2011年上半年成都楼市白皮书.doc

四川星星置业 营销中心2011年半年楼市白皮书 四川星星置业投资有限公司 营销中心 编辑整理（2011年7月8日）目 录政策篇房价篇购房者篇土地篇政策篇2011年上半年楼市政策盘点关键词：将调控进行到底！一、全国性政策时间措施要点2011.6.20央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.6.7住建部国有土地上房屋征收评估办法房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。2011.6.1新规划管理建筑面积计算办法自6月1日起，广州将实施新的规划管理建筑面积计算办法，严厉遏制开发商偷面积行为。其中规定，阳台、入户花园要算全部面积。2011.5.26关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知征求意见稿要求各开发企业，按时报送年度商品房项目预（销）售计划，如实填报年度商品房项目预（销）售计划表，在每年1月31日前报送至广州市房屋交易监管中心。不报销售计划不发预售许可证。2011.5.18央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.5.12国土资源部关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处小产权房，维护良好的管地用地秩序。2011.5.12国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知房地产开发企业违反明码标价规定未实行一套一标，按价格法和价格违法行为行政处罚规定，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011.5.1国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。2011.4.21央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.4.1房地产经纪管理办法这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该办法明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订阴阳合同、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。2011.3.25央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.3.22国家发改委商品房销售明码标价规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。 商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。2011.2.24央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.2.1商品房屋租赁管理办法根据办法，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。2011.1.28上海重庆开征房产税上海于1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6和0.4。 重庆从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.51.2。2011.1.27财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2011.1.26国务院房地产调控1号文件（新国八条）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011.1.21国有土地上房屋征收与补偿条例条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。政府不得责成有关部门强制拆迁。2011.1.20央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。二、四川成都地区性政策时间措施要点2011.6.1关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知2011.4.18关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知 就申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项通知如下：家庭年收入5万元以下，户籍属于成都市行政区域；家庭成员拥有两人（含两人）以上，其中主申请人在主城区缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险；在成都行政区域内城镇无城市自有产权住房。2011.4.8成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则2011.4.6成都市限价商品住房销售规则限价商品住房实行政府定价，销售价格比同地段同品质商品住房市场价低15%-20%。限价商品住房配售标准为单身居民购买面积不超过50平方米、2人家庭购买面积不超过75平方米、3人及以上家庭购买面积不超过90平方米，超过限购面积部分，按市场价购买。2011.4.6成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法对成都市限价商品住房的申请条件、申请程序、销售价格、限购面积以及上市交易等问题作出全面规定，年收入7万元以下(单身居民年收入在3.5万元以下)，并符合其他相关规定的家庭可申请购买限价房。2011.4.6关于进一步加强商品住房价格监管的通知成都市城乡房产管理局、成都市发改委联合印发了关于进一步加强商品住房价格监管的通知，明确商品住房价格实行申报备案管理，申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；商品住房的申报价格一经确定，不得上调。2011.3.31关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：二环以内：9980元/平方米；二环至三环之间：7500元/平方米；三环以外： 7400元/平方米。2011.3.31关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知通知正式公布，只允许距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，且符合相应条件前提下利用单位自用土地进行集资建房，政府机关、事业单位一律不得组织职工集资建房。单位集资建房只能向符合经济适用住房供应条件的家庭出售，房屋面积60平方米左右，价格不高于经济适用住房的最高限价。2011.3.31四川32个城市公布新建住房价格控制目标截至31日下午，我省18个设区城市和14个县级市已全部按照国务院和省政府相关规定，公布今年新建住房价格控制目标。约80%的城市公布的是低于城乡居民人均可支配收入增长幅度，部分城市公布的是低于人均gdp增长幅度，也有少数城市目标兼顾了两项指标。2011.3.30成都市人民政府办公厅发布关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知成都2011年度新建住房价格控制目标公布如下：加大住房保障力度，进一步扩大住房保障覆盖面，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高，新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。 2011.2.15落实国八条 成都出台房地产调控细则关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见通过加快保障性住房建设、加强房地产市场监管、暂时实行住房限购措施等方式，维护市场平稳健康发展态势。一、进一步加大保障性住房建设力度。进一步加大保障性住房建设力度，提高住房保障标准，扩大住房保障范围，加强监管，确保住房保障公平公正。二、进一步落实房地产市场调控措施。努力实现新建住房价格控制目标，进一步强化房地产市场管理和监督检查，主城区暂时实行住房限购政策。2011-1-26房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类四川首个涉及房屋共用部位项目划分的区域性地方标准房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类已通过省质监局批准，并正式实施。这是全国首次以地方标准的形式来规范房屋共用部位、共用设施设备的维修、管理行为，在行业内具有广泛指导意义。三、重点政策分析及影响伴随着“新国八条”的下达，2011年成都楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，每一招都切中楼市要害。从2011年3月开始，成都主城区住宅产品和去年同期相比，发生了前所未有的逆转，当月销售总套数仅为3106套，同比下降近60%，成都楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。接下来的几个月，成都楼市总成交与去年同期之比，继续保持下滑趋势，住宅与商业的地位开始移位，凸显楼市在上半年的“拐点”性变化。1月：新国八条 回顾：2011 年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至 60%，拉开了限购、限外和限贷的新标准。关键词：限购、限贷政策：限购，二套房贷提高，三套房停贷 保障房杀伤力：调控效果：限购传言激成都市场成交活跃 细则或相对宽松“国八条”出台之后的第二天，成都房地产交易中心排队过户的人显得很拥挤，工作人员告诉记者，最近一段时间，来这里办手续的人都比较多。房地产中介机构富房不动产副总经理刘应忠介绍，最近过户的人很多，主要是为了降低交易费用。 事实上，去年下半年，一度流传成都也即将出台“限购令”，使得市场交易活跃。而在前几日，住建部消息，限购令城市春节前后或将增加至32个，成都可能被纳入。成都首套房贷8.5折利率或成最后的晚餐有媒体报道，深圳多家股份制商业银行取消了首套房贷的利率优惠，四大行深圳分行首套房房贷利率优惠也从8.5折调至9折以上，而深发展深圳分行更是将首套房贷利率上浮至基准利率的1.1倍首套房贷8.5折优惠正在成为“过去时”，成都房贷是否闻风而动？记者通过调查发现，四大行已经在上周相继取消了首套房贷8.5折利率，而不少股份制银行却难为“无米之炊”：虽然还有8.5折优惠，却因为额度紧张不得不“惜贷”。记者近日以购房者身份相继走访了工商银行、招商银行、建设银行、中国银行、浦发银行、中信银行、邮政储蓄银行等银行在成都的部分网点，有的称已于本周相继取消首套房贷利率优惠，有的称本周已将8.5折的首套房优惠调升至9折，还有的则称尚未接到调整通知仍能享受8.5折优惠。中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查显示，2011年1月全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个；十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。去年12月全国100个城市住宅均价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。从各个城市数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。2月2月15日 成都细则 成都限购令 成都限购政策规定，即日起，成都户籍居民暂停购房3套住房，非成都本地居民凭纳税或社保证明可购房1套住房，无法提供证明了暂停购房。政策：限购 限贷 保障房撼动指数：调控效果：1610套！限购令传言引恐慌 蓉楼市日成交屡创新高 成都限购令落地传言甚嚣尘上，成都主城区商品住宅成交量继2月13日创出1508套的高位后，2月14日，1610套的成交套数再次刷新年内成交记录。截止2月14日23:58, 成都市主城区（含高新区）商品住宅成交1610套，共计149995.9平方米。高新区凭借610套的成交量再次占据首位。成都版“限购令“应声落地 超过7成楼盘价格停涨搜房网数据监控中心统计数据显示：限购令出台后成都市房价基本启稳，主城区的武侯区商品房挂牌均价已经高达11065元/平米；位居各区域之首；同时，成都近郊房价也是一路看涨，其中龙泉驿和双流房价涨幅明显，目前均价都在6000以上，分析认为，2月15日，成都版限购令”靴子”落地，由于主城区的“限购”，预计未来一段时间主城区房价可能稳中微降，但郊县并不在限购当中，限购政策会促使部分购房人群选择到郊区置业，可能会带动郊区房价的上涨。限购令落地 成都主城商品房成交“冰火两重天”一纸“限购令”的出台，让成都主城区商品房交易情况在2月中旬出现极大起伏。来自成都城乡房产管理局的数据显示，2月12日至2月15日，成都主城区商品住宅共计成交5240套，日均成交1310套。2月15日当晚成都限购细则落地后，市场交易数量迅速降温。 2011年，省内二级城市成为成都开发商鏖战2011年的全新战场南充、绵阳、遂宁、德阳等城市必然迎来城市发展的全新机遇二线、三线和四线城市的房价基本处在合情合理之中，发展空间大1月初万科即公布了2011年“战略纵深”发展战略，即以二、三线城市为投资重点实现“战略纵深”，而随着此后万科掌门人王石现身南充，2011万科将首度挺进四川二线城市似乎已成定局。而纵观中心城市一系列从紧政策的出台，2011年，省内二级城市成为成都开发商鏖战2011的全新战场的格局逐渐隐现，根据华西都市报记者的了解，目前，绵阳、德阳、南充、自贡等二级城市都已经不乏恒大、万科、蓝光、保利等开发商进驻的身影。限购令即将全国铺开 二三线城市开发商加紧出货四川二三线城市房价排行表 西昌居榜首高达7000元以下四川二三线城市房价，仅供参考。1、雅安：新盘开盘价6000元/平 2、广汉：新盘开盘价5000元/平 3、西昌：新开盘价大多上7000元，邛海边上更贵4、广元：均价4600，新盘大多超5000 5、旺苍(广元下属县)：每平3300元左右 6、苍溪(广元下属县)：每平3500元左右7、简阳：4000元 8、遂宁：均价4000元左右 9、宜宾：超6000元 10、荥经（雅安下属县）：均价3500元左右11、富顺（自贡下属县）：均价3000元左右12、宏源（隶属阿坝州）：均价1200元左右13、邻水县（广安下属）：超4000元14、乐山：普通物业4000元每平，高档物业5000元每平 15、眉山：均价3800 16、绵阳：均价4600 17、达州：均价500018、内江：均价4500-4700之间，特别便宜的3000多，最贵的6900 19、巴中：均价380020、恩阳（巴中下属镇）：2800 21、宣汉（达州下属国家级贫困县）：3200左右22、平泉（简阳的一个镇）：2000 23、合江县（泸州市下面小县城）：均价3500 24、乐至县：2500左右25、平泉镇（简阳下属）：2000 26、绵竹（德阳下属）：均价4000，最高价4800 27、彭山（眉山市下属县）：新盘3000-450028、营山（南充下属县）：均价3300-3500 29、攀枝花：多层6000左右，中高端电梯：4000-4500 30、自贡：多层中端物业5000起，高端5800，均价4000，电梯3500-3700 31、西充（南充下属）：均价大多3500，部分40001月房价环比涨幅扩大 二三线城市涨幅大于一线房地产大鳄转战商业地产 二三线城市密集拿地限购令向二三线城市蔓延 成都楼市变数加大3月 一房一价 明码标价 关键词：央行 加息 上调存款准备金率事件回顾：今年3月，国家发改委颁布了商品房销售明码标价规定，要求每套新建商品房、二手房等，都要“明码标价”。省物价局这次发布的实施细则规定，在实行了备案制以后，所有的开发商在销售前都必须对每一套房源的价格进行备案。成都市已自去年起，全面要求开发商合理定价、“明码标价”，并且“一房一价”。另外规定，开发商在卖房之前，需向物价局办理商品住房销售价格备案手续，每一套商品住房销售价格都必须有备案，且销售价格只能低于备案价。未经备案的房子不予预售许可。小编评价：“一房一价”的目的是为了规范市场行为，控制开发商乱涨价。这项制度实施后，开发商在公布价格后再想随意涨价，确实不是那么容易了。但是，这个良好愿望与商品房销售的实际情况却有些脱节。从目前成都楼市的实行情况来看“一房一价”政策并没有收到理想的效果。撼动指数：市场反映：一房一价政策实施满月 开发商又与政策躲猫猫国家发改委发布商品房销售明码标价规定,要求从5月1日起商品房销售实行一套一标,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。然而“上有政策下有对策”。记者走访调查发现,针对发改委的明文规定,开发商通常采取三个“招数”应对。4月 加息 上调存款准备金 时间：4月6日政策：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。关键词：央行 加息 上调存款准备金率六次上调存款准备金率 购房者争先提前还贷据央行网站消息，中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。回看2011年的上半年，央行以每月一次的频率，在过去两个季度里上调6次存款准备金率，自去年以来央行第12次上调存款准备金率，至此，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的高位，再创历史新高点。限购令已让房地产市场受到严重影响，限贷令的出台、银根收紧、一次次频繁的加息等政策，更让原本非常看重房贷业务的银行开始收缩此项业务，购房者的购房之路难上加难。其中二手房购房者更是成为当下的最大受害者。市场反应：上市房企资金链空前紧绷在企业高负债背后，隐藏着许多“不合常理”的现象。2010年报显示，上市房企背负着高负债和现金流吃紧的双重负担，却依然暗暗扩大战线，增加投资。而在目前央行逐步紧缩的货币政策和针对房地产行业的调控政策下，企业面临资本危机却依然不“低头”，不知道到了明年的这个时候，上市房企的年报将会呈现怎样的光景？wind数据显示，剔除st公司，96家房企2010年末的总负债已经达到了9553亿元，较去年同期的6588亿元同比增长45%。其中超过30家上市房企资产负债率超过70%，资产负债率最高的高新发展为94.87%，鲁商置业、西藏城投、天津松江、上实发展等6家公司的资产负债率介于80%-90%之间。同时，96家房企的经营性现金流也出现大幅下滑，从2009年末的350亿元猛降至-828亿元，同比下降336.57%，现金流减少的幅度更是超过千亿元。而其中，万科、首开股份、华侨城等房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。成都房贷收紧 未来市场还将保持低位运行个人房贷面临收紧 应避免误伤合理刚性购房需求三房被迫降成两房 一切都是加息惹的祸四、2011年上半年成都各月成交情况分析2011年上半年，在受到限购、限价、限贷等多重政策调控下的成都楼市，销售开始放缓了脚步，根据成都透明房产网独家为本报提供的数据显示，今年15月成都市主城区商品房成交总套数为62565套，总面积为4852677.36平方米，同比去年套数和面积分别微涨了1.55和16.74。 在接受统计的六大区域中，成交量和去年同比下滑最严重的是锦江区，套数和面积同比数据分别是26.43、28.06；成交量和去年同比上涨最厉害的是高新区，套数和面积同比数据分别是109.42、79.32。一月楼市：成交套数同比大涨254.32统计显示，今年1月，成都主城区商品房住宅成交套数和面积分别为11512套、1119363.24平方米，总套数同比去年上涨254.32，总面积同比去年上涨261.18，其中成交面积第一名的是青羊区，成交面积为187644.48平方米，同比上涨1105.2；而成都主城区商品房的成交套数为3008套，成交面积为263438.78平方米，总套数同比去年上涨了119.40，总面积同比去年上涨了137.39，其中高新区成交量最高，成交面积为92828.62平方米，成交套数和成交面积分别上涨了649.12和347.45。从15月的统计情况来看，今年1月，无论是住宅还是商业均是销售最好的月份。二月楼市：成交套数环比小幅下降14.78今年2月份住宅成交套数环比下降了14.78，总面积环比下降了14.74，和1月份相比小幅下降；在整个今年15月份中，2月份的商业成交套数和成交面积环比下降幅度最高，各个区域都出现了下降，无一幸免，分别为55.49、57.95。2月份全市共成交商品房住宅954421.24平方米，去年2月份为410702.08平方米，总面积同比上涨132.39；而今年2月份商业的成交面积为110778.31平方米，总套数为1339套，和去年同比总面积上涨了115.62，总套数同比上涨了111.87。三月楼市：住宅、商业市场出现大幅反差刚刚进入3月份，成都楼市在受到住宅限购等政策的影响下，住宅市场开始出现了严重下滑，而商业等投资性物业却出现了大幅反弹。据统计，3月份成都商品住宅成交总套数为3106套，总面积为330283.5平米，同比去年总套数和总面积下降了59.45、52.93，环比2月份总套数下降了68.34，总面积下降了65.39。就住宅成交量来看，是15月份中环比降幅最厉害的月份；而商业却在3月份中出现了大幅反弹的现象，总成交套数为1884套，总成交面积为187667.33平方米，去年3月份商业总成交套数为1274套，总成交面积为124813.55平方米，总套数和总面积分别同比上涨了47.88、50.36。商业从环比的情况来看，今年3月份同样上涨得厉害，总套数和总面积的环比数据分别上涨了40.70、69.41。四月楼市：住宅商业小幅微升成都主城区商品房住宅产品销售在经历了“黑色”三月后，4月份的总成交套数为3665套，总成交面积为346653.43平方米，环比分别上涨了18和4.96；而商业产品则在3月份的高位上再度出现环比上升的局面，主城区内的商业成交总套数为2246套，总面积为188307.67平方米，同样环比分别上升了19.21、0.34。但是整个四月份的住宅和商业产品的销售量和去年同比，却出现了截然不同的情况：去年4月份成都主城区住宅产品的成交总套数为9845套，总成交面积为911196.48平方米，今年主城区住宅4月的销售和去年同比总套数和总面积数据分别为62.77、61.96；而去年4月份商业产品成交套数为1202套，成交总面积为102064.92平方米，今年4月商业产品同比去年出现了大幅上涨，其总套数和总面积的同比数据分别为86.86、84.50。五月楼市：住宅上涨一点点商业下降一点点据统计数据显示，今年5月份成都主城区住宅的总成交套数为4675套，总成交面积为428048.59平方米，环比上月份，总套数上涨了27.56，总成交面积上涨了23.48；而5月份的商业总成交套数为1642套，总成交面积为134470.81平方米，总套数环比下降26.89，总面积环比下降28.59。这当中非常值得一提的是，在刚刚过去的5月份中，成都主城区商业的成交量，无论是套数还是面积都出现了全面下降的局面，整个商业市场一片绿色。今年5月和去年同比，住宅的销售套数和销售面积分别下降了27.77和29.45；而5月份商业的同比情况则和住宅恰恰相反，总成交套数和总成交面积分别上涨了15.31、9.9。2011年，新一轮楼市调控新政出台后，之前所有的市场默契显然都已经打破，购房者还买不买房？开发商要做出什么调整来应对市场？是抱紧不降价？是坐等价跌出手？房产调控仍在加码，楼市充满波澜，预期充斥暧昧。7090的“刚需型”住宅已经开始占据成都楼市商品房销售半壁江山，50008000元/的住宅更达到60%的成交份额，此前一贯势头强劲的热力区域中有的价格环比出现10%以上的下降2011年即将过半，在成都房产权威机构透露的一组组数据中，我们试图从中发现端倪，找寻成都楼市理性回归的路径。房价篇关键词：主城区房价启稳 3成楼盘均价下跌2011年上半年房地产市场经过一系列政策的洗礼，整体态势趋于缓和。限购、限贷、上调存款准备金率、一房一价、保障房建设。各种政策呼之欲出不断加码，从抑制需求到货币调控，从土地出让到结构调整，大有房价不降政策不松之态势。据国家统计局最新统计数据显示，5月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，持平的城市有11个。同比涨幅在5%以内的城市有36个。据成都搜房网数据监控中心调查结果显示：截止到6月30日，成都市主城区住宅交易均价为10135元/平方米，同比去年涨幅为27.9%，在成都调控后，主城区成交量跌幅较大，整体态势持续低位。从市场反应来看，当前环境下，成都买卖双方仍然处于深度博弈中；投资型和改善型需求受到抑制，刚需置业成为支撑市场的主力。开发商贷款吃紧，房地产资金流入受限。千万套保障房的动工，房地产市场进入结构化调整，商品住宅将迎来更大的挑战。据搜房网数据监控中心统计，在主城区111个楼盘中，价格下降楼盘有38个，占比27%，房价或将在下半年迎来拐点。一、2011年1-6月主城区整体房价走势（数据来源：搜房网数据监控中心 数据截止日期：6月30日）据搜房网数据监控中心调查结果统计，自今年1月以来，成都市主城区的住宅均价呈明显上升趋势，虽然经历了限购等一系列政策调整，但房价的回落远没有预期那样如约而至。统计显示，成都市主城区6月主城区住宅交易均价为10135元/平方米，对比1月涨幅为5.87%，仍然处于高位运行。（数据来源：搜房网数据监控中心 数据截止日期：6月30日）相比去年同期，2011上半年主城区商品住宅月度均价涨幅较大。其中2月同比增幅37.20%，列各月之首。通过两年数据的对比可以发现，2010年4月商品住宅均价相比3月涨幅达600元/平米；而在2011年，2月商品住宅均价比1月涨200元/平米。总体来看，2011上半年房价同比2010年涨幅较大，房价持续高位运行。二、2011上半年主城区价格走势分析各月成交均价涨幅对比 6月环比降幅0.4%（数据来源：搜房网数据监控中心 数据截止日期：6月30日）搜房网数据监控中心统计显示：成都上半年各月度住宅均价涨幅最高的为2月，环比涨幅2.09%，房价最高峰出现在5月，达到10176元/平方米。在经历了2到5月连续的房价增长后，6月房价出现微弱下调，降幅为0.4。随着成交的持续低迷，房价或将在下半年迎来拐点。成华区均价刚过8000元/平，主城区最低（数据来源：搜房网数据监控中心 数据截止日期：6月30日）搜房网数据监控中心统计显示：成都上半年主城区各区域中，均价过万的区域有锦江区、高新区和青羊区。其中锦江区均价11557元/平，位居主城区第一。而均价最低的为成华区，仅为8123元/平。近郊升值空间大（数据来源：搜房网数据监控中心 数据截止日期：6月30日）政策调控后，大量需求转向成都近郊，由于近郊房价低于主城区，建筑密度不大、小区楼盘面积相对比较大、居住起来轻松方便，因此从房价来说近郊具有比较大的上升空间，统计显示，搜房网数据监控中心统计显示：成都上半年近郊各区域中，均价最高的为双流6724元/平，而均价最低的为郫县，仅为4646元/平。随着快铁和地铁的开通，近郊和主城区的时空距离不断拉近，近郊还有进一步的升值空间。三、调控政策前后价格对比主城区房价平稳（数据来源：搜房网数据监控中心 数据截止日期：6月30日）搜房网数据监控中心：从主城区各区域1月和6月的住宅均价对比来看，主城区整体房价走势启稳，涨幅不大。其中成华区涨幅2.3%，位列主城区第一。但考虑成华区整体均价相对较低以及东客站的开通带动了区域发展，成华区涨幅还属正常范围。主城区涨幅最低的区域为锦江区，均价仅上涨0.23%。近郊楼盘旺 均价涨幅较大（数据来源：搜房网数据监控中心 数据截止日期：6月30日）搜房网数据监控中心：由于主城区的限购，部分需求向近郊转移，带动了成都五大近郊区域价格的上涨。由于主城区和近郊的区域价格差比较大，近郊楼盘关注度大幅提升，有进一步升温的趋势。从图中可以看出，双流6月均价对比1月上涨幅度高达9.23%，而在近郊中涨幅最低的温江也有4.9%的价格上涨。分析认为，犀浦板块整体均价较五大近郊相对较低，犀浦板块配套日趋完善，高新西区吸引大量企业入驻，地铁和快铁的建设提升整体的区位优势，其后势发展看好。三、2011上半年楼盘涨跌抽样调查1-6月成都市在售楼盘涨跌调查：（数据来源：搜房网数据监控中心 数据截止日期：6月30日）（数据来源：搜房网数据监控中心 数据截止日期：6月30日）抽样数据显示，2011年1-6月成都市主城区共抽样的111个楼盘中，有24个楼盘价格保持不变，占比为21%；有59个楼盘价格不同程度上涨，占比为52%，另外，价格下降楼盘有28个，占比27%，整体趋势说明，成都房价下行趋势略有端倪，目前，成都楼市正处于量滞价涨的阶段，房价仍高位运营。从供需结构上这是一种不均衡态势，是市场需求和供给之间相互博弈的结果，随着国家宏观调控的不断深入，经济“软着陆”的预期目标不变的前提下，房地产市场结构化调整不会放慢脚步。下半年的房价或将迎来拐点。购房者篇关键词：成都楼市调控进入消化期 近六成网友看跌房价！自2010年4月17日国十条出台实施，楼市史上最严厉的调控政策登上舞台。2011年的新国八条拉开了新一年的调控帷幕，调控力度愈发严厉，加之限购令出台，提准、加息组合拳的助威，2011年上半年的楼市可谓雪上加霜。调控下的楼市，成都购房者的购房心态会有怎样的变化？下面将从购房者对房价走势的预测、购房需要、购房目的、心理价位、户型变化等方面对2011年上半年成都购房者的心态做一个年中盘点。一、房价走势：看跌房价心态持续走高据搜房网调查显示，新国八条出台之前，成都购房者看涨房价占比45%，看跌仅占28%，直至2月15日成都限购细则，看跌心态占比升至49%。随后在搜房网的一季度购房者置业心态调查中显示，成都购房者的看跌心态超越看涨心态。在调控政策进入消化期后，楼市成交量的不断低迷，开发商的打折优惠活动的推出，使得购房者的看跌心态继续高涨，在搜房网二季度调查中，已近六成网友看跌房价，而看涨的网友已不足三成。二、心理价位：4000-8000元/平米为主导 过万房价有增长据搜房网调查显示，成都购房者可接受的价位以4000-8000元/平米为主导，占比高达70%以上；在一季度的调查中房价过万接受程度为3.6%，而在二季度的调查中已提高到了5.6%，上升了两个百分点。三、购房需求：自主改善仍占主导 投资小幅降低据搜房网调查显示，成都购房者以刚需为主，买房多为无房自住或者是改善居住条件，投资所占比重则在小幅走低。新国八条出台之前，购房者改善住房条件占很大比重，新国八条和限购令出台之后，成都购房者多以自住为主，改善住房比重下降，而投资则由国八条出台之前的14%下降到6%。随着房价的不断走高，购房者对于投资的需求降到其次，在能承受的房价范围内，人们更需要的是购置一套幸福“蜗居”。四、购房意愿：调控政策影响购房者的购房意愿 观望情绪浓厚据搜房网调查显示，在国十条出台之后，购房者对于楼市观望情绪浓厚，占比高达47.5%，后随着房价的不断走高，人们更多愿意选择及时出手，楼市政策对于购房者的购房意愿影响不大，人们的观望情绪一度达到8%。但是随着更加严厉的新国八条和成都限购令的出台，楼市观望情绪不断高涨。楼市进入消化期后，观望情绪依旧，占比较重，同时楼市政策的不断深入，使得购房者在制定购房计划时将政策因素考虑其中。五、户型变化：中小户型受青睐 大户型有上扬趋势据搜房网一季度调查显示，90平米以下的小户型仍是购房者的青睐对象，100平米以上的大户型呈上扬趋势，有一季度调查的16.8% 升至二季度的18.29%。楼市调控政策已进入消化期，在过去的六个月里，成都楼市只能用冷字形容。成交量的不断萎靡，即使被称为楼市小高潮的房交会都未能给楼市助力。购房者观望情绪浓厚，以待楼市后续变化。成都楼市下半年何去何从，房价拐点能否来临，购房者能否不再为买房纠结，我们期待中土地篇关键词：外企继续担当拿地主力 土地溢价率创09年来新低一、成都土地总体供应和成交分析1、2009-2011年成都土地推出和成交量走势2011上半年土地推出量超过2000万平方米，成交1004.54万平方米数据来源：中国指数研究院西南分院成都市土地供应近三年呈现震荡上升的趋势，2011年上半年推出土地451块，共计2142.52万平方米，推出面积较2010年下半年和2010年上半年分别上升102.03%和135.24%。此外，2009年下半年土地推出量也较高，推出地块280宗，合计1407.68万平方米，从前两年的情况看，均呈现出下半年推出量大于上半年的特点。2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%，较2010年上半年增长24.76%；成交金额189.29亿元，较2010年下半年减少36.76%，较2010年上半年减少1.41%。可见，受房地产市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎，2011年上半年成交土地价格水平出现大幅下降。2、2011上半年成都土地成交量走势2011上半年成都土地成交集中在1月爆发，此后持续冷清数据来源：中国指数研究院西南分院从分月土地成交情况来看，2011年上半年土地成交集中在1月爆发，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便进入冷清状况，3-4月连续两月无住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出现。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗为商业/办公用地，56宗工业用地，其中住宅建设用地面积为155.58万平方米，商业/办公用地面积50.64万平方米，工业建设用地面积为147.18万平方米，住宅用地成交金额共计58.26亿元，占到总金额的83.13%。3、2009-2011年成都土地分用途供应量走势2011上半年工业用地供应量首次超过商品房用地量数据来源：中国指数研究院西南分院从近三年分用途土地推出量看，2009年上半年大成都范围内的商品房用地推出量与工业用地较为接近，2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工业用地， 并分别呈现震荡上升的态势， 而2011年上半年，工业用地推出量达到1132.67万平米的历时高位，该值已超过2010年全年工业用地的推出量，且高于同期商品房用地推出量。4、2009-2011年成都土地分用途成交量走势商品房用地成交量平稳下降，工业用地成交量震荡上升数据来源：中国指数研究院西南分院从土地成交分用途来看，商品房用地和工业用地走势基本相反，商品房用地平稳减少，工业用地震荡上升。2011年上半年成都商品房用地成交366.90万平方米，成交金额165.51亿元，成交面积较2010年下半年减少9.48%，较2010年上半年下降18.24%。成交面积的减少，一方面是由于城市化进程发展，可供开发的商品房用地越发稀缺，另一方面受调控影响企业拿地积极性减少，加之保障房供地及2010年的土地储备正在进行开发等原因都对2011年土地市场的成交产生明显影响。2011上半年成都工业用地成交量达到历史高峰，成交126宗，成交面积620.82万平方米，成交金额13.40亿元高，成交面积较2010年下半年大幅增长90.55%，较2010年上半年增长了75.29%。5、2009-2010年成都土地分用途成交比重2011年上半年商品房用地比重回落，工业用地成交超半壁江山数据来源：中国指数研究院西南分院从成都土地成交用途(按面积计算)比重来看，除2009年上半年和2011年上半年外，其余时间段商品房用地成交量一直略大于工业用地成交量，2009年下半年商品房成交比例最大时为66.94%，但此后该比重逐渐回落，下降到2011年上半年的37.15%，总的看来,工业用地成交量已在2011年上半年超越了商品房用地，面积占比高达62.85%。6、2009-2011年成都土地成交价格走势土地价格总体震荡上升，但2011上半年成交均价明显下滑数据来源：中国指数研究院西南分院数据来源：中国指数研究院西南分院从2011上半年土地总体成交价走势来看，2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%、较2009年下半年下降了20.98%，较2009年上半年下降50.54%。工业用地成交价走势相对平稳，始终保持在200元/平方米左右，2011年上半年成交均价为216元/平方米，较2010年下半年增长了5.72%。可见，工业用地价值缺乏被认识，其土地价格有较大的上升空间。2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%、较2010年上半年增长20.45%，2011年上半年土地价格大幅下降，开发商拿地逐渐回归理性。楼面地价作为房屋成本重要构成之一，其涨幅直接影响到了未来房价水平。2011年上半年成都住宅楼面地价为1573元/平方米，较2010年下半年减少34.92%，较2010年上半年增长20.87%。2010年下半年住宅楼面地价达到2417元/平方米，为近3年以来的最高峰，且增长幅度也较大。2010年下半年自然人竞得的锦江区华兴街以北、纯阳观街以东地块成交楼面地价11000元/平方米， 乾林中国控股有限公司、北京银港竞得的锦江区大慈寺片区、东大街9号地块成交楼面地价9661元/平方米，共计超过10宗地块楼面地价高于5000元/平方米，直接拉高总体楼面地价。7、2009-2011年成交土地平均溢价率走势2011上半年成都成交土地溢价率达2009年下半年以来的最低值数据来源：中国指数研究院西南分院通过2009年2011年上半年溢价率的变化，可以明显看出，2009年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，商业办公用地甚至出现溢价率为负的情况，同期住宅用地平均溢价率也仅为6.31，此后，2009年2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30以上水平，商业/办公用地溢价率则不稳定，除2009年上半年较高外，其余时间段均低于10%。2011年上半年，受行业调控以及成都市土地持票准入、准用等政策的影响，土地平均溢价率再次跌入2009年下半年以来的低谷。住宅平均溢价率为11.91%，随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，预计下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。二、成都商品房用地成交分析1、2007-2009年成都商品房用地成交规划建筑面积近年商品房用地规划建筑面积较大，为未来市场提供较大的供给量数据来源：中国指数研究院西南分院商品房用地规划建筑面积直接反映了后期商品房供应体量，从半年度商品房用地规划建筑面积来看，2011年上半年成交商品住宅用地规划建筑面积为934.91万平方米，较2010年下半年减少了10.23%，较2010年上半年减少了30.93%，商品房用地规划建筑面积呈现持续下降趋势。若假设从拿地到开始销售的周期为一年的话，2009年规划建筑面积为2034.90万平方米，2010年商品房销售面积为2289万平方米；