2010南昌市十字南街商业定位报告--打造一段生活中的历史50P.ppt

南昌市十字南街商业定位报告 -打造一段生活中的历史,无锡博观 2010年12月,【理解南昌商业】,以八一广场为核心，自然存在的八一广场中山路核心商圈,【理解南昌商业】,政府打造、地铁引擎下的 红谷滩、京东两大商业网点,【理解南昌商业】,零散分布于全市， 民间打造的商业设施,【理解南昌商业】,政府打造、地铁引擎下的 红谷滩、京东两大商业网点,以八一广场为核心，自然存在的八一广场中山路核心商圈,零散分布于全市， 民间打造的商业设施,南昌居民只认可中山路商圈，对消费人群的影响很难在短时间内改变，不认可民间商业。,大型商业项目：百货大楼、百盛、万达广场、丽华、万寿宫、东方电脑城等。 简介：南昌最早最传统最大最成熟的中心商圈，交通便利，人流巨多。,八一广场,南昌人购物首选地,其它商业网点经营状况,中心商业负荷过重，随着人口剧增，城市化进程加快。,南昌单核结构的商业中心，已满足不了更高层次的人民生活需求。,中部省会城市比较,这样的城市规模，仅有一个中心商圈，是不匹配的,城市的商业中心必须，从单核向多核衍变,西面红谷滩、东面京东商圈必然成型；北面受制于赣江，新商圈可能出现在城市南面。,【理解商业态势】,八一广场，城市商业主中心,红谷滩、京东商圈，城市商业副中心,我们，该如何定位?,红谷滩,京东商圈,与城市发展相匹配的商圈 尚未形成,商业格局,北面受制于赣江，无发展空间,板块引擎一：十字街西侧，抚河南路旁规划菲律宾sm大型商业,板块属性,沃尔玛,洪城 大市场,绳金塔,洪城路,建设路,项目 地块,sm 大型 商业,十字街,我们具有形成 商业副中心的潜力,板块引擎二：地铁三号线十字街站。,板块引擎三：周边云集了沃尔玛、家乐福、洪城大市场等大商场,十字街的前世今生 豫章驿道，一条街装满传奇故事,行走在古今之间，由多条路段合并而成。 曾经的交通要道，出南昌城陆路往南方必经此地。 曾是南昌繁华商业街，蕴含着独特人文内涵。 长期以来，发展滞后、房屋年久失修，已成为南昌市低洼危旧房集聚区域。 居民大都安土重迁，不大愿意搬家，市政改造拆迁2271户，85%的人愿意就地安置 。,人文属性,十字街 作为南昌古城的交通要道， 曾被誉为 南昌第一街， 繁华昌盛，名躁一时。,南昌最大的棚户区改造项目 十字街棚户区改造工程,地块开发能级（初步判断）,b a,a+b：一级，a地块临近地铁出入口， 可利用跨接天桥带动b地块商业发展， 以新型商业为主 。,d：二级，临近南关口，与绳金塔首尾 相应，展现老街风韵，打造城市新名片， 重现南昌第一街之辉煌。,d,e：三级，产权式经济酒店，自主经营， 旅游性商业为主。,e,c,c：四级，商业内街，满足项目住户及周 边消费人群、办公人员的日常生活基本 需求，业态以便利店、银行、餐饮等为主。,策略总纲,城市再造 文化再造 商圈再造,老城区改造，拆旧房、建新房，满足2627户回迁人员,全面结合十字街文化传统，颠覆性规划、再现街区繁华胜景,繁荣片区商业，建设集购物、餐饮、休闲、居住为一体的商业中心,城市再造,房屋改造满足居民回迁需求，改善居住环境。,旧城改造工程,人口疏散安置愿迁出居民，降低人口密度。,功能完善满足更高层次的人民生活需求。,能级提升旧城改造、地铁开通改变原有居民结构，带动并提升区域消费能力。,文化再造,拆破还旧，古基再造,建设路路口： 临南关口，打造青云谱区的古文化及商业街步行街，与绳金塔及仿古街相呼应，适合做商业入口。,文化再造,步行街内街店铺 仿古设计，建筑风格为中式，布置传统饭店、古玩店、茶馆、银楼、画廊、工艺品商店等。 如有南昌老字号品牌进驻最好。,拆破还旧，古基再造,文化再造,拆破还旧，古基再造,步行街内街景观小品 雕塑装点建休闲广场，设计一系列当时的民俗人物铜雕塑，展现南昌的历史人文、地理特色。,文化再造,步行街内街古基再造 重现历史文化风貌，古迹原址重建。 推荐景点：欧家井、铁树坡、南关口、药王庙、古徐孺子祠堂、白社坛等历史遗迹。,拆破还旧，古基再造,古基再造 + 社区商业配套 + 旅游商业,城市再造,满足居民生活，丰富城市介面,十字南街临街商铺- 串联步行街与新型商业,商圈再造,打造地铁上盖商业综合体，提升区域商业能级,社区商业配套 + 旅游商业 + 新型商圈商业,有助于恢复老城南片区商业活力，商圈繁荣指日可待,文化历史沉淀 南昌人心目中的记忆 老街巷标本 品牌名片 市政改造重点 商业、文化基础 繁华 人文 未来,十字街，南昌人的过去、现在、未来,价值构建,重现 南昌 第一街,推广定位,推广目标,打造南昌城市新名片 重现一段生活着的历史,案例分析,1、南京水游城,占地面积：26770平方米 总建筑面积：167333平方米 商场建筑面积：100000平方米 总投资：15亿元,地点：夫子庙商圈与新街口商圈的交汇处,新街口就是南京人购物的代名词。,夫子庙年均超过四千万游客， 传统重要商圈之一。,商业定位： 以流动的水为主体，营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。 包括若干主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主打；影院定位为目前一线影院标准；餐饮包括大型宴会厅，大型特色餐饮，地方风味,建筑形态： 由一条景观运河隔开，形成开放式格局。 阳光、空气、水流、绿色植物等元素被自然地引入城中， 设计新颖独特，处处体现了开放式购物公园的先进理念，为消费者提供一站愉悦的购物环境。,经验借鉴,项目开发的经验联合国际基金进行投资开发,规划的经验聚集人气是规划的关键,招商的经验了解市场是招商关键,合经营团队的经验国外顾问+自组经营,持续品牌推广引导新的生活、消费方式,经营模式灵活的经营合作模式利于商家进驻,创新商家组合去主力店，增功能店,水游城，新型商业中心的成功，得益于夫子庙商圈的大量人流,上海-田子坊,田子坊藏身于上海繁华闹市的泰康路210弄，是直接在里弄民居基础上发展出来的 一个创意集市。 旧时老弄堂，现叫田子坊。,中国最佳创意产业园 1998年 著名画家陈逸飞、尔冬强、王家俊等艺术家先后入驻 2004年 率先开展上海创意产业发展软课题研究 编制了田子坊创意产业概念规划 举办了上海首次创意产业发展论坛 2005年 被上海市经委首批命名为十八个创意产业集聚区之一 在上海十大最具影响力的创意产业集聚区排名第一 2006年 23家企业共同发起的“田子坊知识产权保护联盟”成立 被评为2006年中国最佳创意产业园区,上海市创意产业的领头羊 国际公认的创意形态 文化产业的高端链条 艺术家工作的生态社区 上海特质的艺术消费区,上海-田子坊：城市记忆+创意精神=创造性的磁场,33,田子坊是保存上海历史风貌和石库门里弄生活的一块“活化石”，具有历史深度。在保护历史建筑的同时，挖掘其本质发展商业地产与创意产业，在赢得利益的同时打造城市文化名片，“名、利” 兼得。,田子坊是上海近现代传统社区发展的一个缩影 田子坊反映了近现代江南农村社区到法租界华洋混住社区及里弄工厂社区的发展脉络。 空间格局的历史演进出卢湾区生活与文化的积淀过程，呈现出不同的特征、风貌，是海派文化兼容并蓄特质的空间意向表达。,田子坊,田子坊的成功要素：,田子坊通过建筑与商业的融合，体现出上海海派文化气息，同时与创意产业的嫁接，将文人、艺术家引入其中，打造城市中文化创意产业地标,原汁原味老上海建筑比较完整地保留了老上海石库门陈旧建筑的弄堂风情。,与居民生活区交融在一起 很难定义田子坊。说是创意产业园区，仍然有老百姓居住；说是艺术区，混杂着餐厅酒吧。老百姓仍在居住的田子坊很有人情味。,鸟笼、灯笼、篱笆墙和裤衩,秦砖汉瓦今难觅,艺术大师亲力打造比较完整地保留了老上海石库门陈旧建筑的弄堂风情。,创意社区田子坊无论是招牌还是商品，每家店铺都极力展现只属于自己的风格，目的就是为了突出“唯一”的特性。,启示一，田子坊改变了我们现有的传统旧城改造模式。,经验借鉴,启示二，田子坊改变了我们现有的利益分配模式。,启示三，田子坊实现了历史文化传承与经济社会发展的完美结合。,取其魂，不要仿其形,操作平台搭建,操作平台思考 本案的操作平台并非高档社区、住宅， 而应当是一个多元化的操作平台,“南昌十字街项目专家团”,国际设计团队,南昌政府,无锡博观,文化人,公关公司,十字街,政府 资源提供者,发展商 天睿博观 城市运营商，资源整合者,国际设计团队 概念发想与实施者,项目 操作 平台,文化人 城市文脉链接,十字街 历史延续,从这个意义上来看 十字街项目不只是一种单纯的开发行为 而是 一种城市运营 一种政府行为 一种文化现象 一个城市话题 一次国际化的构想与实践,“十字街”的资源整合 三箭齐发,以专家、文化界人士为主，吸收少量市民代表组建历史文化委员会，负责十字街历史文化遗产的保护、维修及研究、评估等专业性工作。,全球招聘、邀请国内外知名规划设计单位，高起点、高水准编制十字街空间发展战略规划。,找魂,求才,炒作,邀请政府部门有关领导以及业内专业人士，一起共同解读十字街板块发展，强力营造舆论焦点。,文化界人士建议,国际设计团队建议,活动形式建议,文化界人士建议 陶满德 男，1957年5月出生，上海市人，现任城建学院院长、教授、硕士生导师。全国优秀房地产注册估价师、香港注册测量师。承担和完成了国家级、省级多项课题，发表学术论文20余篇。主要讲授“房地产经营管理”、“工程经济学”、“投资项目评估学”等专业主干课程。在教学中注重理论与实践相结合。房地产名嘴。 宗九奇 男，当代学者，南昌人。著名古建筑师、史学家、诗人、书法家。作为楚调“唐音”吟咏的传人，其吟咏古诗词的调式、旋律、节奏之美，堪称一绝。曾任滕王阁重建总指挥，滕王阁文史室主任等职。江西省文史馆馆员、江西省社会科学院特约研究员、江西诗词学会理事、江西古籍整理领导小组成员。 姚赯 男，1963年出生于南昌，硕士研究生毕业，师从已故著名学者陈从周教授。现为南昌大学建筑系副教授、硕士生导师、国家一级注册建筑师。长期研究聚落遗产特别是江西地方传统建筑及其保护，已发表论文论著20余篇。主持完成上清古镇历史风貌保护规划、江西省历史文化名村名镇保护规划编制与实施办法研究等多项科研课题，是省内著名的建筑、规划和历史遗产保护专家。作为我国首批注册建筑师之一，也从事建筑设计，作品包括南昌大学前湖校区教学主楼等。,候选名人熊邦云 ，著名辞赋家、著名诗歌批评家。 肖永亮 ，世界动画界的精英，著名数字媒体专家。 孙海浪 ，八大山人作者，南昌晚报记者、编辑。,国际设计团队建议 李祖原 台湾著名建筑师。1938年生于广东，国立台湾师范大学附属高级中学毕业，国立成功