2010武汉胭脂路项目年度营销服务报告（甲方）25p.doc

武汉浦江筑城房地产顾问有限公司 胭脂山桂苑（2009）项目营销服务报告 2010-1-31您100%满意度，是我们追求的最大目标。您一切需求都是我们努力、积极服务的范畴。 浦江筑城我们协助甲方完成工作： 还建户数据重新统计，并合理分配调整并制表； 预售证准备资料，住宅数据及方案； 电子备案系统登记备案及购买，合同采购领取； 项目多次地质勘察记录拍摄报道等工作； 行政部门事务性转接服务； 工商、城管部门对接； 房地局备案协助； 项目设计院设计调整讨论； 银行工作协助梳理； 昌房公积金备案方案； 一、项目背景回顾我们已完成营销的六个阶段：蓄势期、认筹期、开盘期、强销期、持销期、（尾盘期还建房源）商业启动期项目大节点回放（2008）：07年底，项目拆迁至最后阶段；08年初，工地围墙建设完工；08年5月，项目开始破土动工；08年6月，销售电话88851111对外公布；（同时网络宣传启动；）08年7月，临时接待处开放，公司正式进场；（工地活动房）08年9月， 项目承建商正式签约并开始施工；08年10-12月，地下基础层仍在施工中，开盘时间无法确定。 （我们在工地3平米无空调的活动房内，渡过最酷热的夏季。在开始挖基坑、打桩过程中，不断出现意外事故而导致工程严重延期，如滑坡、塌陷、积水、频繁雨水、技术错误等系列问题，使接待处开放及开盘的时间一拖再拖，严重影响整个操盘节奏，对后期销售结果无法保证达到约定预期。经过与甲方多次沟通后，施工进度在可能的情况下日益加紧中。）08年充满无限期盼、辛酸和坎坷的一年.项目大节点回放（2009）：09年1-4月 项目工程正负零完工09年5月 临时售楼部开放09年6月 还建统计09年6月 开盘前准备（正式售楼部、物料、通道、推广、定价。）09年7月 盛大开盘09年8月 1#、2#、3#、4#号楼封顶09年9-11月 住宅内隔墙及粉刷施工过半09年12月- 商业裙楼消防管网完工09年12月- 商业认筹工作积极准备（现场包装、物料、数据、媒体预热等。）（09年7月开盘后，面积突然变更，合同备案，抵押解除登记，房地局、开发商、银行等系列工作迫在眉睫，我们都探索着积极应对突来的挑战。然而商业迟迟未能开盘，前期辛苦积累的客户多数已流失。）09年，收获的是短暂喜悦，经历的是突来的挑战和更多期待二、我们取得的成绩1、销售数据统计2009年1月1日-12月31日止（销售套数）住宅还建部分可售住宅已售住宅剩余住宅还建户待还建396971928026416完成比100%94%6%销售完成率94%，完成甲方约定任务目标90%。销售金额1.5亿元，销售面积2.1万方。2、销售面积金额认购总套数264认购总面积（）21025.73认购总金额（元）152268477认购均价（元）7242.007签约总套数260签约总面积（）20609.43签约总金额（元）141172154签约均价（元）6849.882销售完成总套数254销售完成总面积（）20157.06销售完成总金额（元）138034377销售完成均价（元）6847.942销售金额1.5亿元，放款中1.3亿，目前已回款0.81亿元。3、客户数据统计时间2008年2009年内容来电来电来访认筹开盘认购住宅累计销售住宅剩余住宅销售比住宅36367014962181252641694%商业16531450400000合计52898420002181252641694%住宅69%68%75%转换率57%商业31%32%25%占比100%100%100%来电量：09年较08年增长46%客户到访2000组;其中住宅1496组;认筹218组;开盘认筹转换率75%;住宅累计销售完成95%。简言:商业：来电479组 来访504组 经过跟进筛选，有效客户仅仅占5%左右，客户资源流失严重。 商业开盘势在必行。三、营销服务工作我们从已完成营销六个阶段来统计服务工作：第一阶段：蓄势阶段（08.309.6）第二阶段：认筹阶段（09.609.7）第三阶段：开盘阶段（09.709.8）第四阶段：强销阶段（09.809.9）第五阶段：持销阶段（09.909.12） （尾盘期因还建安置计划未启动而房源受制）第六阶段：商业启动阶段（09.12）第一阶段 蓄势阶段（08.309.6） 09年6月以前系列工作一）提案报告1、前期营销推广提案汇报并沟通确定。1）案名logo/主题语确定案名:胭脂山.桂苑 , logo主推语:胭脂坊 武昌府 城市印记 广告语:心中的诗意栖居 城市的繁盛印记2）营销策略：招商先行 ，商业带动住宅。3）项目推广方案公司沟通完成。2、现场整体包装建议，并沟通确定。主要内容有园林展示区,看房路线,样板房,商业部分包装等建议。沟通确定了先包装商业群楼.3、商业定位定价及推广方案汇报并沟通确定。主要内容：1）对项目商业前期形象及业态进行定位分析。 2）通过周边及同质楼盘市场调研，了解到市场目前租情况和市场需求状况。 3）前期开展了招商初步沟通，了解到项目商业业态基方向，并对商业面积进行针对性划分。二）目前物料准备情况1、沙盘模型。沙盘、户型模型尺寸规格已经确定，待甲方提供园林图、外立面资料即可制作。2、折页、户型图等宣传物料。折页、户型图、水杯、手提袋等设计并确定，择时印刷。商业宣传物料未做（如招商手册、宣传单等）3、临时围墙、围栏、正式围墙广告。临时围墙及围栏广告均已经展示出街。正式围墙画面已经通过，视项目进度展出。4、样板房。包装样板房、清水房的户型及楼层已经确定。装修公司未选定。看房路线已经确定。根据客户情况而定。5、售楼部。1）临时售楼部的位置、尺寸、布置、所需物料等已经沟通确定，待正负零后开始对外开放。2）正式售楼部位置、面积已经确定，待与装修公司进一步沟通具体事宜。三）前期细节工作1、户型优化沟通并修改完成，房产局对项目进行首次面积测量。2、住宅、商业还建套数、销控、面积沟通并确定；3、商业分割沟通并确定了分割面积、位置。4、临时接待处物料明细单及费用预算准备完毕。5、每周呈送市场周报。6、临时接待处前期选址，沟通后甲方未同意。7、前期外展选址沟通，暂缓执行。8、各商家初步意向沟通。9、内部认购可行性操作沟通，暂缓执行。10、网络日常维护、来电客户短信维护。08年7月正式进场1、申请电话027-888511112、工地活动房办公，接待客户。3、网络宣传服务启动。(活动房接待室) 08年6月围墙护栏出街09年5月1-3日 外展活动“紫阳湖房交会”“积玉桥房交会”我们负责对接组织方，设计相关画面，安排人员现场接待。(房交会展板画面)09年5月25日临时售楼部正式开放从08年9月起，就开始有针对性寻找“临时售楼部”场地共计6处，并提交(临时售楼部选址方案)供参考;因开盘节点需要，最终选择了项目对面湖南面馆，租用三个月;内部整改包装;(内、外场画面)09年6月临时售楼开放信息释放宣传短信群发电话回访网络媒体09年6月协助还建安置统计09年5-8月份参与昌房还建小组，负责还建数据清理安置工作。如制表，初步对应安置，调整修改等。第二阶段 认筹阶段（09.609.7） 认筹宣传启动1）报广软文。2)现场广告。3)网路宣传。（详见网络服务报告）4)认筹活动执行。5)短信群发。6)宣传物料。认筹宣传物料准备 第三阶段 开盘阶段（09.709.8） 1）报纸广告；2）现场广告；3）网路宣传；（详见网络服务报告）4）开盘活动执行；5）短信群发；第四阶段 强销阶段（09.809.9） 1）报广软文；2）现场广告；3）网路宣传；（详见网络服务报告）4）促销执行；5) 短信群发。第五阶段 持销阶段（09.909.12） 1）系列促销。（多次加推，小户型，江景房，大户等）2）现场广告。3）网路宣传。（详见网络服务报告）4) 促销执行。5) 外展及团购活动。(圣诞包装)第六阶段 商业启动阶段（09.12） 1）现场广告； 2）商业认筹方案；3）定价方案； 4）商业分割方案；5）宣传物料准备； 6）商业报广宣传准备；7）宣传物料准备； 8）网络推广准备； (待续)商业宣传物料准备工作启动中。如：商业宣传折页（初）。网络服务报告示意图详见胭脂山桂苑网络宣传推广汇总搜房、亿房、热线地产三大主流地产网络服务商画面截图示意项目营销推广统计项目各阶段营销（08-09年）月份-6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份合计销售完成01354424281716264推广主题项目信息释放认筹、开盘总房价26万起稀缺小户加推加推江景房少量大宅优惠发售节日促销-宣传手段网络，外联，dm楼体等报广，网络，外联，dm，短信，楼体等围墙广告，网络，楼体，报广软文，外联等网络，外联，dm，短信，楼体等网络，外联，dm，短信，楼体等网络，外联，dm，短信，楼体等围墙，场包装，网络，楼体-活动临时售楼部开放认筹，开盘庆典，售楼部开放-老带新奖励，老业主维系奖励-四、综合上述：08-09年工作简报1、推广宣传工作1）网络推广工作有：热线地产，搜房，亿房新闻、软文、论坛发布项目最新消息。如工程进度、临时售楼部开放、认筹等信息。2）现场包装制作展示。如围墙，条幅，彩旗等。3）短信群发维护老客户。4）外展，dm等工作。5）老带新优惠，业主维系奖励等政策。2、协助甲方完成工作1）项目97套还建统计分配调整并制表。2）预售证准备资料，住宅数据及方案。3）电子备案系统登记备案及购买，合同采购领取。4）项目多次地质勘察记录拍摄报道等工作。5）行政部门事务性接待。6）昌房公积金备案方案。7）房地局备案协助。3、系列细节工作1）宣传物料制作完成并投入使用。2）住宅、商业还建套数、销控、面积沟通并确定；3）商业分割沟通并确定了分割面积、位置。4）接待处物料及时补充。5）每周呈送市场周报。6）临时、正式接待处选址沟通包装开放。7）前期外展选址沟通，暂缓执行。8）各商家初步意向沟通。9）内部认购可行性操作沟通，暂缓执行。10）网络日常维护、来电客户短信维护。11）认筹、开盘准备及执行。12）销售期间节点配合及推广宣传。13）商业启动工作。五、2010年工作计划1、做好甲方对接工作。2、住宅清盘推广及销售，商业开盘准备。3、新年度任务。即住宅及商业清盘。4、维护好甲乙双方关系，跟进甲