某地产项目投资发展研究报告

东盛新浦新区地块项目投资发展研究报告前言 6月下旬接公司通知，要求市场部做一份东盛房开新浦东区地块的项目规划建议报告书，当时初步了解到政府要求建70M-100M高的商务办公楼，我们一下就联想到“祥源国际大厦”和“双银商厦”，两年前祥源房地产公司曾找到我们，想让我们代理“祥源国际大厦”的销售，当时我们简单了解了连云港办公楼市场后，感觉做起来很艰难，选择了放弃；后南京世联代理，结果四个月销售业绩为0，撤回南京。“双银商厦”也是空置多少年了，成了正真的“形象工程”。所以我第一感觉就是难做，同时几大不利因素占据了大脑：一、项目所在地区域人气不足，交通不便，配套不全，目前开发商业办公楼时机不太成熟二、目前国家政策打压房地产行业，打击炒房，限制房地产投资，而办公物业的购买群体中相当一部分是投资客户三、连云港新浦几个失败的高层办公物业势必对消费者，特别是投资客户产生负面的影响四、连云港市政府一把手刚刚更换，政府政策引导大力发展开发区和港口，新浦新区相对引导力度减弱，势必影响相当一部分的企业办公地点，个人房地产投资向东部城区分流。考虑诸多不利因素，越发感觉责任重大，同时，也让我看到本项目为我们提供一个可以充分发挥的机会。如何通过我们的参与，协助开发商实现三大目标： A 降低投资风险相对最小化；B 提升项目价值实现利润相对最大化 ；C 提升开发企业品牌价值这正是我们的职责和我们自身价值得以体现的根本，从认识项目开始，我们便开始不断思考与构思有助于项目市场定位、开发的各种方式，“没有调查就没有发言权”，更何况是开发风险相对较大的商业办公物业，我公司市场部联合销售部组织了9个人的调研团队前往连云港做了为期10多天的市场调研，在深入研究和了解市场，了解消费者需求，了解竞争项目的基础上，我们提出两套项目定位的核心思路和规划建议要点提示，同时也将毫无保留的展开我们的观点。 由于部分思路还不够成熟，望能同开发公司，相关设计单位坦诚沟通，进一步优化并形成共识，确保本项目的成功运作。第一章 连云港办公楼市场研究分析一、宏观经济连云港市经济社会发展阶段及其特征改革开放以来特别是近几年来，连云港市围绕“富民强市、快速崛起，全面建设小康社会”和尽快融入江苏“两个率先”大局的宏伟目标，紧紧抓住加快发展执政兴国第一要务，牢固树立科学发展、协调发展、统筹发展理念，全力实施“开放兴市、科教兴市、以港兴市”三大主战略，加快推进市场化、工业化、城市化、信息化、经济国际化和农业产业化进程，经济社会发展进入了向现代工业社会加快迈进的新的历史时期。（一）经济发展处于由量变到质变的快速提高期1综合实力不断增强，为经济进入加快发展新阶段奠定了较强的物质基础。2004年全市实现地区生产总值(GDP)可达410亿元，较上年增长14%，(经济规模相当于江苏省1983年、苏州、无锡19921993年水平。19842003年的20年间，江苏省GDP年均增长12.9%；19942004年的11年间，苏州、无锡GDP分别增长15.1%和16.8%)，人均GDP8700元，年均增长9.1%(按汇率计算折合1050美元，略高于江苏省1996年水平，19972003年的7年间，江苏省人均GDP年均增长10.6%)。经济实力的不断增强，为加快融入江苏“两个率先”奠定了较强的物质基础。2经济发展进入了持续稳定增长期。改革开放以来的26年，连云港市GDP年均增长10.6%，比全国平均水平高1.1个百分点。从26年的经济发展轨迹来看，明显表现出三个不同的发展变动周期，第一个周期从1980年始到1989年止共10年。该周期经济发展最主要特点表现为经济增长速度大起大落的剧烈波动，由波峰年份1982年的18.2%降落到波谷年份1989年的0.1%，波动幅度高达18.3个百分点。第二个周期从1990年始到2000年止共11年。该周期经济发展最主要特点虽然也表现为经济增长速度大起大落 的剧烈波动，由波峰年份1994年的20.3%降落到波谷年份2000年的3.0%，波动幅度高达17.3个百分点，但不同的是上升和降落的连续性趋势更加明显，持续的时间更长。这两个周期之所以出现这么大的波动，原因有二：一是经济总量规模较小，1989年全市GDP只有49亿元，2000年虽然增加到291亿元，如果夯实基础的话，可能规模更小，因此经不起大风大浪的冲击，一有风吹草动就会出现剧烈波动。二是2000年以前，是我国改革开放不断向纵深推进，政策调整的幅度大、宏观调控力度不断强化、价格体系不断调整完善的时期，受宏观经济和国家政策影响，连云港市经济发展表现出热得慢、冷得快的显著特点。从2001年始，经济发展进入第三周期的新一轮上升期，特点是经济增长速度持续加快，稳定性明显增强，是抢抓机遇加快发展的关键期。3经济结构逐步趋于合理。一是产业结构调整优化步伐加快，二、三产业对经济增长的贡献增强。2004年，全市三次产业结构可由2003年的23.6:42.4(工业32.5):34.2调整为21.5:43.9(工业35.3):34.6，非农产业比重较1990年提高24.6个百分点，较1997年提高11个百分点。近3年非农产业对经济增长的平均贡献率85%。产业素质的不断提升，促使全市经济增长方式加速转变。二是经济发展质量明显提高，主要经济指标之间的协调性明显增强。2004年，全市可实现财政总收入40亿元左右，占GDP的比重为9.8%，金融机构存贷款余额分别可达358亿元和280亿元，比年初分别增加55亿元和31亿元，增长18.1%和12.6%。城市居民人均可支配收入8660元，增长11.3%，农民人均存收入3420元，增长9.0%，城乡居民人均储蓄存款余额4500元，增长13.5%，与人均GDP增长速度的差距明显缩小。三是县域经济增量提速，城乡统筹发展能力增强。近几年来，连云港市县域经济发展在满足人们基本生活需求后，通过体制创新、科技创新、观念创新，充分发挥地方优势和经济特色，发展中注重以市场为导向调整产业结构，大力推进农业产业化和经济外向化，着重提升工业化、城市化水平，经济发展在数量扩张的同时整体素质明显提高，地区竞争力有效提升。2004年前三季度，连云港市县域GDP三次产业结构为31:35.8(工业为28.1):33.2，在四县中，只有灌云县二产比重低于一产。初步核算，今年县域经济二、三产业比重将首次超过一产，开始从欠发达农业经济向工业化起步期迈进。（二）发展阶段处于向工业化中期迈进的加速期目前，国际上一般运用人均总量指标和结构指标来衡量和判断一个国家或地区的工业化水平，本报告主要从人均地区生产总值（GDP）、产业结构、就业结构和工业内部结构等方面来综合判断连云港市所处工业化阶段。1从人均GDP看，经济发展处于工业化初期的后期阶段美国著名经济学家H钱纳里等人，通过对多个工业化国家的观察和研究，根据人均GDP水平，将不发达经济到成熟的工业经济整个发展过程分为三个阶段六个时期，第一阶段是农业经济阶段（或称初级产品生产阶段）；第二阶段是工业化阶段，其中2、3、4分别为工业化阶段的初期、中期和后期；第三阶段为发达经济阶段，其中5、6分别为初级阶段和高级阶段（见表1）。表1 钱纳里人均经济总量与经济发展阶段关系阶段初级产品生产阶段（1）工业化阶段发达经济阶段初级阶段（2）中级阶段（3）高级阶段（4）初级阶段（5）高级阶段（6）人均GDP（1970年，美元）1402802805605601120112021002100330033005040人均GDP（1980年，美元）3006006001200120024002400450045007200720010800人均GDP（1998年，美元）530120012002400240048004800900090001660016600250002004年，连云港市可实现地区生产总值（GDP）410亿元，人均GDP 8700元（约合1050美元，按1美元折合8.27元人民币计算）。根据H钱纳里等人的理论和标准模式判断，连云港市经济发展处于工业化初级阶段后期。2从产业结构看，连云港市经济发展开始进入工业化中期阶段美国经济学家西蒙库兹涅茨等人的研究成果表明，工业化往往是产业结构变动最迅速的时期，其演进阶段通过产业结构的变动过程表现出来。在工业化初期，产业结构变化的核心是农业和工业之间“二元结构”的转化。在工业化初期，一产比重较高，随着工业化的推进，一产比重持续下降，在产业结构中的优势地位被二产取代。当一产比重降低到20%以下时，二产比重上升到高于三产，这时工业化进入中期阶段；当一产比重再降低到10%左右时，二产比重上升到最高水平，工业化进入后期阶段，此后二产的比重转为相对稳定或有所下降。工业在国民经济中的比重将经历由上升到下降的“n”型变化过程。2004年连云港市GDP的三次产业结构为21.5:43.9(工业比重为35.3):34.6。由此判断，连云港市经济发展开始进入工业化中期阶段。3从就业结构看，连云港市工业化大致相当于20世纪80年代中等收入国家水平C.G.克拉克根据威廉配第的观点，依据若干国家一定时期劳动力在三次产业之间转移的统计资料，得出以下结论：随着人均收入水平的提高，劳动力首先由第一产业向第二产业转移，当人均收入水平进一步提高时，劳动力便由第二产业向第三产业转移（见表2）。这就是配第克拉克定理。该定理通过工业化过程中劳动力由生产率低的部门向生产率高的部门的转移，反映了经济增长方式的转变过程，说明就业结构是一个国家或地区经济发展阶段的重要标志。表2 人均GDP变动与劳动力在三次产业中的比重变化阶 段12345人均GDP（1982年美元）357746152924585096第一产业（%）80.563.346.131.417.0第二产业（%）9.617.026.836.045.6第三产业（%）9.919.727.132.637.42003年，连云港市三次产业就业结构由1978年的78.7:9.4:11.9转变为50.6:22.5:26.9。25年间，一产从业人员比重下降了28.1个百分点，二产、三产从业人员比重分别上升了13.1个和15个百分点，均提高一倍以上，预计2004年连云港市第一产业从业人员比重将下降到50%以下。这种变化趋势基本符合配第克拉克定理，表明目前连云港市工业化大致处于配第克拉克定理的第3阶段。世界银行对不同收入国家近35年劳动力结构变化的规律进行研究得出从1960年到1995年低收入、中等收入以及高收入国家的劳动力结构变化情况（见表3）。份低收入国家中等收入国家高收入国家农业工业服务业农业工业服务业农业工业服务业196077914591724173845198072131538283493556199569151632274153164表3 19601995年不同发展水平国家劳动力结构（%）由此可知，目前连云港市劳动力就业结构大致相当于20世纪 80年代初期中等收入国家水平。4从工业内部结构看，经济发展处于工业化中期阶段20世纪30年代初，德国经济学家W霍夫曼通过设定所谓霍夫曼比例或霍夫曼系数（消费资料工业净产值资本品工业净产值），提出随着一国工业化的进展，霍夫曼比例呈现出不断下降的趋势，这就是著名的“霍夫曼定理”。霍夫曼比例越小，重工业化程度越高，工业化水平也越高，它表明随着工业化程度的提高，加工工业的产业份额将增长。霍夫曼依据对20多个国家工业内部结构时序划分和计算分析，把工业发展划分为4个阶段，得出了工业化四阶段的经验学说（见表4）。表4 霍夫曼比例及工业阶段划分阶 段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段霍夫蔓比例5（1）2.5（1）1（0.5）1以下注：表中括号的数字，表示以前面数字为基准允许浮动的幅度上世纪90年代以前，连云港市的轻工业一直居于主导地位，霍夫曼系数均在1.5以上，工业化水平处于霍夫曼工业阶段的第二阶段，90年代中期以来，随着连云港市在全国生产力布局中优势地位的凸显，以及工业投资结构重化工倾向的进一步强化，连云港市工业的霍夫曼系数明显下降，2003年已经降到1.16，工业化水平已经处于霍夫曼工业阶段的第三阶段。根据上述理论与经验进行综合判断，目前连云港市工业化水平总体上处于由工业化初期向工业化中期迈进的加速期。（三）中心城市处于向大城市迈进和核心竞争力提高关键期改革开放以来，连云港市按照新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，环境优美的旅游中心，区域性国际贸易中心与现代化交通枢纽，江苏海洋开发基地和新能源基地的城市定位，坚持精品规划、精致建设、精细管理原则，致力创建中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家生态园林城市、国家文明城市，精心打造“名山名水、绿色生态、古城名郡、现代港城”城市个性品牌，城市化进程不断加快，中心城市综合实力和竞争力显著增强。1城市规模已经跨入大城市行列。按照国际上划分城市规模的人口标准（20万人口以下为小城市，2050万人口为中等城市，50100万人口为大城市，100万人口以上为特大城市）， 2004年，连云港市城市（市区）人口为66.6万人，按照上述标准衡量，连云港市已经迈入大城市行列，中心城市的集聚能力和辐射努力显著增强。在国家统计局进行的全国综合实力百强城市评比中，连云港市人口与劳动力（包括人口规模、人口素质和结构、对人口的管理和利用3个二级子系统，具体指标为总人口、第三产业从业人员占总人口比重、大专以上学历人数占总人口比重、失业率和人口自然增长率5个指标）系统得分排在全国第48位，在江苏省位列苏州、徐州、扬州、南通、泰州和盐城之前居第5位。特别是随着新区开发的加快推进和城市大外环路网的形成，城市空间结构布局更趋科学合理有序，奠定了成为名副其实大城市的地域基础。2中心城市综合实力和竞争力显著增强。2004年连云港市城市可实现GDP 185亿元，较上年增长15.5%，城市人均GDP将达到2.8万元(按1美元折合8.27元人民币计算，为3386美元)，待核电站、新海发电公司、罗盖特、益海粮油等大项目相继投产发挥效益后，2006年城市GDP将超过260亿元，人均GDP将达到3.8万元(合4600美元)。随着中心城市综合实力的不断增强，连云港市的城市竞争力显著提高。在国家统计局进行的2003年度全国286个(4个直辖市、5个副省级市、267个地级市)地级以上城市综合实力评比中，连云港市位居百强城市第72位，比2001年前移11位，在福布斯杂志进行的全国最佳商业城市评比中，连云港市进入中国百佳商业城市行列。3现代化立体交通体系初步形成，城市综合服务功能日臻完善。连云港市海、陆、空交通齐备，软硬件质量较高，是我国7个国家级综合运输枢纽之一和江苏省交通条件最好的市之一。目前，港口已建成泊位 33个，其中万吨级以上泊位29个，最大泊位为10万吨，设计年吞吐能力2550万吨。集装箱运输不仅开通了至欧洲、美西、东南亚的国际干线班轮航线和国内7个城市的“五定”班列，而且将阿拉山口班列延伸至阿拉木图，从而实现了新亚欧大陆桥至中亚畅通无阻通道，特别是今年12月29日中国连云港韩国仁川客运通航后，连云港的现代化立体交通体系更加完善，进一步密切了新亚欧大陆桥中国经济带与韩国的联系，有效增强了连云港的集聚能力和辐射带动作用。2004年，港口吞吐量可实现4300万吨，集装箱运量可突破50万TEU。一个综合性、多功能、集疏运综合配套的东方大港正在由梦想逐步变成现实。公路已建成淮连、连徐、汾灌等三条高速公路266公里，高速公路密度全省第一。特别是全长4395公里的连霍国道主干线的全线贯通，不仅确立了连云港公路主枢纽城市地位，更使连云港成为“新丝绸之路”的东端起点，进一步强化了“桥头堡”功能；铁路开通了直达北京、上海、广州、武汉、南京、乌鲁木齐、太原、济南、徐州等客运列车；民航为国际4D级标准，可停波音737等大型客机，目前已有北京、上海、广州、深圳、西安、大连、郑州、温州等8条航线，每周33个航班。民航连云港机场还成为东方航空公司航空过夜基地。（四）社会发展和社会结构处于快速转型期社会发展与社会进步是推动经济快速发展的巨轮之一，直接关系到经济社会能否可持续发展。改革开放以来，随着连云港市经济的快速发展，社会不断进步，各项社会事业欣欣向荣，经济发展于社会发展的协调程度不断提高。1作为最宝贵资源的人得到全面发展。一是人口再生产类型发生了根本转变。建国以来，伴随着连云港市经济社会的发展，连云港市的人口发展大体经历三个发展时期，第一个时期为19491971年，人口发展处于，人口再生产类型为高出生、高死亡、高增长类型；第二个时期为19722000年，随着计划生育工作的不断强化和完善，连云港市的人口发展也由自然增长状态向自觉控制状态转变，人口再生产类型也转变为高出生、低死亡、高增长类型；第三个时期为本世纪以来至今，随着经济快速发展、社会的不断进步和人们生育观念的变化，连云港市的人口发展也进入了总量基本稳定、人口老龄化步伐不断加快的新时期，人口再生产类型转变为低出生、低死亡、低增长类型。这种转变为实现经济社会协调发展奠定了最为可靠的基础；二是人口素质明显提高。根据第五次人口普查资料，到2000年，连云港市6岁以上人口非文盲率提高到89.5%，15岁及以上人口，也就是劳动者人口平均受教育年限为7.66岁，其中市区为8.96岁（初中毕业），四县平均为7.14岁，全市劳动者人口平均受教育年限较1990年提高29.2%。2000年，连云港市劳动者平均受教育程度为每10万人中拥有高中及以上文化人口为12399人，较1990年提高71.9%，其中拥有大专及以上文化人口为2532人，较1990年提高2.13倍。上述数据表明连云港市人口乃至劳动者文化素质大幅度提高；三是居民生活实现了由温饱向小康的历史性跨越。居民生活水平显著提高。2004年，连云港市农民人均纯收入可达3420元，比对外开放初期1985年的495元增加5.9倍，按可比口径计算年均增长6.3%，城市居民人均可支配收入可达8660元，比1985年的743元增加10.65倍，按可比口径计算年均增长9.3%。随着收入水平的不断提高，连云港市城乡居民的消费结构发生了质的变化。2003年，连云港市城市居民的恩格尔系数由1984年的56.8%下降到36.0%，农村居民的恩格尔系数由1984年的63.2%下降到47.7%，19年间分别下降了17.8个和15.5个百分点。农村居民生活总体上实现了小康，城市居民生活已经迈入富裕的新阶段。居民消费的主要特点是：消费水平由“温饱型”向“宽裕型”转变；消费档次由“普通型”向“高级型”转变；消费结构由“生存型”向“发展型”转变；消费领域由“狭窄型”向“宽广型”转变。健康消费、安全消费、绿色消费、环保消费、科学消费、可持续消费等观念初步形成。居民居住条件明显改善。2003年，连云港市城市居民人均住房总使用面积为23.04平方米，比1995年的14.59平方米增加8.45平方米，年均增加1.06平方米；住房成套率达81.5%，比1995年提高20.5个百分点，79%的居民家庭拥有取暖设备，87.5%的家庭使用管道煤气或液化石油气，比1995年提高20.5个百分点。农村居民住房使用面积为22.5平方米，比1995年增加5.6平方米，年均增加0.7平方米。农民钢木结构住宅面积为21.8平方米，占96.9%，远远超过国家规定的总体小康住宅标准。居民生活环境质量不断优化。改革开放以来，全市不断深化对环保基本国策的认识，形成了环境管理监督体系，加强了环境法制建设，推进了环境管理制度和措施，有力地改善了连云港的环境。市区及四县饮用水源水质达标率始终保持100%；2003年，市区空气质量优良天数达到307天，全市空气质量整体达到国家二级标准；利用“三废”能力显著增强，2003年连云港市年处理废水能力达55.8万吨日、处理废气量能力1149.6万标立米时、处理利用固体废物量能力43.6万吨年。“三废”综合利用率达到84.0%。由于环境保护力度不断加大，连云港市居民生活环境质量在江苏省名列前茅。2社会结构处于加快转型期。一是城市化步伐加快推进。城镇化率显著提高。2003年，连云港市城市化率达到36.7%，较2000年提高8.5个百分点，年均提高2.7个百分点。2004年，连云港市城镇化率可达到40%左右。城市规模不断扩大。到2003年末，连云港市市区建成区面积已达62.59平方千米，是建国初期1949年的8.5倍、对外开放初期1984年的2.4倍。4县县城建成区面积合计超过45平方千米，相当于1994年市区建成区规模。城镇网络体系不断完善。二是产业人口非农化步伐不断加快。改革开放以来，虽然连云港市的人口就业系数（从业人员总人口）没有随着经济的快速发展明显提高，但就业规模不断扩大、就业结构发生了明显变化。1978年，连云港市全社会从业人员为142.03万人，其中第一产业为111.72万人，第二产业为13.29万人(工业为11.67万人)第三产业为17.02万人，三次产业就业结构为79.0:9.0:12.0，也就是说，当时近80%的劳动力在搞饭吃。随着经济的快速发展，特别是工业化进程的不断加快和第三产业的加快发展，连云港市就业结构发生了显著变化。2003年，连云港市全社会从业人员为209.19万人，较1978年增加67.16万人。其中第一产业为105.85万人，减少5.87万人；第二产业为47.04万人(工业为26.65万人)，增加33.75万人(工业为14.98万人)，第三产业为56.3万人，增加39.28万人，三次产业就业结构为51.0:22.0:27.0。也就是说，25年来连云港市二、三产业吸纳了大量自然增加的劳动力和由于劳动生产率提高而解放出来的农业产业大军；三是城乡融合步伐不断加快。近几年来，连云港市不断深化户籍制度改革，加快建立和完善社会保障体系，全面推进城乡就业体制和教育体制改革，初步解决了建国以来长期存在的一个地区城乡两种身份制度、教育制度、就业制度、公共服务制度、社会福利制度和财政转移制度的问题，促进了农村居民的生活方式、机制观念、人文心态从传统的农业文明向现代工业文明转变，加快了城乡融合步伐。3社会发展走向文明和进步。连云港市在加快发展经济的同时，协调推进各项社会事业的发展，促进了社会主义精神文明建设。教育事业生机勃勃。各级领导确立人才为本，教育先行的观念，形成党政领导抓教育、全社会办教育、全民支持教育的生动局面。普通教育发展迅速，“两基”成果巩固提高。2003年，全市小学在校学生达50.4万人，小学毕业生升学率为95.2%；普通中学在校学生达35.5万人，初中毕业生升学率为76.7%，普通高中高考升学率位居江苏省中上水平。中等职业教育初具规模。2003年，全市普通中专、职业中学和技工学校为24所，在校学生3.62万人。高等教育从无到有迅速发展。2003年，全市3所高等学校在校学生达到2.42万人。成人教育规模不断壮大。2003年，连云港市成人高校、中等专业学校和各类职业培训学校、农民各类技术培训学校在校学生达44.17万人。科技事业硕果累累。全市以实施“科教兴市”战略为主线，全方位、多层次推进科技进步，全市工业技术进步贡献率已达37%、农业技术进步贡献率已达45%，2003年，全市拥有各类专业技术人员11.82万人组织申报各类国家及省级科技计划项目171项。全市通过鉴定的128项科技成果中，达到国内先进水平的2项，国内领先和国内首创的26项。全年专利申请量达300件，被批准量189件。到2003年末，全市省级以上高新技术企业已达27家，其中国家级高新技术企业9家，中电华威、恒瑞制药还成为国家“863”计划成果产业化基地。文化艺术百花争艳，欣欣向荣；卫生事业健康发展，保障功能不断增强；体育事业蓬勃开展，竞技水平显著提高；新闻出版、广播影视等其他各项社会事业生机勃勃、繁荣兴旺。（五）、现代化进程处于加快推进期现代化是一个涉及经济、社会、文化、技术等各个方面，内容十分丰富的目标集合。为了把握连云港市经济社会发展所处的历史方位，判断发展优势和差距所在，报告根据美国社会学家、斯坦福大学教授英克尔斯设计的涉及经济发展、社会进步和人口素质为主要内容的现代社会十项指标及其体系对连云港市现代化进程进行了综合评价。评价结果见下表：连云港市按照英克尔斯标准计算的2003年现代化实现程度指标名称权数2003年各指标值以英克尔斯标准值衡量以高收入国家现有标准衡量英克尔斯标准值实现程度（）高收入国家1997年平均值实现程度（）人均GDP（国际美元）0上1002293015.9农业占GDP比重（）0.1723.61215以下57.228.47第三产业占GDP比重（）0.0534.245以上766354.29非农业劳动力比重（）0.0447.7870以上68.395.849.87城市人口比重（）0.0636.750以上73.47648.29人口自然增长率（）0.250.601以下1000.466.67成人识字率（）0.0289.8380以上10097.592.13大学生占适龄人口比重（）0.12431015以上1005874.14千人拥有医生数（人）0.111.151以上1002.546平均预期寿命（岁）0.0273.570以上1007795.44加权平均发展速度87.0745.73按照英克尔斯现代化标准进行测算，2003年，连云港市第一次现代化实现程度为87.1%，比2000年提高6.4个百分点，达到高收入国家目前平均水平的45.3%。以2003年为报告期计算的现代化年均增长速度为3.4%，比中国、世界平均水平分别高0.8个、2个百分点。按这一速度进行预测，到2050年，连云港现代化实现程度可以达到目前高收入国家的平均水平。 分析：一个城市的办公物业的需求主要要看城市所在区域的经济基础，城市人口，产业结构，劳动就业状况，现代化水平以及相关政策引导，也就是说，区域经济基础越好、城市规模大，城市人口越多、产业结构中第三产业越发达，就业状况越好，现代化程度越高相对来说对办公写字楼物业的需求就越大。我们预测连云港未来2-5年市场对办公写字楼的需求会有一个放量倍增的过程，主要理由如下：（一）连云港经济发展进入新一轮的稳定快速增长期（二）城市化速度加快，到2010年预计城市人口发展到100万，在目前基础上增长40万 （三）产业结构不断优化，第三产业所占比重越来越大（四）2004年，连云港提出“全民创业”的发展口号，大力发展非公有制经济，民营经济发展迅速，劳动就业状况良好（五）连云港城市现代化发展速度加快，按目前速度进行预测，到2050年，连云港现代化实现程度可以达到目前高收入国家的平均水平。（六）2004年江苏省把东陇海经济带的发展作为江苏省新一轮经济快速增涨的推动器，特别组织国内专家研究连云港发展策略，把连云港作为东陇海经济带发展的龙头，政府政策倾斜力度加大一、连运港房地产市场综述（一）、房地产开发投资2004年，连云港市房地产开发投资完成万元，同比增长38.2%。其中，住宅投资万元，同比增长59.7%；商业营业用房投资60359万元，同比增长4.9%，投资比例趋于合理。全年土地开发投资呈下降态势，土地开发投资完成57027万元，同比下降12.9%，连云港市城市建设步伐的加快，旧城改造和新城建设向纵深推进，有效地拉动了房地产市场需求。目前房地产业占国民经济份额的3.8%。全市商品房施工面积306.12万平方米，同比增长29.9%，其中，新开工面积175.59万平方米，同比增长32.0%；商品房竣工面积146.49万平方米，同比增长38.6%。（二）、土地供应2004年，连云港市国有土地储备中心通过挂牌方式公开出让土地31宗，面积.93平方米，比2003年增加.83平方米；成交金额为79892.3万元，比2003年增加21337.8万元，其中居住用地22宗，面积.23平方米。由于新城区基础设施配套逐步完善，土地价格逐步趋向合理，其中2004年新城区出让土地价格平均每亩为55.9万元，高于2003年新城区出让土地平均价格7.9万元；2004年老城区出让土地平均每亩24.9万元，低于2003年老城区出让土地平均价格9.31万元。（三）商品房批准预（销）售面积2004年，连云港市商品房批准预售面积109.22万平方米，为历史新高，比2003年增加29.54万平方米，增长幅度为37.07%，其中住宅84.18万平方米，非住宅24.94万平方米，商品房登记备案面积62.67万平方米，6228宗，其中住宅51.06万平方米，非住宅11.61万平方米。 2005年1至5月份，连云港市房地产投资继续增长，土地供应力度加大，但商品房市场供应并没有同比增加，房价上涨增幅依然惊人，今年前5个月，连云港市市区商品房均价每平方米就上涨了394元。房地产投资继续增长根据市房管局最新统计资料显示，截至今年4月底，连云港市房地产开发投资完成854亿元，同比增长292，快于全社会投资91个百分点。在国家加大对房地产业宏观调控的大环境下，各地房地产开发投资普遍下降，而连云港市今年1至4月份的投资情况仍然处于同比上涨态势，这说明连云港市房地产业仍然处于上升途中。 （四）市场发展预测1、供应成交将持续走旺，消费者心理步入成熟根据2004年的上市量水平和土地的出让情况来看，2005年的上市量有望持续走高。同时随着城区面积的扩大，城区人口的增多，以及旧城改造进程的进一步加快，需求市场将继续保持旺盛的态势。新进连云港市场的一些开发商，带来的不只是新的管理模式，操作方式，以及产品本身，还有附加在产品上的价值观念，生活态度。楼市的充盈不但让消费者们有了宽松的选择余地，也能更加从容的去考虑自己真正的需求。2、 市场竞争进一步加剧，竞争的加剧将促进房地产市场的变革随着已出让土地开发建设进程的加快，商品房供应量也达到历史最高水平，各开发商争夺消费者的战斗已经打响。各平面媒体，户外广告，房交会展位等所有可以展示开发商形象与产品的媒体都已成为竞争的战场。连云港市房市在2005年将步入更趋于合理，开发商的利润空间将被合理打压，销售周期也将延长。那些过于依赖信贷资金支撑，市场调研不充分，产品定位不准的项目，必然会遇到一定的困难。3、 房价仍然将有小幅上涨由于新区可出让的土地越来越少，据初步了解，2005年该区将开发的几个项目，均以高端产品为主，定价都在3000元/平方米以上，其他各区近期上市和即将上市的楼盘，价位都在各区均价以上；预计2005年连云港市住宅价位仍将有一个上升的过程，但预计幅度不会很大。且近几年我市的高层次消费群体在住房价位仍将有一个上升的过程，但预计幅度不会很大。且近几年连云港市的高层次消费群体在住房消费上已有了相当程度的变化，如短时间之内，高档盘上市量仍较大，销售有可能会出现一定的困难。（五）房地产政策法规当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，今年开始，国家为了保持房地产市场持续健康发展，颁布了一系列的政策法规来规范房地产市场，主要从以下几方面进行规范：1、强化规划调控，改善住房供应结构2、加大土地供应调控力度，严格土地管理3、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管4、加强房地产信贷管理，防范金融风险5、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费6、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度7、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为8、加强市场监测，完善市场信息披露制度6月4日，连云港出台“十条措施”规范房市秩序，遏制房价暴涨。这十条措施主要内容是：坚决打击无证售房，一旦发现，除没收房地产商非法所得，并按照1%予以罚款；凡采取多种形式收取佣金、定金的，首次被举报，房管部门通知其限时整改，第二次将在媒体上公布，第三次依法严处；取得预售许可证后，必须对社会公开销售，若肆意炒作，或联合哄抬房价等，其楼盘将被封停销售；未取得许可证的楼盘，不办理抵押手续；预售合同签订后，不得更改购房人姓名；未竣工商品房不得暂行转让，否则，整个楼盘停办销售手续；从即日起，所有购房合同必须网上备案登记，不然，强行停止其销售行为；凡聘请的代理、咨询、销售机构必须到相关部门登记，销售人员要持证上岗，销售代理只能收取服务费，不得从中谋取房屋差价；自即日起，房地产经纪、咨询、评估和物管企业都要到房管部门备案，并缴纳一定的诚信保证金，在房屋顺利销售后，本息一并返还。分析：连云港房地产市场从2002年出现“井喷”，特别是住宅市场不论是投资量，销售量，还是销售价格都快速攀升；产品层次也不断升级，受国家宏观调控政策影响，2005年下半年开始增长势头开始放缓；我们预测连云港办公写字楼物业的高速增长期已经来临：1、连云港办公写字楼市场前几年处于受压抑状态，随着住宅市场的增长速度趋缓，办公写字楼市场势能得以释放的时机来临2、受国家宏观调控政策影响，消费者的投资消费行为更加理性，住宅和商铺的投资黄金周期已过，短期炒房的获利机会难找，办公写字楼会成为连云港下一轮房地产消费投资的热点。三、连云港的城市规划和区域发展按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。按照新的城市总体规划，到2007年，连云港市将初步形成大城市的基本框架，中心城区人口规模达到72万人，人均GDP达1400美元；2020年由现在的“一市双城”式格局充实和发展成“双核多组团山水生态城市”，人均GDP达5000美元左右。未来的城市结构为新海城区和连云城区组成的组团式形态。新海城区近期主要向东、向北发展，远期主要向东和东北方向发展，连云城区主要向西南发展。同时，合理控制旧城区开发强度，有序安排新区建设用地。在完善交通道路的同时，确定城市交通结构、主次干道走向和断面、城市主要广场和停车场的主要位置及城市古迹保护规划。同时，结合城市建设，规划还确定了城市水系的走向和整治要求。连云港市未来城市发展将会严格按照规划确定的既定目标执行，并进一步细化、深化城市近期建设规划和专业规划的内容，建立科学民主的运行机制，使新城的建设更符合社会发展进步的规律，创造出更加优美的城市人居环境。 连云港城市新浦区新城规划新浦区重点向东向南拓展23平方公里的新城区，居住人口30万人。体育中心：凌州路南，淮海工学院北侧、科苑路与学院路之间大学城：宁连公路东、西两侧，北起凌州路，南至公园南路。新城区核心区用地规模约为6.7平方公里，以东盐河绿化风光带为界，东片为连云港市的政治文化、科技艺术中心，西片区为生活性用地，配套发展商业服务、文化娱乐设施市级行政、文化中心：东盐河以东，学院路以西，朝阳路两侧。安排有行政中心大楼、部委办局办公楼、会议中心和附属配套用房，以及市级文化、科技中心、图书馆、妇女儿童活动中心等。 区级商业中心：巨龙路与朝阳路、连云区行政中心西侧从区位特征对比分析办公写字楼物业的市场前景交通配套商业氛围区域特征中高档办公写字楼市场前景当前未来5年当前未来5年当前未来5年新浦老城商业区便利便利完善完善人气旺商业氛围浓人气会有所下降，商业氛围较浓区域成熟，商业区较分散，缺乏商业核心区随着东部城区和新浦新区的崛起，老城区优势弱化，但短时间内，新浦新区还难以超越新浦新城（东区）商业区不便，目前就一路公交便利配套基本为空白各项配套基本完善人气淡、无商业氛围人气渐汪，商业氛围日渐成熟位于连云港行政文化中心、定位为新浦区新的商业中心适合建设中高档办公写字楼，基本服务于新浦区，发展前景较好，港口国际商务中心便利便利较完善完善、层次起点高人气不足，但发展势头很好人气较汪，商业平台辐射力强定位为国际会展商务中心，连云港CBD适合建设中高档、高档办公写字楼，起点高、辐射面大，发展前景好分析：商业写字楼运作的成败于区域的交通、配套、商业氛围、城市功能定位，以及发展潜力等基础条件密切关系，本项目为商业办公物业，在区位上与连云港国际商务中心不在同一层次上，与老城商业区比较则各具优势，所以本项目市场定位和产品定位重点要考虑区域特点和区位竞争因素，我们提出三点思路：1、 本项目市场定位上与港口国际商务中心区域的写字楼物业区别开来，基本避开正面竞争2、 本项目要尽量发掘对比老城区的自身优势，把项目定位与区域功能定位相融合从而突出自身的特色优势3、 本项目在产品定位上须充分考虑老城商业区的竞争项目和目标客户群，在控制成本的基础上创造独一无二的卖点四、连云港办公写字楼市场情况研究分析（一）连云港办公写字楼在房地产投资开发中的比重较低2004年，连云港市房地产开发投资完成万元，同比增长38.2%。其中，住宅投资万元，同比增长59.7%；商业营业用房投资60359万元，同比增长4.9%，办公物业投资10521万元，办公楼在房地产投资开发中的比重仅占到3.85%,同比增长缓慢。 (二）办公写字楼物业分布相对分散，目前各区位优势不突出目前连云港办公写字楼物业基本都分布在新浦中心区和连云区,其次是新浦东区靠近华联广场周围,连云港由于城市规模不大，整体经济水平不高，还未形成本城市的核心商业商务区，不象南京有新街口，北京有中关村、金融街、CBD商务中心。连云港90年代以前解放路民主路为连云港商业中心，90年代中后期华联商业区形成，2000年后，随着新浦步行街的建设和运营，通灌路、步行街与海昌路组合形成新的商业区，而墟购地区的“国际商务中心”则在近两年开始崛起，所以办公物业分布也相对分散，目前新浦办公物业都无明显地段优势（三）办公写字楼物业的价格水平不高近几年，连云港住宅价格大副攀升，办公写字楼的价格增长速度较缓慢，到2004年年底办公用房均价2307元/平米，比同地段的住宅房价格还低据房产处统计资料显示2004年连云港房地产价格综合水平如下表区域均值（元/平方米）同期比上涨整个连云港208626.53中心区231024.15东区237521.58南区205041.85西区195034.48北区187042.21连云区215032.79办公用房230713.76中心区商业用房90878.482004年连云港办公物业均价为2307元/平米,与中心区住宅价格基本持平,但整体价格增长速度较慢,仅为住宅价格增长速度的一半.分析:在大多数城市,办公物业的市场价格远高于同地段的住宅市场价格,连云港由于整体经济水平在江苏省相对较落后,对高档办公物业的需求量有限,特别是双银商厦、祥源国际大厦定位中高档办公物业的失败，给开发商以警示，几年来上市的多为一些低端办公物业, 而住宅类物业已从2002年开始随着消费结构的升级，从项目规划、园林景观、项目配套、物管服务以及建筑材料、项目规模等全面升级，价格也在2-3年的时间内翻了一倍。（三）办公写字楼物业的租售情况良好现对连云港新浦区14家办公物业租售情况调查情况如下：(双银商厦比较特殊,未列入调此查表)序号名称项目地址出售率(%)出租率(%)均价(元m2)含水电、电梯费租金(元m2月)1、恒利写字楼连云港市青年路100 951,700 否172、中恒大厦海连中路与南极路口100 /2,500 否/3、祥源国际朝阳中路与南极南路交汇处30 90 4,500 否354、外经贸大厦海连东路首/100 /否335、南光大厦海连东路43号10099 1,650 是206、港利新城盐河北路90/2,500 否/7、弘瑞楼朝阳西路与新孔南路交汇口100 100 /否128、兆隆大厦通灌南路75号50 95 3,000 否279、聚贤楼通灌南路125号100 95 /否2010、华润公