厦门市房地产市场研究报告

2008年厦门市房地产市场报告市场开发部 2009年2月2日目 录前 言 2第一部分 政策分析 4一、2008上半年宏观政策分析二、近期宏观调控政策分析三、厦门政策分析四、2009年宏观市场预测第二部分 一级土地市场分析 12一、2005年2008年厦门商住土地招挂拍情况二、2008年土地市场状况三、土地流拍让地价重回理性四、土地成交分析五、拿地企业分析第三部分 商品房销售情况分析 15一、2004年2008年厦门商品房销售图表二、2008年厦门商品房销售情况三、2008年厦门商品房交易分析四、2008年厦门各区域交易分析五、营销方式分析第四部分 厦门岛内主要楼盘成交情况 33一、岛内成交量较高的18个楼盘成交情况二、岛内关注楼盘销售情况第五四部分 2009年走势预测 38前 言回首2008年，毫无疑问是中国房地产市场的多事之秋。降价、断供、退房、交易萎靡、救市新政等字眼屡屡见诸报端。客观地讲，这个冬天的确有点冷。受2007年以来一系列宏观调控政策以及总体经济形势不景气的影响，2008年的厦门房市在经历数年的狂飙突进后急转直下 成交持续低迷、房价不断探低、土地近半流拍、退房风潮时起，市场信心更是陷入谷底。据不完全统计，2008年厦门全市新建商品房共成交14333套，总成交面积205.53万平方米，总成交金额约148亿元。相比2007年，总成交面积同比下跌47%，总成交金额同比下跌59%。其中，商品住宅成交8902套，成交面积104.25万平方米，成交金额101.35亿元。住宅成交面积同比下跌65%，总成交金额同比下跌65%。相对于供需两旺、火爆异常的2007年，厦门楼市在2008年遭遇了“滑铁卢”式的大溃败。综观全年商品住宅销售走势，基本上呈现出“静”、“冷”、“转”、“温”四季特征。数据显示，2008年厦门全年商品住宅销量在5月和12月达到高峰，刚刚过去的12月成为去年月销售冠军。随着岛内特价房的频繁推出以及年底一些项目的开盘，全市销量逐月攀升，在12月达到全年最高点。虽然年末在“新政”以及众开发商此起彼伏的 “抄底价”集中火力的攻势下，楼市交易出现了间歇式的强力反弹，带来2008楼市寒冬的第一抹“暖阳”，但成交量的“阴晴”不定、“降价风”的持续蔓延，仍然无一不预示着交易双方市场信心以及楼市短时“回暖”的未可预知性，“低压”或仍将长时间笼罩市场。今天的寒冬换个角度正是“进补”的好时节。练好体质，冷冬过后，春天还会远吗？八大关键词关键词1：成交低迷冷清的房产交易大厅，折射全年交易之冷淡：据统计，2008年厦门楼市商品房成交面积比2007年下跌47%，住宅成交面积同比下跌65%，楼市之冷可见一斑。关键词2：持续观望购房者的观望写在脸上：面对错综复杂的后市和持续下滑的房价，何时才能收复陷入低谷的入市信心？关键词3：人气冷清门可罗雀的售楼处不复往日人气：低迷的楼市使得购房人谨慎观望，就连看房的人流都失去了走进售楼处的动力。关键词4：土地流拍楼市低迷波及土地拍卖：2008年的厦门土地市场遭遇 “滑铁卢”，近半挂牌出让的地块流拍，多数成交地块也都是以底价成交，与去年的火爆不可同日而语。关键词5：二手遇冷二手房交易量大幅下挫：往日人流如织的二手房门店变得无人问津，走过路过就是懒得进去。关键词：救市由抑制到扶持，政策转向助市场信心回升：下半年，从中央到地方，各种刺激购房消费的政策不断出台，购房税费明显降低，促进市场信心回归。关键词6：成交回暖房产交易量日渐提升：进入11月，在政策和降价刺激下，厦门楼市成交量回升显著，到12月达到全年最高峰。关键词7：房博会作为厦门楼市年度盛会，本报房博会重现昔日火爆人气，充分说明购房需求仍很可观，关键要看有没有合适的平台和项目。关键词8：人气回归在新政和降价的双重利好刺激下，久违的购房热情再度被点燃。第一部分 政策分析对于房地产行业而言，2008年可以说是政策年，是中国楼市进行深度调整的一年，政府从年初的打压到年末救市政策的频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向发生了根本性转变由控制转为促进。一、2008上半年宏观政策分析（一）住房保障体系的建立与完善1、3月3日，财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知。2、3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70以上。3、3月21日，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。4、6月开始至12月，银监会联合发布关于开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见。5、6月27日，国家发展改革委、住房城乡建设部近日下达了20亿元中央补助投资计划，支持新建廉租住房建设。评：建立与完善住房保障体系成为政府调控的重中之重，甚至提高到政治高度来看待。（二）金融政策的调整与实施1、4月16日，央行决定从2008年4月25日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。2、5月12日，央行宣布自2008年月20日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。3、6月7日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，达到17.5的历史高位。评：2008上半年，宏观调控逐步落实“货币从紧政策”，防止通胀。（三）2008上半年宏观调控总结1、2008上半年宏观调控的首要任务是“防过热、防通胀”。2、上半年央行连续加息，调整利息税，提高存款准备金率，表明政府“抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。3、上半年出台的政策见效很快。上调存款准备金率，提高了开发商获取银行资金的门槛；频繁加息提高了消费者购房门槛；对多次置业客户加大限制力度，有效抑制了投资和投机行为。4、货币从紧政策，二套房贷政策的从严执行，使得房地产市场中的投机和不理性的投资行为受到极大抑制，商品房销售速度放缓，消费者购房意愿下降，部分刚性置业需求后延，市场逐渐回归理性的同时，观望情绪也日益浓厚。二、近期宏观调控政策分析（一）宏观政策调控方向1、国内宏观经济 放宽货币政策，改善投资环境，刺激消费，拉动内需，主要表现为：降低存贷款利率、降低存款准备金率、取消个人存款利息税等。2、房地产领域 控制土地供应，降低购房门槛，放宽购房限制，支持购房，主要表现为：降低证券交易印花税、单边征收印花税、2年二手房免征营业税、首购90平米房契税1%等（二）宏观调控转向，步入降息通道 1、宏观调控转向我国宏观调控首要任务已由上半年的“防过热、防通胀”调整为下半年的“一保一控”(保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨)，再调整为当前的“扭转经济增速下滑”。2、 步入降息通道：央行百日内5次降息9月16日下调人民币贷款基准利率0.27个百分点10月9日下调人民币存贷款基准利率各0.27个百分点10月30日下调人民币存贷款基准利率0.27个百分点11月27日大幅下调人民币存贷款基准利率1.08个百分点12月23日下调人民币存贷款基准利率0.27个百分点（三）近期宏观政策回顾12月23日 央行第5次降息0.27个百分点12月17日 政府出台“国3条”刺激楼市，放松二套房贷12月3日 政府出台“国9条”刺激经济11月27日 央行大幅降息1.08个百分点 11月12日 国务院核准审批2059亿固定资产投资项目11月5日 政府出台扩大内需十项措施，总投资达4万亿元10月30日 央行两月内第3次降息 10月27日 暂免征收个人证券结算资金利息税 10月24日 2万亿铁路投资扩大内需 10月23日 首套房契税降至1%，首付款降至2成10月17日 国务院部署第四季度经济工作：宏观经济调控目标转为“保增长”10月9日 央行双率齐降，再次降息0.27个百分点，同时暂免征收存款利息税 9月18日 单边征收印花税9月16日 央行4年来首次降息0.27个百分点（四）近期宏观政策分析1、金融杠杆的调整与实施（1）9月16日起，央行下调中小金融机构人民币存款准备金率个百分点。（2）10月15日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（3）12月5日起，央行下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。（4）12月3日，国务院出台“国九条”，明确提出必须认真实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策 ，促进货币信贷稳定增长；并决定追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元。（5）12月17日，国务院出台“国三条”支持有实力的房地产企业融资贷款需求等。（6）12月25日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次下调存款准备金率，将释放银行资金2312亿元。评：表明政府正在逐步落实适度宽松的货币政策，释放银行存量资金，支持房企合理贷款需求2、财政杠杆的调整与实施（1）首付比例10月27日起，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20%(原为30%)。（2）二套房贷12月17日，出台“国三条”明确放宽二套房贷，支持居民合理的改善型置业需求。（3）贷款利率10月9日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍(原为0.85 倍)。10月30日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率相应调整。11月27日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他各档次存贷款基准利率作相应调整。12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率作相应调整。5次降息后，一年期贷款利率累计下降216个基点，至5.31%；一年期存款利率累计下降189个基点，至2.25%。评：5次降息、降低首付、放宽二套房贷，表明政府进一步刺激购房需求，促进住房消费的决心。3、税收杠杆的调整与实施（1）契税11月1日起，个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%(原1.5%) 。（2）其它税费10月9日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。11月1日起，个人买卖住房暂免征收印花税(原为0.05%)； 免土地增值税（原为1%）。12月17日，个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税。评：降低税费相当于降低购房成本，有助于提升成交量，表明政府促进房地产市场稳定发展的决心（五）近期宏观政策总结1、新政出台的背景是为应对愈演愈烈的国际金融危机，其根本目的是挽救市场信心，刺激购房需求，扩大内需，防止经济增长过快下滑，从而维持国内金融市场的稳定。2、新政以保障民生为前提。历次政策均将“加大保障性住房建设力度”放在首位，表明建设保障性住房已经成为基本国策，及未来中国房地产住宅市场发展的大方向。3、新政以降低购房者的置业成本为主要导向，通过减少消费者的购房交易成本、月供及税费等措施，减缓其购房压力，从而促进住房消费，提高房屋成交量。4、12月22日，温家宝总理在经济工作会议上强调，必须把“扭转经济增速下滑”作为宏观调控的最重要目标。随后央行百日内第5次降息、第4次降低存款准备金率，凸显出政府“保增长”的决心。同时，也侧面反映出国际金融危机对中国实体经济的影响和冲击还在继续加深。5、近期政府的救市政策以“放松”(原先的紧缩政策)和“鼓励” (刺激购房需求)为主，主要针对“中低价位、中小套型”的普通商品房住宅市场，因此，部分首次置业的刚性需求将得到释放，对整个房地产市场将起到一定积极影响。6、出于对投机、炒房行为的担忧，政府对改善型置业需求的限制尚未完全放开，因此，新政对非普通类住宅市场的利好有限，加上政策执行的后滞性，新政见效需要一段较长的时日。7、在目前全球经济危机恶化，国内经济增速放缓，市场观望气氛依然浓郁的情况下，消费者的信心难以在短期内恢复；而在市场信心不足的情况下，宏观调控难以起到立竿见影的效果，短期内不会对楼市有明显的提振作用。三、厦门政策分析1、8月1日，同安区翔安区通过“招挂拍”的土地，70-80平户型可办理不超过2 人的常住户口。2、8月12日，保障性商品房管理新规：厦门保障性商品房不设收入、资产限制，本市户籍无房户可申请；公务人员可申请保障性商品房；保障性商品房以60平方米两房为主，并实行统一装修；保障性商品房岛内均价初定在7000元/平方米以内，岛外5000元/平方米以内；保障性商品房可办理最高70%的银行按揭贷款，可办理住房公积金贷款。3、11月14日，厦门新政十条：（1）自08年11月1日起，普通商品住宅标准调整为：小区容积率1.0以上，套建面积144平方米以下，成交价格低于市均价的1.44倍以下。（2）自08年11月1日起，购买90平以下普通住房契税从1.5%下调至1%。（3）自08年11月1日至09年12月31日，首次购买90平以下普通住房全额退还契税。首次购（4）买90-144平普通住房退还契税1%。（5）自08年11月1日起，住房交易免征收印花税及土地增值税。（6）自08年11月1日至2009年12月31 日，转让满两年普通住房免征营业税；转让自用满两年住房免征收个人所得税。（7）自08 年10 月27日起，商业性个人住房贷款的下限利率扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。购买首套普通自住房或改善型普通住房的贷款可享受贷款利率和首付款比例的优惠。（8）自08年10月27日起，下调个人住房公积金贷款利率。（9）自08年11月1日起，调整单职工住房公积金最高贷款额度到25 万，双职工调整到50 万 ；调整住房公积金贷款最长期限为25年。首次购买普通自住房和改善型普通普通自住房，住房公积金最低首付款比例可调整为20%。（10）11月23日，厦门规定房地产交易环节税收过程中的首次购房界定以个人为信息查询单位。评：为了刺激厦门房地产市场回暖，厦门政府积极发布相关政策“救市”，一定程度上促进了成交量的上升。四、2009年宏观市场预测2009年，楼市能否回暖，不仅仅取决于政策的松动。国际金融环境、国内资本市场、 GDP等一切宏观经济指标的波动，都将对房地产市场产生重大影响！（一）2009年宏观政策调控方向预测宏观政策将采用“组合拳形式” ，以提振市场信心为主要调控方向，如放松二套房限制、加强土地供应限制、放松房企开发贷限制、继续降低存贷款利率、继续降低存款准备金率、继续降低公积金存贷款利息、继续提高公积金贷款最高限额等。（二）宏观市场形势预测1、房地产调控是有周期性的，货币政策的放宽并不能导致房地产价格立即上涨，房价继续下行的趋势在短期内很难逆转，预计2009房价将持续下跌。2、目前政府出台的救市政策以“放松”和“鼓励”为主，政策见效需要一段较长的时日，因此，全国房地产行业的整体复苏需要更长的时间。预计此轮调整周期将持续1-2年。3、2009年，我国房地产市场整体走势极不乐观。楼市仍将处于深度调整周期，继续下行的市场预期不会改变，但市场有望逐步走出观望、人气逐渐回暖、信心逐渐恢复。同时不排除市场可能出现局部回暖或政策性回暖。4、预计2009年全国房屋成交量同比2008年有一定回升，但成交价格同比2008年出现负增长。5、2009年，房地产企业将迎来大规模的兼并重组和行业洗牌，大型开发商吞并中小型开发商将成为普遍现象。第二部分 一级土地市场分析一、2005年2008年厦门商住土地招挂拍情况从上图可看出，在经历2006年、2007年疯狂“抢购”之后，土地市场逐渐重新回归理性，2008年土地出让面积、出让金额均大幅下降。二、2008年土地市场状况2007年厦门土地市场的火爆仍存在很多人的记忆之中，最高峰时岛内外土地双双破万元，连续创下多项价格纪录，“面包贵过面粉”的不合理现象已成为市场常见现象。步入2008年上半年在土地价格回落之下，土地出让仍保持着较高的出让水平，同时呈现中心区、配套成熟区域的土地受欢迎的格局，体现了开发商在未来市场预期看淡，追求稳健的开发策略,同时也表明部分开发商仍保持着较雄厚的资金。而步入2008下半年，无人竞拍、土地流拍成了土地市场的主要旋律，直至10月份之后取消了双月八日出让商住土地的惯例，采用了公开预告，开发商可以就地价、交款方式等进入建议；土地出让方与开发商之间关系发生彻底的改变，开发企业普遍资金紧张造成了土地由卖方市场变化成买方市场。三、土地流拍让地价重回理性2008年土地拍卖，共成功出让25幅，其中岛内成交13幅，成交面积.36平方米，占比34%；岛外成交12幅，成交面积.23平方米，占比66%。受自身区域发展状况的局限，厦门岛内特别是思明老城区可供推出的土地日益减少，稀缺性尤为凸显，这也是市场之所以逐渐向岛外转移的客观因素。而厦门岛外各区的迅速发展，对未来所带来的良好预期，使得岛外土地市场越来越受到青睐。2008年，厦门商住地块频频流拍，透过现象看出，大体量、高总价地块成为开发商不能承受之重，在政策方面、市场方面和货币调控方面都未出现明显利好的情况下，开发商都对其保持谨慎态度。“面粉贵过面包”是土地市场一度的特有气象，但在今年楼市变局下，土地价格已渐渐回归理性。四、土地成交分析成交类型方面，从统计数据来看，2008年土地成交仍以商住用地为主，达48%，但成交比重较2007年有所下滑，幅度为7%。其次为办公用地、工业用地，比重分别为32%、8%，办公用地成交比重上升明显，幅度为19%。成交宗数方面，今年成交的12幅商住用地，思明、湖里、海沧、同安四区均各成交3幅。成交面积方面，以湖里和同安最多，二者平分秋色，均占成交面积的33.2%。思明区今年出让的三幅商住地块相对较小，占比仅为14.2%。翔安区无新的商住地块推出。成交金额方面，数额最多的是同安区，共成交17.91亿元。思明区今年出让地块总金额为11.78亿元，湖里7.5715亿元，海沧5.99亿元。成交溢价率方面，今年以底价成交为主，溢价率较高的为2008G01，溢价率为13.6%。资金流动性由过剩转为不足，开发企业信心不足，土地交易市场开始放缓，使得今年溢价率较低。附：厦门2008年商住用地出让结果明细表五、拿地企业分析全年58.33%的商住地块由国有企业竞得，如特房、海投等，占据主导地位，外地开发企业和民营开发企业较少，只有金都、紫金等。2008年厦门开发企业不但普遍面临资金紧张的问题，而且也普遍改变了对土地市场和地价走势的预期，即使市场土地价格有所回落，开发企业仍不敢贸然拿地，而是集中精力处理手中已有土地。回顾去年的厦门土地市场，唱主角的是厦门本土的实力开发商。各个区域基本上都形成了各自的主流开发商，区域“垄断”态势明显。其中国贸集团、源昌集团、新景地集团、联发集团傲立“五缘湾”；海投房产雄霸海沧，古龙集团、住宅集团、夏商地产、杏林建设主攻集美，特房集团、汇景集团二分翔安市场。第三部分 商品房销售情况分析一、2004年2008年厦门商品房销售图表（一）2004年-2008年厦门商品房销售情况（二）2004年-2008年厦门商品房预售批准面积情况（三）2004年-2008年厦门商品房销售面积情况（四）2004年-2008年厦门商品住宅供销情况（五）2004年-2008年厦门商品居住用房购买对象情况（六）2004年-2008年厦门商品房购买对象中外地人比例情况（七）2004年-2008年一手二手居住用房成交情况二、2008年厦门商品房销售情况（一）、2007年、2008年商品房销售月度走势1、2007年、2008年住宅成交套数情况2、2007年、2008年住宅成交面积情况3、2007年、2008年住宅成交均价情况（二）、2008年厦门岛内外住宅销售情况1、2008年岛内外住宅成交套数情况2、2008年岛内外住宅成交均价情况三、2008年厦门商品房交易分析 2008年，厦门全市新建商品房共成交14333套，总成交面积205.53万平方米，总成交金额约148亿元。相比2007年，总成交面积同比下跌47%，总成交金额同比下跌59%。其中，商品住宅成交8902套，成交面积104.25万平方米，成交金额101.35亿元，占新房市场总成交额的68。住宅成交面积同比下跌65%，总成交金额同比下跌65%。相对于一路狂飙突进的2007年厦门楼市，2008年厦门楼市似乎显得不愠不火。2008年，全市写字楼成交886套，成交面积21.23万平方米，成交金额15.49亿元。商场成交1411套，成交面积9.97万平方米，成交金额15.15亿元。车库成交2776套，成交面积11.27万平方米，成交金额4119万余元。别墅成交40套，成交面积1.8万平方米，成交金额3267万元。厂房成交269套，成交面积54.4万平方米，成交金额7.69亿元。其他物业类型成交成交49套，成交面积2.61万平方米，成交金额约9464万元。纵观近年厦门楼市发展，20042008年厦门商品住宅成交走势呈倒S形发展，在到达2007年317.53万平方米的制高点后，2008年旋即跌落至102.19万平方米的新低，月均成交量不足10万平方米。从2008年全年的成交走势来看，112月商品住宅成交呈现W形走势，全年成交102.19万平方米，同比大跌67.8%。经过前半年极尽艰难的爬升，全市商品住宅成交在相对的传统销售旺季5月份来到全年的次高点12.26万平方米，6月因市场后续效应影响继续保持在11.76万平方米的相对高度，5月和6月也因此成为全年的相对销售高峰。另一传统销售旺季“金九银十”也未能出现，销售量持续下挫，直至11月厦门十条新政的出台以及市场“抄底价”的连续震撼出击，商品住宅成交才出现强劲反弹，于12月跃升至13.89万平方米的全年最高点，为历尽深寒的厦门楼市带来一丝暖意。（一）住宅销售不愠不火 年底迎来成交小高潮2008年商品住宅销售量比去年的302.19万平方米减少了197.94万平方米，跌幅达47%。其中，岛内商品住宅全年总成交4896套，岛外商品住宅销售套数不及岛内，全年成交4006套。全年商品住宅销售量走势基本上体现在三个时间段：15月、510月、1012月。全年销量在5月和12月达到销售高峰，刚刚过去的12月成为08年月销售冠军。随着岛内特价房的频繁推出以及年底一些项目的开盘，全市销量从10月的498套逐步攀升至11月的790套，在12月达到全年最高点。08年1月仍有一丝07年的余热，住宅成交量为616套，到了2月，因春节的缘故，住宅的销售量跌到谷底，仅为228套。3月小阳春，住宅的整体成交量回升至1月水平，相较1月还有小幅回升。由于五一劳动节的促销活动，5月达到今年前三季度的最高点，5月销售套数为1017套。从5月开始，住宅销售量持续走低，一贯的金九银十早已被冠名为“土九泥十”。11月新政以来，经过理性的观望后，刚性需求开始释放，11月住宅成交量相较10月，大幅攀升，厦门楼市的观望气氛逐渐淡去，到08年最后一个月迎来销售最高峰。（二）房价跌幅惊人 价格回落至07年年初水平2008年厦门房价一路走低。全年商品住宅均价为9722元/平方米，比去年的9456元/平方米，一平米单价多了265元。从08年年初开始直至08年7月，住宅均价仍在万元以上。而就在今年的8月，住宅均价首次跌破万元，价格为9834元/平方米。9月更是跌破8千，引起一片哗然。随后的三个月，厦门房价一直徘徊在8500元左右。岛内全年住宅均价平稳下滑，最高价位仅在1月份突显，均价为15424元/平方米，2月开始走低，3月小幅回升，自08年4月至6月，均价由14000元/平方米降至13000元/平方米，08年6月至8月，均价由13000元/平方米降至12000元/平方米，9月相比8月，一平方米锐减1851元。10月岛内房价小幅回升，11月首次跌破万元，12月每平方米又回涨了600元左右。此外，厦门岛外住宅均价走势6月为分水岭，6月之前，岛外价格呈现平稳上涨的态势，08年6月之后整体呈现下滑的趋势，具体表现为，岛外住宅均价的由1月6933元/平方米平稳上升至08年2月的7364元/平方米。08年2月至6月，岛外均价在70007200元/平方米之间徘徊，7月岛外均价跌为6833元/平方米。8月相比7月，岛外住宅均价跌了9%，为6287元/平方米。9月岛外均价跌破六千。自此，岛外均价就在50005500元元/平方米之间徘徊。（三）成交楼盘特征纵观2008年1月12月的楼盘成交情况，主要的楼盘成交前三季度主要集中在岛外，特别是集美和海沧区，主力户型为120-130平方米三房和80-90平方米二房，均价在6300元/平方米左右。第四季度岛内楼盘由于集体降价影响，成交表现开始异军突起，其中以都市港湾项目为最，都市港湾单11月一月就实现了289套3.92万平方米的销售量，一跃成为全年全市成交排行之首。英皇湖畔华庭也吸引了众多购房者的目光，10月和11月合计44套0.59万平方米的成交量。主力成交楼盘共同的市场特征表现为：其一，项目性价优势相对明显，合理或优势定价对应的产品、资源表现突出；其二，成交主力户型多为中等或偏小户型，刚性需求消费特征显现；其三，营销表现相对突出，项目市场形象塑造明确。（四）性价比决定成交高低2008年商品住宅各区域成交分布同比去年同期基本一致，思明区仍以38%的成交占比为各区域之首，同比上升7个百分点，万科金域蓝湾、海峡国际社区、英皇湖畔华庭及罗宾森广场等项目为其主力成交项目。湖里区次之，占比23%，同比上升2个百分点，以都市港湾、水晶森林、总裁行馆、源昌鑫海湾等项目为主力支撑。海沧区则继续为岛外市场成交主导，占比16%，同比下降8个百分点，未来海岸系列项目及绿苑水岸名筑、禹洲华侨金海岸、彼岸Patio等仍为区域成交主力构成。集美区由于夏商大学康城二期、乐活小镇和泉舜泉水湾等项目的相对强力支撑也实现了12%的成交占比，同比上升3个百分点。同安区本年度主力成交项目为同安大唐世家三期、厦航同城湾二期、丽水云天和芸溪居住公园3期等项目，区域成交占比为10%，同比上升1个百分点。翔安区占比1%，同比下降5个百分点，以汇景新城中心和特房锦绣翔安为主力成交。四、2008年厦门各区域交易分析（一）思明区思明08年房价同比下跌 一平米少了635元思明区全年住宅成交3066套，高居全市区域成交榜首，占全市的34%。但对比07年的6507套，下跌了52%。价格方面，该区08年住宅均价为12043元/平方米，比07年的12678元/平方米，一平米少了635元。综观思明区住宅均价全年走势，1月为全年最高价，一平方米高达15717元，2月至6月，价格幅度在1200014000元/平方米，自7月开始，价格下降幅度越发明显，由7月的11921元/平方米下跌至8月的10111元/平方米，9月均价首次破万，仅为9331元/平方米，10月小幅回升至10855元/平方米，11月又下滑至9907元/平方米，12月又攀回10800元/平方米。该区全年成交量最多的楼盘是万科金域蓝湾。该项目全年签约356套，均价13617元/平方米，每月销售量基本可以名列全市前茅，万科的品质还是受到诸多购房者的认可。位居该区第二的是罗宾森广场一期，该楼盘签约338套，均价5984元/平方米，该楼盘在6、7、8月份集中放量，另外，其全年价格走势起伏也很大。今年59月其价位在5500元/平方米上下波动，10月涨至7480元/平方米，11月一度飙升到8900元/平方米，最后一个月12月再度回落至6180元/平方米。罗宾森广场5月17日开盘之后，就以相对较低的价位赢得购房者的青睐。名列该区排行第三的楼盘是嘉盛豪园。该项目今年可谓噱头十足，现房抄底价，不能再低的价格等，频频亮相。全年销售套数为216套，均价10078元/平方米。位于岛内滨北板块的英皇湖畔华庭二期国庆大优惠推震撼价8228元/平，08年签约196套，均价为11454元/平方米。另外，鸿图嘉园、福隆国际、海峡国际社区和新华城等项目今年也有不错的销售量，鸿图嘉园承诺两年内若降价补偿全部差价等方式紧抓市民的眼球。福隆国际、海峡国际社区两项目也因岛内优质的地段给两个楼盘带来了可观的销量。位于新华路北侧、华侨大厦（大酒店）斜对面的新华城，尾盘销售，14000元/平米起价。其他还有南中山景叠院和世茂国际等盘销售量也还不错，交易量均在百套。以上楼盘都是思明区2008年主要的成交楼盘。（二）湖里区湖里特价房08卖的最好 区域价格波动大湖里区08年住宅成交1830套，占全市住宅成交的21%。对比07年的5587套，下跌67%。价格方面，该区08年住宅均价为11508元/平方米，比07年的12062元/平方米，一平方米单价少了554元。综观湖里区住宅均价全年走势，8月为全年最高价，一平方米高达16010元，1月至4月，价格相对平稳，在14000元/平方米以上，5月开始，小幅下跌至13613元/平方米。6月跌至11929元/平方米，7月小幅回升至13209元/平方米，继8月窜到全年单价最高后，9月小幅下跌，均价15401元/平方米，10月开始大幅度下跌，11月住宅均价为8518元/平方米，为全年最低，12月微涨至8561元/平方米。该区08年成交最多的楼盘来自滨北的都市港湾，该楼盘在11月和12月两个月内放量成交，全年成交407套，均价8187元/平方米，该盘也是08年卖得最好的楼盘。都市港湾项目自10月21日推出岛内震撼价6588元/平的价格后，已让都市港湾占据11月份上半月全市住宅销售总量的半壁江山。位于双十中学正对面的水晶森林(晶尚名居)同样因降价而取得不错的成绩，该楼盘08年签约327套，均价8633元/平方米，事实上该盘签约量集中在12月，而在该月的均价仅7062元/平方米。另外，位于嘉禾路与吕岭路交汇处，也是湖里区与思明区的交汇处，近距莲花商圈、SM商圈、江头商圈等多个商圈领地的福隆国际国庆后推新挑高小户型，总价36.8万元起，让诸多购房者眼前一亮，该项目今年销量排在第三位，08年签约157套，均价13266元/平方米。该区其他项目，比如由厦门住宅集团打造的悦华园项目今年也有136套入账，均价9770元/平方米。总裁行馆（源昌豪庭）和联发五缘湾1号各自成交124套和121套签约，均价分别为15110元/平方米和13720元/平方米。位于枋湖的幸福密码，小户型特色三层设计属厦门首创，更以岛内房岛外价6380元/平赢得关注，今年成交量也在百套。（三）海沧区房价一路走低 单价同比微涨62元08年海沧住宅成交均价走势和07年恰恰相反，07年一路上扬，而08年却一路走低，08年住宅均价基本回落至07年年初水平。数据显示，08住宅均价为6910元/平方米，相比07年的6848元/平方米，每平只微涨62元。综观海沧区住宅均价全年走势，以7月份为分水岭，整体先扬后抑、高开低走，呈平稳下降走势。1月份仍延续07年上升势头，以8368元/平方米的价位高开，创下全年最高记录；2月至4月，虽略有回落，但仍维持在7700元/平方米以上的高位；5-7月份较前期回落明显，已降至7101元/平方米；8月份风云突变，从上月7325元/平方米跌至6308元/平，跌幅达14%；之后几个月，均价持续走低，9月至12月，价格均低于6000元/平方米，10月份更是跌至全年最低的5672元/平方米。最终以12月份的5812元/平方米“惨淡”收场。08年海沧楼市中，禹洲华侨金海岸表现出众，该盘全年成交299套，占全区五分之一以上；7840元/平的均价，撑起全区的半边天，是使海沧全年均价仍“咬”住7000元大关的“功臣”之一。成交量锐减4312套 个盘表现抢眼08年全市住宅成交量明显萎缩，从07年的26146套降至8902套；海沧区08年成交1449套，占全市住宅成交量的16.3%。较07年的5761套，锐减4312套，跌幅达75%。 位于海沧兴港路西侧的禹洲华侨金海岸因其地段优势及较高的性价比，荣登08年海沧区住宅成交量“头把交椅”，该楼盘全年共成交299套，均价7840元/平方米。4月份，禹洲华侨金海岸推出50套总价66-79万房源后，更是锦上添花，该月的成交量飙升至77套，高居全市住宅成交量首位。但受整体经济环境影响，禹洲华侨金海岸08年后半程略显“疲惫”，其下半年仅成交67套，占全年比重的22%。08年初，海投房产便制定了主打天御和天心岛的营销策略，两盘果不负众望，在该区全年成交量排行榜上，海投旗下未来海岸系天御、未来海岸系天心岛两盘表示抢眼，位列二、三名；其成交量分别为：未来海岸系天御290套，未来海岸系天心岛230套；占海沧区全年成交量的36%。6500元/平方米左右的价格略低于海沧区全年均价，是天御、天心岛受购房者青睐的重要原因之一，但作为国企的“海投房产”，其品牌效应及影响也不容小视。 值得一提的是，近来成交情况不错的“绿苑”系列已并入“海投房产”，这样一来，海投旗下将拥有海沧两大明星楼盘系列“绿苑”、“未来海岸系”，经过海投的优化整合，09年这两大系列的表现值得期待！ 另外，8月份海沧诸盘大幅度调整营销策略，成交量立竿见影，该月成交174套，创下全年最高。但之后，随着岛内各盘价格的大幅下调，购房者的眼球迅速转移到岛内，912月海沧的成交量也略显疲态，每月缩水至100套左右。（四）集美区集美成交量缩水六成 均价6554元/平 集美区全年住宅成交1290套，占全市的14%。相对07年的3606套，下跌了64%。价格方面，该区08年住宅均价为6554元/平方米，比07年的6502元/平方米，一平米多了52元。 综观集美区住宅均价全年走势，1月至4月价格幅度在63006600元/平方米之间。5月该区域住宅均价每平米上涨到7210元，6月为全年最高价，一平方米高达7325元。从2008年7月开始集美房价持续下跌，9月均价6270元/平方米，10月大幅下跌至5588元/平方米；11月跌至5479元/平方米；12月继续下滑至5318元/平方米，为全年最低价。该区全年成交量最多的楼盘是夏商大学康城二期。该项目全年签约357套，均价6187元/平方米。夏商大学康城二期1号楼今年3月8日首度公开发售，起价5800元/平，推出即取得不错的销售成绩；3月19日又紧接着打出“仅岛内1/3房价”广告语，会员价5508元/，掀起集美置业热潮。12月30日，项目年底冲刺，推出全新团购价 3588元/平起，年底热销使该盘稳居08全年集美区销售冠军宝座。位居该区第二的是乐活小镇，该楼盘签约291套，均价5674元/平方米。3月14日正式推出100套精选户型，49885988元/，五一期间在4988元每平起价的基础上，购房便送价值6万元精装修；9月5日起价正式调整至4588元每平米起；12月25日项目销售价格调整至2888元/平方米起，首付仅5.2万，引发抢盘高潮。名列该区排行第三的楼盘是泉舜泉水湾。全年销售套数为135套，均价9324元/平方米。项目9月26日正式推出国庆特惠，6888元每平米，10月16日价格小幅度上涨7600元/平方米起。同样位于该区的祥和雅筑，自今年1月开盘以来，销售了119套，均价5918元/平方米；而囊括大中小户型的金海湾项目自从11月推出“58平小户型首付6.5万起”也取得了不俗的销售业绩，共销售111套，均价6678元/平方米；“双桥明珠”08年初推出观湖组团，4998元起，12月15日价格调整为3800元每平米起，共售89套，均价4597元/平方米。集美大学湾一期销售87套，均价7367元每平米，集美大学湾二期（天鹅美苑）12月5日推出4998元每平米的特价房也吸引了不少购房者目光。以上楼盘均为集美区2008年主要的成交楼盘。（五）同安区同安08年量跌五成 住宅均价5644元/平 同安区08年住宅成交1068套，占全市住宅成交的12%。对比07年的2106套，下跌49%。该区08年住宅均价为5644元/平米，比07年的5463元/平米，一平方米单价多了181元。 纵观同安区住宅均价全年走势，2008年1月至4月，楼市价格基本处于平稳上升态势，均保持在6600元/平米以上。5月均价为全年最高价，一平方米高达7250元。尽管上半年住宅均价呈现攀升之势，但自2008年6月起，同安楼市就开始了长达半年的“降价之旅”，住宅均价从6字头一直跌至4字头。与5月相比，6月均价下跌近800元/平米，跌至6474元/平米。此后两月均价以每月400元下跌。8月住宅均价首次“破6”，仅为5785元/平米。时隔一个月之后的9月，同安区住宅均价再次下降近千元，以4844元/平开启了“4字头”房价的先河。10月价格略有回升，11月住宅均价降低，为4529元/平米。12月住宅均价跌至4322元/平米，为全年住宅均价最低。作为08年同安区成交之首的同安大唐世家三期，全年共成交280套，均价7040元/平米，占同安区全年成交总套数的26%。1月至5月，同安大唐世家三期共成交210套，远远超过同安其他楼盘，单月成交量亦均稳坐该区榜首。大唐世家三期的热销主要是地段、品质和适时推盘时间三重作用的结果：该楼盘于08年4月开盘，此时同安区住宅均价仍处在上行阶段，购房者买房心切；加之周边配套齐全，地处繁华地段，因而销量十分可观。厦航同城湾二期因其甲壳虫小户型走俏，带动整体成交量的上涨，从而成为同安区2008年成交量第二的楼盘。全年共成交216套，均价为4628元/平米。其中，9月成交量最为集中，当时同安区住宅成交256套，厦航同城湾二期成交183套，占该区成交量71%。究其原因，主要是因为厦航同城湾二期户型多样，45至60平米精装修甲壳虫系列极受年轻人士追捧，而四千至五千的住宅均价也较实惠，因而成交量不俗。 08年同安区成交量第三的楼盘为禹洲大学城。尽管该楼盘12月才开始正式对外，但其每平米三千元左右的团购价格，以及与集大老师签订的团购协议直接拉动了销量的上涨。在短短一个月内，禹洲大学城共成交126套，均价为4209元/平米。除此以外，12月14日开盘的阳光清境项目表现亦不俗，该楼盘半个月内签约64套，占同安区当月总成交量的23%。其推出的3850元/平米开盘价，以及极富地域特色的东南亚实景园林最令购房者心动。古庄新城项目，由于价格的下调也促进了成交量的上涨，9月入帐25套，均价为4122元/平方米。另一方面，占据同安区2008年住宅成交量前十强的还有：凤凰城、芸溪居住公园、尚美花城、丽水云天等。（六）翔安区08翔安成交大幅下跌 住宅均价6954元/平 翔安区08年住宅成交199套，占全市住宅成交的2%，同比07年的2579套，少了2380套。价格方面，该区08年住宅均价为6954元/平方米，同比07年的6056元/平方米，上涨了15%。综观翔安区住宅均价全年走势，8月为全年最高价，一平方米高达8052元/平，1月至3月，价格相对平稳，在6200元/平方米以上，4月攀升到7863平/元，5月份略跌至7660元/平，6月份继续小幅下跌，均价7365元/平，7月份跌回6885元/平，8月蹿升到全年单价最高8052元/平后，9月下跌至均价7173元/平方米，10月继续下跌，11月出现大幅度下跌，11月住宅均价为5388元/平方米，为全年最低，12月反弹回7175元/平方米。翔安区08年度共有4个项目有成交备案，片区销售节点集中于上半年。据统计，14月份翔安区住宅共成交106套，占去了该区年度总成交量的半壁江山。值得一提的是，在翔安区08年度住宅成总交量中 ，位于区府大道与马新路交叉口的汇景新城中心，以极其明显的优势，领跑翔安楼市，可谓该片区08年最热的楼盘。该项目自3月30日开盘来，看好翔安前景的各方购房者纷纷出手，使得项目在4月份取得不错的成交量，项目全年成交120套，均价7769元/平，占去翔安区08年度成交量的60% 。该区其他项目，如由厦门特房集团打造的两个项目：位于翔安水琼线以南的“特房锦绣翔安”和位于翔安区马巷镇东部“特房美地雅登”今年也各有44套和34套签约入账，均价分别为6092元/平和6793元/平。五、营销方式分析2008年的地产寒流令许多人猝不及防，开发商们更是想尽办法积极应对。回顾08年厦门楼市，可用“万象纷呈”四个字来形容，但这“万象”并非均匀分布在一年的各个时段。 08上半年，持续降温下，厦门楼市呈现出不温不火的局势；2008年下半年的六个月时间内 ，地产商们开始着力抗击“逆市”，此时“万象”开始展现尽管大家可能觉得“特价房 ”不足为奇，但岛内“6字头”房价着实火了一把，“低价开盘”、“团购”、“换算价” 等说法频出，侧面反映出开发商们在价格上做的文章。此外，由于地产不景气，“现房”比 “期房”更受购房者青睐，一时间“现房准现房”四起。总之，开发商为了缓解资金压力，促进销售，利用各种营销策略进行宣传推广销售，并取得了不错的销售业绩。（1）异地营销陌生到熟知在逐渐结束“卖房子像卖白菜”的日子后，厦门消费群体的理性程度愈发深化。加之2007年频繁调控的影响，市场庞大的供应量依靠一岛之力已经显得苍白无力。而海峡西岸中心城市的辐射影响力也决定厦门不可能