最新房地产企业最优资产结构研究

房地产企业最优资产结构研究最新版 一、 房地产企业特点及企业价值二、 房地产公司资产的最优结构三、 房地产企业融资决策的研究四、 房地产资产证券化方法创新运用五、 房地产企业资金回收研究六、 房地产企业资金管理七、 房地产企业信用体系建设八、 总结 导言 理财学研究水平的低下直接制约我国企业管理水平的高低，企业利润最大化等错误的观念不仅会导致严重的短期行为，而且容易导致企业对债务重组产生错误的认识，不利于企业的可持续发展。估价理论是理财学的基石，以企业价值最大化作为理财目标，这是目前人们对财务目标认识的最高境界，结合房地产企业特点，优化房地产企业资产结构，这是时代对房地产企业高级经理人才运用财务知识的更高要求。企业是国家的核心竞争力，打造名牌房地产企业，追求可持续发展，这是每个房地产企业经理人不能回避的现实问题。一、 房地产开发企业的特点与企业价值1.房地产的特殊性房地产的物理特性：房地产的二元性是指已建成的物业有土地与建筑物组成，由于土地与建筑物的经济特性不同，使得对他们的组合物物业的分析复杂化。土地资源的有限性与不可再生性，使房地产具有保值和增值性。建筑物会因为时间的流逝而老化，需要维护与修缮，因此，在使用过程中需要追加投资。房地产的永久性是指相对其它商品来说，房地产商品由于使用寿命长具有永久性。这种永久性使得对他们的使用权与所有权可以分离，使得一项物业可在同时产生不同的权益。房地产的地理位置具有固定性，但是用途可以改变。房地产的不同性是指由于地理位置与空间位置的不同，同样建筑标准的建筑物价格也会不同。房地产的技术经济特性：大型房地产项目开发周期较长，由于建筑构件与施工科学的进步，局部建筑项目周期可能很短。房地产耗资巨大决定了它在交换形式上的特殊性，也可以一次出售，也可以出租。出售可分 整体与部分。房地产开发在生产过程具有有机整体性，房地产在建筑上的整体性、生产的单件性、位置的差异性，使用上的长期性和效用上的多功能性，决定料房地产经济活动在开发再生产过程中的有机整体性。土地价值在总体上来看具有增值与保值性，但并不排除一定时间土地价格的上下起伏。房地产的所有权与使用权分离是它的一个特性，例如房地产出租，租户只是具有使用权，不能按照所有权人一样行使业主权利。2.房地产企业的特点房地产的特点决定了房地产企业的特点，从实践角度分析：房地产企业是资金密集、人才密集型企业，房地产企业带有商业企业的特点，房地产企业最重要的经营活动是集中付款或分期付款的方式出售房地商品，从而在向用户提供房地商品的同时收回建设投资，实现赢利。房地产企业具有租赁企业的特点，其开发的房地商品不仅可以出售，也可以出租，特别是核心地段的写字楼，出租比例一般较大。房地产企业具有服务性企业的特点，因此导入客户满意的经营方法比较适合。3.房地产企业的价值 所谓价值是指未来现金流量的现值。房地产企业价值就是指出企业未来现金流量的现值。这一定义意味着：1. 从财务意义上讲，企业是由不同收益索偿权持有人构成的，如普通股东、债权人等。2. 企业价值是企业在其未来经营期间内所获得现金流量的函数。3. 除了现金流量以外，影响企业价值的另一重要因素就是对现金流量进行折现的折现率。企业投资风险与折现率成正比。对于财务管理目标人们存在不同看法，以企业价值最大化作为财务管理目标 ,体现了对经济效益的深层次认识 ,不仅考虑了风险与报酬的关系 ,还将影响企业财务管理活动及各利益关系人的关系协调起来 ,使企业所有者、债权人、职工和政府都能够在企业价值的增长中使自己的利益得到满足 ,从而使企业财务管理和经济效益均进入良性循环状态。因此 ,企业价值最大化应是财务管理的最优目标。企业价值最大化应该成为房地产企业（无论何种所有制）管理人员考虑一切房地产经营问题的出发点和落脚点，这是他们的基本行为准则。 以企业价值最大化作为房地产企业理财目标，可以说是到目前为止人们对财务目标函数的认识所能达到的最高境界。 企业价值最大化要求房地产企业关注四个方面：、关注现金流量。、加强风险管理，根据世界知名品牌跨国公司资料分析，他们保持长久可持续发展的秘诀之一就是稳固地提高企业现金实力，尽量少地承担财务风险，将负债比率降低到足够低的程度。、注重企业的可持续发展，明确真正决定企业价值的是企业在一个较长时期所获得的现金流量多少。、加强企业制度化的建设，在团队建设中通过法制代替人治。人治必然产生内耗，人治色彩过浓的房地产企业寿命都比较短，短期行为严重，非常不利于企业价值最大化实现。二、房地产公司资产的最优结构 房地产公司的资产结构是指资产构成项目之间的关系，体现为开发企业资产负债表左方的资产项目构成分析。资产的最优结构是指房地产公司的固定资产、资金与无形资产具有收益最佳的比例结构，明显的特征是现金比较充足，无形资产转化为有形资产的比例较高。最优的资金结构是指最佳的资金组合形式，用以衡量企业资金结构是否最合理的标准主要有：a.综合的资金成本最低，企业为筹资所花费的代价最少。b.筹集到手能供企业使用的资金最充分，能确保企业长短期经营和发展的需要。c.股票市价上升，股东财富最大，企业总体价值最大。d.企业财务风险小。目前国内房地产企业比较普遍的问题是，固定资产较大，现金资产不够充足。例如惠州东华房地产公司土地储备已经高达二亿多，但是使用资金严重不足，这就需要进行合理的资产变现。企业无形资产大于有形资产，说明企业具有知名品牌，企业运营具有较高的水平。房地产企业资产结构的优化不仅是学术上应该重点研究的课题，也是关系企业命运的实际问题，笔者总结出优化资金结构的原则与方法：企业的资金结构能够满足开发经营的需要；资金结构满足偿还债务的需要；资金结构做到物尽其能，财尽其用，确保资金效益运用最大化。在该原则下，优化的资金结构必需处理偿债计划与资金结构关系、生产经营预算、财务预算与资金结构关系、对外投资预算与资金结构关系等一系列关系。注重资产的可流动性，在短期内变现能力较强。如果预计投资效益好 ,且房地产行业或产品处于上升时期 ,应适当提高负债比率 ,扩大房地产开发规模 ,利用财务杠杆利益 ;反之 ,如果预计生产经营及效益将要下滑 ,应适当减少负债 ,缩减开发规模 ,防止财务杠杆风险。在项目组合上，注意房地产项目与其它项目之间的关联性，通过知识共享降低开发成本，通过项目之间的衔接降低交易费用，扶持具有持续现金流收益项目。通过强势品牌建设与人才经营战略，提炼房地产开发知识，积极追求品牌输出，通过无形资产经营获取更多现金收入，实现房地产企业经营方式的根本转变。我们分析一个注重资产结构优化的典型案例：1999年杨卓舒创办北京卓达集团。该集团把改造沙荒地和开发建设结合起来，在北京昌平区西南3万亩荒滩地上，开发建设计划总投资60亿元，规划容纳20所高校30万学生的北京卓达大学城。北京卓达大学城项目既是一项环保工程，又是一项科教兴国工程。卓达大学城具有九大功能：1、教育资源配置最为集中的教育产业园区；2、依托中国硅谷中关村后花园的地理优势，建设高科技产业园区；3、京华学者之家；4、国际学术会议交流中心；5、北京著名景点；6、大型商贸交易中心（大学城每年举办各种商品交易会，学生可以在各种交易会中获得更多的社会实践机会，实现与社会最大程度的结合）；7、体育艺术中心（大学城可以举办国际性体育比赛和大型音乐舞蹈戏剧表演，大学城将有自己的艺术团体）；8、世界文化艺术的长廊（大学城人文景观设计将依照中西文明史为对社会历史进步作出突出贡献的人物塑像）；9、高尚住宅社区（由于众多名家学者的入住，这里将成为北京第一高尚住宅社区，与这些名流学者毗邻而住，将成为一种身份的标志）。整个大学城建设周期需要6年，这个项目的九大功能也就是房地产学院学生的知识模块组合，这个项目提供了房地产全程教学实验基地。该项目重点突出教育文化产业与房地产业的衔接。在京郊延庆，卓达集团按照56个民族在祖国版图上的位置，开发建设促进民族经济发展和文化交流的中华民族大团结村项目。在几万亩沙荒地上，储存龙庆峡白河堡每年为了防洪不得不白白放走的几百万立米水营造江南水乡。这里将有56个民族文化博览园、56个民族风俗展示区，这里将成为少数民族地区驻京办事处的集中地区，便于56个民族经济文化的交流与融合。旅游业与房地产业结合。开发战略分析：卓达集团充分了考虑了北京未来十年的交通发展趋势，例如北京市区到昌平的轻轨铁路已经开通；充分分析了北京高校扩招的大趋势，善于把握教育文化产业、旅游业与房地产业的有效嫁接，根据价值链理论，制定了知识经济驱动战略。从项目现金流分析：由于地价便宜，整个大学城实行了大配套，降低单个项目开发成本。从卓达集团的整体形象宣传和相关投资项目分析，该集团善于依托自身品牌广泛进行招商，善于整合社会资源，对于无形资产运营比较熟练，降低了自身财务风险。由于大量物业用于出租和服务，具备经常性稳定现金收益。旅游项目的特点是现金收入较多，由于旅游季节因素，现金收入具有波动性。三、房地产企业融资决策的研究1.房地产项目融资组合的设计房地产开发项目自身的特性决定了其融资上要进行融资组合才能满足资金的要求。根据房地产企业面临的资本市场，结合该项目建设资金运行，房地产项目法人可进行各种资金来源方式及资金成本的选择：负债融资。寻求金融机构对房地产项目进行贷款。项目产权融资。将房地产项目进行分解，对有营运能力和充足净现金流量的项目的产权进行交易和配置，通过该部分房权嫁接进行融资。租赁融资。对房地产项目的设备与装置，以国内和国际的租赁公司的融资性租赁方式进行获取并尽早投入营运。项目融资。对于房地产项目中充足净现金流量的资产，构成一个资产池，采用资产证券化进行融资。无形资产融资。通过输出企业的品牌、成功项目的知识产权进行融资的方式，无形资产可以作为股本与接受方联合经营房地产项目，也可以通过品牌与知识输出获取利润，实现融资目的。这种融资方式对于拥有著名房地产品牌的公司适用，普通房地产公司不具备这种融资条件。管理人才融资。通过输出管理，并通过管理者持股进行房地产开发，同样实现融资目的。例如深圳的张一平所创办的爱地时代，就实现了运营商目标，通过输出管理与缺乏房地产开发经验的外地房地产公司合作开发房地产项目。我们设定北京密云房地产限度融资方式的比重及组合方式如下：表1融资方式比重与方案组合表 筹资方案筹资方式 负债融资 15 20 30 30 产权融资 30 30 20 15 租赁融资 25 30 30 25 项目融资 30 20 20 30 我们从安全性、经济性、可行性等三个方面进行分析。我们认为方案综合评定最高，就是房地产贷款占30%，产权融资占有20%，租赁融资30%，项目融资20%。2.房地产企业满意筹资模型研究 真正的最优化只是理论推测，在房地产企业实际融资过程中可以采用满意筹资的原则。满意筹资的基本涵义就是在现实条件下，根据决策目标的要求，从优劣互见、旗鼓相当的不同预测方案中，选出满意的或是提高企业价值或是降低企业资本成本的资本结构方案。3.民营房地产企业香港H股上市筹资建议民营地产企业以知名项目为依托，在香港集资上市，近期香港市场欢迎艰苦创业的民营地产企业在香港上市，通过大项目开发整合社会资源进入主流地产商行列。 建议香港上市前完成如下准备工作 ：1. 在香港注册企业，将现有资产有选择注入到香港公司中。2. 除了提交过去的业绩资料，还要制定2-8年清晰的发展战略，包括公司治理机制、房地产开发模式，企业人才与资本经营策略。3. 产权清晰，管理层结构合理，运作规范，帐目明晰。4. 重视资产评估和权益保障。四、房地产资产证券化方法创新运用1. 深圳房地产证券化运用由于美国住房抵押贷款证券化（）取得巨大成功，通过实行，美国银行利率降低，收益率达到以上，比美国国债好，吸引保险公司大规模投资，住房抵押贷款证券化为美国房地产业健康发展立下汗马功劳。中国证监会顾问梁定帮先生提出在中国应该积极发展资产证券化，他说：美国、澳大利亚的地产按揭期限较长，利率稳定。即使是丹麦、荷兰等国，地产融资都是通过证券化作的，而且它的按揭证券都是在交易所里挂牌交易的，证券成为保险和退休基金的主要投资工具。深圳发展房地产证券化，优点如下：（）降低房地产公司资产成本。（）改善房地产公司资产结构，增加现金流量。（）有利于资产负债管理。（）优化财务状况。由于资产在证券化以后是以很高的信用级别出售的，所以成本很低。深圳中港城运用资产证券化概念，将商铺投资品种进行革新，把商场划分不同产权单位，投资者拥有独立产权，聘请商业公司统一经营，创造了深圳铺位销售的奇迹。2. 房地产企业资产证券化应用案例2002年下半年，新修订的企业债券管理条例将过去容易导致腐败的审批制改为审核制，企业发行债券和利率进一步市场化，明确规定企业债券信用等级的差异对债务利率的影响。根据新条例，深圳房地产企业资信较好，项目回报比较稳定的房地产企业可以积极申请发行五年债券，甚至更长期的债券。采用信托方式进行项目融资在深圳已经有比较成功的案例，例如深圳国投为香蜜湖水榭花都房地产项目信托融资就是非常成功的案例。公司情况：深圳华龙房地产开发有限公司是一家中港合资的房地产项目开发企业，成立于1998年11月，注册资本为人民币5000万元，开发范围是从事限定地块的房地产开发经营业务。该公司第一大股东深圳信托房地产开发有限公司由深圳国际信托投资有限责任公司投资控股。深圳华龙房地产开发有限公司已取得位于深圳市福田区香蜜湖片区地块编号为B303-0037、占地面积为164,764.20平方米土地的使用权，并依法在该土地使用权内进行房地产开发经营。项目总体情况该项目位于深圳市福田区香蜜湖畔，项目地块东起香梅路，南临红荔西路，西依香蜜湖旅游区，北与深圳市最大的平价购物中心-山姆会员店为邻。项目总用地面积为164,764.2平方米，总建筑面积达229,300平方米，容积率为1.4。该项目独特优势为地理位置优越，配套服务交通便利，同时具有如下优势：（1）生态环境景观优势：该项目西邻香蜜湖和观光植物园，处于深圳的绿肺之中，足不出户便可饱览香蜜湖风光，尽享阳光、空气、湖水之美，符合现代人生态住宅的理念。（2）大规模低密度优势本项目占地164,764.2平方米，在香蜜湖片区属大型房地产开发项目，而且容积率仅为1.4，在深圳市房地产市场非常罕见。周边自然环境优美空旷，具有无法比拟的大规模低密度优势。该项目主要风险为市场风险，深圳市的房地产业处于逐步规范和成熟过渡时期，购买行为既受国内外经济大环境和消费者购买力的影响，也受项目位置、设计、价格、服务等诸多因素的影响，市场竞争日益激烈。而且深圳市前几年房地产投资增长幅度过快，造成一些楼宇空置，特别是豪宅供应量偏大，这对正在开发的房地产项目形成一定的市场压力。该项目集合资金信托规模为人民币2.5亿元，推介信托合同总份额：200份，单个信托合同标的金额：最低金额人民币贰拾万元整。本信托财产用于向深圳华龙房地产开发有限公司香蜜湖水榭花都项目发放贷款，贷款条件如下：（1）贷款期限贷款期限为二年，具体起止时间以受托人与深圳华龙房地产开发有限公司签订的贷款合同的规定为准。（2）贷款利率贷款利率为中国人民银行规定的同期贷款利率，每年根据中国人民银行的规定进行调整。目前，同期贷款年利率为5.49%。（3）贷款本金偿还贷款本金按受托人与深圳华龙房地产开发有限公司签订的贷款合同的约定，于贷款到期日一次偿还。（4）贷款利息支付贷款期限内，深圳华龙房地产开发有限公司于每季度第三个月的第20日支付贷款利息。（5）贷款担保本贷款由深圳信托房地产开发有限公司进行保证担保，由深圳国际信托投资有限责任公司提供反担保。五、房地产企业投资决策与资金回收研究房地产企业过分注重融资，由于企业价值观的偏差，管理水平的低下，无视企业投资的重要性，这是我国企业改革的一个最大误区。突出表现在上市公司业绩在融资成功后明显下滑，一些房地产企业对消费者进行金融欺诈。事实上，除了负债所产生的抵税收益之外，融资决策不会对企业价值产生直接的影响，而是通过投资决策等影响到企业价值。房地产公司的赢利模式，近年来正在发生变化，万科与金地的利润回报在下降，不同阶段由于房地产项目开发周期影响产生波动。深圳爱地时代地产顾问公司董事长张一平先生一针见血地指出，如何具有稳定的现金流收入，是所有房地产企业在新世纪必须面对的难题。房地产项目投资决策直接影响企业价值，大型项目投资决策失误，可能导致企业破产，例如海南房地产热时候，很多公司投资房地产项目，根本不进行市场分析，采用投机与侥幸心理进行投资决策，导致大量房地产公司破产。根据深圳特区与其它地区房地产开发经验，笔者提出通过房地产投资决策实现企业价值最大化的方法：以不超过资本限额为原则，对于单个项目，投资净现值较大的项目。自有资金实力不够，不要上马资金用量较大房地产项目。重视财务净现值法应用，通过严谨的可行性研究与分析，对企业现金流量进行科学预测，选择净现值之和最大的一组项目进行投资。投资决策的正确性来源于准确的市场定位和自身实力的动态综合评估，因此关注战略选择价值就是一个关键，当今房地产企业的竞争不仅是项目运作层面的竞争，更是战略层面的竞争。在战略选择当中，最重要的当属选择扩张和选择放弃。4. 商业房地产开发与住宅产业的同步发展大连万达集团2000年调整企业发展战略，放弃非地产项目，以住宅地产和商业地产作为支柱产业开发，通过商业物业收租产生稳定的现金流。大连万达房地产股份公司要在全国建设十个大型城市购物广场，如果每建成一个购物广场，营业后，每年的租金收入2000-3000万元，形成的固定资产近数亿元，每年仅租金部分的收入将直接增加数亿元，企业的资产规模将迅速扩大，资产结构进一步优化，融资能力也极大增强。作出正确的投资决策后在资金回收方便要认真分析，下面提出一些实际的方法：1. 房地产企业资金回收的特殊性及增加现金流方法 由于房地产开发产品的特殊性，房地产企业销售收入的确认具有特殊性。具体反映在商品是分期付款形式较多，存在一定风险，例如客户在按揭贷款中无力支付月供就会产生违约现象。此外，对于出租物业，租金是回收资金的主要方式。房地产公司增加现金流有很多方式：()在出租比较容易，出租价格较高地段的住宅和写字楼项目，经济实力较强的发展商往往保留若干物业，获得稳定的现金流收入。()集团公司在投资中注重商业零售投资项目与住宅项目的组合，由于商业零售企业具有稳定的现金流，可以起到资金调剂作用，同时有利于开展物业增值服务，改变房地产企业的传统赢利模式。()注重全程营销，在不违反法律前提下，对房地产预售方式上进行创新。2. 房地产预售的创新方法在大型住宅物业中，前期规划阶段，进行充分的商业调研，在满足大型知名商业企业零售市场基本要求的前提下，通过与知名商业企业合作，造成住宅区商铺旺销之势，并提升物业的整体价值。对物业质量与销售承诺投保，增强客户信心。采取客户营销方式，通过以文化为桥梁的客户营销活动，发动老业主推荐新客户，在开盘期形成旺销事态。房地产预售价格非常重要，一般要为客户留出元升值空间，在利益分配上力求客户与发展商双赢。3. 房地产包销的方案设计为了加速大型物业销售，可以通过招标方式，选择不同特点的中介代理公司包销不同的物业。房地产公司加速资金回笼，但是让利给中介代理商。包销主体双方根据各自的财务活动现状及发展资金营运计划，必须对付款方式这一关键性财务问题进行慎重的分析，根据项目开发进度确定适当的付款比例。六、房地产企业资金管理现金管理服务（简称CMS）是西方投资银行为客户提供的一种创新金融服务，是资产管理业务的主要方式。在房地产企业进行现金管理服务，可以采取如下运作手法：1. 制定企业信用体系规划，遵守信用规定。2. 资产管理顾问或企业内部财务专家对企业有关的财务统计数据进行分析和预测，利用计算机建立有关数学模型，确定企业日常经营活动中应保留的最佳现金流量。3. 制定有关先进收支计划，对企业财务收支实行动态管理，通过收帐业务早收迟付、减少短期债务等手段，尽量增加企业闲置资金。4. 在企业经营项目中，考虑现金收益与远期收益的互补性，例如房地产公司利用商业铺位或零售商场经营可以取得较大现金收入，与房地产出租长线业务形成互补。5. 在上述基础上，资产管理顾问为企业建立一种最佳现金流动性组合，该流动性组合能在保证房地产企业需要资金前立即将组合中的资产变现，并使组合在风险一定条件下实现收益最大化。6. 在进行实际的投资组合前，资产管理顾问应该为企业制定先进组合管理的指标：例如证券、国债、外汇投资组合投资比例。利用CMS方式根据房地产企业客户现金流的可预测性，选择流动性、收益率、期限最优组合的金融工具，建立风险一定、收益最大化的投资组合。这种方式既为房地产企业提供了额外生财之道，又为投资银行增加了新的收入来源，在发达国家已经得到广泛应用，成为资产管理的主要方式。七、房地产企业信用体系建设诚信是房地产企业发展的根基，一旦房地产企业诚信根基动摇，那么房地产企业就会被消费者抛弃，例如深圳万科企业从金色家园等事件中就得到了深刻的教训，任何知名企业都不能无视消费者意见，更不能欺骗消费者，任何职业经理人都不能偏离客户满意的经营轨道。1. 房地产企业财务人才的遴选与创新 由于财务工作的严肃性，遴选财务人才，不光要考虑其专业知识，对于职业道德的要求更高。建议设立房地产精算师职位，对项目的风险与回报进行精确计算，要求精算师具有丰富的财务知识、数学知识和知识。2企业核心价值观对信用体系建设的导向作用“得道多助，失道寡助”，企业核心价值观是企业的灵魂，只有诚