兰州静宁北路项目初步工作汇报.ppt

每一个时代都有着自己独特的精神印记 每一座城都应有一个高峰的象征 就如同上东区之于曼哈顿 第五大道之于纽约南京路之于上海 高贵的本色熔炼到骨子里 寸土如金沉淀下来筑就永恒经典 这场峰会的盛宴沁香弥漫,序言,市场篇,定位篇,兰州楼市概述 兰州写字楼市场分析 兰州城关区商业市场分析 市中心公寓市场分析 项目地块分析,项目整体定位 项目产品定位 产品价格研判 合美市场资源整合,CONTENT,市场篇,经过07年整个中国楼市的“疯狂”,08年中国楼市开始出现理性调整,兰州作为中国楼市的一部分也将收到一定程度的影响,在目前一线城市房地产市场出现调整,未来可能波及内地二三线城市的宏观背景下,对于本案的操作对于市场的理性预判和分析,对于兰州市场需求的精准判断,显得更加重要,A,兰州楼市概述,兰州楼市07年房价平均涨幅为达到1000元/平米，08年上半年1-4月份持续上涨，5月以后受到一线城市楼市调整影响，房价有所回落,07年兰州楼市房价从年初的2500元/涨到12月底的3500元/，一年房地产均价涨幅为1000元/，涨幅达到20%。07年房地产市场进入高速发展阶段。 08年头4个月延续07年的上涨势头，4月房价达到上半年最高点3756元/，相对年初涨幅为7%。5月开始受到全国房地产市场调整影响，房价出现调整小幅回落后， “十一”黄金周房地产市场价格开始反弹回升10月楼市成交均价在3700元/。 可以看出，兰州中国内陆的重点城市，房地市场受到全国性的市场调整影响不大，兰州“自住型”需求旺盛的房地产市场运行良好，房价出现上涨势头。,1 4月，兰州新房成交均价呈现逐月上升趋势。5月兰州房价出现下跌迹象，6、7月份维持在2007年底的水平。 最低价格出现在5月，新房成交均价3309.62元/平方米；最高价格出现在4月，新房成交均价3756.37元/平方米。,上半年成交65.6万平米，月平均成交10.9万平米。其中，最高为5月份，成交面积约19万平米；最低为2月春节前后淡季，成交面积约3万平米。,08年上半年兰州商品房成交65.6万平方米，月平均成交10.9万平方米；房地产市场刚性需求强烈，市场需求寻等待释放机会,从08年上半年兰州商品房成交均价与成交面积的表现来看，5-6月份兰州楼市价格出现回落后，成较量出现迅速攀升，5月成交19.02万，6月成交13.81万。5、6两月成交量达到头4个月成交总量。可见兰州楼市市场的刚性需求较大，购房需求等待时机释放。,城关区为兰州购房首选位置，07年头10个月商品房成交101.5万平方米，占全市成交量70%以上；市中心地块市场需求强烈，土地稀缺价值潜力大,兰州市城关区统计局的一项调查资料显示，截至2007年10月底城关区房地产共完成投资额363981万元，比2006年同期增长26.6%，商品房销售面积增速明显加快。2007年1月10月，商品房销售面积1015730平方米，同比增长8.23%。,07年城关区前10个月成交量环比增长8.28%,07年城关区前10个月房地产投资总额环比增长26.6%,城市房价圈层定律1：2：3，中心城区房价是城郊房价的3倍，而目前城关区房价只有郊区2倍多，兰州中心城区房价还上升空间,根据城市房价圈层定律来看，一线城市上海和内地房地产发展较快的长沙，房价结构环线比基本上是1:2:3，兰州城市房价结构还不够合理，目前兰州环线房价比只有1:1.3:1.9，中心城区房价还没有与郊县区域房价拉开距离，城市中心土地价值还没有得到充分体现。,因此，可以判断兰州中心城区房价偏低，由于城市中心土地资源的稀缺性，未来中心城区房价还有相当大的成长空间。,房价出现理性回调，国家开始松动宏观调控力度，政策利好，有利于兰州楼市发展,08年9月，央行6年来首次下调人民币贷款基准利率0.27个百分点。政府正式公开放松房地产市场的调控力度。这对目前中国整体低迷的市场是一极大的利好消息。这一举两得的政府举措一方面刺激目前市场需求，另一方面又将缓解开发企业资金链的压力。 这对于中国楼市还是兰州楼市都是一个重要的利好消息，有利于市场稳定发展。,项目市场小结,兰州楼市运行稳定，目前兰州受到一线城市楼市调整风潮影响较小，楼市均价出现小幅调整后，10月份兰州楼市成交均价回升到4月最高水平10月成交均价3700元/平米。政府开始为调控政策松绑，央行首次降低贷款利率，有利于兰州楼市发展； 兰州市场自住为主的刚性需求强烈，08年上半年延续07年成交态势商品房成交65.6万平方米，月平均成交10.9万方； 07年城关区楼市成交量占到全市成交量的70%以上，城关区楼市成交活跃，市场接受度强； 根据目前兰州的房价结构，中心城区地块资源的稀缺性和不可复制性，还有较大的上涨空间； 项目位于兰州市CBD中心黄金地段，城市商业办公配套齐全，居住生活配套完善，项目自身具有商业办公的可塑性强；,B,兰州写字楼市场分析,兰州写字楼主要分布在庆阳路和张掖路，以中低端的商住两用楼房作为办公用地为主，高档的纯写字楼项目相对缺乏。,张掖路步行街和庆阳路办公街区写字楼行情，写字楼租金25-65元/.月，售价5000-8500元/.,兰州写字楼投资回报比较高，特别是纯写字楼投资回报在8%，最高达到10%。商住型办公楼投资回报在5-6%之间。,兰州大部分写字楼为档次较低的商住楼，内部装修较为简单，档次低，写字办公配套缺乏，通常写字楼外立面豪华，内部配套简陋。,大厦的取暖设备,简陋的电梯间,远达.维斯特,楼内单位间过道,招银大厦,兰州纯写字楼项目少，缺乏高档的国际标准甲级写字楼；纯写字楼的办公配套不完善，属于初级配套。,城关区纯写字楼项目租金水准一览,地 址： 张掖路1号，位于静宁北路与张掖路的交汇处， 与本案隔街相望。 主力面积： 110-140 销售均价： 目前小业主出售的二手房市场价格约在7000元 租金价格： 65元/.月 物业管理： 甘肃戴维斯国际物业管理有限公司 功能组合： 集写字楼、商业、公寓 规划特征： 31层建筑，商用1-3层面积共4171.38，其中一层面积1420.88，二层面积1376.25，三层面积1376.25；招商定位：商场、超市、餐饮。 3-28层甲级写字楼，另一座为公寓。 开盘日期： 2002，目前售完。50%以上进驻的为大型企业，如平安保险、中石油甘肃输油分公司、安邦财产保险、中粮储备等。出租率在80%左右 主要品质： 1、大厅选用进口意大利砂岩局部帖饰金，大堂较小； 2、办公层铺设地毯，门及门套为花梨木材质 3、大厦内设商务中心、多功能厅、会议厅等商务辅助设施,保利大厦,地 址： 位于兰州主要商业区之一的东方红商业广场总建面积： 2.2万 楼 层： 23层 平层面积： 1694，可自由分割 销售均价： 7500元/ 租金价格： 60元/月 功能组合： 集写字楼、商业、酒店于一体的建筑。 规划特征： 裙楼部分是著名的大型百货商场国芳百盛购物广场，主楼部分由五星级酒店国芳大酒店与国芳写字楼组成。国芳大酒店目前正在装修阶段，尚未开业。有商务中心、银行、中西餐厅、健身房、多功能会议室等 开盘日期： 2006.11.22 交房日期： 2007.12.31 主要品质： 1、定位为智能化甲级写字楼，但除了外立面气派实际品质达不到甲级，但因其地理位置原因以及购物广场、5星级酒店等效应，在目前兰州仍属于高端写字楼产品。 2、层高5的大堂，空间杂乱，大堂内无物业服务，两边分别通向商场 3、写字楼内部公共部位装修简陋，,国芳.百盛,国芳.百盛内部公共部位,地 址：金昌南路361号，项目位于庆阳路商务办公密集区。 总建面积： 7.3万 主力面积： 79-140 销售均价： 6500元/ 租金价格： 35 40元/月 物业管理： 大厦物业公司 功能组合： 集写字楼、商业、 规划特征： 25层建筑。项目1-6层为商业以餐饮娱乐为主，7-25 层写字楼。写字楼内部结构与商住楼相似，但也算 是目前较好写字楼之一。 项目概况：公共部位装修较差，削弱了项目的档次，所以目前租金水平在兰州市位于中等水平。写字楼业主以数码相关企业和美容美图、教育机构为主；商业部分，1-6层商业以餐饮、娱乐为主。,东方数码大厦,东方数码大厦内部公共部位,写字楼电梯间,内部公共部位装修,本案直接竞争对手，目前在售和即将上市的“兰州财富中心”和“金地商务大厦”，在产品品质和项目地段上与本案都有可比性,本案,兰州财富中心,兰州财富中心 ： 该项目与本案相聚2公里，目前1-14层写字楼在出售 ，21层以上写字楼出租。 租金估计在70-80元/.月 。写字楼均价8500元/,兰州财富中心,本案位置,地 址：城关区东岗西路638号，位于东方红广场东面， 与本案有一定的距离，但属于同一个竞争区域。 总建面积： 4.9万 主力面积： 内部单元分割为190-400 销售均价：写字楼目前销售均价约80008500元/，商铺 目前销售价格首层38000元/；二层26000元/ 、三层17500元/、四层11385元/； 租金价格： 预计70-80元/月 物业管理： 大厦物业公司 规划特征： 总高地上26层。1-4层是集财政金融、产权式 独立商铺、商务休闲为一体的金融商业广场； 5-26层是以5A智能定位的写字楼。 项目品质： 1、一层设有600平方米酒店式大堂，层高达5.1米，外墙选 用干挂石材和中空LOW-E玻璃幕墙 2、大厦退建筑红线达12米之多，地面停车位20辆，地下2 层停车场约100个停车位。 3、电梯选用富士达环保节能电梯，共有七部； 4、2个电视电话多功能数字化会议厅，层高4.8米 5、24小时巡逻的综合保安管理系。 6、采暖:集中供暖和单元式中央空调 7、标准层高3.55米,兰州财富中心,财富中心是目前兰州市场最接近5A标准的写字楼，从该项目公共部位装修以及写字楼硬件配套来看，是目前兰州市场最高端的写字楼项目 ，该项目的租金和售价是目前市场上最高的。 本案比较优势有两点，一是项目地理位置优势，本案更具中心位置；二是本案的景观资源要好。,兰州财富中心,本案,VS,兰州高端写字楼市场的租金价格在60元/.月左右，售价在7000以上。 兰州写字楼投资回报比较高，特别是纯写字楼投资回报在8%，最高达到10%。商住型办公楼投资回报在5-6%之间。 兰州写字楼市场的产品中：高端写字楼的外立面普遍显得比较气派考究，但普遍内部品质偏低，除了保利大厦略好些外，其余的产品公共部位以及大堂的装修都显得较为粗燥，建材设备的水准也不高。 高端写字楼集中在本案近距离的区域范围内，租金1.7元/天以上的高品质物业数量较少。主要以保利大厦为代表。 兰州写字楼市不注重物业服务，几乎所有的写字楼除了常规的保洁，无其他物业服务内容可 言，即便是目前最高端的保利大厦，小小的大堂入口只有一名保安人员执勤。智能化设施设备的先进程度也极度欠缺。 写字楼的入驻率基本达到80%以上。以商贸、健身、教育和、产矿企业为主。,市中心高端写字楼市场初步总结,C,兰州城关区商业市场分析,兰州城关区商业分布,四条繁华商业街区将本案包围,金昌北路 通讯电子一条街 租金38元/平米,甘南路 酒吧休闲街区 租金46元/平米,中山路 人流较大,商业档次较低 租金48元/平米,张掖路步行街 兰州最繁华街区 租金410元/平米,中山路,张掖路步行街,甘南路,项目周边分布着兰州最繁华的商业街区,包括张掖路步行街、中山路服装街以及主题街区例如甘南路酒吧街、金昌北路通讯电子一条街；商业租金从19元/平米/天不等.中心地段租金在69元/平米/天不等,张掖路步行街 张掖路步行街兰州最繁华的商业步行街,汇集了兰州最高档的大型商场和最大的客流量.新世界百货、亚欧商场、西单等大型商场坐落在步行街两个路口。 步行街业态以大型百货、运动休闲用品专卖店、古玩城、服装店、眼睛店等时尚商品为主。 沿街面租金在7-10元/平米/天,是兰州租金最高的地段。目前沿街店面没有出售，出售价格估计在7万元/平米左右。 步行街的地下商场以服装和小商品为主，租金相对较低，租金在2-3元/平米/天。,步行街的运动品牌专卖店,步行街商场沿街店面,张掖路商业,中山路 中山路与张掖路步行街西面入口相接，同时连接兰州大型交通枢纽兰州公交客运站，这为中山路带来了大量的客流。 中山路商业以中低端的时尚商品消费为主,例如服装鞋帽小饰品等。沿街面人行道上出现服装、影碟、日常用品、小吃等低档商品。 租金：4-8元/平米/天；由于中山路人流量大，租金较高 中山路消费人群主要是年轻学生、周边县市来兰州购物或者汽车站中转的客流，总体来说是收入水平较低的消费人群。,中山路上的大商场,中山路人行道地摊商家,甘南路商业街 甘南路上没有大型百货业，主要汇聚的商业形态是酒吧、餐饮、各类服饰专卖店等。 甘南路聚集了一些连锁品牌的餐饮业，如苏浙汇、新都里日式烤肉，另外还有一些比较时尚的餐厅如盛宴概念咖啡厨房、玉玲珑咖啡餐饮等。 美容美发、休闲、时尚特色服饰商店也较多。大型的SPA也在甘南路占据一席之地。 相比张掖路商业步行街、东方红商业广场、金昌路商业街等商业聚集区，甘南路商业街更具特色，偏重于时尚消费的层面，面对的消费人群更加年轻化。,甘南路商业,兰州最好的两大商场“新世界百货”和“国芳.百盛购物广场”与本案相距分别只有5分钟和20分钟步行路程,本案,国芳百盛购物广场,本案,新世界百货,“国芳.百盛购物广场”兰州经营最好的顶级百货商场，位于兰首最大的广场东方红广场东侧。,国芳.百盛购物广场 1、地下1层为超市 2、16层为商场百货，塔楼部分为办公写字楼 3、商场部分面积为2.7万平米，兰州高端品牌聚集 4、写字楼租金65元/平米.月，售价7000元/平米,“新世界百货”05年进驻张掖路步行街，位置佳，商业氛围及其浓厚，也可以说如果本案以后引进大型百货的话，新世界百货将是经营上直接的竞争对手。,新世界百货，地下1层为超市，15层为商场百货，两栋塔楼分别作为办公写字楼和公寓，产品形态与本案比较接近，位于不行接口黄金商业地段，与本案只有 700米距离。 写字楼租金在50元/平米.月，售价6300元/平米 公寓二手房售价在5300元/平米，小面积二手公寓租金在8001500元/月左右,住宅裙楼商业用于出售较少，以出租的形式为主。城中心板块住宅裙楼商业只有盛世凯旋宫项目出售，该项目位置与本案比较接近，有一定参考性。,本案,盛世凯旋宫,兰州市中心商业相对集中，主要分布在张掖路步行街、中山路、甘南路和金昌北路。商业租金跨度较大1-10元/平米/天。其中繁华的中心地段租金水平在6-10元/平米/天。其他非商业集中区域的的沿街商业租金基本上在13元左右/平米.天。本案目前正对的秦安路和张掖路东段（非步行街）租金水平较低11.5元/平米.天。 项目紧邻的张掖路步行街，租金在4-10元/平米.天。 兰州沿街商业业态基本上已中低档商业为主，高端商业基本上集中在大型商场例如国芳百盛和新世界百货。 大型百货商场业态布局基本相似，地下为超市买场，地上一层为品牌化妆品、皮具，二至四层为各类品牌服装为主。品牌以国内一线、二线品牌为主，国际一线品牌相对较少。,市中心商业市场总结,D,市中心公寓市场分析,住宅公寓市场 目前兰州城市中心板块均价5500元 /平米,城中心板块,七里河板块,西固板块,新城区板块,河北板块,雁滩板块,本案所在的城中心板块新房成交均价为5500元平米，城中心区商业中心区目前在售新盘很少，张掖路步行街与东方红广场附近新盘售价6300元平米,盛世凯旋宫 位于金昌北路与南昌路交汇处，是兰州市中心唯一在售的酒店式公寓项目，户型面积由60180不等。 该项目尚未开盘，目前在客户累积以及预定阶段，预定率目前超过40%，预定方式分为两种： 1、缴纳20万定金选房，待开盘后即可购买已 选房屋，并享受一定金额的优惠房价。 2、缴纳2万定金，享有优先购房权，并享受一 定金额的房价优惠。 该项目强调酒店式管理的服务，星级酒店入户大堂。毛坯交房标准，不作装修。 目前价格未定，据销售人员称预计在6200元/至6300元/左右。 商业面积出售，面积分割约在200平米/间。 1、一层均价为5万/ 2、二层为3.2万/。三层为写字楼。,本项目近距离范围案例调研,盛世凯旋宫户外围板广告宣传,保利大厦 保利大厦位于静宁北路与张掖路的交汇处本项目，与本项 目隔街相望。该该项目由商场、写字楼以及公寓、组成，保 利大厦完成销售并投入使用。 目前各类产品的状况： 写字楼： 项目外观挺拔，目前是兰州市最好的写字楼产品。目前也依然跻身高档写字楼之列。50%以上进驻的为大型企业。目前小业主出售的二手房市场价格约在7000元左右。写字楼的租金价格约在55元/天/平方左右。 公寓： 已经投入使用，少量的保留房出售，售价在5900元/，户型较大，在169-215。租金价格在30元/月/平米 投资回报率约在6%左右。,保利大厦公寓楼外观,盛业 丰景苑,项目位于兰州繁华的新兴商业街甘南路的核心地段，周边生活配套相当齐全，教育资源（紧邻兰州一中兰州省重点中学）是其最大的卖点。,本案地下两层，地上三十层。地下一层为车库。地上部分：一层为商铺和超市，二四层为餐饮，五三十为住宅，框架剪力墙结构，主体高度控制在100米以内，总建筑面积25670平方米。 户型面积范围： 二房86 95，三房100130，三房170 销售价格： 目前还未开盘，价格也未公开，但据销售人员透露该盘公寓平均售价不会低于6000元/,兰州公寓市场以毛坯房为主，精装修产品是市场真空。 精装修公寓由于没有先例，且租金回报受到承受力的抑制，因此目前市场上少有出现精装修产品。 市中心公寓市场户型面积主要集中在50-180平米之间 市中心中小户型公寓产品面积60-100平米，为1房和经济型2房 小户型公寓的租金约在0.8-1元/天，售价在6000-6300左右。 投资回报一般在6%左右。,市中心公寓市场总结,E,项目地块分析,项目地理位置分析,城关区历史悠久，现在是兰州市乃至甘肃省政治、经济、文化、教育、科研、交通的中心。 省委、省政府，市委、市政府以及省、市各部门，兰州军区，国内各大银行的甘肃分行、市支行，中央驻兰机关均在城关区域. 区域内构建大商贸流通格局，形成了以亚欧、百盛，西单、华联、家世界、国美等大中型商厦超市为中心的零售业体系；以家具、服装、机电，建材、汽车，粮油、水产品、蔬菜果瓜、为主的各类大型批发零售市场。 城关区内有中科院兰州分院及各类科研院(所)和大中专院校90余所，有中小学142家，各类幼儿园百余家。文化卫生事业发达，基础教育设施完善，卫生医疗机构完备，金融、保险、工商、居住等各种设施服务功能齐全,城关区兰州的政治、经济和文化中心；张掖路和庆阳路构筑兰州城市CBD,本案位于城关区两大核心商业街之间，紧邻张掖路商业步行街,城关区商业主要集中在张掖路步行街和东方红广场两个位置，因而形成两个兰州最繁华商业中心圈层。 本案位于两大商圈之间，受到两大商圈的直接辐射，不论商业氛围还是商务氛围都相当浓重。,张掖路步行街商业区,东方红广场商业区,本案,本案位于兰州CBD核心区，商业氛围浓重，交通便捷，与政府机关部门相邻 城关区商业主要集中在张掖路步行街和东方红广场两个位置，因而形成两个兰州最繁华商业中心圈层。本案位于两大商圈之间，与张掖路步行街只有600m距离，与东方红广场距离为1公里。,城关区市中心,兰州CBD,项目地块周遍配套分析,张掖路步行街商业区,东方红广场商业区,本案,城关区市中心,市民广场（城市公园）,省府、市府机关,区政府机关,庆阳路商务办公区,周边生活配套齐全，堪称相当完备，购物、休闲、娱乐遍布“家门口”,项目现状条件优势分析,项目入口处大堂部分，三层调控设计，为后期项目提供一个气派、豪华的大堂设计空间。,项目一楼入口处挑高大堂空间,项目东北面以及项目正面预留了大量的地上停车空间，地下二层整层为地下停车场。项目车位充足，为商业、办公提供必要的配套。 东北面空地也可以作为项目绿化配套,为商务办公和公寓提供充足城市绿地. 可见,该地块的功能可塑性强.,项目东北面空地可作为停车场,项目正面观光电梯通道，景观资源极佳，不仅可以看到兰州最繁华步行街张掖路步行街夜景，还有正面的黄河景观,项目东北面空地可作为停车场,项目需要规避内部房型不规则，容易产生建筑死角,定位篇,准确的定位将是项目在未来市场成功推广极其重要的关键一步。在对当前兰州市场的准备把脉的前提下,合美结合项目自身的特征,对目标产品进行一次积极的市场定位，包括项目未来推广的市场形象、项目产品组合定位、项目定价以及今后市场资源整合，合美将在下面的篇幅中详细阐述,定位所考虑各个方面的关系疏理,本案的定位思考,政府期望,兰州中央商务区CBD的中心地标建筑 兰州5A科技智能化甲级写字楼标杆 兰州市顶级枢纽式商务中心 兰州市中心稀有的服务式高级公寓 辐射整个兰州中心区的商业旗舰,我们的产品应该是,A,项目整体形象,整体项目形象定位缘起： 城市峰会 周边云集省委、省政府，市委、市政府，省政治经济文化中心 城市决策峰会 地处兰州市中央商务集中区静宁北路张掖路区域 城市经济峰会 距离兰州市商业最繁华的步行街附近咫尺之遥，各路商家云集 城市活力峰会 占据城市核心周边配套齐全，地段向来是城市精英的置业首选 城市精英峰会,高峰汇,“高峰”：地理意义上“高峰”是一个区域最中心的位置，而本案位于兰州城市CBD的中心区位，这里我们提出的高峰概念，非完全传统地理意义上的中心，而是项目本身顶级品质与位置的唯一性，最能够阐释项目的城市地位兰州的城市“峰极”，预示项目将打造成为一座兰州城市中心商务地标，兰州城市名片。 “汇”：不仅是城市顶尖商务精英阶层的盛会，更是兰州顶级商业、休闲、娱乐品牌的磁力中心，在这里你可以体验最尊崇的生活享受。,因此我们提出项目整体形象概念,案名释义：,高峰汇.国际服务公寓,国际化 强调公寓打造的国际化标准的品质，引领兰州公寓产 品的品质标杆。 服务公寓 这在兰州是一种新的公寓理念，他强调人性化的公寓服务管理理念。酒店式的专业、尊崇服务，公寓业主享受更多生的便捷。,项目公寓部分的形象概念,主张强调现代办公科技的应用，生态办公概念，另辟溪径以小投入换来大回报。在定位上需要注重新的办公理念的营造。 多功能让空间随时变身，办公空间灵活自由，不论多少平米，随意组合。 把人性化思考深入细节的体验中，整合自身资源，延伸空间，提供小企业共享的接待空间和会议空间，入口设置体现形象的公共接待空间，起到门户的作用，公司即便再小，却很有面子。,高峰汇.E时代智能写字楼,项目写字楼部分的形象概念,B,项目产品定位,甲级智能办公 国际服务公寓 大型商业广场 Office Apartment Shopping Mall,本案产品组合：,本案产品组合,大型精品 百货,休闲娱乐集中 的 高尚生活场所,主楼部分，写字楼,以目前产品的规划来看，项目软硬 设施配置标准都比较高级，完全适 合打造成“智能型甲级写字楼” 的概念。,裙楼商业部分功能定位设想,副楼部分，服务公寓,将副楼公寓部分打造成兰州首个 “国际服务公寓” 概念公寓。 面积控制在60-100小户型产 品，便于控产品总价实现市场快 速去化。,写字楼产品之 E时代智能 CBD地标商务,写字楼部分产品定位,精致E时代智能 ： 把智能的核心融入简约的外形之下，大面积玻璃立面和竖向线条的运用，增加建筑的时代感，在 简约的国际现代风格之下，提倡新时代办公的网络化和科技化，实现智能化办公条件。 地标性商务： 在城市中央商务区的核心，28层建筑地标级的形象已经毋庸置疑，高品质写字楼、国际化服务公寓、 大型高档商业中心，更加确立了本案城市地表的地位。,写字楼产品建议,项目入口导示部分,写字楼单元面积定位建议,本案内部单元是产品定位的一个重要组成部分，将对项目的市场接受度、资金的回笼速度起到至关重要的作用。本项目作为高端的甲级写字楼，目标使用客户已跳出原有的区域局限。 根据对苏州甲级写字楼市场入住客户特征以及需求的详细调研表明：目前市场接受程度最大的写字楼面积单元在80250之间，投资客对高品质写字楼投资偏好的面积范围在80150之间，本项目写字楼单元面积写字楼部分总计建筑面积约33000，建议本案主力分割单元集中在80200之间：,国际化服务公寓之 精致空间，MAX生活,服务公寓产品定位,精致空间： 户型经济、灵动空间。因为精致，所以更纯粹，适当将公寓部分的一房小户型做精装修，提 升项目的品味与附加价值。 MAX生活： 多元配套，多样选择，多彩生活，MAX一方面意味着城市新核心为本案带来了多元化的生活便 利享受，另一方面表现出本案的丰富的商业业态带来缤纷的生活体验。,产品建议 部分一房户型实现精装修，体现差异化竞争，同时也可提升利润空间与提升市场品质形象； 设置几间样板间，让客户更能够切身感受到国际化水准公寓的品质内涵，引导消费； 根据户型提供富有个性的家居方案，让生活延伸无限可能； 设置公寓住户的共享空间，包括公共洗衣空间、公共书吧、公共接待会友空间等等，从而体 现服务公寓与众不同的生活品质，提高产品性价比； 以酒店服务标准提升本案公寓的物业管理水准，通过软性服务提升生活舒适度，充分表现居 住者的层峰生活享受；,产品内在品质建议,摩登华贵的建筑风格应与产品的内在品质相呼应，完美的内在品质可以使项目增加市场竞争力，增加附加值效应并提升售价。 高尚办公以及住宅，不仅仅诠释在建筑外部的视觉感受，更体现在内在品质，包含公共部位的精装修、高品质的建材以及硬件设施、完善的安全防护、和到位的物业管理服务等方面。,诠释华宅的荣耀，绝非一室之内的华贵， 是建筑由内而外，精心打造的步步完美。 注重营造公共空间，营造软豪宅气质，让尊贵生活表里如一。 精装修公共入口门厅内，沙发、油画、精美的花卉与水晶吊灯， 将奢华的居住细节融入磅礴的建筑，赋予住宅如星级酒店的步入体验。更使居者拥有了第二会客空间，或接待来访者，或与邻居交流攀谈。在这里，一个微笑的颔首，邻里之间可以多份默契。 迈进富丽堂皇的电梯大堂，踏进优雅的电梯，穿过品味独具的公共走廊 ，尊贵生活从第一步开始就已悄悄精心展开。,建议大堂、走道、电梯间等公共部位作精装修,高品质公寓的组成元素，还包括健康的生活品质细节 体贴，无处不在地展现在细微之间。 现代的住宅除了给人们提供栖身之所外，健康、节能、环保等概念的介入，逐渐成为一种必然的发展趋势，双层钢化中空隔音玻璃、中央纯净分质供水、外墙保温，节水管件、环保型建材、无齿轮低噪音电梯、中央除尘等现代豪宅的健康居住元素，充分运用到住宅设计中，成为倡导现代健康生活的表现方式。,建议采用具有健康、节能、环保概念的硬件设施,分质净水供应 安装了中央净水系统采用分质供水，水源经过多道深化循环处理，居住者能直接享受高品质的饮用水，饮用水达到了欧洲二级饮用水标准，超出了市场上桶装水各项指标。 中央吸尘系统 主机和吸尘区分离，将过滤后的空气排到室外。解决了室内卫生不良状况，还杜绝了除尘之后的二次污染。当需要清理时只需将一根8-12米的软管插入吸尘口，全部大小灰尘、纸屑、烟头、有害微生物，甚至烟味等不良气味，都经过严格密封的管道传送到中央收集站。任何时间都可以进行全部或局部清洁，确保清洁的室内环境。 外墙保温 外墙保温系统有效地解决了冬天保温及夏天的隔热，以及抗裂、抗风压、抗震、耐火等问题。 外墙保温有效提高建筑的热稳定性，无论冬夏，家庭使用空调的时间会大大减少，保温效果显著，降低能耗达到节能的目的。外墙保温系统可以节能50%以上，使房屋冬暖夏凉，还可以防止温度变化对于住宅主体结构和维护的破坏，降低长期维护费用。 双层钢化中空隔音玻璃 双层钢化中空隔音玻璃内充惰性气体，为居者隔开尘世的喧嚣。中空隔音玻璃不仅隔音、隔温，还具有采光性能好的优点，在现代新型节能住宅中被广泛地应用。,公寓部分户型面积建议,服务性公寓投资性和自住性交强,根据目前兰州市场房地产需求最大的总价价位30-50万元,按照市中心均价5500来计算,需求量最大的户型面积范围在70-90平米,因此根据兰州市场消费者的需求特点,项目服务公寓面积定位为主力面积在60-90平米的户型上,本案公寓总面积在1.8万平米左右.做以下户室比例定位建议:,招商先行,选择的理由： 调动投资圈层对项目商业价值的心理期望值和价格承受比，培植市场舆论； 通过前期招商策略导入的影响力，快速烘托起市场氛围，营造出有利项目销售的舆论平台； 如若第一波招商不成功，也不会直接影响到项目后期销售策略的制定和执行（拥有相当有利的调整余地）； 符合商业招商的引导性投资策略需要。,裙楼商业面积操作策略建议,招商先行的具体执行步骤思考,项目商业面积的两种操作方式,引进大型商场百货统一经营