2011珠海中山房地产市场分析报告52P.doc

1 珠海中山房地产市场 分析报告 2011 普华房地产经纪有限公司 2011/8 珠海中山房地产市场分析报告 2 目录目录 第一章 整体宏观市场背景分析4 一、房地产发展的未来走向研究.4 （一）2011 年上半年中国宏观经济运行状况.4 1、农业生产总体稳定，夏粮生产获得丰收5 2、工业生产平稳增长，企业效益继续增加5 3、固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。6 4、市场销售稳定增长，汽车、房地产相关商品销售放缓。6 5、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增长较快。7 （二）2011 年上半年中国整体 gdp 状况分析.8 （三）中国房地产未来发展趋势和特点 .9 二、房地产调控政策研究.11 （一）房地产政策宏观调控历史分析 11 （二）主要调控政策细则及分析 13 1、70/90 政策13 2、限价政策13 3、限购令13 4、限贷14 5、二手房交易营业税14 6、房产税15 7、保障房建设15 8、存款准备金率持续上调及加息15 9、一房一价公示16 第二章 珠海、中山城市发展研究16 一、珠海篇.16 （一）珠海市发展现状及趋势分析 16 1、珠海城市定位与发展结构16 2、珠海宏观经济分析际轻轨24 3、珠海房地产市场发展28 4、影响珠海主要调控政策分析28 5、调控政策对珠海房地产市场的影响29 6、珠海房地产市场供需及价格水平分析30 （二）珠海人口结构及居住现状 35 1、珠海城区人口结构现状35 2、珠海城市规划及居住现状36 3、主城区人口数量、增速对住宅供应的分析37 4、人口结构变化及居住现状对住宅需求的分析37 （三）各区人口分布及转移趋势 38 1、各区人口分布情况分析38 2、人口转移对区域经济及房地产的影响38 （四）房地产市场未来走势及预测 38 二、中山篇.39 珠海中山房地产市场分析报告 3 （一）中山市发展现状及趋势分析 39 1、中山概况39 2、中山房地产市场发展现状40 3、中山市房地产市场发展状况45 4、中市部分区域客户调查状况分析45 （二）主城区人口、结构、居住现状对房地产的影响 47 1、主城区人口、结构、增速对住宅供应的影响分析48 2、人口结构变化及居住现状对住宅需求的影响48 （三）各区人口分布及转移趋势对房地产的影响 49 1、各区人口分布情况分析49 2、人口转移对区域经济及房地产的影响50 （四）中山市房地产市场未来走势及预测 51 第三章 总结51 注：数据来源于珠海统计局、中山统计局、中山国土资源在线 珠海中山房地产市场分析报告 4 第一章第一章 整体宏观市场背景分析整体宏观市场背景分析 一、房地产发展的未来走向研究一、房地产发展的未来走向研究 （一）（一）2011 年上半年中国宏观经济运行状况年上半年中国宏观经济运行状况 宏观经济景气指数趋势图宏观经济景气指数趋势图( (至至 20112011 年年 5 5 月月) ) 上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，国 家坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济 运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。 初步测算，上半年国内生产总值 204459 亿元，按可比价格计算，同比增长 9.6%；其中，一季度增长 9.7%，二季度增长 9.5%。分产业看，第一产业增加值 15700 亿元，增长 3.2%；第二产业增加值 102178 亿元，增长 11.0%；第三产业增 加值 86581 亿元，增长 9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长 2.2%。 珠海中山房地产市场分析报告 5 1、农业生产总体稳定，夏粮生产获得丰收、农业生产总体稳定，夏粮生产获得丰收 全国夏粮产量 12627 万吨，比上年增产 312 万吨，增长 2.5%。上半年，猪牛 羊禽肉产量 3722 万吨，同比增长 0.2%，其中猪肉产量 2443 万吨，下降 0.5%。 2、工业生产平稳增长，企业效益继续增加、工业生产平稳增长，企业效益继续增加 上半年，全国规模以上工业增加值同比增长 14.3%。分登记注册类型看，国 有及国有控股企业同比增长 10.7%;集体企业增长 9.6%;股份制企业增长 16.1%;外 商及港澳台投资企业增长 11.1%。分轻重工业看，重工业同比增长 14.7%，轻工 业增长 13.1%。分行业看，39 个大类行业均实现增长。分地区看，东部地区同比 增长 12.4%，中部地区增长 17.8%，西部地区增长 17.3%。上半年，规模以上工业 企业产销率达到 97.8%，比上年同期提高 0.1 个百分点。6 月份，规模以上工业 增加值同比增长 15.1%，环比增长 1.48%。1-5 月份，全国规模以上工业企业实现 利润 19203 亿元，同比增长 27.9%。在 39 个大类行业中，37 个行业利润同比增 长，2 个行业同比下降。1-5 月份，规模以上工业企业主营业务成本占主营业务 收入的比重为 84.7%，比一季度提高 0.3 个百分点。5 月份，规模以上工业企业 主营业务收入利润率为 6.2%。 20112011 年（年（2-62-6 月）工业增长速度月）工业增长速度 珠海中山房地产市场分析报告 6 2011年工业增加值增长速度（月份） 13.8 13.9 14 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 月份 百分比 工业增加值增长速度(2011年2月) 工业增加值增长速度(2011年3月) 工业增加值增长速度(2011年4月) 工业增加值增长速度(2011年5月) 工业增加值增长速度(2011年6月) 3、固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。、固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。 上半年，固定资产投资(不含农户)124567 亿元，同比增长 25.6%。其中，国 有及国有控股投资 43050 亿元，增长 14.6%。分产业看，第一产业投资同比增长 20.6%，第二产业投资增长 27.1%，第三产业投资增长 24.7%。分地区看，东部地 区投资同比增长 22.6%，中部地区增长 31.0%，西部地区增长 29.2%。从环比看， 6 月份固定资产投资(不含农户)下降 1.04%。上半年，全国房地产开发投资 26250 亿元，同比增长 32.9%。其中，住宅投资 18641 亿元，增长 36.1%。全国商品房 销售面积 44419 万平方米，同比增长 12.9%。其中，住宅销售面积增长 12.1%。 上半年，房地产开发企业本年资金来源 40991 亿元，同比增长 21.6%。6 月份， 全国房地产开发景气指数为 101.75。 4、市场销售稳定增长，汽车、房地产相关商品销售放缓。、市场销售稳定增长，汽车、房地产相关商品销售放缓。 上半年，社会消费品零售总额 85833 亿元，同比增长 16.8%。其中，限额以 上企业(单位)消费品零售额 39034 亿元，增长 23.7%。按经营单位所在地分，城 珠海中山房地产市场分析报告 7 镇消费品零售额 74450 亿元，同比增长 16.9%;乡村消费品零售额 11383 亿元，增 长 16.2%。按消费形态分，餐饮收入 9579 亿元，同比增长 16.2%；商品零售 76254 亿元，增长 16.9%。在商品零售中，限额以上企业(单位)商品零售额 36108 亿元，同比增长 24.2%。其中，汽车类增长 15.0%，增速比上年同期回落 22.1 个 百分点；家具类增长 30.0%，回落 8.5 个百分点；家用电器和音像器材类增长 21.5%，回落 7.3 个百分点。6 月份，社会消费品零售总额同比增长 17.7%，环比 增长 1.38%。 5、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增长较快。、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增长较快。 上半年，城镇居民家庭人均总收入 12076 元。其中，城镇居民人均可支配收 入 11041 元，同比增长 13.2%，扣除价格因素，实际增长 7.6%。在城镇居民家庭 人均总收入中，工资性收入同比名义增长 11.5%，转移性收入增长 9.9%，经营净 收入增长 31.2%，财产性收入增长 20.4%。农村居民人均现金收入 3706 元，同比 增长 20.4%，扣除价格因素，实际增长 13.7%。其中，工资性收入同比名义增长 20.1%，家庭经营收入增长 21.0%，财产性收入增长 7.5%，转移性收入增长 23.2%。 珠海中山房地产市场分析报告 8 当前，经济发展面临的国内外环境依然十分复杂，不稳定、不确定因素较当前，经济发展面临的国内外环境依然十分复杂，不稳定、不确定因素较 多。下阶段国家坚持宏观经济政策取向不动摇，继续保持政策的连续性、稳定性，多。下阶段国家坚持宏观经济政策取向不动摇，继续保持政策的连续性、稳定性， 继续把稳定物价总水平放在宏观调控首要位置的宏观政策仍然是主导，国家将增继续把稳定物价总水平放在宏观调控首要位置的宏观政策仍然是主导，国家将增 强政策的针对性、灵活性、有效性，进一步处理好保持经济平稳较快发展、调整强政策的针对性、灵活性、有效性，进一步处理好保持经济平稳较快发展、调整 经济结构和管理通胀预期的关系，加大改革创新力度，加快经济结构调整和发展经济结构和管理通胀预期的关系，加大改革创新力度，加快经济结构调整和发展 方式转变，促进经济又好又快发展。方式转变，促进经济又好又快发展。 （二）（二）2011 年上半年中国整体年上半年中国整体 gdp 状况状况分析分析 国家统计局公布了上半年国民经济统计数据。根据统计，2011 年上半年国内 生产总值(gdp)204459 亿元，按可比价格计算，同比增长 9.6%。在国家统计局公 布上半年的经济数据之前，对于中国经济上半年及未来的表现，市场人士就开始 担心中国经济很有可能硬着陆，担心中国经济滞胀。但在经济增长高于 9%的情况 下，说硬着陆，谈滞胀不仅违背经济学的基本原理和概念，更与中国经济的实际 情况不符。为了更能说明问题，我们对上半年经济增长以及三驾马车的具体表现 进行更细致的分析。一季度增长 9.7%，而二季度的经济增长为 9.5%。这两个数 字，如果与去年比较，尽管有所下滑，但考虑到今年宏观调控力度的加大和信贷 政策的大幅紧缩，以及通胀的加速，这样的增长数字甚至在某种程度上比去年上 半年 10.3%的数字都弥足珍贵。而从一些具体的数字表现而言，体征和各项指标 都处于良好的区间。比如，上半年，全国规模以上工业增加值同比增长 14.3%， 固定资产投资增长 25.6%，都是比较理想的数字，而消费和出口亦保持了平稳增 长的态势。因此，尽管在政策加大调控力度的情况下，二季度的增长比一季度慢 了 0.2 个百分点，但这既是季节性变化，也是宏观政策调控的结果，和政策的预 期是一致的。 珠海中山房地产市场分析报告 9 从中国经济的主要指标看，经济增长并没有出现大幅度的下滑，所谓硬着陆， 所谓滞胀的说法根本不存在。如果说去年中国经济仍然属于快跑，那么，今年以 来中国经济的增长则完全告别了危机时期的刺激效应，恢复到正常的增长和平稳 状态，而并不是衰退和滑坡。对于中国经济的表现，国家统计局也认为经济增长 的内生动力依然强劲，增长不会出现很大的问题。但是，这并不意味着，中国经 济没有可担忧之处，应该看到，在经济增长良好的背后，风险的暗流涌动，其中 最大的风险无疑有两个：一是通胀的未来走势，一是房价为代表的资产价格泡沫。 先说物价，上半年，尽管货币政策一再收紧，但依然没有改变负利率的状况，价 格上涨的动力依旧十足，居民价格消费指数高位运行。上半年物价指数平均 5 .4%， 特别是 6 月份，猪肉价格的暴涨使得 c pi 一举达到了 6.4%的三年来的高点。这 意味着，年内完成 4%的调控目标基本已经没有可能。再看房价，在负利率和通胀 效应之下，房地产政策尽管依旧处于严厉的调控之中，但房价由于通胀预期并没 有出现下降的迹象，而上半年，全国房地产开发投资 26250 亿元，同比增长 32.9%。 一些没有采取限购措施的二三线城市，房价涨势依旧，整个房地产调控的压力依 然很大。 （三）中国房地产未来发展趋势和特点（三）中国房地产未来发展趋势和特点 中国未来房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远， “居者有其屋”目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然 而，当前问题的重点，高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来 的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安 全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过 高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的 收入，不利于启动内需和消费的增长。 珠海中山房地产市场分析报告 10 可以预期未来的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：可以预期未来的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点： 1 1、房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。、房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。 如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康 发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行 和危机难以避免；预计房价在未来中国房地产的发展趋势会存在泡沫破灭和价格 下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决 于市场和政策的组合作用。 2 2、保障性住房将得到加强。、保障性住房将得到加强。 从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多 的实际和计划供给带来的分配畸形和低效率决定了依靠保障难以解决中国住房的 民生问题。 3 3、中国房地产在未来会经历较快的发展过程。、中国房地产在未来会经历较快的发展过程。 这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产 预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。 4 4、目前的房地产价格基本已经达到高位，、目前的房地产价格基本已经达到高位，20102010 年继续大幅上涨的局年继续大幅上涨的局 面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们预期和观面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们预期和观 望情绪业已出现。望情绪业已出现。 5 5、三四线城市实力提升成为中国房地产新引擎。、三四线城市实力提升成为中国房地产新引擎。 在当前房地产市场环境日趋复杂的局面下，对于一二线城市房地产市场的参 与各方来说，生存环境有所恶化，诸如政策的持续高压、开发成本的大幅提高等 因素成为一二线城市房地产市场发展的瓶颈。而近些年三四线城市社会经济的快 速发展，低地价、高需求及快速的工业化、城市化进程等积极因素逐渐吸引众多 珠海中山房地产市场分析报告 11 房地产市场参与方的眼球，为我国房地产产业的可持续发展带来了新机会、注入 了新活力。随着我国城市化进程的不断深入，三四线城市实力大幅提升。研究表 明，不论是经济规模、城市建设程度，还是居民生活水平方面，三四线城市各项 指标在近五年均保持高速增长，而经济增长、城市基础设施条件以及居民生活水 平均与房地产市场存在明显的正相关关系。经济的持续增长带来三四线城市规模 发展、住房扩大、房地产投资增加，人均可支配收入的提升，使人们购房和投资 的能力也随之增加。城镇人口的比重将不断提高，城市化程度的提高和城镇人口 规模持续增加，也将刺激三四线城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速将呈 逐年递增态势。另外，随着我国城市化进程的推进，三四线城市基础设施建设日 益显现出较强的优势，高铁、机场、港口等重大设施以及星级酒店数量的持续增 长，与一二线城市平均水平差距逐渐缩小。城市硬件的发展有助于加强中西部与 东部的交流，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长，促进城市带 的逐步成熟，为三四线城市房地产市场带来更多机遇。而三四线城市在中国经济 快速、健康、稳健发展的大环境下，居民的收入和生活水平变化较大，为三四线 城市的房地产市场发展提供了重要的需求保障。目前，三四线城市商品房市场需 求较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，三四线城市房地产市场发展潜 力逐步凸现。在当前一二线城市房地产市场形势不明朗的情况下，三四线城市在 房地产市场发展上所呈现的巨大潜力和空间，将为我国房地产市场的持续发展提 供新的动力，而我国房地产市场的整体规模也将会在三四线城市房地产市场强大 的助推下持续扩大。 二、房地产调控政策二、房地产调控政策研究研究 （一）房地产政策宏观调控历史分析（一）房地产政策宏观调控历史分析 中国房地产市场是政策市。2010 年、2011 年上半年政策市的本性被淋漓尽 珠海中山房地产市场分析报告 12 致的表现出来，不仅出台了最为严厉的调控政策限购、限贷、限价，还是调 控政策出台最频繁的时段。 每次出台的调控政策都会或多或少的给市场带来一定的影响。自 2010 年至 今频繁的“重量级调控”更是给房地产市场带来的前所未有的“重大影响” 。 从 2010 年至今的四次大调控看，重大政策的诞生，将会使得市场多方呈现 观望态势，这种观望态势会持续 12 月，甚至长达 3 个月之久，但当这种观望 被一方打破，市场将会出现小爆发。 “限购令”成为史上“最严调控政策” ，造成目前市场观望态势严重， “限购 令”辅以限贷、加息、限价等政策给市场带来持续的冲击，目前造成的市场冷清 势头已持续了 4 个月之久，还有进一步延续的势头。 在开发商资金短缺和抑制性调控政策持续的状态状态下，开发商与置业客户 博弈心理加重，市场走势处于敏感期，一方的稍有妥协都会导致市场走向。 尽管目前一系列的调控政策尚未达到预期的调控效果，但整体上看已经抑制 住了各大城市房价大幅上涨的势头，但市场仍处于敏感期，市场状态尚不稳定， 稍有风吹草动，都可能导致市场走向不同。 综合种种因素，预计下半年市场不会出现大幅上涨或下跌的趋势，这也不是 政府调控的初衷。整个下半年市场将处于微调期，逐渐摆脱非理性、不合理因素， 市场更显稳健、成熟。 珠海中山房地产市场分析报告 13 （二）主要调控政策细则及分析（二）主要调控政策细则及分析 1、70/90 政策政策 凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积 90 平方米以下（含经济适用 房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的 70%以上；中小套型普通商品房 政策性住房建设，年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。 70/90 政策、原则上禁止容积率低于 1.0 商住用地的供应（抑制别墅类产品 供应） 、土地拍卖抑制地王出现等一系列政策，从房地产市场供应的源头上对商 品房进行调控，引导商品房市场向中小户型、中低价位迈进。 部分城市开发商采用“双拼”等形式避开 70/90 政策带来的影响，取得了不 错的效果，但“限购令”与“限贷”这对组合拳，令“双拼”受到较大影响，使 得 70/90 政策效果更加明显。 2、限价政策、限价政策 对未如期确定并公布本地年度新建住房价格控制目标，新建住房价格上涨幅 度超过年度控制目标，没有完成保障性安居工程等目标任务的县（市、区）及相 关单位，要向市政府报告，并根据有关规定，对相关负责人进行约谈问责。 3、限购令、限购令 核心内容：“本地限三、外地限二”本地户籍居民家庭，最多限拥有两 套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套。 核心目的：抑制投资客户。 目前对商品房市场影响最大的莫过于调控政策中的“限购令”了。 “限购令” 属于国家对市场的最直接的行政干涉，使得外地客户或拥有二套以上商品房的本 珠海渔女 珠海中山房地产市场分析报告 14 地客户直接或间接的失去了购房权利，直接抑制了投资性客户，甚至伤害到部分 改善性客户和外地刚需客户，大大降低了市场的潜在需求，给市场造成较浓厚的 观望态势，市场成交量下降。 4、限贷、限贷 核心内容：严格执行差别化住房信贷政策，对商业贷款购买第二套住房的家 庭，各金融机构要严格执行“首付款比例不低于 60%,贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍”的政策。对使用住房公积金贷款购买改善型第二套住房的家庭，首付款 比例不得低于 60%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。 对于外地客户，需提供一年以上纳税证明或社会保险证明才可获得贷款权限。 对无法提供一年以上纳税证明或社会保险证明的和二套以上购房客户将不予贷款。 限贷的实施，有效的抑制了投资客需求，但限贷对投资客、刚需客户的一刀 切，伤害了部分改善性刚需客户。贷款首付的提高或禁贷，一定程度上抑制了置 业客户的购买力。 从某种程度上说，限购+限贷组合拳给市场造成的影响成为杀伤力最大、持 续时间最长的调控政策。 5、二手房交易营业税、二手房交易营业税 二手房交易营业税从 2009 年政策救市到 2010 年抑制市场非理性火热局面经 历了曲折的变化，目前二手房营业税减免的取消一定程度抑制了二手房交易的频 率，部分小业主在出售二手房时以“实收” 名义将营业税等转嫁到买家，增加 了买家的购房成本，较大的影响了二手市场交易量。但另一方面，为避免营业税 等带来的影响，部分买家将目标转向一手市场或房龄超过五年的较老房源。 珠海中山房地产市场分析报告 15 6、房产税、房产税 2011 年初，为抑制房地产投资且争议已久的房产税出台，上海、重庆成为试 点城市。从上海、重庆房产税执行力度和执行效果看，远未达到出台房产税前的 预期，甚至被“限购” 、 “限贷”等调控政策所掩盖，截至目前为止，本次房产税 的试点甚至可用“较为失败”来形容也不过分。尽管本次房产税的试点尚未给市 场带来本质的影响,但给上海、重庆，甚至全国各个城市的置业客户，特别是投 资客带来了一定的心理威慑，加大了市场观望。但对于房产税的进一步影响，尚 需时日。 7、保障房建设、保障房建设 2011 年珠海市建设保障房 4801 套，计划 20112012 年两年内建 8000 套保 障房，逐步建立起以廉租住房、公共租赁住房为主的多层次、全覆盖的保障性住 房供应体系，加快解决中低收入家庭住房困难，努力实现住有所居的住房保 障目标。 近年及未来几年珠海市加大保障房供应，对珠海商品房市场将有一定的影响， 不仅占用部分商品房建设用地，同时还会减少部分市场需求。但从商品房和保障 比较看，保障性住房无法达到商品房的品质、档次，对于中高收入群体几乎不会 产生影响。 保障房的供应将刺激商品房向档次感、品质感迈进，市场将对市场供给方优 胜劣汰，给供给方提出更高的要求，从整体上会促进房地产市场向更高的品质发 展。 8、存款准备金率持续上调及加息、存款准备金率持续上调及加息 从 2010 年至 2011 年上半年，央行存款准备金率连续上调 12 次，加息 5 次， 珠海中山房地产市场分析报告 16 其中仅 2011 年上半年调整了 6 次，加息 3 次。存款准备金率的持续收紧增加了 开发商、置业客户的贷款难度，对开发商自有资金及融资渠道有更高要求。持续 加息增加了置业客户的置业成本，抑制了部分自住型客户。 9、一房一价公示、一房一价公示 “一房一价”政策要求商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置，公 布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息。 依据价格法和价格违法行为行政处罚规定 ，房地产开发企业违反明 码标价规定未实行“一套一标” ，每套将处 5000 元罚款。构成价格欺诈的，责令 改正，没收违法所得，并处违法所得 5 倍以下罚款；没有违法所得，处 5 万元以 上 50 万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关 吊销营业执照。 该项政策将重点打击不按照规定明码标价、存在价格欺诈、乱收费等行为。 有利于稳定商品房价格、提高市场交易透明度，保障消费者合法权益。 第二章第二章 珠海、中山城市发展研究珠海、中山城市发展研究 一、珠海篇一、珠海篇 （一）珠海市发展现状及趋势分析（一）珠海市发展现状及趋势分析 1、珠海城市定位与发展结构、珠海城市定位与发展结构 城市定位城市定位 珠海建市 30 年来，城市发展定位问题一直处于争论与变化之中，至今已调 整多次。 1980 年：港澳客人的旅游区； 珠海中山房地产市场分析报告 17 1984 年：海滨工业商贸城市； 1990 年：海滨旅游城市； 2000 年：三基地一中心； 2003 年：珠三角区域性中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市； 2008 年：生态文明新特区，科学发展示范市。 2009 年：珠江口西岸核心城市珠江口西岸核心城市 珠海被定位为“核心” ，珠海作为珠江西岸核心城市，将与以佛山、江门、 中山、肇庆市为节点的珠江口西岸城市一起，努力提升地区发展水平，珠海“珠 江西岸核心城市”这一定位，与 30 年前邓小平将珠海定位为“特区” ，具有同等 重要意义。 城市发展结构城市发展结构 根据珠海市城市总体规划（20012020） ，珠海的城市空间体系由“主城 区次中心城外围新城中心镇”构成，主城区包括由新老香洲、吉大、 拱北、前山等组成的中心城区和由南屏、湾仔、洪湾组成的南湾城区，次中心城 为金湾和斗门，外围新城为唐家湾、横琴、三灶和高栏港区。 中心城区以发展第三产业为主，南湾城区以发展第二产业为主。中心城区内 规划三处市级公共中心和一处区域性物流中心，分别为：新香洲的城市行政与文 化中心，吉大金融商务与旅游服务中心，拱北的商业服务中心，前山上冲的物流 中心。 城市交通城市交通 a a） 、对外交通、对外交通 经过多年的发展，珠海初步建立起了陆、海、空立体化的对外综合交通运输 珠海中山房地产市场分析报告 18 体系。 广珠城际轻轨广珠城际轻轨 为广州至珠海的城际快速轨道通线（含小榄至江门支线） 。 主线路从广州新火车站引出，经顺德、中山至珠海拱北，全长 142.235 公 里，其中珠海段长 26 公里，共设有 6 个站。已于 2011 年 1 月 7 日开通广 州至珠海北站，目前从广州至珠海行程只需 45 分钟。 广珠铁路广珠铁路 起于广州至茂名铁路街边站，经龙江、 江门、新会、斗门、珠海，西至珠海高栏港，纵贯 珠三角西翼，全长 184.5 公里，设计时速为 120 公里，功能为货运（预留客运功能） ，于 1997 年 开工，2008 年 4 月复工，将于 2011 年建成。 公路公路 对外东达深圳、香港，南通澳门，北达广州， 西至粤西腹地，与周边地级城市均有高速公路，如 京珠高速、江珠高速、粤西沿海高速、太澳高速等。 珠海机场珠海机场 按照国际民用机场标准 4e 级设计，机场附近预留了 5 万平方米 的土地用于发展航空产业。珠海以机场为平台，已经成功地举办了 7 届中 国国际航空航天博览会。目前，珠海机场已与香港机场合作，未来珠海机 场对内作为交通枢纽节点，对外将主攻货运业务。 珠海中山房地产市场分析报告 19 港珠澳大桥港珠澳大桥 2007 年国家发改委牵头成立了港珠澳大桥专责小组；2008 年 8 月三地政府已就项目的投融资问题达成了共识，已于 2009 年 12 月 15 日 动工。港珠澳大桥的建设，开辟了大陆与香港之间的东西向陆路通道，将 使珠海成为珠三角西部进入港澳的桥头堡，大大地提升了珠海的区位优势 和服务职能。 港口港口 随着珠海经济的发展，珠海港将形成七个港区。目前，九洲港主要经 营“四游一线”：九洲港至香港、深圳蛇口以及东区各海岛的航线和澳门 环岛水域游。在规划中，香洲港区以陆岛交通运输、海岛补给和海岛旅游 运输为主，九洲港区重点发展快速客运。 珠海中山房地产市场分析报告 20 b b） 、内部交通、内部交通 珠海的城市道路分为城市快速路、主干道、次干道、支路四个等级。城市快 速路承担城区各组团间的联系和与高速公路衔接功能，采用封闭或半封闭形式， 规划红线控制宽度为 3660 米，目前主要有珠海大道九洲大道、香唐 港湾路、梅华路、珠港大道等。城市主干道承担城市各组团或片区内部的主要交 通联系，是组团的道路骨架，红线控制宽度为 3650 米。主城区主干道有：迎 宾路、海滨路、水湾路、人民路、情侣中路（北段） 、情侣南路（南段）等。城 市次干道分流主干道交通，红线控制宽度为 2040 米。在景山路、九洲大道等 道路上规划有公交专用道。规划的轨道交通覆盖了全市以及西部都市区的所有发 展组团、口岸、中心区、交通枢纽等重要发展地区和节点，形成了组团之间交通 联系的轨道交通网络骨架。 珠海中山房地产市场分析报告 21 城市扩张城市扩张 目前，香洲区为主城区的所在地，是全市行政、经济和文化的中心，重点发 展旅游业、新型服务业，房地产业和交通运输物流业。 唐家湾片区，主要发展高等教育、科研开发、大型体育娱乐设施等，其居住 用地分布在东部沿海滨地带。 横琴片区，毗连澳门，规划建设用地主要集中在东部与北部，重点发展住宅 与综合旅游服务业、商业； 金湾和斗门，具有较多的土地存量和基础设施条件，是重点发展临海产业、 空港产业等第二产业的地区，强调次中心城和中心镇的带动作用，但是尚需较长 时间的培育。 珠海中山房地产市场分析报告 22 城市商圈分布城市商圈分布 珠海城市商业经过多年发展，逐渐形成了四大特色鲜明的商圈：老香洲商圈、 前山商圈、拱北商圈和吉大商圈。 香洲商圈：它是老香洲商业地段的统称，包括新兴的凤凰路、朝阳路、 商业老街香埠路以及翠香路、紫荆路等商业网点。已经形成了三大核心 商圈：一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等，形成了以超级市 场为主导的社区型商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田 百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街吉之岛超市等形成的区域商 业中心。三是因五洲花城等新楼盘的竣工，由格力置业股份开发的旺角 百货的开业带动了新香洲商业气氛的形成。 前山商圈以翠微路为中心，是传统的专业建材商圈，其商业辐射能力甚 至到了周边城市。 拱北商圈，地处珠海最繁华的区域，依托拱北口岸、汽车站和在建中的 轻轨总站，以迎宾南路、莲花路步行街为中心，以澳门客、旅游者为主 要消费对象，以休闲性消费、流行时尚消费、特色消费为主要业态。拱 北商圈是珠海商业氛围最活跃的商圈。 吉大商圈，是珠海规划的中央商务区（cbd） 。以景山路和情侣中路为两 个小中心，以高档居家消费和高档商品为主要业态，走高端路线，辐射 全市。 珠海中山房地产市场分析报告 23 城市研究总结城市研究总结 近两年，珠海的城市建设发展迅速，取得了较大的成绩，城市面貌和形象得 到了改善提升。这主要是由于以下原因： 新一届政府没有改变珠海“区域中心城市” 、 “风景旅游城市”的发展定位， 保持规划的连续性，使得社会各界投资者有所适从，敢于进入； 政府加大了城市基础设施建设的投入，内部投资环境逐渐改善； 一批城际重大基础设施项目的规划和开工建设，大大的改变了珠海“边陲小 城” 、 “交通末梢”的地位，将使珠海在珠三角区域经济合作以及大陆与港澳 的联系中处于枢纽的地位，区域中心城市的形象初步体现出来，给予了珠海 产业经济，特别是房地产业很好的市场预期； 一些实力很强的实业投资企业不再观望，强势进入珠海，如中海地产、万科 地产、招商地产等知名房地产企业。 总的来说，随着港珠澳大桥、广珠铁路、广珠轻轨等诸多重大交通设施的规总的来说，随着港珠澳大桥、广珠铁路、广珠轻轨等诸多重大交通设施的规 划建设及投入运营，珠海城市的发展水平及城市投资价值都将得到很大的提升；划建设及投入运营，珠海城市的发展水平及城市投资价值都将得到很大的提升； 休闲旅游、现代服务、零售商业、房地产等产业将迎来巨大的发展机遇。休闲旅游、现代服务、零售商业、房地产等产业将迎来巨大的发展机遇。 珠海中山房地产市场分析报告 24 2、珠海宏观经济分析、珠海宏观经济分析际轻际轻轨轨 珠海珠海 gdpgdp 分析分析 近年来珠海市经济呈现稳定增长势头，gdp 持续增长，经济总量不断扩大。 2009、2010 年珠海连续 2 年实现国内生产总值过 1000 亿元，年均增长基本在 9% 以上。珠海 2010 年全市国民经济主要统计数据如下表所示： 20102010 年珠海市国民经济主要统计指标年珠海市国民经济主要统计指标 指标指标计量单位计量单位本年实际本年实际同比增长（同比增长（% %） 土地面积土地面积平方公里平方公里1701.04 常住人口常住人口万人万人156.020.7 家庭户数家庭户数万户万户45.14 家庭人口家庭人口人人/ /户户2.80 户籍人口户籍人口万人万人102.653.2% 地区生产总值地区生产总值亿元亿元1202.5812.8 其中：第一产业其中：第一产业亿元亿元32.905.5 第二产业第二产业亿元亿元658.6617.6 第三产业第三产业亿元亿元511.027.1 野狸岛 珠海中山房地产市场分析报告 25 2003200320102010 年珠海年珠海 gdpgdp 增长统计增长统计 珠三角各市珠三角各市 gdpgdp 增幅对比增幅对比 区分2007 年（%）2008 年（%）2009 年（%） 2010 年一季度 （%） 珠三角16.112.69.412.6 珠海珠海16.716.79.09.06.66.613.813.8 人均人均 gdpgdp万元万元/ /人人6.985.3 全社会固定资产投资全社会固定资产投资亿元亿元501.5522.2 城乡居民人均可支配收入城乡居民人均可支配收入元元25381.5811.0 珠海中山房地产市场分析报告 26 广州12.312.311.513.5 深圳14.812.110.711.1 佛山19.215.213.513.1 东莞14.014.05.39.7 中山15.710.510.215.0 珠海人均收入分析珠海人均收入分析 2003200320102010 年珠海人均可支配收入统计年珠海人均可支配收入统计 珠海中山房地产市场分析报告 27 2003200320102010 年珠海人均可支配收入走势图年珠海人均可支配收入走势图 在经济增长的同时，居民人均可支配收入也实现稳步增长，消费能力不断提 升，2010 年居民人均可支配收入达 25382 元，同比增长 11%。 固定资产投资分析固定资产投资分析 2010 年全年完成全社会固定资产投资 501.55 亿元，比上年增长 22.2%。其 中，房地产开发投资 179.51 亿元，增长 6.6%。分城乡看，城镇投资 486.05 亿元， 增长 19.3%；农村投资 15.5 亿元，增长 426.6%。分投资主体看，国有经济投资 181.9 亿元，增长 29.9%；非国有经济投资 319.64 亿元，增长 18.2%；其中民营 经济投资 84.02 亿元，下降 12.8%。分产业看，第二产业投资 124.60 亿元，增长 21.5%，其中制造业投资 105.58 亿元，增长 28.2%；第三产业 376.50 亿元，增长 22.9%。全年在建项目 727 个，新开工项目 482 个，同比分别下降 13.8%和 10.2%。 珠海中山房地产市场分析报告 28 3、珠海房地产市场发展、珠海房地产市场发展 稳定发展阶段稳定发展阶段 1994-19971998-20012001-20032004-20072008-2011时间 阶 段 特 点 受港澳的影响及 海南开发的波及， 一度热炒； 97 年达到顶峰， 均价 3400 元/ ； 积累了一批烂尾 楼。 楼价迅速下降； 均价跌至 2600 元/ ； 政府启动 26 条 城中村改造计划； 00 年实行住房分 配货币化，开始 规划城市建设； 一系列的政策出台 指导房地产市场运 作； 02、03 年城中村改 造大范围开展，进 入旧改实施高峰年； 03 年第一块土地挂 牌出让； 海怡及华发开辟大 盘时代。 售价逐步回升至 3200 元/ 左右。 恢复调整阶段恢复调整阶段泡沫破裂阶段泡沫破裂阶段发展过热阶段发展过热阶段大步上扬阶段大步上扬阶段 04 年受港珠澳大 桥等利好消息的出 现，整个市场都蓬 勃发展； 07 年上半年商品 房屋销售均价为 6389 元/ 十年粤东，十年粤西， 珠海未来的房地产市 场必然会随着城市建 设的发展进入一个更 为稳健的上升通道。 4、影响珠海主要调控政策分析、影响珠海主要调控政策分析 限贷限贷 珠海的购房人群中以二次置业、外地置业的投资型消费者为主，限贷在一定 的程度上对其有压抑作用，但效果有限。如果近期市场上“限购”的阴霾最终变 成现实，那样“限购+限贷”组合拳给珠海市场造成的影响杀伤力将是最大，且 珠海中山房地产市场分析报告 29 持续时间最长的调控政策。 限价限价 珠海 2011 年房价调控目标：新建住房均价增长幅度不高于 gdp 增长幅度。 珠海市政府工作报告，2011 年经济社会发展的主要预期目标是：实现地区生 产总值增长 11%左右 。 从珠海限价内容看,珠海商品房涨幅已受到了严格的限制,不可能出现 2009、2010 年的大幅上涨的势头。但价格变动仍有较大的弹性空间。 限购限购 对珠海而言，尽管珠海是否实施“限购政策”已箭在弦上，但至今日珠海尚 未出台限购政策。限购政策未对珠海市场产生直接的干预，会给市场产生了一定 的心理影响，客户观望气氛持续加浓，房地产价格上升受到一定的抑制。 存款准备金率持续上调及加息存款准备金率持续上调及加息 存款准备金率的持续收紧，直接增加了开发商的融资难度和置业客户的贷款 难度。而且持续加息增加了置业成本，使得部分刚需自住型的客户购买动机也同 时被抑制。 5、调控政策对珠海房地产市场的影响、调控政策对珠海房地产市场的影响 通过进一步的对珠海 2010 年度内成交数据分析，1 月、5 月、10 月是年内成 交的高峰期，同时也是检验年度市场的晴雨表。从历次调控时间表看，重大调控 更倾向于在 1 月、5 月、10 月及附近时间出台。 珠海珠海 20102010 年度房地产成交走势年度房地产成交走势 珠海中山房地产市场分析报告 30 在多重政策调控之下，2011 年 16 月珠海在售项目价格基本未出现明显上 涨趋势，自 1 月“国八条”出台后，市场一直处于低迷状态，在传统热销期 5 月 份市场成交量稍有起色，但 6 月市场又恢复到低迷状态。大多开发商都受到现金 流收紧影响，6 月底、7 月初，市场出现部分开发商加大优惠，部分折扣达 9 折 以上，对成交起到了一定的效果。此次大幅折扣优惠仅仅是市场的个别现象，未 对整个市场的价格走势造成过大的影响。 6、珠海房地产市场、珠海房地产市场供需及价格水平分析供需及价格水平分析 珠海土地市场珠海土地市场 2004200420102010 年珠海土地供应统计年珠海土地供应统计 珠海中山房地产市场分析报告 31 从珠海历年土地供应统计看，尽管供应量有一定的波动，但总体趋势呈现递 增势头。2009 年供应量最大，总建筑规模达到 645.9 万平米。 2011 年 16 月珠海市全市土地供应面积 224.72 万平米，总建筑面积 292.5 万平米，约为 2010 年全年土地供应量的 50%。 从珠海 2011 年上半年土地供应情况看，商住用地供应土地面积 66.17 万平 米，占土地总供应比重的 30%，且全部集中在西区，主城区尚无一宗。足见主城 区可供开发商住用地的稀缺性。截至 2010 年底，万科、保利、招商、时代、金 地等大牌开发商都已成功进驻珠海。足见珠海房地产市场仍有一定的发展潜力， 特别是西区市场。 珠海商品房供需分析珠海商品房供需分析 珠海中山房地产市场分析报告 32 根据珠海市住房建筑规划，由于珠海市商品住房销售量的逐年增长接近于一 条直线，因此，可以用一元线性回归模型来近似的表示年份与商品住房销售量的 关系。根据 2000-2009 年珠海市商品住房销售量的回归分析，得出：y=- 30154.4+15.12727x.。据此计算，2010 年，珠海市商品住房需求量约为 251 万平 方米；2011 年，珠海市商品住房需求量约为 267 万平方米；2012 年，珠海市商 品住房需求量约为 282 万平方米。 2011 年 16 月底，珠海主城区商品房新增的可供预售面积 65.65 万平米， 可供预售套数 6052 套。由于 2011 年上半年受市场调控影响，整个市场销售进度 较慢，通过对整个市场调查统计，截止 2011 年 6 月底，珠海全市商品房存量约 115 万平米，净增存量约 31 万平米。 可以看到珠海 2011 年上半季的住宅供应量只达到规划需求量的 43%，需求大 于供应，供需并不平衡。但由于珠海房价的不断攀升，压制了部分需求，使珠海 下半年在销售方面仍具有较大压力。 20102010 年年20112011 年年 6 6 月主城区商品房新增供应月主城区商品房新增供应 20102010 年年20112011 年年 6 6 月珠海主城区新增可供预售商品房供应走势月珠海主城区新增可供预售商品房供应走势 珠海中山房地产市场分析报告 33 珠海房价水平珠海房价水平 在广珠城际轻轨、港珠澳大桥、横琴开发、特区扩容等多重利好的冲击下， 珠海房地产市场在近几年抓住了飞速发展的绝佳时机。从 2004 年2010 年，仅 仅 6 年多时间，珠海商品房均价由 3285 元/m2，增加到 10693 元/ m2（主城区在 售楼盘价格基本在 14000 元/m2 以上，高档盘 20000 元/m2 以上，一线海景房在 30000 元/m2 以上；西区在特区扩容的影响下，价格稳步上升，价格基本在 55007000 元/ m2，部分价格超过 8000 元/ m2） ，年均增幅达 22%，整体呈现稳 步上升势头；成交量也由 2004 年的 116 万 m2 增加到 2010 年的 257 万 m2，尽管 成交量呈现一定的波动，但年均增幅达 15%。受调控政策影响，2011 年 15 商 品房成交量为 90 万 m2，较去年同期相比降低 12.3%。 2004200420102010 年珠海商品房价格年珠海商品房价格/ /成交量统成交量统 珠海最近房地产市场发展珠海最近房地产市场发展 在过去的一年多时间里，珠海商品房市场在“史上最为严厉”的政策调控下， 经历了不平凡的四个阶段：2010 年初量价大爆发；2010 年中成交量低迷、价格 珠海中山房地产市场分析报告 34 稳步；2010 年末再现量价强势；2011 年至今成交量有所降低，价格坚挺。 在限购、限贷、限价、加息、一房一价等多个政策调控之下，2011 年上半年 珠海商品房整体价格坚挺、成交量有所下降。尽管 2011 年 5 月在房展等刺激下， 成交量有所反弹；进入 6 月随着供应量的增加和限价政策的阴霾下，又迅速转入 观望状态；进入 7 月受二三线城市限购政策影响，成交量有所下降。受销售压力 影响，2011 年 6 月底、7 月初，出现了部分项目加大优惠折扣的现象，有的甚至 达到 9 折甚至更多的优惠，间接的降低了商品房的成交价。 珠海市珠海市 20112011 年年 1 14 4 房地产全年开发与经营指标房地产全年开发与经营指标 201