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房屋拆迁的操作及技巧 一、拆迁活动的宣传工作 在依法取得行政许可后，就开始实施房屋拆迁各项活动。第一步最要紧的就是宣传工作，从行政行为角度，应该是一个公示，说白点儿，这是一种利益的博弈，拆迁人千方百计想要少给钱，拆得快一点儿，而被拆迁人希望多拿一点儿补偿或不愿意拆。 城市房屋拆迁管理条例第8条明确规定：“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可的同时，应当将房屋拆迁许可证公示。” （一）宣传工作的意义 1、利于群众对于改善城市居住环境； 2、有利于被拆迁人正确处理眼前利益和长远利益的关系，减少具体拆迁工作的阻力； 3、有利于群众对拆迁和拆迁管理工作的监督； 4、有利于行政机关改进工作。（拆迁管理人员与黑社会勾结，拆迁管理人员受贿） （二）宣传工作的原则 1、合法原则 房屋拆迁工作的宣传，无论是形式还是力度，都必须遵循合法原则。拆迁活动，围绕拆迁的宣传还是活动，无疑应遵循诚实信用原则，违反这一原则导致行为无效。 2、客观宣传应当实事求是，留有充分余地，不能搞虚假宣传，否则就可能失信于民，反而适得其反。 3、及时 由于城市房屋拆迁具有期限性，相应的宣传工作也必须及时，否则可能影响拆迁成本，延误拆迁工作。 4、全面 在城市房屋拆迁中，被拆迁人和市民依法享有知情权。城市房屋拆迁只要不涉及国家机密和个人隐私情况，房屋拆迁管理部门和拆迁人都有义务向来访者做宣传、解释工作。房屋拆迁部门和拆迁人在进行宣传工作时，应当全面介绍情况，不可隐瞒情况。 （三）拆迁宣传的方式 1、公告 房屋拆迁公告作为一种法定方式，具有其他宣传方法取代的优势。 （1）权威性。房屋拆迁公告由房屋拆迁管理部门发布，该公告行为是代表人民政府而作出的行政行为，非依法不能撤销、变更，是拆迁人和被拆迁人都必须遵守的法律文书。 （2）法定性。房屋拆迁公告的内容，系由房屋拆迁管理部门依法审定的，公告的涉及拆迁当事人的权利义务法定，非依法改变而不能变更。 （3）基础性。房屋拆迁公告在核发房屋拆迁许可证的同时发布，无疑是最快的宣传，在此之前是不能做该拆迁工作的有关宣传。所以，房屋拆迁公告是整个房屋拆迁选春活动的基础。 2、散发宣传资料 宣传资料以书面的方式将房屋拆迁公告的内容进一步具体化，例如对补偿安置的标准作出说明等。 3、黑板报或壁报 4、居委会、村委会的协助 5、拆迁人登门拜访 6、接待来访 7、有条件的城市还可以通过悬挂或树立宣传画、广告牌的方式，着重对该建设项目的前景进行宣传。 8、在条件许可的情况下，在电视台、电台、报纸等新闻媒体发表讲话、广告等宣传资料，扩大影响面。二、暂停有关活动 城市房屋拆迁管理条例第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动”： 1、新建、扩建、改建房屋； 2、改变房屋和土地用途； 3、租赁房屋。 （一）暂停有关活动的意义 暂停措施的意义在于冻结被拆迁范围的房屋土地状态，防止其增值而增加拆迁人的负担，避免社会资产的浪费。 1、如果在拆迁范围内不暂停新建、扩建、改建房屋，势必增加拆迁范围内的房屋的数量、增加爱拆迁人进行拆迁的成本。同时，新增房屋马上要拆除，本身也是一种浪费。 2、暂停房屋用途改变将防止增加拆迁人的负担； 3、暂停房屋出租可以减少安置困难。 暂停上述三种活动，使拆迁人的拆迁方案不因情况变化而落空，拆迁资金不因此增加而造成缺口，有利于防止拆迁人增加经济负担和被拆迁人的财产浪费。 （二）暂停有关活动的程序 1、通知 城市房屋拆迁管理条例第12条明确规定，房屋拆迁管理部门应当在发布房屋拆迁公告的同时书面通知有关部门暂停办理相关手续。 2、暂停有关活动的落实 各地人民政府的内部机构设置不同，对应暂停的有关活动的管理部门也不尽相同，但这三种暂停活动的主管机关是可以明确的，当地房屋拆迁管理部门 二、暂停有关活动城市房屋拆迁管理条例第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动”： 1、新建、扩建、改建房屋； 2、改变房屋和土地用途； 3、租赁房屋。 （一）暂停有关活动的意义 暂停措施的意义在于冻结被拆迁范围的房屋土地状态，防止其增值而增加拆迁人的负担，避免社会资产的浪费。 1、如果在拆迁范围内不暂停新建、扩建、改建房屋，势必增加拆迁范围内的房屋的数量、增加爱拆迁人进行拆迁的成本。同时，新增房屋马上要拆除，本身也是一种浪费。 2、暂停房屋用途改变将防止增加拆迁人的负担； 3、暂停房屋出租可以减少安置困难。 暂停上述三种活动，使拆迁人的拆迁方案不因情况变化而落空，拆迁资金不因此增加而造成缺口，有利于防止拆迁人增加经济负担和被拆迁人的财产浪费。 （二）暂停有关活动的程序 1、通知 城市房屋拆迁管理条例第12条明确规定，房屋拆迁管理部门应当在发布房屋拆迁公告的同时书面通知有关部门暂停办理相关手续。 2、暂停有关活动的落实 各地人民政府的内部机构设置不同，对应暂停的有关活动的管理部门也不尽相同，但这三种暂停活动的主管机关是可以明确的，当地房屋拆迁管理部门一般能按分工和权限将通知送到有关部门。 （1）暂停房屋建筑活动 对城市房屋建筑活动的管理主要是3个部门：一是计划部门负责固定资产投资的立项许可，但项目较小或私有资金投入则可能绕开计划部门；二是建筑行政主管部门对建筑活动实施管理；三是规划行政主管部门依法对城市规划区的建设工程执行规划许可权。 （2）暂停改变房屋和土地用途 3、租赁房屋。 （一）暂停有关活动的意义 暂停措施的意义在于冻结被拆迁范围的房屋土地状态，防止其增值而增加拆迁人的负担，避免社会资产的浪费。 1、如果在拆迁范围内不暂停新建、扩建、改建房屋，势必增加拆迁范围内的房屋的数量、增加爱拆迁人进行拆迁的成本。同时，新增房屋马上要拆除，本身也是一种浪费。 2、暂停房屋用途改变将防止增加拆迁人的负担； 3、暂停房屋出租可以减少安置困难。 暂停上述三种活动，使拆迁人的拆迁方案不因情况变化而落空，拆迁资金不因此增加而造成缺口，有利于防止拆迁人增加经济负担和被拆迁人的财产浪费。 （二）暂停有关活动的程序 1、通知 城市房屋拆迁管理条例第12条明确规定，房屋拆迁管理部门应当在发布房屋拆迁公告的同时书面通知有关部门暂停办理相关手续。 2、暂停有关活动的落实 各地人民政府的内部机构设置不同，对应暂停的有关活动的管理部门也不尽相同，但这三种暂停活动的主管机关是可以明确的，当地房屋拆迁管理部门一般能按分工和权限将通知送到有关部门。 （1）暂停房屋建筑活动 对城市房屋建筑活动的管理主要是3个部门：一是计划部门负责固定资产投资的立项许可，但项目较小或私有资金投入则可能绕开计划部门；二是建筑行政主管部门对建筑活动实施管理；三是规划行政主管部门依法对城市规划区的建设工程执行规划许可权。 （2）暂停改变房屋和土地用途 对房屋用途和土地用途的改变，一般应当经过工商部门和土地管理部门。工商部门接到暂停通知后，应立即暂停对拆迁范围内的企业和个人核发营业执照。土地管理部门接到暂停通知，应立即暂停该拆迁范围内的土地出让、转让、抵押等手续的办理，更不能允许政变用途。 （3）暂停租赁房屋 暂停租赁房屋，主要是房屋行政主管部门的职责。根据城市房地产管理法第53条和有关法规的规定，房屋租赁应当向房产管理部门登记备案，并照章纳税。因此，房屋管理部门接到暂停通知后，应立即停止拆迁范围欲出租房屋的登记备案，控制该区域合法出租屋不再扩大。但是，中国房屋出租并没有多少登记纳税的，这方面管的不好。 三、对评估的管理 作为拆迁管理部门、拆迁公司，正确的评估包括聘请评估公司、委托评估公司依法科学地评估就可能使整个拆迁活动得到顺利进行，反之，如果评估活动从委托、实施到最后价格界定都没有依法办事的话，就可能导致相反的后果。 建设部2003年下发了城市房屋拆迁估价指导意见，已于2004年1月1日执行。虽然这个指导意见也是个规章，但是其意义十分重要，它把过去房地产估价范围中的一些规定细化了，其本意是建设部向规范拆迁活动，特别是其中的评估活动。但目前全国的评估绝大多数都没有实事求是，评估绝大多数没有说实话，评出来的结果与实际价格不