重庆市房地产市场调研报告

重庆市房地产市场调研报告目录 一、重庆市房地产市场环境概况1、 人口概况2、 经济发展概况3、 居民生活水平4、 城市规划二、重庆市房地产消费市场特征1、 2001年重庆购房者人口结构特征2、 重庆市房地产市场消费需求总体状况3、 重庆市主城区域住宅需求特征4、 重庆市消费群体特征与购房行为三、重庆市房地产市场形势及发展趋势1、 重庆市房地产市场形势2、 重庆市房地产发展趋势四、结语一、重庆市房地产市场环境概况 1、 人口概况 根据2000年11月1日进行的第五次全国人口普查数据显示，重庆市总人口为3090.45万人（包括外来人口，不包括外出人口），年平均增长率为0.66%，自然增长率为2.90，城市化率33.09%。 人口年龄结构：0-14岁的人口为677.78万人，占21.93%重庆市总人口3090.45万人 15-64岁的人口为2168.57万人，占70.17% 65岁及以上的人口为244.10万人,占7.90% 城乡人口结构：城镇人口为1022.78万人，占33.09%重庆市总人口3090.45万人 乡村人口为2067.67万人,占66.91% 全市共有家庭户928.98万户，家庭户人口为2984.27万人，占总人口的96.56%，平均每个家庭户的人口为3.21人。 人口受教育结构： 教育程度 人数（万人） 占总人口%大学（大专以上） 86.58 2.80%高中（含中专） 265.67 8.60%初中 909.02 29.41%小学 1340.85 43.39%文盲 214.78 8.9% 2、 经济发展概况 2001年全市实现国内生产总值1750亿元，比上年增加161亿元，是重庆直辖以来经济总量增加最多的一年。按可比价格计算，比2000年增长9%，高于全国1.7个百分点。增长速度列全国第18位，在全国的位次比上年提高了5位。 2002年以来，全市经济增长速度明显加快，呈现出效益与速度同步增长的良好态势，整体经济运行明显好于预期。初步测算，上半年全市完成国内生产总值875.56亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.1%，增幅同比提高1个百分点，高于全国水平2.3个百分点。第一产业增长3.0%，第二产业增长13.1%，第三产业增长9.1%。从运行态势看，今年以来全市经济增长速度稳步攀升。从月度累计增幅观察，除1月份受不可比因素影响增长9.8%，其余几个月增幅渐次走高。2月份为9.1%，3、4月份上升到9.2%和9.3%，进而达到5月份的9.6%，上半年又进一步上升到10.1%，这也是2000年3月以来连续28个月增幅最高的月份。从季度走势上观察，上半年增长10.1%，比一季度提高0.9个百分点，也是自1998年以来同期增幅最高的。 从经济增长匹配的相关因素看，一些与经济增长密切相关的指标同步增长，呈现出近年少有的一致性。16月，发电量增长了11.0%，创了近几年同期最好水平，内河与空港货物吞吐量分别增长11.0%和13.2%。从经济增长的地区结构看，上半年都市发达经济圈实现增加值345.94亿元，比上年同期增长8.8%，占全市的39.5%；渝西经济走廊实现增加值271.57亿元，增长12.8%，占31.0%；三峡库区生态经济区实现增加值258.05亿元，增长9.0%，占29.5%。重庆市主要经济指标如下(%)：2001年增长 2002年上半年增长 2002年增长预计国内生产总值 9.0 10.1 9.5-10.0全社会固定资产投资 22.3 24.5 18-20社会消费品零售总额 8.7 8.7 8.7城镇居民可支配收入 7.1 5.9 8.0农村居民人均纯收入 4.2 10.7(现金收入) 4.0居民消费价格总指数 101.7 100.6 99.5 3、 居民生活水平 九五时期是重庆市社会、经济、城市建设发展较快的时期，在短短的几年内使重庆市的城市建设、社会经济迈上了新台阶。经济的增长为改善人民生活，提高市民收入打下了基础。据重庆市城市社会经济调查队对主城区300户城市居民的抽样调查资料显示,九五期间，城市居民的生活水平有了实质性的提高：据统计，城市居民的人均可支配收入由1995年的4413元增加到2000年的6276元，增长了42.2%，每年以7.3%的速度稳定增加，扣除价格因素，实际增长6.3%。人均消费支出由1995年的3932元上升为 2000年的5475元，增长了39.2%，扣除物价因素，每年实际增长6.8% 。最能反映居民家庭生活水平的恩格尔系数由五年前的48.7%下降为40.4%,主城区居民的生活水平已基本实现小康。2001年城乡居民收入继续增长，根据2001年重庆市国民经济和社会发展统计公报显示：全年城市居民人均可支配收入6721.09元，比上年增长7.1%。城市居民人均消费支出5765.07元，增长5.3%。根据据重庆市统计局日前披露的数据显示，2002年上半年城市居民人均可支配收入3614.94元，比上年同期增长5.9%，6月末城乡居民存款余额达到1475.18亿元，增长11.9%。图示如下：单位（万元） 1995年 2000年 2001年 2002年（预测）人均可支配收入 4413 6276 6721.09 7229.88人均消费支出 3932 5475 5765.07 从以上数据可以看出，重庆市经济正向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于消费性的支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。4、 城市规划根据重庆的城市规划，未来的重庆将是一个以主城区为中心的由中等城市、卫星城市等共同组成的城市群，未来的城市发展一方面是主城区的扩大， 另一方面是中等城市、卫星城的形成。对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、卫星城都将有很好的发展空间。按照重庆市政府制定的20年发展规划，在十五期间主要是解决重庆的交通问题，形成枢纽重庆的格局。重庆的地理位置，在整个国家区位中处在南北的中间，东西的中间，重庆在整个中国地图几何的中心位罟。但是这个几何中心，目前是南北交通的屏界，连东西纽带的壁垒。重庆市政府提出“一千亿元、五管齐下，打造枢纽重庆”。“五管齐下”包括：一是机场的改造，机场的规模要扩大五倍；二是铁路，现有的四条铁路变成八条铁路，形成四通八达的铁路交通；三是高速公路环线，五年以后增加500公里，现在是300多公里，整个800多公里的高速公路形成全国西部的枢纽；四是航运，万吨级的拖船能到重庆主港，力争使重庆成为长江上游的航运中心；五是管道运输，就是柴油、汽油的管道和天然气管道等。“五管齐下”解决重庆在全国交通格局的同时，解决重庆市内的交通，今年解决通县油路，也就是各个县到主城的油路、二级路，明年建成八小时重庆，即重庆任何一个远郊县城，到市中心大体上8个小时。2004年实现“半小时主城”。十五期间重庆市总投资有六千亿左右，其中一千亿解决交通问题，届时重庆将成为东西间的交通纽带、南北间比较顺畅的通道，交通的便捷必将带来新经济区的形成。 二、重庆市房地产消费市场特征 1、 2001年重庆购房者人口结构特征 根据2001重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告资料显示，重庆购房者呈现下列人口结构特征： （1） 消费者年龄构成：50岁以下年龄段有较强的购房欲望，占整个购房者的比例为86.2%。30岁以下购房者占整个购房者的比例最重达到48%，该年龄段正是消费者成家立业的阶段，购房需求较大；4150岁年龄段在整个购房者中的比例居次席，该年龄段的购房行为主要是二次置业，为子女买房。 （2） 消费者文化程度构成：具有较高文化程度的消费者超过了半数，说明消费者文化程度越高，购房愿望越强烈。 （3） 消费者家庭月收入构成：由于购房行为在支付能力和支付期限等方面不同于普通商品消费行为，购房群体的收入水平明显高于居民平均收入水平。采样样本平均家庭月收入2325.5元，与2000年相比增长18.33%。其中家庭月收入为1500元以下的样本比重同比下降6.24%；15012500元、25013500元的样本比重分别增长7.02%、12.32%。2、 重庆市房地产市场消费需求总体状况根据重庆市国土与房屋管理局最新信息表明：重庆房市的价格呈现稳步增长的态势，广大消费者对价格的承受力也在稳步增强。 2001年全市个人购房比重已经达97.6%。从消费市场来看，房地产经济经过近年来的快速发展，消费者对房价现状有了理性认识，对日渐提高的房价，广大消费者的承受力也在稳步增强，以往简单追求低价住房的状况已有了较大改观。据去年11月房交会问卷调查，52.4%的被调查者表示，在抵押贷款的支持下，可承受住房单价在1500-2000元/平方米（以往此类调查，选择1000元/平方米以下房价者占大多数）。这种与市场进程同步增强的心理承受能力，为产业发展提供了广阔的空间。 重庆经过直辖以后数年的发展，影响住宅产业发展的三大因素已经发生了极大的变化。消费水平：重庆总体收入水平逐年增长，中高收入的经营者、白领、银领阶层的人数在扩大，对住宅产生了更高档次的需求。消费理念：受先进地区及国际化居家方式和理念的影响，住宅阶梯式消费的观念已被普遍认可。市政环境：随着城市化进程的发展和半小时主城区的实现，中远郊的交通状况将得到极大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊区，已成为可能和现实，且将成为一种时尚。从市场容量考察，人口规模的增加必将带来更大的需求。目前重庆的城市化率为33%，而全国平均城市化率为37%，这一状况将在未来10年内彻底改变。预计2010年内重庆城市化率达到50%，城市人口将增加600万，如果按每人20平方米的市场需求，600万人要1.2亿平方米的住房需求；再加上现有1000万人并没有达到人均20平方米，形成约4000万平方米的市场需求。十年重庆大体上要建差不多1.6亿平方米住宅，意味着在未来10年内，每年可能有1700万平方米的市场需求。 同时重庆市政府已经把房地产业作为支柱产业来发展，为了保证这个极具带动力的产业良好的发展，将会有很多利好的消费政策出台，对于消费需求的刺激具有很大的引导作用。 3、 重庆市主城区域住宅需求特征 根据2001重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告资料显示，重庆市住宅需求主要特征概括如下： （1） 北部城区需求持续上升，渝中区退居其次。受城市规划与政策倾向的影响，北部城区的进一步拓展与配套不断完善对广大市民具有相当大的吸引力。渝中区由于城区配套较为完善，传统城市中心的观念已深入人心，在相当长的一段时间内一直为消费者购房的首选区域，但受城市发展空间与价格的限制，以及市民对居住环境的要求越来越强烈等因素的影响，住宅郊区化日益明显。 （2） 对现房需求比重下降，期房接受程度提高。就重庆市各区房地产交易所提供的资料显示，近两年实际成交的房屋类型中，期房的成交量明显多于现房。虽然人们对现房的需求程度远远高于期房，但随着房地产市场逐渐规范，开发商实力的不断增强，人们对期房的信心进一步增加，从而使消费者对期房的需求比重提高。可以预见，在今后一段时间内人们对期房的需求量会进一步增加。 （3） 小区深受市民喜爱。小区在居民的心目占据了相当的位置，尤其是小区多层建筑和小区小高层建筑深受欢迎。对居住环境的更加看重和人们的生活习惯决定了消费者对小区情有独钟，这也是目前市场上多数单体建筑销售进度相对较慢的重要原因之一。 （4） 房屋类型需求呈多元化格局，平层仍是购房首选。错层结构在前两年一直受到市场的追捧，一段时间内占据相当大的市场份额，但本次调查显示人们在追求住宅空间变化的同时，人们重新审视并认可平层布局的简洁、实用和低价。由于消费者需求的个体差异及自身的承受能力等诸多因素，平层占据市场主导和房屋类型多元化格局还将一直延续下去。 （5） 注重室内个性化装饰，清水房仍是市场需求主流。目前清水房仍是市场需求的主流。由于清水房的相对低价和消费者对房屋装饰个性化的追求，对清水房的需求在相当长一段的时间内不会发生较大改变。 （6） 三居室成为市场需求的主力户型。90130平方米的三居室成为目前市民需求的主流。一方面受生活水平提高的影响，另一方面受目前重庆市的家庭人口结构影响，市场对三居室的需求在短时间内不会发生改变，并会在今后很长一段时间延续。尽管近两年的市场环境显示小户型的市场销售形势看好，但市场需求的主流不会因为局部个体消费而改变。 （7） 房价依然是影响市民消费的第一要素。根据发达国家房地产规律显示，一个地区房地产价格就是一平方米房价等于白领阶层一个月的收入，由于重庆市整体居民收入相对偏低，消费者将房价作为首要考虑因素也在情理之中。 4、 重庆市消费群体特征与购房行为 根据2001重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告资料显示，重庆购房群体呈现下列消费特征： （1） 住宅需求消费群体的类别：第一类：年龄40岁以下文化程度：高中以下该群体住房状态为公房或租房的占67.8%。第二类：年龄35岁以下文化程度：大专以上该群体住房状态为公房或租房的占61.8%。第三类：年龄：4150岁文化程度：高中以下该群体住房状态为公房的占67.9%。第四类：年龄：3650岁文化程度：大专以上该群体住房状态为公房的占49%，住商品房的占27.9%。第五类：年龄：50岁以上文化程度：中专以上该群体住房状态为公房的占57%。 （2） 各类消费者群体欲购房面积比较：70130平方米的住宅得到各类消费群体超过70%样本的认同。 （3） 各类消费者可接受单价比较：单价在1800元/平方米以下的分段成为各类消费群体的主要选择区域。 （4） 各类消费者对配套设施要求的比较：对各类消费群体进行纵向比较发现：第五类消费群体对医院、花园和林木花草看重程度超过了其他消费群体，对超市和学校的看重程度则低于其他消费群体；前四类消费群体最看重菜市和超市；第一类消费群体对学校的选择比重高于其他消费群体；菜市对第三类消费群体则更为重要。 （5） 购房决定因素 重庆市消费者购房决定因素排序依次为：价格合理、交通便利、户型合理、环境良好、周边配套完善、有增值潜力、物管规范。交通便利、价格合理和户型合理依然是影响消费者购房的最重要的决定因素。 随着生活质量的提高，人们越来越渴望接近自然，接近绿色，绿化率的高低正逐步成为人们衡量生活质量的标准；但统计结果却与此不尽一致，一方面是因为当物业不能满足所有要求时，自然要有先后顺序，价格和交通是一般消费者都比较看重的方面，环境良好只能位于其后；另一方面，尽管开发商提出“生态住宅”、“环保住宅”等新概念，但对于普通消费者来说，只是在基本绿化的基础上增加了一些华而不实的配套设施，住宅环境的整体雷同未能对消费者构成有效引导。 “有增值潜力”所占的比重相对增大，显示出投资者对房地产市场信心的增加，也是这两年重庆市房地产市场逐步攀升的结果。随着房地产市场的日益规范，将会吸引更多的房地产投资者。 作为“售后服务”的物业管理是开发商品牌的延伸，与购房者的日常生活息息相关，但统计结果显示物管因素排列决定因素最末位，原因在于购房者对物管的认识尚待提高，另一方面重庆市物管起步较晚、发展水平相对不高的现状也使购房者对房屋的售后服务缺乏足够信心。 三、重庆市房地产市场形势及发展趋势 1、 重庆市房地产市场形势： 当前重庆市房地产的总体形势是：房地产投资规模持续快速增长，商品房销售价升量增，产业发展的理性化程度进一步提高，房地产市场秩序进一步好转。 （1） 房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代。 承接直辖以来房地产投资持续增长的走势，2002年16月，重庆市累计完成房地产开发投资82.19亿元，同比增长29.4%，占全市投资总量的22.9%；其中住宅建设完成投资49.7亿元，增长30.2%。房地产开发施工面积3154.53万平方米，同比增长38.6%，其中住宅施工面积2194.38万平方米，增长41.4%；房地产开发新开工面积795.21万平方米，同比增长22.4%，其中住宅新开工612.46万平方米，增长24.3%。房屋竣工面积206.32万平方米，同比增长7.7%，其中住宅竣工162.79万平方米，增长22.6%。l6月累计销售（不含预售）商品房面积220.86万平方米，同比增长23.8%；其中住宅189.78万平方米，增长28.9%。两项指标继续呈现出销售量大于竣工量的可喜局面。16月商品房销售额31.71亿元，同比增长13.5%，其中住宅销售额21.72亿元，同比增长21%。与此相对应，截止6月末，全市空置一年以上的商品房面积216.38万平方米，同比下降3.2%，其中空置一年以上的住宅面积79.81万平方米，同比下降2.8%。在这种持续发展形势下，城镇住房告别了短缺时代，人均居住面积达到11.59平方米。居民住房需求由单纯“数量型”转变为“质、量并重型”。 （2） 相关政策互动，引发楼市销售升温 继去年四季度调高城市建设配套费标准后，今年6月中旬，市政府又连续出台两项激活房地产市场的利好政策路桥收费实行年票制和上调土地出让金标准。这三项政策形成了合力，“刺激楼市销售升温。尤其是路桥收费改革增强了渝中区及周边房地产市场的辐射力，直接引发了“路桥概念”相关楼盘销售出现“井喷”行情。黄花园大桥北桥头的南方上格林、金科花园、长安华都和渝澳大桥北桥头的东方家园等小区在6月下旬均一反往年淡季情景，销售量成倍增长。上半年二手房交易持续增长，主城区二手房成交99万平方米，成交金额8.29亿元，同比分别增长30.6%和19.9%。 （3） 整顿房地产市场秩序，改善住房消费环境针对十多年来重庆市房地产市场粗放式管理模式存在的弊端，重庆市政府将2002年作为房地产市场的“监管年”。着力抓好四方面工作：首先是加强房地产法制建设，业内普遍关注的重庆市城镇房地产交易管理条例已经于6月7日市一届人大40次会议审议通过，将从8月1日施行，该条例从严格商品房预售许可审批制度、加强预售资金监管、预售信息公示、中介机构管理等方面为市场管理提供了法律依据，有效减少了面积欺诈、产权纠纷、及延迟交房等违约现象，提高了商品房预售“门槛”；重庆市城镇房屋拆迁管理条例也已经市政府审定报市人大。其次是启动房地产市场秩序整顿工作，6月25日，黄奇帆副市长主持召开“全市整顿和规范房地产市场秩序工作电视电话会”，部署了房地产开发项目管理、商品房销售管理、物业管理和收费、中介服务市场管理、“两证”办理以及清理“四久工程”等重点工作。第三是强化制度建设，商品房买卖合同实时联机备案制，商品房销售现场公示制，开发企业、中介机构、物业企业不良记录公示制、规划变更听证制、广告发布审查制等一系列市场制度已陆续实施。四是于5月2326日举办了以“诚信交易，放心购房”为主题的全市春季房地产展示交易会，四天房屋成交面积128.91万平方米，成交金额24.39亿元，取得圆满成功。上述举措将极大地改善重庆市住房消费环境，进一步激活房地产市场。 （4） 商品房开发转向“集约经营”，产品呈现“精品化”趋势。 经历了若干年大规模的建房高潮，开发商已经投入更多的精力关注购房者高层次的发展诉求，着眼于营造楼盘的个性化特点，如强调新技术的新现代主义（旭日凤凰城），突出运动场所的“泛运动”概念小区，显山露水的山景、江景；水景住宅小区等，从而使上市楼盘亮点频现。在开展品牌竞争的同时，同一区域的开发商开始探索高效利用会所、学校等配套资源和客户资源的联合模式，将房地产楼盘个体的竞争推向了区域与板块间竞争的更高层次。 当前城镇居民对住房的需求由以往单一地满足居住者生活的需要，上升到了满足发展需要的更高层次，这种诉求已经得到开发商的认同，开发商的“理性”化程度大为提高。无论是渝海的“在水一方”、龙湖的“香樟林”、“南方上格林”，还是“海棠晓月”、泰正花园、华宇广场，这些精品小区从“以人为本”、“人与自然”等角度出发，充满了对居住者全方位的人性关怀。 （5） 银行信贷向房地产业全面渗透 住房消费性信贷的发展已经成为大势所趋，住房金融品种不断创新。随着国家鼓励消费性信贷政策的出台，作为消费信贷主渠道之一的住房消费信贷业务迅猛发展，以往房地产消费缺乏金融支撑单兵突进的状况得到改观，截止2001年末，全市个人住房贷款余额113.87亿元，是同期房地产开发贷款61.85亿元的1.84倍，住房贷款已经实现了由开发贷款向消费贷款的重心转移，增大了贷款的安全性，改善了信贷结构。个人住房占同期全社会个人消费贷款总量（137.02亿元）的83.1%，显示出住房已经真正成为广大居民的消费热点。 2、 重庆市房地产发展趋势 基于重庆市政府将房地产业作为带动增长的支柱产业，同时结合重庆市房地产实际状况，重庆市房地产发展趋势将体现在：土地市场化进程加速，房地产市场监管力度加强，市场服务日臻完善，房价继续上升，市场竞争加剧，小区和楼盘品位进一步提高。（1）土地市场化进程加速，市场透明度显著增强。 2002年，有关部门将充分发挥“以地聚财”的职能作用，全市经营性用地招标、拍卖率将达到50%以上。加大建设用地清理和闲置土地处置力度，全面规范土地市场。土地供应公示制度进一步完善，土地收购、储备机制初步建立。城市地价动态监测工程开始启动，将在全市建立起地价监测网络，充分利用地价调控供求，控制总量，集约利用的作用，增强政府宏观调控经济的能力，土地市场透明度将显著增强。 （2）房地产市场监管力度增强，市场行为进一步规范。 从一定意义上讲，2002年是房地产市场“监管年”。随着整顿房地产市场秩序工作的深入开展和产业理性化程度的提高。房地产开发企业、中介机构和物业管理企业的行为将进一步规范，房地产市场服务日臻完善，消费环境有效改善。开发商与购房者、中介机构与消费者、物业公司与业主之间开始建立起良好的互信关系。 （3）政策性效应逐步显现，房价稳中有升。 路桥收费改革、土地出让金上调、土地市场化供应等拉动房价上涨的政策性滞后效应将在下半年逐渐显现。这些政策对房地产市场的影响是长期的，从去年商品房预售价2157元/平方米比前年的1679元/平方米提高28.5%已经能够看出：2002年房地产价格可能保持继续攀升的格局。作为重庆市政府扩大消费，拉动经济增长的一项重要内容，下半年将出台实施加快发展房地产市场，扩大住房消费的政策，在加快住房货币分配工作、降低房地产交易税费、完善住房金融配套政策等方面采取可操作的措施，进一步促进住房消费。 （4）市场竞争加剧，小区楼盘个性化特点突出。 由于2001年重庆市房地产开发规模较大，商品房施工面积创下3654万平方米的天量，预计今年将有大量的小区和楼盘进入销售期，市场竞争将进一步加剧，要想在日益激烈的竞争中立于不败之地，必须从消费者需求出发，强化个性。沙坪坝区的“学林雅园”发挥文化区优势，南岸区的“海棠晓月”强调温泉概念，渝北区的“在水一方”以环境定位取胜，渝中区的“御景江山”突出江景特点良性的竞争可以在合理价位上提