2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》精选模拟试题及答案（一）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（一）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。a固定总价合同，采用按日计价的增价条款b固定总价合同，采用重大增价条款调整c固定总价合同，采用延期增价条款d成本加浮动酬金合同2、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是()a找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。b从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。c分析时要设定不确定因素的变化范围d对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。3、下列行业中，（）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。a批量行业b僵滞行业。c分块行业d专业化行业4、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5，则购房者的首次还款额是（）元。a204.08b356.72c508.91d666.675、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。a资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠b资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠c资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠d资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠6、回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。a估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在b估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在c估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去d估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去7、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。a利润总额b投资利润c税后利润d可分配利润8、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（）元。a3583b3909c4300d47789、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。a、5.00%b、5.25%c、5.42%d、5.75%10、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为()年。a063b163c225d125011、房地产估价中的价值，一般是指（）。a、使用价值b、交换价值c、投资价值d、账面价值12、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。a潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场b服务市场潜在市场服务市场合格的有效市场c潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场d潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场13、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。a19b21c23d2514、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。a最低价格b最高价格c平均价格d成交价格15、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。a35b45c48d5016、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2现市场上类似住宅的年租金为600元/m2若折现率为8，则承租人甲当前的权益价值为（）万元。a6.19b6.42c7.20d9.5817、开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在()内予以核实，给予确认或者提出修改意见。a10日b15日c1个月d2个月18、收益法适用的条件是房地产的（）。a、收益能够量化b、风险能够量化c、收益或风险其一可以量化d、收益和风险均能量化19、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。a价格分析b市场分析c产品分析d成本分析20、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50。预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。a甲物业投资风险大b乙物业投资风险大c甲、乙两个物业投资风险相同d无法判断21、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。a目标定价法b价值定价法c挑战定价法d成本加成定价法22、估价报告书中说明的（）限定了其用途。a估价原则b估价方法c估价目的d估价对象状况23、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。a零售商的财务能力b零售商需要的服务c零售商组合与位营分配d零售商的声誉建设工程教育网24、已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为（）。a12.55b12.68c14.75d15.0125、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。a物业的易接近性b物业的临街状况c物业的周围环境d物业所处区域的繁华程度26、房屋的商品租金构成因素是()a.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费b.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租c.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润d.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润27、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。a.3000b.3277c.3295d.359928、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。a成本导向定价法b购买者导向定价法c竞争导向定价法d市场导向定价法29、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划工期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。a、3939.61b、4433.88c、4768.50d、5652.0930、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。a减少b增加c不变d同步递减31、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为()万台.a102b120c108d8832、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。a土地稀缺b城市化进程快c竞争充分性d交易复杂性33、防范估价风险的最后一道防线是（）。a撰写估价报告b审核估价报告c出具估价报告d估价资料归档34、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中()a.其中分母小于100b.其中分母大于100c.其中分母等于100d.不成立35、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价（）临街宽度。a单独深度价格修正率b累汁深度价格修正率c平均深度价格修正率d混合深度价格修正率二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（）。a投资回收期b借款偿还期c利息备付率d财务净现值e现金报酬率2、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。a第一阶段b第二阶段初期c第三阶段初期d第三阶段e第四阶段3、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。a项目投资形成的可分配利润b协议中所规定的贷款利息c协议中规定的有关费用d租售收益e股息4、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）。a法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值b再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额c房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值d不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值e在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金5、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。a价格结构b区域结构c产品结构d供求结构e投资结构6、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。a估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别b建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额c建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失d建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额e建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧7、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（）。a建设工程规划许可证b选址规划意见通知书c项目设计方案的总平面图d城市计划部门批准征用土地的计划任务提供e1/2000或1/500的地形图8、区位状况比较修正的内容包括（）修正。a、繁华程度b、临街状况c、容积率d、使用年限e、周围环境9、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。a高于b等于c低于d不高于e不等于10、在下列费用中，属于债务融资成本的有()。a承诺费b手续费c担保费d利息e税费11、应用路线价法需要进行（）等修正。a临街深度b土地形状c交易曰期d交易情况e临街宽度12、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有()。a当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率b实际利率真实地反映了资金的时间价值c名义利率真实地反映了资金的时间价值d名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大e计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大13、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。a基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的b基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用c基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用d在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金e在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金14、土地收益性的利用方式包括工业用地方式和()a.商业用地方式b.商品住宅用地方式c.机关用地方式d.宗教用地方式e.军事用地方式15、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。a单元估算法b概预算定额法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模拟法e单位指标估算法三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。（）2、地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（）3、虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。（）4、房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。（）5、重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和该估价对象的利润。6、若建筑物的实际寿命超过其法定耐用年限，则其价值所剩无几。（）7、在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（）8、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）9、在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。（）10、为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（）11、过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（）12、估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（）13、房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。（）14、估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（）15、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20；服务用房的残值为20万元。提供假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25。在贷款利息最少条件下，求：1、该项目的借款计划和还款计划。2、该项目全部投资内部收益率。3、该项目自有资金财务净现值。2、某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10，银行贷款年利率为5，土地报酬率为8。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（一）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、a2、b3、d4、b5、d6、c7、a8、c9、d10、c11、b12、c13、b14、c15、b16、a17、c18、d19、b20、b21、a22、c23、d24、c25、a26、c27、c28、b29、c30、b31、c32、c33、b34、a35、b二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、ade2、ab3、bc4、abde5、bcde6、acde7、bde8、abe9、ab10、abcd11、abe12、abd13、abcd14、ab15、abce三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、自有资金投入总额=3500035=12250万元第一年初投入9000万元；第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款；第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7250=5500万元；第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款；第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；第五年末开始每年收入3000905000(1-20)=1080万元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。1、第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000(1+10)2+5000(1+10)=17600万元还款12600万元，仍需偿还5000万元。第五年初偿还剩余贷款5000(1+10)=5500万元因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。2、制作全部投资现金流量表0123456740+12600216501080108010801100-9000132505000npv-9000-13250-500012600216501080108010801100当i1=15时，当i2=16时，i1npv2=-398.6448用插值法求的firr=15.533、制作自有资金现金流量表0123456740+12600216501080108010801100-90003250126005500npv-9000-325000161501080108010801100按25报酬率计算，2、（1）土地价格=0.4200011(1+8)30)/11/(1+8)40=8000.9006/0.9540=755.26万元（2）建筑物物质折旧额计算：1）门窗等损坏的修复费用=3万元；2）装修的折旧费=82.51/54=66万元；3）其他设备的折旧费=2501/159=150万元。4）长寿命项目的折旧费=(13000.9382.5250)1/4010=208.63万元（3）建筑物功能折旧额计算：1）功能过剩所引起的折旧=80012/10%11/(1+10%)30=9.05万元2）空调功能落后引起的折旧=13080+1030+8=38万元（4）建筑物经济折旧额=7/10%11/(1+10%)30=65.99万元（5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元（6）写字楼估价结果=755.26+13000.9540.67=1384.59万元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