房地产经济学期末考试B卷.doc

期末考试B卷课程：房地产经济学年级：姓名：学号：一、选择（选项中只有一个是最符合题意的，多选不得分。每题2分，共20分）1、工业区位理论的主要观点是，通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品_最低的点作为工业企业的理想区位。（1）工资 （2）地租 （3）利润 （4）生产成本2、假定某项房地产投资项目预期投资报酬率为8，风险补偿率为5，那么该经济社会的一般报酬率为_。（1）8 （2）5 （3）3 （4）133、除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是：_。（1）收入水平的变化 （2）对未来的预期（3）可替代商品价格的变化 （4）房地产开发成本4、一宗房地产交易能够达成的充分条件是_。（1）买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格（2）买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格（3）买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格（4）买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格5、从学科性质上来说，房地产经济学是_。（1）整个经济科学的理论基础（2）整个房地产经济学科的理论基础（3）包容房地产开发、经营等实际操作技巧的综合性学科（4）属于规范经济学范畴的理论科学6、政府对房地产业进行宏观调控，要遵循_。（1）行政手段为主，经济手段为辅 （2）行政手段为主，计划手段为辅（3）经济手段为主，行政手段为辅（4）经济手段和行政手段并重7、房地产需求的特殊性主要表现在_。（1）房与地需求的统一性 （2）收益主导性（3）位置 （4）投资和消费的双重性8、在土地收益不变时，土地价格同利率的关系是_。（1）利率下降，土地价格提高（2）利率上升，土地价格提高（3）利率下降，土地价格降低（4）没有关系9、当银行贷款利率为15，房地产投资的期望利润率为20，则财务杠杆率为_。（1）20 （2）15 （3）10 （4）510、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务分析，就可以弥补_与实际情况不符的缺点。（1）成本投入的数量 （2）成本投入的数量和时间（3）支出与收入的数量和时间 （4）销售收入的数量二、判断（判断正误，你认为错误的请说明理由，不说明理由不得分。每小题3分，本题共15分）1、根据工业区位理论，凡是原材料系数大于1的工业，工厂应设在产品的中心消费地。（ ）2、土地价格一般由土地资源价格和土地资产价格组成。其中土地资源价格是指土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或使用权的人所支付的代价。（ ）3、从经济学意义上严格地说，潜在需求并不是需求，而只是一种需要。（ ）4、级差地租由于形成的具体条件不同，分为级差地租I和级差地租II。由于对同一土地追加投资所产生的超额利润而转化成的地租，称为级差地租I。（ ）5、土地经济学派的土地价格理论强调土地供求与地价的关系，认为地价是供求关系的反映。（ ）三、填空（每空1分，本题共20分）1. 房地产经济宏观调控的主要手段大致包括：产业政策、_政策、_政策和投资政策。2. 传统计划经济体制下，低租金制对住宅需求有_作用，解决这一问题的主要措施是_。3. 房产市场的交易方式不仅有_、_，还有抵押、典当及其他一些让渡方式。4. 在房地产投资过程中，投资分析阶段是相当重要的。主要包括_分析、_分析和可行性分析。5. 按市场受控制的程度来划分，市场可以分为_市场和_市场。6. 一般而言，消费水平越高的国家对房地产商品等价高耐用产品的需求会_；反之，则会_。7. 房地产金融工具的主要形式包括_、股票、债券及_等几种。8. 在现实房地产经济中，房地产类型相当广泛，大体上可分为三类：建筑地块、_和_。9. 房地产的经济特性包括房地产的_、价值双源性、_、需求的普遍性和效用的长期性等几个方面。10. 对生产者而言，房地产收益水平提高，使生产者进行其他投资项目的机会成本_，从而会有一定的资本流向房地产业，进而_对房地产的需求。四、简答（每小题5分，本题共25分）1. 土地市场的基本特征是什么？2. 房地产开发过程包括哪些环节？3. 影响房地产供给有哪些主要因素？4. 房地产投资风险有哪些类型？5. 城镇住房制度改革的基本内容是什么？五、论述（每小题10分，本题共20分）1. 试述房地产业经济活动的特点。这些特点与房地产商品的特性有何联系？2. 房地产金融的产生有何必要性？试简要分析目前我国房地产金融工具的特点。期末考试B卷答案课程：房地产经济学年级：姓名：学号：一、选择（每题2分，共20分）1、D2、C3、B4、C5、B6、C7、D8、A9、D10、C二、判断（每小题3分，本题共15分）1、错误2、错误3、正确4、错误5、正确三、填空（每空1分，本题共20分）11. 财政货币12. 放大取消低租金制13. 买卖租赁14. 市场财务15. 竞争垄断16. 增加减少17. 贷款预收定金18. 建筑物房地产服务19. 内涵统一性空间固定性20. 提高增加四、简答（每小题5分，本题共25分）6. 土地市场的基本特征是什么？答：土地本身的特性及土地制度决定了土地市场的特殊性。（1分）中国土地市场的主要特点如下：（1）土地市场的区域性；（1分）（2）土地市场的权利主导性；（1分）；（3）土地市场的低流动性；（1分）（4）土地市场的垄断性。（1分）7. 房地产开发有哪些主要程序？答：投资决策分析；（1分）前期工作；（1分）项目建设；（1分）房屋销售经营；（1分）物业管理。（1分）3、影响和决定房地产市场需求的有哪些主要因素？答：（1）国民经济发展水平。（1分）（2）居民收入水平和消费结构。（1分）（3）房地产价格。（1分）（4）城市化水平。（1分）（5）国家有关经济政策。（6）消费者对未来的预期。（1分）4、房地产经济周期波动经历哪些阶段？答：所谓房地产业发展的周期性，是指房地产业发展过程中扩张与收缩的交替循环过程。（1分）房地产经济的周期性波动可分为以下四个阶段：第一阶段是繁荣阶段；（1分）第二阶段是衰退阶段；（1分）第三阶段是萧条阶段；（1分）第四阶段是复苏与增长阶段。（1分）5、房地产经济宏观调控的必要性何在？答：房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行的宏观调节和控制。（2分）（1）房地产经济宏观调控是房地产资源优化配置的需要。（1分）（2）房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需。（1分）（3）房地产经济宏观调控是促进国民经济稳定发展的客观要求。（1分）五、论述（每小题10分，本题共20分）1、如何辩证地认识房地产业与国民经济的关系？答：房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。（2分）一方面，房地产业是国民经济中的重要组成部分，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，从经济发展水平和速度、经济增长质量、产业结构状况以及资源条件等方面，制约和带动房地产业发展。（4分）另一方面，房地产业又是先导性、基础性和支柱产业，在我国还是国民经济发展的新经济增长点，其发展规模和速度，也会制约或促进整个国民经济增长和产业结构协调。（4分）2、试述城镇住房制度改革的意义和作用。答：（1）住房制度改革有利于全面建立和完善社会主义市场经济体制。（2分）（2）住房制度改革通过建立市场化的住房经营机制，可以解除企业在住房问题上的沉重负担，促进企业经营机制转换，有利于建立现代企业制度。（2分）（3）住房制度改革有利于加快住宅建设，提高居民的居住水平和居住质量。（2分）（4）住