2010天津蓟县荣宝斋画家村文化创业产业园项目建议书26p.docx

目录一、环渤海区域和蓟县的独特位置11.环渤海经济圈概述2.城市群中罕有的自然旅游胜地3.蓟县未来发展方向及定位的思考二、蓟县概述61.蓟县人文地理概述2.盘山及其他重要景区3.蓟县经济基本构成四、市场分析131.宏观背景2.蓟县房地产市场分析一、环渤海区域和蓟县的独特位置1.环渤海经济圈概述环渤海经济圈，指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。l 优越的地理区位优势环渤海地区在我国参与全球经作及促进南北协调发展中所处的重要位置，将使加快启动该地区发展成为必要选择。位于太平洋西岸的环渤海地区是日益活跃东北亚经济区的中心部分，也是中国欧亚大陆桥东部起点之一，新时期中国北方经济结构调整集中在以京津冀为核心的环渤海地区，将与日本、韩国产业继续向外转移形成互动，其联合趋势将为环渤海经济区发展提供更多的机会。 l 雄厚的工业基础环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业也发展迅猛。l 成熟的交通网络京津合作，加快京津冀都市圈发展。未来京津间将有三条高速公路，多达24条高速车道相连。预计“十一五”时期，天津将形成市域内的“一小时市域快速交通圈”、京津冀都市圈一体化的“三小时都市经济圈”和服务环渤海区域经济发展的“八小时腹地服务圈”。l 环渤海经济圈将成为中国经济增长第三极环渤海经济圈是保证我国政治和经济稳定的核心地区，现已成为我国经济发展的第三大增长极。环渤海经济圈不仅是三北地区发展的引擎，更是东北亚地区国际经济合作的前沿。 环渤海经济圈“十一五”的增长格局进行预测。预计2010年环渤海地区占全国gdp的比重将提高到30%，经济总量将达87200亿元。2.城市群中罕有的自然旅游胜地蓟县位于天津市最北部，地处京、津、唐、承四市之腹心。是环渤海中心地带罕有的自然旅游胜地，其未来开发潜力巨大，目前已有恒大、绿地、万达等地产业巨头投资蓟县房地产。蓟县是天津历史文化名城，自然风光秀丽，名胜古迹众多，已形成盘山、黄崖关长城，翠屏湖、县城古文物、中上元古界地质剖面、九山顶、梨木台、八仙山和九龙山等一批重点旅游景区和度假区。其中黄崖关长城列为世界文化遗产，盘山列为国家级风景名胜区，中上元古界地质剖面被国务院批准设立为国家级地质公园,八仙山列为国家级原始次生林自然保护区，九龙山列为国家森林公园。县城内还有国家重点保护的千年古刹独乐寺和白塔寺等文物古迹。这些景区与周边地区旅游资源组合在一起，具有明显的旅游聚集效应。 3.蓟县未来发展方向及定位的思考从蓟县2010-2020年规划中可以看出，蓟县的发展主脉络仍然是围绕旅游资源，自然人文资源做文章。简单说，可以分为五个发展战略：（1）品牌突出通过细节提炼，用“古渔阳”的规划理念作为指引，塑造“古渔阳旅游特色名镇”的整体形象。（2）城市即旅游旅游区取得成功的前提是城市的全体参与。只有城市发展和旅游发展紧密结合，才能实现旅游产业和城市发展的和谐统一。（3）产业融合产业融合是指构成旅游业主体的“食住行游购娱”六大要素之间的融合，从而达到社会各产业之间的和谐发展，共同促进社会经济进步。（4）龙头带动渔阳镇的独乐寺已经具备了相当的知名度，但蓟县其他的旅游地点要蓬勃发展，需要龙头企业来带动。（5）政府主导要实现旅游业又快又好的发展，政府主导政策是根本保障。只有进行政府主导战略，才能集合社会各方面的优势力量，实现旅游业的平稳发展。从蓟县的中心城区渔阳镇“一心一轴二带”的发展布局中可以看出蓟县着重发展旅游业的决心和信心。一心即“旅游文化中心”，即在津蓟高速与蓟平高速交汇处，建立渔阳旅游文化中心，建设成为全镇乃至蓟县的旅游文化中心。一轴即“古渔阳文化体验轴”，以独乐寺、文庙等历史文物古迹为中轴线，确定渔阳镇的旅游产业发展轴线古渔阳文化轴线。“二带”分别为城市亲水休闲带、特色乡村休闲带，是规划区内的两个不同风格的休闲带，通过不同主题、概念、形象的休闲带建设，构成古渔阳的文化旅游支撑体系。这对于蓟县房地产业和荣宝斋文化产业园项目来说，意味着高端物业形态在蓟县将接踵而至，机会和陷阱并存，蓟县高端物业的泡沫程度会逐步提高，值得后续开发商注意。针对荣宝斋文化产业园区项目来说，蓟县的后起之势，同样会伴随项目开发的全程，应提起相应的重视。二、蓟县概述1.蓟县人文地理概述蓟县西周时属燕国，春秋时期称无终子国并建都于此，秦代置无终县，隋大业末年改为渔阳，唐朝时明洪武初年撤渔阳县入蓟州，公元1913年（民国二年）改为蓟县。蓟县位于天津市最北部，历史悠久，有着灿烂的古代文化，境内有八千多年前新石器时代和四千多年前商周时期的文化遗存，有两汉、唐、宋、辽等朝代的遗迹。县内有国家重点文物保护单位1处，市级重点文物保护单位5处，县级重点文物保护单位37，文物保护点268处，革命战争遗址和纪念地160多处。上元古界地层部面举世无双，千年古刹独乐寺独一无二，新石器时代遗址。夏商遗存，西周遗址，汉墓群，唐宋元辽墓葬，清王爷陵和太子陵等古遗迹。古遗址遍布全县，堪称是文物大县。2.盘山及其他重要景区盘山：盘山坐落在蓟县官庄镇是国家级风景名胜区、国家5a级旅游景区，是自然山水与名胜古迹并著的旅游胜地。盘山始记于汉，兴于唐，极盛于清。历史上建有72座寺庙和众多玲珑宝塔，一座皇家园林静寄山庄，早在唐代就以“东五台山”著称佛界，以“京东第一山”驰名中外，民国初年盘山同泰山、西湖、故宫等并列为中国十五大名胜之一。 乾隆皇帝一生32次登临盘山，“早知有盘山 何必下江南”更是乾隆皇帝登临盘山时的感叹。 黄崖关长城：黄崖关长城坐落在蓟县城北的下营镇，国家4a级景区。黄崖关长城始建于北齐天宝七年（公元557年），明代包砖大修，。被长城专家誉为“万里长城的缩影”。 千年古刹独乐寺：独乐寺坐落在天津市蓟县城内，是国务院首批公布的全国重点文物保护单位，始建于唐贞观十年（公元636年），辽统和二年（公元984年）重建，为中国现存三大辽代寺院之一。蓟县的著名景点景区还有：人间仙境八仙山、九山顶自然风景区、国家级森林公园九龙山、蓟州溶洞、白蛇谷自然风景区、玉龙滑雪场、盘山滑雪场、毛家峪长寿度假村、蓟县翠屏湖。3.蓟县经济基本构成 蓟县，是国务院确定的全国首批沿海对外开放县。亦是全国首家绿色食品示范区和全国山区综合开发示范县。国民经济实现了快速发展，农业、工业、第三产业协调并进，产业结构日趋优化。2008年全县完成国内生产总值189.6亿元，完成财政收入28.15亿元。全县固定资产投入达到36.9亿元。三次产业构成达到21.7：54.9：53.3。农业结构调整成效显著，特色产业形成规模。到2007年底，全县养殖业产值达到16.1亿元，占农业总产值的比重达到84.5%。年加工能力500吨以上的农业龙头企业发展到82家，全县农产品 年加工能力达到76万吨。 农业经济蓟县是天津市的农业大县，拥有耕地总面积81.3万亩，其中水田1.3万亩、旱地80万亩。传统大田作物以玉米、小麦为主，全年粮食产量约为3.18亿公斤（2002年）。畜牧业是蓟县的传统产业，近年来发展迅速，已建成生猪、肉牛、肉羊、肉鸭、肉鸡、蛋鸡、奶牛、水产品、特种养殖等9大类145个养殖小区，产品常年供应天津、北京 两大城市及周边地区。2002年全县畜牧业产值达到12.44亿元，占农业总产值的63%。 蓟县工业运行质量不断提高。一批重点骨干企业，在技术装备、产品质量、规模效益等方面，跨上了新的台阶。全县年销售收入500万元以上县乡骨干企业达到300家。工业传统行业改造得到加强， 高新技术产业快速发展，工业整体素质和市场竞争力明显提高。蓟县旅游业成为第三产业的发展龙头，商贸流通、信息、咨询等服务业迅速发展，个体私营经济发展势头强劲。基础设施和生态环境建设成效显著，社会各项事。四、市场分析1宏观背景（1）全国房地产市场行业动态(行业资讯) 统计局：5月份70个大中城市房价同比涨12.4% 房地产开发完成情况1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；房屋竣工面积1.92亿平方米，同比增长18.1%，其中，住宅竣工面积1.53亿平方米，增长14.8%。1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%，土地购置费2931亿元，同比增长89.7%。 商品房销售情况1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长19.9%，办公楼增长74.5%，商业营业用房增长45.7%。1-5月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长33.6%，办公楼和商业营业用房分别增长112.5%和64.4%。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。 房地产开发企业资金来源情况1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；利用外资169亿元，下降24.8%;企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；其他资金12029亿元，增长69.8%。在其他资金中，定金及预收款6697亿元，增长61.1%；个人按揭贷款3744亿元，增长88.8%。 70个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。新建住宅销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.4%；商品住宅销售价格上涨16.9%，其中普通住宅销售价格上涨16.3%，高档住宅销售价格上涨19.1%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.5%，高档住宅销售价格上涨0.2%。二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月份缩小1.3个百分点；环比下降0.4%，比4月份涨幅低2.1个百分点。全国房地产开发景气指数5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.07，比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.13点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.56，比4月份提高0.62点，比去年同期提高12.43点；本年资金来源分类指数为116.69，比4月份回落1.46点，比去年同期提高20.07点；土地开发面积分类指数为90.15，比4月份提高1.70点，比去年同期回落2.40点；商品房空置面积分类指数为103.48，比4月份提高1.70点，比去年同期提高14.43点；房屋施工面积分类指数为111.36，比4月份回落0.49点，比去年同期提高17.43点。（2）区域发展与前景l 城市发展规划蓟县位居燕山山脉与华北平原接壤处，城区周边有多处自然山水。蓟县城区规划建设十分注重得天独厚的地理优势，顺其自然、追求天人合一的“山水之美”。城市建设以旅游建设为中心，依托盘山5a级旅游景区，大力发展旅游经济。l 改善中心市区生活环境城区以优化功能布局、改善居住环境和名胜保护为重点。l 重点建设北部特色乡村休闲区以景观大道为轴，将分散的山区乡村串联起来，打造为整体的渔阳特色乡村旅游带。2蓟县房地产市场分析（1）市场供给从目前信息来看，2010年只有有2个项目取得商品房预售许可证，共计2800套，总面积587000，具体如下：项目名称批准面积总套数预售证号曲苑风荷1870001800津国土房售许字【2010】第118-006号津国土房售许字【2010】第118-005号津国土房售许字【2010】第118-001号津国土房售许字【2010】第118-002号津国土房售许字【2010】第118-003号津国土房售许字【2010】第118-004号星梦工坊4000001000津国土房售许字2010第127号津国土房售许字2010第103号津国土房售许字2010第104号 （信息来源：中指研究院）（2）市场需求截止到2010年6月底，蓟县共成交商品房23.63万，成交均价6194元/，其中心城区成交信息如下：月份成交量成交均价一月476145711二月213375525三月373025943四月404136511五月565276297六月331007178（信息来源：天津国土资源与房地产信息网）6月份，蓟县共成交商品房479套，成交均价6820元，具体数据如下：项目销售套数销售总面积销售额均价中节能远景城798495.56497719235859泰和庄园213469.99256017087378七星花园9310279.46781930217607安裕新村423898.84250925176436漫山红墅11026723.282122028657941昕瑞家园313134.76172366035499天一绿海1029664.69524701235429磐石坊1324.9620911176435桃花园.山澜乡韵161034.0749357554773恒大金碧天下4411603.911035238978921五子城193.203448403700乐园公寓404064.16282215146944路劲领山14112156.27720450285927山水颐城9922.4537179604031胜达家园302522.26121123564802星梦工坊12511890.37661700815565砚墨书厢131341.0971892745361曲院风荷8210951.69994703179083（信息来源：中国知识研究院）（3）区域竞争周边典型楼盘分析：恒大金碧天下项目地址：津蓟高速延长线出口联系电话：4006118666 4006226888筑类型：独栋、双拼、联排开 发 商：恒大地产集团价 格：8500元/平米户型面积：214345平米占地面积：1000亩建筑面积：30万平米交通状况：已有津蓟高速，京沈高速，102国道，和即将通车的京平高速周边配套：【标志建筑】国际会议中心、运动中心、饮食中心、娱乐中心、商业中心、健康中心、以及一座铂金超五星级酒店等世界级休闲配套，是国家5a级风景区里的超大型山水休闲圣地.【自然景观】蓟县盘山【就医条件】医疗中心 【商业环境】饮食中心、娱乐中心、商业中心、会议中心、运动中心项目介绍：恒大金碧天下恒大御水山城组团位于盘山脚下，地处首都地区腹心地带，北京东移的延伸带上，区域价值无可替代。京平高速转津蓟高速延长线、津蓟、京沈三线纵横交汇，距北京只有80公里路程,35分钟即可到达北京中心城区。恒大御水山城是恒大地产集团的顶级产品序列，项目总规划面积近万亩，一期在1000亩原生山地之上，构筑20万平米生态别墅，10万平米七大顶级配套设施，产品主要以独栋、双拼、联排为主，18种户型自由演绎别墅领地的超然气派；古典式坡屋顶造型和浅色外墙，稀有的欧式建筑风格，彰显着她独有的格调及不可惊扰的尊贵；原生欧洲皇家园林的设计理念，近万平的生态湖景，以及私属山景坡地公园、绿色长廊，共同构筑北中国罕有的自然山水景观，璀璨芳华中，昭示出皇家气派，王者疆域；西门子、太古漆油、toto、奥珀、松下等几十家国际著名品牌构筑战略联盟，造就超越奢华的豪宅典范；铂金超五星级酒店、国际会议中心、运动中心、健康中心、娱乐中心、餐饮中心、商业中心，汇集财智阶层的优雅和高贵，定义顶级奢华生活版图；戴德梁行，全球最具规模的物管专家之一，奉献真正专业、现代化的贴心物业服务；恒大御水山城位于紫禁城龙脉东段延伸线上，山脉走势起伏有序，北高南低，三面环山一面临水，构成风水学上“太师椅”的大吉格局，是北中国地区罕有的祥瑞宝地。恒大御水山城通过打造一个全新的度假新市镇，引领北中国生态别墅发展新方向；项目万亩规模，分级开发，必然导致大盘价值阶梯式增长，其成长性与升值性成为当前置业者的理性投资的首选。2007年，恒大地产集团登陆京津,在拥有八千年文化历史的盘山脚下，开创国家5a级风景区中的绝版山水不动产，为京津区域，打造一个完美的山水别墅臻藏。盘龙谷文化城三期星梦工坊项目地址：蓟县许家台乡盘山南路北侧建筑类型：联排、独栋、双拼别墅，多层开 发 商：绿地集团联系电话：400-8162616价 格：6000元/平方米面积区间：70-260交通状况：驾车沿京平高速可直达本项目，30分钟接驳首都机场t3航站楼，50分钟抵达北京东五环。沿蓟平高速50分钟，可抵达天津城区。周边配套：【产业配套】观礼剧院、5星级商务酒店、超5星级度假酒店、山泉spa【学校配套】国际学校、双语学校【其他设施】国际品牌步行街、大型体验式shopping mall、餐饮酒吧、符合国际赛事标准的山地高尔夫、室外网球场项目介绍：盘龙谷文化产业城位于环渤海经济圈核心腹地，天津蓟县盘山国家5a级风景区西坡五盆沟通区内。项目西距北京市53公里，南距天津市区110公里，东临唐山市100公里，北到承德市200公里。京津地区的大发展必将会为本项目提供人流、物流和信息流保障。盘龙谷文化产业城别墅区容积率仅0.5,绿化率高达50%，相关公共设施及配套比例也达到了总占地面积的47%。曲苑风荷项目地址：蓟县城关镇光明路与迎宾路交口联系电话：59167777 59168888 建筑类型：高层、洋房开 发 商：天津市万达宏顺投资有限公司物业公司：天津玉宏物业价 格：9000元/平方米 户型面积：87-150交通状况：自驾车：走津蓟高速公路行驶102.5公里，右前方转弯进入环岛（部分路段收费），沿环岛行驶120米，在第1个出口，右前方转弯进入s302，沿s302行驶450米，右转进入西外环，沿西外环行驶1.5公里，稍向左转进入南环路，沿南环路行驶7.3公里，左前方转弯进入翠湖东路，沿翠湖东路行驶2.5公里，到曲院风荷(在道路右侧)。周边配套：【公园绿化】府君山公园、府君山广场、翠屏湖【餐饮配套】迎宾路餐饮街、皇昊美食会馆【学校教育】蓟县第三小学、蓟县一中、蓟县五中【周边医院】人民医院【商业环境】渔阳古街、东方商厦、兴华购物中心、家乐超市、北京新世联华超市【邻近银行】建设银行、中国银行项目特点：本项目位于蓟县城区东部，为蓟县整体规划的新城区也是蓟县中高端居住片区，承载着蓟县丰富的自然风光和人文色彩。此外，相信懂得风水学的人们都知道这样一句话“宁住庙前不住庙后”，不知是上天所赐，还是万达集团独具慧眼，我们的项目就刚好位于蓟县四方台庙的前方，是绝对意义上的风水宝地。本项目在社区规划上，进行了最人性化的考量，放弃了利润最高的商业店铺设计，规避项目自身商业给社区带来的噪音及环境污染等危害，同时扩充延伸了社区内部的视野与绿化空间，使业主能享受到真正纯粹高端的人居社区。本项目在规划设计上既满足人们居住的需求，同时充分尊重地块的自然现状，尽可能利用现有地形就势分布，不破坏自然地貌，这种天人合一的规划理念，符合大自然的发展规律，最大限度的保留了风水宝地的绝佳气场！社区整体规划极具国学精髓，以“五重围合”形式构成社区由外向内逐层递进的规划格局。项目光明路一侧近40米绿化带和迎宾路一侧近20米绿化带，将项目四至最外围整体围合起来，形成相对隐秘而祥和的整体轮廓，此为一重围合；社区内部利用东西向景观带将洋房社区与高层社区分区，扩大楼间距至40余米，保证其视野与采光效果，同时提升洋房和高层社区的品质感，此为二重围合；将洋房社区划分为四个组团，每个组团以两侧建筑端头的拐角作为院落的自然收口，保证组团间园林景观的均好性，此为三重围合；组团中心部位以共享庭院为景观节点，促进社区邻里交流。泰和庄园一期项目地址：蓟县北环路北侧联系电话：29126399 建筑类型：洋房、别墅开 发 商：天津渔阳建工集团房地产开发有限公司价 格：7000元/ 户型面积：240-250平米占地面积：40000平米 建筑面积：30208.10平米容 积 率：0.75 绿 化 率：50%交通状况：东:府君山公园；南:北环路；西:乡村公路；北:天津市特种水泥厂项目介绍：泰和庄园是天津渔阳建工集团公司独立开发并承建的高档住宅小区。小区占地面积4万多平方米，建筑面积3万多平方米，绿化率达50%以上。小区顺应了原生地势，高光合理布局，在一种开阔而理性的建筑氛围中，力求最大化的景观功能和空间功能，是一处生态宜居之地。天一绿海项目地址：蓟县城关宝塔路东侧联系电话筑类型：框架小高层，联排别墅开 发 商：天津国融丰业房地产开发有限公司价 格：5400元/平方米户型面积：90277平米占地面积：850000平米建筑面积：660000平米容