2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》精选模拟试题及答案（十四）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（十四）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。a37b40c60d632、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（）万元。a.521b.533c.695d.7113、市场经济条件下，物业租金水平豹高低主要取决于（）。a经营成本b物业档次c业主目标收益要求d同类型物业的市场供求关系4、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。a最低价格b平均价格c出让地价d标定地价5、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。a13.2b15.9c19.5d20.46、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为e甲1500万元，e乙=1800万元，e丙=2200万元；净现值的标准差分别为万甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。a乙丙甲b甲乙丙c丙甲乙d乙甲丙7、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。a企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次b经营收入=销售收入+出租收入c销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入d可分配利润=税后收入-未分配利润。8、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。a单元估算法b单位指标估算法c工程量近似匡算法d概算指标估算法9、确定估价对象及其范围和内容时，应根据（），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。a.估价原则b.估价目的c.估价方法d.估价程序10、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。a规划设计方案b投资估算c资源条件d投资权益11、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。（建设工程教育网整理）a本估价机构所有b所有参加该估价项目c由引交估价项目负第一责任d任本估价机构法定代表人12、下列说法不正确的是()a利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。b偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。c在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上d一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。13、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2a5.2b6.4c6.8d7.614、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。a宅基地所有权b空间利用权c地役权d建筑物相邻关系15、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。a未知、需要求取的待开发房地产的价值b投资者购买待开发房地产应负担的税费c销售费用和销售税费d开发成本和管理费用16、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。a购买价格b容积率及有关设计参数c空置率d运营费用17、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。a.3b.3.5c.7d.418、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。a物业的易接近性b物业的临街状况c物业的周围环境d物业所处区域的繁华程度19、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。a280b285c290d29520、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。a10.0b11.1c11.9d12.521、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。a建筑师b结构工程师c设备工程师d监理工程师22、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。（提供）a0.52.0b1.52.0c0.51.5d1.01.523、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。a开发商b设计单位c承包商d监理单位24、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。a成本导向定价法b购买者导向定价法c竞争导向定价法d市场导向定价法25、某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则()个月可收回投资.a50.5b60c65d7526、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。a单元估算法b单位指标估算法c概算指标法d工程量近似匡算法27、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括()。a租金调整条款b代收代缴费用条款c装修费用条款d折让优惠条款28、一般来说，认知定价法所确定的价格()价值定价法所确定的价格。a高于b低于c等于d高于等于29、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。a土地稀缺b城市化进程快c竞争充分性d交易复杂性30、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6。按季计息。则该项目建造成本的利息是（）万元。a755.54b772.84c1400.88d1433.9031、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。a政府政策性b资产变现c企业入股d个人入股范围32、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（）元。a2400b2580c2607d276033、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。a、2600.00b、2386.30c、2832.84d、3003.4534、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。a50b60c80d9035、某城市规划将火车站由该城市的a区迁至b区，则b区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。a位置固定性b各异性c适应性d相互影响性二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。a重新装修费用b更新改造费用c建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用d空置损失费用e为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失2、在v=a/r11/(1+r)2的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。a、试错法b、移动平均法c、曲线拟合法d、线性内插法e、指数修匀法3、金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括()。a企业资信等级b项目基本情况c市场分析结果d财务评价指标e贷款担保方式4、直接影响土地级别界线位置的是()a.单元划分b.定级单位c.面积单元d.指标取样e.指标计算5、对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为()方面。a销售收入b物业增值c减少纳税d股权增加e租金6、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（）。a0.5b1.0c1.5d2.0e3.07、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。a一面临街b两面临街c土地形状为矩形d土地形状为正方形e容积率为所在区段具有代表性的容积率8、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。a装饰装修改造b通货膨胀c需求增加导致稀缺性增加d改进物业管理e周围环境改善9、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有()。a当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率b实际利率真实地反映了资金的时间价值c名义利率真实地反映了资金的时间价值d名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大e计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大10、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。a潜在毛租金收入b空置损失c租金损失d其他收入e经营费用11、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。a统一采用总价b统一采用单价c统一币种和货币单位d统一面积内涵和大小e统一付款方式12、获取房地产估价业务的措施有（）。（提供）a突破专业能力限制，接受各种估价要求b提高服务质量c恰当的宣传d低收费e最大限度压缩估价作业期13、在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（）。a房地产具有开发或者再开发的潜力b将预期远离作为理论依据c正确判断了房地产的最佳开发方式d正确量化了已经获得的收益和风险e正确预测了未来开发完成后的房地产价值14、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析()。a物理结构b区域结构c产品结构d供求结构e总量结构15、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来新增收益属于（）。a、有形收益b、无形收益c、正常收益d、实际收益e、广告收益三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（）2、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制筹因素构成的一个系统。（）3、建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。()4、房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（）5、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。6、成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）7、接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）8、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。（）9、假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（）10、在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。（）11、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（）12、功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。（）13、确定开发方案必须满足合法化原则及最高最佳使用原则。14、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）15、服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁台同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2的比率递增，每年年来一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率迭到12，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（十四）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、a2、a3、d4、b5、b6、a7、c8、b9、b10、c11、b12、a13、a14、b15、c16、b17、b18、a19、a20、c21、a22、a23、a24、b25、c26、c27、d28、a29、c30、d31、b32、a33、b34、b35、d二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、abc2、ad3、bcd4、ad5、bcde6、cde7、ace8、ce9、abd10、abcd11、bcde12、bc13、ce14、bcde15、bc三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?2、（1）现金流入现值：a租金收入现值：a1/(i-s)1-(1+s)n/(1+i)n=1501250/(12-2)1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765万元b转售收入现值：/(1+12)10（2）现金流出现值：a定金：5(1+12)=5.6万元b追加首付款：11.5万元c贷款偿还：总房价：501.1=55万元贷款额（p）：55-(5+11.5)=38.5万元年还本付息额：a=pi/1-(1+i)-n=38.56.5/1-(1+6.5)-105.3555万元折现值：p=a/i1-(1+i)-n=5.3555/121-(1+6.5)-10=30.2598d.出租成本：a/i1-(1+i)-n=3/121-(1+12)-10=16.9507万元装修费用：6(1+12)-10=1.9318万元（3）转售单价：令净现值为0，则有：54.6765+/(1+12)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216万元转售单价为：35.9216/50=0.7184万元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