课程设计(成本构成).doc

课程设计名称：建筑工程成本管理课程设计 课程设计指导老师：王筱简班级：土木工程造价3班学生：朱晓杰（201212044364） 郝钰（201212044301） 彭涛（201212044344） 毛伟斌（201212044361）电话录课题前言31.工程建设概况32 决策阶段的成本控制93 设计阶段的成本控制153.1设计阶段概述153.2设计阶段成本控制要点203.3设计阶段成本控制流程图253.3.1限额设计的控制要点253.4设计阶段成本控制的相关部门职责283.5设计阶段成本控制主要相关人员的职责304 招投标阶段的成本控制335 施工阶段成本控制436 竣工阶段的成本控制566.1竣工阶段成本控制要点566.2竣工阶段成本控制流程图576.3竣工阶段成本控制相关部门职责586.4竣工阶段成本控制主要相关人员职责586.5建议637 竣工结算阶段的成本控制647.1竣工结算阶段的成本控制的重要性647.2竣工结算阶段的成本控制要点667.3竣工结算阶段成本控制相关部门主要职责727.4竣工结算阶段成本控制主要相关人员职责737.5建议76课题前言 工程造价控制是指在批准的工程造价限额以内，对工程建设前期可行性研究、投资决策、到设计施工再到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定、控制、监督和管理，随时纠正发生的偏差，保证项目投资目标的实现，以求在各个建设项目中能够合理地使用人力、物力、财力，以取得较好的投资效益，最终实现竣工决算控制在审定的概算额内。在我国加入WTO后，面临着如何与国际惯例接轨，进行全过程造价管理和控制的重要课题。在激烈的市场竞争中，为了将每一笔投入高效率地转化为产品和服务，为了进一步提高企业的经济效益，项目成本控制日益成为房地产开发企业经营管理的重点。就万州维罗纳翡翠山B区楼盘项目的成本控制，我们提出以下发方案。1.工程建设概况1.1维罗纳翡翠山B区项目商品房工程位于万州区牌楼办事处石峰村，建设单位是重庆金字塔房地产开发有限公司。万州区牌楼街道办事处，地处长江北岸，万州主城区西南部，东临长江，南接龙都、双河口街道，西与九池接壤，北靠高笋塘街道。辖区水陆交通便捷。王牌路、北滨路、沙龙路横贯全境，紧邻万州机场、万州火车站、鞍子坝、红溪沟客货运码头，三峡移民广场座落期间，东方轮船客运码头、红花地作业区码头投入使用。通过对该地区经济、地产等多方面的调查研究，应针对此项目进行目标成本控制。1.2 工程建筑及结构概况 1、本工程采用部分框支-剪力墙结构，正负零以下吊2层，正负零层以上24层，结构高度81.60米，计算嵌固点位于基础顶。 2、本结构安全等级为二级，结构的设计使用年限为50年,建筑耐火等级为一级。 3、设防烈度6度，设计地震分组第1组，地震加速度0.05g，抗震类别丙类，框支框架、剪力墙加强部位、裙房框架部分抗震等级为二级，底部加强区以上剪力墙抗震等级三级。 4、场地类别III类，特征周期0.45S（按场地安评报告取用）。1.2.1设计依据 1.2.1.1设计规范及规程 建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-2008 建筑结构制图标准 GB/T 50105-2010 工程结构可靠度设计统一标准 GB50153-2008 建筑结构荷载规范 GB50009-2011 建筑抗震设计规范 GB50011-2010 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 3-2010 砌体结构设计规范 GB50003-2011 混凝土结构设计规范 GB50010-2010 建筑地基基础设计规范 GB50007-2011 高层民用建筑设计防火规范 (GB50045-95)2005年版 1.2.2.2重庆南江地质工程勘察院2011年3月提供的 (直接详勘)。1.2.2 基础工程 根据报告结论,本工程场地目前处于稳定状态,无其它不良地质现象,场地稳定,水文地质条件简单,现有状态下，场地地下水贫乏，地下水对砼无腐蚀性，对钢筋无腐蚀性，适宜建筑. 本工程场地土层分布从上至下为:人工填土;第四系残坡积层粉质粘土;泥砂岩. 本工程基础型式根据地质勘察报告,主楼与裙房部分均采用机械钻孔灌注桩，桩底均嵌入风化泥岩中,嵌岩桩持力层为中风化泥岩,该层岩石天然单轴抗压强度值为frk=14.80MPa。1.2.3主体工程 1.2.3.1本工程为部分框支-剪力墙结构，正负零以下吊2层，正负零层以上24层，结构高度81.60米，地下为车库，一层为大厅，二层为转换层，8.15m9.65m为管道夹层，以上为标准层。 1.2.3.2 采用钢筋混凝土现浇楼板，填充墙体，楼地面外隔墙采用混凝土砌块，内隔墙采用石膏板隔墙。 1.2.3.3混凝土强度等级注：1)主体结构的过梁/构造柱/圈梁等未注明者，混凝土强度等级均取C25。 2）除框支柱、梁、转换楼板及注明者外，与地下室外墙相连的框架柱混凝土强度等级与外墙相同。 3)除注明外，连梁混凝土强度等级与剪力墙相同。1.2.4 地面与楼面工程1.2.4.1 地下一层楼面采用100厚C30混凝土垫层，20厚1：2.5水泥砂浆找平层，1.5厚GF981防水涂料，20厚1：2.5水泥砂浆找平层，40厚C20细石砼面层（内配4200钢筋 ）提浆抹光。1.2.4.2 卫生间、厨房、阳台采用1.5厚GF981防水涂料，水泥砂浆保护层。1.2.4.3 电梯前室及公共通道为普通防滑地砖。1.2.5 门窗工程本工程有木门、防火门、塑钢推拉门、塑钢推拉窗、阳光窗。1.2.6 装饰工程1.2.6.1 外墙面采用白色面砖贴面，局部采用真石漆及其它颜色面砖贴面饰面。1.2.6.2 主宅、入口门厅、物管用房、电梯厅、公共走道、设备房等内墙面采用混合砂浆喷涂料墙面。 1.2.6.3 二次装修房间、 商业用房内墙面采用水泥砂浆墙面。1.2.6.4 二次装修房间、阳台、厨房、卫生间、楼梯间天棚为水泥砂浆顶棚；入口门厅、电梯厅、公共走道为轻钢龙骨纸面石膏板吊顶；商业用房，地下车库、设备房为刮腻子刷涂料天棚。1.2.6 屋面工程屋面防水材料采用GF981防水涂料，SBS防水卷材，保温层为水泥膨胀珍珠岩，最薄处50mm。1.3 开展成本控制的原则 1.3.1 目标成本原则。房地产开发企业在开发房地产项目之前，应确定一个总的成本控制目标目标成本，花多少钱，钱花到哪；否者可能会导致成本的失控，也无法为成本控制提供明确的努力方向。所以成本控制必须遵循目标成本原则。在项目开发之前，通过市场预测，并考虑所处地段等因素，确定开发类型，确定总目标成本；在项目开发各阶段、各环节，充分利用已有资料条件，及时建立各级成本目标体系，并结合项目进展的实际情况加以动态调整，为项目开发各项举措的成本控制提供明确的方向。维罗纳翡翠山项目位于万州区牌楼办事处石峰村，建设单位是重庆金字塔房地产开发有限公司。通过对该地区经济、地产等多方面的调查研究，应针对此项目进行目标成本控制。1.3.2 全员全过程控制原则。成本控制决非是一个部门所能完成的工作，它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。成本控制也决非控制好其中一个环节就可以了，而是要控制好各个环节、控制好全过程。1.3.3 权、责、利相结合的原则。企业给予各部门成本控制的相应权限，并明确其对控制结果应承担的责任。同时，对其成本控制的结果加以考核，予以奖惩。使得权、责、利三者有机地结合起来，这样才能充分调动各部门成本控制的积极性，实现成本控制的目标。1.3.4 主动控制与被动控制的相结合的原则：（1）主动控制：工程成本的工程要素受到各种因素的影响，具有不确定性，从而工程成本也具有不确定性。这种不确定性要求我们进行主动控制。主动控制是指预先分析目标偏离的可能性，并拟定和采取各项预防性措施，以使计划目标得以实现。主动控制的前提是对信息、工程成本历史信息、工程成本的未知信息等方面的收集整理。开发商应综合各种渠道的信息、资料，以便对本工程实施成本的主动控制。（2）被动控制: 被动控制是从计划的实际输出中发现偏差，即使纠偏的控制方法，是立足于“调查分析决策”基础之上的“偏离纠偏再偏离再纠偏”的控制方法。1.4 维罗纳翡翠山小区项目成本控制方案的主要内容 维罗纳翡翠山小区项目成本控制方案主要由成本控制目标体系和成本控制实施体系组成。目标成本原则全过程全员原则权，责，利结合原则主动控制与被动控制结合原则成本控制原则决策阶段可行性研究成本控制成本控制重要环节 设计阶段方案设计施工图设计招标阶段招标合同施工阶段材料设备进度款签证单竣工阶段交验结算保修成本控制方案内容成本控制要点成本控制流程相关部门职责相关人员职责相关建议立足点项目的一次性投资节约项目全寿命的经济性 成本控制图2 决策阶段的成本控制2.1 决策阶段成本控制要点 决策阶段的成本控制主要在于投资估算和项目评估。 正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响。决策失误会造成人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的损失。特别是规模的确定、建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%90%。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题。 （一）投资估算决策阶段的投资估算是进行投资方案选择的重要依据之一，同时也是决定项目是否可行及主管部门进行项目审批的参考依据。投资估算是指在项目投资决策过程中，依据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目资金筹措方案也有直接的影响。因此，全面准确地估算建设项目的工程造价，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。不仅是拟建项目投资决策的依据，同时也是若决定建设项目后，则将成为拟建项目的实施阶段投资控制的目标值。 （二）项目评估 项目评估是企业决策层进行开发项目决策的依据,也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据。 评估工作应有一个相对权威的部门或机构负责,该部门或机构可以是策划部或请专家进行评估。需要进行大量的市场调查,掌握大量的第一手资料,包括销售、成本、毛利率水平等。 评估工作应有阶段性,需要根据不同阶段进行调整。一般有三个阶段:第一是可行性研究阶段,评估相对较粗;第二是扩初阶段,可根据已审定的初步设计对可行性阶段的项目评估初步具体化;第三是施工图阶段,需根据审定的施工图对项目评估进行全面细致的深化和调整,确定目标成本和目标利润。评估最后报经总经理审批后,就按此评估报告实施控制。 因此，决策阶段的控制重点是项目投资定义和投资估算控制在允许的范围内。对项目的可行性研究做出正确的评估，为总经理的决策提供依据。2.2高档高层住宅消费力分析万州投资加快，国民经济平稳快速增长直辖以来重庆国民经济保持着平稳快速增长的态势，万州在重庆直辖以后国民经济保持着平稳快速增长的态势，经济的快速持续增长为房地产业扩大向高端物业发展的市场空间。 随着收入的增加，重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高。总的说来： 1、从城市消费力来看，万州经济的快速发展，使城市新富阶层不断壮大，为高档住市场宅孕育更大空间；万州目前高档产品现有和潜在年消化量在10000-20000套，住宅消费能力强。 2、从需求市场来看，万州重庆本地高收入人群商务交往频繁，大对大众化的产品接受度低，对城市中心区域高档住宅有一定需求。同时，目前万州中心区没有高档高层住宅，因此本项目可以利用本地高收入群体引导性强的特点，将他们对低密度住宅的消费部分转移到高档高层产品上来；外地来渝高收入人群对城市中心区域高档住宅也具有需求和购买力。 3、从客户深度访谈来看，高收入客户需求呈现多样化的特点，对高档高层住宅有一定接受度，部分受访者认为南岸区中心区域能够承载高层豪宅，关键是看其综合品质。2.3决策阶段成本控制流程图 制定成本控制目标体系销售部房地产市场及销售信息策划部投资估算审核组审核后的投资估算财务组资金筹措计划项目经理项目可研及评估报告评估意见副总裁 其中： 表示决策阶段成本控制中的重点 维罗纳翡翠山B区项目决策阶段成本控制流程图2.4决策阶段成本控制相关部门职责 决策阶段参与的部门如下图所示：1、 审查项目建议书、可行性研究报告及评估报告。2、向上级汇报并提交审核意见。3、审核资金筹措计划。1、项目经理销售组财务组1、 编制资金筹措计划2、 制定成本控制目标体系1、 负责收集客户信息，市场调查。2、 处理销售情况资料，为策划部提供策划依据。1、 审核投资估算2、 向财务组提交审核后的投资估算审计组2、 负责编制项目建议书3、 负责规划、可行性研究报告及评估工作策划部 决策阶段2.5决策阶段成本控制主要相关人员职责 （一）副总裁 ：负责项目的总决策 （二）项目经理： （1）结合实际制定本项目部的成本管理制度，负责监督实施项目整个开发过程中的成本控制，保证将成本控制在目标成本范围内。赋予各部门控制的权限,并明确其对控制结果应承担的责任,同时,对其成本控制的结果加以考核,予以奖惩。 （2）审核项目建议书、可行性研究报告及评估报告。向上级汇报并提交审核意见。参与审核资金筹措计划。 （3）定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。 （三）策划部 1、策划部经理职责： （1）根据本项目部业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划。 （2）组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向项目经理提交立项可行性报告及其评估报告，履行立项审批程序。 （3）组织审查投资估算的经济合理性。 2、策划人员职责： 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求，负责项目建议书及可行性研究报告和评估报告的编制工作。 3、估算人员职责：认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料，负责投资 估算。 估算人员职责： 认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料，负责投资估算。（四）财务组 财务组主管职责：（1）完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。（2）组织设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。（3）负责审查资金筹措计划并提交财务中心进行审核。（五）成本会计职责： （1）设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。（2）建立本项目组的“开发项目成本台帐”,按照国家财务制度规定的成本项目真实地反映项目部每一个开发项目的全部成本情况。财务会计职责：负责资金筹措安排，编制资金使用计划。 （六）销售部 销售部经理职责：组织市场调查与趋势分析预测，及时向有关部门提供信息。 2.6建议 针对房地产项目决策阶段的成本控制提出以下几点意见： 1、设臵开发项目的成本控制目标体系。 成本控制目标体系是为确保目标的实现而服务的,一个系统若没有目标,就不需要控制,也无法控制。因此,在实际的开发项目当中，目标体系的设臵应具有科学的依据和实现的可能性。房地产开发项目的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，受着客观过程的发展及其表现程度的限制，企业领导不能仅凭过去的经验数据决策,而应在项目的决策阶段,设臵一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。该目标体系是项目策划报告书中最重要的内容。此成本控制目标体系应当分阶段设臵和实施，具体地可以分为3个阶段:投资估算设计方案选择和初步设计阶段的成本控制目标；设计概算技术设计和施工图设计阶段的项目成本控制目标；设计预算或建安工程承包合同价施工阶段控制成本的目标。这三个阶段的目标控制相互制约、相互补充,共同组成了项目的成本控制目标体系。 2、做好投资估算。 投资估算的准确性是一个重要的问题。它是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据，做好估算，一方面要在深入调查研究的基础上，如实、正确、完整的反映经济活动情况，核实费用、开支成本计算；另一方面必须以国家政策、法令、制度为依据，坚持客观性科学性才能提高投资估算的准确性，上一步投资额应当控制下一步投资额，使估算的投资额控制在一定的范围内，尤其应注意由人为因素造成的估算不准。估算员应认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料；在选择使用投资估算的各种数据时，不论是自己积累的数据还是来源其他方面的数据，要求在使用前都要结合时间、物价、现场条件、装备水平等因素作出充分的分析和调查研究工作；采用造价指标的工程特征与本工程尽可能相符合；对工程所在地的交通、能源、材料供应等条件作周密的调查研究，同时作好细致的市场调查和预测，绝对不能生搬硬套。投资估算必须考虑建设期物价、工资等方面的动态因素变化。应留有足够的预备费，根据建设项目的建设工期、复杂程度以及是否有已开发的此类项目来确定。最后要注意项目投资总额的综合平衡。 3、实行费用指标分管。 费用指标管理应改变传统的由一个部门管理模式，转变为多个部门管理。各项费用指标应由财务部门统控制，各部门分别管理。这样有利于调动各部门的积极性和增强责任感。例如财务部门费由财务部门管理；销售费用由销售部门管理；将管理费用中的人员工资、奖金、加班、加点工资等由人事部门负责；行政汽车使用费、资产维修费、办公费等由行政办公室负责；差旅费、业务招待费可将指标下到各部门分别控制使用。各项费用指标的核定和分解，要以企业计划销售收入(或计划产值)为依据，进行测算确定，要分别落实掌握各项指标的责任者，费用实行包干使用或承包经营责任制。这样可做到“量入为出,量米下锅”，避免吃大锅饭。这样就使原来由财务部门一家管理的收支帐变成了各职能部门所关心的经营帐，年终再由财务部门考核各承包部门费用的节超情况,按一定比例给予奖罚。2.7建设标准水平 按照国家的关于房屋建筑物的相关标准与条文，进行修建。涉及的标准主要有： GB50007-2002建筑地基基础设计规范GB50009-2001建筑结构荷载规范GB50010-2002混凝土结构设计规范GB50011-2001建筑抗震设计规范GBJ15-88(公告6)建筑给水排水设计规范（1997年局部修订）GBJ16-87(公告4、7)建筑设计防火规范（1997年局部修订）GB/T50033-2001建筑采光设计标准GB50037-96建筑地面设计规范GB50045-95(公告20)高层民用建筑设计防火规范（1999年局部修订）GB50052-95供配电系统设计规范GB50057-94（公告24）建筑物防雷设计规范（2000年局部修订）GB50058-92爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范GBJ75-84建筑隔声测量规范3 设计阶段的成本控制3.1设计阶段概述工程设计是全面规划和具体描述工程项目实施示意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关系的关键环节，是计划与控制建设工程成本的重点阶段。共工程设计是否经济合理，对控制工程成本具有十分重要的意义。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”：3.1.1推行设计招标，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 3.1.2开展限额设计，有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。3.1.3采用合同措施，有效控制造价 针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。3.2设计阶段成本控制要点一般设计方案的优选都是过设计招标，并且运用价值工程进行优化。3.2.1总平面设计控制 总平面设计是否合理对于整个设计方案的经济合理性有重大影响。正确合理的总平面设计可以大大减少建筑工程量，节约建设用地，节省建设投资，降低工程造价和项目运行后的使用成本，加快建设进度，还可以为城市建设创造完美的建筑艺术整体。总平面设计中影响工程造价的主要因素有：3.2.1.1占地面积占地面积的大小一方面影响征地费用的高低，另一方面也会影响管线布置成本及项目建成运营的运输成本。因此，在总平面设计中应尽可能节约用地。3.2.1.2功能分区无论是工业建筑还是民用建筑都有许多功能组成，这些功能之间相互联系，相互制约。合理的功能分区既可以使建筑物的各项功能充分发挥，又可以使总平面布置紧凑、安全，避免大挖大填，减少土石方量和节约用地，降低工程造价。同时，合理的功能分区还可以使生产工艺流程顺畅，运输简便，降低项目建成后的运营成本。维罗纳翡翠山B区项目在每种户型的划分上都可以是使其功能满足相应的要求，尤其对套房进行了精装修，这些都是聘请专业人士专门针对每种户型及其功能划分单独设计，同时消费者还可以根据自己的喜好，修改其中的设计，以满足各自对家的不同需求。这样虽然成本上有所提高，但是通过装修房，开发商还可以赚取其他方面的钱，赢得品牌效应。为自己创造出一片新的天地。就像国美电器在经营方式上采用直接与厂家联系供货，从而降低其进货成本，把更多的实惠留给消费者，创造品牌价值。如果开发商在这方面下功夫，有望再次创造万州房产界的又一个名牌。3.2.1.3运输方式的选择不同的运输方式其运输效率及成本不同。有轨运输运量大、运输安全，但需要一次性投人大量资金；无轨运输无需一次性大规模投资，但是运量小，运输安全性较差。从降低工程造价的角度来看，应尽可能选择无轨运输，可以减少占地，节约投资。但是运输方式的选择不能仅仅考虑工程造价，还应考虑项目运营的需要，如果运输量较大，则有轨运输往往比无轨运输成本低。3.2.2建筑设计 建筑设计部分，要在考虑施工过程的合理组织和施工条件的基础上，决定工程的立体平面设计和结构方案的工艺要求。建筑物和构筑物及公用辅助设施的设计标准，提出建筑工艺方案、暖气通风、给排水等问题的简要说明。在建筑设计阶段影响工程造价的主要因素有：3.2.2.1平面形状一般地说，建筑物平面形状越简单，它的单位面积造价就越低：当一座建筑物的平面又长又窄，或它的外形做得复杂而不规则时，其周长与建筑面积的比率必将增加，伴随而来的是较高的单位造价。因为不规则的建筑物将导致室外工程、排水工程、砌砖工程及屋面工程等复杂化，从而增加工程费用。般情况下，建筑物周长与建筑面积比K周 (即单位建筑面积所占外墙长度)越低，设计越经济。按圆形、正方形、矩形、T形、L形的次序依次增大。但是圆形建筑物施工复杂，墙体工程量所节约的费用通常被较高的施工费用所抵消与矩形建筑物相比较施工费用增加20%30%。虽然正方形建筑物设计和施工均较为经济，但是若不能满足建筑物美观和使用要求，则毫无意义。比如，学校、住宅和医院等建筑首先要考虑的是满足自然采光的需要，方形建筑物不利于自然采光需要，可能因采光持用的增加而抵消施工、采暖等费用的节约。又如，工厂建筑的平面形状决定因素可能是生产过程的协调，机器和成品的形式。因此，建筑物平面形状的设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物周长与建筑面积比，实现建筑物寿命周期成本最低的目标要求。维罗纳翡翠山B区项目占地上采用的是最为经济的平面形式：正方形。通过合理设计，每个户型的通风、采光、供暖等等都得到很好协调。3.2.2.2流通空间 建筑物的经济平面布置的主要目标之一是，在满足建筑物使用要求的前提下，将流通空间减少到最小。因为门厅、过道，走廊、楼梯以及电梯井的流通空间都可以认为是“死空间”，都不能为了获利目的而加以使用，但是却需要相当多的采暖、采光、清扫和装饰及其它方面的费用。但是造价不足检验设计是否合理的唯一标准，质量的要求也是非常重要的。3.2.2.3层高 在建筑面积不变的情况下，建筑层高增加会引起各项费用的增加：墙与隔墙及其有关粉刷、装饰费用的提高；供暖空间体积增加，导致热源及管道费增加；卫生设备、上下水管道长度增加；楼梯间造价和电梯设备费用的增加；另外，由于施工垂直运输量增加，可能增加屋面造价；如果由于层高增加而导致建筑物总高度增加很多，则还可能需要增加基础造价。据有关资料分析，住宅层高每降低10cm，可降低造价1.2%1.5%。层高降低还可提高住宅区的建筑密度、节约征地费、拆迁费及市政设施费。单层厂房层高每增加1m，单位面积造价增加1.8%3.6%，年度采暖费用增加约3%；多层厂房的层高每增加0.6，单位面积造价提高8.3%左右。由此可见，随着层高的增加，单位建筑面积造价也在不断增加。多层建筑造价增加幅度比较大的原因是，多层建筑的承重部分占总造价的比重比较大，而单层建筑的墙柱部分占总造价的比重较小。民用住宅的层高一般在2.73.0m之间。3.2.2.4建筑物层数毫无疑问，建筑工程总造价是随着建筑物的层数增加而提高的。但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。建筑物层数对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的造价可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位造价通常会增加。建筑物越高，电梯及楼梯的造价将有提高趋势，建筑物的维修费用也将增加，但是采暖费用有可能下降。民用住宅按层数划分为低层住宅(13层)、多层住宅(46层)、中高层住宅(79层)、高层住宅(10层以上)。多层住宅具有降低工程造价和使用费用以及节约用地等优点。 砖混结构多层住宅层数与造价的关系 住宅层数一二三四五六单方造价系数（%）138.05116.95108.38103.51101.68100边际造价（%） -21.1-8.57-4.87-1.83-1.68由上表可知，随着住宅层数的增加，单方造价系数在逐渐降低，即层数越多越经济但是边际造价系数也在逐渐减少，说明随着层数的增加，单方造价系数下降幅度减缓，当住宅超过7层，就要增加电梯费用，需要较多的交通面积(过道、走廊要加宽)和补充设备(供水设备和供电设备等)。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，使工程造价大幅度上升。因此，中小城市以建造多层住宅较为经济，大城市可沿主要街道建设一部分高层住宅，以合理利用空间，美化市容。对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，中、高层住宅是比较经济的选择。维罗纳翡翠山B区项目位于万州区牌楼办事处石峰村，通过上面的分析，本项目采用高层建造是比较经济合理的，同时节约空间，降低土地费用。3.2.3加强对设计概算和施工图预算的审查单位工程概算单位设备及安装工程概算工程建设其他费用概算单位工程综合概算经营性项目铺底流动资金概算预备费、建设期贷款利息、投资方向调节税概算建设项目总概算设计概算的三级概算关系图搜集各种编制依据熟悉施工图纸和定额计算其他各项费用汇总信息编制工料分析表编制说明填写封面复核计算工程量套用预算定额单价法编制施工图预算流程以上是设计概算的三级概算关系图和单价法编制施工图预算流程图3.2.3.1审查设计概算1审查设计概算的编制依据。包括编制依据的合法性、时效性、适用范围。2审查设计概算编制深度。审查有无完整的编制说明和“三级概算”(即总概算表、单项工程综合概算表、单位工程概算表)，是否按有关规定的深度和范围来编制概算。3审查工程设计概算的内容3.2.3.2审查施工图预算审查施工图预算的重点，应该放在工程量计算、预算单价套用、设备材料预算价格取定是否正确，各项费用标准是否符合现行规定等方面。3.3设计阶段成本控制流程图3.3.1限额设计的控制要点限额设计控制工程造价可以从两个角度入手，一种是按照限额设计过程从前往后依次进行控制，称为纵向控制；另外一种途径是对设计单位及其内部各专业、科室及设计人员进行考核，实施奖惩，进而保证设计质量的一种控制方法，称为横向控制。横向控制首先必须明确各设计单位以及设计单位内部各专业科室对限额设计所负的责任，将工程投资按专业进行分配，外分段考核，下段指标不得突破上段指标，责任落实越接近于个人，效果就越明显，并赋予责任者履行责任的权利；其次，要建立健全奖惩制度。设计单位在保证工程安全和不降低工程功能的前提下，采用新材料、新工艺、新设备，新方案节约了投资的，应根据节约投资额的大小，对设计单位给予奖励；因设计单位设计错误，漏项或扩大规模和提高标准而导致工程静态投资超支，要视其超支比例扣减相应比例的设计费。限额设计的要点：（1）严格按建设程序办事。每一项工程都必须在前一步工作真正完成能为本项工作提供可靠基础的前提下进行。（2）在投资决策阶段，要提高投资估算的准确性，据以确定限额设计。在可行性研究阶段要充分收集资料，提出多种方案，进行技术分析和论证，从中选出技术先进、经济合理的最优方案。（3）充分重视、认真对待每个设计环节及每项专业设计。（4）加强设计审核。既要审技术还要审造价，而且对总造价、分部造价都要进行动态控制。（5）建立设计单位经济责任制。（6）施工图设计应尽量吸收施工单位人员意见，使之符合施工要求。3.3.2限额设计的全过程：限额设计的全过程实际上就是建设项日投资目标管理的过程，即目标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程。设计方案技术经济分析xi析否否是是否是是否单项工程和单位工程投资限额初步设计（技术设计）初步设计（修正概算）初步设计（技术设计）决策各单位工程、各专业造价限额各专业施工图设计施工图设计技术经济分析施工图预算施工图归档投资限额造价是否满足限额是否满足限额是否合理设计技术审核是否合理3.3.3设计变更流程图设计总监得到变更申请与监理工程师协商工程部拟订文稿总工程师审核设计单位修改工程部与监理工程师审核现场监理合约组审计组总工程师成控办是否可行是否放弃并备案是否是否合理3.3.4实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法 目前，建筑行业引进了竞争机制，普遍实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平促进良性竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，可以促使建设单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价下功夫。一优秀的设计方案。既要建筑造型美观，又要造价合理，从而保证建设单位的经济利益。3.3.5要加强设计出图前的审核工作加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果看设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要浪费。3.4设计阶段成本控制的相关部门职责3.4.1工程部职责1协助对设计单位的考察、筛选工作，配合设计招投标及工程合同的谈判工作及签订。2根据合同申报设计费用和资金的使用计划。3与设计院沟通、协调，进行小区规划、楼盘结构、室内外效果等建筑设计和分析。4根据市场要求，确定设计户型、外观、室内装修等风格、层次的定位以及新结构、新技术、新工艺分析，以达到设计的最佳技术经济效果。5联系设计院，在确保质量安全的前提下，尽可能优化设计方案，达到节约成本的目的。6各个专业工程师严格按照国家规范规程、验收标准参与设计图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。7负责勘察设计任务书、合同的起草。8组织对具体项目规划设计、结构设计等的评审及总结工作。9负责跟踪初步设计、施工图设计的进度，控制工程质量、成本，实现项目利润最大化。3.4.2总工办职责1、项目设计和规划总进度按计划实施，控制项目成本，实现项目的利润。2、负责公司开发项目的建筑技术、质量、成本进度的全面把握和管理工作。3、组织设计招投标工作，负责工程设计合同的谈判、拟制。4、组织对项目的初步设计进行审查和复审，参与图纸会审和重大设计变更。5、督促材料设备选用的管理工作。3.4.3材设组职责1、合理控制材料成本，保证利润最大化。2、制定物资流通和管理的各项规章制度，并贯彻实施。3、收集建筑材料行业信息，储备建档，对材料的走势进行预测。4、根据投资要求和收集的信息为工程部和合约组提供在设计中项目材料的使用建议。5、根据项目设计需求，制订材料采购、招标计划。3.4.4合约组职责1、确定合理工程设计造价，控制建设成本。2、确保工程合同的完整、合理性。3、建立、健全市场信息库。4、收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。5、控制工程设计成本，及时准确的完成工程设计成本的预测和计算。6、负责工程设计合同、招标文件的编制、修订及解释工作，并组织设计合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。7、组织设计方案的造价限额的制定、设计的技术经济分析、施工图预算。8、管理控制工程项目设计成本，审核工程造价及预算外验方用工签证资料。9、组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。10、按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件、预（结）算资料。3.4.5审计组职责1. 在项目设计期间收集相关资料，编制统计报表，经领导批准后报送相关政府职能部门。2. 对设计单位的经济实力、履约能力、法律责任等情况进行认真的调查和审查，并提出意见供相关部门参考。3. 认真做好合同评审所需的市场调查，到设计单位进行现场了解，配合相关部门进行经济性分析。4. 接受设计过程中相关部门提交的统计报表并进行审核和备案，提交集团相关部门。3.4.6成控办职责5. 对设计过程开始的投资分配进行审核。6. 收集成本控制过程的相关信息资料，对设计过程的成本进行定期评估并向集团领导提出建议。7. 设计方案进行成本分析，对设计变更出现的成本变动进行审核并备案。3.5设计阶段成本控制主要相关人员的职责3.5.1工程部3.5.1.1工程部经理职责（1）参加对设计单位的考察、筛选工作，配合设计招投标及工程合同的谈判工作及签订。（2）制订工程设计进度计划及保证措施，会同合约部审核设计单位完成量。（3）参与图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。（4）组织对项目规划设计、结构设计等的评审及总结工作。3.5.1.2工程技术主管职责（1）组织对设计单位的考察评审工作。（2）与设计院沟通、协调，进行小区规划、楼盘结构、室内外效果等建筑设计和分析。（3）根据市场要求，确定设计户型、外观、室内装修等风格、层次的定位以及新结构、新技术、新工艺分析。（4）参与设计交底和图纸会审以及重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。（5）负责跟踪初步设计、施工图设计的进度，控制工程质量、成本，实现项目利润最大化。（6）参与并指导各种设计研究工作。3.5.1.3结构工程师职责（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）负责结构设计管理工作，审核及优化设计的结构方案及结构的施工图设计。（3）负责从结构设计的角度做好项目的成本控制工作，有效控制设计成本，实现利益最大化。（4）针对结构领域的新技术、新材料及新工艺进行研究和分析，以达到为建筑设计和经济效果提供技术支持。3.5.1.4建筑规划师职责（1）负责项目的规划建筑设计的管理和工作。（2）组织负责规划设计市场调查和研究分析并编写报告。（3）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。（4）参与对设计单位的考察评审工作。3.5.1.5设备工程师职责（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）负责从建筑设计角最终效果出发，兼顾先进、安全及经济的原则，确定项目安装专业主要方案，协调水、电、气、消防等安装之间的矛盾。（3）参与各专业设备的选样和项目的专项设计的验收。（4）负责收集各专业设备的资料，引进新材料和新设备并对设计进行评审。（5）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。3.5.1.6园林工程师职责（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）负责项目的园林设计的管理工作。（3）负责园林设计及植物的选择，提出经济、合理的意见。（4）收集相关的园林知识，协助其他部门从园林设计角度做好成本控制。3.5.1.7电气工程师职责（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）严格按照国家规范规程、验收标准、施工图及有关技术要求督促验收。（3）认真熟悉施工图，参与图纸会审，向技术主管提出本专业降低成本、设计优化方案建议。（4）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。（5）建立各相关单位的用电统计合格帐。3.5.1.8给排水工程师职责（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）认