房地产私募基金投资尽职调查报告模版

立项报告XX创新并购基金管理有限公司CML工业区城市更新项目立项报告经办业务部门：投资业务部项目经理：X团队负责人：X报告申报日期：CC年5月目录目录21.项目背景31.1项目来源31.2交易对手需求32.基金方案42.1交易结构42.2方案要素42.3项目管理52.3.资金监管52.3.项目管理53.标的项目63.1项目基本情况63.1.1项目区位63.1.2项目定位103.1.3项目进度113.1.4土地性质123.1.4控规指标133.1.5开发计划143.2市场情况153.2.1宏观经济概况153.2.2当地总体房地产市场193.2.3项目市场情况213.3经济测算223.3.1项目总投分析223.3.2项目定价243.3.3项目损益测算244.交易对手244.1基本信息MJ投资244.2财务信息MJ投资254.3实际控制人-BJ265.持股价值分析285.1持股情况和股权基本情况说明285.2持股价值分析285.2.1比较法285.2.2剩余法295.2.3持股价值306.结论30释义BJ规土委龙岗管理局指BJ市规划和国土资源委员会XX管理局1. 项目背景1.1项目来源业务团队开发。1.2交易对手需求CML工业区城市更新项目（以下简称“CML项目”）是由BJ控股集团有限公司投资（以下简称“BJ集团”）、BJ市MJ投资有限公司（以下简称“MJ投资”）开发。BJ集团、MJ投资实际控制人为XX先生。X控股集团有限公司XXX投资有限公司X市X区伟业实业有限公司X595XX100父女关系CML项目于2009年9月启动；2011年列入2011年BJ市城市更新单元规划制定计划第一批计划；2013年取得专规批复；同年MJ投资取得实施主体确认书；2015年取得建设用地规划许可证；计划XX年年中签订土地使用权出让合同，并正式开工建设。CML项目拆除面积为X万，建设用地面积X万，计容建筑面积40万。项目总投53.01亿元，其中一期总投X亿元，二期总投X亿元。项目用地四周已建有围墙，目前场地内大部分已平整，目前正准备进行桩基础工程。2013年，MJ投资以CML项目获得中国GS银行BJ龙岗支行（以下简称“GS银行”）6亿元城市更新贷款额度，截至XX年1季度，贷款余额为XX亿元，贷款于2018年到期，该笔贷款的增信方式为MJ投资100%股权质押。现MJ投资拟与国土部门签订土地使用权出让合同，地价款、项目开发建设的资金缺口共计【21】亿元，包括【5-6】亿元地价款和【15-16】亿元开发建设费用，拟向我司融资。鉴于此，针对项目现状及项目方实际需求，考虑到我司“全控、全进、全退”的风控理念拟定如下方案。方案详见“2.基金方案”。2. 基金方案2.1交易结构X城市更新合伙企业（有限合伙）X：GP机构投资者：优先级LP深X投资有限公司X工业区城市更新项目95%股权+股东借款/委托贷款5%龙X：次级LPX：次级LP2.2方案要素基金名称XXCML城市更新合伙企业（有限合伙）（以下简称“基金“）基金类型有限合伙普通合伙人/基金管理人XX创新并购基金管理有限公司（以下简称“XX“）有限合伙人优先级LP：XX系机构投资者认购【27】亿元优先级LP份额；次级LP：BJ市龙岗区XX有限公司（以下简称“XX”）、XX以对MJ投资的债权【4】亿元认购次级LP份额基金规模【31】亿元基金期限【2】+【1】年，1年后可提前还款（MJ投资提出申请，经XX和LP机构投资者同意后可提前还款）资金用途1、【6】亿元：用于置换MJ投资在GS银行的【6】亿元城市更新贷款，持MJ投资100%股权，其中基金持股95%，XX持股5%；2、【5-6】亿元，缴纳CML项目的土地出让款，以国土局确定的地价为准；3、股东借款/委托贷款【15-16】亿元，用于CML项目的开发建设，具体金额为【27】-【6】-实际缴纳的地价款资金运用方式股权对价款+股东借款/委托贷款放款节奏1、【6】亿元置换。前置条件：MJ投资与国土部门签订土地出让合同；相关协议签署完毕；XX股权质押办理完毕；MJ投资或其原股东在我司监管账户存入【6】亿元的6个月资金成本。在满足上述条件后，基金向其在工行开立的监管账户中存入【6】亿元，工行解除MJ投资100%股权的质押，我司立即办理MJ投资的股权过户手续，MJ投资100%股权过户（基金95%，XX5%）之后，监管账户中的【6】亿元划入工行账户，代MJ投资偿清其在工行的贷款。基金受让MJ投资100%股权的对价款为【4】亿元，基金以其对MJ投资的【4】亿元债权作为股权对价款，MJ投资股权过户后，MJ投资原股东以其对MJ投资的【4】亿元债权认购基金的次级LP份额。2、【5-6】亿元地价款MJ投资100%股权过户后，基金直接向国土部门支付地价款，具体金额以土地出让合同约定为准3、【15-16】亿元开发建设资金随项目进展情况和建设资金需求情况，发放剩余借款/委托贷款退出安排1、债权退出项目预售后，MJ投资利用项目销售回款偿还基金债权；XX及配偶、XX、XX及配偶、XX、BJ市龙岗区XX有限公司履行担保义务；XX股权提供质押担保2、股权投资的退出方式BJ市龙岗区XX有限公司行使优先购买权，回购MJ投资股权；向第三方转让MJ投资股权风险控制措施1、基金持有MJ投资95%股权，XX持5%股权，从而实现基金对MJ投资的100%全盘控制2、土地证取得后，追加抵押给基金3、XX发展有限公司100%股权质押给基金（XX发展有限公司为本项目全部回迁物业的持有方，同时是XX实际控制的企业，注册地为香港），且XX发展有限公司承诺“在基金退出前，不进行回迁物业的销售”3、XX及配偶、XX、XX及配偶、XX、BJ市龙岗区XX有限公司为基金发放的每笔股东借款/委托贷款提供连带责任保证担保4、资金监管、项目管理2.3项目管理2.3.资金监管（1）置换贷款和地价款的监管基金在工行开立监管账户，在满足MJ投资与国土部门签订土地出让合同；相关协议签署完毕XX股权质押办理完毕MJ投资或其原股东在我司监管账户存入【6】亿元的6个月资金成本的条件后，基金向监管账户划入【6】亿元置换资金，在MJ投资100%股权过户（基金95%，XX5%）后，基金直接代MJ投资偿清其在工行贷款。在MJ投资100%股权过户后，直接向国土部门缴纳地价款，土地证立即追加抵押给基金或指定第三方。（2）资金使用监管MJ投资开立监管账户，MJ投资的资金使用均需我司派驻的财务总监同意方可使用，资金从监管账户划出需经我司派驻财务总监的预留印鉴方可划出。（3）销售回款监管参与按揭银行均须新开收款账户，不得开通网银及电子银行相关服务，销售回款账户印鉴须由基金派驻人员监管。2.3.项目管理（1）派驻董事：基金通过派驻董事会成员方式对重大事项行使一票否决权，重大事项是指对可能对基金投资资金的安全带来重大影响或风险的事项，包括但不限于经营计划改变、工程预算、决算、固定资产处置、对外新增融资及负债、对外担保、股东分红、注册资本变更等事项。（2）派驻财务人员：基金通过派驻财务人员监管公司印信及基金资金使用。（3）管理印章及证照：项目公司仅置备公章、法定代表人章、财务专用章、合同专用章、发票专用章（若有），除项目公司执行董事决定同意外，不得另行刻制其他印鉴。项目公司的公章、财务专用章、合同专用章、发票专用章（若有）由基金委派的人与项目公司共同保管（保险柜密码、钥匙分别管理）。以下项目公司相关的证照的原件由基金专人保管，每次使用应进行登记：项目公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡及其他与项目公司主体资格相关的证照；项目公司电子注册GS登记执照（GS登记IC卡）、网银U-key、销售U-key；项目公司名下全部本项目国有土地使用权出让合同；项目公司名下全部本项目五证（包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及项目预售许可证/销售许可证）。（4）项目监控项目实际开发建设过程中，必须选择具有合规资质且在当地市场具有一定口碑和影响力的建筑公司（优先选择具有央企背景的建筑公司）作为总承包方并签署项目工程委托代理监管协议，负责项目开发建设的全流程监管，至少每季度提交一次监管报告或者由经基金认可的监理单位每季度提交一次监理报告。项目进入销售阶段，项目对应的房地产销售密钥或者密码应由基金控制管理，MJ投资及参与按揭银行须配合基金每周披露销售进展及回款情况。2.4法律文本序号合同名称合同主体合同内容1合伙协议XX、XX系机构投资者、XX、XXXX作为基金的普通合伙人并担任执行事务合伙人，XX系机构投资者作为优先级有限合伙人，XX、XX作为次级有限合伙人2投资协议1XX、XX系机构投资者XX系机构投资者认购【27】亿元优先级LP份额3投资协议2XX、XXXX以其对MJ投资的【3.8】亿元债权认购次级LP份额4投资协议3XX、XXXX以其对MJ投资的【0.2】亿元债权认购次级LP份额5保管协议/托管协议基金、XX银行基金账户上的资金委托XX银行进行保管，并根据合伙协议约定进行资金使用6资金监管协议1基金、XX、工行龙岗支行、MJ投资基金在工行龙岗支行开立资金监管账户，用于存入【6】亿元置换资金进行共管，资金存入后，工行解除MJ投资100%股权质押，基金办理过户手续，MJ投资100%股权过户后（基金95%、XX5%），基金代MJ投资偿清其在工行的贷款7资金监管协议2XX、MJ投资、工行MJ投资的资金使用监管、销售回款监管8股权转让协议1XX、XXXX所持MJ投资5%股权转让给XX，股权对价为XX对MJ投资的【0.2】亿元债权9股权转让协议2基金、XXXX所持MJ投资95%股权转让给基金，股权对价为基金对MJ投资的【3.8】亿元债权10股东借款协议1基金、MJ投资基金代MJ投资偿还其在工行的【6】亿元贷款11股东借款协议2/委托贷款协议1基金、MJ投资基金向MJ投资发放【21】亿元股东借款/委托贷款，用于CML项目的地价款缴纳和开发建设12质押担保合同（HK）昇隆集团有限公司、基金昇隆集团有限公司以其持有的XX发扎有限公司100%股权为基金对MJ投资的债权本息提供质押担保13保证担保合同1基金、XX及其配偶XX及其配偶为基金对MJ投资的债权本息提供个人连带责任保证担保14保证担保合同2基金、XX及其配偶XX及其配偶为基金对MJ投资的债权本息提供个人连带责任保证担保15保证担保合同3基金、XX及其配偶XX及其配偶为基金对MJ投资的债权本息提供个人连带责任保证担保16保证担保合同4基金、XX及其配偶XX及其配偶为基金对MJ投资的债权本息提供个人连带责任保证担保17保证担保合同5基金、XXXX为基金对MJ投资的债权本息提供连带责任保证担保18股权回购协议基金、XX、XX3. 标的项目3.1项目基本情况3.1.1项目区位CML项目拟建于BJ市龙岗区坪地街道，周边有龙岗大道、惠盐高速、深汕公路、盐龙大道等道路，1小时车程覆盖BJ、惠州、东莞三大城市，距龙岗中心城5.6公里，距福田中心区33.5公里，车程40分钟，交通路网发达，通达性强。项目周边有“坪西村天桥”、“坪西路口”等公交站台，有309路、380a、839路、m219路、m279路、m280路、深惠1路等公交线路，公交通达度高；距地铁三号线“双龙站”3公里，规划中的3号线东延段线路由3号线一期工程设计终点双龙站引出，计划全线采用高架敷设方式，沿龙岗大道，规划龙坪大道、坪西路、吉祥路、振兴路敷设，到达富坪街站，全长8公里，设站7座，预计2020年建成。因此，随着地铁3号线东延线的建设，本项目周边也将有地铁覆盖。项目东南面即香沙公园，由MJ投资一同建设本项目位于BJ市龙岗区坪地街道，区域功能定位为国际低碳城，周边目前多为工业厂区，公共配套设施一般。BJ国际低碳城是“中欧可持续城镇化合作伙伴旗舰项目”，BJ希望通过国际低碳城建设发挥示范引领作用，带动全市低碳绿色发展，提升绿色坐标系下城市核心竞争力，努力将低碳绿色打造成为新时期BJ经济特区的显著标志。3.1.2项目定位CML项目以低碳绿色、健康环保为主题，拟建设成集商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议和交通等城市生活空间为一体的新兴产业综合体，是区域发展的重要经济增长点，获得了各级政府的高度重视和大力支持。本项目建成之后，将成为一个以健康为主题的集MALL、主题商场、体验购物、休闲娱乐、商业地产、餐饮住宿、商务办公等于一体的商业综合体添补市场空白，它既是中国首家健康主题商业综合体、功能齐备的一站式休闲养生保健城、五星级园林式健康休闲公园，它又是国内外中药材、保健品、健身器材批发销售基地、华南商务休闲度假盛地、珠三角养生保健疗养中心、广东“1小时时尚健康生活圈”中心。落户本项目地块的“BJ健康产业中心”产业发展与布局规划于2011年10月6日获得市科工贸信委的审批，自2012年2月起2015年2月，每个年度均取得了“BJ市年度重大项目”的认定证书。2011年香港特区政府与广东省政府“粤港经济交流合作会”重点签约推介项目；2011年国家商务部与广东省政府“广东省与世界500强和境外大型企业合作交流会”重点推介项目；2014年BJ市政府医疗卫生“三名工程”合作交流会重点签约推介项目。通过对BJ市房地产市场及健康产业的市场调查分析，结合本项目的定位，认为项目目标客户主要来源于以下几个部分： 国际、国内健康品采购商 BJ市、珠三角地区的“亚健康”人群 养生保健消费人群 商务休闲消费人群 美容纤体消费人群等3.1.3项目进度本项目自2009年9月正式启动，2011年4月本项目被列入2011年BJ市城市更新单元规划制定计划第一批计划；专项规划经过多次的修改完善，已于2013年3月14日获得最终批准；至2013年9月，本项目已全部完成了更新范围内的土地、房屋及其他地上附着物的收购补偿；2013年11月15日获得了龙岗区城市更新办公室下发的实施主体确认书；至2014年底，本项目地块内所有企业全部顺利搬迁，拆除工作顺利完成，并于2014年年底已完成了场平工作。本项目于2015年8月份申报取得建设用地规划许可证。本项目计划在XX年年中完成土地使用权出让合同书、土地证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、项目立项批准文件等政府文件的报批工作，计划XX年6月项目一期工程正式开工建设，2017年2月项目二期工程开工建设。项目用地四周已建有围墙，目前场地内大部分已平整，目前正准备进行桩基础工程。3.1.4项目合规（1）更新单元规划2013年3月5日，BJ规土委向龙岗区城市更新办公室签发市规划国土委关于批准的通知（深规土2013143号），规划批复情况如下：原则同意项目的功能定位及改造目标，建设为集办公、商业、居住为一体的复合功能区。原则同意主要经济技术指标。拆除用地面积155,331.1，其中开发建设用地面积78,436.8。计容积率建筑面积400,000，其中住宅85,000（含保障性住房8,350），商务公寓44,000，商业102,500，办公126,370，酒店4,000，公共配套设施2,1360。城市设计要求。01-01地块建筑限高100米，01-02地块建筑限高180米；改造范围内须提供不少于3,930的开放空间。交通、市政工程规划。更新单元范围内机动车出入口宜在市政支路上开设，配件不少于3200个停车位（含社会公共停车位50个）。改造实施措施。更新项目整体规划分为二期实施。改造实施主体应完成全部拆除用地范围的拆除及建筑清理工作。一期落实01-01地块及周边规划市政道路的拆除责任；一期完成01-01地块的建设，落实保障性住房及居住小区级文化室、社区服务站、老年人活动中心、邮政所等公共配套是核实。二期落实01-02、01-03地块及周边规划市政道路的拆除责任；二期完成01-02地块的建设，落实环卫工人作息站、再生资源回收点、公共厕所、社会公共停车位等公共配套设施。节能、减排参照BJ市绿色建筑设计导则执行2014年9月27日,BJ规土委龙岗管理局进行了关于龙岗区坪地街道CML工业区更新单元规划拆除用地范围调整的公示，调整如下：将已批更新单元规划拆除用地范围内涉及与国有已出让的G10301-8号宗地重叠的638.75用地调出拆除用地范围，公示时间自2014年9月7日至2014年10月8日。（2）实施主体确认书2013年11月15日,龙岗区城市更新办公室向MJ投资签发了坪地街道CML工业区更新项目一期实施主体确认书（2013年15号），内容如下：MJ投资已完成一期拆除用地中占地52206范围内土地、房屋及其他地上附着物的收购补偿，BJ市龙岗区城市更新办公室于2013-9-30至10-11进行了实施主体公示，公示期间未收到任何书面异议；确认MJ投资为前述52206范围的实施主体；一期公共设施用地共23133，在签订一期土地使用权出让合同前将公共设施用地内的房屋和其他地上附着物清拆完毕，注销原有产权，并将用地移交给政府制定相关部门2013年11月15日,龙岗区城市更新办公室向MJ投资签发了坪地街道CML工业区更新项目二期实施主体确认书（2013年16号），内容如下：MJ投资已完成二期拆除用地中占地95995范围内土地、房屋及其他地上附着物的收购补偿，BJ市龙岗区城市更新办公室于2013-9-30至10-11进行了实施主体公示，公示期间未收到任何书面异议；确认MJ投资为该改造项目二期的实施主体；二期公共设施用地共53761，在签订二期土地使用权出让合同前将公共设施用地内的房屋和其他地上附着物清拆完毕，注销原有产权，并将用地移交给政府制定相关部门。在签订土地出让合同时，增加回迁房办公44000，商业785002014年10月17日,龙岗区城市更新办公室向MJ投资签发了坪地街道CML工业区更新项目一期实施主体确认书（2013年15号补），内容如下：MJ投资已完成一期调整后的拆除用地内剩余6491.2范围内土地、房屋及其他地上附着物的搬迁补偿安置，确认MJ投资为一期前述6491.2范围的实施主体；本确认书须与坪地街道CML工业区更新项目一期实施主体确认书（2013年15号）同时使用。（3）实施监管协议2013年11月15日，MJ投资与BJ市龙岗区城市更新办公室签订了BJ市龙岗区城市更新项目实施阶段监管协议（深龙城改监201315号），内容如下：一期拆除用地面积59336，其中开发建设用地面积36203，规划公共设施用地面积23133；已与原土地和房屋所有权人签订收购和搬迁补偿安置协议共12份（含2期），涉及原业主12个，其中房屋约180栋（间）建筑面积188184；一期剩余规划道路丹坝一路的7130用地及其地上建筑物未完成收购搬迁；项目整体拆除范围内存在164.5深惠路拆迁协议范围内用地和3577.7涉及深惠路用地方案范围内用地，应在土地出让合同签订前与规划国土主管部门等协商处理；改造项目完成的最后时限，本协议生效之日起36个月。7130的补偿监管资金2013年11月15日，MJ投资与BJ市龙岗区城市更新办公室签订了BJ市龙岗区城市更新项目实施阶段监管协议（深龙城改监201316号），内容如下：二期拆除用地面积95995，其中开发建设用地面积42234，规划公共设施用地面积53761；已与原土地和房屋所有权人签订收购和搬迁补偿安置协议共12份（含2期），涉及原业主12个，其中房屋约180栋（间）建筑面积188184；改造项目完成的最后时限：本协议生效之日起48个月；项目整体拆除范围内存在164.5深惠路拆迁协议范围内用地和3577.7涉及深惠路用地方案范围内用地，应在土地出让合同签订前与规划国土主管部门等协商处理；提供的产权置换回迁安置办公建筑面积44000，商业建筑面积78500；回迁安置房监管资金专账，总额为核定的安置房工程造价预算总额，其中首期不应少于总额的30%，须于二期土地出让合同签订钱转入，同时向监督执行单位出具不少于总监管资金0%的保函。2014年10月17日，MJ投资与BJ市龙岗区城市更新办公室签订了BJ市龙岗区城市更新项目实施阶段监管协议（深龙城改监201315号补），内容如下：改造实施单位已与仪器拆除用地内剩余的6491.2范围内的原土地和房屋所有权人签订了搬迁补偿安置协议，共签订协议2份，涉及原业主3个，涉及房屋8栋（间）建筑面积1561.02，至此改造实施单位已于一期拆除范围内全部原土地和房屋所有权人签订了搬迁补偿安置协议。（4）非农建设指标2011年11月24日，MJ投资与BJ市坪地中心股份合作公司高桥分公司（以下简称“高桥分公司”）签订了协议书，MJ投资以2320.82万元的转让总价购买高桥分公司19340.2平方米“政府返还非农用地建设指标”。2011年12月1日，MJ投资与BJ市坪地中心股份合作公司白石塘分公司（以下简称“白石塘分公司”）签订了协议书，MJ投资以4720.32万元的转让总价购买白石塘分公司的39336“政府返还非农用地建设指标”。2014年12月26日，市规划国土委龙岗管理局复号和深规土函20142522号分别同意了高桥分公司19340.2平方米“政府返还非农用地建设指标”、白石塘分公司39336“政府返还非农用地建设指标”调入CML城市更新项目范围内。至此，CML项目更新范围内未征转用地全部由非农指标调入解决。（5）建设用地规划许可证2015年8月14日，MJ投资取得了深规土许LG-2015-0064号建设用地规划许可证-01-01和深规土许LG-2015-0065号建设用地规划许可证-01-02，具体指标见3.1.4。项目宗地的用途为居住用地、商业用地。3.1.4控规指标项目基本控规指标表地块编号01-01（1期）01-02（2期）01-03性质代码R2+C2C2+C1U2用地性质二类居住用地+商业性办公用地商业性办公用地+商业用地交通设施用地用地面积（）36,202.542,234.327,077.5容积率4.295.80-计容建筑面积（）住宅85000（含8350保障房）-商业24,00078,500-商务公寓44,000-办公-126,370-酒店-40,000-公共配套设施2,000130-合计155,000245,000-绿化覆盖率（%）4040-建筑限高（m）100180-停车位（个）1,2201,980-不计容建筑面积36,00012,000注：01-02地块（2期）含回迁房，其中办公44,000，商业78500。回迁对象为XX发展有限公司，为MJ投资实际控制人XX实际控制的企业。回迁物业中其中办公自营，商业销售。3.1.5开发计划依据“龙岗区坪地街道CML工业区城市更新单元”项目施工计划，XX年6月前完成用地手续和报建工作等施工准备。一期工程施工计划如下：XX年6月至XX年12月完成土方、桩基、地下室施工；XX年9月至2017年6月完成主体建筑施工；XX年4月至2017年12月完成装修及安装工程施工；2017年7月至2018年3月完成公共部分装修、室内将装修、室外配套工程施工；2018年6月前进行竣工验收。二期工程施工计划如下：2017年2月至2017年6月完成土方、桩基、地下室施工；2017年4月至2017年12月完成主体建筑施工；2017年9月至2018年6月完成装修及安装工程施工；2018年4月至2018年12月完成公共部分装修、室内将装修、室外配套工程施工；2018年末进行竣工验收。3.2市场情况3.2.1宏观经济概况（1）BJ市城市定位及发展规划BJ市作为特区城市，定位为全国性经济中心和国际化都市。根据BJ市城市总体规划（2010-2020年），逐步把BJ建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。BJ城市中心体系：建立三级城市中心体系，包括2个城市主中心、5个城市副中心、8个组团中心。城市主中心：规划确定2个城市主中心，即福田-罗湖中心和前海中心。在强化福田-罗湖中心对全市综合服务功能的基础上，推进前海中心的建设，构筑区域性高端服务聚集区。逐步形成发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构。城市副中心：规划确定5个城市副中心，即龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心和盐田中心，承担所在城市的综合服务职能，发展部分城市级和区域性的专项服务职能，带动地区整体发展。城市组团中心：规划确定8个城市组团中心，即航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗、葵涌，分别作为各城市功能组团的综合服务中心，发挥组团级的服务功能。到2020年，BJ城市常住人口控制在1100万人以内，城市建设用地控制在890平方公里以内。此外，前海、BJ湾、罗湖商业中心、笋岗清水河、布吉中心、龙华新城、BJ机场周边、沙井西部沿江、沙井松岗中心、光明新城、大运新城、坪山新城、新大龙歧湾等十三个地区，将施行“特别政策”。（2）BJ经济发展状况BJ经济总量位居广东省第2位；在中国地级以上城市中仅次于上海、北京和广州，位居第4位。2015年BJ本地生产总值达到17502.99亿元，较上年度增长8.9%，增幅分别比全国和全省高2.0和0.9个百分点。分区域看，龙岗区生产总值2636.79亿元，增长10.5%；光明新区670.66亿元，增长9.4%；坪山新区458.07亿元，增长9.4%；南山区3714.57亿元，增长9.3%；福田区3256.24亿元，增长9.0%；宝安区2640.92亿元，增长9.0%；盐田区487.23亿元，增长8.9%；罗湖区1728.39亿元，增长8.0%；龙华新区1635.59亿元，增长8.0%；大鹏新区274.53亿元，增长4.0%。数据来源：BJ市统计局（3）BJ人口状况全市2014年年末常住人口1077.89万人，比上年末增加15万人，增长1.41%。其中户籍人口332.21万人，占常住人口比重30.82%；非户籍人口745.68万人，占比重69.18%。（4）坪地街道概况坪地位于BJ市龙岗区中心城东北部，距中心城仅10分钟车程，是BJ唯一与东莞、惠州相邻的街道，辖区面积53.14平方公里，下辖9个社区，人口25万，“文化之乡”、“山歌之乡”，是BJ国际低碳城所在地，BJ市十三个重大发展片区之一，国际低碳城成功入选全国新型城镇化十大范例，是广东省唯一入选案例。坪地以BJ国际低碳城建设契机，各项发展全面加快，有各类企业1100多家（上市企业3家，亿元级企业15家）；低碳城核心区拆迁、规划、建设及招商加快推进，成功举办了首届及第二届BJ国际低碳论坛，碳排放权交易正式启动，美国劳伦斯伯克利国家实验室、航天员太空生态医学研究中心、3D打印显示、大数据、机器人等等一批绿色低碳项目签约进驻，创造了令人瞩目的“低碳城速度”，成为BJ、龙岗推动低碳发展的城市“名片”。坪地生态良好，区域森林覆盖率51%；丁山河、龙岗河、黄沙河贯通而过，黄竹坑水库、长坑、白石塘等水库遍布区域，惠盐高速、龙岗大道、横坪路穿境而过，连通坪地的BJ外环高速、地铁三号线东延段即将建设，交通便利、四通八达；辖区建筑密度低，土地资源储备丰富；泰和城市更新项目已完工，碧桂园、富龙山等3大城市更新项目正在实施，中心、后山等公园加快建设，坪地新医院、坪地一小九年一贯制学校已投入使用，城区配套日趋完善，是宜商宜业宜居之地。坪地国际低碳城发展规划目标：BJ国际低碳城选址龙岗区坪地街道行政区域内，规划面积53.14平方公里，规划期近期到2015年，中长期到2020年。作为中欧可持续城镇化合作的旗舰项目，BJ国际低碳城以国际合作为特色，在国家发改委的指导下，加强低碳技术国际交易和产业化应用，集聚国际高端资源，创新国际合作机制，并积极打造成五大中心，即国际低碳技术集成应用示范中心、低碳产业与人才聚集中心、低碳技术创新研发中心、低碳技术博览交易中心、低碳发展技术和服务输出中心。3.2.2当地总体房地产市场（1）土地市场随着BJ新增土地资源的紧缺，城市更新用地在BJ的房地产市场中扮演着愈来愈重要的角色，2015年BJ楼市的火爆和亢奋，吸引社会各路资金齐聚BJ，从二三级市场蔓延到一级土地市场，2015年有限的土地出让，频频引发多家房企的大肆争夺，地王频出，楼面地价频创历史新高，位于宝安尖岗山的A122-0345宗地，楼面地价直逼8万元/平方米，成为近年来BJ楼市的地王新贵。根据BJ房地产信息网的监测，2015年BJ共成交18块土地，其中4块居住用地，10块商业用地，3块商业服务业设施用地，1块商业性办公用地。2015年共计用地面积320580平方米，同比减少77.4%，建筑面积1685717平方米，同比减少51.5%，成交金额3225101万元，同比减少37.8%，楼面地价上涨28.3%，为19132元/平方米。XX年1季度BJ出让1块商业服务业设施用地，位于南山区，由BJ联想海外控股有限公司竞得，属定向转让折合楼面地价2.5万元。（2）新房市场受2015年市场疯狂的推动作用，XX年一季度预售量仍明显高于2015年同期。各行政区方面，XX年一季度罗湖、福田、盐田三区无住宅项目预售。龙岗区住宅预售面积577267平方米，环比增加9.5%，同比增加1.2倍；住宅预售套数6444套，环比增加18.8%，同比增加1.6倍。XX年一季度BJ的新房成交均价48079元/平方米，环比上涨18.4%，同比上涨约八成。（3）商业市场根据BJ房地产信息网的监测，XX年一季度商业成交面积167124平方米，环比减少32.3%，同比增加12.9%；商业成交套数2097套，环比减少41.3%，同比增加15.7%。卓越前海壹号成交23713.69平方米/238套，是全市商业成交量最大的楼盘，松河瑞园成交14332.64平方米/162套，居于第二位。（4）写字楼市场根据BJ房地产信息网的监测，XX年一季度BJ一手写字楼成交面积145493平方米，环比增加4.5%，同比翻番；写字楼成交套数674套，环比减少25.5%，同比增加18.5%。海岸中心成交33335.07平方米/144套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，城成交29773.42平方米/110套，居于第二位。3.2.3项目市场情况均价（万）类型位置建筑面积（）开发商3.2住宅307,5802.5住宅40,0003.7住宅187,3123.4住宅45,7762住宅111,8513.3经济测算3.3.1项目总投分析项目总投资估算表序号名称投资金额（万元）投资金额（万元）（01-01地块）投资金额（万元）（01-02地块）单价（元/）（按可售面积计算）占总投资比例1土地成本146,736.1456,860.2689,875.893,668.4027.68%1.1拆迁补偿89,293.1634,601.1054,692.062,232.3316.84%1.2非农指标7,041.142,728.444,312.70176.031.33%1.3补地价50,401.8420,077.5730,324.271,260.059.51%2前期工程费14,000.005,425.008,575.00350.002.64%2.1勘察测量2,000.00775.001,225.0050.000.38%2.2规划设计2,000.00775.001,225.0050.000.38%2.3临时供水电2,000.00775.001,225.0050.000.38%2.4场地平整8,000.003,100.004,900.00200.001.51%3建筑安装工程费272,15688,205183,9516,803.9051.34%3.1土方及基础工程14,4005,5808,820360.002.72%3.2地下工程159,28013,68045,6003,800.0011.18%3.3主体工程108,64940,87067,7792,716.2220.50%3.4安装工程费276,85923,48553,3741,921.4914.50%3.5室外配套12,9684,5908,378324.202.45%4管理费用12,9874,5158,472324.672.45%5不可预见费8,5852,8095,776214.621.62%6其他费用4,0001,5502,450100.000.75%7公用设施专用基金6,834.002,154.504,679.50170.851.29%8财务费用64,800.0025,110.0039,690.001,620.0012.22%9总开发成本530,097.54186,628.36343,469.1713,252.44100.00%注：测算包含15.6万的地下不计容建筑面积，单价3800元/，总计5.93亿元；管理费用、不可预见费按前期工程费、土地成本、建安成本三项之和的3%测算；财务费用按12%/年测算。本项目总投资中，土地成本所占比例为28%，建筑安装工程费所占51%；建筑安装工程费中，地下工程所占比例为22%，主体工程所占比例为40%，安装工程费所占比例为28%；安装工程费中，主要构成为室内墙装修、公共装饰装修工程、电梯工程和水电工程。3.3.2项目定价根据对BJ市以及项目所在片区房地产市场的分析，结合对项目周边物业的调查，随着龙岗区房地产市场的发展，特别是项目周边商圈不断的成熟，各类型房地产价格将会有一定幅度的上涨，预计项目2017年进入销售时，项目一期住宅销售均价为35000元/平方米，保障性住房根据BJ市城市更新办法等相关法律法规按建造成本加计3%利润计算，商业销售均价为35000元/平方米，公寓销售均价为30000元/平方米；二期商业销售均价为35000元/平方米，办公销售均价为23000元/平方米。预计售价每季度增长1%。3.3.3项目销售收入测算单位：万元合计2017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q4销售收入854,282107,31087,139190,611179,301166,00383,69840,221一期511,508107,31087,139147,767121,60423,72623,963-二期342,774-42,84457,697142,27759,73440,221注：测算扣除回迁房，即二期扣除办公44,000，商业78,500；酒店按销售进行测算，销售价格同商业；二期商业全部按销售测算；本项目销售收入为85.43亿元，其中一期51.15亿元，二期34.28亿元。3.3.4资金来源与运用序号项目合计XXQ3XXQ42017Q12017Q22017Q3一资金来源1,174,282180,00040,00050,00082,193101,2591经营活动产生的现金来源854,282-32,193101,2591.1销售收入854,28232,193101,2592筹资活动产生的现金来源320,000180,00040,00050,00050,000-2.1自有资金110,000110,0002.2我司借款210,00070,00040,00050,00050,000二资金运用1,027,873175,02039,96951,68283,86553,1641开发成本投资465,298171,12034,86945,08263,03934,7302销售费用25,6283,2192,6143销售税金及附加46,9327,3615,9774土地增值税预征17,0862,1461,7435土地增值税结转105,992-6所得税32,136-7借款本金偿还270,0008借款利息支付（财务费用）64,8003,9005,1006,6008,1008,100三盈余资金146,4094,98031-1,682-1,67248,094四累计盈余资金4,9805,0113,3291,65749,751序号项目2017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q1一资金来源135,318193,159209,143108,29462,84912,0661经营活动产生的现金来源135,318193,159209,143108,29462,84912,0661.1销售收入135,318193,159209,143108,29462,84912,0662筹资活动产生的现金来源-2.1自有资金2.2我司借款二资金运用72,06242,508223,01084,261136,38965,9431开发成本投资42,81515,10730,37119,0229,142-2销售费用5,7185,3794,9802,5111,207-3销售税金及附加11,61610,3356,5453,7081,390-4土地增值税预征3,8123,5863,3201,674804-5土地增值税结转-86,23519,7576所得税-39,69413,146-15,389-5,3147借款本金偿还130,00040,00050,00050,0008借款利息支付（财务费用）8,1008,1008,1004,2003,0001,500三盈余资金63,256150,651-13,86724,033-73,540-53,877四累计盈余资金113,007263,659249,792273,826200,286146,409从资金来源与运用表可以看出，在每一个利息支付日和本金偿还日，项目均有足够的盈余资金进行支付。3.3.4敏感性测算覆盖倍数销售价格1.44-60%-45%-30%-15%0%15%30%45%60%建安成本60%0.480.680.861.051.221.391.511.601.69