明珠雅苑开发建设项目可行性研究报告.doc

目目 录录 第第 1 1 章章总总 论论1 1.1.项目背景与概况1 1.2.主要技术经济指标11 1.3.问题与建议12 第第 2 2 章章项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究13 2.1.投资环境分析13 2.2.区域房地产市场分析15 2.3.销售预测23 2.4.营销策略26 第第 3 3 章章建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件28 3.1.建设规模28 3.2.项目概况现状28 3.3.项目建设条件29 第第 4 4 章章建筑方案建筑方案35 4.1.设计依据35 4.2.项目设计主题和开发理念35 4.3.项目总体规划方案36 4.4.建筑设计37 4.5.结构设计38 4.6.给排水设计39 第第 5 5 章章节能节水措施节能节水措施40 5.1.设计依据40 5.2.建筑部分节能设计40 第第 6 6 章章环境影响评价环境影响评价41 6.1.编制依据41 6.2.环境现状41 6.3.项目建设对环境的影响41 6.4.环境保护措施41 第第 7 7 章章劳动卫生与消防劳动卫生与消防43 7.1.指导思想43 7.2.职业安全卫生健康对策与措施43 7.3.消防设计44 第第 8 8 章章组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置46 8.1.组织机构46 8.2.人力资源配置错误！未定义书签。错误！未定义书签。 第第 9 9 章章项目实施进度项目实施进度47 9.1.项目开发期47 9.2.项目实施进度安排47 9.3.项目实施过程控制措施47 第第 1010 章章项目招投标项目招投标49 10.1.工程项目招标投标概述49 10.2.工程项目招标投标因素分析50 10.3.招标依据52 10.4.招标范围52 10.5.招标方式52 第第 1111 章章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措53 11.1.投资估算53 11.2.资金筹措53 第第 1212 章章财务评价财务评价55 12.1.项目评估依据55 12.2.财务评价基础数据的选择55 12.3.财务评价55 12.4.不确定性分析56 第第 1313 章章社会评价社会评价57 13.1.项目对社会的影响分析57 13.2.风险分析58 13.3.社会评价结论58 第第 1414 章章研究结论与建议研究结论与建议60 14.1.可行性研究结论60 14.2.建议60 一一一 总总 论论 一项目背景与概况 1 1、项目名称：、项目名称： 明珠雅苑（商住两用）开发 2 2、承办单位概况、承办单位概况 单位名称：*生物科技有限公司 单位性质：有限责任公司(自然人独资) 注册资金：人民币 500 万元 业务范围：生物技术、富硒大豆 法定代表人：* 建设单位简介：*生物科技有限公司的前身为*太坤生物科技发展有限公司， 成立于 2005 年 9 月 13 日，后因公司业务发展需要经*省工商行政管理局备案，于 2007 年 8 月 2 日经花垣县工商行政管理局批准变更为*生物科技有限公司，公 司的经营范围、经营办公地址、注册资金等基本情况均未发生变化。 *公司注册资金为 500 万元，办公地址位于花垣县建设东路 88 号，占地面积 近 30 亩，现任法人代表为公司唯一股东*，公司性质为一人有限公司。2007 年末， 该公司资产总额 4000 万元、负债 0 元，资产负债率为 0。公司现有富硒蛋白加工厂 一处，千亩富硒大豆标准种植基地二处(分布于团结镇长兴村青山果园及花垣望城镇)， 百亩富硒大豆标准种植基地三处(龙潭镇张匹马、板塘村共 600 亩，麻栗场镇 150 亩)。 *公司主要从事硒蛋白技术的研究与开发、生物技术、生物制品的研究与开发 以及相关农副产品的开发等。 3、可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议； （2） 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用 版） ； （3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参 数（第三版） ； （4） 城市房地产开发经营管理条例 ； （5） 房地产项目经济评价方法 。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对明珠雅苑项目建设的目的、 必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标 方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面 论证和研究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步 健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展 的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52 个百分点。目前，花垣县正处于改造旧城，发展新城，扩内需、调结构的关 键时期，住宅与商业房地产将进一步提升县域经济的快速发展，房地产占 gdp 的比 重也将快速上升，对 gdp 的贡献率必将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方 向转变，到 2012 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 25 平方米，平均每户拥有 一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到 17%，城市化水平将提 高到 43%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争 2015 年 达到人均建筑面积 42 平方米，主导户型为四室两厅和三室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定 发展，将房地产业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展 的需要。 项目对城市建设将起到促进作用项目对城市建设将起到促进作用 对于花垣县城未来的建设发展蓝图，花垣县委、县政府有着清晰的认识与战略 定位。提出要把花垣县城打造成为功能互补的商贸中心区、高新产业聚集区、发展 布局合理的新型城市连绵区、武陵山区特别是大湘西领先的现代商业区、环境优美 的生态宜居综合生态区。 武陵山中的一颗璀璨明珠花垣县，地处湘、渝、黔边陲，总面积一千一百 多平方公里，总人口二十六万，是个以苗族为主的少数民族聚居山区。花垣县始建 于清嘉庆三年 (1798 年)，县城辐射规划控制范围 38 平方公里，其中城市中心区 14.5 平方公里。古代为辰阳县地，定名永绥县，一九五三年改名花垣县，属*湘 西土家族苗族自治州管辖。地势由南向北倾斜，形成高山台地、丘陵地带和沿河平 川。平均海拔五百米，最高的莲花山海拔一千一百五十九米，最低的狮子桥海拔二 百一十二米。这里气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量一千四百 一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小时，无霜期二百六十九天。新中国成立 后，特别是改革开放以来，这里悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资 源，繁荣的农村景象，灿烂的地方文化，众多名胜古迹，独特的民情风俗如山 花烂漫、群星闪烁，展现在人们面前。 花垣县系雄奇挺拔的崇山峻岭，沟壑纵横的水色情调，构成了丰富多彩的旅游 风光。文学巨匠沈从文小说中的边城茶峒，吊脚楼鳞次栉比，清澈剔透的清水 河绕城而过，那情调俨然一幅美丽的画；排吾的石栏杆，怪石嶙峋，鬼斧神工，形 态各异，蔚为壮观；弯曲幽静的古苗河盘山流淌，青松翠柏倒映水中，犹如一首流 动的诗；麻栗场的尖岩如南天柱直插云天，刺破青天锷未残，小龙洞瀑布和大龙洞 瀑布从悬崖上直泻而下，恍若天上银河落九天 目前，花垣县虽然经济发展很快，人均收入在湘西自治州各县中独占鳌头，但 现有的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与*省住宅与房地产业发展规 划相差甚远。因此，改善花垣县人民的居住条件已经成为花垣县政府特别关心的问 题之一。同时，随着花垣县城经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住 环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使花垣县城 城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。 如今，当你徜徉在被誉为“城市心脏”的边城广场，休憩在花草芬芳、恢宏雅 致的边城花园，入住在花园式的城南紫竹园商住楼时，当你流连在被誉为“花垣王 府井”的边城步行街，登上四方宾馆、古苗河度假村等高楼大厦俯瞰花垣全景时， 展现在眼前的是宽敞整洁的环城公路、鳞次栉比的山城楼宇和古色古香的阡陌街 巷 可以期待的是，一座花园式的花垣新城区正崛起于湘、黔、渝边陲。 见证城市建设的历史，我们不妨翻开历史那一册厚重的长卷，来检视沉淀了的 沧桑世故。据有关史志记载，清嘉元年(1795)因原永绥厅治吉多坪“孤悬苗地”， 经常遭受苗民义军的袭击，不利战事和供给，于是拨银万余两，在花园寨旁，新建 石城一座，名曰“花园石城”。嘉庆三年石城竣工，嘉庆七年(1802)，永绥厅署由 吉多坪迁往花园石城。这座新石城周长 573.6 丈，高 1.3 丈，底宽 0.9 丈，顶宽 0.6 丈，开东、南、西、大北、小北 5 座城门，分别刻有“太平”、“归化”、“迎恩” 等门号，并建有城楼，城有垛口、炮台。嘉庆五年，在东、西门外又各增建一座护 城，俗称“小城”。论文曰：“垣，墙也”。“壁、垣也”。“墉，城垣也”。 于是，花园的“园”便逐渐演变为了花垣的“垣”。 花垣的城市建设怎么发展？是躺在老祖宗留下的遗产簿上看园子、守摊子？还 是在继承中图发展，在保护中开发建设？花垣县委、县政府清醒地认识到：只有经 济发展了，才能带动城市建设。当今世界，风起云涌的新城市运动，已不亚于一场 恢宏浩大的战争，谁的城市品牌响，谁的城市品位高，谁的城市风格靓，谁就可能 成为世界的中心。如在国际上，纽约成为了世界政治中心，瑞士成为了世界金融中 心，巴西成为了足球王国，维也纳成为了音乐之都，在国内有春城昆明、绿都长春、 冰城哈尔滨、牡丹王国洛阳、东方圣城曲阜。那么，位于湘、黔、渝边陲的花 垣在城市建设方面举什么旗帜，创什么品牌，彰显什么风格？ 用前任县委吴彦承书记的话来说：“历史上从没有像今天这样，县委、县政府 对城市建设认识更清楚、思想更统一、目标更明确、效果更显现。”的确，思想上 的解放，带来的是观念上的更新和城建理论的创新。 把握苗疆边城历史文脉。花垣是个以苗族为主的少数民族聚居山区，浓烈的苗 族风情令人陶醉，文学巨匠沈从文小说中的边城茶峒，更是令花垣充满了无限神秘 之感。历经近现代两百来年的风雨洗礼，凝练了丰富多彩的苗族文化和边城文化， 这些文化渊远流长，是城市建设的内在品格，该县的一切建设活动都要与之相近， 以其为蕴。 科学调整城市布局，合理确定城市分区。在考证城市发展沿革史的基础上，该 县广泛征求城建专家、社会各界的意见和建议，在城市总体规划布局中结合地域、 人口、交通、资源、产业特点，十五期间提出了依托区位优势，着力推进城镇化建 设，打造湘黔渝边区“明珠县城”的口号，按照“山区县城，都市标准”的要求， 确定了“打通东西、拓展南北，小县建大市”的思路和目标。 实现了城市建设发展的战略性转移。推进市场经济以来，城市发展面临许多新 情况、新问题、新挑战，如何主动适应市场经济规律，县委、县政府高瞻远瞩地提 出了五个战略性转移：一是由旧城改造向新区开发转移，吸纳农村剩余人口，提高 城市化水平；二是由单纯建设城市向全面经营城市转移，整合城市资源，着力突破 困扰制约城建发展的资金“瓶颈”；三是由被动解决历史遗留问题、还历史欠债向 完善城市功能转移，提升城市建设品位；四是注重由局部区域建设向综合整治、体 现特色转移，突出城市个性，向建设品牌城市迈进；五是由改善居住条件向改善人 居环境转移，改善城市面貌，尤其是改善生态环境。 谋划了城市化进程发展蓝图。围绕县城档次的提升，严格按照“优化城市环境， 完善城市功能，塑造城市特色，提升城市档次”的思路狠抓规划编制和规划管理， 做到“规划一张图，审核一支笔，建设一盘棋，配套服务一条龙”，其“龙头”作 用凸显。2003 年花垣县县城总体规划通过县人大常委会审查；2005 年完成了 花垣县边城镇总体规划、城北控制详细规划和县邮政局等 7 个单位的测绘； 2006 年上半年完成团结镇赖子堡村移民新区的总体平面设计、县农贸市场二 期工程等 8 个规划。 “依托经济发展为支撑”的城建思想深入人心。在城市建设过程中，花垣十分注 重加大产业建设力度，以产业的做大做强推动经济的发展，以经济的发展推进城市 化的进程。他们在做大工业产业的同时，做活商贸产业。“十五”期间，通过招商 引资和聚集国有、集体及民间资本等方式先后筹集资金近 4 亿元，修建了城关集贸 大市场、边贸大市场、金三角大市场、商业中心、文化一条街、边城步行街等商贸 流通市场，新修了果雄、四方、古苗河度假村、太丰、天丰等一批较高档次的宾馆。 同时，放低农民进城门坎，在入学、就业、保险等方面给进城农民以优惠，促进农 民向非农方面转移，城镇常住人口和流动人口已由 2000 年的 3.5 万人发展到近 8 万 人。商贸设施的日趋完善和县城人口的增加，既聚集了人气，搞旺了财气，又繁荣 了县城。现在的花垣县城，东起东门口，西到凉水井，南起铁合金厂，北至花果山， 商店超市、饮食店、娱乐场所、宾馆招待所，鳞次栉比，热闹非凡。在城南、城北 开发和旧城改造中，他们实行旧城改造与新区开发并举，个人修建和开发商连片开 发互动，单位筹资和个人出资结合，大力发展房地产业。通过五年的努力，投资近 2 亿元的边城步行街已完成了第一期工程，投资 3000 万元的城南紫竹园商住楼群销 售一空，城南安居小区、商业中心、农贸中心文化一条街、边城公园等一批精品住 宅小区房产交易十分火爆。花垣房地产市场已经成为湘黔渝边区最为活跃的市场之 一。 交通是一个城市的名片，要让所有经过花垣的人，先从交通这张名片上认识花 垣了解花垣。随着城市道路的建设和竣工，已经使 209、319 国道过境车辆全部绕城 经过，从而缓解了老城主街道的压力，既有力地拓展了花垣县城的空间，也大大提 升了花垣城市建设的品位。 本案所在地的建设路改造，既是打造美丽花垣县城的世纪战役，也是一项深受 拥护的民心工程。整个工程拆迁 26 个单位、222 户居民住宅、1.5 万平方米的黄金 铺面，涉及到 1200 余人。建设路的全面改造，宽阔的不仅是道路，快捷的不仅是交 通，它还极大地刺激了民间资本在基础设施建设上的投入，拉动了内需，激活了市 场，整个建设路的改造，拉动了民间资本投入 5000 万元，临街新建楼房 300 余栋， 新增商业门面 1000 多间。 2004 年，全县投入 420 万元对县城老街进行了改造，这是县委、县政府继建设 路改造后县城升级提质的又一项重大举措。县城老街东起河码头，西至花垣镇小学， 包括西长街、解放街、老正街、东正街、瓦厂坪，全长 3.4 公里，共有 2000 多户居 民，1.7 万人。因年久失修，路面、排水系统及各类配套设施毁坏严重。老街改造扩 建排水沟 5200 米，改造供水主管 2000 米，支管 12000 米；拆除占道台阶 10450 米； 电力、广播电视、电信“三线”全部下地，设置消防栓 28 个，路面全部铺上 15 厘 米厚的青石板，改造后的老街干净、整洁、古朴，成为县城一道亮丽的风景。 2005 年，全县又投入 900 万元对县城所有小街小巷进行了硬化改造。对 41 条小 街小巷 19.3 公里的路面进行高标准硬化，新修了排水沟，安装路灯，一次性解决了 小街小巷的泥巴路、断头路、死胡同和一些建筑障碍。老城水门洞一带，此前因乱 建乱占，小巷仅能容一两人出入，消防车、救护车无法开进，老百姓形象地说，连 棺材都抬不出来。通过建设者们艰苦细致的工作，硬是从老百姓的围墙里拆出一条 路来，全部硬化。 通过大街小巷的改造，使县城城区道路全部硬化，彻底告别了晴天一身灰，雨 天一脚泥的历史，提升了城市的档次和品位，加快城市发展，使花垣县城走上了一 条良性循环发展的快车道。通过旧城改造，新建了一条长 980 米，宽 100 米的商业 步行大街。主要建筑有市政道路、休闲广场、商业步行街、批发市场及安置商住小 区等。步行街规划设计理念独特，集商贸、休闲、居住于一体，建筑风格既有现代 都市气息，又有地方民族风情，并请著名艺术大师黄永玉先生题写街名，堪称一绝。 老农贸市场改造项目。通过改造，市场面积由原来的 3000 多平方米增加到 21000 平方米，成为全州独体建筑最大的市场，经营户由原来的 600 多户发展到 1300 多户，年成交金额由 1.2 亿元扩大到 2 亿多元。市场内设有电梯 5 台，有各种 超市、多功能购物中心，并实行全方位电子监控，里面人流物流井然有序，一片繁 荣景象。 商贸大厦项目。该项目地处建设路与赶秋路交汇处的黄金码头，总建筑面积 25000 平方米，总造价 5800 万元，主楼高 15 层，成为目前花垣最高建筑，二楼门面 拍出每平米上万元的“天价”，创四省市边区门面之最。 与此同时，城南、城北两个新区开发也同步进行中。城南新区，位于县城南部， 与老城一河相隔，以前是一片不毛之地。通过政府规划投资，大桥的修建，道路的 拉通，民间资本纷纷涌入，现已投资近 4 亿元，将城南打造成一个高楼林立，商贸 繁荣的新区。同时，城北的开发项目也在分步实施中。 2006 年，县委、政府又投资 1100 万元建设边城公园，位于县城旧城区和城南新 区之间，占地 250 亩。通过建设者的紧张施工，仅几个月时间，已初具规模，公园 内茂林修竹、芳草鲜美，亭台楼阁，曲径通幽，成为县城最靓丽的风景。坐落园内 投资 600 万元的边城图书馆也正在紧张地建设当中。 一分耕耘、一份收获。今日的花垣县城，确实呈现出日新月异的景象，已是今 非昔比。游人们感悟花垣，说花垣变大气了、变靓丽了；市民们感悟花垣，说家乡 天更蓝、山更清、水更绿、路更宽、楼更美了。 人居环境水平有了质的提升。花垣县在房地产和住宅开发业逐步向支柱产业迈 进的同时，人居环境更加注重人性化标准，营造亲山、亲水、亲绿的和谐自然氛围。 目前，边城广场商品房、边贸市场二期工程、紫竹园大市场和商贸大厦等 5 个房地 产开发项目正如火如荼，令花垣的房地产市场也是一片风生水起，兴旺发达。 旅游景点日渐完善美丽。花垣县境内雄奇挺拔的崇山峻岭，沟壑纵横的水色情 调，构成了丰富多彩的旅游风光。投资 2000 万元的边城茶峒第一期工程已全面完成， 建成了中国边城翠翠岛、中国边城百家书法园，完成了边城古街青石砖的铺设和部 分民居的改造，以边城（茶峒）为龙头的文化旅游产业建设取得成效，为花垣带来 不少人气和财气。 悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农村景象，灿烂 的地方文化，众多的名胜古迹，独特的民情风俗如山花烂漫、群星闪烁，告诉 人们此景只应天上有。漫步在这座天然花园里，给人一股沁人肺腑的清香，一种令 人陶醉的感觉。 正是在这种良好的大环境中，本案的明珠雅苑项目完全符合花垣县城城市建设 总体规划，贯彻了国家西部大开发和大湘西规划城市群建设的发展战略，其对加快 城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所 难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。 而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍 然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国 gdp 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就 业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 gdp 增长 0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽 视的作用，而本项目作为花垣县重点商品住宅两用建设项目工程之一，将为增加花 垣县当地社会就业岗位作出一定的贡献。 6、拟建地点 本项目位于花垣县建设东路主城区。中心地区商贾云集，人流、物流繁忙，项 目所在地段位于兄弟河东岸南段，总占地面积 16000 平方米，建筑面积 80000 平方 米。小区西隔兄弟河与沿江风光带相连、南至路、东隔规划中的小区与 路相连、北至小区北部主路口。本项目与花垣县著名的兄弟河依河相伴；距吉 渝高速公路入口仅 10 分钟车程，自然环境优越，道路交通便利。 7、预期目标 明珠雅苑项目拟在占地面积 18000 平方米的土地上，建设总容积率为 2.63，建 设密度为 24.4%,总建筑面积为 81200.6 平方米的小高层电梯住宅房（其中住宅面积 65,975.39 平方米，1-3 层商铺面积 15225.09 平方米，地下停车场面积 9,748 平方 米） 。 8、主要建设条件 明珠雅苑建设项目是“明珠雅苑”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基 础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部份进行，项目以建筑、自然与人和谐 为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招 商引资力度，加快花垣县城城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把花垣 县城建设成为县域性中心城市，花垣县启动了兄弟河沿江风光带堤路工程的建设。 本案正好处于兄弟河沿江风光带最佳位置，为花垣县城区建设重点项目，并受到了 县委、县政府、国土、建设等部门的大力支持。 9、主要技术经济指标 序号序号项目项目单位单位数值数值 1 总用地面积 18,000.0 2 规划总建筑面积 81200.6 2.1 其中：住宅建筑面积 65,975.39 2.2 其中：1-3 层商铺建筑面积 15225.09 2.3 其中：地下停车场建筑面积 9,748.0 3 建筑密度 % 24.4 4 容积率 2.63 5 绿地率 %38.3 6 项目总投资万元 11,650.44 7 财务净现值万元 3,001.06 8 财务内部收益率 %73.86 9 静态投资回收期年 0.83 10 动态投资回收期年 0.88 a)问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测 算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及花垣城 的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 花垣县房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑 市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作， 强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传， 注重营销推广，保证销售资金回款。 一一一 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 a)投资环境分析 1 1、国家政治经济形势及有关政策国家政治经济形势及有关政策 2009 年 1-11 月，我国城镇固定资产投资 127614 亿元，同比增长 26.8%。其中， 国有及国有控股完成投资 53365 亿元，增长 21.6%；房地产开发完成投资 26546 亿元， 增长 22.7%。从项目隶属关系看，中央项目投资 13124 亿元，同比增长 31.8%；地方 项目投资 114490 亿元，增长 26.3%。 11 月份，我国居民消费价格总水平同比上涨 2.4%。其中，城市上涨 2.2%，农村 上涨 2.9%；食品价格上涨 5.9%，非食品价格上涨 0.6%；消费品价格上涨 3.1%，服 务项目价格上涨 0.3%。1-11 月份累计，居民消费价格总水平同比上涨 6.3%。其中， 城市上涨 6.0%，农村上涨 6.9%。 1-11 月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入 500 万元以上的企业，下 同）实现利润 24066 亿元，同比增长 4.9%。规模以上工业企业税金总额 18314 亿元， 同比增长 20.7%。规模以上工业实现主营业务收入 439464 亿元，同比增长 24.1%。11 月末，规模以上工业应收帐款 45006 亿元，同比增长 12.3%。产成品资金 23114 亿元，同比增长 25.0%。 11 月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入 500 万元以上的企业）增加 值同比增长 5.4%，比上年同期回落 11.9 个百分点。从主要产品看，原煤和原油分别 为 2.3 亿吨和 1586 万吨，同比分别增长 5.2%和 4.9%；发电量 2540.2 亿千瓦时，同 比下降 9.6%；生铁、粗钢和钢材产量分别为 3351.6 万吨、3518.9 万吨和 4230.1 万 吨，分别下降 16.2%、12.4%和 11%。1-11 月份，全国规模以上工业企业增加值同比 增长 13.7%。 11 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 0.2%，涨幅比 10 月低 1.4 个百分点；环比下降 0.5%。其中，新建住房销售价格同比上涨 0.2%，涨幅比 10 月 低 1.6 个百分点；环比下降 0.6%。 11 月份，我国工业品出厂价格同比上涨 2.0%；原材料、燃料、动力购进价格上 涨 4.7%。其中，生产资料出厂价格同比上涨 2.0%。1-11 月份累计，工业品出厂价格 同比上涨 7.6%，原材料、燃料、动力购进价格上涨 11.6%。 海关总署数据显示，今年前 11 个月，我国外贸总值达 23783.7 亿美元，比去年 同期增长 20.9%。其中出口 13171.6 亿美元，增长 19.3%；进口 10612.1 亿美元，增 长 22.8%。累计实现贸易顺差 2559.5 亿美元，同比增长 6.9%，净增加 163.9 亿美元。 11 月末，11 月份，我国社会消费品零售总额 9790.8 亿元，同比增长 20.8%。分 行业看，批发和零售业零售额 8226.2 亿元，同比增长 20.6%；住宿和餐饮业零售额 1376.6 亿元，增长 25.1%；其他行业零售额 188.0 亿元，增长 3.0%。1-11 月累计社 会消费品零售总额 97759.2 亿元，同比增长 21.9%。 我国金融机构人民币各项贷款余额 29.57 万亿元，按可比口径同比增长 16.03%，比上月末高 1.45 个百分点。当月人民币各项贷款按可比口径增加 4769 亿 元，同比多增 3895 亿元。1-11 月份人民币各项贷款按可比口径增加 4.14 万亿元， 同比多增 5554 亿元。 11 月末，我国金融机构人民币各项存款余额为 46.24 万亿元，同比增长 19.94%，比上月末低 1.16 个百分点。当月人民币各项存款增加 4038 亿元，同比少 增 2986 亿元。1-11 月份人民币各项存款增加 7.3 万亿元，同比多增 2.30 万亿元。 2008 年 11 月末，我国广义货币供应量(m2)余额为 45.86 万亿元，同比增长 14.8%，比上月末低 0.22 个百分点；狭义货币供应量(m1)余额为 15.78 万亿元,同比 增长 6.8%，比上月末低 2.05 个百分点；市场货币流通量(m0)余额为 3.16 万亿元， 同比增长 9.04%。1-11 月份净投放现金 1232 亿元,同比少投放 683 亿元。 数据显示，在积极财政政策实行后的第一个月，11 月全国财政出现了 1461.63 亿元的赤字。11 月，全国财政收入为 3792.4 亿元，支出为 5254.03 亿元。其中，财 政收入比去年同期下降 3.1%；财政支出比去年同期增加 745.84 亿元，增长 16.5%。 1-11 月份，从我国施工和新开工项目情况看，累计施工项目 328977 个，同比增 加 26170 个；施工项目计划总投资 288467 亿元，同比增长 19.7%；新开工项目 228776 个，同比增加 17649 个；新开工项目计划总投资 77539 亿元，同比增长 5.4%。 中央经济工作会议将 2009 年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快 转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀” ，国家出台的宏观调控政 策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调 控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在 房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫， 保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。 2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 2009 年，受国际金融危机严重冲击，全县经济社会发展遇到前所未有的困难和 挑战。面对严峻复杂的经济形势，县委、县政府全面分析、准确判断、果断决策、 从容应对，带领全县人民坚定信心、迎难而上、共克时艰，努力化挑战为机遇，坚 持以科学发展观为指导，积极贯彻落实国家扩大内需、促进经济增长的各项政策措 施，全力以赴“保增长、保民生、保稳定、强基础” ，经过全县上下共同努力，经济 社会发展经受住了重大挑战和考验，全县经济实现回升向好。 一、2009 年花垣县经济运行情况 （一）经济增长企稳回升，逐步迈入复苏通道三季度以来，受宏观经济形势好 转的拉动，以及全县工业生产的恢复性增长，全县经济逐步企稳回升。据初步预计， 2009 年全县实现生产总值 475663 万元，同比增长 1.7%，增速较前三季度回升 3.7 个 百分点。其中，第一产业增加值 38758 万元，增长 4.9%；第二产业增加值 328269 万 元，下降 1.6%；第三产业增加值 108636 万元，增长 6.9%。 （二）工业累计降幅继续收窄，月度环比同比双双增长 受宏观经济形势好转的拉动，以及锰锌价格的逐步回升，花垣县工业经济自三 季度以来有所转机，开始逐步摆脱低迷走向复苏，工业生产逐步回暖，复工企业增 多，企业盈利有所增强，整体经济明显向好。 1-12 月，累计实现工业增加值 318010 万元，同比下降 3.4%，降幅比前三季度 缩小 9.1 个百分点。其中规模工业增加值 258572 万元，同比下降 3.2%，降幅比前三 季度缩小 10.2 个百分点。12 月本月增加值完成 38019 万元，环比增长 17.5%，同比 增长 32.4%，呈现出环比同比双双增长的态势。 复产复工企业进一步增多。全县恢复生产的规模企业数量由上半年最少时 39 户 增加到 91 户，电解锰企业达产率由上半年 80.3%提高到 93%，电解锌企业达产率由 上半年 29.8%提高到 53.2%。 重点产品稳定增加，但多数产品仍呈下降态势。锰矿石成品矿 259 万吨，增长 30.2%；电解锌 6.04 万吨，下降 43.4%；电解锰 18.9 万吨，增长 20.8%;硫酸 11.7 万吨，下降 23.2%；硅锰 0.29 万吨，下降 60.8%；水泥 8.5 万吨，下降 57.0%；发电 量 9776 万千瓦小时，增长 79.0%；用电量 163950 万千瓦小时，增长 4.0%。 经济效益有所回升但仍显低下。1-12 月，全县规模工业企业累计实现主营业务 收入 748039 万元，同比下降 17.1%，降幅较 1-11 月份收窄 5.9 百分点。127 家规模 企业中，亏损企业 32 家，亏损面达 25.2%，盈亏相抵后，实现利润 1708 万元，同比 下降 92.1%，降幅较 1-11 收窄 10.7 百分点，实现利税总额 67062 万元，下降 37.6%，降幅较 1-11 收窄 17.4 百分点。 固定资产投资继续强劲增长 伴随着扩大内需政策效应的不断显现，全县全社会固定资产投资呈现快速上升 态势，增速达近年来的最高点。1-12 月，全社会固定资产投资 217509 万元，同比增 长 62.9%；其中城镇以上投资 168888 万元，增长 46.9%；农村投资 9621 万元，下降 33.8%；跨地区项目投资 39000 万元，增长 875.0%。在城镇以上投资中，城镇投资 165050 万元，增长 46.2%；房地产投资 3838 万元，增长 82.8%。重大项目建设取得 新突破。张花和吉茶高速公路花垣段建设加快推进，319 国道团结段改线、花民公路 龙潭绕镇线等公路改造基本完成，竹篙滩水电站完成总工程量的 55%，格山 220 千伏 输变电工程基本建设。 消费市场持续繁荣 在国家扩大内需以及多项刺激消费政策的拉动下，通过积极开展家电下乡、汽 车下乡、购物节促销活动，消费潜力得到有效激发。1-12 月，全县实现社会消费品 零售总额 67794 万元，增长 17.7%。分行业看，批发零售贸易业 58562 万元，增长 17.8%；住宿和餐饮业 8722 万元，增长 17.4%；其他 510 万元，增长 11.1%。分地区 看，城镇零售额 46854 万元，同比增长 18.5%；农村实现零售额 20940 万元，同比增 长 15.9%。 财政总收入继续呈收窄之势 1-12 月，全县完成财政总收入 61489 万元，同比下降 8.6%，降幅比 1-11 月份 收窄 6.7 个百分点。一般预算收入 30508 万元，下降 3.3%，降幅比 1-11 月份收窄 5.3 个百分点。在财政十分困难的情况下，仍确保了各项重点支出保障到位，1-12 月， 全县完成财政支出 95506 万元，同比增长 25.1%。 （七）存贷款快速增长，支持经济发展力度加大 12 月末，全县金融机构各项存款余额 342351 万元，比年初增加 64193 万元，增 长 23.1%，其中城乡居民储蓄存款余额 261511 万元，比年初增加 50451 万元，增长 23.9%。12 月末，各项贷款余额 121944 万元，比年初增加 22113 万元，增长 22.1%。存贷款增加，对全县经济发展资金支持力度继续加大。 （八）城乡居民收入稳定增长 今年以来，全县上下积极努力消除全球金融危机带来的影响，把增加居民收入 作为建设和谐社会的重要组成部分，城镇居民收入继续保持稳定增长。1-12 月，城 镇居民人均可支配收入达到 11342 元，同比增长 10.1%，在城镇居民家庭人均总收入 中，工资性收入 8234 元，增长 8.0%；转移性收入 835 元，下降 10.9%；经营性收入 2494 元，增长 26.5%。1-12 月，农村居民人均纯收入 2980 元，同比增长 10.1%。其 中工资收入 1189 元，增长 16.2%；家庭经营收入 1353 元，增长 7.8%；财产性收入 167 元，下降 9.5%；转移性收入 270 元，增长 11.3%。 区域房地产市场分析 1、花垣县城房地产市场区域分布及特点 19 月，花垣县房地产市场平稳发展，宏观调控效应逐步显现。但也面临一些 问题，主要是：购房观望气氛较浓、商品房销售和二手房交易大幅减缓，受物价指 数走高影响导致开发成本迅速上涨，商品房空置率加大，金融部门收缩房地产贷款， 开发企业资金链进一步趋紧，房地产市场发展存在风险。 一、花垣县房地产开发基本情况 目前，在花垣县从事房地产开发活动的企业共有 11 家，省外有 2 家，分别为贵 州雷宇房地产开发公司在城南开发的“星梦园”项目和江西新余市鑫泉房地产公司 开发的“湘锤花苑”项目；省内企业有 9 家，分别为省乾程公司、怀化鸿畅公司、 州骏华公司、州新辉公司、州天之丰公司、州金土公司、县荣鑫公司、县新瑞公司、 县众望公司。其中从事新开工项目的开发企业有 2 家。 二、花垣县房地产市场运行情况 2009 年 19 月，花垣县完成投资金额 3.28 亿元，同比增长 11.2%，面积 19.32 万平方米同比增长 9%；在建项目投资 6490 万元，同比下降 4.4%，面积 6.49 万平方 米，同比下降 5.1%；新开工项目投资 12173 万元，同比下降 7.4%，面积 9.5 万平方 米，同比下降 8.2%。 同时，房地产开发投资快速增长，花垣县房地产开发投资持续增长，2008 年累 计完成房地产开发投资 3.28 亿元，同比增长 11.2%，竣工面积 19.32 万平方米，同 比增长 9%。投资增幅上升的主要原因是房地产开发企业继续看好花垣县房地产市场， 积极筹措资金，加大资金购置力度。 而随着随着国家从紧货币政策和房地产市场秩序整治政策的落实，花垣县金融 机构加强了房地产信贷管理，房地产贷款规模高位下滑；房地产市场日趋规范。截 止 9 月底，全县房地产抵押贷款金额 1.08 亿元，同比下滑 18 个百分点。 花垣县今年新开工房地产开发项目计划投资 1.2 亿元、建筑面积 9.5 万平方米， 房地产新开工规模放缓主要原因是受国家调控政策的影响、我县矿业经济为主的独 特因素影响和拆迁成本加大等原因造成。 解决城市低收入家庭住房困难将取得实质突破。随着政府按计划落实省为民办 实事任务要求，花垣县将加大保障性住房的财政投入力度，确保廉租住房建设进一 步全面提速。至 2009 年底，全县将发放租赁补贴达 18.98 万元，226 户低收入住房 困难家庭受益。新建(筹集)廉租住房面积 2400 平方米，将有效扩大低收入家庭住房 需求，解决其住房困难问题。 当前，国家用济平稳发展，地方经济随国家经济平稳发展而加快城市化进程， 消费品价格指数进一步回落，这些都将催生新的住房需求，促进房地产市场持续健 康发展的有利因素居多。 三、2009 年底到 2010 年初花垣县房地产市场走势预测 根据国家市场调控政策影响和花垣县 19 月房地产市场运行情况，预测今年底 到明年初房地产市场发展将呈现以下特征： 1、随国家从紧货币政策和房地产市场秩序整治政策的落实，房地产贷款规模将 继续减缓。 2、在一线市场，房地产市场供过于求，上半年商品房新开工面积规模增幅高于 销售增幅，且大于销售规模，预示着年底到年初房地产市场将维持供大于求的局面， 商品房销售压力较大，市场竞争加剧。而二、三线市场却恰恰相反，蕴藏着巨大的 市场潜力，有着一喷即发的萌芽。如花垣。这是因为，近年来，随着国民经济快速 发展和城市化的加速推进，花垣县房地产市场得到了长足的发展，投资稳步增长， 商品房供应结构基本合理，住房消费需求旺盛，房价继续保持平稳上涨趋势，商品 住宅建设和供求协调发展。房地产市场的快速发展，对推进城市化，提高城镇居民 的居住水平、改善居住环境、推动经济增长发挥了积极的促进作用。虽然住房价格 上涨趋缓。当前需求推动住房价格上涨的因素消失，但是成本推动住房价格上涨的 因素凸现。征地拆迁费用增长较快，建材成本普遍上涨，劳动力成本增加，都将导 致商品房成本增加，商品房住宅价格下跌空间有限。 四、房地产价格持续上涨的原因分析 1、人们对房地产的投资热情增加，导致了房地产需求的增长。从上个世纪九十 年代的股票市场投入热潮渐转为了对房地产投资的兴趣。近年来随着房地产价格的 不断上涨，房地产增值的潜力显而易见。尤其是投资商铺，自古就有“一铺富三代” 之说，可以说是投资的安全性、收益性和流动性的最佳组合。比较之下，人们纷纷 把投资目标从股票市场转向了房地产市场，导致了房地产需求的增长。 2、个人住房按揭贷款，促成了房地产需求爆发式的释放。住房既是人们所需但 也十分昂贵，以一个普通老百姓的收入，要一次性付清购房款项，是一件十分困难 的事情。如果银行没有提供个人住房按揭贷款，或者个人住房按揭贷款的利率很高， 即使老百姓有住房消费的需求，也难以转变为现实。但是，1998 年以来，我国启动 了个人消费信贷业务，加上央行自 1996 年以来连续进行了几次降息，不仅帮助千千 万万老百姓实现了置业的梦想，也把我县的个人住房贷款推到了一个快速增长的轨 道，增长速度远远超过了房地产开发贷款。 3、花垣县人口城市化步伐的加快，为花垣县房地产需求的增长提供了广阔的空 间。为加快城市化步伐，政府出台一些政策，为进城居住的人口尽量减少一切烦杂 的手续，一路 “绿灯”开放，城镇化率逐年提高，新增城镇人口需要解决住房问题， 无形中为房地产业开发了前景。 4、土地价格的上升，直接推动了房地产价格的上涨。花垣县成立了土地储备中 心，全部土地都由土地储备中心统一收购和公开拍卖。实行土地储备制度的目的， 是为了加强政府对土地一级市场的垄断，规范土地市场行为，抑制土地的投机炒作， 实现土地资源的合理配置，及时调节土地供应。随着近几年以来的土地储备和“招 （标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，同时也增 加了房地产的土地获取价格，推动了房地产价格的上涨。 5、金融政策和融资渠道的变化，促使房价上涨。由于房贷的资金收紧方面有所 变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和速度， 从而供应数量有所下降，提高了融资的成本和融资风险，导致风险成本增加。 6、建材价格的上涨直接导致了商品房建筑造价的上涨。据调查：2008 年 1-6 月 份全县建筑材料上涨 6.3%，其中：水泥上涨 6.1%，木材上涨 7.0%，钢材上涨 8.3%。 2 2、花垣县城房地产投资分析、花垣县城房地产投资分析 2003-2009 房地产开发投资情况一览表 5.98 7.48 11.51 12.48 13.23 16.59 23.51 2003200420052006200720082009 房地产开发完成投资额(亿元) 从上面的图表数据中可以看出，花垣县城房地产投资一共出现两次较大幅度的 增长，而 2007 年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈 现着良好的增长势头。 从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下： 年 份 2005200620072008 房地产开发投资金额（亿元） 8.489.2312.5919.51 增长幅度 8.43%6.01%25.4%41.71% 上表中很明显，2006、2007 年是花垣县城房地产投资的快速增长年，快速的投 资增长来自于花垣县城房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是 2006 年 就开始兴建的项目，只经过 1-2 年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提 升。 3 3、花垣县城房地产供求分析、花垣县城房地产供求分析 1 1）供给分析）供给分析 248.41 271.49 311.58 460.13 81.48 94.42 83.99 97.84 0 100 200 300 400 500 2004200520062007 商品房施工面积(万平方米)其中新开工面积(万平方米) 2 2）需求分析）需求分析 2004-2007商品房销售面积一览表 86.35 107.85 120.92 0 50 100 150 200520062007 商品房销售面积(万平方米) 2004-2007商品房销售总额一览表 9.68 13.5 17.42 0 5 10 15 20 200520062007 商品房销售总金额(亿元) 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较 大的增长势态，市场需求整体向好。 4 4、花垣县城房地产市场特征分析：、花垣县城房地产市场特征分析： 综上所述，我们可以对近几年花垣县