2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（十一）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十一）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。a销售收b转让收c租金收入d利息收入2、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于()。a单元估算法b单位指标估算法c概算指标法d工程量近似匡算法3、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。a出售b抵押c转d经营4、剩余法在评估待开发土地中运用得()a.最少b.最为广泛c.最难d.最一般5、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为()万元。a330b450c650d7006、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。a10.2b11.0c11.3d11.57、城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则()a.房地产价格较高b.房地产价格不变c.房地产价格有变化d.房地产价格较低8、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。a最低价格b平均价格c出让地价d标定地价9、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。a固定总价合同，采用按日计价的增价条款b固定总价合同，采用重大增价条款调整c固定总价合同，采用延期增价条款d成本加浮动酬金合同10、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。（提供）a849b865c882d91511、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。a购买价格b容积率及有关设计参数c空置率d运营费用12、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。a.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格b.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格c.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格d.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价13、编制工程进度计划的方法有横道图法和()a网络图法b表格法c竣工图法d坐标图法14、评估某宗房地产开发用地2005年10月16日的价值，要将在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需要将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价为()万元。a、2526b、2241c、2135d、298515、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。a.2700.8b.2800.1c.2800.8d.2817.716、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。a相应配套的基础设施b土地的形状c组合完成的功能d立体空间17、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是()a.土地的估价期日b.土地的使用期限不同c.土地在不同时期的基准地价不同d.土地在不同时期的路线价不同18、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余19、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为725，则名义年利率是()。a702b704c750d78520、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。a选择专业化b产品专业化c大量定制d单一市场集中化21、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。a、变动可能性b影响重要性c发生经常性d类型归属性22、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。a.2593b.2619c.2727d.286223、某房地产投资项目的表面收益率为16，计算后得到该项目的实际收益率为12，银行的贷款利率为5.44，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。a3.57b4.00c6.56d10.5624、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。a1.4b1.5c1.6d1.825、新开发区内可出售土地的平均售价()a.不包含整个开发区的所有开发成本b.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上c.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费d.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费26、某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。a.2160b.2175c.2181d.220527、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。a.3b.3.5c.7d.428、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定()a.土地还原利率b.各有关修正系数c.如何计算容积率修正d.如何计算土地使用年期修正29、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（）元/m2。（提供）a1067b1070c1087d114130、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（）。a保本点分析b敏感性分析c现金流量分析d统计试验分析31、用收益法计算房地产价格，若净收益每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率y相等，则房地产价格v=（）。（提供）a0b/（1+yn）cnd32、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。a、800万元b、1000万元c、1800万元d、800-1000万元33、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字搂购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。a.甲乙b.甲乙c.甲=乙d.无法判断34、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。a市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因b可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫c房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性d金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成35、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（）。a0.4月b2.5月c0.4年d2.5年二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（）。a总投资估算表b现金流量表c资金来源与运用表d损益表e资产负债表2、前期工程费用主要包括（）。a拆迁安置补偿费b规划费用c设计费用d可行性研究费用e“三通一平”费用3、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产得类型主要有（）。a商住楼b土地c在建工程d写字楼e建成后的物业4、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。（提供）a土地所有权b国有工业用地使用权c宅基地土地使用权d大型游乐场e乡镇企业用房5、房地产投资也有缺点，这些缺点表现在()a变现性差b投资额巨大c投资回收周期长d需要专门的知识和经验e具有过人的胆量和风险承担精神。6、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有（）。a期望值相同，标准差小的方案b期望值相同，标准差大的方案c标准差系数小的方案d标准差系数大的方案e标准差相同、期望值大的方案7、收益乘数有（）。a毛租金乘数b利润乘数c净收益乘数d销售收入乘数e潜在毛收入乘数8、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为()投资。a建筑安装工程b新建和扩建c设备与工器具购置d迁建和恢复e其他费用9、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。a发行企业债券b向银行借入信用贷款c房地产开发贷款d在公开市场上发行股票e土地储备贷款10、分析市场趋势的方法主要有：()a购买者意图调查法b销售人员意见综合法c专家意见法d时间序列分析法e相关分析法11、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。a基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的b基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用c基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用d在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金e在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金12、房地产评估的特点主要有()a.科学性b.实践和公正性c.个别性d.严肃性e.固定性13、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。a认知价值定价法b价值定价法c领导定价法d挑战定价法e随行就市定价法14、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有()。a房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本b大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售c依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理d房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益e无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入15、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。a、交通建设b、市场供求变化c、人口素质变化d、所在地区衰落e、城市规划的指定与修改三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（）2、就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。（）3、购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（）4、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）5、房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。（）6、物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。（）7、运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（）（提供）8、在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。（）9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。()10、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。()11、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。()12、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（）13、某人购房在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。（）14、房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）15、收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：1、编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）2、若该开发商要求的目标收益率为15；计箕该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）2、某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑商积为60m2的店铺；用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十一）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、c2、a3、d4、b5、a6、c7、d8、b9、a10、c11、b12、c13、a14、c15、d16、c.17、b18、c19、c20、d21、a22、a23、a24、c25、b26、c27、b28、b29、c30、b31、b32、d33、a34、d35、d二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、bcde2、bcde3、bce4、ac5、abcd6、ace7、ace8、ace9、bce10、abcde11、abcd12、ab13、cde14、abde15、ae三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、x10、11、x12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、1、（1）借款需要量的计算见下表。年份内容12合计建设投资10008001800资本金400230630银行借款600570（2）借款还本付息表见下表。年份内容12345合计年初借款累计06301291.5861.0430.5当年借款6005701170当年应计利息3091.5121.5当年还本430.5430.5430.5当年利息支付129.1586.1043.05年末借款累计6301291.5861.043050当年利息=年初借款累计+当年借款2年利率各年还本=1291.5/3=430.5（3）资本金现金流量表（税前）见下表。年份内容0123456201.现金流租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、净现值：第二种解法：1、（1）第1年银行借款1000-400=600万元第2年银行借款800-230=570万元（2）第1年利息(600/2)10=30万元各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元第3年利息=(600+30+570+91.5)10=129.15万元第4年利息=(1291.5-30.5)10=86.10万元第5年利息=(861-430.5)10=43.05万元（3）资本金现金流量表（税前）见下表。单位：万元年份内容01234562001.现金流入租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、净现值：2、购买商铺总投资：1800060=1080000元购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：108000030=324000元购买商铺的贷款额（p）：108000070=756000元抵押贷款年还本付息额：i=1.5+5.31=6.81，n=10年a=pi(1+i)n/(1+i)n-1=756000(6.81)1+6.81)10/(1+6.81)10-1=106693.99元净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=12所以：净经营收入=首付款12+年还本付息额=32400012+106693.99=145573.99元有效毛租金收入=潜在毛租金收入=净经营收入+经营费用=145573.99+毛租金收入25则：毛租金收入=145573.99/(1-25)=194098.65元最低月租金单价=毛租金收入，（可出租面积12个月）=194098.65/(6012）=269.58元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