西安房地产市场发展报告会议

2011年西安房地产市场发展报告会议内容 北京嘉诚联行总经理王义博谢谢各位，我们公司在北京做房地产全程营销策划，在05年进入西安市场，合作伙伴是做紫微的项目，09年分公司在西安成立，现在有幸跟八百家赵总做一个战略联盟，也是想做全程营销、策划的发展，今天简单给各位房地产开发企业还有房地产代理企业一个新的观点。今天的议题是三次调控下的房企抉择，在这个抉择之下，我谈的一个观点就是生存智慧。在目前的市场下，原来我做过很多企业的研究，从广东万宝电器到中关村的四通企业，到史玉柱，他们都是一些倒塌的企业，但是我们可以从它们的方面研究企业为什么失败，我们从自己公司做的结论可以判断出他们不是输在经营上，是输在是否能适应生态环境。今天说一个企业适者生存物竞天择，其实今天摆在我们大家面前，这次第三次的房地产调控也是因为整个房地产市场一直在高跟猛劲，我在西安现在代理的项目，从去年到今年应该说房价涨的很多，具体的比例也将近达到30%，这个是政府不愿意看到的，我们说知人者智，知己者明，在这样的环境下，我们是否可以从自身的考虑，从政府自身的考虑做一个好牌子坏牌子的结论。如果说今天大家都高歌猛进，政府肯定有一个宏观调控的政策打压房地产市场，我们作为一个开发企业房地产代理企业，我们是否可以说把房价，今天小范围的讨论应该说只是一个呼吁，需要整个市场做一个大的抉择，也是呼吁每位开发企业把市场降到合理的环境。我记得西安前几年的市场，市场的房价都在10%15%左右，近几年，尤其从08年以后，房价起到迅猛的增长。包括北京，我在会前有一个北京的朋友给我打电话，说北京现在有两个项目，你要不要做营销策划，我说考虑一下，因为北京的市场，像大家看到是一个天价的市场，所有的开发企业，包括我们代理企业觉得生存很困难，西安是一个未来发展前途很光明，而且是一个很有发展前景的城市，而且也是一个新兴的国际化大都市，我们保持一份冷静，选择自己的一套生存理念，真正做到生存智慧，这是我觉得大家需要去思考和研究的方向。不要太过激，因为国家政策，如果说我们今天我们大家都做一个好孩子，会让我们市场更健康，更繁荣。谢谢大家。2011-03-22 12:53:00 西安房地产信息网副总经理杜雪梅我接着周总给我们的西安房地产业界的媒体代表也做一个广告，因为我觉得我们现在的责任越来越重了，但是我们的专业性也需要提高，特别是新居时代栏目组，新时代改版专业性越来越高了，真的是这样，要求我们现在作为一个媒体人来讲，可能我们要为购房者的理性购房、科学置业提供帮助，对理性开发和建设提供一些建言献策，这是我们的责任，我们有义务协助做好这项工作。还有一位朋友北京嘉诚联行，请说两句。2011-03-22 12:47:00 西安楼市主编周正军刚才我看了一下大兴新区，小环境应该说不错的。今天来到，我不想带着任务来说话，跟大家自由交流一下比较好。刚才听了王会长和各位开发商的意见，以及我们一些同行讲的以后，有一个感觉，大家已经对政策的态势都已经非常理解了。至于为什么没有把最后一点点出来呢？最近有一个流行词“你懂得”。从我个人来讲不代表楼市的观点，现在的调控出台的政策，可能先是控制，下一步慢慢调理，大家观察政策的短期性和常态性，如果是短期性怎么做，如果是常态性又怎么样。从应变，一个是竞争性的应变，一个是策略性的应变。竞争性的应变，我相信在座的各位有足够的智慧，过去有很多做法可以借鉴、应用。如果是策略上的，调控下房企的抉择。我觉得我们可能做的时候，站的久了不腰疼，做久了也会腰疼。过去说房价是老板决定，今年的房价是不是老板决定呢？刚才我们两位媒体讲了一个情况，通过媒体的热线老百姓在关注什么，我们的热线也是响个不停，关注两点问题。一个他能买不能买，在限购的条件下，我现在能不能买，这个现在疑问比较大。房管局通过一些媒体已经告诉老百姓怎么买，但是这个还不够，现在有官方人士，思想解放从他们做起，我们知道从中央到市场，大概有一百多家媒体在西安，可以每周搞一个情况的通报会，媒体本身的责任，上传下达，解释性的工作要做到位。咸阳马上就要限购了，它在3月底要出台一个限购的文件。听说市建委统计了一下，跟去年同期相比，报建的项目是去年同期的10%15%。我们八百家也公布了一个数据，新批的商品房量比去年同期相比下降了100%多。在这个背后可能有一个技术性的问题，就是大家在缓建的过程中等待时机，一年半左右可能政策会松动，大家会迎来一个高峰。在这样的情况下，但是都发展了自己的脚步，会不会在政策环境宽松的情况下，能不能导致竞争的态势加剧？这个问题我们在座的思考一下还是有必要的。从我们统计的角度来讲，春节前后到现在为止，西安很多的楼盘都已经在打折促销了，悄悄的竞争，通过一定的渠道。一个典型的例子，我接到售楼部给我打电话，你看过的项目现在买不买，因为他们对看过楼盘的人都有号码登记，就是大家已经都想办法动起来了，但是表面上不讲，先动就抢占了先机。我们跟一个机构做了调查，现在购买力下降了50%，就是原来有一百个人买房，现在可能是五十人，像华汉的老总讲，在量已经削减的情况下，剩余的量你怎么抓住，因为现有的条件下你不可能不卖房，也不可能不买房，那么在买和卖之间怎么找到一个合适的基点，这个可能大家也要思考。最后，我觉得从政策的常态性来讲，一个企业规范化到常态的时候，就是不断的自我完善自己，你抗风险的能力就会加大，我们远一点说万科，近一点到天朗和华汉。刚才屈扬做了一个广告，安康，实际上我也看了安康的情况，昨天到到一个企业的老总，他们在两周以前就已经在西安的市场上，两到三环附近开发了一个项目，两年前他们已经转向了二线市场，在咸阳也有，在安康那边可能要搞一个开发区，规模比较大，那些地方不限购，它有可能在西安跟一些老大们竞争不来，没能力竞争，或者怎么样，但是现在这种被动的局面，限购的背景下他有可能成为赢家，他在咸阳一个项目，在西安宣传力度比较小，但是在咸阳宣传，每个月也是一到两万的量，那是人家前面已经铺垫了。所以说是做呼吁也好，还是我个人的看法也好，我觉得一个要加强政策的再认识，加强市场科学的再认识，加强地产价格的再认识。前两个我们有必要通过媒体等各种渠道加强老百姓对政策和市场的再认识，怎么再认识，怎么再引导，是我们接下来要做的事情。我们对市场的认识，以前所有的认识都是讲西安这个市场是本地为主，刚性需求，按照这个定义的话，这次的限购本地人可以买两套，应该说对市场影响不大，但是为什么限购令出去后，我们在座，大家哀鸿一片，因为这个市场已经变成了未来为主的购买市场。如果说我们已经判断不出的话，我们现在有必要对这个市场进行再认识，我们面向本地的需求，我们要不要变，怎么变？谢谢大家。2011-03-22 12:45:00 西安房地产信息网副总经理杜雪梅谢谢屈总，下面请周总谈一下。2011-03-22 12:40:00 西安电视台主持人屈扬我是来自西安电视台新居时代的制片人兼主持人，为什么这样介绍呢？角色上做了一个转换，因为以前仅仅是把自己定位在一个主持人的状态下，就少了一些对市场的判断和分析，制片人这样一个角色一方面除了正常的节目制作，关心我们老百姓，我们的观众，他们需要什么，他们最关心什么。另一方面，考虑到我们运营方面的问题，运营也就是完成广告中心下达的广告任务，这一点我们就看到开发商的投放量，非常感谢八百家和天朗地产，在新政即将满月的时候，给了我们聆听市场各方声音和判断交流的机会。其实在限购令出台的当天，我们播出带已经送到台里，但是为了政策的时效性，我们当时决定把播出带重新做一下，把限购令当天加到节目当中，第二天也是一个周末，我们接到的热线反馈提到刚才贾总提到的三点问题，更多观众关心的就是他们需不需要买房，能不能买房，怎么买的问题。我们在处理这些热线的时候，针对这些热点问题做了一期节目，在限购令之下能不能买房，该不该买房，在了一些全面的解读。购房者关心的房价会不会降，合适降，另外还有开发商的抉择，广告的投放量，我估计在今年10月份应该有一个比较明显的市场反映和市场态势，我们会全面的关注。另外，我们关注的三次调控下的房企的抉择。作为一个媒体人，更多有一些班门弄斧，谈两点。第一，还是强调一下，希望所有的开发商能够坚持像天朗这样的品牌路线，打造这种品质楼盘，满足购房者更多的需求。第二，在座的几位开发商是否考虑到进入今年政府的保障房建设。因为在新加坡这种模式比较成熟，有90%的住宅都是由政府提供的政府租屋，所以周总你们是不是可以考虑一下。同时建议大家是不是可以将拿地的范围辐射到周边的三线城市，我得到的消息，应该在去年的7月份恒大地产已经进入安康在考察，所以在这里提出一个小小的邀请，希望在今年三季度的时候，4、5、6月的时候，希望可以邀请大家走进陕南，到我的家乡安康、汉中这些地方考察一下。第一点自然环境，山清水秀，非常优美。第二点房价并不低，现在基本上4500左右的均价。第三点从我个人来看人均工资翻一番，不缺购买力，所以邀请各位开发商和媒体代表，我发出这样一个邀请，也接受我这样的邀请，在第二季度的时候有机会到安康考察一下。2011-03-22 12:39:00 西安房地产信息网副总经理杜雪梅谢谢黄总，感谢黄总从全方位为我们带来的第三次调控下的房企的全面分析和解析。下面是两个议题，首先请屈总谈一下。2011-03-22 12:36:00 华汉集团西安分公司总经理黄建聪因为我们对市场，我们一直坚持危机就是专机的观点。过去在西安，包括目前现有开发储备的2000多亩，这些地都是在04、05年完成储备的立项，手上新洽谈的还有1000多亩地，土地开发的几种模式，政府开发有几种，招拍挂，在全国作为标杆的城改项目，在资金的占用上面相对比较低，这时候可以用时间换空间，用空间换价值，这是一个机会点。刚才包括王会长，大家都谈的很多，关于市场调控下的一个比较乐观的态度。这边我说一下我的观点，因为从98年到2011年，每次的调控对楼市带来的直接影响，上次已经呈现出一个很标准的市场现象，任何调控先出现量的下降，这是第一阶段。第二阶段，大家为了争取量下降完之后的剩余量的抢夺，所以会带来价格下调，价格下条不是说一定就是下降，项目往外推售起步非常低，另外策略的调整，让利空间的加大，这是反映出第二种现象。第三种，一旦政策撤销完了，松开后，市场呈现的就是报复性的上涨，这是这么多年，在西安的调控所呈现出的标准化的市场现象和常态。这是我说的第一个问题。第二，为何这么多年国家一直进行连续性的调控，可能有几个原因。第一，房地产产业结构确实需要健康发展。这个标题比较大，但是我举一个最简洁的例子，相当于农业经济下的一家人都不要种地、养猪了，这一家人天天盖房子，爷爷盖房，父亲盖房，儿子盖房，但是没有人种地，没有人养猪，没有人做生产，最后从整个大的产业结构会有问题，所以国家的调控整个是为了稳定产业结构的均衡，所以房地产需要健康发展，所以这些调控也是一个必然。第二，政府对房地产产业认识的明确。实际上从历史的调控，尤其到今年，政府已经很明确，今后在整个房地产市场的走向，市场归市场，保障归保障，上次已经提出了今后市场化的运作，能够比较合理的、明晰的看待这个市场。属于市场的部分由市场来完成，属于保障的部分，国家来完成。具体的，这块怎么实现，怎么支撑，国家可能会通过财税政策，通过各种资金的调配，在不同的城市进行分批的实现。这是我说的第二个问题。第三，政府在基于这两个前提下怎么去落实。上次在重庆落实的比较好，大家谈到在杭州的问题，现在市场上出现了一个比较畸形的情况，今年的招拍挂必须有5%廉租房的占比，这个我一直是比较困惑的，也不能理解，确实在不同区位，廉租房的占比，这个方向是对的，但是今后怎么管理，这5%怎么界定，在不同的区位怎么实现？今后保障房跟廉租房这块怎么界定，怎么发展？城西我关注了很久，从西三环往西，应该说是非常大的城市区域，是否政府有可能在城西这片区域，能否在城西大区域，尤其沣渭新区这块的规划，建立昆明湖这些遗址，把区域分不同产业的构成，真正把这片区域作为保障房和廉租房的集中区域。因为在城市的发展过程中，西安和咸阳之间刚好用城西衔接，它具备了一个类似哑铃型的发展区域，因为西安是一个比较集中的区域，咸阳也是一个比较集中的主城区，能否在城区之间形成一个纽带，哑铃型的发展格局，把城西作为今后比较集中的区域，西安有这么多的大学生，大学生毕业25万，能落在这里10万，可以带成25万，30万，甚至把老家的父母接过来变成50万。这样的区域怎么界定？有钱人通过他的方式界定，没钱人怎么办？通过现有的城市化进程过程当中，普遍呈现的80、90后他们自我经济的背景下，普遍呈现的是月光能力很强，当大部分人是月光族，他今后怎么在这个城市落脚，怎么实现他的发展。不然像很多城市的发展，房价到两万三万，对这些人来说，他在这个城市立足的梦想是永远达不到的，从一开始断送了他的梦想，没有梦想的人就没有机会，所以人家说企业家都是一批有梦想的人管着一批有能力的人，企业家大多数都是偏执狂，有偏执才有机会。刚才大家谈到企业在调控下，因为调控对很多企业来说已经不陌生了，国家对房地产市场最初的调控设想是从08年开始，碰到了欧洲的经济危机，所以把08年准备实施的，以地产为主的产业结构的梳理，上次计划从08年开始，因为欧洲经济危机，所以把整个调控延后了。作为企业我个人是这样考虑的，应该调整房地产开发当中不同物业形态的配比，还有设计规划形态的量化。过去我们在西安可能见到比较多大量的住宅，像这几年的变化应该很大，包含多种的天朗，我觉得是一个非常好的榜样，它们在酒店业、商业，包含商业的占比，可能过去是8%、12%，到最后商业20%，这是企业发展比较良性的不同物业形态的配比，今后应该说这是一个发展方向。包含像西安的房价，过去从3000、4000到8000，甚至到10000，有很多的思考，是不是我们要做底商，能不能做成类似高端的住宅，从价值的实现上那没多大的区别，而且这种形态在西安上已经都有，很多项目都在做这块产品形态，而且得到市场的作证它是成功的。所以我想说第一个，在物业形态的占比上，跟社区的规划形态上应该做一些调整跟创新。第二，企业整个前程的控制。因为调控下确实要勒紧裤腰带，过去我们对成本的控制更多是随性的，要从项目的一开始做好前程的控制。第三，产品精准的定位。任何一个项目它不可能把所有客群都通吃。过去看世贸在上海的一些项目，它可能全部做高端、做豪宅，它集中的区位和产品就在一个带，所以找准自己的客群，做适合自己想要的那部分产品的客群。第四，标准化和精细化的运作。因为调控嘛，量少了，更需要更精细的耕耘它。过去是粗放的，做很多工作的细节，客户维系都没人跟踪，这时候量少了，大家都想把剩余的蛋糕放到自己的碗里，怎么办？更精细、更精准。另外，实际上从西安，我还想说一下，我过去一直坚持一个观点，城市的价值决定了房地产价格，这是我一直想说的。作为北京、上海、西安，西安现在作为这三者其中之一，作为国际化大都市这样一个定位，包含未来城市的扩容，包含恢复过去的关中天水经济圈这样一个大的城市规划，跟城市蓝图的搭建，对西安来说它已经是一个重量级的拳击手，它未来的城市价值应该可以跟北京、上海比美，所以它的房价也应该和北京、上海比美，所以我一直坚持城市价值决定了房地产价值。像这次整个的渭河改造，渭河改造这是属于个人额外的观点，我们政府这种机制有一定的问题点，任期很短，对城市的发展很不利。对渭河的整个定位，它到底是成为西安的后花园，还是要成为未来大西安的经济带，我觉得这个应该值得大家去思考和探讨。能否打造成很多城市所谓的经济带，经济大动脉，因为它是有条件的，有自然的资源，有外部的资源，而且它还没开始规划，所以我觉得在渭河两岸的规划跟最终的形态的体现，应该不能单纯的是自然景观和一些工业园区，甚至以休闲、娱乐后花园为主，我个人觉得不太对，我个人一直坚持渭河应该把它打造成关中经济圈的大动脉。2011-03-22 12:34:00 西安房地产信息网副总经理杜雪梅政策调控后出现了一个问题，大家提到开发企业在国家资金调控的压力下，以及大量保障房提供的追击下，是不是开发企业的资金链会面临一定的问题，面临问题唯一大家的举措只能是延缓拿地，然后开发进度变慢，我不知道华汉集团是怎么认为这件事情的。2011-03-22 12:18:00 百态广告副总经理见雅君我觉得政策是下了一剂猛药，必然带来内分泌失调，内分泌失调了我们必然采取的是强心剂，这样带来其他的问题非常多，我们现在就一轮一轮不停的调控，为什么？一调控一紧一松，导致房地产行业内从上游到下游都把不住脉，都非常难受。但是我认为这次调整跟已往有些不同。已往我们只注重短期的调控，但是这次调控既有短期的，也有长期的。短期的它通过这次调控先把温度降下来，因为你要经过长期调，必须通过金融政策以及保障房，我觉得这个远远大于目前短期的效果。中长期调整通过金融和保障房，可以把整个长期的房地产市场走入一个正规、正常的良性发展，所以说这个对我们开发商也好，还有各个中介机构都是一个好的预期。短期的效果，它带来的就是我们目前中高端产品目前主要针对改善型更投资需求，这个从成交量上有一个比较大的下降，效果也比较明显，从统计的价格肯定是下降的，但是实际价格肯定没有下降，但是从三个月、半年以后，统计的数据绝对是下降的，这样我们温总理的面子也过去了，他认为他要解决的问题，第一个，统计数据下降了，保障房调整到缓和期，保障房也入市，这样他说的话基本上也可以兑现。对政策这块我简短说一下。2011-03-22 12:01:00 西安房地产信息网副总经理杜雪梅我觉得我刚才听了周总的话，作为一个媒体人挺惭愧的，因为国家调控政策出台后，我们反倒有只有觉得不够理解，但是周总作为一个开发企业的代表提到了这是国家整个引领市场供需双方行为，要求大家更加健康、理性和规范方面对于整个政策的认可和认同。下面请教一下见总。2011-03-22 11:59:00 天朗地产副总经理周强这个问题不好回答，既然今天是研讨，不能代表天朗，可能更多代表个人的一些观点跟大家分享一下。讲三个方面：第一，表示一下感谢，这个是代表天朗地产，欢迎今天的八百家和保障住房局把这个会放到现场召开，能邀请到这么多同行、媒体朋友参加。第二，刚才大家都讲到了城西的发展，我觉得城西从原来大家单纯意义上了解的城西应该更多看到一个大城西的概念，已经不局限于原有城西的模式。因为现在西咸一体化和关中经济带的发展，让城西带来了新的生命和新的定义，它是一个大城西的概念。原来的城西大家觉得西门以外的那一点点区域，但是现在的城西已经从西安到咸阳甚至到宝鸡都已经成了大西城的概念，所以整个大西城的发展带来的机会，因为整个房地产业从我这么多年的从业经历来看，它只做了两个工作，从宏观上讲，是改变了城市的面貌，推进了城市化进程的发展。但是从微观上讲，是地产企业从一个价值的发现到一个价值兑现的过程，价值的发现，通过他们的设计、运营、理念、建设到推房、营销，最终实现企业的价值和业主的价值和城市的价值，它是从价值的发现，一个兑现的过程。那么城西是什么呢？是整个西安城市发展过程当中唯一可持续的发展，潜力最大的一个区域。其他区域往南走有秦岭，往东走已经到渭南了，临潼改造完以后，基本上和渭南接壤，往北走也已经应该到潼川了，潼川新区的建设和西安的接壤，因为泾渭和高陵以及经开区的发展，只有往西随着经济带的拉伸，它的发展空间潜力很大，可改造，可发展的区域地块也很大。包括城西的价格，目前也在迎头赶上，但是和高新区比，和曲江新区比，包括北城，有一定的差距。但是随着大家对整个区域价值的发现，和泾渭、沣渭的改造，整个区域的发展我觉得也是指日可待的。第三，三次调控下的房企。我觉得从我从业这么多年，房地产业被政策调控是一种常态，它不是一种偶然现象，这十几年来，从房地产变成所谓的“暴利行业”，到现在的打压，大家都讲是史上最严厉的调控政策，我觉得不算严厉，因为所谓的严厉，刚才王会长讲，现在的政策制定没有治本，只是在治表，它没有真正的政策去制定和规范房地产企业和这个行业健康发展应该所关注的所有要素。只是在治表，房价高了我就不给你贷款，不给你批地，不让你买，不让你卖，它解决不了真正这个行业健康发展的问题，这个问题可能是一个短期的政策需求，或者是政治需求。那么作为房企的选择，我在这用16个字，一个是正确认识，第二是理性开发，第三是积极应对，第四叫蓄势发展。正确认识，所谓宏观政策的调控，和我们对整个市场的认识，需要大家用理性认识和正确的去看待这些政策，这些政策的目的是什么？它背后隐藏的需求是什么？这个行业的发展对城市的进程和对整个国民经济的发展必然带来了根本性的支撑，所以政策所有的出台都不是为了把这个行业怎么样，而是让这个行业更加健康、持续的发展。第二个是理性的看法。面对宏观政策的调控，大家一定要看到这个政策给大家带来的期限，有很多人讲调整产品之类，我觉得这种不是短期行为，还是停留在头疼治头，脚疼治脚。今天小户型、投资型不行了，我们就开始做刚需，刚需不行了做商业，如果明天政策又调整，房地产不是制造业，今天做10公分的螺丝，明天做6公分，房地产盖房就是产品，没有可复制性，也没有调整性，因为城市的需求不一样。大家很当人都讲产品的标准不足，它不管怎么复制，有两样东西不能复制，一个是城市的底蕴和生活习惯，再好的产品都会面临着城市文化和需求习惯，能复制的只是形式，也就是我们要理性的开发，或多或少根据各个公司的情况不同，调整它的产品策略，调整它的开发节奏以及它的市场推进的方式，我觉得都可以，但是不要被政策所牵引，说因为今天政策出来一，我就做一，明天政策出二，我就做二，这样做不出一个企业的个性和品质。所谓的客户也一样，投资、投机，这是不一样的。其实我个人认为我们应该鼓励投资，打击投机，而不能把投机和投资混合成一个概念去讲。大家都去鼓励做股票，投资黄金，现在又能置换，这也是投机，为什么鼓励？房地产的投机为什么要打击？理性开发的问题。第三是积极应对。政策不可怕，可怕的是你没有对策，可怕的是你没有准备。市场的刚需依然存在，不光是西安本土，我上周去北京，看了首创在六环边，是1万6，北京大家都认为是政策最严，价格波动最大的城市，刚需依然存在，主力就是80平米左右，这就是我们的刚需。刚才世联也讲了它们几个项目开盘，我们周六大兴郡也推出了一个项目，160多的客户成交了130多套，我们A、B块推出的价格在7300左右，但是户型的选择和产品的价值，以及我们天朗提出的售后服务商解决了谁配套的问题，就是配套个性的问题。另外，大家看到今天的会馆，隔壁在建艺术馆，会所，包括一些工厂等等，等等的配套是为整个区域服务，个性化的配套。这种配套会给客户带来更多的价值和他对生活的向往。我们现在也看到了万科也提出来一辈子只买一套房选择万科，龙湖也提出了一步到位，现在还有其他的公司也在提这个概念，在吸引客户群体，这都属于积极应对的方法。当然积极应对的模式有很多，各个公司的不同，会有各种不同的方法应对。第四，蓄势发展。作为地产企业，当大家都会看调控下对房企带来的危机的时候，大家看威胁的背后一定是机会。既然有威胁，它就有机会。天朗也经历过这种，在07、08年，也是在调控的过程中，天朗有幸参与了整个大兴区的改造，才有了09年看到天朗的蓄势待发。很多人都说天朗这几年没动静，怎么到了400万的开发体量，以及我们在全国七个城市的建设和土地储，这就是我们在07、08年房地产行业，大家当时都在提危机的过程中，我们寻求的另外一种机会，叫蓄势发展。讲到蓄势发展，我也希望各位的同行，当面临政策调控的时候，希望大家多去思考。希望大家正确面对危机和所有市场带给我们新的发展机会，所以在调控的过程当中不要恐慌，要有信心，因为我们要相信这个行业发展的前景是好的，城市化进程的发展在中国才刚刚开始，不敢说很长，未来的30年一定是中国对于周总体的城市化进程轰轰烈烈的30年。谢谢。2011-03-22 11:58:00 西安房地产信息网副总经理杜雪梅其实我们谈到了调控，不自然就会联系到现在目前的房价，我记得去年半年度的时候，有一位老总说没有哪个国家的房地产开发企业比中国的开发区企业更幸运了，因为未来十年我们要面对中国经济快速增长，还有城镇化的需要，人口结构的调整。刚才刘总也提到了，他的家乡俄而多所城镇化的需要和人口结构的调整，正在使房地产面临着很重大的机遇，正是这种机遇使得中国的房地产在未来的十年必然在价格上要保持持续的增长，而不会出现下跌，即使是短暂的停滞，也不会停止它发展的步伐，我觉得这是一个比较乐观的观点，这是一种很强的声音。分流会不会导致房价的下跌呢，我想把这个问题请教一下我们今天的东道主天朗地产的周总。2011-03-22 11:47:00 西安电台主播景琦谢谢，感谢八百家和天朗地产给我这个机会，我今天特别跟领导请了假，因为我觉得今天一定不虚此行，通过倾听王会长还有来自于房地产一线品牌和代理机构的各位高层对于目前限购令出台的政策背景之下，西安房地产的发展趋势，还有未来房企的应对策略的一些观点，包括我的媒体同行付总讲的话，我想用情真意切形容。因为我的专业，可能情报不如各位掌握得那么精准、到位。但是我作为一个主播，从限购令出台之后，发现我的节目也有很大的变化，首先作为主持人来说是可喜的，关注度越来越高，热线打进量越来越饱和。这说话在新一轮宏观调控的背景之下，我的听众朋友他们对房地产的调控反映更强了。他们以前打进电话问说景琦我想在城西购买一个什么的楼盘，你给参考一下，但是现在问这样问题的人几乎没有了，现在全部问的都是让谈一下趋势，好像购房者一下他们的层次也提高了很多，他们从微观的层面提升到宏观的层面，都开始研判政策、研判趋势了，这是从热线当中体现的情况。还有一个变化，也是第三个变化，因为热线是公开的，即便播出当中他不露面，他会出声，我们还有两个平台，短信微博、QQ群，短信中的情况和热线上完全不同，热线上是一种迷盲，对政策看不懂，请教，一旦我把这样的问题重新反馈到隐性平台上，比如说限购令的情况下，你觉得房价会跌吗？我统计了一下，我发现其实大部分人，或者说80%的人认为西安的房价不会跌太多，甚至不会跌只会涨，这是大部分人持的观点。所以呈现这样的问题，从听众中反馈出来，大家每个人心里对大势有一个比较理性的判断。但是为什么大家都在观望，我每个星期要做一个连线，限购令出台第一周我看数据的时候，我第一反应数据是不是有问题，我打电话问，但是一问完没问题，也就是说第一周的数据非常吓人，我当时想要不要公布这个数据，我觉得后期的解释非常必要，所以公布了数据之后，我们后期节目当中邀请了很多专业人员对政策进行解读，当时确实那一周信息公布之后，对于很多购房者和听众来说，对他们的打击非常大。其实大家都在想，每一个都人都在判房价跌，未必，因为很多听众他们买过房，他们有恐跌心理，他们不希望房价跌，希望房价往上涨，因为每个人的立场不一样。所以在我看来，之所以市场会形成这种心态，一方面大家期待房价下跌，他们的思想出发点在于哪？一个就是保障房。他们认为这么大规模，现在媒体也宣传保障性住房非常大，会分流一部分需求，也就是说真正分流出去的人，他们是商品房市场的保障人群吗？其实大部分人即便没有保障房的分流，他们依然不会进入商品房市场，因为他们无力购买，所以说分流只会让我们社会更加安定，更加有秩序，不会使我们商品房市场大起大落。另一方面大家还会想到，第二个原因，一些人一厢情愿，明知这个事情会往哪个方向发展，他们还是等待，因为他们也想开发商现在通过各种各样的信贷政策，资金链也在趋紧，它也要出货，就要打折促销，我就等着，等它促销我就卖。经过去年市场的攀升，大家都囤了不少钱，目前来说不差钱。最近我也关注到西安的房企都放慢了节奏，我们知道房价的上涨下跌跟供需关系密切相关，随着我们开发企业推盘节奏的放慢，抵消了一部分需求的减缓，或者说降低，因此在这种层面之下，我觉得大家所期待的开发企业大幅的打折、促销、让利这种情况也不大可能出现，因此我个人也对限购令下的西安房地产市场，特别是经历了一个政策出台的短期震荡和短期的这种小幅的让利情况的个案出现之后，对于后半年，或者说下半年以及长期的西安的房地产走势，我依然持非常乐观的态度，当然这种乐观还有很多，比如说国际化大都市的定位，包括轨道交通的建成，包括西安的核心地位，包括成都、重庆、南京这些二线城市对比当中，可以看到西安的房价上升趋势很明确。再谈一谈今天第二个论题，因为今天做了这么多房地产企业的高管，我是班门弄斧了，聊一聊限购令之下的房企应对策略，我谈几点。我觉得在这种情况下，购房者买房的时候态度更谨慎了，因为他的权限受到了限制，他会珍惜手中仅有的购房机会，他们的心态需要购房企业的认真细致的研究，以前大家会发现很多楼盘特别喜欢打概念牌，比如说高科技、绿色、低碳、环保等等，在此前的情况下，可能大家更需要研究客户他们到底需求什么，而不是我们想打什么牌。其次，我觉得健康的心态非常重要，这一点是我们媒体必须去做的，因为在现在限购令出台的背景之下，难免购房者的心态会由政策导致一些轻度的扭曲，我们要抛弃推高的心态，更加追求一个高性价比。还有第三点，关于配套的问题，因为我每天都会介绍新楼盘，说到配套，我有时候不知道怎么面对听众，因为每个楼盘给我的资料，我分不清是甲楼盘还是乙楼盘，就购物、教育、生活场所等等，但是分不清是谁家的楼盘，打不动消费者。最后就是关于调整产品结构的问题，前一阵子我通过我的节目了解听众的需求，他们对小三房比较青睐，因为每个人仅有一次购房机会，甚至他只有能力购买一次，他认为这种房源适合我未来家庭的变动等等。接下来我接着付总聊那句，我们一定要善待这个行业，这个行业非常好，我也很幸运在07年的时候有幸进入房地产媒体行业，而且在这不是自夸，我是03年开始进入主播工作领域的，但是从072010年三四年时间，我们做了十佳主持人评选，我是唯一的专业节目的主持人，因为专业节目意味着它的受众比较窄，但是荣获了十佳的称号，我就觉得我进入这个行业非常幸运，不是因为我有多优秀，是因为这个行业受关注度高，所以使得摘等这个荣幸。我想有我们彼此的珍惜，有我们共同秉持着一种健康、乐观的心态，我想这个行业没理由不好，所以套用温总理的一句话，信心比黄金更重要，我想健康的市场观念更重要。谢谢各位！2011-03-22 11:40:00 西安房地产信息网副总经理杜雪梅谢谢付总，下面请景琦谈一下。2011-03-22 11:25:00 三秦房产网总经理付士山解释一下，我已经从去年11月份脱离新浪乐居的板块，我是负责新浪世园频道在西安的运作。我自己在房产这块只代表我们现在三秦房产网跟大家聊几句。首先这么来讲，目前我们对限购令，包括国家一系列宏观调控政策的理解，我觉得我们在消费者层面上有一个很明显的误区，就是说大家认为国家在调控是调房间，包括刚才贾总也在解释，国家为了调控部分地区房价过快上涨，而不是说它要把房价调下来。所以我们现在很多消费者在持续观望，包括在犹豫，我觉得这是很不理智的看法，包括我们在市场上有几年经验的业内人士来说，房地产从调控开始到现在这么多年，房价并没有被调下来，很多人一直在观望，在等待，包括我们前两年搞万人购房团的时候，很多人跟着我们买房子，跑了两年，房价上了两千多块。不管怎么来看，给消费者一个正确的信号，该买的时候还是要买。下面我说一下我们对调控政策的解读。从正面和负面两个方面看。正面，我们这次宏观调控动用了各方面的手段，包括新政、金融、市场，对这个层面涉及的比较广，包括针对开发商，对政府、银行，也包括针对我们有投机意向的这些消费者，跟原来对比，原来的调控板子老打在消费者的屁股上，现在各方面各负其责，把这个事情做好。包括这次政策各自归位，包括政府把经济适用房这些应该承担的责任承担起来，把市场这块，当然也有一些误伤，比如王会长说调控政策的整体趋势还是在堵，限来限去还是堵的办法，而不是疏导这个市场的良性需求，或者刚性需求。而且从我的判断，市场堵的办法也不是长期的，王会长说半年到一年，我估计也就是这个时间段，就是说它是一个阶段性的政策，至于下一步怎么样，国家多年出台一系列政策不是很准很稳切中要害，要么是一刀切，要么是吃错药，这个市场问题也比较多，国家宏观政策这块我们不做过多的评价。具体到西安来说，用两个字总结西安对市场调控的评价“温和”，它没有超过新国八条的范围，而且西安跟其他的城市比，可能也是迫于无奈，不温不火。怎么评价西安的调控政策？它做盘不是很细，不像长沙或者成都那样有一些策略的出台调控政策。但是也还是给我们的开发企业，给我们的市场留下了一些空间，包括我们各地企业也想法设法，想自己的对策，很多企业其实已经突破了政策的限制，具体怎么做，可能大家心里都非常清楚。回到我们房地产行业来说，其实目前大家从数字来看，房地产市场的价格，包括销量稍微有一些波动，对开发商来说，有的对这个事情看的有点过重，比如潘石屹就说有一半的企业半年一年要淘汰出局，这些大腕往往会说一些危言耸听的话吸引大家关注，我们完全不必在意它。我想说的是我们在这个行业从事房地产开发也好，还是代理也好，还是我们媒体人也好，这个行业是非常非常不错的行业，我们一定要善待这个行业，相比较IT、医药、百货其它一些利润空间在不断缩水的行业来说，我们房地产市场发展的前景，包括潜力，包括我们现在即使在宏观调控政策之下，我们各个企业应该说情况还都是很不错的，包括西安，现在房价也还是在6000、7000块钱的区域范围内，我们各个企业前两年打的“粮食”还攒的比较足，还在不断的拿地。实际上对比我们各个企业对国家的贡献，昨天郎咸平在他的微博里面说我们房地产企业，包括一些大的行业给国家缴的税并不比街边摆摊买货的小百货给国家缴的税的贡献更大，就是说我们这个行业应该给我们每一个从业者带来的利益还是很丰厚的，所以我们要善待这个行业，要有一种感恩的心理做好我们自己的产品，做好我们自己的品牌。我说的这个“善待”，我觉得作为我们企业来说，善待我们的员工，善待我们的合作伙伴，善待我们的业主，甚至包括善待给我们做过贡献的每一个农民工。我们在这个行业有一份付出，必然有一份回报，市场给我们带来的机遇我们一定要珍惜，我们一定要珍惜时代给我们带来的发展机会，作为开发企业，我觉得能在这个城市，按自己的理想建起一栋高楼，这是很值得自豪的事情，如果说我们建好了，这将成为我们我们的企业，我们人生的丰碑，如果建的不好，这可能会成为我们的一个“墓碑”。 我简单的说这些。谢谢。2011-03-22 11:18:00 西安房地产信息网副总经理杜雪梅因为我们也请到了媒体的朋友，在2009年初，新浪的新闻总监就提到了，他说今天的媒体已经不是昨天的媒体了，因为我们可能从话语权的斟酌要向解释权的发布来过渡了，所以我们今天也想请三秦房产网的总经理付总谈一下限购令下市场老百姓或者一线的声音。2011-03-22 10:59:00 富力地产西安公司副总经理刘小平首先谢谢八百家和天朗地产举办的这次研讨会，作为富力地产来说，我们也是在2月26号限购以后3月6号推出了整个富力城的组团，我结合一下我们最近整个的销售情况谈一下我们企业的一些看法。这次我们推出了160多套房，销售金额达到8000万。从这次的解说来看，我们第一次的限购令出台以后，对自己产品的一次检验。我首先认为政府通过这次限购令，已经把一个大的蛋糕切掉了一块，可能对我们整个的开发企业来说，在未来的一段时间竞争会加剧，包括整个产品线，包括我们自己的营销服务理念，包括我们自己服务产品的一些调整，可能在近一段时间，对整个开发企业来说，竞争会加剧。另外，包括这次限购令出台以后，主要针对的还是我们的住宅产品。像写字楼、公寓、商业地产，并没有列入我们的限购范围之内，可能也会对我们的开发企业提出一个新的要求，而不仅仅像过去把所有的鸡蛋放在一个篮子里面。刚才讲到了万科产品抗风险的能力相对来说要强。作为我们企业来说，也在未来一段时间，可能这种综合性的地产，包括一些商业，包括一些公寓，包括整个住宅，也会有一些适当产品上的调整，来适应整个的市场环境。实际上在这种环境之下，我认为作为开发企业来说，我们并不是说仅仅等待政府调控政策什么时候收回去，或者是消极的等待我们的政策有什么松动，作为开发企业来说，我们更应该积极的面对政策，针对这种政策，从我们整个产品线的调整，从我们自己营销手段的更新，到我们后续自己客户的维护也是一次大的考验。同时目前购房者最关心的是房价会不会降，这可能是目前我们所有的开发企业，或者是待购的客户最关心的问题。目前从我们整个企业发展来看，昨天集团也在开会，从整个房价的发展过程一直是持续上涨的，包括2011年，大家也都清楚的看到我们的建筑材料，我们的整个人工成本也都呈上涨的趋势，短时间，从八百家刚才李总这边公布的数据来看，房价确实是受到的一定的抑制，但是从长远来说，随着城市化进程的发展，我想房价还会平稳的有一个过渡的过程。很奇怪的现象，因为我回老家鄂尔多斯看到一个很奇怪的现象，我们旗里面的人都要到市里面去，而下面乡镇上的人它又愿意到旗里面买房子，所以逐步的大量的城市化进程的发展，对房屋的需求量还是相当大的。我们目前整个新的限购政策，这次可能也主要是针对像目前我们西安市周边的高陵、蓝田，甚至包括咸阳都没有列入限购范围，而西安整个天水和关中一体化经济区域的发展，它也是城市化进程不断扩大，到2020年西安市人口可能要达到将近一千万的国际化大都市，这样来说，作为我们房地产市场的开发企业来说，我们还是看到很大希望的。谢谢大家。2011-03-22 10:49:00 西安房地产信息网副总经理杜雪梅谢谢贾总，给我们带来了市场的声音和观点，也回答了两个问题，我们能不能仿照苏州的模式，或者新加坡的模式，它把房地产分成两个主线，一个是对小户型和低价格的保障性住房，另外一方面对于大户型和商品房市场的大力扶持和支持。再次感谢贾总给我们带来的观点，下面有请富力地产的刘总，因为富力地产多年一直在国内稳扎稳打，做大做强，应该说富力地产带来了房地产调控政策带来的影响和调控的反映，请刘总为我们带来富力地产的观点。2011-03-22 10:34:00 世联代理营销总监贾波我们再聊一聊大的限购政策这块，刚刚王会长所讲的一样，实际上我们限购政策也是国家首次在这么大的范围、这么大的强度来推行这种政策，包括政策也不是完全的理想，可能有一些值得商榷的地方，有些地方还需要后续的研究，才能讲这次对于限购是不是真正的合理或者是更合适。金融工具这块的调整，我们从内部的研究来看，我们一直把它当做整个这三大调控方向的最具有深远影响的一条，就是关于金融工具的应用，包括信贷、利率，甚至于包括开发商的开发贷这些条件，致使很多客户在进入门槛的时候，很难再进入到市场之内，同时在一些细微的操作方法上，比如说认房不认贷，一些细的政策调控方面，也是对这些细微的操作方面造成了比较大的影响。金融工具实际上对我们这次整个市场的成交，包括市场未来深远的影响还是比较大。实际上在08年的时候，因为当时我还在深圳，从07年的9月份开始，整个深圳市场开始走入大的往下落的低谷，到08年走的非常艰难，在08年年底的时候，国家出台了四万亿，我们当时聊四万亿应该是救房地产市场，而不应该是救开发商，很有意思的一句话，当然是玩笑。为什么这么说呢？当时这部分钱没有流入国家的实业部门，而最终流入到房地产的投资市场，很多人拿这些钱买地、屯地了，这些地又推高了房价。因为08年下半年09年上半年的时候，大家应该有所了解，是各地地王倍出。09年上半年对于地王出的特别多，就造成了092010年的房价，实际上它也对整个09年、2010年整个房价的推动作用比较突出。08年出台的政策，国家也是缺乏经验的，以至于造成09、2010年很多市场处于一种失控的状态，所以从整个市场长远的发展来看，我觉得这次调控势在必行，是一定要做的。而且我觉得这次的调控政策对于整个市场的规范，以及对于未来整个市场的前景来看也是具备非常好的保障作用，使我们整个房地产发展可以在一个合理的范畴之内，合理的增长幅度之内，平稳的向前去走。所以我觉得从整个这次的政策层面来说，我们一定非常支持。接下来再聊一聊在这种政策之下，我们发展商到底该怎么做，包括我们相关的行业应该怎么做。实际上从去年年底，世联一直在各种行业的研究上，包括一些媒体上也在讲这些问题，首先可能对于我们来讲，我们整个的供应结构的调整，对于整个向中小户型，主流户型这块开发的扩大，这可以讲一下万科，其实万科在这块做的相对比较先进一些，在万科所开发的所有项目中，市场的主流产品占了70%，70%以上基本上都是主流产品，只有30%才是改善性住房。我们发现万科的产品在全国范围来讲，在政策的调控之下，依然还能够相对走的比较好的一个原因，就是它本身产品的供应结构是比较合理的，抗风险的能力特别大。所以我觉得在这种政策下面，或者在未来长远的阶段之内，我们整个结构的调整会变成大家要着重研究的方向。我们对于合理价格的稳定，实际上我们会发现，包括我们的总理在几次政府的工作会和报告会当中，从来没有说过要遏制房地产市场的上涨，他讲的是“防止过快的上涨”。实际上随着整个经济的运行，随着国家的强省，人民的富裕，房地产向上走是一个必然的趋势，国家最主要防止的是过快的上涨，所以我觉得接下来的一段时间对房价合理的判研是我们重点研究的方向，就是怎么样保证我们房价处于一个合理的增长幅度，这是一点。另外一点，对于一些相对可能资金链比较紧张的企业，一些合理的价格调整也是势在必行，这一点是支持企业良好发展的基础。这些会成为我们未来着重要关注的方面，在这三点之下，相对于一些市场普遍的做法，比如说促销，一些新的营销手法等等的运用更加细微，今天在这里不多讲。接着聊一聊我们整个城西。其实我刚刚进入西安的时候是08年年底09年年初，当时在整个西安熟悉过程的时候，也了解了整个西安的发展过程，它的发展历程大家都非常清楚，简单说一下西安首先城内，大家都清楚，接着高新，再接着城南、曲江，接着下来政府大力搞浐灞，接着是我们整个城西，下一步可能就是沣渭、泾渭。实际上在2010年之前，主要的四大片区就是城北、城西、城南、城东。城东是一个价格洼地，随着从2010年开始，整个世园会的建设，包括一些品牌发展商的进驻，整个城东在2010年的下半年告别了价格洼地，目前而言，实际上城西是我们大区域内的价格洼地，因为西安本身城区由于它的基础条件，建国后属于工业基