2012年2季度西安商品房市场季度分析报告87p.doc

2012 年 2 季度西 安商品房市场发展 报告 西安房地产信息网数据研究中心 2012-07 2 目 录 一、宏观运行背景3 1.1 调控政策走向3 1.2 规划建设动态8 1.3 市场热点动态.11 二、商品房市场 .16 2.1 市场供应.17 2.2 市场销售19 三、分物业市场 .21 3.1 普通住宅.21 3.1.1 市场供应.21 3.1.2 市场销售.22 3.2 商服用房.28 3.2.1 市场供应.28 3.2.2 市场销售.28 3.3 写字楼 29 3.3.1 市场供应.29 3.3.2 市场销售.30 3 3.4 别墅31 3.4.1 市场供应.31 3.4.2 市场销售.31 四、分城区商品房市场 33 4.1 城南区 33 4.1.1 商品房供应.34 4.1.2 商品房销售.34 4.1.3 分物业市场销售.35 4.1.4 城区新盘介绍.39 4.1.5 城区动态45 4.2 城北区 47 4.2.1 商品房供应.47 4.2.2 商品房销售.48 4.2.3 分物业市场销售.49 4.2.4 城区新盘简介.53 4.2.5 城区动态.55 4.3 城西区 57 4.3.1 商品房供应.57 4.3.2 商品房销售.58 4.3.3 分物业市场销售.59 4.3.4 城区新盘简介.63 4.3.5 城区动态.63 4 4.4 城内区 64 4.4.1 商品房供应.64 4.4.2 商品房销售.64 4.4.3 分物业市场销售.65 4.5 高新区 69 4.5.1 商品房供应.69 4.5.2 商品房销售.69 4.5.3 分物业市场销售.70 4.5.4 城区新盘简介.75 4.5.5 城区动态.75 4.6 城东区 77 4.6.1 商品房供应.78 4.6.2 商品房销售.78 4.6.3 分物业市场销售.79 4.6.4 城区新盘简介.84 4.6.5 城区动态.85 5 一、宏观运行背景 1.1 调控政策走向 时间政策（动态）名称颁布部门主要内容及影响 4.13 温总理强调：决不 让房地产调控反复 国务院 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会 议，分析一季度经济形势，会议部署坚持 房地产调控政策不动摇，决不让调控出现 反复。会议对下一阶段重点工作做了继续 加强和改善宏观调控、着力扩大内需等 9 方面部署，要求巩固房地产市场调控成果， 决不让调控出现反复。 4.14 关于建立保障性 安居工程统计制度 的通知 国家统计局 为避免地方政府夸大或虚报保障性安居工 程建设进度，中央政府已经由国家统计局 牵头，建立八部委共同参与的保障性安居 工程联合统计监察制度，并已在试行之中。 4.17 保障房用地应保尽 保 单独报批 国土部 国土资源部会议强调要进一步细化有关措 施，对保障性住房用地应保尽保，单独报 批，鼓励使用存量土地;合理增加普通商品 住房用地供给，及时编制住房供地计划并 向社会公布;及时依法依规查处违约违规用 地，加大闲置土地处理力度，促进已供土 地尽快开发建设。 6 4.19 关于进一步加强 房地产中介服务管 理的通知 省住建厅、省物 价局 自 2012 年 6 月份起，全省实行房地产经 纪人协理资格考试和执业注册制度。同时， 房地产经纪人和房地产经纪协理 3 年(注册 期)内须至少参加继续教育 1 次，以不断更 新从业人员的房地产业务和法律知识，切 实提高房地产经纪人员业务素质和服务水 平。2013 年 1 月起，所有房地产经纪、 咨询机构必须具有两名以上房地产经纪人 或房地产经纪人协理，不合格的机构不得 从事房地产经纪业务。 4.24 酝酿刺激刚需政策 调控大方向不变 住建部 有消息称，住建部正在考虑协调、配合相 关部门，将针对居民购买首套住房的优惠 政策常态化、制度化，并以此为契机，研 究建立一套保证合理、非投机投资住房消 费的长效政策机制。 5.3 国家土地督察公 告(第 5 号) 国土资源部 公告表示，针对 2010 年、2011 年例 行督察发现 21 个城市存在土地违规抵押 融资贷款 746.76 亿元的问题，国家土地 督察机构向银监会通报情况，共同开展土 地违规抵押融资贷款清理检查工作。 5.3 新增建设用地土 地有偿使用费资金 国土资源部 财政部 对新增建设用地土地有偿使用费资金使用 范围、预算管理、中央对地方新增费转移 支付预算管理、监督检查等进行了规范。 7 使用管理办法 5.3 征地制度改革将加 快推进 国土资源部 国土部提出，未来要逐步缩小征地范围， 按照保障被征地农民利益和发展权益的原 则改革征地补偿安置制度，提高征地补偿 标准，按照同地同价原则及时足额给农村 集体经济组织和农民合理补偿，解决好被 征地农民就业、住房和社会保障。 6.5 住建部鼓励在建楼 盘以大化小增供商 品房 住建部 6 月 5 日，住建部通过新闻发言人接受新 华社记者采访的方式，再次强调楼市调控 不动摇，并将增加中低价位、中小套型普 通商品住房供应列为重要任务。在此之前， 住建部党组书记、部长姜伟新已经部署相 关工作，要求积极开展增加普通商品住房 的配套政策研究。 6.7 政府原因造成土地 闲置违约责任将自 负 国土部 6 月 7 日，国土部公布了闲置土地处置 办法 ，并将于下月 1 日起实施。针对以 往因政府原因造成土地闲置情况较多，强 化政府原因导致土地闲置责任，区分政府 原因和企业原因，特别是明确政府不按期 交地、修改规划、政策调整、处置信访事 件、军事管制、文物保护等因政府原因导 致的土地闲置，采取协商方式处置。 8 6.8 五年期以上个人住 房公积金贷款利率 降至 4.70% 住房和城乡建设 部 住房和城乡建设部关于调整住房公积金存 贷款利率的通知，自 2012 年 6 月 8 日起， 下调个人住房公积金贷款利率，五年期以 上个人住房公积金贷款利率下调 0.20 个 百分点，由 4.90%下调至 4.70%。 6.8 央行、银监会双双 澄清 房贷利率下 限 7 折不再放宽 银监会 中国银监会发布的商业银行资本管理办 法(试行)(下称资本办法)，明确个人 住房抵押贷款的风险权重为 50%。而银监 会在去年 8 月公布的征求意见稿中规定， 对住房抵押贷款区分一套房和第二套房给 予差别风险权重，一套房抵押贷款风险权 重为 45%，第二套房抵押贷款风险权重为 60%。 6.12 住建部出台相关新 规 外来人员也可 申请公租房 住建部 6 月 12 日，住房和城乡建设部公布公 共租赁住房管理办法(以下简称办法) ，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、 退出机制等作出明确规定。根据办法 规定，申请公共租赁住房，必须同时满足 以下条件：申请人在本地无住房或者住房 面积低于规定标准;申请人的收入、财产低 于规定标准;申请人为外来务工人员的，在 本地稳定就业达到规定年限。 9 6.18 继续严格执行差别 化房贷政策 住建部 针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所 松动的报道，住房城乡建设部新闻发言人 18 日在接受新华社记者专访时表示，住房 城乡建设部门将积极配合金融部门，继续 严格执行好差别化住房信贷政策。 6.18 建保障房免征土地 使用税 国税总局 国家税务总局纳税服务司 18 日表示，对 廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉 租住房经营管理单位按照政府规定价格、 向规定保障对象出租的廉租住房用地，免 征城镇土地使用税。 6.18 住宅项目容积率不 得低于 1.0 国土部 根据国土部、发改委日前联合发布的通知， 限制用地项目目录(2012 年本)和禁 止用地项目目录(2012 年本)即日颁布实 施。 限制用地项目目录(2012 年本)明 确规定住宅项目容积率不得低于 1.0。 6.19 鼓励民资进入国土 资源领域 国土资源部 国土资源部 19 日对外发布关于进一步 鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的 意见 ，鼓励、支持和引导民间资本进入 土地整治、矿产资源勘查开发等国土资源 领域。 6.21坚决制止小产权房 国土资源部执法 监察局 6 月 21 日，国土资源部执法监察局局长 李建勤表示，国土资源部将严厉打击违规 违法用地，对于新建的小产权房坚决制止。 10 1.2 规划建设动态 时间主题内容及影响 4.1 西安 500 亿打造国 际港务区临潼产业 园 西安国际港务区与临潼临潼新房区合作共建“西安国际港务区 临潼产业园”协议签署，副市长韩松、任军号出席签约仪式。 据悉，该产业园计划总投资超过 500 亿元。西安国际港务区临 潼产业园面积约 12 平方公里，计划总投资超过 500 亿元。根 据两区共建西安国际港务区临潼产业园协议规定，该产业园将 以发展加工制造、仓储物流、商贸流通等产业为主。 4.2 西安北至北京西、 汉口、洛阳龙门动 车正式运行 4 月 2 日上午 8 时 40 分，随着西安北开往洛阳龙门的首趟动 车组列车发出，标志着增开的西安北至北京西、汉口、洛阳龙 门的 3 对动车组列车正式开始运行。 4.6 西安航天基地将建 8.5 万平方米超五 星酒店 4 月 6 日，西安航天基地签约两大项目，总投资额 15 亿元。 其中，总投资 13 亿元人民币的普宇世尊国际酒店及普宇广场 项目，将在航天基地建设一个总建筑面积约为 8.5 万平方米、 含 400 间客房的超五星级酒店，以及总建筑面积约 7 万平方米 的高端商务写字楼。总投资额 2 亿元的新型集成大功率 led 产 业化项目 1 期，项目全部建成后，预计可以年产大功率 led 灯 具 6 万盏(套)以上。 4.6 国际港务区携手交 大一附院建陆港医 院 国际港务区 4 月 6 日签约 6 个项目，其中国际陆港医院项目由 国际港务区管委会和西安交通大学医学院第一附属医院合作， 将建一所集卫生、医疗、教学、科研、保健、休闲养生为一体 的国际化三级甲等综合医院，设计床位 1500 张，总投资约 14 11 亿元人民币。 4.9 西安投资 13.2 亿 建 10 座过街天桥 和地下通道 西安市委、市政府将“实施缓堵保畅工程”确定为今年要重点 办好市民群众最关心、最急迫的十件实事之首。今年将投资 13.2 亿元，开建 7 座立交工程，增设 10 座过街天桥和地下通 道;实施 76 项城市干道支路建设改造，实施 60 处路段和交叉 口改造;优化改造 60 处公交港湾，建设 40 公里公交专用道。 4.11 西安拟建 99 米“长 安门“ 将矗立南北 主轴张家堡广场 西安拟在未央张家堡广场建设一座标志性雕塑，西安市规划局 在全国范围内广泛征集雕塑设计方案，经多次评审，最终选定 “长安门”为可实施方案。 4.19 西安长乐路将拓宽 为双向八车道 预 计 10 月底前建成 长乐路综合改造工程将启动，长乐路全线拟拓宽为双向 8 车道。 改造的范围从环城东城东新房路至东三环，设计道路规划红线 宽 50 米(规划建筑线之间的宽度)，为双向 8 车道，预计 10 月 底前将完成快车道建设，届时长乐路的交通状况有望得到根本 性的改观。 5.8 “科学规划”引领 “西安国际化大都 市”建设 关注点：规划思路，如何适应国际化大都市建设需要。交通和 产业规划对快速出行体系、轨道交通、城市支路等都有详细规 划。 5.30 今年陕西财政支出 拟增加 85 亿元 重 点用于保障房建设 省财政厅厅长刘小燕在省十一届人大常委会第 29 次会议上作 了关于 2012 年地方政府债券收支安排及预算调整方案(草案) 的报告，并提交会议审议。报告显示，今年全省财政支出拟增 加 85 亿元，重点用于保障房建设。 6.1 西安行北渭河特大 桥近日顺利合拢 6 近日，全长 6.5 公里的行北渭河特大桥的顺利合拢，通车后， 从临潼城区西北上大桥就可直达阎良，至少可少走 20 余公里 12 月底全线贯通的路程;从西安经行北大桥到渭北，也只需要 40 分钟时间。越 来越便利的交通条件，也使临潼与外界的对接能力愈发增强， 为临潼区经济发展提速。 6.1 196 公里地铁覆盖 西安全城 6 月 1 日，西安市召开城市快速轨道交通建设规划(2012-2018 年)评估会，国家发改委、住建部的 18 位专家参与了评估。未 来 7 年，我市将建设 6 条地铁线路，城市核心区、老城改造区 以及城市周边新区都将被覆盖。 6.4 西安出台“三进两 增一加强”推进副 中心城市建设 新开工项目开工率上半年要达 75%以上，6 月底前完成第二批 缓堵点改造，停车泊位增加到 8000 个6 月 4 日，市政府常 务会原则通过了贯彻中省稳增长决策 确保我市经济平稳较 快增长的措施建议 ，出台了“三进两增一加强”系列稳增长 措施，以确保完成今年上半年和全年经济发展目标。 6.6 灞桥生态湿地公园 免费开放 6 月 6 日，西安市灞桥生态湿地公园(一期)正式建成并免费向 市民开放。 6.8 西安浐灞未央联手 强拆 4 处违建 9300 平米 6 月 8 日上午，由浐灞生态区管委会牵头，在未央区政府大力 配合下，组织两区公安、交警、国土、司法、城管执法、街道 办事处、园区管理办等多个部门 500 余人，动用挖掘机、装载 机、破碎机等大型拆除机械，对浐灞生态区范围内袁雒村及东 方红村 4 处违法建筑开展强制拆除行动，强拆违法库房、厂房 9300 平方米，破碎地面 31800 多平方米。 6.9 37 家央企与陕西 签订 206 项目 计 划投资 7000 多亿 37 家中央企业与陕西省签署合作项目 206 个，范围涵盖能源 化工、装备制造、电子信息、有色冶金等 7 大类，计划新增投 资 7000 多亿元。 13 6.13 西安城中村改造新 开工 29 个项目 2012 年西安市城改办保障性住房安居工程建设整体进展良好， 截至 5 月底，城市棚户区(含城中村)改造项目新开工 29 个， 31588 套，完成全年棚户区(城中村)改造开工任务的 99.5%。 6.18 西安拟增建 10 个 建筑垃圾消纳场 3 个已经通过环评 从西安市市容园林局获悉，西安市已经规划再增加 10 个建筑 垃圾消纳场，目前 3 个已经通过环评，分别是户县黄家庄选址、 灞桥沟泉村选址、航天基地西杨万村选址。 6.19 西安碑林区下半年 启动 8 个改造项目 6 月 19 日，记者从西安市碑林区“旧城综合改造推进会”上 获悉，今年下半年，碑林区将启动东关南街、太乙路等 8 个项 目的改造，改造将彰显碑林建筑风貌。 1.3 市场热点动态 时间主题内容及影响 4.1 西咸新区泾河新城 首批 30 个重点项 目开工 西咸新区泾河新城重点项目集中开工暨秦龙现代生态创意农业 园奠基仪式举行，标志着西咸新区泾河新城打造大西安北部中 心战略正式进入全面实施阶段。2012 年，西咸新区泾河新城 共规划建设项目 45 个，总投资额达到上千亿元，计划今年完 成固定资产投资约 107 亿元，本次以秦龙现代生态创意农业园 为龙头的 30 个重大项目集中开工，涉及核心概念、基础设施、 环境民生、文化旅游、产业、商贸、都市农业七大领域，总投 资约 800 亿元，另有 15 个项目将陆续开工，6 月底前实现项 目全面动工。 4.1 西安 1867 套经适 房摇号 1157 户 1157 户通过审核的申购家庭在西安市房管局、市纠风办、汉 唐公证处等部门的全程监督下进行了摇号，确定了经适房的选 房顺序。摇号申购的经适房是：位于雁塔区丈八北路 206 号的 14 选房家家不落空 鸿基新城沁园一期(915 号楼)，以及位于高新区科技路西延 伸线富裕路与西三环交界处的金泰怡景花园一期(1、2、5、6 号楼)经适房项目。 4.1 西安西洽会已确定 签约项目 125 个 2012 西洽会举办前期西安分团确定签约项目 125 个，总投资 1562 亿元，邀请客商 1384 人，确定 95 个展团参展，并制订 了安保、交管、食品安全等方面详细预案。 4.2 西安高新区引来单 个招商项目 300 亿 美元大投资 在西安市委常委、西安高新高新新房区党工委书记、管委会主 任赵红专接掌西安高新区宏大建设事业一周年之际，改革开放 以来中国西部地区引进的最大规模外商投资高新技术产业项目 投资 300 亿美元的三星电子闪存芯片项目已经敲定选址西 安高新技术产业开发区。这对于整个西安市乃至全省的招商引 资工作都具有重要的意义。 4.22 西安今年建设项目 376 个 67 个民生 工程拟投 310 亿 市政府办公厅下发关于印发西安市 2012 年重点建设项目计 划的通知 ，今年我市安排重点建设项目 376 个，总投资 9066 亿元，年计划投资 1100 亿元，其中 67 个民生工程项目年计 划投资 310 亿元，占年度计划总投资的 28.2%，所占比例为各 行业最高。 5.4 三星城占地 9.4 平 方公里 西安 15 个 自然村需迁移 高新区三星城分为科研商贸交流区、休闲商业区、商务中心区、 特色商贸区、新兴技术产业区、行政区、中央公园、文化活动 中心、生态社区和综合保税区等十大功能分区。西安高新区综 合保税区将在规划区中心设置中央公园。规划环状绿地主要结 合货运交通干道、保税展示组团等重点地区设置。规划绿地面 积约为 42.22 公顷，占建设用地的 9.78%。规划区域在行政上 15 属于长安长安新房区五星和兴隆街办，有 15 个自然村需要迁 移。 5.5 西安房地产机构及 个人评估造假最高 处罚 20 万 西安市住房保障和房屋管理局宣布，房地产价格评估机构或者 房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，将对房 地产价格评估机构处以 5 万元至 20 万元罚款;对房地产估价师 罚款 1 万元至 3 万元，并记入信用档案;造成的损失要依法赔偿， 构成犯罪的还要追刑责。 5.11 房产税已确定将在 年内扩大试点 西 安或成试点城市 房产税渐行渐近，试点城市范围也在不断扩展，作为西部重要 城市的西安是否会成为第二批房产税试点城市？”业内人士认 为，从全国水平看，虽然西安的房价上涨并不处在“风口浪尖” 上，但一直以来，西安在房产制度建设上比较先进，所以，如 果成为房产税试点城市也并不是很意外的事。 6.4 西安公积金贷款将 提至 60 万 特殊情 况审批可达 70 万 6 月 4 日上午，西安市市长董军主持召开市政府常务会议，原 则通过了贯彻中省稳增长决策确保我市经济平稳较快增长的 措施建议 。会议还提出，西安市个人住房公积金贷款最高额 度将提高至 60 万元，特殊情况经审批可提高至 70 万元。 6.5 6 月起西安 7 部门 联合审查保障房申 购人资质真实性 从西安市房管局获悉，自本月起，市房管局、市民政局、市公 安局等 7 部门将联合对保障房申请人申请资格进行联合审查， 以确保住房申请人资格的真实性。 6.6 西安首个限价房项 6 月 6 日从市房管局获悉，作为西安首个限价商品房的“昆明 时光”项目即将在本月中旬面世，项目户型设计为 80100 平 16 目本月内预售 均 价 42004800 元 /平方米 方米的两室、三室产品，规划建设可容纳 4000 余户居民，总 占建筑面积约 45 万平方米，销售均价为每平方米 42004800 元，目前已开始进行购房资格审核，首期推出 1200 余套房源， 购房 5 年后，可上市进行交易。 6.11 保障房建设考核： 西安市城改办排名 倒数第一 西安市住房保障工作领导小组办公室 11 日对外公布了 5 月份 西安承担保障性住房建设各单位综合考核和排名，在 24 个责 任单位中，房管局、高新区、长安区名列第一、二、三名，西 安市城改办综合考核倒数第一名。 6.11 新就业大学生等 3 类人群可申请西安 公租房 6 月 11 日，记者从西安市房管局获悉，西安开始面向城六区 收储 5000 套社会闲置房及 5000 套城改安置房，并将以低于 市场价 20%的租金进行配租，城市中等收入偏下人群、外来务 工人员及新就业大学生等 3 类人群可申租。 6.14 资格不符 西安 390 户家庭被取消 经适房申购资格 从 6 月份起，西安市房管、民政、公安等 7 部门将联合对保障 房申请人申请资格进行联合审查，以确保住房申请人资格的真 实性。14 日下午 3 时，华清园经适房项目 35 号、36 号楼进 行摇号分配，共提供房源 207 套，符合摇号条件的 70 户家庭 通过摇号，均获得了房源，另外 30 户家庭因不符合购房条件 被取消了申购资格 6.16 我省 169.78 万户 进入“十二五”保 16 日从省住建厅获悉，通过公示、审核等环节，我省从城镇中 低收入家庭、外来务工人员和新就业人员中筛选出符合保障条 件的共计 169.78 万户家庭，编入各地“十二五”住房保障对 象轮候计划。 17 障房轮候计划 6.25 西安 361 家房企资 质证书被注销 25 日，省住房和城乡建设厅下发通知，根据行政许可法和 房地产开发企业资质管理规定等相关规定，经研究，对不 符合资质标准要求的 361 家房地产开发企业资质证书予以注销 并向社会公布名单，其中二级资质 2 家，三级资质 65 家、四 级资质 133 家，暂定资质 161 家。 二、商品房市场整体运行 2012 年 2 季度西安各城区各物业销售面积一览表 单位：平方米 车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 15859.74743029.2460505.3875729.61895123.97 城东 10551.73623291.6551229.87133.57692206.75 城南 21472.13673700.658385.3410022.623602.26767182.95 城内 457.744434.661844.41806.97543.71 城西 1464.26209279.9719347.6813690.47243782.38 高新 12321.28395039.8730045.6172387.42509794.18 总计 62126.882648775.99221358.22172637.0210735.833115633.94 2012 年 2 季度西安各城区各物业销售面积环比变动一览表 环比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 6.29%122.71%-9.56%276.81%105.52% 城东 -35.29%111.61%-42.67%719.72%71.43% 城南 117.11%81.98%22.45%-49.52%-29.94%69.44% 城内 -35.96%222.08%-52.99%45.31%14.82% 城西 21.39%59.27%150.05%23.61%61.00% 高新 165.25%74.92%5.77%92.70%71.96% 总计 30.29%95.19%-9.29%87.97%78.58%78.39% 2012 年 2 季度西安各城区各物业销售面积同比变动一览表 环比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计 城北 93.30%-2.24%-55.07%265.68%-3.09% 城东 5.08%38.73%163.47%42.34% 城南 175.48%55.30%-9.10%-38.28%-62.08%44.33% 城内 234.63%-61.41%-31.67%49.67%-49.26% 城西 -71.96%-0.75%43.12%2130.23%5.89% 高新 -10.30%79.60%-33.30%-40.52%27.31% 18 总计 37.64%27.01%-20.83%3.18%13.02%20.43% 2012 年 2 季度西安住宅销量排行榜 top10 排名城区楼盘名称成交套数（套）成交面积（） 1 城南中铁铂丰尚都城 988109788.9 2 城北海璟台北湾 96592360.38 3 城北百花家园 88783496.68 4 城南东泰城市之光 86279964.21 5 城东中新浐灞半岛 a11 区 55666577.11 6 城东泰华紫落澜庭 66159022.79 7 城北天朗御湖 59453832.81 8 城东绿地国际生态城二期 33751413.13 9 城北渭河家苑小区一期 39349969.6 10 城北金辉天鹅湾 43441586.01 2.1 市场供应 投资额（万元） 施工面积（） 竣工面积（）新开工面积（） 2012 年 1 季 度 461978215874219628362052731 2012 年 2 季 度 897852367596331857523269744 环比 94.35%70.28%62.30%59.29% 同比 54.22%13.39%0.30%6.79% 在国内宏观经济增长下滑、欧债危机等大环境影响下，个人住房按揭贷款的发放周期 缩短，久违的房贷利率折扣再现楼市等利好的促动，使得饱受政策调控压力的房地产市场 19 仿佛又看到了回暖的曙光，房产市场供应方又重拾起了信心，西安楼市投资额及供应量在 2012 年 2 季度得到了增长。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 2 季度， 西安商品房市场各供应指标均呈现出大幅上扬之势，环比值均超过五成，其中，季度投资 额更是剧增 94.35%。 从 2 季度各月西安楼市供应市场的情况来看，随着楼市“金三银四红五”的到来，房 企推货量开始放大，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 2 季度，西安商 品房月度批售面积始终处于百万平米以上的高位，月均达 169.4 万平米，相比 2011 年 2 季度月均 92.32 万平米增长 83.49%。而从 2012 年整个上半年的情况来看，除 1、2 月受 春节因素影响批售面积急速下滑外，3-6 月商品房批售面积得到了爆棚式的增长，月度批 售量保持高位运行，其中 3 月更是达到 2009 年以来批售面积的第二高值。西安房地产信 息网数据研究中心数据显示：2012 年 1-6 月，西安商品房累计新批预售面积共 821.1 万 平米，相比 2011 年同期上涨 43.97%。 20 2.2 市场销售 单位：车位/地下室普通住宅商业办公别墅商品房 2012.1 季度 47682.651357006244017.391841.356011.91746559 2012.2 季度 62126.882648776221358.22172637.0210735.833115633.9 环比 30.29%95.19%-9.29%87.97%78.58%78.39% 同比 37.64%27.01%-20.83%3.18%13.02%20.43% 从销售市场的表现来看，随着 3 月楼市促销的全面铺开，刚需购买力渐融，买方市场 活跃指数上升，2 季度西安商品房成交量较 1 季度呈大幅上扬之势，西安房地产信息网数 据研究中心数据显示：2012 年 2 季度，西安商品房市场成交面积为 311.56 万平米，环比 上涨 78.39%，同比上涨 20.43%，同时，2012 年 1-6 月，西安商品房累计销售面积 486.22 万平米，环比下滑 18.24%。 21 而从商品房各月销售情况来看，在“限购”依旧不动摇的背景下，宏观经济政策的微 调，首套房贷利率的下调，使得房企竞相促销跑量，2 季度西安楼市“低价换量”取得了 不错的效果，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 4-6 月，商品房市场销 量呈稳步上扬走势，月均销售量达到 104.61 万平米，超出 2011 年同期月均 86.55 万平 米 20.87%。而就 2012 年上半年的走势来看，受房地产业利润率已趋向于行业平均化水平 回归，房企销售成本已逼近底线，部分楼盘价格也已止跌回调，市场“看跌”心态在逐渐 变淡，2012 年 1-6 月，西安商品房交易量呈逐月攀升态势，5、6 月销量更是均双双取得 了破百万平的佳绩。 22 三、分物业市场 从各物业成交销售比例来看，2012 年 2 季度西安市各物业销售比例中，普通住宅和 商业比例较上季度出现较为明显的变动，普通住宅本季度占比为 85%，较上季度增长 7.32 个百分点，商业本季度占比为 7.1%，较上季度下滑 6.87%。 2 季度从商业物业的交易表现来看，无论在各物业中的成交占比或交易绝对量均呈现 下滑，主要原因在于受商业物业库存量持续加大、而经历了 2010 年以来的爆发式增长后， 市场逐步回归理性，对于商业地产的投资风险及市场的存量风险逐步形成认知，影响到 2 季度商业地产的销售回落。 3.1 普通住宅 3.1.1 市场供应 投资额（万元） 施工面积（） 竣工面积（）新开工面积（） 2012 年 1 季 度 327080 1739946 1540826 1590867 2012 年 2 季 度 654534 3043697 2561345 2658302 环比 100.11%74.93%66.23%67.10% 同比 49.30%12.44%-1.30%3.48% 在楼市调控持续作用、传统淡季和春节影响下，2012 年 1 季度西安楼市供应市场经 历了前所未有的低迷，进入 2 季度，随着交易量的逐步增多，房企开发信心得以提升，西 23 安普通住宅市场供应各指标均得到较大幅上涨，回归到了往期水平。其中，2 季度投资额 更是高达 65.45 亿元，创下了近 3 年来的新高。 3.1.2 市场销售 3.1.2.1 销量走势 2 季度，在市场各种利好的刺激下，刚需购买力得到了释放，尤其在 5、6 月，首套房 信贷的松动及开发商“底价”促销的吸引下，首置人群比例上涨显著，西安住宅市场月度 销售量更是在 6 月逼近百万平米大关。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 2 季度，西安市普通住宅类物业成交面积为 2648775.99 平方米，环比上涨 95.19%， 同比上年上涨 27.01%，2 季度，普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为 85.02%，较上季度增长 7.32 个百分点。 3.1.2.2 普通住宅市场特点分析 3.1.2.2.1 购买年龄分布 小于 20 20-2525-3030-3535-4040-4545-5050-60 60 以上 2012.1 季 度 2611044288525571973184012441088277 2012.2 季 度 5322173620649823840322519982029647 占比变动 0.09%0.55%2.30%0.02%0.00%-1.39%-1.65%-0.35%0.42% 24 普通住宅购买人群年龄分布图显示，2 季度，25-30 岁年龄购房人群比例仍为最大， 占 24.21%，较上个季度增加了 2.3 个百分点；另外本季度年龄构成较为显著的特征为： 35-60 岁各年龄段占比较 1 季度均呈现下滑走势，其中 45-50 岁年龄段比例下滑最大，较 1 季度减少 1.66 个百分点。当前，首置刚需人群已成为了楼市购买主导，政策效应下二套 房购买仍受到一定的限制，而此类购房人群在 2010 年楼市未限购时占到总体购房人群比 例的五至六成，仍将是未来长期支撑楼市销售的主力军。 从西安住宅购房人群平均年龄走势来看，2012 年 2 季度，西安住宅购房平均年龄呈 现下滑走势，5 月甚至跌至历史最低点 35.7 岁。同时，随着目前首套房贷利率的微调，后 25 期也将会有更多的首置人群加入到购房军团中，青年刚需人群比重将增长，住宅市场购房 年轻化趋势也将进一步增强。 3.1.2.2.2 面积区间段分布 50 以下50707090 90-110110-130130-144144-180180-220220-260 260 以上 2012.1 季度 8091210333634021842114890227914398 2012.2 季度 1769215670466146403520171478513314226 占比变动 0.74%-0.80%2.08%-1.92%1.71%-0.87%-1.10%-0.12%0.14%0.14% 2012 年 2 季度，西安普通住宅销售总套数为 25700 套，环比上涨 95.36%。从各面 积段的销售情况来看，70-90 和 90-110 平米户型仍然是 2 季度的主销面积段，分别占 27.42%和 23.91%。从各面积段占比变动来看，130-144、144-180、180-220 平米三个 面积段均表现为了下滑态势，由此看出，2 季度，随着首置刚需购买力占据市场主力，改 善型三、四室户型销售份额呈现出了下滑走势。 26 2012 年 2 季度，西安住宅月度平均面积基本保持稳定，维持在 104 平米左右，该数 值相比 1 季度略有上升，但幅度并不是很大。就 2012 年上半年西安住宅市场月度平均面 积的走势来看，月度平均面积为 103.97 平米，相比 2011 年上半年 107.45 平米减少了 3.48 平米。 3.1.2.2.3 价格区间段分布 小于 3500 3500-40004000-45004500-50005000-55005500-6000 2012.1 季度 885164442269911051867 2012.2 季度 667313377895624613962 占比变动 -4.12%-0.27%-0.17%-1.58%1.20%1.27% 6000-65006500-70007000-75007500- 80008000- 10000 大于 10000 2012.1 季度 169514598766381219660 2012.2 季度 375233262311115319231230 占比变动 1.76%1.89%2.36%-0.35%-1.76%-0.22% 27 2012 年 2 季度，西安普通住宅市场价格段主要集中在 5500-6000、6000-6500 和 6500-7000 元/平米这三个区间段，其占比分别为 15.4%、14.6%和 13%。而从价格段占 比变动来看，5000 元/平米和 7500 元/平米两个价格段成为了本季度价格区间的“分水岭” ，具体表现为 5000 元/平米以下各价格段占比呈下滑，5000-7500 元/平米各价格段占比 呈上涨，7500 元/平米以上各价格段占比呈下滑，而其中，3500 元/平米以下和 7000- 7500 元/平米占比变动最为显著，3500 元/平米以下占比较上季度下滑 4.12 个百分点， 7000-7500 元/平米占比较上季度上涨 2.36 个百分点。 3.1.2.2.4 购买人群来源 本市本省其他地区外省市境外 2012.1 季度 1156912223780 2012.2 季度 22579194311300 占比变动 0.17%-1.70%1.53%0.00% 28 从购买者来源比例图来看，2012 年 2 季度，本地购买力仍为市场主力，占到 88.02%，较上季度小幅上涨 0.17 个百分点。 从外来人群购买各区域的情况来看，2012 年 2 季度，城东及城南区外来人群置业占 比有所上涨，而城北外来人群置业占比则呈现出萎缩的态势。城东区亲水、生态、绿色休 闲度假区和城南曲江宜居、高端生活区楼盘成为了楼市调控下外来人群的主要选择，而以 往那种盲目的向“北”看的投资热潮也越发变得理性化。 3.2 商服用房 3.2.1 市场供应 投资额（万元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（） 2012 年 1 季度 85004 233144 241429 277119 2012 年 2 季度 156226 371272 379104 405448 环比（%） 83.79%59.25%57.03%46.31% 同比（%） 96.87%39.66%61.29%52.20% 面对着货币政策的不断微调，商业用房贷款首付比例有可能上涨的不利因素也在考验 着房企的神经，加之持续攀高不下的商业库存压力，房企对于商业用房的去化也越来越困 难。然而，2012 年 1 季度，在城东区华南城项目带动下，西安商业销售量取得了阶段性 29 的突破，3 月商业销售呈现暴涨，房企对于商业的销售信息又开始有所增长，西安房地产 信息网数据研究中心数据显示：2012 年 2 季度，西安商业供应市场各指标均达到了历史 高位，其中，商业投资额增长率最为剧烈，环比上涨 83.79%，同比上涨 96.87%。 3.2.2 市场销售 3.2.2.1 销量走势 2012 年 1 季度，西安市商服用房销售面积为 221358.22 平方米，环比下滑 9.29%， 同比下滑 20.83%，占本期商品房销售总量的 7.1%,该比例较上季度下滑 6.87%。从交易 数据中可以看到，本季度，城北、城南及城东三个城区为西安商业销售的主要区域，其中， 城东区华南城项目本季度销售依然较为火热，项目季度销售量达到了 572 套，占据 2 季度 商业销售排行榜第 2 位，另外，同样位于城东区的新兴24g 商业的集中备案也助涨了城区 销量整体保持高位的势头。 3.2.2.2 价格表现 30 从商服用房成交均价及变动比率走势图上看，2012 年 2 季度，西安市商服用房类物 业成交价格为 15506 元/平方米，环比上涨 11.42%，同比上涨 41.09%。从区域的表现来 看，本季度，城北、城东及城西三个城区商业用房均价表现为环比不同程度上涨，其中， 城北区商业用房均价上涨最为显著，环比上涨 51.84%；而其他城区均价则均表现为下滑 走势。而具体来看，2 季度，交易均价在 20000 元/平米以上的项目有 16 个，一定程度上 拉高了 2 季度全市商业用房的价格，而城北魏玛公馆及紫薇风尚的高价成交，则是造成 2 季度城北商业价格上扬的主要因素。 3.3 写字楼 3.3.1 市场供应 投资额（万元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（） 2012 年 1 季度 48046 170541 145250 168324 2012 年 2 季度 85296 251436 229374 192915 环比（%） 77.53%47.43%57.92%14.61% 同比（%） 78.67%19.32%4.66%21.16% 受写字楼市场持续垒高库存量及销售不景气的影响，其存量去化周期在 2012 年 6 月 已经达到了 2.3 年，去化压力剧增，然而，2012 年 2 季度，在住宅市场旺销的带动下， 写字楼市场投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积各供应指标同样呈现出了放大的趋 势。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 2 季度，西安写字楼市场供量各 指标均呈现上扬态势，其中写字楼投资额增幅最大，环比上涨 77.53%，同比上涨 31 78.67%。 3.3.2 市场销售 3.3.2.1 销量走势 2012 年 2 季度，西安写字楼销售面积为 172637.02 平方米，环比上涨 87.97%，同 比上涨 3.18%，占同期商品房销售总量的 5.54%,该比例较上季度上涨 0.28%。从城区的 占有率来看，高新区和城北区成为了本季度写字楼市场的主要交易区域，两个城区销量占 比分别为 41.93%和 43.87%。具体来看，逸翠园-西安、绿地中央广场、盐东村城改项目、 高山流水和城这 4 个来自城北和高新的项目成为了本季度写字楼销售的最主要的来源，4 个项目销售总量占到了 2 季度全市写字楼总销量的 56.1%。 2009 年 6 月，关天经济区发展规划的出台，赋予西安国际化大都市的发展定位，作 为西部大开发的第二轮崛进，进一步推动了西安城市吸引力的提升及产业聚合效应的释放， 西安写字楼迎来新一轮的成长期。而城区作为近年来城市建设发展的重点，随着各项设施 的成熟，西安北客站的投入使用、市政府的北迁，西安城市中心开始向北移动，城北成为 迅速崛起的区域。城北写字楼物业开始崭露头角，彰显新行政中心的区域地位。城北的写 字楼主要是沿未央大道分布有经发大厦、中登大厦、第五国际、凯鑫国际、新时代广场、 max 未来等近 20 多个写字楼。 32 3.3.2.2 价格表现 从写字楼成交均价及变动比率走势图上看，2012 年 2 季度，西安写字楼成交价格为 8509 元/平方米，环比下滑 2.55%，同比下滑 4.55%。从区域写字楼价格表现来看，2 季 度，除城东区本季度无写字楼成交、高新区写字楼均价有 7.35%的下滑外，全市其他 4 个 城区写字楼均价均表现为不同程度上涨态势。具体来看，本季度诸如瑞鑫摩天城、盐东村 城改项目等写字楼项目的备案，导致了 2 季度全市写字楼均价呈继续下滑走势。 3.4 别墅 3.4.1 市场供应 投资额（万元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（） 2012 年 1 季度 1617 15111 35331 16422 2012 年 2 季度 1796 11028 15929 13079 环比（%） 11.06%-27.02%-54.92%-20.36% 同比（%） -89.36%-81.10%-87.46%-80.58% 2 季度，西安别墅物业供应各指标基本表现为继续下滑走势，相比 2011 年 2 季度， 投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积同比值跌幅均在 80%以上，2012 年，别墅市 场供应量总体呈萎缩态势。 3.4.2 市场销售 3.4.2.1 销量走势 33 2012 年 2 季度，西安别墅销售面积 10735.83 平方米，环比上涨 78.58%，同比上涨 13.02%。本季度，别墅成交依然来自城南和城东，城南占 33.55%，城东占 66.45%，本 季度，城东区别墅销量上涨显著，从明细中看到，绿地国际生态城、振业泊墅是本季度别 墅成交的主力楼盘。 3.4.2.2 价格表现 2012 年 2 季度，西安市别墅类物业成交均价 27733 元/平方米，环比上涨 44.71%， 同比上涨 169.44%。 34 四、分城区商品房市场 从 2012 年 2 季度各城区的销售占比来看，城北区商品房市场销售占比为本季度最多， 占到 28.73%，较 1 季度上涨 3.79%；而其他城区占比则在本季度呈现出不同程度下滑态 势，以城南区占比下滑幅度最大，环比下滑 1.3%。 4.1 城南区 西安楼市在持续了近 9 个月的价格战后，至 2012 年年中，房价已基本逼近成本底线， 大幅度的让利及优惠举措已有所缓解，而在当前刚需主导市场的情况下，科学选择、理性 置业成为了楼市的主流，楼盘性价比受到了越来越多人的关注。 作为配套、交通、医疗等发展较成熟的城南区，自然是置业者眼中的首选，但区域较 高的房价还是让很多人望而却步；而随着 2011 年底一波降价潮的到来，城南区很多品质 楼盘的价格回调吸引了大批购房者的关注，诸如中海地产旗下中海碧林湾报价由 2011 年 6 月的 8500 元/平米下调至 2012 年 6 月的 7500 元