，达标排放。生活垃圾经过运转站运往垃圾处理场进行填埋，对周围无任何污染。卫生用水经化粪池处理后排入污水管网。（二）消防安全1、本项目消防系统包括室内消火栓系统。2、本项目依据国家及安徽省有关消防的规定，严格按照设计防火规范要求，参照本行业的先进经验，本着高度重视，积极稳妥，经济可行预防为主题，设施管理并存的原则，密切设防，整体配套，重点建设，确保防火安全。3、消防用水量：室外30l/s，室内15l/s；火灾延续时间：室内外消火栓为2h，室外消防用水303.62216。八、投资估算和资金筹措本估算根据房地产市场开发行情，参照有关类似房地产建筑工程估算参数，按照本项目建议书中提出的相关技术数据进行估算项目投资价值。（一）总投资估算本项目总投资匡算为3476万元，其中包括项目用地费用684万元、铺底起动资金200万元和土建工程费用、相关配套设施投资费用及其他项目费用等项投资。（二）其他费用按以下标准计算1、电增容贴费为650元/kva。2、勘察设计费按工程费用的3.1%计。3、工程监理费按工程费用的1.0%。4、工程保险费按工程费用的2.6%计。5、开办费（建设单位管理、前期咨询、开工执照、质量监督、开业广告等费用）按总投资的5.7%计。6、招投标费按工程费用的2.0%计。7、基本预备费为工程费与其他费用之和的10%计。8、建设期贷款利息按年利率7.38%计。（三）资金筹措设想本项目总投资为3476万元，建设资金筹措可考虑以下3种方案中的一种：1、自筹80%，申请银行贷款20%。2、自筹70%，寻求合资方出资30%。3、自筹50%，寻求合资方出资30%。申请银行贷款20%。九、项目实施进度安排本项目分为前期准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。项目前期准备阶段，主要是项目材料编制、申报审批立项、土地征用、规划设计、落实建设资金、场地准备等；项目实施阶段分为三通一平、土建工程施工、设备购置；工程竣工验收。时间计划为2年即24个月。建设项目工程进度安排年份 月份进度2008年2009年1-23-56-121-78-1011-12项目申报、立项工程招标、设计土地整理建筑施工、土建配套设施、附属工程验收、交付使用十、经济与社会效益估价（一）社会效果分析本项目对该宗地块的建设规模作为初步规划方案，商品住房为店铺式、店铺住居结合式、套型住居式几种形式，占地面积为24亩0.001516000，总建筑面积为19209，临街商铺或门面商业用房建筑面积为6448。建筑密度40.3%，容积率1.20，绿化率不小于35%。项目总体布局、套型结构、环境设计落落大方、和谐统一，社区建筑风格特色突出、视觉感觉好，绿地率、绿化覆盖率高，环境布局优美，区位群体效果明显、适用。该项目建成后，将大大改善柏垫镇居民居住环境。（二）工程前期费用分析1、土地出让金：28.524684万元2、城市基础设施配套费：1920950元/96万元3、规划技术服务费：192091.42.7万元4、墙改：19209815.4万元5、散装水泥：1920923.8万元6、白蚁防治费：1920923.8万元7、质量监督费：1920923.8万元8、施工图审查：1920911.9万元9、防雷审查：1920911.9万元10、规划设计：8万元11、建筑设计：192092548万元12、地质勘探：1920923.8万元13、测量定位：5万元14、煤气增容：2500元/户14035万元15、供水管网配套费：30元/1600848万元16、其他：10万元小计：888万元（14、15项代收代缴，未计）（三）工程费用分析1、桩基：16000100160万元2、主体：192098501633万元3、室外水电气工程：192095096万元4、小区绿化、道路等辅助工程：1920970134万元5、监理费：15万元6、其他：150万元7、不可预见费：200万元小计：2388万元（四）启动流动资金：200万元总计：3476万元（五）项目收益分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，该项目的预算定价为：住宅1500元/，商铺3500元/。销售收入：住宅：1500127611914万元商铺：644834002192万元总计：4106万元营业税及附加：41065.5%226万元各项费用：41064%164万元总成本：3276+226+1643666万元毛利润：销售收入总成本41063666440万元十一、附件资料二00八年元月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