投资性房地产公允价值计量问题研究

题 目： 投资性房地产公允价值计量问题研究 学 院： 商学院 专 业： 会计学 姓 名： 崔敏 指导教师： 李荣梅 教授 完成日期： 2014年4月22日 毕业论文任务书毕业论文题目：投资性房地产公允价值计量问题研究选题意义、创新性、科学性和可行性论证：“投资性房地产公允价值计量问题研究”论文选题对于推动我国现行新准则中公允价值计量模式的逐步完善具有很强的现实意义；本论文以完善和推动公允价值计量模式在投资性房地产项目上的应用为主题，针对投资性房地产公允价值计量在我国应用的现状及存在的问题做出论述，并分析了存在问题的原因，最后提出针对性的建议，具可行性及现实意义。主要内容： 全文共分三个部分进行论述：第一部分主要对投资性房地产的概念以及它在使用公允价值模式计量方面的相关要求和优缺点等进行了相关理论的阐述，并论述了使用公允价值计量模式的必要性；第二部分阐述了当前我国拥有投资性房地产项目的上市公司运用公允价值计量的现状及这种计量模式存在的问题；第三部分分析了投资性房地产使用公允价值计量问题的原因所在；第四部分结合我国市场现状，在市场体系、技术手段、法律政策、人员素质观念、监督信息披露等几个方面对完善投资性房地产公允价值计量模式提出建议。目的要求： 通过论文写作，主要目的是将我们大学四年所学的会计专业理论知识，灵活的运用到实际问题的分析过程中。培养了我们在工作实践中发现问题、分析问题、解决问题的能力和一定的科研写作能力。本文最主要的研究目的在于，通过对投资性房地产公允价值计量在我国应用的现状及问题进行分析，提出完善投资性房地产公允价值计量的建议。论文写作要求理论联系实际，有针对性的提出解决问题的建议。计 划 进 度 ：完成毕业论文，具体时间如下：1. 2013.12.21-2013.12.31,收集资料，确定论文选题，完成论文任务书；2. 2014.1.1-2014.1.20,修改论文提纲；3. 2014.1.21-2014.3.14,修改论文初稿；4. 2014.3.15-2014.4.20,进一步修改论文修改稿； 5. 2014.4.21-2014.4.22,论文定稿。指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目投资性房地产公允价值计量问题研究学生姓名崔敏学 号100604139年级、专业10级 会计学指导教师姓名李荣梅指导教师职称教 授所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：对论文写作进行讲解：1、如何进行论文选题首先搜集资料，然后进行论选题，确定论文题目；2、如何拟定大纲大纲主要包括三方面：提出问题、分析问题、解决问题；3、如何填写论文任务书选题确定下来后，完成大纲，明确写作目的及内容后再完成任务书填写。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年12月20日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：1、题目叙述过长，应更为简洁、清晰。将上市公司的投资性房地产公允价值计量模式的相关问题研究改为投资性房地产公允价值计量问题研究。2、论文应从投资性房地产公允价值计量概述、投资性房地产公允价值计量的现状及问题、投资性房地产公允价值计量存在问题的原因分析、完善投资性房地产公允价值计量的建议这四个方面具体阐述，结合我国目前采用公允价值计量投资性房地产的上市公司情况进行具体分析，进而提出完善投资性房地产公允价值计量模式的建议。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年12 月31日第三次指导（对初稿的指导意见）：1、论文目录及内容应该更加精炼，应进一步对应调整；2、论文的整体格式要按要求全部进行调整、完善；3、文章第四部分的建议可以适当增加；4、论文的参考文献要在二十个以上。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年3月11日第四次指导（对修改稿的指导意见）：论文格式还存在错误，应按要求进行调整；部分标题内容需要完善。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年3月18日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：内容基本符合要求，需对论文格式进行最后修改，确保符合学校统一要求，修改后可定稿、打印。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年4月8日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生：崔 敏 专 业：会计学 论文题目：投资性房地产公允价值计量问题研究 论文共 20 页，设计图纸 0 张。 该同学的论文，针对我国投资性房地产公允价值计量存在问题并对原因进行了分析，选题具有一定现实意义。该文从我国拥有投资性房地产的上市公司使用公允价值量模式的现状入手，对投资性房地产公允价值计量模式的优缺点、财务影响等进行了分析，并针对投资性房地产公允价值计量问题及原因进行分析，提出了逐步完善我国投资性房地产公允价值计量的建议。论文研究结论有一定的现实指导作用。论文结构合理，主题比较突出，论述比较完整。指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘 要市场经济在中国已经发展了30多年，得到了不断的完善。企业投资的方法和种类也越来越多，而房地产也逐渐成为企业投资的重点之一。新会计准则在我国也已推行了8年，公允价值应用的现状和未来一直是会计界关注的热点。尤其是在经历了2008年的金融危机后，公允价值计量模式再次陷入争议。新准则对投资性房地产的初始确认和计量以及后续计量和处置等，都有一定的规定。新准则下，符合特定条件时可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。公允价值模式有利有弊，它有使用的可行性和必要性，但同时又会对企业产生一系列财务税负等影响。它在我国目前的市场环境中尚未成为企业的主流选择，选择使用公允价值模式的上市公司所占的比重较小。但综合国内外来看，公允价值计量模式在投资性房地产项目的应用是一大趋势。本文正是在这样的背景下，以逐步完善和推动公允价值计量模式在投资性房地产项目上的应用为主题，针对投资性房地产公允价值计量在我国应用的现状及出现的问题做出了归纳和概述，并分析了投资性房地产公允价值计量存在问题的原因，最后提出了完善投资性房地产公允价值计量的一些建议，以期对我国会计准则和理论的发展有所裨益。本文结构如下：第一部分主要对投资性房地产的概念以及它在使用公允价值模式计量方面的相关要求和优缺点等进行了相关理论的阐述，并论述了使用公允价值计量模式的必要性；第二部分阐述了当前我国拥有投资性房地产项目的上市公司运用公允价值计量的现状及这种计量模式存在的问题；第三部分分析了投资性房地产在使用公允价值计量上存在问题的原因所在；第四部分结合我国市场现状，在市场体系、技术手段、法律政策、人员素质观念、监督信息披露等几个方面对完善投资性房地产公允价值计量模式提出有针对性的建议。关键词：投资性房地产；计量模式；公允价值AbstractMarket economy has continuous improvements in China which has developed for over 30 years, meanwhile, there are increasing ways to invest. Consequently, the real-estate gradually become one focus of investment for a lot of enterprises. Now the new accounting standards has practiced for 8 years in China. The current situation and the future of fair value has always been a focused issue in the accounting field. Especially after the financial crisis of 2008, Fair value has been mired in controversy once again. The new accounting standards do have definite regulations about the initial recognition, measurement and subsequent measurement, disposition of investment property. Under the new accounting standards, the enterprise can use the model of fair-value measurement for subsequent measurement if it meets certain conditions. There are both advantages and disadvantages in using the model of fair-value measurement. And the model are necessary and feasible. But the same time, it can also influence the enterprises finance and tax bearing. This model has not been the first choice for the enterprises in Chinas market place. Even the number of listed companies which has chosen the model of fair-value measurement shares a small proportion, the model of fair-value measurement still remains a huge trend in the application of investment property. This paper is exactly in this background which aims at improving and promoting the application of fair-value measurement in the investment property and summarizes the current situation and problems of the model of fair-value measurements application in investment property and also analyzes the reason why there are so many difficulties in this models application. In the end, it throws out some suggestions for improving the model of fair-value measurement in the application of investment property, hoping that can be helpful to the development of Chinas accounting theory and accounting standards.The structure of this paper is as follows: The first section introduces the basic theories of investment property, the rules about the model of fair-value measurement, some advantages and disadvantages, and also the necessity and feasibility of using this model. The second section explains the current situation of the application of the fair value model in investment property by listed companies, the financial effect and possible issues by using this model. The third section analyzes the reason why there are so many difficulties in the application. The third section throws out some suggestions for improving the model from the point of market system, technological means, accounting standards, personnel quality and information disclosure.Key words: Investment property; Measurement mode; Fair valueII目 录序 言1一、投资性房地产公允价值计量概述21.投资性房地产的定义22.投资性房地产计量模式的相关要求23.投资性房地产公允价值计量的优缺点34.投资性房地产应用公允价值计量的必要性5二、投资性房地产公允价值计量的现状分析61.上市公司投资性房地产公允价值计量的现状62.投资性房地产公允价值计量存在的问题9三、投资性房地产公允价值计量存在问题的原因分析101.投资性房地产选择公允价值计量模式的限制多102.投资性房地产公允价值模式加大了企业纳税负担103.企业选择投资性房地产公允价值计量的市场偏好较小114.投资性房地产公允价值对企业后续财务状况影响大13四、完善投资性房地产公允价值计量的建议141.建立健全相关会计准则及实施细则142.完善我国的投资性房地产评估体系143. 逐步发展我国的投资性房地产交易市场154.从税法政策上对公允价值模式予与鼓励165.提高会计从业人员的素质176.加强对投资性房地产公允价值信息披露的监督17参考文献19致 谢20序 言我国财政部在2006年2月15日发布了新的企业会计准则体系，新加入了投资性房地产准则，使投资性房地产从固定资产科目当中独立出来，进行单独列报，并在成本模式基础之上引入了公允价值计量模式。在投资性房地产这一科目上目前还在使用的历史成本属于静态的计量基础，而现代企业资产负债的实务是动态的，两者不相匹配，在企业业务赖以存在的市场上，价格是不断波动的，要想使管理者建立科学的管理模式，客观、透明的反映资产和负债的真实现实价格，并且使投资者能及时掌握企业的财务、经营成果，则必须选择一种动态的计量基础，实证研究也恰恰能表明，与历史成本相比，公允价值能更好的反映资产和负债的市场价值，投资性房地产公允价值计量的应用会是未来会计发展的方向之一。2007年美国的次贷危机波及全球市场，SEC被要求暂时停止应用公允价值计量，这对中国的公允价值会计的发展也造成了一定的影响。2008年，金融危机爆发，随之公允价值计量模式在会计界再次受到争议，2009年，ISAB发布了公允价值计量（征求意见稿），意见并没有暂停公允价值的使用，而指出企业应使用合适的方法进行合理定价。这可以看作是对外释放了信号：改进公允价值应在其内涵之上建立起更加长久有效的机制。我国同国际会计准则趋同的步伐已经加快，新会计准则对公允价值应用的引进和推行也是一个重点。但目前我国在投资性房地产公允价值计量方面也有较多特殊的问题有待解决。公允价值计量方法不够先进，再加上技术研究方面的不足，必然会影响到我国投资性房地产公允价值模式应用的质量和效用。投资性房地产公允价值计量在我国的发展进程显得较为缓慢。2006年新准则发布的当年只有18家企业使用了公允价值模式。2007年，上市公司公布的报表显示只有10家公司（其中9家为房地产类公）在年报披露中说明将对投资性房地产采用公允价值计量模式。2012年沪深两市有34家企业的投资性房地产使用了公允价值计量模式，占上市公司的比重只有1.5%，可见目前企业的主流方法是历史成本模式。我国企业的投资性房地产公允价值计量方面的应用现状怎样，以及出现的问题和原因如何，投资性房地产公允价值计量的未来又会怎样等等，这些越来越成为需要进行总结、探析的问题。投资性房地产公允价值计量问题研究一、投资性房地产公允价值计量概述1.投资性房地产的定义企业会计准则第3号投资性房地产规定，投资性房地产指企业为了赚取租金或使资本增值，或兼有两种目的而持有的房地产。投资性房地产应当能单独计量和出售，具体包括：已出租的土地使用权、已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权三大类项目。自用房地产、作为存货的房地产以及闲置土地这几类项目属于非投资性房地产。除了准则里的定义之外，投资性房地产还有三个特征，首先，它是一种经营活动，其本质是让渡资产使用权的行为；其次，投资性房地产在目的、用途以及状态等方面，与作为生产经营场所或者用于销售的地产也不相同；第三，投资性房地产有成本和公允价值这两种后续计量模式，一个企业只能选其中的一种进行后续计量，计量模式一旦选定之后不得随意进行更改，也不能同时选用两种，选用公允价值模式必须符合“有确凿证据表明其公允价值能持续的、可靠的获得”的前提条件。确认一项投资性房地产，需同时符合三大条件：与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本必须能够可靠地计量；该投资性房地产是由可靠房地产商提供的。2.投资性房地产计量模式的相关要求新会计准则规定：投资性房地产的初始计量应按成本模式进行。但它对后续计量没有对应该采用何种模式做出规定，一般情况下企业的投资性房地产后续计量都选用了成本模式，因为新准则里规定，只有在满足特定条件下才能选用公允价值模式进行计量；并且，已使用公允价值计量模式后，就不可以再从公允价值转到成本计量模式。新准则规定企业若要采用公允价值计量模式，应同时满足两个条件：（1）投资性房地产项目所在地有活跃的地产交易市场；（2）同类（或类似）房地产的市场价及其他相关的数据等信息能从房地产交易市场上获取，投资性房地产公允价值能被科学合理地估计。公允价值会计由我国在1998年至2000年之间引入，当时的市场十分不成熟，所以企业在运用一些准则时有很大程度的随意性，此外，公允价值模式还为企业（尤其是上市公司）的重组、操纵利润、虚假列报等行为提供了可乘之机。 到2006年时，我国最终发布了38项具体会计准则中的公允价值计量指南，部分内容如表1.1所示：表1.1 2006年新准则中的部分具体准则序号准则名称公允价值计量规范的具体内容会计要素初始计量后续计量计量指南价值变动怎样进行处理要求允许要求允许1长期股权投资长期股权投资2投资性房地产投资性房地产计入损益3非货币资产交换换入资产4资产减值减值资产5债务重组偿债资产在投资性房地产使用公允价值的模式下，“投资性房地产”科目下需设二级明细科目“成本”和“公允价值变动”。投资性房地产的初始计量不受是否使用公允价值模式的影响，成本模式和公允价值模式对于初始计量来说，区别仅在于明细科目不同。投资性房地产进行会计核算时，其公允价值变动通过“公允价值变动损益”科目体现，若当前房地产市场价格是保持上涨的趋势，那么持有投资性房地产的企业（尤其是物业类企业）就可以增加净资产，同时，由于公允价值模式下企业不必对投资性房地产计提折旧或者进行摊销处理，等同于降低了成本，因此，企业的当期利润会有增加效应。3.投资性房地产公允价值计量的优缺点（1）投资性房地产公允价值计量模式的优点就目前来说，我国的房地产市场价有很大的波动幅度，并且变化较为频繁，企业在持有投资性房地产期间如果能够对其账面价值进行调整，就能够更加准确、及时地反映投资性房地产的价值变动情况； 财务报告框架内有两个重要财务信息质量特征概念：可靠性、及时性。新准则引入了公允价值计量属性，恰恰是体现了“受托责任观”，投资性房地产使用公允价值计量，可以及时地根据市场变化调整公允价值，保证企业拥有的这项资产在会计核算上的价值的准确性，增强了会计信息的透明度，可以降低市场信息的不对称性，有利于投资者决策效率的提高，同时加大了管理层操纵财务报告的造假成本，对管理者起到了一定的约束作用。财务报告目标的未来发展趋势是从“受托责任观”逐步过渡到“决策有用观”，投资性房地产使用公允价值计量可以体现“决策有用观”，它能为财务报告的使用者提供很多与决策相关的重要信息，从而帮助使用者依据这些财务报告信息做出正确决策；公允价值计量投资性房地产，增加了企业盈余管理的空间。因为，其公允价值的变动会对企业利润造成影响，企业一方面可通过选择计量模式而实现盈余管理，另一方面还可利用判断公允价值变动的主观性，加大盈余管理的空间。（2）投资性房地产公允价值计量模式的缺点投资性房地产公允价值的确定建立在较强的主观性之上，公允价值是交易双方对市价的预判，市场环境变化多端，可能只有类似交易事项价格的信息，而最后对于资产只能由人员进行估计。取得并判断公允价值难度较大，这会影响到计量信息的可靠性、相关性和客观性。另一方面，投资性房地产公允价值计量的会计处理较为复杂，依赖于会计人员丰富的专业知识和实践经验；选用公允价值计量的可操作性较差。企业资产种类多，市场环境各不相同，是否存在活跃的市场交易价格情况不一，并且目前我国的房地产价格变动幅度大且频繁，公允价值信息的获得更加困难。更重要的是，目前公允价值如何确定面临技术方法不统一的问题。公允价值判断的主要技术手段现值技术的期望报酬率没有统一标准，因而未来现金流量的估计是不确定的，导致在具体操作层面上难度很大。采用公允价值计量模式的操作成本明显较高。使用公允价值模式计量的企业每个会计期末都需分析数据信息以及各类因素，以此确认其资产（负债）的公允价，使企业成本增高。与公允价值模式和历史成本相比要更大，对企业来说，这样就违背了成本效益原则。综上所述，与历史成本计量模式相比，公允价值计量模式在反映资产或负债的真实价值、保证会计信息的相关性方面有着不可替代的重要作用，使用公允价值模式对投资性房地产进行计量是未来的大势所趋。4.投资性房地产应用公允价值计量的必要性公允价值计量模式是资产或负债按照公平交易原则，由信息对称的交易双方自愿平等地进行资产交换、债务清偿的计量模式，是市场经济中维护产权的必要手段，是提高会计信息质量的一大途径，代表的是会计领域计量体系变革的发展趋势。公允价值作为计量基础，可以公允地反映财务状况，能比其它计量属性更准确地体现市场波动。此外，公允价值模式下的会计收益是对现时收入和按公允价值计算的成本费用进行配比的结果，因而更能体现配比原则。公允价值模式既能计量资产（负债）的公允价，还能计量由公允价值变动导致的利益和损失。因而就可以更准确地披露企业的经营、偿债能力，财务状况、风险以及真实的收益，有利于对企业业绩进行全面评价。只在价格下跌时质疑公允价值会计，而在价格上升时对公允价值会计情有独钟，违背了会计的中立性。真实波动优于人为平滑，当业绩的波动是真实的，就是可取的。我国目前的房地产价格波动频繁，用历史成本对投资性房地产进行后续计量，并不能真实反映企业持有房地产期间的价值变动，无法适应当期真实情况。这一特点使得公允价值计量在投资性房地产应用中的必要性更大。企业的账面价值与市价之比越小，其选用公允价值计量投资性房地产的积极性越高，可能性越大，因为企业净资产的市价与账价差距较大时，对于投资者来说是一种加大的风险，他们对会计信息质量的可靠性会产生疑虑。当企业内部管理者认识到这种有害性时，会主动选用公允价值法，减少账价与市价的差距，向市场发出乐观积极的信号。国际财务报告准则规定应以公允价值为基准，那么国内拥有外资股的上市公司就需要披露其投资性房地产的公允价值，“A+H”、“A+B”类的公司是最有条件最有可能先采用公允价值模式的企业。二、投资性房地产公允价值计量的现状分析1.上市公司投资性房地产公允价值计量的现状 （1）投资性房地产采用公允价值计量的上市公司数量较少且增速较慢采用公允价值模式的上市公司数量在新准则实施之后有所增加，但占整个上市公司数量比重非常小，占拥有投资性房地产上市公司数量的比重也很少。沪深两市中的绝大多数A股上市公司都在使用成本模式，使得公允价值模式呈现逐渐被边缘化的趋势。从当前的情况来看，投资性房地产准则没有实现用公允价值计量属性增强信息相关性和有用性的目标。2007年是新准则实施后的第一年，披露的上市公司共1570家，拥有投资性房地产的有630家上市公司，仅有18家釆用公允价值计量，2007年到2012年间使用公允价值计量投资性房地产的上市公司数量如图2.1和图2.2所示，且其占拥有投资性房地产上市公司总数的比重也仅仅从2.86%增加到了3.49%。图2.1 2007年至2012年上市公司采用公允价值计量投资性房地产的数量图2.2 新准则实施5年内上市公司投资性房地产公允价值计量情况据2011年的调查数据显示，68家“A+H”股上市公司中有40家拥有投资性房地产，4家（交通银行(601328)、金隅股份(601992)、中国银行(601988)、中信银行(601998)）采用了公允价值计量模式。72家“A+B”股上市公司中有56家拥有投资性房地产，3家（海南航空(600221)、海欣股份(600851)、方大集团(000055)）采用了公允价值计量模式，如表2.1所示。釆用公允价值计量投资性房地产的金融保险行业公司数量的比重最多，其次是传播与文化产业，房地产行业比例不足10%。北京、上海和广东三地，共有322家上市公司持有投资性房地产，只有12家采用了公允价值，所占比重约3.73%，由此可见公允价值计量模式还未得到普遍应用。表2.1 2011年A+H、A+B股上市公司投资性房地产计量模式情况公司类型公司数量持有投资性房地产的公司数量投资性房地产用公允价值计量的数量占比A+H公司6840410.00%A+B公司725655.36%资料来源：巨潮资讯网。（2）投资性房地产采用公允价值计量对上市公司的财务影响改善了上市公司的经营业绩。投资性房地产使用公允价值计量会增加公司净资产。证监会规定增发募集资金的总额不得超过上期期末净资产的50%。上市公司可能会因为融资需求而寻求增加净资产的途径，公允价值模式的应用恰好可以较为显著地提高净利润。采用公允价值计量，投资性房地产无需计提折旧和摊销，将减少营业成本，同时投资性房地产的价值在市场繁荣度价格上涨时可迅速升值，两者对利润起到了双面提升的效果。抽取2012年使用公允价值计量投资性房地产的7家上市公司年报，可以发现，公允价值变动损益普遍地对上市公司的经营业绩起到了改善作用，投资性房地产公允价值变动损益对利润的影响如表2.2所示。表2.2 上市公司投资性房地产公允价值变动对利润的影响公司样本投资性房地产公允价值变动收益（元）净利润（元）比重（%）深发展A42 733 0003 771 775 0001.13方大A42 431 760.2723 850 523.77177.91胜利股份435 50043 432 276.431.00白云山26 317 998178 445 972.1814.75津滨发展17 390 720.50169 770 052.9410.24武汉控股2 049 57680 398 733.852.55中国银行2 070 000 00089 955 000 0002.30数据来源：巨潮资讯网。改善了上市公司的资本结构。变更其投资性房地产计量模式的当期通常会增加上市公司的所有者权益，若上市公司资产负债率较高时，投资性房地产采用公允价值计量，会对账面起到一定的调整作用，可以增加所有者权益及总资产规模，降低资产负债率，从而改善资本结构，使财务报告反映的信息更积极，提升公司信誉，增加投资者信心，帮助公司更好地利用资本市场，增强公司的融资能力。以房地产类上市公司为例，此类公司资金需求量大，但政府调控政策也多，信贷风险变大，加大了筹资难度，而用公允价值计量的房地产上市公司就具有了上述融资方面的优势。增强了财务信息与境外市场的横向相关性。投资性房地产后续计量采用公允价值模式，可增强财务信息的相关性和可靠性，缩小我国与国际上的财务报告准则的差异，增强与境外公司的可比性，利于境外投资机构对我国上市公司投资价值的评判和认可。“A+B” 、“A+H”股上市公司若采用公允价值模式，则不论是按照我国会计准则，还是按照国外会计准则，其编制旳财务报告不会存在主要差异，这样可以促使我国与国际财务报告准则进一步趋同；若这类公司采用的是成本模式，并且还拥有数量较多的投资性房地产，则按照两种准则要求而编制出的报表必然会产生很大的主要差异。例如，2012年北辰实业(601588)的 A股列报净利润4.69亿元，H股列报净利润11.73亿元，产生了7.04亿元的差异，占A股净利润的150.12%，若北辰实业对其投资性房地产改为采用公允价值计量，则差异将缩小为268万元，只占净利润的0.57%。2.投资性房地产公允价值计量存在的问题（1）缺乏必备的市场条件要对投资性房地产的公允价值进行准确的判断和计量，必须有一个活跃而健全的市场，且在这个市场中，价格机制是公平公正的，信息的对称性较高，生产资料的价格易于查找。而我国市场现状是，资本市场开放程度不够，例如，货币市场、外汇市场的管制还比较严格，仅于2013年后半年才开始在一些高新技术区（上海）试行。（2）准确获取公允价值技术层面障碍大新准则里对投资性房地产以类似项目的价格确定公允价值没有指导性的做法，以估价技术确定公允价值的实务操作层面问题很多。证券交易、产权、生产资料市场都不完善，价格跟价值不同步，并且，估价的方法种类繁多，不同的方法得出不同的结果，选择哪个更公允又成了新的问题。同时，我国的电算化程度不够高数据管理、分析的能力也不够高，整个国家的市场信息不能得到有效而及时的沟通，会计人员在实际工作中的障碍就会变得很大。（3）财务报表的波动性增大资产、负债项目的公允价值在会计处理上会进入当期损益，最后构成利润的来源，对财务报表的使用者产生引导作用。而企业管理者还有可能会人为地高估或低估公允价值，使利润操纵有了更多的空间，从而增加了企业的财务风险和经营风险。（4）企业的操作成本增加若企业选择了公允价值模式，一方面则需要人力物力进行信息采集，这个过程中难免会发生一系列费用，而且这个确定公允价值的过程会是动态的、持续的，从而加大企业的成本负担。另一方面，税法和会计账面处理会产生差异，企业选用哪种计量模式并不会影响应纳税所得额，但由于税法和按照成本模式计量的处理是一致的，直接用成本模式，就可以按照会计利润直接计算应纳所得税额，但用公允价值模式后则需要通过递延所得税资产或负债进行纳税调整，增加了业务的复杂程度和工作量，成为企业的间接成本。三、投资性房地产公允价值计量存在问题的原因分析1.投资性房地产选择公允价值计量模式的限制多为防止操纵利润，新准则对投资性房地产公允价值计量设置了严格的条件，但对历史成本模式则没有限制。准则规定，企业投资性房地产的后续计量只有在满足特定条件时才能从成本模式转换为公允价值模式，但一旦转换为公允价值模式后，就不允许再转回。准则还规定企业的全部投资性房地产进行后续计量只能采用同一种计量模式，不允许同时采用两种。事实上，许多企业拥有的房地产可能处于不同的地理位置，其中某些房地产能较为容易的确定公允价值，但另外一些可能无法准确取得其公允价值，这种情况会导致一些有采用公允价值计量模式意愿的上市公司被准则限制而无法选用公允价值模式进行投资性房地产的计量。由于存在严格的限制条件，传递出的是一种“公允价值不宜采用”的信号，使得企业对公允价值计量模式的使用采取回避态度，所以出现了目前公允价值在投资性房地产项目上应用较少且难以推广的现状。2.投资性房地产公允价值模式加大了企业纳税负担(1)投资性房地产公允价值计量影响企业所得税新准则规定，企业拥有的投资性房地产后续计量既可使用成本模式，也可使用公允价值模式。这两种模式在所得税方面的纳税差异仅在于可在税前列支的折旧或摊销。企业若使用公允价值计量，就不需要再对投资性房地产提折旧或进行摊销。因为是以公允价值和原账面价值之差计入当期损益，这可以冲减当期费用，账面利润因而得以提高。但折旧或摊销的抵税效应也随之消失，反而会加重税收负担。企业所得税法规定，投资性房地产使用公允价值计量，按照固定资产或无形资产处理，在持有期间可扣除折旧或摊销。税法还规定了投资性房地产在处置时应将处置价减去历史成本后再计入当期的应纳税所得额。总的来说，公允价值模式不会增加实质税负，但其纳税调整明显更为复杂，不仅要在持有期间按期调整账面价值，在期末还要对未实现公允价值变动损益进行纳税调整，并按固定资产或无形资产计提折旧或摊销进行纳税调整，上市公司一般会直接选择历史成本模式，以此减少工作量，缩小会计准则与所得税法的差异。(2) 投资性房地产公允价值计量影响企业房产税企业缴纳房产税有2种计算方法：（1）按照账面原值扣除一定比例后按税率1.2%计算；（2）按照租金收入的12%计算。就前一种方法来说，不同计量模式下，投资性房地产账面原值的确定不尽相同，税法对公允价值模式下是否按重估价作为计税基础没有明确的规定，若采用重估价征税，房产价值上升时期无疑增大了企业的税负。对于拥有较多投资性房地产且其增值幅度较大的企业来说，改变计量模式会增加税收负担。因此，很多上市公司不选用公允价值模式，以此来避免税法规定下，用重估价征税会使税负加重的不利影响。3.企业选择投资性房地产公允价值计量的市场偏好较小2006年出台的新准则允许投资性房地产使用公允价值模式计量，2008、2009年是新旧准则过渡时期，公允价值计量模式在政策和实际操作上都存在较大的不确定性，上市公司一般不愿意将自己置于改革的风头浪尖之上，招引不必要的麻烦，这种从众心理，使得上市公司并不急于尝试公允价值计量模式，而更倾向于保持观望的态度。首先，投资性房地产公允价值变动并不会产生真实的现金流，这部分未实现的利润与管理层的薪酬相关性并不大甚至不相关，管理层没有耗费人财物去采用公允价值计量模式的动机。其次，采用公允价值计量投资性房地产的公司需要聘请独立评估师对房地产进行评估，收集市场信息费用、审计费用的增加都加大了企业的信息提供成本，从成本效益原则考虑，企业一般倾向于继续保持原有的成本计量模式。第三，从长期来看，房地产行业风险较高，其公允价值容易受宏观调控、资金、市场动荡、消费者心理等因素的影响，例如我国近年多次出台了房地产行业宏观调控政策以遏制房价攀升的势头，一旦房价大幅下滑，公允价值模式会对上市公司的利润产生负面影响，且可能会使公司价值出现较大波动。这些因素使都会影响企业经营成果和财务状况，企业在对两种模式进行抉择时会保有较大的谨慎性。公允价值的变动会反映在财务报表上，导致企业在不同会计期间经营业绩出现无法预期的波动，有的企业不愿承担这种风险，尤其是发展较为稳定的上市公司。例如，的陆家嘴(600663) 地处上海浦东，拥有的投资性房地产约为200多万平方米，这些地产项目大部分在上世纪九十年代获得，成本较低，如果采用公允价值方法进行估价，陆家嘴拥有的投资性房地产的公允价值会比其取得成本多出数倍以上，总资产则可能会增值一百多亿。从图3.1可看出，陆家嘴在2000年至2007年间盈利能力很强（除2002年以外），其每年资产收益率都稳定在5%左右，经营状况稳定中上涨，反映出它已是一个逐渐发展成熟、业绩良好的企业，但尽管它拥有较多公允价值变动极大的投资性房地产，为了保持收益的稳定性和业绩增长的良好趋势，它最终也没有采用公允价值模式对其投资性房地产进行计量。 数据来源：新浪财经网提供的陆家嘴（600663）2000年至2012年财务指标数据。图3.1 陆家嘴2000年至2012年资产收益率趋势图4.投资性房地产公允价值对企业后续财务状况影响大首先是投资性房地产公允价值模式对后续财务状况的影响。财务指标体系一般主要有：盈利能力、偿债能力、运营能力和发展能力指标，它们可以反映公司的财务状况和运营业绩。研究投资性房地产公允价值计量对上市公司财务状况的影响，可以通过上述指标进行分析。通过抽取使用公允价值计量投资性房地产的上市公司相关数据，得出调整前后的营业利润率如表3.1 所示。可以看出，这些样本公司的投资性房地产公允价值的变动对这类上市公司营业利润率的影响较小；采用公允价值计量前后对资产负债率的影响总体来说也不是很大，一般情况下（市场价格保持稳定上升趋势）能够提高上市公司的偿债能力。若企业拥有较多的投资性房地产，这项非流动资产会对营运能力中的总资产周转率产生不小的影响。当房地产市价保持稳定的上扬状态，且企业的营业收入是一定的条件下，公允价值模式下的企业平均总资产价值会比成本模式下的企业价值大，这就使得调整后的总资产周转率比调整前的要小。表3.1 投资性房地产公允价值计量前后的营业利润率表编号样本企业投资性房地产公允价值计入前（%）投资性房地产公允价值计入后（%）2012年2011年2010年2012年2011年2010年1卧龙地产25.7823.2420.7525.8323.2420.762深发展A43.3540.435.4343.5540.755.543胜利股份13.9517.4121.6014.3218.7121.604津滨发展4.863.896.754.864.096.645国脉科技15.0417.2820.6015.5817.8320.486宁波银行48.9238.6145.5847.0641.9845.567武汉控股-10.19-35.5217.06-10.12-35.4817.158ST百花16.363.582.0717.053.582.079正和股份20.5531.72183.3229.4460.69180.3710中国银行50.7646.7837.7251.3647.6137.74