佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告（61页） .doc

佛山市中心组团新城区佛山市中心组团新城区 商业地块开发策划报告商业地块开发策划报告 广州瑞地投资咨询有限公司广州瑞地投资咨询有限公司 二二 零零 零零 六六 年年 十十 月月 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页1 目目 录录 前言前言1 内容摘要内容摘要4 1地块区块定位地块区块定位5 1.1地块区位分析5 1.1.1广佛经济圈分析5 1.1.2区域宏观环境分析8 1.1.3佛山规划分析11 1.1.4中心组团新城区规划建设分析16 1.1.5商业网点规划分析17 1.1.6区位分析小结19 1.2开发条件分析19 1.2.1地块条件19 1.2.2周边配套分析20 1.2.3规划要求分析21 1.2.4交通条件分析21 1.2.5项目周边人口分析22 1.2.6开发条件分析小结23 1.3市场研究分析23 1.3.1物业市场研究分析23 1.3.2消费市场研究分析34 1.3.3区域竞争研究分析36 1.3.4项目商圈研究分析39 1.3.5案例分析40 1.3.6市场分析小结43 1.4城市竞争力分析44 1.4.1城市竞争力情况44 1.4.2国际企业及品牌进驻情况45 1.4.3国际化都市的打造46 1.5项目区块定位48 1.5.1项目 swot 分析48 1.5.2项目策划定位50 1.5.3目标客户定位51 1.5.4功能规模定位51 1.5.5商业业态定位52 2规划设计建议规划设计建议53 2.1区域规划建议53 2.2功能分布建议53 2.3风格建议55 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页2 2.4配套建议55 3招商筹划招商筹划57 3.1招商原则57 3.2招商定位57 3.3投资商分析57 3.4招商步骤58 3.5渠道及资源58 4方案深化（中标后）方案深化（中标后）62 4.1消费者分析补充62 4.2市场经营者分析补充62 4.3参考案例分析补充62 4.4规划及建筑区块方案表现62 4.53d 招商说明书表现.62 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页1 前言前言 本次策划工作的目标本次策划工作的目标: : 成为土地招商的背景材料，既作为中心组团住宅用地招标的 地价支撑点，同时成为自身商业地块招商的前提和条件； 对未来商业地块投资者引入起到一定的规划及定位指引作用 让住宅用地投资商了解到政府对中心组团商业配套的高标准 要求，从而增加对中心组团住宅用地价格的预期； 让商业用地投资商了解到政府对该地块的定位及规划要求。 策划工作的评定标准策划工作的评定标准: : 可实施性 商业自身可实施 易吸引投资者 适度超前性 规范性 对中心组团其他相关配套的要求 对投资商的要求 对地块未来规划及定位的要求 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页2 项目策划的工作思路项目策划的工作思路: : 项目策划调研工作内容项目策划调研工作内容: : 针对佛山市中心组团新城区启动区商业地块项目的策划工作， 我司于 2006 年 12 月及 2007 年 1 月份对项目进行相关的调研考察工 作，主要调研内容如下： 资料收集 佛山市城市发展规划、城市总体规划、中心组团新城 区规划 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页3 佛山市 2002、2003、2004、2005、2006 年统计年鉴 旅游局收集旅游及酒店市场资料 现场调研 项目地块现场调研 佛山市各类物业现场调研 专业访谈 新城区建设指挥部负责同志的访谈 佛山商业地产开发商访谈 佛山商业经营专业人士访谈 广佛两地规划专业人士访谈 根据目前区域的宏观环境，区域的市场状况，并结合本项目的 实际情况，以及在房地产及商业方面的实际操作经验，对项目的开 发策划方案进行多次讨论，对方案的可行性进行评估分析,并提出相 应的设计及招商建议。希望此次的研究工作，为下一阶段项目的开 发决策、招商及规划设计等提供依据和支持。 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页4 内容摘要内容摘要 1. 项目所处地区社会经济发展前景较好，为项目开发建设提供了良 好的宏观条件； 2. 大佛山规划实施、中心组团新城区的规划建设及各项大型公共设 施建设，为项目的开发启动带来了机遇； 3. 从市场研究分析，项目地块目前比较适合发展特色商业、酒店及 酒店式公寓物业； 4. 项目地块具有良好的区位优势、大型公共设施配套、配套设施规 划设计标准高、良好的城市和景观资源，但也有区域成熟程度不 高、周边居住人口少的劣势。项目有机会发展成为新的城市商业 中心； 5. 地块的开发定位上采取差异化竞争策略，发挥优势，克服劣势， 抢占机会，转化威胁。具体可采用聚人气、加动力、呈特色、创 高端、分阶段实施等措施； 6.6.建议项目的开发定位为 大佛山大佛山 “城城 市市 之之 心心” 大佛山新中心商业旗舰大佛山新中心商业旗舰 设置内容有超五星酒店、国际会议中心、环水时尚生活中心、 岭南文化步行街、娱乐休闲 mall、特色餐饮街、酒店式公寓、商务 公寓、文化规划展览馆、家庭娱乐公园、滨河游乐场等。 商业业态建议比例为购物 50%，餐饮 30%，娱乐 20%。 7. 规划设计建议设置城市交通中心枢纽、增加居住人口、采用文化 和商业及休闲相结合的设计，增加聚集人气的配套设施； 8. 招商建议可采用分阶段实施招商的策略，商业与住宅互动促进区 域的发展。 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页5 1 1地块区块定位地块区块定位 1.11.1 地块区位分析地块区位分析 1.1.11.1.1 广佛经济圈分析广佛经济圈分析 广州市和佛山市地理相连、基础设施互通、产业互补、生活相依、文化同 源， “血脉相连，唇齿相依” ，在改革开放以后，两地各种交流频繁，经济社会 上的联系更是密不可分。随着城市化进程的加快，佛山市南海区东部的黄岐、 平洲等地已经与广州的芳村区和荔湾区的大坦沙连成一片，城市空间结构已初 步形成都市圈的格局。 广州广州 佛山佛山 广佛都市圈广佛都市圈 项目项目 自从 2002 年初起至今，广东省、广佛两地政府之间、学术界和社会其他方 面在构建广佛都市圈已达成初步共识。 广佛两市地域相连，基础设施衔接配套，共同构建了四通八达的现代化立 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页6 体交通网络。佛山市中心区距广州三大交通枢纽（广州新白云机场、广州南沙 港、广州火车站）车程均在 1 小时之内。其中，广州新白云机场是中国最现代 化的大型国际机场，每天有航班往返日本、美国、欧洲等世界各地。 广州跟佛山两地区域在历史、文化、地理、经济、政治等层面的融合性源 远流长，具备打造都市圈的基础及发展契机，与此同时这定格了本项目研究的 宏观大环境范围。 广佛都市圈的经济份量广佛都市圈的经济份量 类别类别数值数值占珠三角的比重占珠三角的比重占广东省的比重占广东省的比重 面积（平方公里） 1118126.8%6.2% 户籍人口（万人） 1088.5644.0%13.3% 城市人口（万人）城市人口（万人） 707.56707.5653.5%53.5%24.5%24.5% 国内生产总值国内生产总值( (亿元亿元) ) 5769.515769.5144.3%44.3%35.4%35.4% 工业总产值（亿元） 9808.3837.9%29.8% 社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额（亿元） 2217.242217.2451.4%51.4%35.7%35.7% 全社会固定资产投资（亿元） 1887.3645.0%32.7% 城乡居民储蓄存款（亿元）城乡居民储蓄存款（亿元） 6285.636285.6350.5%50.5%39.5%39.5% 备注： 1.以上列表为 2004 年经济社会发展统计表； 2.珠三角指包括广州市、佛山市、东莞市、江门市、深圳市、珠海市、中山市和惠州 市的市区、惠阳区、惠东县、博罗县，肇庆市的市区、高要市、四会市在内。 珠江三角洲地带作为广东经济的核心区域，而广佛都市圈的经济份额在珠 三角乃至整个广东省都占据相当重要的比重，这充分显示了区域经济的龙头地 位；本项目具备宏观区域经济发达的坚实基础支持，保证了项目的长足发展。 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页7 广佛都市圈发展方向及战略规划广佛都市圈发展方向及战略规划 广佛都市圈的发展方向：广东的核心都市圈；开放的、多元的突出岭南风 格的文化型都市圈；以香港为中心的珠三角都市圈中的枢纽型都市圈；以广州 为中心、佛山为副中心的双城式都市圈。 广广州州：广广州州： 中中心心城城市市中中心心城城市市 跨跨国国企企业业跨跨国国企企业业 总总部部经经济济总总部部经经济济 佛佛山山：佛佛山山： 副副中中心心城城市市副副中中心心城城市市 本本土土企企业业本本土土企企业业 第第二二产产业业第第二二产产业业 广广州州：广广州州： 中中心心城城市市中中心心城城市市 跨跨国国企企业业跨跨国国企企业业 总总部部经经济济总总部部经经济济 佛佛山山：佛佛山山： 副副中中心心城城市市副副中中心心城城市市 本本土土企企业业本本土土企企业业 第第二二产产业业第第二二产产业业 三大整合发展战略：三大整合发展战略： 城市规划和基础设施广佛地铁”及珠二环连接广州、佛山两地 运行机制和产业发展广州第三产业发达，而佛山制造业优势 技术开发和文化合作发挥广州综合科技实力雄厚优势，打造完善高效的 广佛区域创新体系 广佛两地的未来发展方向及定位都对项目有利好支持，与此同时，区域三大整 合的发展战略更为项目的长足发展提供更为广阔的市场发展空间。 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页8 1.1.21.1.2 区域宏观环境分析区域宏观环境分析 国民生产总值在过去五年持续增长，国民生产总值在过去五年持续增长，0303 年开始有所加速年开始有所加速 经过二十多年的改革开放尤其是“十五”时期的创新和发展，佛山市国民 经济和社会发展取得了显著成就，生产总值保持高速持续的增长。 城市经济发展实现重大跨越。 “十五”期间，佛山市生产总值年均增长 14.9%，2001 年佛山市生产总值超千亿元，2005 年迈上二千亿元新台阶，达到 2379.80 亿元，比 2000 年翻一番。2005 年，人均生产总值 40155 元（按常住人 口计算） ，约合 5066 美元（按 8.1 元1 美元折算，下同） ；地方财政一般预算 收入 130.85 亿元，年均增长 16.8%；社会消费品零售总额 634.47 亿元，年均 增长 13.5%；固定资产投资 753.26 亿元，五年累计 2290.43 亿元，年均增长 29.2%。 未来未来 510 年将保持高速增年将保持高速增长长的的态势态势 “十一五”期间，佛山市生产总值将保持年均增长 12%，到 2010 年，佛山 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页9 市人均生产总值比 2000 年翻一番以上。经济综合实力进一步增强，自主创新能 力明显提高，初步建成产业布局合理且先进发达的制造业基地， “2+5”组团城 市基础设施基本成型，生态环境改善明显，文化名城特色鲜明，体制机制不断 完善，各项事业繁荣发展，城乡和谐稳定，人民富裕安康，率先基本实现社会 主义现代化。到 2020 年，佛山市生产总值比 2010 年翻一番以上，人均生产总 值 18000 美元，建成经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会和谐的 组团式现代化大城市，力争全面实现社会主义现代化。 社会消社会消费费零售零售总额总额增增长强劲长强劲、城、城乡乡居民可支配收入居民可支配收入稳稳步增步增长长 2005 年全年社会消费品零售总额 634.47 亿元，比上年增长 17.0%， “十五” 时期年均增长 13.5%。 分行业看，批发零售贸易业零售额 508.75 亿元，比上年增长 16.0%；住宿 和餐饮业零售额 125.72 亿元，增长 21.6%。 分类别看，限额以上企业食品、饮料、烟酒类零售额 22.69 亿元，比上年 增长 43.9%；服装鞋帽、针、纺织品类 6.41 亿元，增长 18.9%；化妆品类 2.03 亿元，增长 20.7%；书报杂志类 1.75 亿元，增长 33.7；家用电器和音像器材 类 12.95 亿元，增长 104.6；石油及制品类 31.70 亿元，增长 87.9%；汽车类 64.73 亿元，增长 18.9%。 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页10 随着宏观经济的迅速发展，城乡居民的收入水平得以持续增长，2001 年居 民年人均可支配收入 13600 元，比上年增长 13.6，扣除物价因素的影响，实 际增长 13.9；农民人均纯收入 5920 元，增长 4.1。佛山市在岗职工年人均 工资 13845 元，增长 8.3。据城市居民家庭生活抽样调查，市区每百户居民 拥有：彩色电视机 155 台，电冰箱 96 台，洗衣机 96 台，淋浴热水器 98 台，组 合音响 57 台，影碟机 65 台，空调器 133 台，摩托车 126 辆，电话机 99 部，移 动电话 115 台。 2005 年全年城市居民人均可支配收入 17424 元，比上年增长 8.6%；农村居 民人均纯收入 7575 元，增长 6.9%。城镇在岗职工年人均工资 22037 元，增长 12.7%。据城市居民家庭生活抽样调查，年末每百户城市居民拥有：摩托车 141 辆、家用汽车 11 辆、洗衣机 100.5 台、电冰箱 102 台、彩色电视机 166 台、影 碟机 95.5 台、家用电脑 87.5 台、组合音响 62.5 台、空调器 186 台、淋浴热水 器 103.5 台、移动电话 215.5 部。 预计到 2010 年，城市居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入年均分别 增长 6%和 6.5%，城乡居民收入持续增长，生活质量进一步提高 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页11 从过往的消费结构变化数据，我们可以看到，随着城乡居民收入的不断增从过往的消费结构变化数据，我们可以看到，随着城乡居民收入的不断增 加，人民生活水平明显提高，居民消费由普通的家用电器转向高档家电和电子加，人民生活水平明显提高，居民消费由普通的家用电器转向高档家电和电子 产品，产品，0303 年，家用汽车也列入了统计数据中，意味着佛山城乡居民的消费半径年，家用汽车也列入了统计数据中，意味着佛山城乡居民的消费半径 扩大。扩大。20052005 年末城乡居民储蓄存款余额达到年末城乡居民储蓄存款余额达到 2319.522319.52 亿元，比亿元，比 20002000 年增加年增加 1102.51102.5 亿元。就业和社会保障水平稳步提高，基本建立起以社会保障为主，社亿元。就业和社会保障水平稳步提高，基本建立起以社会保障为主，社 会救济、社会福利全面发展的社会保障体系。汽车、住房、通信、教育、旅游、会救济、社会福利全面发展的社会保障体系。汽车、住房、通信、教育、旅游、 康体等成为消费热点。这将为中心片区商业、商贸定位带来有力的市场支撑。康体等成为消费热点。这将为中心片区商业、商贸定位带来有力的市场支撑。 人口增长状况人口增长状况 2001 年佛山市总户数 98.55 万户，总人口 335.85 万人，比上年增加 3.38 万人，增长 1.0。 2002 年全部总户数 100.67 万户，总人口 338.98 万人，比上年增加 3.13 万人，增长 0.9。 2003 年全部总户数 102.28 万户，总人口 344.24 万人，比上年增加 5.26 万人，增长 1.6%。 2004 年全部总户数 103.96 万户，总人口 350.89 万人，比上年增加 6.65 万人，增长 1.9%。 2005 全部总户数 104.58 万户，总人口 354.48 万人，比上年增加 3.59 万 人，增长 1.0%。 未来佛山人口发展将形成两个百万以上、五个未来佛山人口发展将形成两个百万以上、五个 3030 万到万到 5050 万的万的“2“25”5”格格 局，人口增长将为商业发展带来极大的潜力。局，人口增长将为商业发展带来极大的潜力。 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页12 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 佛 1.1.31.1.3 佛山规划分析佛山规划分析 佛山市城市发展概念规划佛山市城市发展概念规划 基于以人为本，全面、协调、可持 续发展的佛山市城市发展概念规划，基 本结论概括为以下几点： （）区域发展战略整体协调、 错位发展 佛山必须立足于珠江三角洲整体协 调发展，统筹区域发展，积极融入“港 深广佛珠澳”的整体区域架构，在广佛区域协作中强调错位发展，担当起 整合珠三角内部和提高整个区域综合竞争力的关键性的角色。 （）城市发展目标建设产业强市、文化名城、现代化大城市 （）城市发展定位制造业高度发达、岭南文化特色鲜明的现代化大 城市 （）空间形态簇群模式、多级格局、组团城市 为强调发展的可持续性，从统筹经济与社会发展、统筹人与自然和谐发展 的角度出发，佛山应建立网络型、开放式、簇群互动与理性发展的城市空间系 统。规划形成两个万人口以上、五个万万人口的城区，以及 由多个组群式节点为发展主体的组团式大城市新格局。 建成 100 万人口以上的城区二个：中心组团、大良容桂伦教组团； 培育 30 万50 万人口规模的城区五个：狮山小塘组团，西南组团，西 江组团，黄岐盐步大沥松岗组团，龙江九江沙头组团； 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页13 根据广佛都市区内在协调发展的要求，与广州的南拓战略协同发展，佛山 规划形成南北两个百万人口以上的城区，北部的中心组团与广州老市区取得协 调发展，辐射高明、三水；而南部的大良容桂伦教组团则与广州未来的新 市区中心和南沙的开发取得呼应，辐射珠三角西岸的南部地区。 策略上，重点进行两个城区内部的空间整合；加强两者间的空间联络，以 及各自同外部区域性中心城市的联络；同时，根据市场需求，制定两者间互动 性的发展政策，优化组合两者间的功能；共同提升各自的中心地位，并使城市 整体的实力提高。 中心组团近期发展坚持“抓大放小，良性增长”的原则，初步形成中心组 团整合后的框架布局结构，加强城市基础设施配套建设，加强生态保护与环境 政治工作，塑造现代化大城市的新形象，具体措施包括： 加快建设中心组团区域交通设施，加强与市域其他组团及广州的联系； 搭建中心组团空间发展框架，逐步推进城市新城区建设； 调整工业用地结构，实施工业入园政策，同时为可能的规模工业开发储 备土地； 构筑交通发展框架，理顺禅城与桂城间路网联系，加快交通设施建设； 强化鲜明的地区特色，慎重地推动城市更新； 突出水环境，加大环境治理力度，逐步改善城市环境。 规划确定新城区为佛山市的商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务 中心，通过东平河一河两岸的建设，显示现代化大城市的崭新形象。 佛山市城市总体规划佛山市城市总体规划 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页14 城市性质 佛山是全国重要的现代制造业基地，具有岭南风貌特色的国 家历史文化名城。 城市发展目标 城市发展总目标：建设产业强市、文化名城、现代化大 城市。 第一阶段，到年左右，全面协同地推进佛山经济、社会、文化等 各项工作，在保持发展活力的前提下调整体制结构，努力在全国率先基本实现 现代化，加强区域协作，共同构建广佛都市区的基本构架。 第二阶段，到年左右，力争全面实现现代化，建设经济繁荣、生 活富裕、环境优美、城乡协调、体制完善、社会文明的小康社会；与珠江三角 洲其他城市一起，确立具有独自特色的都市区地位。 近期城区建设用地平方公里 人口控制规模 市域规划近期为万人，规划远期为万人。 其中城区人口控制规模：规划近期为万人，规划远期为万人，规 划远期城区总人口占市域总人口的；外围城镇人口控制规模：规划近期 为万人，规划远期为万人。 城镇化水平 规划近期，市域以总人口测度的城镇化水平达到以 上；规划远期，市域以总人口测度的城镇化水平达到。 市域建设用地控制 规划近期市域建设用地总量控制在平方公 里以内；规划远期市域建设用地总量控制在平方公里以内。 中心组团职能 目标职能 区域内地区性中心；全市行政中心、商贸服务中心、文化体 育中心；全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地；具有高品质生活 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页15 环境的城市生活区；具有悠久历史人文环境的地区。 分区及分时序职能 （）核心区（由佛山大道、桂丹路、桂澜路、荷岳路围合的区域） 。近期： 历史文化保护区；市、区级行政、商贸、文化、体育、教育中心。远期：历史 文化保护区；区域性客运枢纽；市、区级行政、商贸、文化、体育、教育中心； 高品质生活区。 （）张槎石湾。近期：制造业基地；历史文化街区保护区。远期：制造 业基地；历史文化街区保护区与传统工业旅游区。 （）南庄。近期：全市重要的制造业基地和高新技术产业区；区域性专 业市场。远期：全市高新技术产业生产与研发基地。 （）桂城。近期：制造业基地；城市枢纽港。远期：制造业基地；依托 水运与公路的物流业基地。 （）乐从。近期：广东省中心镇，区域性专业市场。远期：区域性物流 中心。 （）罗村。近期：制造业基地。远期：制造业基地，城市新住区。 （）陈村。近期：区域综合性花卉研究、培育与交易基地。远期：生态 型城市新区，区域性专业市场。 （）北滘。近期：广东省中心镇，制造业基地。远期：制造业基地。 交通规划分析交通规划分析 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页16 佛 佛 佛 佛 佛佛山山佛佛山山 广广州州广广州州 佛 佛 佛 佛 佛佛山山佛佛山山 广广州州广广州州 广佛地铁 “五纵九横三国道”的快速干线系统 城城际际轨轨道道交交通通 广州环城高速公路西环段与广珠西线高速公路、 广佛及佛开高速公路； 二纵 广三及广肇高速公路、广明高速公路二横 “二二纵纵二二横横两两环环”的的高高速速公公路路 为珠二环高速公路佛山段、珠外环高速公路佛山 段 两环 快快速速干干线线系系统统 广佛地铁 “五纵九横三国道”的快速干线系统 城城际际轨轨道道交交通通 广州环城高速公路西环段与广珠西线高速公路、 广佛及佛开高速公路； 二纵 广三及广肇高速公路、广明高速公路二横 “二二纵纵二二横横两两环环”的的高高速速公公路路 为珠二环高速公路佛山段、珠外环高速公路佛山 段 两环 快快速速干干线线系系统统 大佛山“井型框架、环状衔接”的城市交通路网规划，一方面迎合了佛山组团 式城市发展规划的布局特征；另一方面则充分考虑了佛山与广州等珠三角城市 间的地缘区位特点，以城市交通路网为纽带加强区域间的紧密联系，从而巩固 了佛山与广州合作的基础；切入项目而言，大城市的交通路网纽带能使项目扩 大市场辐射面。 大佛山“井型框架、环状衔接”的城 市交通路网规划，一方面迎合了佛山组团式城市发展规划的布局特征；另一方 面则充分考虑了佛山与广州等珠三角城市间的地缘区位特点，以城市交通路网 为纽带加强区域间的紧密联系，从而巩固了佛山与广州合作的基础；切入项目 而言，大城市的交通路网纽带能 使项目扩大市场辐射面。 1.1.41.1.4 中心组团新城区规划建设中心组团新城区规划建设 分析分析 中心组团新城区是中心组团 的核心部分，由北部同济路、南 部三乐路、东部华阳路、西部佛 山大道四条城市干道围合而成， 总规划用地面积约 43.3 平方公 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页17 里。中心组团新城区的规划建设，借鉴了国际和国内其他城市的先进经验，在 路网建设、生态建设和发展规划上给将来的发展提供了广阔的空间。新城区的 规划坚持以环境优先、以人为本，优化人居生态环境空间，尤为突出新城区的 生态建设，以提升整个城市的生态环境和人文环境，提高整个城市的发展水平。 中心组团新城区的功能定位为佛山市商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服 务中心。通过建设一河两岸的新城区，展示现代化大城市的崭新形象。 中心组团建设的指导思想是：以建设现代化的新城区为目标，以 2006 年省 运会在佛山举办为契机，快速推进体育、新闻、通讯等大型公共设施和基础设 施建设。 中心组团新城区坚持“整体规划、分步推进”的方针，按照“规划先行” 的方针，高起点、高标准地做好新城区的规划设计；为快速推进新城区的开发 建设，按照“政府主导、市场运作、企业投资、良性循环”的要求，从实际出 发，兼顾各方利益，确立了新城区的开发建设机制，成立了由市长为组长，市 领导、各有关部门负责人组成的中心组 团新城区建设协调领导小组，下设新城 区建设办公室和新城区开发建设有限公 司负责具体实施和落实，以确保新城区 规划和开发建设的快速推进，努力把新 城区建设成为现代化大城市的标志性地 区。 中心组团居住片区近期建设规划： 新增居住用地向东、向南发展，分布于 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页18 新城区、桂城千灯湖地区、高新区、北滘和陈村； 新城区启动区借助 2006 年广东省第十二届运动会的契机，目前已完成岭南 大道及东平大桥、启动区路网工程、世纪莲体育中心、新闻中心、佛山公园、 滨河公园等项目的建设。 1.1.51.1.5 商业网点规划分析商业网点规划分析 根据 2006 年 8 月 8 日佛山市政府审批的佛山市城市商业网点规划 （2006-2020） ，对佛山市目前商业网点的情况进行了调查分析，及对未来商业 网点的情况进行规划，对本项目影响较大的是消费品与生活服务市场的规划布 局。 主要商业设施现状分布情况：主要商业设施现状分布情况： 主要商业网点集中分布在中心组团和大良容桂组团；批发市场集中分布在 各专业镇区；会展物业集中分布在各专业镇区。 商业设施需求总量预测：商业设施需求总量预测： 近期规划，佛山市社会消费品零售总额年平均增长 13%， 2010 年达到 1128.8 亿元左右；人均零售网点营业面积由 0.86 平方米增加到 1.0 平方米； 全市零售网点总营业面积达到 380-400 万平方米，其中新增 100 多万平方米。 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页19 远期规划，佛山市社会消费品零售总额年平均增长 11%，2020 年达到 3205.1 亿元左右；人均零售网点营业面积达到 1.2 平方米；全市零售网点总营业面积 达到 540-564 万平方米，其中再次新增 150 多万平方米左右。 中心组团主商业中心的地位与功能：中心组团主商业中心的地位与功能： 中心组团主商业中心立足佛山，面向本 地区，在城市商业网点体系中处于主导地位。 要提供购物、休闲、娱乐、餐饮等多种消费 服务和必要的商务服务；成为创新消费文化 和服务方式、促进消费结构升级的主要拉动 力量；成为特色消费市场和辐射周边地区的 资源中心；成为城市形象的精华或区域性标 志、城市繁荣和城市文化的窗口；要发挥反 映消费信息、调整商品生产的杠杆作用。 项目地块所处的区位及在中心组团商业 规划中前景，将为项目有机会发展成为新商业中心，尤其是在广州新客站建成 及佛山新城区发展建设成熟时。 1.1.61.1.6 区位分析小结区位分析小结 广州与佛山共同构筑的广佛都市经济圈，经济份额比重中在珠三角乃广州与佛山共同构筑的广佛都市经济圈，经济份额比重中在珠三角乃 至整个广东大环境中均占据重要的地位，项目所在的大环境区域经济至整个广东大环境中均占据重要的地位，项目所在的大环境区域经济 水平发达，佛山作为广佛都市圈的副中心城市，项目的长足发展具备水平发达，佛山作为广佛都市圈的副中心城市，项目的长足发展具备 坚实的经济基础支持；坚实的经济基础支持； 佛山区域建设，佛山区域建设，5+25+2 城市组团的发展规划预示区域城市发展在战略层面城市组团的发展规划预示区域城市发展在战略层面 项目地块项目地块 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页20 上得到落实；与此同时，结合城市交通路网建设的不断深化，广佛地上得到落实；与此同时，结合城市交通路网建设的不断深化，广佛地 铁的规划建设铁的规划建设, ,强有力地拓宽项目的市场辐射面强有力地拓宽项目的市场辐射面; ; 大佛山社会经济持续高速的发展大佛山社会经济持续高速的发展, ,为项目的发展奠定了良好的宏观经济为项目的发展奠定了良好的宏观经济 环境环境; ; 中心组团新城区的规划建设加速，为项目的开发带来更大的机遇；中心组团新城区的规划建设加速，为项目的开发带来更大的机遇；, , 城市商业网点的规划，中心组团主商业中心的地位和作用，为项目发城市商业网点的规划，中心组团主商业中心的地位和作用，为项目发 展提供了良好的商业环境。展提供了良好的商业环境。 1.21.2 开发条件分析开发条件分析 1.2.11.2.1 地块条件地块条件 地块范围为华康道以西、吉祥路以东、天虹路以南、富华路以北的区域， 中间有裕和路将地块分成南北两块。 地块地形呈规则的矩形状，地势平坦，目前现状已完成三通一平，南面地 块已建有变配电站。 地块东面为已建成的世纪莲体育中心及佛山公园，北面为东平河及滨河公 园，具有较高的景观价值；西面为已平整的开发用地，地块西南角方向有少量 待拆迁的村落。 地块内有水系贯穿及与佛山公园水系相连，同时横穿裕华路有地下通道相 连； 地块西南角方向有少量待拆迁的村落，景观及开发进度受到一定的影响。 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页21 1.2.21.2.2 周边配套分析周边配套分析 地块东面为已建成的世纪莲体育中心及佛山公园，东面岭南大道东侧为已 建成的新闻中心，地块北面为已初步建成的滨河公园。 项目地块所处的新城区规划有较多的公建配套，但目前新城区心区的开发 建设尚处于起步阶段，公建配套较为缺乏。 1.2.31.2.3 规划要求分析规划要求分析 地块规划用地性质为商业金融用地， 兼容文化娱乐的用地功能； 地块规划中南面设置约 500 米长的商 业步行街； 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页22 按原控规指标统计，用地面积约为 31 万平方米，总建筑面积约为 98 万平 方米，平均建筑密度约为 45%； 如地块按平均 4 层裙楼面积规划，裙楼商业面积将达到 55 万平方米。 1.2.41.2.4 交通条件分析交通条件分析 区外交通：区外交通： 佛山一环的建成，加强了中心组团与其 他组团的联系，及广佛交通的对接，大大拓 展了项目的辐射范围； 广州新客运站的建设，新广州站是未来 珠三角城际快速轨道交通网络的核心 广佛地铁的规划建设，加强了广佛都市 圈的联系； 轨道交通建设行动计划：建设轨道交通 1 号线南段魁奇路路洲、2 号线首期段石 湾广州新客站和 3 号线首期段新佛山 新闻中心。 区内交通：区内交通： 借第十二届省运会契机，目前启动区已完成近 18 公里的道路建设；目前已 建好四个出入口，分别是岭南大道出口、裕和路、荷岳路、林乐路出口；启动 区道路规划建设标准较高，地块人行道设下穿通道；政府在近期建设规划中将 新建新体育场公共交通枢纽 项目地块项目地块 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页23 1.2.51.2.5 项目周边人口分析项目周边人口分析 目前新城区北片人口规模约为 17 万人,南片为乐从镇的几个村庄的少量人 口，新城区启动区规划居住用地为 68 公顷,居住人口约为 4 万人，目前政府已 于 06 年 12 月 28 日出公告拍卖项目地块西面的 27 万平方米居住用地。 南片规划居住用地为 761 公顷，规划建筑面积约为 1300 万平方米，居住人 口约为 37 万；北片区根据居住用地的人口容量确定规划人口规模为 39 万人。 项目周边的居住区定位为高档居住区，新城区居住居民多为多次置业者， 具有较强的消费能力。 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页24 1.2.61.2.6 开发条件分析小结开发条件分析小结 地块具有良好的开发条件及优势景观资源，地块区位价值较高；地块具有良好的开发条件及优势景观资源，地块区位价值较高； 地块周边建设有大型的文化体育配套设施，具有唯一性的资源地块周边建设有大型的文化体育配套设施，具有唯一性的资源, , 应考虑将其转化为市场价值应考虑将其转化为市场价值; ; 地块总面积约为地块总面积约为 3131 万平方米，总建筑面积将达万平方米，总建筑面积将达 9898 万平方米，规万平方米，规 模较大；模较大； 项目具有良好的内外交通条件，为项目辐射更大的范围创造了条项目具有良好的内外交通条件，为项目辐射更大的范围创造了条 件；件； 项目近期居住人口较少项目近期居住人口较少, ,规划中有规划中有 3030 多万的居住人口多万的居住人口, ,但规划实但规划实 施时间较长，对项目商业影响较大。施时间较长，对项目商业影响较大。 1.31.3 市场研究分析市场研究分析 1.3.11.3.1 物业市场研究分析物业市场研究分析 大型商业物业分析大型商业物业分析 佛山目前大型商业物业概况： 佛山禅城、顺德、南海大型购物中心状况一览表佛山禅城、顺德、南海大型购物中心状况一览表 项目名称体量业态分布/功能配备经营状况 东方广场 占地面积 25 万 m2， 总建筑面积 80 万 m2 商业面积超过 23 万 m2 百货商城、量贩超市、饮食、步 行街、专卖店、美食街、电影城、 康体中心、专业批发市场 较好、中高档 辐射整个“大佛 山” 顺联广场 占地面积 5 万 m2 总建筑面积 12 万 m2 现建成面积 7 万多 m2 1000 多个停车位 影城、娱乐场、休闲桑拿中心， 个人护理店、休闲名店城；饮食、 超市、电器、珠宝、名牌鞋城、 至尚运动城、卡通天地和家居生 活馆、家电数码港等 良好、中高档 辐射顺德陈村 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页25 顺联国际购物中心 占地面积 12000 m2 总建筑面积 45000 m2 1-5 层经营面积达 29000 m2 停车位多达 500 多个 高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、 滋补品、烟酒精品，鞋类、皮具、 运动产品、家居 良好、高档 辐射佛山中心城 区 天佑城 占地 5 万多 m2 建筑面积 8 万多 m2 天幕步行街长 350 米，宽 7-15 米 停放 1300 多辆轿车及 3000 辆摩托车的停车场 百货、超市、家电连锁卖场、美 食广场、日韩料理、快餐连锁店、 咖啡廊、电脑城、购书中心、数 码电影城、儿童欢乐谷、游戏机 中心、健身中心、室内溜冰场、 康体娱乐配套 较好、中高档 辐射整个顺德区 百花广场 商场部分为 1-6 层、商场 经营面积达 2 万平方米 购物商场、甲级写字楼、公寓、 美食娱乐城；百花广场首至七层 是大型的购物商场、美食娱乐城、 住客会所。百花广场八至二十八 楼是商业办公楼 较好、中高档、 辐射佛山中心城 区 巴黎春天 商业步行街 建筑占地面积约 2 万 m2 总体建筑面积达 6 万 m2 主体建筑共有 4 层 约 200 米长的休闲步行街 饮食、运动、金饰、电器、时装、 美容、皮具、电讯、百货、娱乐 良好、中档 辐射南海大沥 目前佛山商业正处于“结构性过剩”的状态之中，从商铺销售方面来看， 禅城、桂城区域每年的商铺供应量达 20 万平方米以上。商铺供过于求的结果， 使得佛山商铺价格逐年下降。佛山的商业消费中心禅城、桂城有一定规模 的商业设施看起来眼花缭乱，实际上大同小异，有特色的并不多。佛山的商业 物业相对于广州或深圳那些规模大、潮流新、品种款式多，经营模式多样的大 型商场，就显得乏善可陈多了，加之缺乏高端商业服务和品种，因而吸引不了 高端客户。大部分高端商业消费力流失到广州和港澳去了，佛山“一环”建成 并与“珠二环”对接以及地铁开通之后，佛山商业面临的挑战更大，将会出现 边缘化的危机。佛山商业并不缺活力，主要是佛山商业缺乏新的刺激点，兴奋 点，使消费者失去了购买的冲动。佛山商业定位应是广州的一个商业配套，搞 差异化经营是发展的出路。 分析小结分析小结 从佛山购物中心的现状和发展可以看出，现有的大商场呈现出了四大方面从佛山购物中心的现状和发展可以看出，现有的大商场呈现出了四大方面 的趋势，即规模化、品牌化、一体化、高档化。的趋势，即规模化、品牌化、一体化、高档化。 随着生活水平的不断提高，生活习惯、消费习惯都发生了改变，对购物环随着生活水平的不断提高，生活习惯、消费习惯都发生了改变，对购物环 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页26 境、业态组合、商业气氛、休闲配套等也有了新的要求。消费理念趋向于体验境、业态组合、商业气氛、休闲配套等也有了新的要求。消费理念趋向于体验 式、休闲与购物相结合的式、休闲与购物相结合的“一站式购物一站式购物” 。消费者对购物场所的挑剔，已摒弃了。消费者对购物场所的挑剔，已摒弃了 对单体卖场的推崇，越来越有对单体卖场的推崇，越来越有“逛街逛街”的意识的意识休闲、购物、餐饮、娱休闲、购物、餐饮、娱 乐乐无所不求。致力于打造名牌、时尚、文化广场应该是佛山商业未来的出无所不求。致力于打造名牌、时尚、文化广场应该是佛山商业未来的出 路，打造集购物、娱乐、休闲为一体的路，打造集购物、娱乐、休闲为一体的“一站式一站式”消费是新的发展方向。消费是新的发展方向。 目前应加大力度改变低端商业过剩，而中端、高端市场细分还不够的局面。目前应加大力度改变低端商业过剩，而中端、高端市场细分还不够的局面。 开发一些有佛山特色，针对性强的商业物业，加大餐饮、娱乐、文化休闲的元开发一些有佛山特色，针对性强的商业物业，加大餐饮、娱乐、文化休闲的元 素，首先要留住佛山本地消费群，充分挖掘强大的潜在商业消费力，再加以辐素，首先要留住佛山本地消费群，充分挖掘强大的潜在商业消费力，再加以辐 射吸引佛山周边消费人群；射吸引佛山周边消费人群； 商业街物业分析商业街物业分析 商业街是一个城市经济发展水平的窗口，更是当地社会生活，特别是其文 化特色、个性风貌的典型表现。到目前为止，祖庙路商业街还是佛山市区购物 休闲的理想选择。好比于北京的王府井商业街，广州的北京路、上下九步行街， 它代表着佛山的形象，好比是佛山的城市名片。但是，与国内成功的商业街相 比，祖庙路商业街还是未能上档次，有限的商业成分尚需进一步丰富和完善。 祖庙路是南北走向，北端的起点是亲仁路口，南端是卫国路路口，全长约 有 1.2 公里。祖庙路目前既是一条商业大街也是一条城市交通主干道，平时这 里的车流量应在 5 万辆/天，日人流量则在 1520 万人，祖庙路吸引了禅城区 佛山商业步行街对比情况 名称名称业态业态长度长度优点优点缺点缺点 祖庙商业街 服饰占 70%，另有 15%的餐饮和 15%的 其他业态（饰品、 手工艺品、图书等） 12 公 里 长期积累的商业氛围， 人气旺 双重身份：既是一条商业 大街也是一条城市交通主 干道，车位的严重稀缺， 交通拥塞，长度过长，高 度过高 华盖路步行街 以服装点为主占 70%、特色小食 约 800 米 欧陆风情、文化氛围浓 厚 人气不足，消费力不够 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页27 一半以上的“人气” 。就是这样特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，客流 量长期比较稳定，祖庙路的商业运营收益水平也相应比较高。 祖庙路总计长 1.2 公里，聚集着临街铺位近 200 个，临街有百花广场、兴 华商场等知名商场。但经营服饰的几乎占了 70%，另有 15%的餐饮和 15%的其他 业态（饰品、手工艺品、图书等）商铺。据此可以看出，祖庙路的商业以衣食 为主导，娱乐、观光等功能却显得滞后。市场的空白和滞后决定了佛山的商业 要进一步发展，商业街需要一个升级或重新布局。 另外，车位的严重稀缺以及交通的阻塞制约着祖庙路商业街的发展。祖庙 路的车位不超过 400 个，加之因道路狭窄，商店门口禁止停车，对引导人流来 说无疑是巨大的限制。反观国内成功商业街的做法，上海市南京路部分路段虽 然允许车辆行走，但其长达 4.5 公里的道路为双向 8 车道，能在不影响人流的 条件下停靠车辆；广州市北京路、上、下九路则为步行街，车辆可停靠在较为 宽敞的外围，而祖庙路不但外围根本没有这样的条件，而且城区交通要道的身 份使其不得不承载商业之外的负担。 很多因素和条件制约着它的发展佛山商业步行街，可以说目前还没有形成 真正意义上的商业街，随着城市规划的推进，和中心组团商业的升级，急需一 条国际性、专业性、高档次突显的商业街，重新定位佛山城市形象，而功能的 配置也应加重娱乐、观光的成分，让观光娱乐成为亮点吸引消费者或游客，带 动其它商业的发展。 住宅物业分析住宅物业分析 住宅均价连年攀升住宅均价连年攀升 近五年商品住宅价格情况： 2455 2514 2723 3613 3125 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 20022003200420052006 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告 第 页28 统计佛山过往五年的商品房销售均价，可以看出佛山楼市均价在逐年上涨， 楼价的上涨是受多方面综合因素影响的结果。首先是佛山大城市格局的出现， 城市的价值支撑了楼价的上升。其次，广深等一线城市的楼价迅速上升，对佛 山楼价有很大的带动作用。再者，外来品牌开发商的登场和外来资本的涌入， 众多高端洋房和别墅产品的销售，也拉动了总体楼价的上升。在成交量上， 2004 年全区商品住宅成交量为 553 万平方米，2005 年为 648 万平方米。当然 “圈地运动”后的不断开发和利用土地，地价上升的拉动作用是直接影响房价 的因素。此外，还有本土经济的持续快速发展，市场需求旺盛等，这些因素综 合作用的结果造成了楼价不断上升。 目前佛山住宅楼价较高的区域为禅城城南区域，龙光地产开发的天湖郦都 项目均价已超过 6000 元/平方米，桂城千灯湖区域，中海地产的万锦豪园均价 已达到 5000 元/平方米。 品牌开发企业纷纷抢摊：品牌开发企业纷纷抢摊： 目前已进入佛山的国内外房地产品牌开发企业有万科地产、中海地产、保 利地产、金地地产、雅居乐地产、合生创展地产、珠江地产、时代地产、力讯 地产、龙光地产、新加坡凯德置地等国内外房地产巨头，品牌开发商均一致看 好大佛山房地产开发的前景。随着各大开发商在的佛山圈地，将进一步推动需 求，拉动房价上涨。 地价屡创新高：地价屡创新高： 从 2003 年起外地开发商抢摊佛山，佛山住宅地价被节节推高，尤其是禅城 区城南区域、桂城千灯湖区域。06 年万科地产拍得的桂城 a7 地块地价已达到 355