2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（十三）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十三）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。a估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在b估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在c估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去d估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去2、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。a.22b.28c.38d.503、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。a、50b、250c、300d、3504、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。a出售b抵押c转d经营5、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。a、100b、300c、600d、9006、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余7、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8。折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。（提供）a4023.04b4074.10c4768.50d5652.098、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。a土地购置贷款b土地储备贷款c土地开发贷款d建投贷款9、商业标准宗地的位置应是()a.街角地b.多面临街地c.一面临街地d.畸零地10、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。a1.2b1.5c120.5d16.711、房屋重新建造成本中应包括()a.利息、利润b.利息、利润、税费c.利润、税费d.利息、税费12、风险最大的是商业物业风险,是因为()a商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大b商业投资的预测最难c商业的社会发展方向不易预测d商业人员无法竞争时心理变化很大13、估价报告书中说明的（）限定了其用途。a估价原则b估价方法c估价目的d估价对象状况14、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。a土地费用b前期工程费c房屋开发费d管理费用15、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。a、3214b、3347c、3367d、345816、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。a53.34b85.34c106.68d213.3617、房地产投资的缺点是（）。a相对较高的收益水平b易于获得金融机构的支持c抵消通货膨胀的影响d投资回收期较长18、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。（提供）a2020.80b2214.29c2336.45d2447.3719、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。a比较风险b通货膨胀风险c时间风险d资本价值风险20、房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。a施工单位b建设单位c监理单位d设计单位21、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。a抵押贷款还本付息b管理人员工资建设工程教育网c公共设施维修费建设工程教育网提供d保险费22、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（）万元的贬值。a548.19b558.15c567.39d675.4023、建筑地段地租的基础是由真正的()a.生产成本规定的b.农业地租规定的c.生产价格决定的d.垄断利润决定的24、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。a减少b增加c不变d同步递减25、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。a4800b5124c5800d712426、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。a成本导向定价法b购买者导向定价法c竞争导向定价法d市场导向定价法27、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。a投资机会研究b初步可行性研究c详细可行性研究d项目的评估和决策28、直线趋势法公式中的常数a、b是由（）决定的。a、房地产的历史价格资料b、房地产的未来价格资料c、房地产的现时价格资料d、估价人员选取的价格资料29、销售税金及附加不包括()。a、营业税b、城市维护建设税和教育费附加c、印花税、交易手续费d、契税、土地增值税、企业所得税30、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（）。a更长的经济寿命b更显著的各异性c更强的适应性d更专业的物业管理31、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。a544.10b555.10c1776.32d2109.3832、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）。a过去数据简单算术平均法b过去数据加权算术平均法c未来数据简单算术平均法d未来数据加权算术平均法33、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()a房屋出租b房地产抵押c土地使用权出让d土地使用权转让34、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。a2427b2500c2575d263235、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。（提供）a43.2b50c56.8d70二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。a基准收益率b目标收益率c出租率或空置率提供d毛租金收入e运营成本2、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。a资金运动的时间始点b日历年度的年初c某一基准时刻d既不能现金流出也不能有现金流入的时间点e既可有现金流入也可有现金流出的时间点3、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有()。a资产负债表b投资计划与资金筹措表c借款还本付息估算表d资金来源与运用表e损益表4、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。a资金时间价值是资金的增值特性使然b利率是资金时间价值的一种标志提供c从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿d即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较e资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等5、区位状况比较修正的内容包括（）修正。a、繁华程度b、临街状况c、容积率d、使用年限e、周围环境6、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。a项目投资形成的可分配利润b协议中所规定的贷款利息c协议中规定的有关费用d租售收益e股息7、长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。（提供）a收益法中预测未来的租金b收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整c填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏d比较分析两娄以上房地产价格的潜力e成本法中确定房地产的重新构建价格8、房地产间接投资的形式主要有（）。a投资房地产信托b购买住房抵押支持证券c购买房地产企业债券d购买物业用于出租经营e购买土地进行开发9、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。a第一阶段b第二阶段初期c第二阶段后期d第三阶段e第四阶段10、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。a意外破坏的损毁b市场供给过量c建筑设计的缺陷d人们消费观念的改变e周围环境条件恶化11、成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。a图书馆b钢铁厂c空置的写字楼d单纯的建筑物e加油站12、投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（）等来确定的。a、规划用途b、新旧程度c、规划限制条件d、所在地区未来经济状况e、投资者管理水平13、城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是()a.用途、土地级别b.土地上附着物的质量c.土地上附着物修建的日期d.原土地使用者是私人或集体e.土地具体位置及生熟程度、地价区段14、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析()。a物理结构b区域结构c产品结构d供求结构e总量结构15、隽地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。a该种房地产的价格水平b消费者的预期c该种房地产的开发成本d该种房地产的开发技术水平e房地产开发商对未来的预期三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。（）2、在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。（）3、虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。（）4、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）5、个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。（）6、开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。（）7、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）8、本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。（）9、债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（）10、房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（）11、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。()12、估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（）13、建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。()14、个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。（）15、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。()四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其()a共代理了多少项目b代理成交额是多少c人员素质d代理的成功率有多大2、某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8）。2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十三）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、c2、b3、b4、d5、d6、c7、c8、b9、c10、a11、b12、a13、c14、c15、b16、c17、d18、b19、b20、b21、a22、c23、b24、b25、c26、b27、b28、a29、d30、c31、b32、c33、c34、d35、c二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、bcde2、ace3、ade4、abce5、abe6、bc7、acd8、abc9、abc10、cd11、abd12、abd13、ae14、bcde15、acde三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、x四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、d2、a170=252万元i1=(1+8)2-1=16.64承租人权益价值=107238+1117.60=218998万元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