2012重庆天仙湖“莱茵半岛”项目建设总体设计229p.doc

内部资料重庆天仙湖“莱茵半岛”项目建设总体设计（第一版）重庆天仙湖置业有限公司二一二年三月编委会主 编：李大明副主编：韦华宁 叶庆祚 李 毅成 员：郭纪宏 李沛荣 何 桦 穆 伟 王兴无 皮天祥 罗 林 谢永辉 葛 源 张安伟 刘 畅 唐茄洺 黄其学 周 岐 谢 智 雷洪庆 唐建生 朱 宇吴尚绩编委会秘书：王忠秀 陈建钧 赵云静 陈培金 杜 婕 编写提纲及分工前 言 李大明第一章 建设项目概况李 毅 1-1项目构成状况 1-2 项目定位1-3 建设项目的建设、设计、承包单位和建设监理单位1-4 建设地区自然条件状况1-4-1气象资料1-4-2地震资料第二章 建设目标总体设计郭纪宏、韦华宁 2-1 总体目标设计依据 2-2 影响目标实现的风险因素2-2-1 设计因素2-2-2 造地因素2-2-3 天仙湖项目周围自然条件因素2-2-4 天仙湖湖水影响2-2-5 材料供应影响 2-3 销售回款目标 2-4 进度目标 2-5 质量目标 2-6 成本目标 2-7 社会综合效益2-7-1 环境效益2-7-2 民生效益2-7-3 产品和企业的品牌效应2-7-4 第二大城市建设的综合效益第三章 建设管理组织总体设计李大明3-1 建立管理组织机构 3-1-1 建立管理组织机构综述 3-1-2 管理组织机构框图 3-2 组织管理团队3-2-1 组织管理团队的要求3-2-2 管理团队成员 3-3 确定岗位职责 3-3-1定岗原则 3-3-2 公司各部门职责 3-4 考核与激励3-4-1 年度考核办法3-4-2 日常检查考核 3-4-3 激励重点 3-5 培训与团队建设 3-5-1 培训计划3-5-2 团队建设重点 3-6 企业文化建设3-6-1 企业文化理念3-6-2 人才理念3-6-3 组织行为理念3-6-4 员工操守第四章 土地整治总体设计穆 伟、罗 林、王兴无 4-1项目概述4-1-1项目土地整治基本情况和前期审批工作情况4-1-2工程施工进展情况4-1-3主要的扫尾工作4-1-4 水利项目建设流程 4-2施工总平面设计4-2-1工程特点分析和作业要求4-2-2施工场地分析与交通组织4-2-3水工作业与建筑、市政的交叉影响4-2-4场地排水与建筑施工排水设计4-2-5主要单体工程设计 4-2-5-1万州大桥7号桥墩卸载方案设计和施工组织设计 4-2-5-2下游道路与绿化广场的设计与施工 4-3工程进度与主要控制节点4-3-1扫尾工程总工期4-3-2单体工程完成与控制节点 4-3-2-1 12-3#护坡工程施工 4-3-2-2 12-3#挡墙施工 4-3-2-3 12-2#下部护脚回填基础 4-3-2-4场地排水管网施工 4-3-2-5水工分段工程验收 4-3-2-6水工竣工验收4-3-3 万州大桥7号桥墩工程完成与控制节点 4-3-3-1 万州大桥7号桥墩卸载 4-3-3-2 万州大桥7号桥墩保护方案设计 4-3-3-3 万州大桥7号桥墩施工 4-3-3-4 按初设要求重建7号桥墩区域4-4 外委设计项目管理 4-4-1 外委设计项的成本控制 4-4-2 外委设计项的进度控制 4-4-3 外委设计项的质量控制 4-4-4 部门配合及关系协调4-5 工程质量管理方案 4-5-1 施工单位选择 4-5-2 施工组织设计审查 4-5-3 主要控制方法4-6 分项工程技术要求与质量控制标准 4-6-1护岸清基工程技术要求 4-6-2基槽检测要求 4-6-3堆石棱体砌筑要求 4-6-4主堆石区石料粒径控制 4-6-5反滤层石料控制 4-6-6过渡层石料控制 4-6-7护坡垫层石料控制 4-6-8护坡条石控制 4-6-9石料压实度控制、石料强度控制 4-6-10填料干密度和含水率控制 4-6-11坡比及线型控制4-7重要分项工程施工 4-7-1万州大桥7号桥墩保护方案施工 4-7-1-1桥墩卸载 4-7-1-2保护方案设计 4-7-1-3保护方案施工4-7-1-4桥墩区域的回填施工 4-7-2长生河大桥设计与施工 4-7-2-1大桥选址与方案设计 4-7-2-2大桥地质勘察 4-7-2-3大桥初步设计批复 4-7-2-4大桥施工图审查 4-7-2-5大桥施工 4-7-2-6工程竣工验收、通车试运行 4-8工程验收4-8-1分项工程验收资料整理4-8-2水土保持工程验收4-8-3涉河事项工程验收4-8-4综合验收 4-9项目建设对已治理滑坡工程安全性论证与危险性评估报告4-9-1安全论证报告的编制与评审4-9-2危险性评估报告编制与评审 4-10变形观测与后期管理4-10-1监测的主要内容4-10-2监测的布置及控制4-10-3后期运行管理 第五章 建筑设计管理总体设计何 桦、谢永辉5-1 设计综述5-2 设计管理 5-2-1 外委设计组织 5-2-2 成果资料管理（三边工程） 5-2-3 现场技术配合 5-2-4 手续报建配合5-3 设计重点5-3-1 基础设计 5-3-1-1基础型式的确定 5-3-1-2基础设计依据 5-3-1-3基础设计周期 5-3-1-4基础设计质量控制 5-3-1-5基础设计优化5-3-2 景观设计 5-3-2-1设计思路 5-3-2-2设计原则 5-3-2-3成本控制要求 5-3-2-4设计成果质量要求5-3-3 售楼部、样板房、住宅大堂及公共空间设计 5-3-3-1设计思路 5-3-3-2设计原则 5-3-3-3成本控制要求 5-3-3-4设计成果质量要求5-3-4 交房标准5-4 建筑设计质量要求 5-4-1方案设计质量要求 5-4-2初步设计质量要求 5-4-3施工图设计质量要求5-5 建筑设计成本指标5-6 建筑设计进度要求 5-6-1方案进度要求 5-6-2初步设计进度要求 5-6-3施工图设计进度要求第六章 工程合约管理总体设计刘 畅、韦华宁 6-1 针对本项目具体情况的合约工作重点和思路6-1-1 土建总包工程的发包工作 6-1-1-1 标段划分 6-1-1-2 总、分包范围的调整 6-1-1-3 垫资条款的设定 6-1-1-4 垫资资金监管制度 6-1-1-5 资格预审制度 6-1-1-6 签证制度 6-1-1-7 材料核批价方式调整 6-1-1-8 建立成本目标数据库并逐步完善指标测评及定期汇报 6-1-1-9 配合设计部、工程部完成旋挖钻孔机冲击成孔整体成本的测算 6-1-1-10 合约部管理机构设置 6-2 常规合约管理设计6-2-1招投标管理6-2-1-1招投标机构组成6-2-1-2招投标原则6-2-1-3招投标过程 6-2-1-4建委招投标手续办理流程6-2-1-5合作单位资料库及综合评价体系的建立和完善 6-2-2合同管理6-2-2-1合同存档管理制度6-2-2-2合同交底制度6-2-2-3合同履行管理6-2-3工程预、结算管理 6-2-3-1建设工程三算原则（投资估算、施工图预算、竣工结算） 6-2-3-2计算精度及完成时间要求 6-2-3-3外委预、结算工作 6-2-3-4预、结算审核及复审制度 6-2-3-5工程造价指标控制体系的建立和完善第七章 建设部署总体设计及平面总体设计郭纪宏 7-1项目平面总设计7-1-1 标段划分图7-1-2 道路交通布置图 7-2项目建设部署总设计及平面总体设计7-2-1 临设布置图7-2-2 施工用水、电布置图7-2-3 场地排水组织图 7-3 施工组织方案的审查 7-4 样板示范区布置图第八章 建设准备总体设计郭纪宏 8-1建设项目启动必备条件 8-1-1 地质祥勘 8-1-2地基处理（强夯） 8-1-3场内临时建筑拆除 8-1-4 临设修建8-1-5施工单位选择及合同签订 8-2 准备实施计划第九章 建设进度总体设计郭纪宏 9-1设计编制依据及方式 9-2总体进度计划9-2-1 计划总说明9-2-2 进度计划 9-3进度计划的控制及措施9-3-1 关键节点的设置9-3-2 计划分解9-3-3 控制措施9-3-4 计划考核第十章 重点分部分项工程施工总体设计10-1 基础工程施工李沛荣、皮天祥 10-1-1设计要求及施工方案的选择 10-1-1-1设计及相关规范的技术要求 10-1-1-2现场情况对施工方案的影响 10-1-1-3选择合适的施工方案 10-1-2施工部署及现场平面布置 10-1-2-1施工总体安排及任务划分 10-1-2-2施工程序及工期 11-1-2-3施工总平面布置 10-1-3钻孔桩施工实施细则 10-1-3-1施工前准备 10-1-3-2施工过程控制 10-1-3-3检验 10-1-4钻孔灌注桩施工中常见问题的处理方法 10-1-4-1中心偏位超限 10-1-4-2钻孔桩倾斜 10-1-4-3塌孔 10-1-4-4基底沉淀过厚 10-1-4-5混凝土离析 10-1-4-6桩体混凝土不连续 10-2 环境景观工程施工李沛荣10-2-1编制依据10-2-1-1质量评定标准10-2-1-2国家有关施工及验收规范10-2-2工程介绍10-2-3软景的工艺技术10-2-4硬景铺装施工技术措施10-3 样板房、建筑大堂及公共空间装饰工程施工郭纪宏、吴尚绩 10-3-1 样板房装饰工程施工 10-3-2建筑大堂及公共空间装饰工程施工 10-3-3 施工重点难点部位分析和解决办法 10-3-4大堂及公共空间装修工程中的管控措施 10-3-5 主要施工方案和质量标准10-4 车库分项工程施工李沛荣 10-4-1车库外墙防水 10-4-2车库内墙面 10-4-3车库地坪 10-4-4车库顶棚处理 10-4-5车库顶棚的安装工作的处理 10-4-6 车档 10-5 综合管网分项工程施工葛 源、张安伟10-5-1 周边污水治理以及施工临时排水专项工程10-5-1-1 综合管网的施工总体设计流程10-5-1-2 综合管网施工总体设计流程的要点第十一章 材料与设备管理总体设计黄其学、韦华宁11-1甲供材料、半成品与设备的内容11-2 材料设备的管理流程11-3 甲供材料、设备、半成品和批价材料的计划管理11-4 项目工程进度重点保障措施11-5 甲供材料、设备、半成品的采购、供应、交货11-6 下车及堆码费用 11-7 甲供材料、设备、半成品的费用报销 11-8 甲供材料、设备、半成品的批价 11-9 材料、设备、半成品的库房管理 11-10 材料、设备、半成品到场的符合性检查 11-11 附表第十二章 建设质量管理总体设计叶庆祚 12-1建设项目质量管理的概述及要求 12-2施工图会审12-3施工组织设计审核12-4建设项目质量管理目标与计划12-5施工项目生产要素的质量控制12-6 质量控制方法12-7 建筑工程质量验收12-8 甲方对施工质量的保证措施12-9 施工质量管理中重点部位的把控及要求第十三章 建设成本总体设计刘 畅、唐建生、唐茄洺、周岐 13-1建设成本预测依据及前提 13-2开发成本13-2-1土地成本13-2-1-1土地出让金13-2-1-2库岸整治及回填13-2-1-3分摊成本13-2-1-4其他13-2-2策划报建等前期费用 13-2-2-1勘察设计费 13-2-2-2城市建设配套费 13-2-2-3人防异地建设费 13-2-2-4施工临设、三通一平等 13-2-2-5其他政府行政规费13-2-3 建安成本 13-2-3-1前期费用 13-2-3-2基础工程 13-2-3-3土建成本 13-2-3-4 机电安装 13-2-3-5基础设施建设（园林景观） 13-3开发费用13-3-1营销费用13-3-2建设期利息13-3-3管理费 13-4综合成本第十四章 建设总安全计划叶庆祚 14-1总则 14-2编制依据 14-3控制程序14-4组织机构14-5岗位职责14-6 安全文明管理目标14-7 施工管理制度14-8 施工前安全计划14-9 前期施工阶段安全计划14-10 中期施工阶段安全计划14-11 后期施工阶段安全计划14-12 建设工程安全监督要求第十五章 建设总环保计划叶庆祚15-1建设项目环保要求15-2建设项目安全文明施工要求15-3建设项目环境保护措施要求第十六章 建设风险总防范叶庆祚、韦华宁 16-1 建设项目的风险管理16-2建设项目风险的识别 16-2-1 工程环境风险 16-2-2 非常规建设风险 16-2-3 设计图纸风险 16-2-4 合同风险 16-2-5 人员组织风险 16-2-6 资源风险 16-2-7 技术及技术审定风险 16-2-8 外部协调风险 16-2-9 施工安全风险 16-2-10 工程质量风险 16-2-11 工程进度与投资风险 16-2-12 工程索赔风险 16-2-13 万州大桥影响风险 16-2-14 工程自身安全风险 16-2-15 延期交房风险16-3建设项目风险的衡量16-4建设项目风险的防范 16-4-1 工程环境风险防范 16-4-2 设计图纸风险防范 16-4-3 合同风险防范 16-4-4 人员组织风险防范 16-4-5 资源风险防范 16-4-6 技术风险防范 16-4-7 技术及技术审定风险防范 16-4-8 外部协调风险防范 16-4-9 施工安全风险防范 16-4-10 工程质量风险防范 16-4-11 工程进度与投资风险防范 16-4-12 工程索赔风险防范 16-4-13 万州大桥影响风险防范 16-4-14 工程自身安全风险防范 16-4-15 延期交房风险防范16-5 市场、法律法规、相关手续风险的预控及措施第十七章 营销总体设计朱 宇、谢智、李 毅 17-1营销目标及计划17-2定位17-2-1 产品定位17-2-2 营销定位17-3 推广17-3-1 渠道17-3-2 进度计划17-4 销售执行17-4-1 销售团队建设17-4-2 卖场执行标准17-4-3 回款执行流程梳理17-5 客户服务17-5-1 主要内容及标准17-5-2 进度计划17-6 相关保障条件17-6-1 销售中心17-6-2 样板房及景观示范区17-6-3 相关配套落实17-6-4 其他软硬件计划第十八章 物业管理总体设计雷洪庆、李 毅 18-1前期物业管理目标及管理模式18-1-1目标18-1-2 管理模式（配流程图） 18-2 组织架构及岗位职责18-2-1 人员架构18-2-2 各岗位工作职责 18-3 具体工作要求18-3-1人员引进18-3-2人员培训18-3-3人员上岗18-3-4品质控制18-3-5外部资源18-3-6 交房演练18-3-7 贯标 18-4 年度工作计划18-5 物资装备计划18-6 附表 18-6-1 天仙湖物管部质量考核指标 18-6-2 神秘顾客调查表第十九章 经济效益评价周 岐、唐建生 19-1投资收益估算及融资方案19-1-1投资估算及资金应用计划 19-1-1项目总投资估算 19-1-2资金应用计划19-1-2项目资金筹措计划19-1-3项目收入及营销环节税费估算19-1-4项目投资收益计算（损益） 19-2项目财务效益评价19-2-1盈利能力分析 19-2-1-1财务净现金流量分析 19-2-1-2财务内部收益率计算 19-2-1-3财务净现值计算 19-2-1-4投资回收期计算19-2-2清偿能力（贷款偿还期）分析 19-3项目不确定性分析 19-3-1敏感性分析 19-3-2盈亏平衡分析19-4项目经济评价结论第二十章 编制依据李 毅20-1相关批复和报告 20-2基础技术文件 20-3房地产开发相关建设政策、法规和规范资料 20-4万州区原始调查资料前 言万州天仙湖项目是集长江库区次级河流整治、市政设施建设、房地产开发为一体的大型综合项目。具有涉及内容广、建设周期长、技术难度高、面对问题多、投入资金大、管理团队新同时远离重庆本部等特点。为统一项目运作思路，协调项目各环节逻辑关系，整体把控项目建设进度目标、成本目标和质量目标，提高项目的经济效益，指导项目各阶段的工作，同时，也为了规范项目管理，增强团队的执行力，公司决定抽调精干力量编制重庆天仙湖“莱茵半岛”项目建设总体设计（一下简称“总体设计”）。编制工作根据国家住房供给“双轨制”和对房地产宏观调控等新政策，综合运用相关科学理论，科学预测房地产市场的发展趋势，结合银星集团和天仙湖项目的实际情况，提出了具有科学性、创造性、针对性、实用性和经济性的思路、方案，圆满完成“总体设计”的编写工作。“总体设计”是重庆天仙湖“莱茵半岛”项目建设的管理大纲，是指导今后工作的纲领性文件，也是编制各版块工作计划方案的依据。“总体设计”指明了重点、难点和重要的目标，这就是公司管理的重点、难点和需要实现的目标。公司全体员工要认真学习、理解、运用“总体设计”的思想，为实现重庆天仙湖“莱茵半岛”项目的建设目标作出各自最大的贡献。本书共分二十章。李毅编写了第一章、第二十章，郭纪宏、韦华宁编写了第二章，李大明、漆国华编写了第三章，穆伟、罗林、王兴无编写了第四章，何桦、谢永辉编写了第五章，刘畅、韦华宁编写了第六章，郭纪宏编写了第七章、第八章、第九章，李沛荣、皮天祥编写了第十章第一节，李沛荣编写了第十章第二节、第四节，郭纪宏、吴尚绩编写了第十章第三节，葛源、张安伟编写了第十章第五节，黄其学、韦华宁编写了第十一章，叶庆祚编写了第十二章、第十四章、第十五章，刘畅、唐建生、唐笳洺、周岐编写了第十三章，叶庆祚、韦华宁编写了第十六章，谢智、朱宇、李毅编写了第十七章，雷洪庆、李毅编写了第十八章，周岐、唐建生编写了第十九章。 李大明 2012年3月第一章 建设项目概况1-1项目构成状况天仙湖（亦称“苎溪河水环境综合治理项目”）是集库区消落带治理、生态环境、市政设施、房地产开发、景观建设为一体的综合性工程。该项目是重庆市十一五规划重点项目，万州区重点工程，目前已控制区域面积4.27平方公里并含2000亩城市中心水域，规划建筑面积达560万平方米。天仙湖莱茵半岛项目总地块由6个地块组成，总用地面积94214.03。总建筑面积：339970.05。地上建筑面积：282781.38。地下建筑面积：57188.67。由25栋高层住宅、沿街商业及一个5班幼儿园组成。整个地块左邻市政道路呈长条状，地块内地势，局部地形与市政规划道路高差较大，在用地中部配置5班幼儿园，地块沿街布置商业。其建筑风格为经典art deco新古典建筑风格，景观设计以欧洲莱茵河畔风光之精髓为基础，针对天仙湖区域特有的湖景资源进行精心打造。力求将原汁原味的欧洲风情带到万州。同时，保证每个户型的方正实用，尺度合适，干湿分区，杜绝空间的浪费。其次，尽量扩大间距和增加朝向湖面景观的户数；让更多的户型享受到沿湖的美丽景观。1-2 项目定位1-2-1主线定位 万州首席-国际高尚滨湖社区来自欧洲莱茵河畔的国际生活居住区1-2-2 形象定位静静的莱茵 流淌的生活艺术1-3 建设项目的建设、设计、承包单位和建设监理单位建设单位：重庆天仙湖置业有限公司设计单位：1、 建筑方案：2、初设及施工图：深圳市鑫中建建筑设计顾问有限公司重庆分公司承包单位：另定监理单位：另定1-4 建设地区自然条件状况1-4-1 气象资料重庆属中亚热带季风气候，总的气象特征是：空气湿润，冬暖夏热，春秋多雨，四季多雾，据有关资料表明：（离地10m）最大风速为27m/s，风向为东南风，常年极大风速为1620m/s，相当于0.160.25km/m。根据中国现行建筑结构荷载规范，重庆基本风压为0.3kn/。1-4-2 地震资料根据国家地震局、建设部颁发的中国地震烈度区划图（1990年），重庆地震烈度为6度。第二章 建设目标总体设计2-1 总体目标设计依据2-1-1 关于天仙湖项目开发与万州区政府签订的备忘录2-1-2 集团公司2012年总体目标2-1-3 天仙湖莱茵半岛项目规划方案2-1-4 造地计划与现状2-1-5 天仙湖项目自然条件2-2 影响目标实现的风险因素2-2-1 设计因素2-2-1-1 该项目的实施属典型的“三边”甚至“多边”工程，就决定了宏观风险因素多，特别是职能部门审查的不可预见性。目前该地块的方案设计有两种：一是场内预留建筑（四栋）的拆除，一种为保留。计划2012年3月底、4月初方案审批通过，相应的工作（包括设计的下一步进行、地质勘探等）均无法进行，故方案设计审批是影响项目按计划顺利进行的关键。设计中心、发展部、总经理等正在全力协调督办。2-2-1-2 基础设计：根据计划该项目基础施工于2012年4月底开始，目前基础设计的基础资料仍不具备，但相应的准备工作已完成。2-2-2 造地因素2-2-2-1 目前12-1、12-2场地平整正在进行，后续强夯准备已完成。在天气条件影响不大的情况下，此两地块（除万州大桥七号桥墩两边各30m外）。4月下旬可具备开工条件，12-3地块造地计划9月份完成（具体详造地计划），故标段的动工需在9月份前后方能开始。2-2-2-2 万州大桥七号桥墩的保护，此工作的保护方案设计需在天仙湖水位基本退至后才能确定并报批，实施时间的不定因素大，它将影响标四栋建筑的动工以及场地道路组织与布置。2-2-3 天仙湖项目周围自然条件因素2-2-3-1 交通因素目前进入该地块的交通道路只有一条且天子路正在修建转盘立交，经了解需今年8月底才能满足通车，故进入场地的道路只有一头且该道路狭窄，平常交通车、社会车辆多，另场内（特别是标段）除开发建设外，造地需同时交叉进行。现拟进行现状道路重新整改，同时修建一条自13#地块横穿天仙湖至12#地块的临时道路（详见造地布置图）2-2-3-2 排污、排洪影响因素该项目所处位置属原老城区域。市政配套几乎为零，片区的生活、生产污水包括排洪均为无组织、无处理排放至天仙湖。如果不进行彻底截流并组织排放，长期穿地块渗流，对拟建建筑基础的安全隐患将是一颗悬在头顶的定时炸弹。此项目工作的前期摸底排查，包括方案设计已基本完成，实施方案详后场地排水组织。2-2-3-3 造地质量的影响因素该地块为整体回填且深度大（最深处达40余米），回填料及分层碾压控制不是很理想且回填期间雨季等因素影响较大，为桩基的施工造成不确定因素较多，现为将此风险尽量缩小，拟对整个场地进行一次全面强夯处理。2-2-4 天仙湖湖水影响根据6#地块桩基的实施经验，基础工程受湖水水位影响非常大，造成桩基础的直接成本呈三、四倍增长，故进度计划的关键节点必须保障、标段开工工程的桩基在今年水位提升起前（九月份）完成。2-2-5 材料供应影响主要是商品混凝土材料供应的不及时影响，万州区只有三家（有资质）商品混凝土供应厂家，供应量及时间无法及时保障，而桩基施工过程中，混凝土供应不及时造成塌孔的几率非常大，不仅费用增加且时间拖延太长。故在选择施工单位的过程需要求其与混凝土厂家的供货合同保障，同时公司发展部与混凝土厂家沟通协调。2-3 销售回款目标根据进度目标，该项目今年四月全面启动，、标段可销售面积在11月份达到10.02万，标段剩余建筑及标段建筑可销售面积16万，在2013年5月份可达到销售条件，2012年可实现销售回款7.2亿元，2013年实现销售回款4.5亿元，全部销售完成11.7亿元。2-4 进度目标2-4-1 确保2012年4月下旬初标段、标段（三栋）开工2-4-2 标段及标段（剩余），2012年9月底开工2-4-3 确保标段、标段（三栋）开工部分桩基础2012年8月底完成2-4-4 确保标段、标段（三栋）主体结构2012年11月初满足开盘条件，即结构完工50%。2-5 质量目标2-5-1 基础及主体结构达到合格标准2-5-2 感观质量达交房标准及重庆市分户验收标准2-5-3 公共装饰达优良验收标准2-5-4 景观工程达优良验收标准2-5-5 其余附属及专项工程达合格标准2-6 成本目标该项目属三边工程，故该项目成本目标根据6#地块及相关类似项目指标编制。详附表：项目成本表。2-7 社会综合效益2-7-1 环境效益通过本项目的成功实施，可以基本完善沿天仙湖区域的市政设施（排污、排洪、道路交通等）建设，改变目前项目周边脏、乱、差的环境现实；同时可以为老城区打造一个高档、舒适的生活环境，大大提升区域形象，为万州宜居水平的提升做出贡献；特别是工程效益与环保效益的综合协调发展，将成为万州一条靓丽的绿色风景线。2-7-2 民生效益通过本项目的成功实施，可以彻底切断天仙湖的大部分污染源，使天仙湖水质得到彻底治理，达到环保治理、可持续发展的战略目的；对减轻天仙湖区域水质污染，改善生态环境，保护人民群众的身心健康，促进人与自然、进一步保障和改善民生，都有十分重要的推动作用。2-7-3 产品和企业的品牌效益通过本项目的成功实施，可以建立公司产品和企业的品牌优势，品牌带来的收益可以说是任何一项投入都不能取代的；以天仙湖系列产品打造品牌将是公司树立企业品牌的另一种形式，在众多天仙湖系列的产品推出后，必然在万州公众心目中形成良好的品牌效应并实现企业的品牌效益。2-7-4 第二大城市建设的综合效益通过本项目的成功实施，有利于改变万州区域发展不平衡的现状，有利于推动万州城镇体系建设；对实现万州社会效益和经济效益的全面发展做出必要的贡献；对万州经济高速增长，总量显著提升，城市面貌的改善和市场竞争力的增强起到促进作用。第三章 建设管理组织总体设计3-1 建立管理组织机构3-1-1 建立管理组织机构综述天仙湖综合整治项目是大型综合项目，根据其建设内容多、技术复杂、建设周期长、面临问题多的特点，按照组织高效有力原则，组建层次合理、管理跨度适当的项目公司，即重庆天仙湖置业有限公司。银星集团主要领导兼任该公司主要领导岗位，直接领导该项目实施。并根据工程进度，适时在重庆和万州招聘高素质的人才，充实相关岗位。在人才招聘方面，尽量实现万州本地化。3-1-2 管理组织机构框图根据天仙湖公司承担的任务，按矩阵式原理设置组织机构。在公司层面设立销售中心、总工办、研发设计中心、合约部、材设部、发展部、行政人事部、财务部、资金部和保安部。在项目部内设置工程部、合约主管、设计主管、材设主管、财务主管；并根据销售进度设立销售部（代理公司）；后期设立物管处；行政人事部、保安部和发展部根据情况明确相关人员。目前根据公司现状，设立棕榈长滩（6号地块）项目部、莱茵半岛（12号地块）项目部、黄金海岸（13号地块）项目部和公共工程（造地、污垃等）项目部，由公司副总经理兼任项目经理。上安土地整治公司由公司副总经理兼任总经理。随着项目推进设立重庆天仙湖物业管理公司，独立运作，管理天仙湖所有物业。43董事会李大明重庆天仙湖置业有限公司组织架构图资金部说明：1、石冬辉协助韦华宁管理行政人事和保卫工作；协助马军管理土地整治工作；主管发财务部上安土地整治公司邓关键合约部主管工程二部物管处主管代理主管主管主管主管公共工程项目部穆伟水利设计部主管主管主管工程一部主管主管主管主管主管主管主管主管主管主管工程四部工程五部物管处主管主管黄金海岸项目部尹大林代理乙莱茵半岛项目部郭纪宏主管监事长石冬辉发展部总工办总工程师叶庆祚棕榈长滩项目部李沛荣主管主管主管工程三部物管处物业管理公司特别助理李毅行政人事部主管主管代理甲主管资金部保安部研发设计中心总经理助理金鑫副总经理何桦材设部销售中心执行总经理韦华宁副董事长马军 2、李毅协助韦华宁管理房地产开发工作。3-2 组建管理团队3-2-1 组建管理团队的要求天仙湖项目是银星集团的重点项目，建设好天仙湖项目意义重大。须组建一支精通专业、善于管理、团结协作、能打硬仗、敢于担当的战斗团队。对中高级管理人员有如下要求：1、有很强的领导能力（1）团队领导通过授权、激励等管理手段充分发挥团队成员优势，促进团队合作，解决人员冲突，带领团队成员完成工作目标。 （2）战略规划通过对组织内外环境的分析判断，制定组织的中长期发展目标，并能把具体工作安排和整体发展目标有效结合起来的能力。2、有很强的管理能力（1）计划执行工作中能够迅速理解上级意图，形成目标并制定出具体可操作的行动方案，通过有效组织各类资源，和对任务优先顺序的安排，保证计划的高效、顺利实施，并努力完成工作目标的能力。（2）决策能力通过对多个可行方案进行分析和判断，挑选出最适当的方案及实施时机，并能够勇于承担风险，做出有利于推进工作的明晰决定的能力。（3）培养指导有培养他人的意愿，通过关注下属的潜能与可塑性，为下属的工作提供正确的指导，必要的支持，通过与下属分享经验、评价反馈等方法提高其工作绩效的能力。（4）影响能力运用数据、事实等直接影响手段，或通过人际关系、个人魅力等间接策略来影响他人，使其接受自己的观点或使其产生预想行为的能力。 （5）组织协调根据工作目标的需要，合理配置相关资源，协调各方面关系、调动各方面的积极性，并及时处理和解决目标实现过程中各种问题的能力。 3、有很高的思维能力（1）创新能力关注身边的新技术、新方法和新事物，挑战传统的工作方式，推陈出新，在服务、技术、产品和管理等方面追求卓越，进行突破性创新的行为特征。（2）分析式思维通过把整体分解为部分来认识事物的能力，即对问题进行逐步推进式的分析，进行前因后果的线性分析的能力。（3）归纳思维由部分结合形成整体来认识事物的能力，在面对复杂的问题或现象时，能够发现和掌握关键问题所在，或者是能够创造性的分析问题。（4）信息收集根据工作的需要，不局限于眼前现有的资料，主动花费力气通过各种方法收集各类相关信息的能力。（5）学习领悟通过个人有计划学习和实践，增加学识、提高技能，并把它应用到日常工作中以提高个人和组织绩效。4、有较高的专业素质（1）成本意识在保证正常工作状态和产品质量的前提下，通过控制成本、增加产出、优化流程等手段，使利润最大化。（2）客户导向能够关注外部客户不断变化的需求，竭尽全力帮助和服务客户，为客户创造价值。（3）专业性由内在的专业导向或者价值导向引起的一系列行为。在内心中将自己看成是某个领域的专家形象，主动提供专业级的技术支持和指导。5、有良好的个人特质（1）成就动机指个人有强烈的追求工作成功的愿望，不断设定挑战性的目标挑战自我，关注自身职业生涯的发展，追求事业的成功和卓越。（2）沟通能力针对一定的受众对象，通过倾听、清晰表达自己的意见，公开进行反馈，与他人进行信息传递的能力。（3）关注细节为了保证在工作中不出现错误或失误，而对自己和他人的工作进行反复地监督和检查的能力。（4）积极主动在工作中自觉地付出超乎工作预期和原有需要层级的努力，在没有他人鼓励的情况下善于发现和创造新的机会，提前预计到事情可能的障碍，并有计划地采取行动避免问题的发生，提高工作绩效的能力。（5）坚持不懈指个人坚定不移地沿着既定的目标前进并持续关注目标，即使处于艰苦或不利的情况下，也能克服外部和自身的困难，坚持实现目标。（6）灵活性随机应变，在工作及周围的环境发生变化时，能依照情况需求改变自己的工作方法或处事方式，并在组织或工作要求上有所改变或能容易接受改变。（7）人际交往与可能有助于完成工作相关目标的人，建立或维持友善、和谐关系的能力。（8）自控能力在面对他人的反对、敌意、挑衅和压力环境下，能够保持冷静，控制负面情绪和消极行为，继续完成工作任务的能力。（9）自信心相信自己有能力或采用某种有效手段完成某项任务、处理困难情境或解决问题的信念。6、有端正的态度和优良的品质（1）诚信正直能依据事物原本的情况处理组织中的事务，不受个人利益、好恶的影响，信守承诺，正确对待自己的错误。（2）敬业精神具有使命感，热爱工作，认可自己的工作职责，可以全身心投入到工作中去，尽心尽力采取行动去完成工作任务。（3）全局观念开展工作或进行决策时，能够考虑他人、其他部门或公司整体的情况，从组织的整体或长远利益出发，顾全大局，为了整体利益能够牺牲局部利益或个人利益。（4）团队合作作为团队的一员，在团队中主动征求他人意见，与他人互享信息，互相鼓励，为了团队共同的目标与大家通力合作完成任务的能力。（5）责任心认可自己的工作职责，认真的采取行动去完成这些职责，并自发自觉地承担工作后果。（6）组织承诺个体有能力和意愿使自己的行为与组织的需求、目标等保持一致，并在行动上协助达成组织的目标或符合组织需求。3-2-2 管理团队成员 3-2-2-1 公司领导序号部门姓名性别岗位年龄学历职称1公司领导李大明男总经理54硕士研究员、高工2韦华宁男执行总经理43硕士高工3马 军男副董事长46硕士高工4李 毅男特别助理29博士工程师5叶庆祚男总工61大专高工6石冬辉男监事长38大专7尹大林男副总经理56高中工程师8郭纪宏男副总经理48大专高工9穆 伟男副总经理37本科高工10李沛荣男副总经理43大专高工11何 桦男副总经理44本科12邓关键男副总经理57大专13金 鑫男总经理助理37本科 3-2-2-2 部门负责人序号部门姓名性别岗位年龄学历职称1行政人事部王华勇男副经理38大专2发展部陈治红女副经理41中专3财务部唐建生男总监44本科会计师4财务部赵安辉男经理37大专5工程一部罗大华男副经理50大专6工程二部杨雪峰男经理36大专工程师7工程三部彭 强男经理40大专工程师8工程四部黄吉义男经理43大专工程师9工程四部葛 源男副经理28本科工程师10水利设计部罗 林男经理52本科高工11研发设计中心谢永辉男经理35本科12合约部刘 畅男经理32本科工程师13合约部唐笳洺男副经理41大专工程师14材设部黄长维男副经理47中专15资金部周 岐男副经理30本科工程师16营销中心谢 智男总监31硕士17保安部谢文强男经理33大专3-3 确定岗位职责3-3-1 定岗的原则1、坚持人尽其才、才尽其用；2、以岗定人、杜绝以人定岗；3、坚持每年淘汰5%左右不合格员工；4、培养符合型人才，提倡一个人做两个人的事，多拿工资；5、一人多岗或者不定期轮岗；6、杜绝重叠管理、职能职责重复。3-3-2 公司各部门职责 3-3-2-1发展部1、组织开展项目立项所有手续的报批等工作；2、组织相关单位做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调工作；3、负责开展公司项目建立联系单位的公关工作；4、负责项目用地投标、立项批复、前期手续办理等相关工作。 3-3-2-2合约部1、根据设计图纸组织编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等工作；2、根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作；3、审核或复合工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件；4、配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较，做好工程成本控制工作；5、严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格工程款支付的签字程序；6、协助完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明；7、协助完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价。 3-3-2-3 研发设计中心1、对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门讨论、论证、审核、验收；2、配合合约部做好从规划方案到施工图纸的概算、预算及工程成本控制工作，并做好主要建筑材料的规格、品牌等选用和确定工作；3、参与开工前对施工单位的施工图技术交底工作，参与图纸会审工作；4、负责对施工现场的服务、跟踪，进行设计方案变更的协调、审核和确认工作。3-3-2-4 总工办 1、负责制定工程计划，并定期检查工程进度情况，必要时据实调整工程进度计划； 2、负责工程建设项目的施工现场管理、工程技术管理、开工准备以及对外技术协调等工作； 3、组织开展工程变更、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作； 4、参与分项、单项工程的完工验收工作； 5、协助与配合设计单位、施工单位、监理单位的工作；6、负责实施工程质量保证体系和控制标准的编制工作，并监督实施；7、负责实施工程安全与环境保护管理体系的编